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DIREITO DE PROPRIEDADE

AUTOR: GUSTAVO KLOH MULLER NEVES

ROTEIRO DE CURSO 2010.1

Sumrio

Direito de Propriedade
INTRODUO ..................................................................................................................................................... 3 BLOCO DE AULAS: PROPRIEDADE E POSSE ................................................................................................................. 4

Aula 1: O que ser dono ............................................................................................................... 5 Aula 2: Funo social da propriedade: o dono pode fazer tudo? .................................................... 12 Aula 3: A propriedade e a posse: eu estou aqui ............................................................................. 16 Aula 4: A Funo social da posse e o critrio da melhor posse. ..................................................... 20 Aula 5: Na Justia: a tutela jurdica da posse. tutela possessria e petitria.................................... 29 Aula 6: Propriedade e moradia ..................................................................................................... 33 Aula 7: S dono quem registra................................................................................................... 39 Aulas 8, 9 e 10: Usucapio ........................................................................................................... 48 Aula 11: Solues para a ausncia de registro................................................................................ 59 Aula 12: Estatuto da cidade.......................................................................................................... 65 Aula 13: Direito de vizinhana ..................................................................................................... 75 Aula: 14 Direito de construir ....................................................................................................... 83
BLOCO 2: NEGCIOS IMOBILIRIOS E DEMAIS DIREITOS REAIS ..................................................................................... 88

Aula 15: Incorporaes imobilirias ............................................................................................. 89 Aulas 16 e 17: Condomnio ......................................................................................................... 96 Aula 18: Demais direitos reais ...................................................................................................... 99 Aula 19: Financiamento imobilirio ........................................................................................... 104 Aula 20: Alienao duciria...................................................................................................... 106 Aula 21: Hipoteca e penhor ....................................................................................................... 109 Aula 22 e 23: Superfcie ............................................................................................................. 112 Aula 24: Usufruto e servido ...................................................................................................... 118

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INTRODUO

APRESENTAO DOS OBJETIVOS DO CURSO Voc mora em um imvel. Estuda em um imvel. Conversa, compra, anda e se diverte em um imvel. E, justamente por essa razo, os imveis sempre foram alvo de especial ateno na sociedade. Quem adquire direitos sobre eles, acessa necessariamente uma riqueza perene e de valor nico. Como consequncia, a determinao dos critrios sobre quem assume a titularidade crucial para que se entenda de que maneira o poder a as posies so distribudas em sociedade. A propriedade, o direito que se impe ao mesmo tempo sobre as coisas e sobre os outros direitos sobre as coisas, o ndice para que se determine o resultado dessa pergunta. Seu estudo, em vrias facetas, ser nosso objeto de estudo. Alm de enfrentar as questes relativas aos imveis, iremos tocar questes relevantes compreenso da prpria vida do homem nas cidades. Porque, quanto maior o mundo, menor a capacidade de reduzi-lo a uma dimenso puramente individual. O direito de um ser, portanto cotejado, com o direito dos outros. Busca-se, desse modo, a compreenso do individual e do coletivo na propriedade, e de que modo essa ligao intrnseca se d.

METODOLOGIA E AVALIAO A metodologia adotada a amparada em casos, como nas demais disciplinas do curso. Sobreleva o papel da realidade concreta na determinao do contedo dos casos, pois esto todos os alunos previamente vivenciados na experincia de convvio na realidade urbana e imobiliria. Dessa sorte, as experincias dos alunos sero especialmente valorizadas, com a conduo do professor. A avaliao consistir de dois exames escritos, a serem realizados no horrio de aula. Na composio da nota do primeiro exame, ser tomada em considerao desempenho em atividade de pesquisa, a ser realizada sob orientao do professor.

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BLOCO DE AULAS: PROPRIEDADE E POSSE

OBJETIVO DO BLOCO DE AULAS Nesse bloco de aulas, o objetivo da turma reside em compreender a relevncia das situaes proprietrias, de que maneira essas situaes se delineiam na realidade contempornea, as relaes existentes entre posse e propriedade e o papel da funo social na anlise do contedo e efeitos da relao proprietria.

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AULA 1: O QUE SER DONO

EMENTRIO DE TEMAS: A tutela das titularidades. Conceito de Propriedade: Propriedade e propriedades. Sentidos e objetivos da proteo proprietria. Titularidade de direitos intelectuais e de aes.

LEITURA OBRIGATRIA LORENZETTI, Ricardo, Fundamentos de Direito Privado.So Paulo:Revista dos Tribunais, bens1998, pp. 85-115 (cap. 2: o direito privado como garantia de acesso a bens)

LEITURA COMPLEMENTAR: LEAL, Rogrio Gesta, Funo Social da Propriedade e da Cidade, Porto Alegre: Livraria do Advogado, 1998, pp. 29-60. PIPES, Richard Pipes. Propriedade e Liberdade, Rio de Janeiro: Record, 2001, pp. 331-342.

ROTEIRO DE AULA

A PROPRIEDADE EM SUA VISO TRADICIONAL Desde o direito romano, a questo da propriedade se pe diante dos estudiosos do direito como das mais tormentosas, sem que se possa desde logo denir lineamentos imutveis ou axiomas quaisquer. Em primeiro lugar, vale referir que no apenas no Direito, como tambm na economia, na cincia poltica e na sociologia, as discusses em torno da funo e do conceito de propriedade sempre tiveram maior vulto, havendo mesmo quem desejasse explicar a evoluo histrico-econmica da sociedade humana como se fora uma histria da propriedade sobre os bens de capital. Ao largo desta circunstncia passaremos, pois no objetivo deste comentrio descortinar maiores indagaes sobre questes desta profundidade. Vamos nos deter sobre o que exarado do dispositivo acima, portanto.

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Na consolidao de Teixeira de Freitas, j se lia no art. 884: Consiste o dominio na livre faculdade de usar e dispor, das cousas e de as demandar por aces reaes. Ou seja, a frmula do artigo acima apenas consagra a conjugao de poderes j prevista nas Ordenaes, e que se mantm at hoje. Ocorre que este desar sinttico de poderes, conquanto verdade, no encerra a compreenso jurdica da propriedade nos dias atuais. Inicialmente, podemos armar que a propriedade consiste no mais extenso direito real que um determinado ordenamento jurdico confere a um titular.1 Gostamos desta denio no porque ela em especial boa, mas porque reconhece como toda e qualquer uma h de ser ruim, ou seja, impossvel formular um conceito uno e a-histrico de propriedade. De qualquer sorte, todo direito subjetivo que consistir, em uma dada ordem, no direito mais amplo que se d a um titular sobre uma coisa, ser esta a propriedade, pois esta a funo que ocupa, a de ser meio de exerccio de poder econmico e de atribuio de titularidades. Consideramos tambm importante referir um outro aspecto: o titular da propriedade possui, em relao coisa, um poder interno e outro externo; interfere no destino da coisa, e impede que terceiros o faam, ou s o faam de acordo com seus desgnios.2 Portanto, a distribuio das titularidades e da riqueza efetivamente passam pela normativizao da propriedade na sociedade. PODERES PROPRIETRIOS O art. 1.228 do Cdigo Civil encerra os chamados poderes proprietrios: usar, gozar, dispor e reivindicar, que permanecem com estrutura semelhante desde as Institutas de Justiniano. esse o primeiro artigo do captulo de propriedade do Cdigo Civil de 2002, com a seguinte redao:
Art. 1.228. O proprietrio tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reav-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha

Essas caractersticas, todavia, no devem se tomadas isoladamente, e sim consideradas dentro de um quadro no qual a propriedade se comporta de modo diferenciado, de acordo com as respectivas situaes. Deve-se destacar o papel ocupado pela propriedade de direitos imateriais, como cotas, aes, marcas, patentes, etc., como pedra de toque dessa reviso. A PROPRIEDADE NA SOCIEDADE: RIQUEZA, ACMULO E ACESSO Mas se ser proprietrio ter esses poderes, e ser considerado o principal interessado em relao a uma coisa, a propriedade sempre uma situao modelo, a ser buscada e seguida, ou seria possvel associar certas funes propriedade, e qualic-la de acordo com essas funes?
1

Martin Wolff, Derecho das Cosas, vol. 1, 3 ed, Barcelona, Bosch, 1971, p. 326. Bevilacqua, Cdigo Civil dos EUB, vol. III, 11 ed, Rio de Janeiro, Francisco Alves, 1958, p. 45.

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TEXTO Comprar ou alugar? Eis a questo (06.10.2004) Knio de Souza Pereira (*) Decidir-se por pagar aluguel ou por adquirir um imvel uma das maiores dvidas que enfrentamos quando passamos a ter independncia nanceira. Quando possumos recursos sucientes para comprar, vista, o que desejamos no h problema, pois certamente ter casa prpria fator de cidadania e segurana, especialmente para a famlia. Mas, geralmente a aquisio s possvel atravs de nanciamento ou de parcelamento em longo prazo. Nesse momento so cometidos erros que podem levar a prejuzos expressivos, especialmente se ignorarmos que toda compra e venda de imvel complexa, seja pelo mercado, pela negociao, pela elaborao do contrato ou da documentao. Cultuamos a idia de que pagar aluguel um pssimo negcio por ser dinheiro jogado fora. Tal armao no verdadeira. prefervel, s vezes, pagar aluguel, especialmente quando o inquilino trabalha por conta prpria e precisa do dinheiro para capital de giro. s vezes, descapitalizar a empresa pode comprometer a sua sobrevivncia. O custo do aluguel mensal, em torno de 0,7% em relao ao valor do imvel, muito baixo, especialmente se comparado com o custo para uma empresa buscar dinheiro nanciado nos bancos. Esquecemos, muitas vezes, que saudvel e necessrio investirmos em nosso bem estar, em morar ou trabalharmos num local que atenda s nossas necessidades ou expectativas para que possamos nos realizar como pessoas ou prossionais, e, em grande parte das vezes, a nica soluo alugar, dada a necessidade imediata de morar ou trabalhar em determinado tipo de imvel. Ao optar pela compra de um imvel, o bem mais caro do mundo, comum essa deciso vir acompanhada de grande carga emocional, o que atrapalha o raciocnio lgico. Primeiramente, devemos procurar constituir uma poupana prvia, num percentual mnimo de 50% do valor do imvel que pretendemos adquirir. Para isso, preciso pesquisar o que realmente desejamos e qual o valor da dvida que poderemos assumir. , ainda, aconselhvel saber que quanto maior o valor da entrada, menor ser o risco de inadimplncia, mas que o contrrio tambm verdade, pois a idia de nanciar de 70% a 100% do imvel arriscada, j que so poucos os brasileiros certos de que mantero a capacidade de pagamento das parcelas por dez ou vinte anos. Vemos com certa frequncia pessoas honestas tornando-se rus em aes de cobrana, execuo ou at perdendo o imvel em decorrncia do leilo do imvel nanciado. O sonho da casa prpria to intenso que as pessoas insistem em ignorar que ningum est isento de car doente, de perder o emprego ou passar por uma crise nanceira em seu

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negcio, especialmente durante o longo prazo do nanciamento e num pas em que a poltica econmica instvel e sujeita a planos e pacotes mirabolantes. A maioria no busca assessoria para entender os reexos jurdicos das clusulas do contrato, consistindo ingenuidade e amadorismo a idia de que a compra de um imvel simples. Para aqueles que tm a iluso de que os agentes nanceiros vendem casa prpria, bom saberem que a coisa no bem assim... Ocorre que o dinheiro no Brasil uma mercadoria cara, que o custo nanceiro (TR mais juros de 12% a 16%) faz a dvida do nanciamento subir em torno de 18% ao ano, sem contar o custo mensal do seguro de vida e os danos fsicos do imvel. Portanto, o banco no vende imvel e, sim, empresta dinheiro, sendo o imvel mera garantia hipotecria ou duciria. Por isso os agentes nanceiros, dentre eles a Caixa Econmica Federal, no aceitam o imvel como pagamento da dvida quando o muturio no consegue quitar pontualmente as prestaes. O comprador acaba sofrendo uma ao de execuo, cando com o nome sujo e perdendo crdito na praa e, nalmente, perde tambm o imvel atravs do leilo decorrente da hipoteca. O pior que o comprador geralmente se v forado a sair do imvel, sem nada receber, perdendo ainda as benfeitorias (reformas, armrios,etc.) instaladas, o sinal e tudo que pagou durante anos. Portanto, cabe pessoa que deseja comprar um imvel nanciado atentar para os riscos e compreender porque tantos muturios reclamam e se surpreendem ao constatarem que continuam a dever R$ 100 mil, ou seja, quase o dobro do que vale o imvel avaliado em R$ 50 mil, aps ter pago a entrada e durante anos, as prestaes. O fato que o governo induziu milhares de muturios a nanciarem imveis sob a propaganda enganosa do PES (Plano de Equivalncia Salarial) ou do PCR (Plano de Comprometimento de Renda), que prometiam que os valores das prestaes acompanhariam a evoluo salarial ou que a mesma no ultrapassaria o percentual de 25% ou 30% do rendimento do muturio, levando-o a acreditar que quitaria toda a dvida ao nal do prazo. Ocorre que, ningum explicou para o muturio que quanto menor a sua prestao, que cava sem aumentar, maior se tornava a sua dvida, ou seja, o seu saldo devedor disparava em funo do mesmo subir de forma capitalizada, em torno de 18% ao ano, sem qualquer ligao com a evoluo do seu salrio ou com a variao do valor do imvel. Portanto, para muitos seria melhor terem continuado a pagar aluguel, sem correr o risco do prejuzo da entrada e dezenas de prestaes de um nanciamento impagvel, e ainda perder o crdito na praa e os valores investidos no imvel com benfeitorias. Obtendo recursos para dar entrada num imvel, caso opte pela compra diretamente com a construtora, o risco ser menor, pois o Cdigo de Defesa do Consumidor probe que o comprador perca todas as parcelas que tiver

3 http://74.125.93.132/search?q=cache: Fs1a-1V6QH0J:rep.creci-sc.gov.br/arquivos/materialsite/ DOUTRINA _compraroualugar.doc+Decidir-se+por+pa gar+aluguel+ou+por+adquirir&cd= 1&hl=pt-BR&ct=clnk&gl=br

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quitado, caso se torne inadimplente. Neste caso, o comprador no perde tudo como ocorre na resciso do contrato com o agente nanceiro. Ocorrendo a resciso na compra e venda feita diretamente com a construtora, o comprador receber de volta parte do que pagou, cabendo a ele car atento para as complexas condies do contrato de promessa de compra e venda, de forma a lhe propiciar maior segurana. (*) O autor Diretor da Caixa Imobiliria, Advogado Especializado em Direito Imobilirio Tel. (31) 3225-5599, e-mail: keniopereira@caixa imobiliaria.com.br3

CASO GERADOR. Leia o texto abaixo: Sistema de tempo compartilhado em meios de hospedagem e turismo: o desenvolvimento do time sharing no Brasil

HISTRIA O Time Sharing surgiu logo aps a 2 Grande Guerra Mundial, como uma soluo para o turismo na Europa do ps-guerra, tanto para os proprietrios de hotis e agncias de viagem, quanto para as famlias, que j no podiam comprar uma propriedade de frias, reuniam-se ento os grupos familiares e juntos adquiriam e compartilhavam um imvel de frias; ao mesmo tempo em que os hotis tursticos tambm promoviam o compartilhamento de seus apartamentos, dividindo os perodos de utilizao em trs a quatro meses, conforme o aporte de cada famlia. Os norte-americanos adotaram e aprimoraram esta losoa, estabelecendo a diviso dos perodos em semanas, mais fceis de se comercializar e de se utilizar; o sistema foi se desenvolvendo at 1.976, com o surgimento da Interval International, que criou o servio de intercmbio, permitindo ao proprietrio trocar a sua semana de frias em um determinado hotel, por outra semana em outro hotel em qualquer parte do mundo. Os hotis aliados passaram a ser sempre resorts estruturados para lazer, em destinos potencialmente tursticos e as novas regras abrangiam adequaes de projetos, como apartamentos grandes com estrutura de cozinha, procedimentos especcos quanto a reservas de intercmbios, etc. Determinados destinos tursticos foram viabilizados, em grande parte, elas vendas de Time Sharing, como Cancn Mxico, outros em que este sistema intensamente desenvolvido, como em Miami, Orlando e Disney World, na Flrida EUA; alm das principais atraes tursticas em todos os continentes.

