F1ACULDADE CATLICA DO TOCANTINS CURSO DE GRADUAO EM DIREITO

OTONIEL GOMES DE MOURA

CONDOMNIO

PALMAS 2010

OTONIEL GOMES DE MOURA

CONDOMNIO

Trabalho exigido na disciplina de Direito Civil IV Direito das Coisas, em especial Condomnio do curso de Direito noturno, 5 perodo da Faculdade Catlica do Tocantins, sob a orientao do Prof. Airton Alosio Schutz.

PALMAS 2010

SUMRIO

1. INTRODUO .................................................................................................04 2. CONCEITO ......................................................................................................05

3. ESPCIES DE CONDOMNIO.........................................................................05 4. DIREITOS E DEVERES DOS CONDMINOS................................................06 5. ADMINISTRAO DO CONDOMNIO............................................................07

6. ALIENAO OU DIVISO DA COISA COMUM..........................................08

7. CONDOMNIOS EM PAREDES, CERCAS, MUROS E VALAS..................08

8. EXTINO DO CONDOMNIO.......................................................................09 9. CONDOMNIO EDILCIO.................................................................................09

9.1 Conceito...........................................................................................................10
9.2 Aspectos Histricos........................................................................................10 9.3 Elementos e Caractersticas...........................................................................11 9.4 Natureza Jurdica do Condomnio Edilcio....................................................11

9.5 Constituio e Objeto. Incorporao Imobiliria..........................................12 9.6 Conveno e Regulamento Interno................................................................13 9.7 Direitos e Deveres dos Condminos..............................................................13
9.8 Extino do Condomnio Edilcio....................................................................14
10. CONCLUSO.....................................................................................................16 11. REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS.................................................................17

1. INTRODUO A sociedade atual passou por diversas fases durante sua evoluo. O homem primitivo dificilmente consentia em comungar algum direito sobre determinado bem. Quando analisamos o Direito Romano, visualizamos tambm uma origem excessivamente individualista, pois no admitia que mais de uma pessoa poderia exercer direitos sobre a mesma coisa. A origem do condomnio em Roma no seio familiar. Porm, os co-titulares exerciam ao mesmo tempo cotas ideais sobre o objeto indiviso. O sistema germnico j visualizou o condomnio de forma diferente, onde cada consorte tinha o direito conjunto de exercer o domnio sobre a coisa, no havendo noo de parte ideal. Nosso ordenamento parece aderir tradio romana, sendo o condomnio uma frao ideal. Portanto, a tradio germnica visualizada em nosso direito quando se refere comunho universal de bens no casamento, onde marido e mulher sem distino de quotas exercem direitos sobre os bens do casal. Sabendo que o condomnio instituto de suma importncia na sociedade moderna, onde vrios tipos de negcios so realizados a cada momento envolvendo vrias pessoas, abordaremos algumas espcies de condomnios das quais analisaremos suas caractersticas, origens e importncia destes institutos para a nossa sociedade.

2.

CONCEITO

Condomnio, tratando de um conceito amplo, nada mais do que a sujeio de uma coisa, divisvel ou indivisvel propriedade simultnea e concorrente de duas ou mais pessoas. No condomnio sempre haver pluralidades dos sujeitos ativos, que so os proprietrios, exercendo o domnio sobre um mesmo objeto, pouco importando se este mvel ou imvel, divisvel ou indivisvel. Trata-se de uma propriedade simultnea e concorrente, de modo que todos so donos ao mesmo tempo, e todos podem usar a coisa toda, dentro dos limites da convivncia harmnica. O condomnio uma exceo regra pela qual toda propriedade exclusiva. O condomnio tambm impede o exerccio pleno da propriedade, trata-se de um limite propriedade, pois embora cada condmino possa usar a coisa toda, preciso respeitar o desejo dos outros condminos. Neste sentido afirma Pontes de Miranda: Os condminos no tm direito de usar e abusar da coisa como se os outros no existissem; essa contingncia, em vez de ser exceo ao ius utendi e abutendi, o confirma, pois, se pudesse cada um usar e abusar sem considerar o outro ou os outros condminos, teria mais jus do que aquele que est na relao jurdica em que titular de direito1 No podemos confundir comunho com condomnio, pois o condomnio espcie de comunho, ento todo condomnio ser uma comunho, mas nem toda comunho ser condomnio. O condomnio modalidade de comunho especfica do direito das coisas. Para que exista condomnio, h necessidade que que o objeto do direito seja uma coisa; caso no seja estaremos diante de outra modalidade de comunho. 3. ESPCIES DE CONDOMNIOS O condomnio pode ser voluntrio ou forado.
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MIRANDA, Pontes de - 1.971, V. 12:17 Tratado de Direito Privado 3 Edio Rio de Janeiro

