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1.

El Factor de Comercializacin Tradicionalmente se ha definido el Factor de Comercializacin como el producto que se obtiene de dividir el Valor de Comercial de un bien inmueble entre el Valor del Costo de reproduccin del mismo inmueble. FC = Valor de Comercial Costo de Reproduccin

Por otro lado, histricamente las metodologas que ms se han aplicado para la valoracin de bienes inmuebles se fundamentan principalmente en el Enfoque del Costo y el Enfoque de Mercado (muchas veces apoyados en el Mtodo Residual). MTODO RESIDUAL: Es una tcnica valuatoria que permite la obtencin del Valor Comercial para el terreno (Valor de Mercado Cargas Jurdicas y Urbansticas), a partir de estimar el monto total de las ventas de un hipottico proyecto de construccin, acorde con la reglamentacin jurdica y urbanstica vigente, de conformidad con el segmento del mercado del bien final vendible, sobre el terreno objeto de avalo. Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar al monto total de las ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto constructivo. Es indispensable que adems de la factibilidad tcnica y jurdica se evale la factibilidad comercial del proyecto, es decir la real posibilidad de vender lo proyectado. Este mtodo (tcnica) debe desarrollarse bajo el principio de mayor y mejor uso, segn el cual el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos ser el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y fsicas, al econmicamente ms rentable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, ser el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y fsicas, con la combinacin de intensidades que permita obtener la mayor rentabilidad, segn las condiciones de mercado. MTODO DE COSTO DE REPOSICIN: Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalo a partir de estimar el costo total de la construccin a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalo, y restarle la depreciacin acumulada (Costo de Reposicin a Nuevo Depreciaciones). Al valor as obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente al terreno. MTODO DE COMPARACIN O DE MERCADO: Es la tcnica valuatoria que busca establecer el Valor Comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalo. Tales ofertas o transacciones debern ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimacin del Valor Comercial. Dado que la aplicacin de cada enfoque puede generar valores distintos, y ya que el valor del terreno, normalmente se obtiene o por mercado (comparacin estadstica de los valores de repercusin de la tierra) o por el mtodo residual (desarrollo hipottico de potencialidades urbansticas, legales y de mercado), se ha observado que es muy frecuente la ocurrencia de http://tasacionesdemedellinyantioquia.blogspot.com/
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incrementarle al terreno ese factor de comercializacin adicional (lo cual es incorrecto pues en los mtodos anteriores esa consideracin est implcita), se propone una forma alternativa de aplicacin del Factor de Comercializacin, donde se recomienda extraer el valor del terreno, y aplicar el Factor de Comercializacin, solamente sobre las mejoras o construcciones realizadas sobre el Lote de Terreno, ya que de sta manera, el resultado obtenido, estar ms relacionado con la utilidad constructiva, y no que la misma se diluya como parte del valor del terreno, distorsionndolo y haciendo poco til est tcnica propuesta por Herweet, al estar sometida a consideraciones sesgadas o subjetivas, dependiendo de el capricho del tasador. 2. Elementos que inciden en el Factor de Comercializacin: Por involucrar al Valor Comercial, el factor de comercializacin cambia con el tiempo de acuerdo a diversas circunstancias, entre ellas: Caractersticas de la actividad inmobiliaria (Oferta y demanda) Condiciones socio-polticas y econmicas del pas. Relacin del inmueble a tasar con el entorno (Arquitectura, rea, acabados, etc.) Nivel socioeconmico Tipo de desarrollo (tipo condominio, urbanizacin, etc.) Ubicacin y disponibilidad de servicios Obsolescencia Fsica y/o Funcional Uso y explotacin del inmueble Liquidez del bien y riesgo