http://www.etur.com.br/conteudocompleto.asp?idconteudo=160

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H no mundo duas grandes operadoras de intercmbio de Time Sharing: a prpria Interval International e a RCI, ambas com escritrios e cerca de 120 resorts aliados no Brasil. A RCI pertence a HFS Hospitality Franchise Sistems, conglomerado americano que rene 13 companhias, em sua maioria cadeias de hotis como Days Inn e Howard Johnson e tem entre os resorts aliados, redes como Ramada, Knights Inn, Wingate Inn, etc., totalizando 2,3 milhes de famlias associadas. A Interval International pertence a uma holding composta por algumas redes de hotis como Marriott, Hyatt, Disney e Carlson e conta com cerca de 1.600 empreendimentos em mais de 60 pases, envolvendo as maiores cadeias hoteleiras mundiais, como Sheraton, Hilton, Holiday Inn, Ramada, Meli, alm das inicialmente citadas e 1 milho de famlias so proprietrias de semanas de Tempo Compartilhado, movimentando cerca de US$ 4,3 bilhes por ano. TIME SHARING PARA BRASILEIROS O Ministrio da Indstria e Comrcio, atravs da Embratur Instituto Brasileiro de Turismo, na sua Deliberao Normativa n 378 de 12/08/97 regulamentou o Sistema de Tempo Compartilhado em Meios de Hospedagem e Turismo, estabelecendo os direitos e obrigaes aos agentes intervenientes do sistema: empreendedor, comercializador, operador, administrador do intercmbio e consumidor. Esta regulamentao transmitiu a credibilidade necessria aos brasileiros, que no conavam no sistema, devido a pouca clareza na cobrana de taxas extras ou falta de vagas nos hotis localizados nos destinos preferidos por brasileiros; hoje se comprova que 99% das solicitaes de reservas para intercmbio so atendidas. H, na Flrida uma demanda muito grande para venda de semanas de Time Sharing para brasileiros, a ponto de alguns resorts em Orlando e Disney montarem estruturas de venda especcas para brasileiros, onde o idioma corrente o portugus; estima-se que cerca de 50 brasileiros/ dia comprem semanas de Time Sharing nos EUA e Mxico, pagando em mdia US$ 15.000 por 20 anos de direito de uso de uma semana/ ano; os valores praticados pelos resorts brasileiros so inferiores e o comprador pode usufruir de todos os hotis aliados em sua rede de intercmbio, pagando somente as taxas de aliao (uma vez por ano) e de intercmbio (a cada troca de semana efetuada). As tabelas de vendas praticadas pelos resorts tm como parmetros de diferenciao de preos o nmero de hospedes/ apartamento e o perodo do ano, dividido em 52 semanas. No litoral paulista, entre alguns empreendimentos, o Dana Inn Pousada Tabatinga, no Condomnio Costa Verde, entre Caraguatatuba e Ubatuba, de frente ao mar em uma praia belssima, est venden-

Augusto Teizen, A Funo Social no Cdigo Civil. So Paulo: RT, 2004, p. 132.

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do a R$ 4.000, o apartamento para quatro hspedes em semanas de Mdia Temporada entre Maro e Outubro; sua tabela dispe de preos ainda de apartamentos para 6 e 8 pessoas e para Alta Temporada. A grande vantagem de se comprar semanas no perodo de Mdia Temporada a de se conseguir um intercmbio de Alta Temporada na Europa e EUA, pagando um preo baixo, neste caso especco. Alguns bancos brasileiros j anunciaram que esto estudando alternativas de nanciamento tanto para construo e reforma de resorts aliados ao Sistema de Tempo Compartilhado, como para o consumidor nal; o atual impeditivo so as altas taxas de juros, que tendem a cair. TENDNCIAS O Time Sharing o segmento do turismo que mais cresce no mundo, oferecendo hospedagens em resorts de 4 e 5 estrelas a valores baixos. Com a chegada de marcas internacionalmente reconhecidas, aliado nova tendncia, que a adoo do sistema de pontos, substituindo a semana e permitindo maior exibilidade de escolha: ao invs de serem obrigados a usufruir das mesmas frias nas mesmas semanas todos os anos, o comprador de Time Sharing ser proprietrio de um determinado nmero de pontos, que podero ser usados em qualquer resort aliado, da forma que entender e ser beneciado com propostas de nais de semana mais baratos, vos e pacotes executivos nos resorts aliados. Este fato ser o responsvel pela criao de uma ampla e leal base de clientes: ao mesmo tempo em que a medida da adoo do sistema de pontos, aliado entrada de redes internacionais no sistema concede a credibilidade e permite a exibilidade de escolha ao comprador, eleva o padro e a sosticao do Time Sharing car por conta do ingresso de redes hoteleiras, principalmente europias, ofertando hotis de luxo nos principais destinos tursticos do continente, vrios servidos por campos de golfe e Spa. O proprietrio de Time Sharing de um resort brasileiro poder usufruir destes hotis charmosos, onde as semanas so vendidas at por US$ 28.000, pagando, somente, as taxas da Interval, o transporte e alimentao. A tendncia da indstria hoteleira internacional passa obrigatoriamente pela evoluo do sistema de Time Sharing, passando para os centros urbanos, criao de clubes de viagens, convnios, enm; esta ser base da estrutura turstica dos novos tempos.4

Voc consideraria, em quais casos, a compra de um imvel nas circunstncias acima? Ou seria melhor alugar?
6

Jos Diniz de Morais, A Funo Social da Propriedade na Constituio Federal de 1988. So Paulo: Malheiros, 1999, p. 64.

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AULA 2: FUNO SOCIAL DA PROPRIEDADE: O DONO PODE FAZER TUDO?

EMENTRIO DE TEMAS Funo social. Funo social da propriedade.

LEITURA OBRIGATRIA TEPPEDINO, Gustavo. Contornos constitucionais da propriedade privada, em Temas de Direito Civil, Rio de Janeiro, Renovar, 1999, pp. 267-293,

LEITURA COMPLEMENTAR VARELA, Laura Beck. Das Sesmarias Propriedade Moderna, Rio de Janeiro, Renovar, 2005, p. 219-234.

ROTEIRO DE AULA

FUNO SOCIAL O que dar funo social? A propriedade, como a estamos concebendo, um direito. Entretanto, um direito to importante no pode ser exercitado sem que sejam delineados limites internos ao seu exerccio. Da a transio dos poderes proprietrios para deveres-poderes proprietrios,5 que devero ser exercidos em consonncia dos interesse sociais. Tal questo no escapou ao constituinte.

FUNO SOCIAL DA PROPRIEDADE Este vis no escapou ao constituinte que deniu a priori um contedo constitucional para a propriedade, que orienta todo o conjunto de normas atinentes ao referido direito. Trata-se da funo social (art. 5, XXIII, CRFB). Funo porque a propriedade passa, a partir deste momento, a no ser mais um direito vazio, mas uma situao patrimonial apenas passvel de pro-

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teo na medida em que exercer um dado papel no ordenamento. Este papel tomando em conta no individualmente, mas socialmente, da a meno ao termo social. A propriedade de cada um est em termos de titularidade associada a cada um no por conta da utilidade que cada um aufere da coisa (que no relegada nem desimportante, mas que no serve de parmetro central para esta regulao), mas tendo em vista a utilidade que a sociedade obtm de benefcio a cada titularidade associada. Estes contedos podem ganhar vrias concrees, a saber: Qual seria a natureza da funo social? Para alguns, princpio da ordem econmica.6 Gustavo Tepedino, todavia, entende que este princpio permeia todo o direito privado, porquanto diante das colocaes acima no se possa conceber propriedade sem que haja atendimento a uma srie de interesses no-proprietrios, que em muitos casos no se ampararo na micro-constituio econmica, mas em outros paradigmas perlados pela Constituio da Repblica (em especial, situaes subjetivas existenciais: intimidade, liberdade, integridade, dignidade...). Sendo princpio, ou seja, norma jurdica de redao sinttica e de aplicao e cogncia variveis, poder a funo social da propriedade admitir inmeras concrees, cada uma com sua caracterstica distintiva. O prprio Cdigo Civil, no art. 1228, 1, traz-nos algumas ideias que especicam o contedo da funo social: meio ambiente, proteo do patrimnio histrico, etc., alm das previstas no prprio texto constitucional (CRFB, art. 182, 2, sobre o atendimento ao plano diretor, art.170, sobre os princpios da ordem econmica, e art. 186 sobre a propriedade rural: aproveitamento racional e adequado; utilizao adequada dos recursos naturais disponveis e preservao do meio ambiente; observncia das disposies que regulam as relaes de trabalho; explorao que favorea o bem-estar dos proprietrios e dos trabalhadores). A funo social comporta-se, portanto, como conceito jurdico indeterminado, a ser preenchido pelo intrprete. Alm disso, a prpria jurisprudncia se incumbe de delinear outras hipteses nas quais se atender funo social. ver o RESP 27039, DJ 7.02.94, julgado pelo STJ:
Direito de internar e assistir seus pacientes. Cod. de tica medica aprovado pela resoluo CFM n. 1.246/88, art. 25. Direito de propriedade. Cod. Civil, art. 524. Deciso que reconheceu o direito do mdico, consubstanciado na resoluo, de internar e assistir seus pacientes em hospitais privados com ou sem carter lantrpico, ainda que no faa parte do seu corpo clinico, respeitados as normas tcnicas da instituio, no ofendeu o direito de propriedade, estabelecido o art. 524 do Cd. Civil. Funo social da propriedade, ou direito do proprietrio sujeito a limitaes. Constituio, art. 5. XXIII. 2. E livre o exerccio de qual trabalho. A sade direito de todos. Constituio art. 5. XXIII e 196. 3. Recurso especial no conhecido.

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Ou ainda, conrmando o carter de clusula geral: TJ RJ, 2006.001.44440 APELACAO CIVEL DES. AZEVEDO PINTO Julgamento: 13/12/2006 Apelao. Ordinria. Concesso real de uso de bem pblico. Municipalidade que no deu funo social propriedade dominical sua e pretende desalijar famlia de baixa renda, que ocupou imvel abandonado. Sentena de improcedncia. Apelao do Municpio arguindo preliminares de apreciao de agravo retido e de inconstitucionalidade da Medida Provisria n2220/2001. No mrito, requer a reforma da sentena alegando que:1 no cumpriu a apelada os pressupostos da MP2220/2001; 2 inexiste direito de reteno por benfeitorias;3 a recorrida devedora de perdas e danos, na qualidade de lucros cessantes, tendo em vista que habitou bem pblico por anos, sem qualquer pagamento. Desprovimento do agravo retido e do recurso principal. Correta a concesso de tutela antecipatria, uma vez que a deciso no teratolgica, contrria lei ou prova dos autos, aplicao do verbete sumular n 59 deste Tribunal. No merece acolhida a arguio de inconstitucionalidade da Medida Provisria 2220/2001, tendo em vista que o Poder Executivo Federal nada mais fez do que disciplinar matria constitucional e legalmente prevista, atravs do ato administrativo normativo. Vale observar que no seria necessria Medida Provisria para se fazer respeitar o princpio constitucional da funo social da propriedade (art. 5, XXIII e 170, III da CRFB/88) que, na hiptese, se materializa pelo abandono do bem pela municipalidade e pela comprovao de sua utilizao pela apelada e sua famlia, de acordo com o que se extrai do acervo probatrio colacionado aos autos. No mrito, v-se que h prova suciente de que a apelada possuidora do imvel h mais de vinte anos, realizando, portanto, o comando insculpido no artigo 1 da MP n2220/2001. Ausente a nalidade pblica bem delimitada, vivel a permanncia da apelada e sua famlia no imvel, uma vez que, mantida a situao ftica existente, estar-se-ia, sem dvida, cumprindo com a funo social do imvel. Como dito alhures, desnecessria a edio de medida de provisria com o to de disciplinar a funo social da propriedade, tendo em vista que esta goza de assento constitucional (arts. 5, XXIII e 170, III, CRFB/88), e, repita-se, no dando a municipalidade funo social ao bem, este caracterizado como dominical, faz-se mister a chamada concesso de uso especial. Observando-se, contudo, que no se est conferindo o domnio, mas sim a posse do imvel para o m especco de moradia, estando o possuidor, que deu funo social ao imvel, sujeito cassao da concesso do benefcio, na hiptese de descumprimento dos requisitos e ns determinados. Recurso conhecido e desprovido.

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CASO GERADOR MS 2046 / DF; MANDADO DE SEGURANA Relator Ministro HLIO MOSIMANN, DJ 30.08.1993, p. 17258. MANDADO DE SEGURANA AREA INDGENA DECLARAO DE POSSE E DEFINIO DE LIMITES PARA DEMARCAO ADMINISTRATIVA PORTARIA MINISTERIAL DECORRENTE DE PROPOSIO DA FUNAI INTERDIO DA REA TITULO DOMINIAL PRIVADO CONSTITUIO FEDERAL, ART. 231 ADCT, ART. 67 LEI N. 6001/73 DECRETO FEDERAL N. 11/91 DECRETO FEDERAL N. 22/91. 1. O direito privado de propriedade, seguindo-se a dogmatica tradicional (cdigo civil, arts. 524 e 527), a luz da constituio federal (art. 5., xxii, c. F), dentro das modernas relaes jurdicas, polticas, sociais e econmicas, com limitaes de uso e gozo, deve ser reconhecido com sujeio a disciplina e exigncia da sua funo social (art. 170, ii e iii, 182, 183, 185 e 186, c. F.). a passagem do estado proprietrio para o estado solidrio, transportandose do monossistema para o polissistema do uso do solo (arts. 5., xxiv, 22 ii, 24, vi, 30, viii, 182, pargrafos 3. E 4., 184 e 185, c. F.). 2. Na rea indgena estabelecida o dominialidade (art. 20, xi e 231, c. F.), a unio nua proprietria e os ndios, situam-se como usufruturios, cando excepcionado o direito adquirido do particular (art. 231, pargrafos 6. E 7., c. F.), porm, com a inafastvel necessidade de ser vericada a habitao o ocupao tradicional dos ndios, seguindo-se a demarcatria no prazo de cinco anos (art. 67, ADCT). (...). Na situao acima, entendeu o STJ que se os no-indgenas cumprem a funo social da propriedade, devem ser deixados dentro de terra demarcada como reserva indgena. Voc concorda com a deciso?

Conforme Astolpho Rezende, A Posse e a Sua Proteo, 2 Ed, So Paulo: Lejus, 2000, p. 1-26.

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AULA 3: A PROPRIEDADE E A POSSE: EU ESTOU AQUI

EMENTRIO DE TEMAS A propriedade e a posse: relao. Conceito de posse.

LEITURA OBRIGATRIA TORRES, Marcos Alcino de Azevedo, Posse e Propriedade, Rio de Janeiro, Lumen Juris, 2006, p. 295-317.

LEITURA COMPLEMENTAR Rudolf von Ihering, Posse e Interditos Possessrios, Salvador, Progresso, 1959, pp. 155-172.

ROTEIRO DE AULA

O QUE A POSSE? Como vimos, a propriedade consiste, na viso civilista tradicional, no exerccio de poderes signicativos em relao a uma coisa. E se esses poderes so exercidos de fato, independente de uma situao juridicamente consolidada a ampar-los? Temos, nesse caso, a posse, que a exteriorizao do exerccio desses poderes. H, por exemplo, uma diferena evidente entre ter o direito de usar um carro, e efetivamente us-lo. A exteriorizao material constitui posse. O direito pode ser de qualquer natureza, inclusive a propriedade.

FUNDAMENTOS DA TUTELA POSSESSRIA NO DIREITO ROMANO. Origens possveis da palavra posse em latim: Pedes ponere por os ps. Sedibus deter algo. Ex: cargo, patrimnio...

Informativo no fim dessa aula.