No condomnio voluntrio ou convencional aquele em que duas ou mais pessoas adquire um mesmo bem. Deve ser fixado na vontade das partes. Existem tambm alguns fenmenos jurdicos ou naturais que foram o condomnio mesmo contra a vontade das partes: quando os herdeiros recebem coisa indivisvel, os muros, cercas, valas comuns, etc. Desse modo temos o condomnio forado. A herana estabelece a princpio uma comunho forada e transitria. Se o bem divisvel, a transitoriedade desaparece com a partilha. Se indivisvel, a partilha estabelece um condomnio. Note-se que a herana uma comunho que diferente de condomnio. A comunho hereditria, estabelecida pela morte do autor da herana, diferencia-se do condomnio. Seu objeto uma universalidade, todo o patrimnio do falecido. O condomnio deve recair sobre coisa determinada, seja ela divisvel ou indivisvel. Ademais, a comunho hereditria por sua vez transitria. Sua finalidade terminar com a partilha.2 Assim, podemos dizer que apenas os bens indivisveis da herana atribudos a mais de um herdeiro com a partilha pode estabelecer o condomnio. O condomnio pode ser tambm pro diviso ou pro indiviso. No condomnio pro diviso, h apenas uma aparncia de condomnio, pois cada um tem uma parte determinada da coisa, sobre a qual exercem plenamente o direito de propriedade. o que ocorre nos edifcios e condomnios residenciais, que por fora legal cada um dono de seu apartamento. Nesse caso, os condminos exercem a comunho pro indiviso apenas nas reas comuns dos prdios, como corredores, ptios, etc. 4. DIREITOS E DEVERES DOS CONDMINOS O artigo 1.314 do presente cdigo sintetiza: Cada condmino pode usar da coisa conforme sua destinao, sobre ela exercer todos os direitos compatveis coma indiviso, reivindica-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou grav-la. Sendo assim, o condmino pode usar livremente a coisa conforme sua destinao. Portanto essa forma no totalmente livre, pois compete maioria decidir o destino da coisa, levando em conta a forma harmoniosa e o interesse coletivo. Nesse sentido aduz o artigo 1.314 do Cdigo Civil: Nenhum dos condminos pode alterar a
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LOPES, Miguel Maria de Serpa. Curso de Direito Civil, vol. VI: direito das coisas. 3a ed. Rio de Janeiro.

destinao da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros. Nas palavras de Luiz Edson Fachin, a destinao de teor ptreo. O condmino no pode alterar a destinao da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o assentimento dos outros. Eis a exemplo de limitao que deriva da natureza da comunho3 Os atos de mera administrao e os atos conservatrios podem ser praticados livremente. No tocante s obrigaes, entende-se que as obrigaes foram contradas proporcionalmente s quotas de cada condmino, nos casos em no houver discriminao nos gastos ou no se estipulou solidariedade (art. 1.317). Na nossa legislao, a solidariedade s decorre da lei ou da vontade das partes. Portanto ao lado do direito colocam-se necessariamente as obrigaes. Neste sentido dispe o artigo. 1.318: As dvidas contradas por um dos condminos em proveito da comunho, e durante ela, obrigam o contraente; mas asseguram-lhe ao regressiva contra os demais. No condomnio, a vontade da maioria deve sempre ser atendida. No pode alterar a coisa comum sem o consentimento dos outros (artigo 1.314, pargrafo nico). Os frutos devem ser divididos proporcionalmente, assim como eventuais danos: Cada consorte responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa comum, e pelo dano que lhe causou (artigo 1.319). A percepo dos frutos se projeta com a mesma estrutura do bem principal, de maneira que ainda que seu domnio seja comum entre os condminos, sua titularidade formal limitada pela frao ideal de cada um deles. No silncio do ttulo do domnio, presume-se que a repartio dos frutos deve dar-se de forma igualitria, j que os quinhes so presumidos como iguais. Tratando-se de fraes ideais diversas em si, a percepo dos frutos atender a essa mesma proporo.4 Por fim, quanto s despesas com a coisa, sero divididas proporcionalmente conforme dispe o artigo 1.315: O condmino obrigado na proporo de sua parte, a concorrer para as despesas de conservao ou diviso da coisa e suportar os nus a que estiver sujeita.