3. Condicin de Oferta o de Demanda En la obtencin del Factor aplicable de este criterio, se debe tener sumo cuidado, y extremado profesionalismo y experiencia, pues un uso indebido de las clasificaciones que correspondan a Condicin de la Oferta y Condicin de la Demanda (Exigua, Baja Balanceada, Excesiva, Considerable, etc. a la cual corresponde un coeficiente especfico de acuerdo a su estado actual), pudiera generar un Factor de Comercializacin Irreal, o indebido pues no se compadecera con la realidad del mercado, ya que es sumamente importante que la clasificacin coincida con la realidad local y que refleje el verdadero Mercado (Oferta Demanda) para bienes similares al estudiado. Para atenuar o mitigar la existencia de las distorsiones que puede generar la mala aplicacin de este criterio, es sumamente importante que se sustente La Condicin elegida para cada estado de la Demanda y La Oferta, ya sea apoyada o referida a estudios tcnicos con aceptacin vigente y/o conceptos especficamente realizados por Lonjas o Sociedades de Propiedad Raz de Buen prestigio y con Alto Reconocimiento general de las empresas, gremios u organizaciones de renombre en el rea inmobiliaria. Una vez determinado y sustentada La Condicin de la Oferta y La Condicin Demanda, se combinan los factores obtenidos (Multiplicndolos entre s) para de esta manera, obtener segn http://tasacionesdemedellinyantioquia.blogspot.com/
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este Criterio (el de Herweet) el Factor de Comercializacin ms idneo a aplicar al Bien en concordancia con el mercado existente para el tipo de bien en estudio. Este Factor de Comercializacin se aplica para equiparar el Valor de un Bien obtenido por el Mtodo del Costo de Reposicin y hacerlo equiparable con el Valor Comercial para el mismo.

Exigua Escasa Baja Moderada Balanceada Regular Alta Considerable Excesiva

menor que el 1% de los inmuebles en el segmento de mercado Entre el 1% y el 3% de los inmuebles en el segmento de mercado Entre el 3% y el 5% de los inmuebles en el segmento de mercado Entre el 5% y el 7% de los inmuebles en el segmento de mercado Entre el 7% y el 10% de los inmuebles en el segmento de mercado Entre el 10% y el 15% de los inmuebles en el segmento de mercado Entre el 15% y el 20% de los inmuebles en el segmento de mercado Entre el 20% y el 30% de los inmuebles en el segmento de mercado Mayor del 30% de los inmuebles en el segmento de mercado

4. Valores que puede Tomar el Factor de Comercializacin Asimismo, el factor de comercializacin puede ser: 1. Superior a la unidad: Se observa en la mayora de los casos, dado que por lo general el Valor Comercial es superior al costo de reposicin. Es lgico pensar que en condiciones normales un desarrollador vender una vivienda en un monto superior a lo que le cost construirla. 2. Igual o muy cercano a la unidad: Las razones pueden ser varias por ejemplo: Una situacin de crisis donde el desarrollador requiere vender lo antes posible sacrificando parte o la totalidad de su ganancia. Viviendas viejas o con diseos o usos muy particulares. Esa situacin se puede observar tambin en las zonas rurales, donde las viviendas no son edificadas necesariamente con el fin de ponerlas en venta, sino que ms bien la mayora son construidas para satisfacer la necesidad de techo, y donde la relacin cliente-constructor es muy cercana. 3. Inferior a la unidad: Se puede observar esa situacin en pocas de crisis que afecten el mercado inmobiliario. Tambin puede responder a viviendas con diseos muy particular o bien que se salen de lo que indica el entorno, por ejemplo una casa muy lujosa ubicada en una zona marginal.

Despus de muchos estudios, surgi una propuesta conocida en el mundo de la Tasacin de Bienes como el Criterio de Herweet el cual combina, la Condicin de la Oferta, con la Condicin de la Demanda, que en un momento determinado aplica a un Bien Inmueble, dependiendo del Momento Econmico que viva la actividad inmobiliaria en el segmento del mercado especfico que aplica para el bien analizado. http://tasacionesdemedellinyantioquia.blogspot.com/
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5. El Criterio de Herweet para el Factor de Comercializacin

Dado esto, a continuacin se presentan los criterios de la propuesta que involucra la aplicacin de El Criterio de Herweet en la obtencin del Factor de Comercializacin de un Bien Inmueble especficamente. Factor Comercializacin Criterio de Herweet
Condicin de Oferta Exigua Escasa Baja Moderada Balanceada Regular Alta Considerable Excesiva Coef. Oferta 1.65832 1.44224 1.26493 1.11804 1.00000 0.89443 0.79056 0.69337 0.60302 Condicin de Demanda Coef. Oferta Excesiva Considerable Alta Regular Balanceada Moderada Baja Escasa Exigua 1.65832 1.44224 1.26493 1.11804 1.00000 0.89443 0.79056 0.69337 0.60302

Luego:

F.C. = Coeficiente Oferta x Coeficiente de la Demanda


Por lo tanto:

Valor Comercial Inmueble = (FC x Valor Construcciones) + Valor Terreno

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