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Origens da posse no Direito Romano:7 Savigny campos comunais (ager publicus) e seus ocupantes, que necessitavam de tutela jurdica; Ihering inicialmente, defesa dos ocupantes que no eram o pater, na ausncia dele ou mesmo contra ele (rendeiro agricultor, que muitas vezes era o lho-famlia); depois, ocupante de propriedade, que no tinha registro adequado, mas poderia se o dono; em terceiro lugar, a proteo da posse de bens mveis. Disso derivam muitas das noes sobre posse, e as divergncias entre ambos. A viso de Savigny, marcadamente mais social e voltada para aquele que almeja a condio de proprietrio, e a de Ihering, mais preocupada em justicar a proteo jurdica do provvel proprietrio.

REQUISITOS PARA A CONFIGURAO DA POSSE Os requisitos para a congurao da situao possessria so descritos no art. 1996 do Cdigo Civil:
Art. 1.196. Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exerccio, pleno ou no, de algum dos poderes inerentes propriedade.

Esse dispositivo legal pode ser desmembrado, de maneira a que se extraiam os seguintes requisitos para a congurao da situao possessria. POSSE = CORPUS + AFFECTIO TENENDI + ANIMUS No entanto, a determinao do contedo desses requisitos varia de acordo com a teoria adotada:

TEORIAS QUANTO AOS REQUISITOS PARA A CONFIGURAO DA POSSE: Savigny: o possuidor aquele que se comporta como proprietrio e deseja ser dono. Posse: corpus (poder sobre a coisa) + aectio tenendi (conscincia do poder sobre a coisa) + animus domini (vontade de ser dono). O locatrio, o depositrio, e outras guras assemelhadas, portanto, no teriam posse. Ihering: Posse como proteo do possvel proprietrio, e no como proteo do aspirante a proprietrio.

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Posse: corpus (com animus; basta querer ter poder sobre a coisa) + aectio tenendi.

Deteno

O detentor aquele que, embora exera de fato os poderes inerentes ao domnio, no tem tutela jurdica que o ampare. Situaes de deteno: 1) Fmulo da posse (art. 1.198, CC); 2) Atos de mera tolerncia (art. 1.208, CC); 3) A situao de quem adquire a posse com violncia ou clandestinidade, enquanto essas no cessam (art. 1.208)8.

A RELAO DA POSSE COM A PROPRIEDADE A posse, como situao de fato correlacionada, surge, ento como a aparncia dos poderes proprietrios, ou se amparando na inteno de ser dono, ou na provvel propriedade. No entanto, tem se constatado cada vez mais que a viso iheringuiana no foi capaz de antever atritos existentes entre o proprietrio no-possuidor e o possuidor no proprietrio, a quem Ihering imaginava falecer proteo jurdica. Na nossa sociedade, todavia, no possvel ignorar essa perspectiva.

CASO GERADOR 1 Um possuidor tem o seu imvel desocupado fora, pois alegadamente estaria ocupando rea de propriedade do poder pblico. Processa o poder pblico, que alega ser legtimo possuidor do bem, buscando voltar a possuir o bem. Ao ser questionado pelo magistrado, o representante de Administrao admite que, conquanto seja proprietrio, no sabe ao certo qual rea possui, nem de qual modo so exercidos os poderes sobre a coisa. A administrao tem posse?

CASO GERADOR 2 Transitado em julgado o acrdo que determina o despejo de locatrio, o mesmo no efetivado pelo locador, que deixa o processo parado. O despejado tampouco reinicia o pagamento do aluguel. Tem posse o sucumbente da ao?

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DECISO(ES). *INFORMATIVO N 0411 Perodo: 12 a 16 de outubro de 2009 Terceira Turma Reintegrao, Posse e Terras Pblicas. Noticiam os autos que foram adquiridas terras pblicas por instrumento de mandato outorgado por particular (mera deteno de posse); porm, durante o inventrio decorrente da morte do adquirente, o imvel sofreu apossamento, esbulho e grilagem por parte de terceiro. Ento, houve o ajuizamento de cautelar de sequestro julgada procedente e, nos autos da cautelar, o autor (o esplio) pretendeu a expedio de mandado de desocupao, o qual foi indeferido ao argumento de que deveria ser ajuizado processo apropriado para tanto. Da a ao de reintegrao de posse interposta pelo esplio, em que a sentena extinguiu o processo sem resoluo de mrito, sob o fundamento de que no cabe ao Judicirio decidir lide entre particulares que envolvam questes possessrias de ocupao de imvel pblico, entretanto o Tribunal a quo deu provimento apelao do recorrido (esplio), armando ser possvel o ajuizamento da ao possessria. Isso posto, o REsp do MPDF tem por objetivo saber se possvel ao particular que ocupa terra pblica utilizar-se de ao de reintegrao de posse para reaver a coisa esbulhada por outro particular. Ressaltou a Min. Relatora que o tema ainda no foi apreciado neste Superior Tribunal, que s enfrentou discusses relativas proteo possessria de particular perante o Poder Pblico casos em que adotou o entendimento de que, em tais situaes, a ocupao de bem pblico no passa de mera deteno, sendo, por isso, incabvel invocar proteo possessria contra o rgo pblico. Observou que o esplio recorrido no demonstrou, na inicial, nenhum dos fundamentos que autorizam o pedido de proteo possessria e, sendo pblico o imvel, nada mais que mero detentor. Nesse contexto, concluiu haver impossibilidade de caracterizao da posse por se tratar de imvel pblico, pois no h ttulo que legitime o direito do particular sobre esse imvel. Assim, a utilizao do bem pblico pelo particular s se considera legtima mediante ato ou contrato administrativo constitudo a partir de rigorosa observncia dos mandamentos legais para essa nalidade. Ademais, explica que o rito das possessrias previsto nos arts. 926 e seguintes do CPC exige que a posse seja provada de plano para que a ao tenha seguimento. Por essa razo, a Turma extinguiu o processo sem resoluo de mrito, pela inadequao da ao proposta com fundamento no art. 267, IV, do CPC. Destacou-se, ainda, que o Judicirio poder apreciar esse conito por meio de outro rito que no o especial e nobre das possessrias. REsp 998.409-DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 13/10/2009.

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AULA 4: A FUNO SOCIAL DA POSSE E O CRITRIO DA MELHOR POSSE.

EMENTRIO DE TEMAS Melhor posse e tipologia da posse. Efeitos da posse. A funo social da posse. Conitos entre critrios.

LEITURA OBRIGATRIA ZAVASKI, Teori, Tutela da posse na CRFB e no Novo Cdigo Civil, PDF.

LEITURA COMPLEMENTAR CASTRO, Tupinamb, Posse e Propriedade, Porto Alegre, Livraria do Advogado, 2003, p. 9-98.

ROTEIRO DE AULA

MELHOR POSSE E TIPOLOGIA DA POSSE. O Cdigo Civil, em boa parte do ttulo dedicado posse, cuida de determinar quais so os diferentes tipos de posse. Em alguns casos, falo com o objetivo de imputar efeitos a determinados tipos de posse, como por exemplo, nos art. 1.214 e seguintes. Em muitos casos, contudo, a delineao da tipologia da posse feita sem que se determine consequncias especcas para a adoo desse ou daquele regime jurdico. A justicativa da ausncia desses efeitos encontra-se no art. 507 do Cdigo Civil de 1916, que assim dispunha:
Art. 507. Na posse de menos de ano e dia, nenhum possuidor ser mantido, ou reintegrado judicialmente, seno contra os que no tiverem melhor posse. Pargrafo nico. Entende-se melhor a posse que se fundar em justo ttulo; na falta de ttulo, ou sendo os ttulos iguais, a mais antiga; se da mesma data, a posse atual. Mas, se todas forem duvidosas, ser sequestrada a coisa, enquanto se no apurar a quem toque.

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Do dispositivo acima extraiu-se a interpretao de que aquele que, de acordo com os critrios de classicao da posse, tiver a melhor posse, dever ter a sua posse juridicamente tutelada. D-se a essa situao o nome de critrio da melhor posse. Para que se determine qual a melhor posse, necessrio que sejam conhecidos os critrios de classicao da posse, bem como de que maneira ela adquirida ou perdida.

Classificao da posse Posse derivada

Transmitida por outrem, com ou sem mediao e ningum transmite mais direitos do que possui.

Posse originria

Criada pelo surgimento espontneo de uma relao com a coisa.

Posse Direta ou Imediata

Inferncia sobre a coisa exercida pelo no proprietrio;

Posse indireta ou mediata

Poder ainda resguardada pelo proprietrio, que no perde de todo o controle sobre a coisa.

Requisito

A existncia de uma relao jurdica que justique a mediao na posse. Ope-se a mediao da posse ideia de posse plena, a nica ad usucapionem.

Posse justa e injusta

Art. 1200. nec vi, nec clam, nec precrio. A posse justa toda vez que no injusta.
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Posse injusta violenta

Tomada por um ato de fora.

Posse injusta clandestina

Ato de ocultamento.

Posse injusta precria

Daquela que, recebendo a coisa com a obrigao de restituir, no a devolve, arrogando-se a qualidade de possuidor. A posse injusta no se converte em justa por ato unilateral do possuidor. Mas circunstncias outras podem legitimar a posse (como por exemplo, uma aquisio do bem). Vejamos as decises abaixo: STJ REsp 154733 / DF, Relator Ministro CESAR ASFOR ROCHA DJ 19.03.2001 p. 111
CIVIL. USUCAPIO EXTRAORDINRIO. COMPROVAO DOS REQUISITOS. MUTAO DA NATUREZA JURDICA DA POSSE ORIGINRIA. POSSIBILIDADE. O usucapio extraordinrio art. 55, CC reclama, to-somente: a) posse mansa e pacca, ininterrupta, exercida com animus domini; b) o decurso do prazo de vinte anos; c) presuno juris et de jure de boa-f e justo ttulo, que no s dispensa a exibio desse documento como tambm probe que se demonstre sua inexistncia. E, segundo o ensinamento da melhor doutrina, nada impede que o carter originrio da posse se modique, motivo pelo qual o fato de ter havido no incio da posse da autora um vnculo locatcio, no embarao ao reconhecimento de que, a partir de um determinado momento, essa mesma mudou de natureza e assumiu a feio de posse em nome prprio, sem subordinao ao antigo dono e, por isso mesmo, com fora ad usucapionem. Precedentes. Ao de usucapio procedente. Recurso especial conhecido, com base na letra c do permissivo constitucional, e provido.

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TJ RJ, 2005.001.30269 APELACAO CIVEL, DES. RICARDO RODRIGUES CARDOZO Julgamento: 30/11/2005. USUCAPIO. AUSNCIA DE REQUISITO INDISPENSVEL. RELAO LOCATCIA. DESCABIMENTO. ARTS. 492 (CD. CIVIL 1916) E 1203 DO NOVO CDIGO CIVIL. 1-Tanto o antigo como o novo Cdigo Civil Brasileiro assentam que salvo prova em contrrio, entende-se manter a posse o mesmo carter com que foi adquirida . 2 O fato do locatrio ter deixado de pagar o aluguel desde 1972, sem que o locador tenha adotado qualquer providncia imediata, no transmuda a natureza da posse. 3 In casu, no se operou o fenmeno da interverso do ttulo, pois no basta a vontade unilateral de uma das partes para alterar a natureza da posse. Necessrio um ato de exteriorizao a indicar uma nova relao jurdica que difere da original ex locato. Manuteno da sentena de 1 grau. 4 Recurso desprovido nos termos do voto do Desembargador Relator.

TJ-RJ, 2004.001.13881 APELACAO CIVEL, DES. ELISABETE FILIZZOLA Julgamento: 14/07/2004. USUCAPIAO. POSSE. NATUREZA JURIDICA. ALTERACAO. RECONHECIMENTO DA PROCEDENCIA DO PEDIDO. AO DE USUCAPIO. MODIFICAO DO CARTER DA POSSE. POSSIBILIDADE. INTELIGNCIA DO ART 493 DO CC 16 c.c ART 1203 DO CC 2002. Segundo o ensinamento de melhor doutrina nada impede que o carter originrio da posse se modique, motivo pelo qual o fato de ter havido no incio de posse dos autores em vnculo de deteno, no embaraoso ao reconhecimento de que a partir de em determinado momento, essa mesma mude de natureza e assuma a feio de posse em nome prprio, sem subordinao ao antigo dono, e por isso mesmo, com fora ad usucapionem. No caso, os Autores trabalhavam como caseiros para os proprietrios do imvel desde 1960 e com o falecimento da antiga proprietria ocorrido no dia 24/8/1972 ocupem o imvel, de forma mansa, pacca e ininterrupta, como animus domini razo pela qual se reconhece o seu direito a aquisio do imvel. RECURSO PROVIDO.

As decises do TJ-RJ e do STJ so contraditrias?

Posse de boa f e de m f (art. 1.201)

Quem tem ma f aquele que tem conscincia da ilegitimidade de seu ato. Pode haver posse justa de m-f: exemplo: algum se apresenta como outra pessoa, e recebe um bem. Tem posse justa, de m f.

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Pode haver posse injusta de boa f: algum pode no ter conscincia do vcio que inquina a sua posse. Ex: o possuidor precrio que entende no ter de devolver um bem, por motivo de justia pessoal.

Justo ttulo

Causa em tese hbil para justicar a transferncia da POSSE, e no da propriedade. Presuno iuris tantum de que quem possui justo ttulo possui de boa f. (CC, art. 1201, pargrafo nico). Objetivando a mudana desse paradigma, o enunciado das Primeiras Jornadas do Conselho de Justia Federal:
86 Art. 1.242: A expresso justo ttulo, contida nos arts. 1.242 e 1.260 do CC, abrange todo e qualquer ato jurdico hbil, em tese, a transferir a propriedade, independentemente de registro.

H alguma diferena entre os critrios justia e injustia da posse, e a f na posse?

Art. 1.203: preservao do carter da posse. Art. 1.199: com posse exercitada na totalidade por todos os co-possuidores.

Aquisio e perda da posse

Artigo 1.205: a aquisio acontece atravs de um ato jurdico. Toda vez que houver conduta e objeto, corpus e animus, haver a aquisio da posse. Lembrar a tolerncia e o fmulo da posse. Art.1.206: sujeitos da aquisio.

A aquisio derivada e originria:

Originria: a apreenso da coisa e exerccio do direito. Derivada: plena: tradio, sucesso na posse;mediada: sucesso. Tradio cta genrica (entrega de chaves: transmite a posse direta sobre o bem). Tradio longa manu: proprietrio transmite a posse para o novo proprietrio, sem que este toque e ocupe a coisa (que pode estar com o locatrio).
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Tradio brevi manu: algum que possuidor direto o consolida em suas mos todos os poderes do possuidor, adquirindo a propriedade. Ex: locatrio que compra. Constituto possessrio: aliena se a propriedade, mas constitui-se a posse a non domine, de atravs da mediao. Ex: do dono que vende de conserva-se no imvel por mais de 30 dias, ou como o usufruturio ou como o locatrio. forma derivada de aquisio da posse, porque a posse e toda a alienada ao novo dono, que empossa o alienante em possuidor imediato. Sucesso na posse: a ttulo universal; a ttulo singular: e cesso da posse. Acesso na posse: a possibilidade de unir uma posse a outra. A acesso uma faculdade, j que a boa f do adquirente da posse no retroage para limpar a m f do alienante. O adquirente de m-f, por outro lado, no pode invocar a boa f de seu antecessor. Extenso da posse: presuno relativa. Exemplo: se os bens do vizinho se encontram cados no meu quintal, e eu no pratico ato algum, no adquiro a posse.

Efeitos da posse

Usucapio. Presuno de propriedade. Direito aos frutos percebidos. Indenizao de benfeitorias: Ler art. 1.219 a 1.122 (necessrias: indeniza-se sempre; teis: s ao de boa f; volupturias: jus tolendi apenas aos possuidores de boa-f). e) Desforo possessrio: art. 1.210, pargrafo nico. f ) Indenizao dos danos causados.

a) b) c) d)

A funo social da posse

A funo social da posse pode ser doutrinariamente identicada com a obra de Hernandez Gil9, que pela primeira vez aventou da possibilidade de a posse desempenhar uma funo social. Na doutrina brasileira, facilmente identicvel uma viso da funo social da posse como sendo a materializao do interesse no-proprietrio, ou seja, do interesse juridicamente qualicado como sendo atendedor da funo social da propriedade. Assim, temos a gura da posse qualicada, que a posse que atende a funo social da propriedade.