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FACHIN, Luiz Edson - Direito das Coisas. 3ed. So Paulo. Editora Saraiva. 2005 FACHIN, Luiz Edson - Direito das Coisas. 3ed. So Paulo. Editora Saraiva. 2005

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ADMINISTRAO DO CONDOMNIO Como no condomnio existem vrios proprietrios de uma mesma coisa, preciso

que se estabelea uma administrao ou gerncia. preciso que algum assuma a direo ainda que sem hierarquia para com os outros. Ocorre com frequncia que os condminos desinteressem pela administrao da coisa e apenas um deles assume essa tarefa. Nesse sentido diz o cdigo em seu artigo 1.324: O condmino, que administrar sem oposio dos outros, presume-se representante comum. A administrao da coisa comum pode ser estabelecida a priori, no ato constitutivo do direito condominial, se emanado de ato negocial, ou a posteriori, se a necessidade o exigir, desde que no prejudique o quinho de cada um. O administrador pode ser algum contratado estranho ao condomnio. A administrao presume-se remunerada, salvo se disporem ao contrrio. Caso os condminos optem pela locao da coisa, a preferncia dever recair, em igualdade de condies com terceiro, sobre os condminos, obedecendo as mesmas regras de venda estabelecida no artigo 1.325. Para a escolha do administrador, importante que todos os consortes participem da deliberao. As deliberaes sero obrigatrias, sendo tomadas por maioria absoluta. Caso no consiga essa maioria absoluta, dever o juiz decidir a matria (artigo 1.325). 6. ALIENAO OU DIVISO DA COISA COMUM Caso seja indivisvel a coisa em condomnio e no havendo acordo dos condminos acerca da extino do condomnio motivada por desentendimento entre eles, a coisa dever ser vendida e o fruto da alienao partilhado proporcionalmente entre os mesmos, no obstante a assertiva de que na venda h direito de preferncia do condmino quanto aquisio em igualdade de condies com terceiro adquirente, sendo que entre os condminos a preferncia recai sobre aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, ou, ento, o de maior quinho (art. 1322, caput, CC). Observe-se que, no sendo possvel solucionar o impasse da preferncia entre os condminos pela aquisio do bem objeto do condomnio por meio dos critrios das benfeitorias e do maior quinho, segue-se a metodologia da licitao entre estranhos mediante o providenciamento da alienao quele que oferecer maior lance, em que pese ainda ser assegurado a qualquer dos condminos o direito aquisio em igualdade com o terceiro que oferecer maior lance (Pargrafo nico art. 1322, CC).