La Funcion Social de la Possessin.

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Conflitos entre critrios

No se pode ignorar que o Cdigo Civil de 2002 no reproduz o art. 507. Qual critrio utilizar?

CASO GERADOR Vejamos as imagens abaixo, retiradas do site do Movimento dos Sem-Teto do Centro (www.mstc.org.br).

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E ainda o texto a pgina seguinte: Manifesto dos Movimentos de Moradia AUTORIDADES! Federal, Estadual e Municipal Executivo, Legislativo e Judicirio No aguentamos esperar! Se pagar o aluguel, no come. Se comer, no paga o aluguel. este o nosso dilema. Somos trabalhadores sem-teto desta magnca cidade. Somos empurrados para as favelas, cortios, penses e para o relento das ruas. Sofremos com o despejo do senhorio. Nossas crianas, devido s nossas condies precrias de vida, penam para se conservarem crianas. Somos tocados de um lado para outro. No encontramos espao, para nossas famlias, em nosso prprio territrio. Nossa cidade, que construmos e mantemos com nosso trabalho, afugenta-nos para fora, para o nada. Dizem que os trabalhadores so a pea mais importante da sociedade. Entretanto, estamos sendo triturados por esta engrenagem econmica perversa mecanismo que destri os trabalhadores em vida e conserva no luxo uns poucos privilegiados. Uma minoria que mantm centenas de imveis vazios, abandonados, por vrios anos. Imveis que no cumprem sua funo social. Enquanto somos empurrados para as periferias sem infra-estrutura urbana, em favelas, reas de risco ou de mananciais. No podemos aceitar esta situao. No podemos esperar. Nossas famlias e nossas vidas esto em perigo. Queremos que a Lei entre em vigor: d funo social a esses imveis vazios e abandonados. Vamos eliminar esse desperdcio criminoso. Para tanto, pleiteamos: 1. O atendimento de 2.000 famlias de sem-teto no centro expandido da cidade, at o nal do ano; 2. Atendimento de emergncia de 500 famlias de sem-teto. Este atendimento pode vir por meio de carta de crdito, locao social e outras formas de nanciamento; 3. Declarar de interesse social todos os prdios vazios que esto abandonados por mais de 2 (dois) anos. E disponibiliz-los para moradia popular; 4. Disponibilizar todas as terras, prdios do governo Federal, de autarquias ou imveis penhorados pelo Banco do Brasil e Caixa Econmica Federal para moradia popular, em So Paulo;

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5. Enquanto no houver atendimento denitivo, queremos morar nos imveis que ocupamos. So Paulo, 20 de julho de 2003 Associao Comunitria Direito da Cidadania Bem Viver Associao de Moradores Jardim So Judas Tadeu Associao dos Trabalhadores Sem Terra de Francisco Morato Associao Morar e Preservar Chcara do Conde Associao Oeste de Moradia Diadema Movimento de Luta por Moradia Campo Forte M. L. M. P Movimento de Luta por Moradia Prpria M. S. T. C. Movimento Sem Teto do Centro M. S. T. R. C. Movimento Sem Teto da Regio Central Movimento Sem Teto de Helipolis Unas Movimento Moradia Jardim Nova Vitria Projeto Casaro Celso Garcia10 Considerando-se o que foi aprendido sobre os critrios de qualicao da posse, a invaso juridicamente aceitvel?

DECISO(ES). Informativo n. 0081 Perodo: 4 a 8 de dezembro de 2000 USUCAPIO EXTRAORDINRIO. COMPROVAO DOS REQUISITOS No incio da posse houve um vnculo locatcio, mas a recorrente nunca pagou o aluguel nem foi instada a faz-lo quer no decorrer do processo falimentar a que se submeteu a empresa proprietria ou aps este ter encerrado, ou, ainda, quando da extino das obrigaes (1990). Por mais de 20 anos o proprietrio nunca procurou reaver a posse. A Turma proveu o recurso, restabelecendo a sentena, por entender que nada impede que o vnculo locatcio inicial, em decorrncia de fatores circunstanciais, como abandono por parte do proprietrio, modique-se assumindo feio de posse com fora ad usucapionem. REsp 154.733-DF, Rel. Min. Cesar Asfor Rocha, julgado em 5/12/2000.

10

Manifesto divulgado pelos movimentos de moradia por ocasio da ocupao de vrios prdios em So Paulo, capital, em 20 de julho de 2003, retirado de http://www.midiaindependente.org/ pt/blue/2003/07/259208.shtml

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AULA 5: NA JUSTIA: A TUTELA JURDICA DA POSSE. TUTELA POSSESSRIA E PETITRIA

EMENTRIO DE TEMAS Jus possessionis e jus possidendi. Reintegrao, manuteno e interdito proibitrio. Imisso na posse. Separao dos juzos possessrio e petitrio. Cumulao de aes. Procedimento da ao possessria. Liminar. Posse nova e posse velha.

LEITURA OBRIGATRIA TORRES, Marcos Alcino de Azevedo. A Posse e a Propriedade, Rio de Janeiro, Lumen Juris, 2006, p. 404-430.

LEITURA COMPLEMENTAR RIZZARDO, Arnaldo. Direito das Coisas, Rio de Janeiro, Forense, 2003, p.103-120. TORRES, Marcos Alcino de Azevedo. A Posse e a Propriedade, Rio de Janeiro, Lumen Juris, 2006, p. 345-403.

ROTEIRO DE AULA

JUS POSSESSIONIS E JUS POSSIDENDI A posse, como situao de fato, origina distintos tipos de tutela. Dependendo da situao na qual se encontra o possuidor, o direito estende tutela mais ampla ou menos ampla, e leva a um procedimento ou a outro. Da a diferenciao entre dois tipos de posse, de acordo com a tutela jurdica obtida: jus possessionis e jus possidendi.

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Jus possessionis

Jus possidendi

Natureza

Direito ao no esbulho e no turbao Reintegrao, manuteno, interdito Estado ftico da posse

Direito posse Reintegrao, manuteno, interdito, imisso Estado ftico da posse + ttulo ou s ttulo

Tutelas obtidas

Requisitos

Aes possessrias

So aquelas cuja causa de pedir a posse.

PRETENSES POSSESSRIAS CLSSICAS Reintegrao; Manuteno; Interdito proibitrio. Na ao possessria s se discute posse: art. 921, Cdigo de Processo Civil
Art. 921. lcito ao autor cumular ao pedido possessrio o de: I condenao em perdas e danos; II cominao de pena para caso de nova turbao ou esbulho; III desfazimento de construo ou plantao feita em detrimento de sua posse.

Todavia, previa o regime do CC1916: art. 505:


Art. 505: No obsta manuteno, ou reintegrao na posse, a alegao de domnio, ou de outro direito sobre a coisa. No se deve, entretanto, julgar a posse em favor daquele a quem evidentemente no pertencer o domnio.

O dispositivo veiculava uma viso da posse como aparncia de propriedade, e no com a autonomia necessria que passou a se impor aps o reconhecimento dos conitos entre situaes tituladas e no tituladas. Logo, na possessria no se discutiria apenas posse, e ela seria decidida com base na propriedade, se fosse por alguma das parte alegada.11 A redao do dispositivo foi alterada, no art. 1210, 2, CC2002:
11

Smula 487, Supremo Tribunal Federal.

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Art. 1.210. O possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turbao, restitudo no de esbulho, e segurado de violncia iminente, se tiver justo receio de ser molestado. 1o O possuidor turbado, ou esbulhado, poder manter-se ou restituir-se por sua prpria fora, contanto que o faa logo; os atos de defesa, ou de desforo, no podem ir alm do indispensvel manuteno, ou restituio da posse. 2o No obsta manuteno ou reintegrao na posse a alegao de propriedade, ou de outro direito sobre a coisa.

Desse modo, trs concluses se impuseram, muito bem resumidas pelos enunciados das primeiras Jornadas de Direito Civil do Conselho de Justia Federal:
78 Art. 1.210: Tendo em vista a no-recepo pelo novo Cdigo Civil da exceptio proprietatis (art. 1.210, 2) em caso de ausncia de prova suciente para embasar deciso liminar ou sentena nal ancorada exclusivamente no ius possessionis, dever o pedido ser indeferido e julgado improcedente, no obstante eventual alegao e demonstrao de direito real sobre o bem litigioso. 79 Art. 1.210: A exceptio proprietatis, como defesa oponvel s aes possessrias tpicas, foi abolida pelo Cdigo Civil de 2002, que estabeleceu a absoluta separao entre os juzos possessrio e petitrio. 80 Art. 1.212: inadmissvel o direcionamento de demanda possessria ou ressarcitria contra terceiro possuidor de boa-f, por ser parte passiva ilegtima diante do disposto no art. 1.212 do novo Cdigo Civil. Contra o terceiro de boa-f, cabe to-somente a propositura de demanda de natureza real.

Se na ao possessria s se discute posse, quais os critrios possveis para a sua deciso? O da melhor posse e o da funo social da posse. Para os que contam com ttulo vlido, a tutela dominial, em ao no procedimento comum ordinrio, a melhor opo. Mas o que ocorreria se ajuizassem ao possessria? Poderia ajuizar a petitria depois, e se arrependerem? Na constncia da possessria, no possvel ajuizar ao de imisso (CPC, art. 923), resultando seu ajuizamento em extino sem apreciao do mrito. O contrrio, no entanto, possvel.

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Caractersticas do procedimento especial das aes possessrias

Contedo mandamental. Fungibilidade: art. 920, CPC. Carter dplice: art. 922, CPC. Liminar: art. 928, CPC. Critrios: apenas fumus e periculum. Natureza da liminar: satisfativa. Ainda reside interesse na distino entre posse nova e posse velha. A posse velha aquela obtida ou perdida h mais de um ano e um dia. A nova, a menos de um ano e um dia. O CC 1916 estabelecia que se a posse fosse velha, na ao possessria no poderia haver concesso de liminar.12 Entretanto, o art. 924 do Cdigo de Processo Civil ainda diferencia posse nova de posse velha.

CASO GERADOR Se um imvel de propriedade da prefeitura de So Paulo, nas condies precrias vistas nas fotos do caso da aula 4, fosse invadido pelo MSTC, e se instaurasse um conito entre eles e a municipalidade, qual ou quais as aes a serem ajuizadas pelo Municpio para reaver o imvel? E pelo MSTC para se manter l? Como obter tutela jurdica, em um caso ou em outro, o mais rpido possvel?

12

Art. 508: Se a posse for de mais de ano e dia, o possuidor ser mantido sumariamente, at ser convencido pelos meios ordinrios.

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AULA 6: PROPRIEDADE E MORADIA

EMENTRIO DE TEMAS: Insucincia da proteo possessria. Titulao. Moradia e dignidade da pessoa humana.

LEITURA OBRIGATRIA: SOTO, Hernando de. O Mistrio do Capital, Rio de Janeiro, Record, p. 187-218.

LEITURA RECOMENDADA: FACHIN, Luis Edson. Estatuto Jurdico do Patrimnio Mnimo, Rio de Janeiro, Renovar, 2001, p. 33-65.

ROTEIRO DE AULA
Posse e proteo da moradia

Os anseios de ampliao da proteo possessria se correlacionam, sem sombra de dvida, com as necessidades de moradia. Alada a direito social no art. 6 da Constituio Federal, no se pode imaginar a possibilidade de vida digna sem que haja acesso moradia. Por outro lado, outros interesses sociais podem e sero postos em cotejo com a necessidade de prover moradia, como se pode ver das decises a seguir.
2006.002.17927 AGRAVO DE INSTRUMENTO DES. JOSE DE SAMUEL MARQUES Julgamento: 08/11/2006 Agravo de Instrumento. Ao de Despejo por Falta de Pagamento. Recurso de Apelao recebido em duplo efeito. Deciso contrria ao disposto no art. 58, V da Lei 8.245/91. Embora seja notrio o grave problema de moradia existente em nosso pas, no cabe ao Judicirio, em interpretao contrria lei, suprir a decincia do Poder Pblico, fazendo cortesia com o patrimnio do particular, que j por demais onerado por tributos que, infelizmente, no so destinados aos seus ns. RECURSO PROVIDO.

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Como resultado, o direito moradia ser ponderado com outros direitos, de modo a que se determine qual o interesse prevalente.

Posse e titulao

H, contudo, uma insucincia estrutural na concepo de um direito no titulado, que no permite o exerccio pleno de suas faculdades por parte do titular. O texto a seguir ilustra bem essa problemtica.
Qu sucede si no puede demostrar que tena una casa? Por Hernando de Soto La importancia de un adecuado sistema de propiedad legal Dos desastres naturales recientes nos han conmovido: el peor tsunami de la historia, que asol 11 pases en las costas del Ocano Indico, y el huracn llamado Katrina, que inund la ciudad de Nueva Orleans. Las imgenes llegadas de ambas regiones fueron trgicamente similares: edicios derruidos, cadveres otando, sobrevivientes estupefactos, y agua, agua por todas partes. Haba una profunda diferencia. En Nueva Orleans, lo primero que hicieron las autoridades para garantizar la paz y asegurar la reconstruccin fue salvar los registros de propiedad legal de la ciudad, los cuales rpido determinaron quin es dueo de qu y dnde, quin debe qu y cunto, quin puede ser reubicado rpido, quin es sujeto de crdito para nanciar una reconstruccin, qu propiedad est tan daada que va a necesitar ayuda, y cmo dar energa y agua limpia a los pobres. En el sudeste asitico no haba esos registros legales disponibles que encontrar, pues la mayora de las vctimas del tsunami haba vivido y trabajado por fuera de la ley. Con las aguas de la inundacin an altas Stephen Bruno, el custodio de los registros notariales de Nueva Orleans, corri hacia el stano del juzgado donde se almacenaban los registros de propiedad de la ciudad, los sac a rastras del agua, los acomod en camiones refrigerantes que los transportaron a Chicago, donde fueron secados por expertos. Los documentos restaurados fueron rpidamente devueltos a Nueva Orleans: 60.000 volmenes ahora archivados bajo guardia armada, en el recientemente despejado centro de convenciones. Abstractores movindose entre cajas hasta la altura del muslo revisan meticulosamente documentos que producirn las herramientas legales para disear y nanciar la recuperacin de la ciudad, permitiendo que banqueros, aseguradores y corredores de inmuebles identiquen propietarios, activen garantas colaterales, consigan nanciamiento, accedan a mercados secundarios, realicen acuerdos, cierren contratos, y a la vez hagan rentable que las empresas de servicios bombeen energa y agua a los vecindarios. Toda la

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infraestructura legal de cuya necesaria existencia para mantener una economa moderna en movimiento gran parte de los estadounidenses no es consciente. Una escena as fue imposible luego de que el tsunami de diciembre del 2004 lanz a gran velocidad agua y olas del tamao de edicios sobre las propiedades que daban a la playa, desde Indonesia y Tailandia hasta Sri Lanka y las Maldivas, matando a ms de 270.000 personas (168.000 solo en Indonesia). En Bandah Aceh, Indonesia, el agua se llev 200.000 casas; la mayora de ellas sin ttulos de propiedad. Cuando el agua se retir de Nam Khem, Tailandia, un magnate bien conectado se lanz a apropiarse de la valiosa primera la de terrenos frente de playa. Los sobrevivientes de las 50 familias que durante una dcada haban ocupado la orilla protestaron, pero no tenan derechos de propiedad legalmente documentados que respaldaran sus reclamos. Ese es el caso de la mayora de la gente en los pases en desarrollo y en los que formaban parte del mundo sovitico, donde los sistemas legales son inaccesibles a la mayora de los pobres. La vida en el mundo extralegal est en constante riesgo. Un terremoto sacudi Pakistn el mes pasado, dejando un estimado de 73.000 muertos. Cuando un sismo de similar intensidad remeci Los ngeles en 1994, murieron 60 personas. Por qu la diferencia? Como les gusta decir a los sismlogos: Los terremotos no matan a la gente, las casas s. Viviendas construidas inadecuadamente, fuera de la ley, ignorando los cdigos de construccin. Pero qu propietario pobre -para no hablar del promotor, del banco, de la ocina de crdito o del organismo gubernamental- tiene algn incentivo para invertir en vivienda ms segura y en concreto reforzado sin la evidencia de una propiedad garantizada y legal y la posibilidad de conseguir crdito? Los gobiernos no tienen cmo hacer cumplir los cdigos legales cuando la mayora de las personas opera al margen de ellos. En los pases en desarrollo los desastres naturales no solo dejan a las ciudades en ruinas, sino que arrasan con economas enteras. El tsunami del 2004 liquid el 62% del PBI de Las Maldivas; mientras que el costo del Katrina, segn la Ocina de Presupuesto del Congreso, ser entre 0,5% y 1% del PBI de EE.UU. Por lo general los gobiernos promueven el valor de la propiedad privada para incrementar los impuestos sobre ella. En la economa extralegal, las personas pueden pagar sobornos, pero nadie paga impuestos. De dnde vendr el dinero para la reconstruccin? La propiedad privada en EE.UU. suele estar cubierta por seguros. Valorados en unos US$30.000 millones para el Katrina. En Sri Lanka, sin embargo, solo el 1% de las 93.000 vctimas del tsunami estaba cubierto.

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En el mundo en desarrollo pocas personas tienen un documento de identidad legal ligado a un domicilio ocial, no importa el tipo de ttulo legal de sus activos exigido por los aseguradores. Sin una prueba de identidad o domicilio legal a partir del cual crear una lista de suscripcin, ninguna compaa de servicios pblicos va a suministrar electricidad o cualquier otro servicio. Ni siquiera los gobiernos estn seguros de quines son los que han muerto, puesto que la mayor parte de las vctimas nunca tuvo identidad legal. En Per, el debate sobre si los muertos dejados por la guerra que inici el terrorismo de Sendero Luminoso fueron 25.000 o 75.000, an contina. Las autoridades de Nueva Orleans estudian la posibilidad de recurrir a leyes de usufructo. Cuando los pobres no pueden afrontar los gastos de reparacin, estas leyes permiten al municipio reconstruir las viviendas, alquilarlas a los albailes, aportando el necesario alojamiento, y ahorrar el escaso pequeo capital de los pobres, quienes eventualmente recuperan sus casas o tienen la posibilidad de venderlas al municipio a precio de mercado. En el mundo en desarrollo ni el capital ni el crdito se aventuran all donde los derechos de propiedad no son claros. La diferencia entre un tsunami y un huracn termina siendo mucho ms que el oleaje. Por eso es que en los pases en desarrollo, que no cuentan con un sistema adecuado de legislacin sobre propiedad, hasta la paz est en juego; como era el caso en Estados Unidos antes de que una buena -y ampliamente accesible- legislacin sobre el derecho a la propiedad convirtiera a los violentos invasores en nobles pioneros. Antes de aquello, los invasores haban amenazado con quemar las ncas del presidente George Washington si no se les entregaba ttulos. Y Abraham Lincoln record cierta vez en un discurso que no haber podido ver la puesta del sol por la cantidad de cadveres colgados de los rboles, vctimas de linchamientos a raz de crmenes contra la propiedad. As estn hoy los pases en desarrollo. Se puede detener el derramamiento de sangre. Los medios de vida y los negocios podran regenerarse en el mundo en desarrollo, pero primero los pobres tienen que ser legalmente empoderados. Damos a la ley por sentado; pero sin documentacin legal la gente no existe en el mercado. Si la propiedad, los negocios y las transacciones no se documentan legalmente, estn destinados a ser obviados. La sociedad no podr funcionar como un todo. Los huracanes no pueden destruir la infraestructura oculta del dominio de la ley, que mantiene la paz y empodera al pobre. Los ttulos avalados por la ley y los certicados de acciones generan inversin; los ttulos de propiedad al da garantizan el crdito; los documentos permiten a la gente identicarse y recibir ayuda, los estatutos de una compaa pueden acopiar fondos para la reconstruccin; las hipotecas renen dinero, los contratos arman los compromisos.

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Cuatro mil millones de personas de los seis mil millones que hay en todo el mundo carecen de la habilidad de generar prosperidad y recuperarse de los desastres; su constante tragedia es vivir sin el benecio de alguna ley. Ninguna suma de ayuda internacional o caridad puede compensar eso. Solo si los pobres son empoderados legalmente van a poder ellos mismos estar en situacin de convertir el siguiente tsunami en una simple tormenta ms.13

Desse modo, o dilema se prope: a tutela judicial da moradia j assaz tnue, e em muitas decises judiciais, outros interesses so atendidos em prejuzo da moradia; e, alm disso, mesmo que em todas as decises judiciais fosse amparada a posse do habitante, mesmo assim isso seria insuciente. A moradia valor imprescindvel para a promoo imediata da dignidade humana, mas a longo prazo a titulao estritamente necessria.

CASO GERADOR RE 407688 / SP SO PAULO RECURSO EXTRAORDINRIO Relator (a): Min. CEZAR PELUSO Julgamento: 08/02/2006 EMENTA: FIADOR. Locao. Ao de despejo. Sentena de procedncia. Execuo. Responsabilidade solidria pelos dbitos do aanado. Penhora de seu imvel residencial. Bem de famlia. Admissibilidade. Inexistncia de afronta ao direito de moradia, previsto no art. 6 da CF. Constitucionalidade do art.3, inc. VII, da Lei n 8.009/90, com a redao da Lei n 8.245/91. Recurso extraordinrio desprovido. Votos vencidos. A penhorabilidade do bem de famlia do ador do contrato de locao, objeto do art. 3, inc. VII, da Lei n 8.009, de 23 de maro de 1990, com a redao da Lei n 8.245, de 15 de outubro de 1991, no ofende o art. 6 da Constituio da Repblica. Voto do Min. Gilmar Mendes, no RE 407.688: 08/02/2006 TRIBUNAL PLENO RECURSO EXTRAORDINRIO 407.688-8 SO PAULO VOTO DO SENHOR MINISTRO GILMAR MENDES Senhor Presidente, ouvi com ateno os votos proferidos pelos Ministros Cezar Peluso, Eros Grau, Joaquim Barbosa e Carlos Britto. De fato, o texto constitucional consagra expressamente o direito de moradia. Do que depreendi do debate, no me parece que qualquer dos contendores tenha defendido aqui a ideia de norma de carter programtico. Cuida-se, sim, de se indagar sobre o modus

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Em http://www.elcomercioperu. com.pe/edicionimpresa/html/200601-22/imppolitica0442713.html

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faciendi, a forma de execuo desse chamado direito de moradia. E estamos diante de uma garantia que assume contornos de uma garantia de perl institucional, admitindo, por isso, mltiplas possibilidades de execuo. Sem negar que eventuais execues que venham a ser realizadas pelo legislador possam traduzir eventuais contrariedades ao texto constitucional, no caso no parece, tal como j apontado pelo Ministro Cezar Peluso, que isso se verique. No me parece que do sistema desenhado pelo texto constitucional decorra a obrigatoriedade de levar-se a impenhorabilidade a tal ponto. J o Ministro Joaquim Barbosa destacou que aqui se enfrentam princpios eventualmente em linha de coliso. E no Supremo Tribunal Federal podemos deixar de destacar e de ressaltar um princpio que, de to elementar, nem aparece no texto constitucional: o princpio da autonomia privada, da autodeterminao das pessoas um princpio que integra a prpria ideia ou direito de personalidade. Portanto, embora reconhea, no art. 6, o direito de moradia, a criao ou a possibilidade de imposio de deveres estatais na Constituio de modos de proteo a essa faculdade desenhada no texto constitucional, no consigo vislumbrar, na concretizao que lhe deu a Lei, a violao apontada. Nesses termos, acompanho o voto do Ministro Cezar Peluso, desprovendo o recurso extraordinrio. Como se delineia a ponderao feita pelo Supremo Tribunal Federal? A moradia valor meramente programtico, ou pode gerar eccia direta?

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AULA 7: S DONO QUEM REGISTRA

EMENTRIO DE TEMAS O dogma do modo de aquisio. Princpios registrais. A situao registral brasileira.

LEITURA OBRIGATRIA RIZZARDO, Arnaldo. Direito das Coisas, p. 303-318.

ROTEIRO DE AULA

A AQUISIO PELO REGISTRO DO TTULO A forma mais comum de aquisio derivada da propriedade ocorre em razo do registro do ttulo translatcio. O registro de imveis , in ne, o meio mais adequado para suprir as demandas de segurana jurdica envolvendo os negcios imobilirios. No entanto, o sistema de registro de imveis no Brasil, que consiste em atividade administrativa autorizada,14 encontra-se imerso em grave crise, e necessita de urgente interveno. Se tudo der certo, o registro de imveis opera produzindo efeitos reais sobre bens imveis sempre que houver a anotao do fato. Serpa Lopes dene registro pblico como a meno de certos atos ou fatos exarada em registros especiais, por um ocial pblico, quer vista da apresentao de ttulos comuns que lhe so apresentados, quer em face de declaraes escritas ou verbais das partes interessadas.15 Os registro pblicos so regulados atualmente pelas Leis n 6015-73 (registro civil) e n 8934-94 (registro de comrcio). Sua serventia vem anunciada no prprio caput do art. 1 da Lei 6015-73: os registros promovem a a autenticidade, segurana e eccia dos atos jurdicos. O registro pblico existe em nosso direito em quatro modalidades (art. 1, Lei 6015-73), das quais nos interessar no momento apenas uma: o registro de imveis, que tem o objetivo legal de permitir que, mediante negcio jurdico, seja transferida a propriedade de algum bem imvel. Em via de regra, no direito brasileiro, vige aquilo que se chama de princpio da abstrao, que determina que no haja a produo de efeitos reais decorrentes da prtica de negcio jurdico. Para a produo destes referidos,

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A atividade registral no Brasil delegada pelo poder pblico a particulares (CRFB, art. 236), com base nos critrios fixados na Lei n 8935-94 (Lei dos Cartrios). Tratado de Registros Pblicos, vol. I, 3 ed, Rio de Janeiro, Freitas Bastos, 1955, p.2.

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necessrio uma ato jurdico strictu sensu, No caso de imveis, este ato precipuamente o registro. Vejamos o art. 1245 do Cdigo Civil:
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do ttulo translativo no Registro de Imveis. 1o Enquanto no se registrar o ttulo translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imvel. 2o Enquanto no se promover, por meio de ao prpria, a decretao de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imvel.

O 1 consagra o princpio da presuno de veracidade do registro; segundo o informado, ser determinado o titular. No 2, temos a presuno de legalidade. Assim, at que algo diferente resulte, o registro de qualquer imvel atribui ao titular matriculado o direito real correspondente, s podendo ser modicado por outro ato registral ou por deciso judicial. Em outro turno, se o registro no exprimir a verdade, dever ser corrigido:
Art. 1.247. Se o teor do registro no exprimir a verdade, poder o interessado reclamar que se retique ou anule. Pargrafo nico. Cancelado o registro, poder o proprietrio reivindicar o imvel, independentemente da boa-f ou do ttulo do terceiro adquirente.

O interessante no dispositivo o que dispe o pargrafo nico. Conquanto a propriedade seja rmada pelo registro, possvel que este no exprima a verdade, em especial diante da ocorrncia de usucapio. Nesse caso, mesmo sem o documento do registro (que no , portanto, documento essencial propositura da demanda v. art. 183, CPC), ser possvel ajuizar ao e provar a propriedade por outros meios. No caso de desconstituio do registro, para que seja rmado outro este pedido pode ser combinado (cumulao sucessiva) com a reivindicao do bem. A vindicatio, contudo, no tem como exigncia o acertamento registral. O pargrafo nico dispe que o registro ser corrigido, independente da boa-f do terceiro adquirente. Num cdigo que prima pelo respeito boa-f objetiva e que textualmente arma a proteo ao adquirente em caso de pagamento indevido, no se pode dar, em primeira vista, interpretao to paralisante ao art. 1247. Na verdade, o dispositivo no prev que o registro seja sempre cancelado, mas que se for cancelado pela via judicial, haver extenso dos efeitos da coisa julgada para com o terceiro de boa-f, que ter ressalvado apenas os direitos de possuidor. Mas isso um posterius, no sendo impossvel ao magistrado reconhecer o direito de terceiro adquirente de boa-f.

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Martin Wolff, pp. 187 e ss.

17 Isabel Mendes, O Registro Predial e a Segurana Jurdica nos Negcios Imobilirios, Coimbra, Almeidina, 1992, p. 29.

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Por conseguinte, o registro cria segurana a todo custo, desconsiderando valores caros ao texto constitucional. Ou no? Ou seria mais adequado um sistema de registro de imveis rgido, que gerasse segurana? O sistema brasileiro pressupe a necessidade da transcrio para que haja a aquisio da propriedade (e para que se operem as formas negociais de criao, transferncia e extino de direitos reais). S dono quem registra, o mote dos ociais registradores. O negcio jurdico no tem eccia translativa, gerando apenas efeitos obrigacionais. Para que se obtenha o efeito desejado, deve-se atender ao requisito formal de publicidade, qual seja o registro. o que determina o art. 676 do Cdigo Civil. PROPRIEDADE = ESCRITURA + REGISTRO No sistema alemo, o negcio de ndole contratual (negcio causal) tambm no origina a transferncia de propriedade. necessrio que se celebre um negcio registral, abstrato, no qual se emite declarao receptcia de vontade, a ser completada pelo onerado, e declara que deseja realizar o registro em benefcio do adquirente.16 Uma vez efetuado o negcio registral, se houver direitos de terceiros em jogo, s este poder ser atacado caso haja nulidade nele prprio (e no no negcio causal).17 Trata-se da abstrao registral, presente no direito alemo. No sistema francs, o registro no translativo de propriedade, tendo efeitos meramente declaratrios entre as partes. Entretanto, para que terceiros estejam vinculados, necessrio que haja o registro. Por conseguinte, o registro declaratrio, mas a oponibilidade perante terceiros (que s pode ser exigida se houver publicidade) depende do acertamento do imvel. Seriam melhores esses sistemas?
O que no est no registro

Conquanto seja vlido e interessante polemizar sobre o que no est no registro, mais relevante lembrar-se de tudo aquilo que deveria estar l certicado e no est. Vejamos no texto abaixo algumas das graves conseqncias da desordem fundiria.
EXCLUSO SOCIAL, HABITAT E VIOLNCIA18 Por ERMINIA MARICATO19
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Em http://www.usp.br/fau/depprojeto/labhab/biblioteca/textos/maricato_bombarelogio.pdf Arquiteta, e urbanista, Coordenadora do Curso de Ps Graduao da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP, Coordenadora do Laboratrio de Habitao e Assentamentos Humanos, ex- Secretria de Habitao e Desenvolvimento Urbano da prefeitura de So Paulo (1989-1992).