7. CONDOMNIOS EM PAREDES, CERCAS, MUROS E VALAS Este tipo de condomnio, decorrente do direito de vizinhana. O convvio em comunidades, principalmente nos grandes centros acabam por forar um condomnio na separao dos prdios, quando feitos estes em linhas divisrias. Os proprietrios limtrofes concorrem em igualdade de condies para estabelecer a separao, torando-se condminos em relao obra em comum. O cdigo Civil em seu artigo 1.328 dispe sobre o direito de adquirir meao nos muros, valas ou similares limtrofes, mediante pagamento de metade do valor das obras. Caso no haja acordo, o valor deve ser fixado pelo juiz, s custas de ambos concorrentes. A divisria, nessas premissas, presume-se pertencer a ambos os proprietrios, salvo se um deles provar que lhe pertence exclusivamente (Gomes, 1983:197). 8. DA EXTINO DO CONDOMNIO O Cdigo Civil, no seu art. 1.320, permite que seja possvel extinguir o condomnio: "A todo tempo ser lcito ao condmino exigir a diviso da coisa comum, respondendo o quinho de cada um pela sua parte nas despesas da diviso". Havendo ocorrncia de conflitos e desentendimentos poder haver a extino do condomnio e esse fator se d em virtude da manuteno do funcionamento harmonioso do bem em comunho. Tal diviso poder ser requerida a qualquer momento, devendo, cada condmino, responder pelo devido quinho e as devidas despesas que advirem da diviso da coisa. Se houver algum acordo para que no se proceda diviso, o ajuste somente valer por um prazo de cinco anos, suscetvel de prorrogao ulterior. Para os casos em que o doador ou testador estabelecer a indiviso, tal procedimento tambm ter validade de cinco anos, todavia, se algum dos interessados vier a apresentar motivos graves para que se extinga o condomnio, dever fazer requerimento em juzo para que haja a diviso da coisa comum antes do trmino do prazo estabelecido de cinco anos. A diviso o meio apropriado para extinguir o condomnio e torn-lo coisa divisvel. A extino pode ser amigvel ou judicial. Na extino amigvel ser atravs de escritura pblica, se todos os condminos forem maiores e capazes. Se houver divergncia ou se um deles for menor e no houver acordo, ser necessria a diviso judicial. A diviso do condomnio ter as mesmas regras da partilha da herana (CC, arts. 2.013 a 2.022) e a ao de diviso imprescritvel (CPC, art. 967). Entretanto, se o estado de comunho veio a cessar pela posse exclusiva de um dos condminos, por lapso de tempo superior a quinze anos, consuma-se a prescrio aquisitiva e o imvel no mais poder ser objeto de diviso.

9. CONDOMNIO EDILCIO 9.1. Conceito O condomnio edilcio, tambm chamado de plano horizontal ou especial, caracteriza-se pela apresentao de uma propriedade comum ao lado de uma propriedade privativa. Cada condmino titular, com exclusividade, da unidade autnoma, seja apartamento, escritrio, sala, loja, garagem, e titular de partes ideais das reas comuns, assim como terreno, estrutura do prdio, telhado, rede geral de distribuio de gua, esgoto, gs e eletricidade, calefao e refrigerao central, corredor de acesso s unidades autnomas e ao logradouro pblico. O condomnio edilcio mistura o domnio singular com o domnio pblico. Neste sentido Pazzuti Messari define a propriedade horizontal: "... forma de parcelamento da propriedade, onde coexistem compartimentos autnomos, de propriedade exclusiva, com compartimentos destinados ao uso comum de quantos sejam os proprietrios daqueles... Trata-se de direito novo, hbrido na sua origem, mas com identidade perfeitamente determinada".5 O condomnio edilcio, a nova denominao do instituto da propriedade horizontal, atualmente rege-se pelas disposies estampadas nos artigos 1.331 a 1.358, da Lei n 10.406/2002, subdivididos em trs sees: Seo I, abrangendo os artigos 1.331 a 1.346, engloba as disposies gerais atinentes ao instituto; Seo II, de que tratam os artigos 1.347 a 1.356, ocupa-se da administrao do condomnio; Seo III, por sua vez, perfazendo-se atravs dos artigos 1.357 e 1.358, ocupa-se das formas de extino do condomnio. 9.2. Aspectos Histricos A origem histrica do condomnio horizontal se deu logo aps a 1 Guerra Mundial, em decorrncia da crise habitacional que fez desaparecer a medida entre a oferta e a anlise e se agravou com a legislao de incidente sobre o inquilinato, vagamente diferida, reduzindo o nmero das edificaes. Apesar disso, o aumento das cidades e coerente valorizao dos terrenos urbanos, houve obrigao de melhor aplicao do solo.

MEZZARI, Mario Pazutti. Disponvel em: http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp? id=4816&p=2 > Acesso em: 21 agosto 2010

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Hodiernamente, a presso populacional, o preo do solo urbano e as modernas tcnicas da construo civil fazem com que os edifcios tracem o perfil desde as pequenas at s grandes metrpoles em todos os cantos do mundo.