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Se na dcada de 40, quando 31% da populao brasileira era urbana, as cidades eram vistas como avano e modernidade em relao ao campo que representava o Brasil atrasado ou arcaico, no incio de 2001, quando 80% da populao urbana, sua imagem passa a ser associada violncia, poluio,

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favela, criana desamparada, epidemias, trfego catico, entre outros inmeros males. O processo de industrializao / urbanizao, parecia representar um caminho para a independncia de sculos de dominao da produo agrria e de mando coronelista, ligado diretamente relao colonial. A evoluo dos acontecimentos mostrou que ao lado de intenso crescimento econmico (7% em media entre 1940 e 1980), o processo de urbanizao com crescimento da desigualdade resultou numa gigantesca concentrao espacial da pobreza. Nem todas as consequncias do processo de urbanizao so negativas como mostram a queda da mortalidade infantil, da taxa de natalidade e o aumento da esperana de vida ao nascer, nos ltimos 50 anos. A dcada de 80 foi portadora de algumas novidades, conrmadas pelo Censo do IBGE de 2000, como a diminuio da taxa geomtrica de crescimento anual das metrpoles (cujo crescimento se concentra agora apenas nos municpios perifricos) e a acelerao do crescimento das cidades de porte mdio. As doze metrpoles brasileiras, entretanto, que concentram perto de 33% de toda a populao revelam de modo mais evidente as consequncias dramticas desse processo de crescimento com excluso social. Durante os anos 80 e 90, sob as novas relaes internacionais a desigualdade se aprofunda: aumenta a informalidade nas relaes de trabalho, aumenta o crescimento das favelas, aumenta o nmero de crianas abandonadas. Levantamentos cientcos comprovam o que nossos olhos constatam cotidianamente. Entre essas caractersticas que so histricas em uma sociedade na qual o desemprego e a desigualdade so estruturais, talvez a maior novidade das duas ltimas dcadas esteja na exploso da violncia urbana. Falar de violncia no Brasil, ltimo pas escravista do hemisfrio ocidental e que ainda hoje mantm resqucios de trabalho escravo, requer alguma preciso. A violncia urbana que cresce fortemente nas cidades brasileiras se diferencia da tradicional violncia que sempre marcou a relao de trabalho. Trata-se daquela que expressa pelo nmero de homicdios e que como a primeira, faz da populao pobre sua principal vtima. O que nos interessa explorar aqui a relao entre habitat e violncia. A segregao urbana uma das faces mais importantes da excluso social. Ela no um simples reexo, mas tambm motor indutor da desigualdade. diculdade de acesso aos servios e infra-estrutura urbanos (transporte precrio, saneamento deciente, drenagem inexistente, diculdade de abastecimento, difcil acesso aos servios de sade, educao e creches, maior exposio ocorrncia de enchentes e desmoronamentos, etc.) somam-se menores oportunidades de emprego (particularmente do emprego formal), menores oportunidades de prossionalizao, maior exposio violncia (marginal ou policial), discriminao racial, discriminao de gnero e idade, difcil acesso justia ocial, difcil acesso ao lazer. A lista interminvel.

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Ilegalidade na Ocupao do Solo e Segregao Urbana

A ilegalidade em relao propriedade da terra, entretanto, tem sido o principal agente da segregao ambiental, no campo ou na cidade. A ilegalidade fundiria participa de uma situao de ilegalidade generalizada: na relao de trabalho, na resoluo de conitos, na ao da polcia... No meio urbano, a relao legislao/mercado fundirio/excluso est no centro da segregao territorial. nas reas desprezadas pelo mercado imobilirio privado e nas reas pblicas situadas em regies desvalorizadas, que a populao trabalhadora pobre vai se instalar: beira de crregos, encostas dos morros, terrenos sujeitos a enchentes ou outros tipos de riscos, regies poludas, ou [...] reas de proteo ambiental (onde a vigncia de legislao de proteo e ausncia de controle do uso do solo denem a desvalorizao e o desinteresse do mercado imobilirio). Apenas para dar alguns exemplos, em So Paulo, uma cidade que tem o PIB maior que o do Chile, aproximadamente 20% de seus 10 milhes de habitantes mora em favelas. Destas, 49,3 % tem alguma parte localizada em beira de crrego, 32,2% esto sujeitas a enchentes, 29,3% localizam-se em terrenos com declividade acentuada, 24,2 % esto em terrenos que apresentam eroso acentuada e 0,9 % esto em terrenos de depsitos de lixo ou aterro sanitrio. Na periferia sem urbanizao, a precariedade dos transportes e o alto preo so fatores que inuem na baixa mobilidade dos moradores, frequentemente exilados em seus bairros precrios. (Santos 1990). No de se estranhar que em tais situaes de segregao territorial pode ocorrer o desenvolvimento de normas, comportamentos, mecanismos e procedimentos extralegais que so impostos comunidade pela violncia ou que so aceitos espontaneamente e at desejados.

CASO GERADOR Vejamos a notcia do Correio Braziliense: Multiplicao de lotes no Lago Ana DAngelo Correio Braziliense 1/4/2005 Compradores do Pousada das Andorinhas travam batalha contra empreendedora acusada de vender terrenos irregularmente. Grupo chegou a formar associao de interessados que teriam sido lesados

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O cobiado Condomnio Pousada das Andorinhas, na QI 31 do Lago Sul, no foi regularizado, mas j est deixando um rastro de prejuzos, de denncias de estelionato na polcia e de processos criminais. No centro da polmica est a empreendedora do local, Rosa Lia Fenelon Assis, de 67 anos. Enquanto a regularizao no vem, ela e a lha Angela Beatriz de Assis, de 39 anos so acusadas por dezenas de pessoas de se beneciar com o comrcio de terrenos que alegam lhes pertencer, vendendo o mesmo lote para mais de uma pessoa. O total de prejudicados j superior a 400 compradores, de acordo com Enock Goulart de Carvalho, sndico do condomnio desde maro de 2004. O grupo de compradores to grande que eles se juntaram e criaram, em dezembro passado, a Associao dos Lesados pela Empreendedora do Condomnio Pousada das Andorinhas (Alecpa). J tem 126 associados. Eles pretendem representar contra a empreendedora por estelionato. Funcionria pblica aposentada, Rosa Lia Assis tem uma procurao passada em 1989 pela lha Angela Beatriz, dando-lhe plenos poderes para negociar 60,5 hectares em nome da lha. Desde ento, j teriam sido vendidos cerca de 1.700 lotes. O problema que s existem 1.002. Ou seja, tem gente comprando terreno que j pertenceria, em tese, a outro. Ao Correio, Rosa Lia Assis admitiu que pode ter vendido o mesmo lote para mais de uma pessoa, mas alegou desorganizao dos dados e no mf. Embora os 60,5 hectares negociados estejam em seu nome, Angela Beatriz se eximiu de responsabilidade. Esto usando o meu nome para criar tumulto. Nunca assinei documentos, nem vendi terra nenhuma. A minha me que a dona legtima da terra, alegou Angela Beatriz. Em local privilegiado, beira do asfalto e prximo Ponte JK, o Condomnio Pousada das Andorinhas est dentro da antiga fazenda Parano, de 527 hectares, originalmente pertencente ao esplio de Balbino de Souza Vasconcelos. Repartida entre herdeiros foi vendida em pedaos a vrias pessoas. Angela Beatriz de Assis teria comprado 60,5 hectares. Mas somente 24 hectares esto registrados no 2 Ofcio de Registro de Imveis. Os outros 36,5 hectares so garantidos apenas por trs escrituras. Para completar o imbrlio, a Terracap (Companhia Imobiliria de Braslia) tambm reivindica a posse de parte da rea do condomnio. H liminar da Justia suspendendo qualquer alterao na matrcula dos 20 hectares que esto registrados em nome de Angela Beatriz de Assis no cartrio de imveis. Tambm est proibida qualquer edicao no local at que a situao seja regularizada. No local, existe uma portaria indicando a existncia do futuro condomnio. Auditoria feita pela atual administrao constatou a existncia de 1.746 lotes vendidos at outubro de 2004, dos quais 1.295 teriam sido adquiridos diretamente de Rosa Lia Assis, conforme declararam os compradores. Outros 373

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lotes foram comprados por meio de trs pessoas, sendo 181 em duplicidade. Duas delas Paulo Goulart e Hlio Ribeiro foram autorizadas a transferir determinados lotes por procurao recebida de Rosa Lia Assis, que substabeleceu o mandato da lha. A terceira, Eliane Pereira da Mota, alega ter contrato com a empreendedora para vender parte deles. Rosa Lia Assis negou conhec-la. H ainda 78 unidades vendidas sem documentos no condomnio. De acordo com a auditoria, 567 lotes foram negociados em duplicidade. A maioria, 386, seriam de responsabilidade direta da empreendedora. Os preos de venda variaram entre R$ 1,5 mil e R$ 40 mil. De acordo com o sndico, somente de 2001 para c, Rosa Lia teria embolsado mais de R$ 6 milhes. Mas os compradores tm diculdades de localizar bens em seu nome e da lha. As duas moram em casa alugada no Lago Sul. Rosa Lia Assis armou ao Correio que, das 1.002 unidades, vendeu em torno de 600 e que ainda tem cerca de 380 disponveis 165 estariam em nome da cozinheira e da bab e de uma ex-faxineira. O sndico Enoch de Carvalho contesta. Diz que ela tem apenas sete, em nome de empregados, porque os compradores dos demais j se apresentaram. O processo para regularizao do condomnio Parque das Andorinhas est na Terracap desde agosto de 2004. Mas existem trs aes judiciais em tramitao na Vara de Registros Pblicos do DF questionando a titularidade da rea e a escritura de constituio do condomnio. A empreendedora apresentou o projeto urbanstico e topogrco, mas ainda no foram aprovados pela Terracap. A empreendedora Rosa Lia Assis admitiu ao Correio a venda do mesmo lote a mais de uma pessoa por desorganizao dos seus cadastros, mas promete devolver o dinheiro corrigido, conforme est no contrato, a todos os compradores que quiserem desfazer o negcio. Estou disposta a devolver o dinheiro para todo mundo que queira desistir dos lotes, garante. Ela alega que no pode tomar nenhuma atitude ou prestar esclarecimentos sem conhecer a listagem de lotes vendidos em duplicidade que a atual administrao dispe. Rosa Lia conta que pediu essa lista ao atual sndico, mas que ele exigiu o pagamento de R$ 6.609,40 para fornecer os documentos, o que achou abusivo. Como posso tomar qualquer atitude, sem saber a listagem que o condomnio tem e quem emitiu os documentos? A empreendedora questionou tambm a auditoria, por no ter havido a participao de integrantes das administraes anteriores. O sndico Enock de Carvalho arma que o preo cobrado, que poderia ser pago em duas parcelas, para cobrir os custos das fotocpias (13.968 folhas) e de servio de terceiros (R$ 2.500). Exigiu ainda que a empreendedora explicasse a nalidade que pretende dar aos documentos. Segundo Carvalho, o condomnio teve custos para fazer a auditoria e catalogar todos os contratos dos compradores.

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Rosa Lia Assis nega o uso de laranjas. Diz que foi obrigada a colocar os lotes em nome de empregadas para facilitar a aprovao do condomnio junto aos rgos pblicos, porque no podem estar em nome do empreendedor. Segundo ela, para regularizar a rea, preciso ter o parcelamento efetuado e todas as fraes vendidas. Arma que deu um lote para cada uma para colocar os terrenos em nome delas. Sobre as procuraes em nome de Paulo Goulart e Hlio Ribeiro, explica que apenas deu lotes a eles como forma de pagamento de parte das terras que comprou e que pertenciam aos dois. Nunca mandei vender em meu nome. Eles so donos dos lotes, garante. A empreendedora nega conhecer Eliana Pereira, que apresentou administrao do condomnio contrato com Rosa Lia para vender os terrenos. Nunca dei lote para corretor vender, assegura. A empreendedora arma que os projetos urbanstico e topogrco apresentados por ela no foram aprovados pela Terracap porque o condomnio no cumpriu suas obrigaes, como apresentao dos projetos de infra-estrutura bsicos (gua, esgoto, luz). A empreendedora acusa ainda o sndico de tentar comprar lotes j vendidos por valor baixo, dizendo que o condomnio no ser regularizado. Enock de Carvalho retruca que tem interesse em comprar lotes, mas em nome do condomnio. Segundo ele, no h espao suciente para acomodar o projeto da empreendedora, cujas projees comerciais invadiram at rea pblica. Arma que existem apenas 10% de rea livre. Por isso, em assemblia no sbado passado, os condminos autorizaram as aquisies, em nome do condomnio. Rosa Lia Assis acusa ainda a atual administrao de ter gastos excessivos para manuteno do condomnio. O sndico rebate dizendo que ela no condmina e que os lotes que alega ter esto em nome de terceiros, inadimplentes. Segundo ele, a conveno prev acesso dos condminos aos balancetes e que as contas do ano passado foram aprovadas em assemblia realizada em maro com a presena de 136 condminos. Carvalho armou que os gastos so de R$ 189 mil por ms com a segurana do condomnio. Ela mantm um segurana num dos acessos do condomnio para permitir que ela entre e mostre o terreno para clientes. Vamos fechar todos os acessos para impedir sua entrada, avisa. A confuso no Parque das Andorinhas vem desde o nal dos anos 80, quando a empreendedora Rosa Lia Fenelon Assis dividiu os 60,5 hectares que teriam sido comprados pela lha em mdulos, com cerca de 500 lotes de 800 metros quadrados aproximados. Foi criada ento a associao dos condminos, tendo ela como empreendedora. Segundo o atual sndico, nessa poca, j teriam sido vendidos mais lotes do que havia de fato. Em 1991, a empreendedora reformulou o projeto dos 60,5 hectares e transformou os mdulos em conjuntos, reduzindo o tamanho dos lotes viraram 1.002 com 501 metros quadrados. Ela negou a venda de lotes a mais. Segundo ela, o

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projeto foi redimensionado porque o original no contemplava os 35% de rea livre exigidos pela legislao. Novamente, apareceram no condomnio compradores de lotes que j tinham dono. Em julho de 2002, a nova administrao do condomnio chegou a acordo com a empreendedora e foi assinado um contrato particular em que ela se comprometia a relacionar os reais titulares dos 1.002 terrenos. Para surpresa dos condminos, foram listados como donos de pouco mais de cem lotes trs empregadas da empreendedora a cozinheira, a faxineira e a bab da neta da empreendedora. Logo depois, comearam a aparecer vrios compradores de lotes j vendidos com certicados de imisso de posse, que teriam sido emitidos pela empreendedora. O fato fez com que a atual administrao do condomnio representasse contra Rosa Lia Assis junto ao Ministrio Pblico do Distrito Federal, denunciando-a por estelionato e falsicao de certicados. Ela nega a acusao. Armou ao Correio que a assinatura abreviada do seu nome nos certicados, com carimbo de reconhecimento de rma do cartrio Maurcio de Lemos, no dela. O cartrio informou ao Correio que ela tem duas assinaturas (rmas) registradas no ofcio, incluindo a forma abreviada. Alguns compradores descobriram tambm que caram com menos lotes do que tinham adquirido inicialmente. o que aconteceu com a advogada Linda Jacinto Xavier. Ela arma ter adquirido dois lotes terrenos diretamente de Rosa Lia de Assis no dia 31 de agosto de 2000 por R$ 9 mil cada um. No contrato de cesso de direitos, no entanto, a data de 10 de dezembro de 1997, por imposio da vendedora. Mas a advogada recebeu apenas o certicado de imisso de posse de apenas um deles depois de muita insistncia junto empreendedora. Ela no quis mais me receber, arma Linda Xavier, que chegou a ter nas mos quatro mapas do condomnio. J no sabia mais quais eram os meus lotes. Como proteger os adquirentes de boa-f, se que eles devem ser protegidos?

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AULAS 8, 9 E 10: USUCAPIO

EMENTRIO DE TEMAS Usucapio: fundamentos e funcionamento. Justicativa constitucional. Modalidades.Usucapio tabular. Aquisio por interesse social (art. 1228, 4 e 5, Cdigo Civil).

LEITURA OBRIGATRIA (PARA AS DUAS AULAS) RIZZARDO, Arnaldo. Direito das Coisas, p. 247-303.

LEITURA COMPLEMENTAR SALLES, Jos Carlos de Moraes. Usucapio de Bens Imveis e Mveis, 6 ed, So Paulo, RT, p. 47-144.

ROTEIRO DE AULA

NATUREZA DA USUCAPIO20 A usucapio uma forma de aquisio de direito real decorrente da conjugao de dois fatores: posse e tempo. A usucapio serve de forma de atribuio de um direito real, assim como forma de extino de um outro direito real. Por isso durante muito tempo o tratamento dado ao instituto do usucapio foi o mesmo tratamento dado ao instituto da prescrio extintiva. Hoje se entende praticamente de modo unnime no Direito Brasileiro que existe uma distino de fundamento que impossibilita o tratamento conjunto da prescrio aquisitiva e do usucapio, amparada no fundamento dos referidos institutos. Existem, no Cdigo Civil, e durante muito tempo existiram normas separadas para disciplinar a usucapio e a prescrio extintiva, mas havia quem entendesse que o fundamento era igual nesses dois institutos (e ainda assim hoje, por exemplo, no Direito espanhol). Sabe-se, atualmente, que o fundamento distinto, por uma questo bastante simples: o usucapio se funda na concreo da ideia de funo social da propriedade, e a prescrio extintiva na segurana jurdica. Isso no quer dizer que o usucapio tambm no tenha por objetivo criar segurana. claro que se algum possui um

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Os dicionaristas registram as duas formas como corretas: o usucapio e a usucapio. O CC2002 utiliza a palavra no feminino.

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bem durante muitos e muitos anos, cria-se na sociedade uma expectativa que aquele bem tenha a titularidade alterada, mesmo que isto no seja regra imutvel, j que para que haja a contagem de tempo para o usucapio fundamental que a posse seja plena. Ento no apenas a mera segurana que justica a usucapio. No mbito da ordenao urbana e dentro e rural, para que haja uma melhor utilizao da propriedade, deve existir a gura do usucapio como meio de permitir a consolidao da propriedade nas mos daquele que trabalha e d ao bem a sua destinao constitucional, atendendo a funo social. O instituto, portanto, foi elevado normatividade constitucional, que a ele se refere expressamente em dois momentos: nos art.183 e 191. O primeiro requisito para que haja aquisio do direito real atravs da gura do usucapio a existncia da posse. A posse ad usucapionem tem que ser plena, ou seja, no derivada de uma outra posse atravs de um processo conhecido como mediao na posse (v. art. 1197). Aquele que possui plenamente possui o bem como se ele fora seu, independentemente da posse de outrem (que restar extinta). Como exemplo de possuidor pleno que no proprietrio, temos aquele que adquiriu um bem a non domino, ou ainda o prprio sujeito ativo do esbulho possessrio. Alm de ter a posse plena do bem, existe um outro requisito que fundamental para todas as formas de usucapio, que o decurso do tempo, que pode variar de trs at vinte anos, dependendo da modalidade de usucapio. O termo inicial desse prazo de aquisio da propriedade o momento em que se passa a ser exercida a posse plena do bem. O termo nal coincide com o momento no qual se esgota a previso legal e tem-se por consumada a usucapio. Durante o decurso desse prazo pode haver tanto suspenso quanto interrupo. A aquisio da propriedade por usucapio originria, e esse entendimento quase unnime na doutrina brasileira. A voz dissonante a voz do professor Caio Mrio da Silva Pereira que entende que a aquisio da propriedade por usucapio uma aquisio derivada.21 Esposamos a tese majoritria, porque em relao quele bem todo e qualquer gravame que havia sido anteriormente constitudo destrudo, e a propriedade recriada. Caio Mrio entende que essa aquisio derivada, por conta de da distino existente no Direito alemo que diz respeito s formas de aquisio da propriedade, que no prescindem da prtica de um negcio jurdico registral. O registro, no Direito brasileiro, no tem na sua realizao a preponderncia da vontade, trata-se de um ato jurdico strictu sensu. E por conta disso, aqui so consagradas formas de usucapio que no esto presentes no Direito alemo. Por conta desta distino, no direito alemo no existe usucapio extraordinrio, ou seja, obrigatrio que a posse seja de boa-f e haja justo ttulo (Wol, op. cit, p.). Esta distino desde logo impossibilita a comparao dos regimes legais e das concluses doutrinrias de ambos os pases.

21

Caio Mrio, vol. IV, p. 138.

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No possvel, no direito ptrio, a usucapio de bem pblico (CC, art. 102, e CRFB, art. 181, 3 e art. 191, pargrafo nico), nem a usucapio de bens de incapaz (art.1244). Por causa dessas duas ressalvas da lei brasileira Caio Mrio da Silva Pereira entende que no possvel considerar o usucapio como forma originria de aquisio da propriedade porque leva em conta efetivamente quem era o proprietrio anterior. Tambm nesse particular, vejamos o REsp 13663, julgado em 22/09/92 e relatado pelo ministro Gusmo Carneiro:
AO REIVINDICATRIA. ALEGAO EM DEFESA DE USUCAPIO EXTRAORDINRIO. IMVEL COM CLUSULA DE FIDEICOMISSO E DE INALIENABILIDADE. A aquisio por usucapio aquisio originria com relao ao usucapiente importa a posse pelo prazo de 20 anos, pacca e ininterrupta com nimo de dono. Nenhuma relao ou sucesso existe entre o perdente do direito de propriedade e o que a adquire pelo usucapio Com o usucapio simplesmente extingue-se o domnio do anterior proprietrio bem como os direitos reais que tiverem constitudo e sem embargos de quaisquer limitaes a seu dispor. Ou seja, com essa ementa arma-se de forma cabal que qualquer gravame de ordem privada desconstitudo pelo decurso do tempo e pela congurao do usucapio. No caso dessa ementa o gravame era o deicomisso.

RECURSO ESPECIAL PROVIDO A posse ad usucapionem tem que ser plena. Isso no quer dizer que uma posse que comece mediata no possa se tornar plena. Isso chamado de fenmeno da interverso da posse, e a partir da interverso que comea a contar o prazo para a usucapio. O curso do prazo tem que ser ininterrupto, excetuando-se as hipteses de suspenso (v. art. 1.244). Tambm poder ocorrer na usucapio a acesso na posse. Ela possvel por conta do art. 1243 CC. Este dispositivo faz referncia norma genrica de acesso na posse prevista no art.1.207 CC, que estabelece que para aquele que sucede a ttulo universal, ou seja, para aquele que herdeiro, a soma obrigatria, no se podendo deixar de contar prazo (e posse) anteriormente transcorridos. Agora, aquele que sucede a ttulo singular, ou seja, aquele que no recebe um patrimnio e sim um bem pode escolher valer desta prerrogativa.

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Vedaes usucapio

bens de incapazes; bens pblicos (CF, art. 183, par. 3, e art. 191, par. nico), ao contrrio do disposto no art. 4 da Lei 6969-80.22 No se pode, contudo, ignorar que at que se declare a vacncia (e no jacncia) de um bem, possvel que se d a sua aquisio por usucapio.23 Qualquer ato inequvoco, mesmo que extrajudicial, do proprietrio que indique reivindicao pode ser invocado como motivo para a interrupo (STJ, Resp. 21222-BA). No h mais distino na contagem de prazo entre presentes e ausentes, como ocorre tambm na prescrio.

Modalidades: Imveis

Extraordinrio: art. 1.238: presume-se, absolutamente, a boa f e o justo ttulo. E quanto injustia? Deve cessar na forma do art.1.208. Critrio objetivo para a reduo do prazo: pargrafo nico do art. 1238. Natureza da sentena: declaratria. Ao de usucapio: sentena capaz de ser transcrita. Usucapio. Alegado em defesa: reconhecido como questo prejudicial (STF Smula 237), mas no pode originar a transcrio. Exceo: Lei 6969/81, art. 7, e Estatuto da Cidade, art. 13. Ordinrio: art. 1242: com boa f e justo ttulo. O conceito de justo ttulo deve ser sempre o mesmo?

Quadro comparativo:
U. extraordinria U. Ordinria U. Especial

Requisitos Prazo Alterao pela destinao especfica (vira especial)

Posse + Tempo 15 anos Para 10, se houver atendimento da funo social do bem

Posse + Tempo + Justo Ttulo 10 anos Para 5, se houver atendimento da funo social do bem

Posse + Tempo + Destinao 5 anos

Especial: Lei 6969 e CF 88; NCC, 1239, 1240. Usucapio especial constitucional urbana: art. 183, CF, 1240, CC. Requisitos especcos: cumprir metragem, no ser proprietrio, utilizao especca para moradia, e no descumprimento do 2 do art. 183, CF.

22 23

Ver Sm 340, STF. STJ, Resp 36959-SP.

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Estatuto da Cidade (lei 10.257/01): art. 9 e seguintes: regulao da usucapio constitucional urbana. Art. 10: usucapio coletiva. Usucapio especial constitucional rural: art. 191, CF, art. 1239, CC. req.: utilizao especca (produo rural como cultivador direto), metragem, e no ser proprietrio. Integrao com o regime da Lei 6969.

Usucapio de bens mveis

Ordinria: (Art. 1.260): Aquele que possuir coisa mvel como sua, contnua e incontestadamente durante trs anos, com justo ttulo e boa-f, adquirir-lhe- a propriedade. Extraordinria: (Art. 1.261): Se a posse da coisa mvel se prolongar por cinco anos, produzir usucapio, independentemente de ttulo ou boa-f.

Usucapio tabular

Art. 214, 5, da Lei 6015/73: verdadeira modalidade de usucapio? Efeitos retroativos do usucapio tabular.

CASO GERADOR 1 Extrato de reportagem do Jornal do Brasil, de 14.01.2001. Brasileiro disputa terras da Barra com libans e chins. rea de 10 milhes de metros quadrados, na Barra da Tijuca, tem um terceiro pretendente, Wilson Figueiredo, 64 anos, munido de certido da 11 Vara de rfos e Sucesses, disputa com o chins Tjong Hiong Oei e com o libans Mohamad Ismail El Samad terras equivalentes a 1.000 campos do Maracan. Alm desse processo, o Sr. Tjong autor de mais de vinte aes questionando a titularidade de extensas reas na Barra da Tijuca RJ. Se ele tiver razo, poderiam os moradores dessas reas se socorrer de alguma modalidade de usucapio?

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CASO GERADOR 2 COMARCA DE OLINDA, VARA DA FAZENDA PBLICA Processo n 2003.008384-4 *S E N T E N A* A ASSOCIAO DOS MORADORES DA VILA MANCHETE, pessoa jurdica de direito privado, conforme Certido de Personalidade Jurdica de s. 14, instituio civil sem ns lucrativos, nesta Comarca sediada, por seu Presidente (Ata de Fundao, Eleio e Posse de s. 16 a 21), no exerccio de suas atribuies estatutrias e atravs dos Advogados bastante constitudos, com fulcro no Art. 10 c/c o Art. 12, III, da Lei n 10.257/2001, ingressou neste juzo com a presente Ao de Usucapio Especial Coletivo de uma Gleba Urbana com rea de 92.738,00 m (noventa e dois mil, setecentos e trinta e oito metros quadrados), localizada no Bairro de Ouro Preto, Olinda/PE, inscrita no Registro de Imveis em nome da empresa Novolinda/Construtora e Incorporadora SA, CGC/MF n 11.223.781/0001-08, e de uma rea de 15.574 m (quinze mil, quinhentos e setenta e quatro metros quadrados), localizada no Bairro de Jardim Brasil II, de propriedade desconhecida, conforme os limites e confrontaes que especica s s. 04 a 08, na totalidade constituda de um assentamento subnormal com construes residenciais edicadas sem planejamento, se prestando, especicadamente, a moradias para pessoas de baixa renda. Aduz que a Vila Manchete, como conhecida a rea h muito edicada, no se distingue por qualquer obra de infra-estrutura e no dotada de qualquer equipamento urbano, linhas regulares de coletivos, postos de concessionrias do servio pblico, correios, delegacias ou postos de segurana comunitria. Assevera que a populao da Vila Manchete, a qual representa, ocupa as irregulares artrias h mais de quinze anos, iniciada que foi a ocupao nos idos dos anos 80, de forma pacca e sem oposio de ningum, no possuindo os moradores ora REPRESENTADOS CONFORME Relao Cadastro de Moradores Associados de s. 36 a 64 qualquer outro bem imvel, preenchendo, assim, os requisitos do Usucapio Especial. Diz da existncia do Programa Habitar-Brasil-BID, que contempla comunidades carentes, e dos esforos dos Poderes Executivos Federal, do Estado de Pernambuco e do Municpio de Olinda no sentido de aquinhoar a comunidade com instrumentos de infra-estrutura para proporcionar aos moradores condies dignas de vida, o que reclama, para a obteno dos benefcios dos recursos nanceiros, a titularidade dos imveis pelos ocupantes da rea contemplada, razo da presente demanda judicial. Juntando os documentos e plantas de s. 14 e 66, notadamente o Cadastro de Moradores de s. 36 a 64, pugnou pela criao da empresa requerida e dos interessados incertos e desconhecidos, pela noticao das Fazendas Federal, Estadual e Municipal, pela interveno do Ministrio pblico, pela produo das provas e,

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a nal, pela procedncia do pedido, determinando-se, por Carta de Sentena, ao Ofcio do Regimento de Imveis que proceda ao assentamento, em reas iguais de 80.00 m (oitenta metros quadrados), a favor dos seus associados nominados no Cadastro referido. Como sabemos a popular Vila Manchete, verdadeiro aglomerado ao derredor da torre de transmisso da Rede Manchete de Televiso l instalada, constituda quase que absolutamente de construes disformes, irregulares e s vezes sobrepostas, servidas por estreitas ruelas becos muito estreitos, que se entrelaam em seus fugidios e sinuosos traados, sendo extremamente difcil descrever-se em memorial o casebre e suas limitaes e vincul-lo ao seu possuidor, tudo a reclamar interveno do poder pblico para que se d aos seus moradores, todos de baixssima renda, condies mais dignas de vivncia, notadamente o remanejamento dos pauprrimos para residncias novas e a disponibilizao de creche e centro comunitrio e desportivo, tudo sob comando da sociedade condominial que se instalar e sob os auspcios do Banco Interamericano de Desenvolvimento. Os nomes das ruelas e a numerao das moradias quase inteis, pois no h servios dos correios foram escolhidos ao alvedrio dos ocupantes, sem ostentar nem mesmo uma ordenao lgica, embora haja fornecimento de energia eltrica e extenses de bicos de fornecimento de gua, alm de uma escola, no bairro vizinho, conhecida como Centro Embrio. Os imveis no se acham gravados de hipoteca nem sob nanciamento pblico, conforme deixou claro a Caixa Econmica Federal, que encampou o Sistema Financeiro de Habitao, o que faz desmoronar a tese da impossibilidade de deferimento pela ocorrncia de crime de esbulho possessrio nos termos do Art. 9 da Lei n 5.741 71. Os associados nominados s s. 36 a 64 e que constam da Certido de s. 161 a 170, demonstram quantum satis, quer pela prova documental quer pela testemunhal, que exerceram e exercem a posse sobre a gleba e rea individualizadas na inicial, nelas residindo com suas famlias, de forma contnua e pacca, por todos aqueles anos, no bastassem os precrios ttulos que alguns exibem, e que no so proprietrios de um imvel, positivando o atendimento de todos os requisitos da usucapio especial constitucional. De outro lado, a alegao da r de que a posse dos moradores da Vila Manchete ilegtima, ou que provm de atos de raposia, no encontra qualquer respaldo nos autos, sendo pblica e notria a existncia daquela comunidade naquelas terras desde o ano de 1980, consolidada a Vila, com a precria infra-estrutura que exibe, pela inrcia ou aquiescncia dos proprietrios das glebas. A inexistncia de contrariedade de eventuais interessados, dita contumcia, tem efeitos reforados no vigente sistema do Cdigo Adjetivo Civil, pois se o ru no contestar a ao, reputar-se-o verdadeiros os fatos armados pelo autor. A Fazenda Pblica Municipal, devidamente alertada, demonstrou seu interesse no feito, na qualidade de senhorio direto das terras, no pondo bice aquisio do