9.3. Elementos e Caractersticas Os condomnios edilcios se caracterizam por apresentar uma propriedade singular dos apartamentos e andares, ao lado de uma comunho necessria e inexorvel do terreno e das partes comuns do prdio. As partes divididas e privativas, a propriedade singular e exclusiva, entretanto, aquilo que surge como substrato do sistema ou que podem ser por todos usado, assim como terreno, as colunas-mestras, a estrutura do prdio, ou os corredores, escadas, elevadores, ptio, vestbulo e etc, necessariamente comum, por se apresentar como condio de existncia e do funcionamento do sistema. No se pode conceber um regime de condomnio edilcio se no pertencer a todos os condminos, sendo que a coisa comum a co-propriedade perpetua, pois elas so inalienveis separadamente das unidades autnomas. Os direitos condominiais sobre as partes comuns so acessrios que acompanham irrelutavelmente o domnio sobre as partes privativas (Artigo 1.331 Cdigo Civil). 9.4. Natureza Jurdica do Condomnio Edilcio A doutrina tenta explicar de vrias formas a natureza jurdica as relaes que estabelecem entre os donos dos vrios apartamentos. Porm a teoria mais aceita aquela que coloca como uma mistura de propriedade individual e de condomnio. O direito de usar a parte autnoma tambm encontra limites nos princpios de ordem de vizinhana, e nas normas particulares do condomnio. A propriedade exclusiva ou privativa constitui-se pelas unidades ou apartamentos autnomos, delimitados pelas paredes divisrias. Cada proprietrio tem domnio nico e exclusivo sobre suas peas ou dependncias. Tem por objeto a unidade autnoma sendo lcito ao seu titular no s ceder com esta o uso das partes comuns a estranho e imiti-lo na sua posse, mas tambm alienar ou gravar de nus real cada unidade, sem o consentimento dos demais condminos. Conclui-se que, tudo que no for objeto de propriedade exclusiva pertence em condomnio aos donos de apartamentos, por ser complemento indispensvel da propriedade de cada um. Essa comunidade condominial de natureza real dplice no pode ser considerada simplesmente pessoa jurdica, pois de fato faltam-lhes vrios requisitos, e a lei no se

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manifesta expressamente nesse sentido. Por fim, o Cdigo Civil de 2002 perdeu a oportunidade de dar personalidade jurdica ao condomnio, to necessria a esse instituto, que dela precisa para poder interagir com maior desenvoltura no mundo jurdico, principalmente no que tange a aquisio de bens imveis que se possam incorporar ao prdio j existente. No mbito tributrio, cada parte autnoma ser tratada como prdio isolado, contribuindo o condmino, diretamente com as importncias relativas aos impostos e taxas federais, estaduais e municipais, na forma dos respectivos lanamentos, conforme dispe a Lei 4.591/64. 9.5. Constituio e Objeto. Incorporao Imobiliria A Lei 4.591/64, em seu art. 1 delimitou o mbito de atuao dessa modalidade de propriedade: As edificaes ou conjuntos de edificaes, de um ou mais pavimentos, construdos sob forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou no residenciais, podero ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituir, cada unidade, propriedade autnoma sujeita s limitaes desta lei. O Cdigo Civil tambm dispe em seu art. 1.331, 4: Nenhuma unidade imobiliria pode ser privada do acesso ao logradouro pblico. Como j dito anteriormente que cada unidade ser tratada como propriedade exclusiva, o acesso via pblica ser direto ou por intermdio de elevadores, escadas, rampas, vielas, ruas, etc. Tratando-se de edificaes geralmente em vias particulares, no se afastam do alcance da lei.6 Por fim, o condomnio horizontal pode ser institudo de vrias maneiras, conforme dispe o art. 1.332 do atual cdigo: Por ato "inter vivos" (por acordo de vontades, em virtude de deciso judicial, ou proveniente de incorporao imobiliria), ou por "mortis causa" (em decorrncia de testamento). E que, por fim, deve o documento de instituio do condomnio ser registrado no Registro de Imveis competente, devendo dele constar os elementos relacionados no pargrafo anterior, bem assim tudo o quanto for exigido por lei especial, o que equivale dizer, as exigncias da Lei dos Registros Pblicos, a assinalar.

CONDOMNIO O conjunto de casas de vila, com acesso por rua particular, embora existente desde muitos anos anteriormente Lei 4.591/64, pode regularizar sua situao e organizar-se em condomnio horizontal, com aplicao do art. 8 da aludida lei. Validade da conveno de condomnio e de seu respectivo registro imobilirio. Recurso Especial no conhecido (STJ 4 T. RE 1.902-RJ, Rel. Min. Athos Carneiro, Bol. Da AASP 1.673).
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9.6. Conveno e Regulamento Interno O principal objetivo da conveno de condomnio regular os direitos e deveres dos condminos do edifcio ou conjunto de edifcios. Trata-se da lei bsica do condmino. O regulamento dever ser aprovado "por contrato ou por deliberao em Assembleia independe de quorum especial, bastando, pois, sua aprovao por maioria de condminos presentes por ocasio de sua votao. Tudo o que no for eficaz constituio e funcionamento do condomnio, mas de cunho circunstancial e altervel, deve ser relegado para o Regimento Interno. Por isso, competente que esse regimento seja fundado parte, e no juntamente com a conveno. Essa conveno pode incluir quaisquer outras disposies no conflitantes com a lei, podendo criar Conselho, estabelecer regras de uso de partes comuns, etc. As disposies do Cdigo so regras mais sintticas, ou seja regulam apenas as questes mais importantes que devem constar no regulamento. O regulamento aprovado, alcana os futuros proprietrios, bem como qualquer ocupante que venha relacionar-se com o condomnio, assim como, locatrios, comodatrios, membros familiares ou visitantes. Neste caso, devem obedecer a determinados horrios ou normas de segurana. No podem suas normas alterar ou ultrapassar as da conveno; sob esse feitio, a situao equiparvel a dos decretos em relao s leis, no plano do direito pblico; devem, apenas, complementar. Em virtude disso, s vezes, principalmente nos prdios pequenos, a fim de evitar duplo trabalho, o Regulamento incorporado Conveno, formando um nico documento; prefervel, porm, que tais peas se deparem em documentos separados. 9.7. Direitos e Deveres dos Condminos A vivncia em uma comunidade restrita, embora desfrutando da autonomia de seu direito de propriedade sobre sua parte autnoma, aos condminos cabem direitos e deveres. Cada consorte, alm de seu direito de usar, fruir e dispor de sua unidade autnoma, poder usar e gozar de adequadas partes comuns do edifcio, como proprietrio privativo, na caracterstica de condomnio, como: vestbulo, escadas, elevadores, corredores, etc, pois tudo que indispensvel ao uso e gozo da unidade autnoma lhe deve ser garantido, desde que no distora sua destinao e no ocasione danos ou incmodos aos demais comunheiros nem recuse o seu uso pelos demais condminos. Essa vivncia tambm gera vrias obrigaes para os condminos, assim como:

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a) contribuir para as despesas do condomnio, na proporo de suas fraes ideais; b) no praticar qualquer ato ou obra que possa ameaar a segurana do edifcio (CC, art. 1336, II), ou prejudicar a higiene e limpeza; c) no alterar a forma externa e a cor da fachada, a no ser com o consentimento de todos os consortes (CC, art.1336, III, 1 parte); d) no decorar as partes e esquadrias externas com tonalidades ou cores diferentes das empregadas no conjunto da edificao (Cdigo Civil, art.1336, III, 2 parte); e) no destinar a unidade utilizao diversa da finalidade do prdio (CC, art. 1336, IV, 1 parte); f) os condminos devero ressalvar as regras de boa vizinhana e de boa harmonia, abstendo-se de como pode custar dano ao imvel ou incomodo aos seus ocupantes. Para tanto, no pode empregar sua unidade e as reas comuns de modo prejudicial ao sossego, salubridade e segurana dos condminos ou aos bons costumes (CC, art.1336, IV, 2 parte). Por fim, o condmino obrigado a obedecer conveno e ao regulamento. A transgresso deve sujeita-lo ao pagamento de multa ou outra penalidade, constante do regulamento ou regimento interno. 9.8. Extino do Condomnio Edilcio No pode os condminos extingui-lo por conveno ou por via judicial. De modo que, enquanto o prdio subsistir em carter coletivo, o condomnio inextinguvel. Os fatos de extino dessa modalidade de condomnio so a desapropriao do edifcio, caso em que a indenizao ser repartida na proporo do valor das unidades imobilirias; confuso, se todas as unidades autnomas forem adquiridas por uma s pessoa; destruio do imvel por qualquer motivo; demolio voluntria do prdio, por razes urbansticas ou arquitetnicas, ou por condenao do edifcio pela autoridade publica, por motivo de insegurana ou insalubridade ou por ameaa de runa; alienao ou reconstruo de todo o prdio, com aprovao dos condminos, que representem metade mais uma das fraes ideais. Determinada a reconstruo, o condmino poder eximir-se do pagamento das despesas referentes, alienando seus direitos aos outros condminos, mediante avaliao judicial. Se a venda se der, haver preferncia ao condmino em relao ao estranho e o preo alcanado ser repartido entre os condminos, proporcionalmente ao valor de suas unidades imobilirias. Bem como toda realidade ftica, o condomnio horizontal pode perecer-se, ainda que seja criado sem prazo determinado.

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Na desapropriao, os valores das unidades autnomas pertencero a cada titular, repartindo-se por rateio o equivalente s partes comuns. Divide-se a indenizao pelas respectivas quotas. No caso de destruio de menos 2/3 da edificao, o sindico solicitaria o recebimento do seguro e a reconstruo e reparos. Dois teros dos condminos representado frao ideal de 80% do terreno e coisas comuns poderiam decidir sobre a demolio e reconstruo do prdio ou sua alienao, por motivos urbansticos ou arquitetnicos, ou ainda, no caso de condenao do edifcio pela autoridade publica, em razo de insegurana ou insalubridade. Assegurava-se o direito da minoria de ter suas partes adquiridas pela maioria. A alienao total do edifcio tambm era autorizada pelos votos dos 2/3 mencionados, correspondendo a 80% do terreno e fraes ideais. O Condomnio Edilcio, alm disso, extingue-se pela deliberao dos condminos, cuja unanimidade decidiu decompor o prdio num condomnio de forma tradicional, cada proprietrio tornando-se senhor de uma parte ideal do todo. Cancela-se no Registro de Imveis a autonomia dos apartamentos; anula-se a Conveno Condominial, e desaparece o Regime de Condomnio Edilcio. O Condomnio pode tambm ser extinto, pela resoluo em numa s pessoa da propriedade de todos os apartamentos. Um proprietrio poder ir adquirindo as unidades de seus consortes; e, como as partes comuns e o terreno so acessrios do principal, apartamentos e andares, perodo abordar em que aludido adquirente se tornar dono de todo. Nesses casos, realizadas as declaraes necessrias, ter por extinto o regime de condomnio edilcio.

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10. CONCLUSO

Diante deste estudo, fica evidente a importncia do condomnio na vida em sociedade, pois evidente necessidade da convivncia cada vez mais prxima das pessoas nas sociedades modernas na qual tm levado o legislador, a doutrina, assim como os operadores do direito dispensarem mais ateno ao instituto ora estudado. No Condomnio Edilcio, tanto o Cdigo Civil atual como leis especficas trataram a matria sem esgotar as formas cabveis, regulando apenas as questes essenciais para o condomnio, deixando livres para decidir em convenes o que a Lei no dispem de forma diversa. Neste sentido de suma importncia a elaborao de uma conveno do condomnio de forma eficiente e clara, pois que este o instrumento base onde se tem a ocasio mais favorvel para se regular a vida condominial. Por fim, tanto no condomnio comum como o edilcio, vejo que o instituto visa a harmonia da vida social e tambm incentivo economia quando regula o condomnio comum e comunho.

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11. REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS

VENOSA, Silvo de Salvo Direitos Reais, Oitava Edio, Ed. Atlas S.A 2008; MIRANDA, Pontes de - 1.971, V. 12:17 Tratado de Direito Privado 3 Edio Rio de Janeiro; LOPES, Miguel Maria de Serpa. Curso de Direito Civil, vol. VI: direito das coisas. 3a ed. Rio de Janeiro; FACHIN, Luiz Edson - Direito das Coisas. 3ed. So Paulo. Editora Saraiva. 2005; < http://jus2.uol.com.br/doutrina > Em 10 de setembro 2010 s 13:12 hs; < http://www.webartigos.com/articles/23984/1/Condominio-Geral-e-Edilicio> Em 12 de setembro de 2010 s 11:32 hs. < MEZZARI, Mario Pazutti Disponvel em http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto> Acesso em: 21 agosto 2010 s 15: 23 hs.

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