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domnio til, invocando a Carta Foral de 1.537 o texto faz parte do acervo histrico do nosso municpio aquela que o ento Governador Duarte Coelho, donatrio da Capitania de Pernambuco ou Nova Lusitnia, deu e doou a esta sua Vila de Olinda, para o seu servio e de todo o seu povo, moradores e povoadores, as cousas que elenca os montes e seus assentos, a ribeira do mar, todas as fontes, todos os mangues, os varadouros e vai por ele assinada em 12 de maro de 1.537, devidamente conrmada por Proviso Rgia de sua Majestade de 14 de julho de 1678, cujo registro consta no Cartrio de Imveis de Olinda, no Livro de Tombo do Mosteiro de So Bento e s. 161 a 169 do Cartrio do Primeiro Registro Geral de Imveis de Olinda PE, datado de 27 de outubro de 1919. Questionada, obteve a Carta Foral referida incontveis decises favorveis sua pertinncia e legalidade, j que o direito real que consubstancia foi originrio de uma doao vlida do nobre Duarte Coelho, chancelada pelo Rei de quem emanava, poca, a lei (Dr. Artur Barbosa Maciel-Juiz Federal da 1 Vara Pernambuco Processo Tombo 167 70). Em suma como asseverou a ilustre Promotoria de Justia em seu judicioso Parecer: Consolidada esta a compreenso de que a propriedade sem funo social no tem o status que antes lhe atribua, criando o Estado meios de retirar-lhe do meio social quando no cumpra o seu essencial carter, destinando-a a um m de utilidade social, criando mecanismos que permitam a insero da propriedade como utilidade comunidade. Dentro destes meios que vem se inserir a presente ao de usucapio coletivo. Foram as Fazenda Pblicas noticadas (s. 74 a 76, 81, 82 e 85). A Fazenda Federal manifestou seu desinteresse no feito (s. 95/96). A Fazenda Estadual manteve-se silente (s. 176). A Fazenda Municipal asseverou ser a rea a usucapir gravada de enteuse ao Municpio de Olinda/PE, em razo da Carta Foral do ano de 1.537, nada opondo ao deferimento parcial do pedido, conferindo-se aos associados da autora apenas o usucapio do domnio til (s. 90/91). Citados, os interessados incertos e desconhecidos no ofereceram resposta (s. 78 e 176). Citada, a empresa Novolinda Construtora e Incorporadora SA ofereceu Contestao (s. 100 a 102 e 104 a 110), arguindo, em preliminar, a nulidade de citao, que foi devidamente rechaada (s. 113). No mrito, asseverou ser impossvel o pedido, por estar rea gravada de hipoteca em favor de instituio vinculada ao Sistema Financeiro de Habitao, caracterizando-se crime o seu esbulho possessrio; que o dispositivo legal invocado no exrdio s pode ser aplicado quando impossvel identicar os terrenos ocupados por cada possuidor; que os invasores no zeram prova de no possurem outro imvel; e que a posse dos invasores nunca foi de boa-f. Por tal, pugnou pela improcedncia do pedido. (...) Relatados, decido. Somente as pessoas capazes de alienar e adquirir podem usucapir a propriedade ou outro direito real, sejam elas fsicas ou jurdicas. A pessoa jurdica associativa regularmente criada reside em juzo, em representao de todos os seus aliados,

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por quem o respectivo estatuto designar ou por seus diretores (Art. 17, do Cdigo Civil), cujos atos dizem respeito ao agrupamento de associados, primando-se pela solidariedade que os une em busca de um objetivo comum, desde que /determinado, lcito e possvel/. Neste sentido, nos termos do Art. 12, III, da Lei n 10.257/01, que vem a Associao dos Moradores da Vila Manchete, na qualidade de substituto processual, por seu presidente, perseguir em juzo o usucapio coletivo das reas descritas na exordial e delimitadas nas Plantas de s. 34 e 35. O usucapio forma originria de aquisio da propriedade, ou de direitos reais susceptveis de apropriao material, atravs da posse continuada, durante certo espao de tempo, com a observncia dos requisitos em lei estabelecidos. Em razo do decurso do prazo, que gera um direito em favor daquele que tem a posse da coisa e extingue o direito de ao do at ento titular para reav-la, que se diz ter ocorrido, em relao quele, a prescrio aquisitiva e, em relao a este, a prescrio extintiva. Os demais direitos reais susceptveis de ser adquiridos por usucapio so o usufruto, o uso, a habitao, as servides e a enteuse, este ltimo ainda no regime do revogado Cdigo Civil de 1.916 quando, por ato entre vivo ou disposio de ltima vontade, o proprietrio atribua a outrem o domnio til do imvel, pagando o enteuta, a partir de ento, uma penso anual, dito foro, ao titular do domnio direto, o senhorio. A propsito, cito: /Usucapio. Imvel foreiro. Possibilidade de se usucapir o domnio til. A existncia da enteuse ou do aforamento no constituiria obstculo ao usucapio, como bem sustentou a douta Procuradoria Geral de Justia, desde que o domnio til, sendo alienvel, tambm poderia ser objeto de usucapio em razo de posse contnua e incontestada pelo prazo xado na lei substantiva/. (TJSP 1 CC, Ac. Unn. Ap. 87.598-1, Rel. Des. Moretzsohn de Castro). Atualmente, com a vigncia da atual Constituio Republicana, tem-se destacado mais o cunho social do instituto do usucapio, atravs do qual como se lhe colhe em inmeras decises judiciais pode-se atingir o bem comum, pois coletividade interessa que se d coisa usucapienda o uso a ela mais adequado, seja mediante o cultivo da terra ou sua utilizao como morada, cumprindo a propriedade imvel, assim, aquela funo social a que se reporta o texto constitucional (Art. 170, III, e 5, XXIII). Neste diapaso, visando xar o pequeno lavrador no campo, bem como atenuar os graves problemas habitacionais enfrentados pelas pessoas de poucos recursos dentro dos grandes centros urbanos, instituiu o legislador constitucional (Art. 183, /caput/)/, literes: Aquele que possuir como sua rea urbana de at duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposio, utilizando-a para sua moradia ou de sua famlia, adquirir-lhe- o domnio, desde que no seja proprietrio de outro imvel urbano ou rural. /Tal dispositivo foi regulamentado pelo Art. 9 da Lei n 10.257/2001, que estabeleceu diretrizes de poltica urbana, repetindo aquele dispositivo da lei maior.

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Portanto so requisitos indispensveis consumao do usucapio nestes autos postulado, alm da posse mansa e pacca, exercida aps simples ocupao, por mais de cinco anos, que o usucapiente no seja proprietrio de outro imvel rural ou urbano, que toda a rea usucapienda ultrapasse os 250m2 (duzentos e cinquenta metros quadrados) e que os ocupantes e/ou sua famlias, todos de baixa renda, tenham no imvel xado residncia. Da exegese dos textos regulamentadores exsurge clara a inteno do legislador de estabelecer, na hiptese do Art. 10 e seus pargrafos, um condomnio especial indivisvel, administrado pela maioria dos votos dos condminos aquinhoados, pela deciso judicial, com uma frao ideal de todo o terreno usucapido, uma vez impossvel a identicao e particularizao dos espaos ocupados por cada possuidor, como acontece nas aglomeraes de casebres e comunidades carentes outras, que crescem desordenadamente tanto no sentido horizontal como no vertical. Com estes fundamentos de fato e de direito, julgo procedente em parte o pedido nestes autos formulado pela ASSOCIAO DOS MORADORES DA VILA MANCHETE, para declarar apenas o domnio til dos seus associados, aqueles elencados no Cadastro de s. 36 a 64 e concomitantemente na Certido de s. 161 a 170v, sobre a gleba e rea descritas na exordial e delimitada conforme as plantas de s. 34 e 35, atribuindo a cada um deles, como requerido, a frao ideal de 80,00m (oitenta metros quadrados), destinando o remanescente das reas aos logradouros pblicos, praas, postos de sade e de segurana, escola, creche, centro comunitrio e desportivo e demais obras de infra-estrutura, servindo esta Sentena de ttulo hbil para a transcrio no Registro Geral de Imveis e para a constituio do Condomnio Especial, acompanhada dos competentes Mandados, como tambm para se rmar Termo de Aforamento perante a Prefeitura Municipal de Olinda/PE. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Transitada em julgado e expedidos os mandados, vo ao arquivo, com anotaes de praxe baixa na distribuio. Olinda, PE, 31 de maio de 2005 Elson Zopollaro Machado Juiz de Direito H inconvenientes e vantagens no regime da usucapio coletiva do Estatuto da Cidade?

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DECISO(ES). INFORMATIVO:N0385 PERODO: 2 A 6 DE MARO DE 2009 USUCAPIO. IMVEL. REDE FERROVIRIA. Cinge-se a matria viabilidade da propositura de ao de usucapio de bem imvel pertencente rede ferroviria. O Min. Relator entendia que, uma vez desativada a via frrea e, consequentemente, afastado o bem de sua destinao de interesse pblico, o imvel perdeu o carter especial, motivo pelo qual passou a ter natureza de bem particular pertencente sociedade de economia mista, portanto passvel de usucapio. Mas o Min. Carlos Fernando Mathias (Juiz convocado do TRF da 1 Regio), discordando do Min. Relator, entendeu tratar-se de bem includo entre os da Unio, conforme o art. 1 do DL n. 9.760/1946. Alm de tambm mencionar as Leis ns. 3.115/1957 e 6.428/1977, ressaltou que a recente Lei n. 11.483/2007, com a redao dada ao inciso II do art. 2 pela Lei n. 11.772/2008, disps que os bens imveis da extinta RFFSA cam transferidos para a Unio. Diante disso, a Turma, por maioria, conheceu do recurso da Unio e lhe deu provimento. REsp 242.073-SC, Rel. originrio Luis Felipe Salomo, Rel. para acrdo Min. Carlos Fernando Mathias (Juiz convocado do TRF da 1 Regio), julgado em 5/3/2009.

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AULA 11: SOLUES PARA A AUSNCIA DE REGISTRO.

EMENTRIO DE TEMAS Regularizao fundiria. Moradia, propriedade e ordenao urbana. Acesso moradia e direito cidade.

LEITURA OBRIGATRIA SAULE JR., Nelson. Novas perspectivas do direito urbanstico brasileiro. Cap. 2. Ed. Srgio Antnio Fabris.

LEITURA COMPLEMENTAR RAMOS, Maria Helena de (Org.). Metamorfoses sociais e polticas urbanas. Textos 6, 7 e 8. LEAL, Rogrio Gesta. Funo social da propriedade e da cidade. Cap. 2.

ROTEIRO DE AULA

MORADIA E DIREITO CIDADE A proteo constitucional do direito moradia, incorporada no art. 6 da Constituio em razo da EC n 26/2000, tem ainda os efeitos, do ponto de vista da eccia direta, altamente discutveis. Uma questo j vista diz respeito ao julgamento, pelo STF, da proteo do bem de famlia do ador. Outra questo, mais candente e de constatao mais simples, refere-se utilizao da proteo constitucional moradia como fundamento para a implementao de polticas urbanas, em especial a regularizao fundiria. REGULARIZAO FUNDIRIA Cientes dos problemas registrais enfrentados no Brasil e a par da proposio de novos modelos, necessrio conhecer os programas de regularizao j implantados, de modo que se compreendam as possibilidades imediatas de soluo de problemas j tentadas.

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MODALIDADES DE SOLUES Concesso de direito real de uso (o estatuto da cidade e seus instrumentos, MP 2.220, MP 2.92). Concesso especial para ns de moradia Superfcie Usucapio coletivo Cesso de aforamento gratuito PROCEDIMENTOS JUDICIAIS Aes possessrias Aes dominiais Ao de usucapio Ao publiciana

CASO GERADOR ESTADO DE SANTA CATARINA. PODER JUDICIRIO Autos n A decadncia de uma sociedade comea quando o homem pergunta a si prprio: o que ir acontecer? em vez de inquirir: o que posso fazer? (Denis de Rougemont, escritor suo arguto defensor da unidade europia e estudioso da ocidentalidade). VISTOS, ETC. Trata-se de pedido de declarao de domnio com fulcro no art. 5, XXII e XXIII da Constituio Federal, e artigo 10 do Provimento 37/99 da Corregedoria Geral da Justia, formulado por MAIS DE 60 OCUPANTES, domiciliados no Bairro Vila Rica, cidade de Chapec-SC. Em sntese, esclarecem que so possuidores de uma rea de terras com 146.209,57 m2 h mais de 20 anos sem interrupo nem oposio, sita no Bairro Vila Rica, com as confrontaes noticiadas . 06. Que dita rea no se encontra transcrita no Ofcio Imobilirio, porm certo que tem origem em uma rea de cerca de 224.520 m2 que pertencia ao casal Adelina Correia de Jesus e Estevo Machado de Jesus e registrada sob n 1809, sendo que com o falecimento de Adelina ocorrido em 16/09/1930 realizou-se inventrio julgado em 22/10/1931, com o que o vivo meeiro Estevo passou a deter 50% da rea (122.260) que foi registrada no Ofcio Imobilirio sob n 4.837, e os outros 50% couberam aos lhos do casal que, porm, no registraram e sequer a cadastraram no INCRA, sendo que no se tm mais notcias de seus paradeiros. Que cada herdeiro passou a vender seu quinho hereditrio de forma desordenada atra-

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vs de contratos particulares, com o que se originou o Loteamento Vila Rica, onde atualmente residem cerca de 140 famlias em condio irregular h dcadas, com posse de mais de 20 anos, em situao consolidada e irreversvel. Que desde a povoao do Vila Rica o poder pblico municipal vem desenvolvendo programas scio-educativos e no ano de 1997 iniciou o programa de regularizao fundiria (posto que sequer no mapa da cidade era localizada a Vila Rica, no haviam ruas, nem infra-estrutura bsica nem registro da rea), com o que foi contratado servio de agrimensura, abertas ruas, implementada a infra-estrutura necessria e aprovado o projeto de Loteamento pela Cmara de Vereadores. Faltou, porm, a declarao de domnio. O Municpio de Chapec ingressou perante este Juzo com pedido de registro de Loteamento, julgado nos autos 018.00.003393-3, no qual determinou-se o registro junto ao CRI sob n 59.593. O que se busca, aqui, a declarao de domnio a cada um dos proprietrios de cada lote do Vila Rica, ou seja, a titulao para o pleno e adequado exerccio da posse. Pedem a gratuidade da Justia. Juntam documentos s s. 22/992. Recebida a inicial (. 994), sobreveio a manifestao do Ministrio Pblico s s. 995/996. DECIDO. Merece imediata apreciao o pedido, vez que a matria ventilada nos autos (seu objeto) estritamente de direito, descabendo dilao probatria. Muito embora a manifestao contrria do digno e diligente Promotor de Justia, Dr. Rafael de Moraes Lima, exarada s s. 995/996, tenho merea deferimento o pedido. Convm destacar que o Loteamento Vila Rica somente surgiu de direito aps aprovada pela Cmara Municipal de Vereadores de Chapec a Lei n 4.026/99 e Lei Complementar n 86/99, com base na qual (e considerando todo o histrico daquela comunidade) este Juzo houve por bem deferir o pedido de registro do dito Loteamento, pedido formulado pelo prprio Municpio de Chapec nos autos 018.00.003393-3. Eis que assim nasceu o Vila Rica (muito embora, de fato, exista h vrias dcadas). Importa ressaltar tambm que no processo antes referido o Municpio de Chapec esclarece que o Loteamento constituiu-se pelos prprios cidados que ocupam a rea h mais de 30 anos, e que to-somente investiu na melhoria das condies sanitrias e ambientais gerais da populao que l reside em condies precarssimas e onde se registrava o maior ndice se mortalidade infantil do municpio. L esclareceu o Municpio que para tanto foram gastos com servios de agrimensura, implantao de infra-estrutura bsica, construo de 78 kits sanitrios, estao de tratamento de euentes e construo de 14 casas para relocar famlias de reas de risco, cerca de R$ 170.000,00 provenientes de recursos prprios e do Oramento Geral da Unio, sendo que os projetos passaram pela aprovao e scalizao dos

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rgos municipais, estaduais e federais competentes. Que a questo ambiental tem sido tratada com seriedade pela equipe de regularizao fundiria, inclusive abrangendo educao ambiental em projetos articulados entre o Municpio, escola e comunidade. O direito propriedade garantia constitucional, consoante dita o artigo 5, XXII com a ressalva do inciso XXIII: A propriedade atender a sua funo social. Nesta perspectiva, nosso Tribunal de Justia, atravs da Corregedoria-Geral, em viso humanista extraordinria editou o Provimento n 37/99 que Institui o Projeto Lar Legal, objetivando a regularizao do parcelamento (loteamento e desmembramento) do solo urbano, que, em seus vrios e irrespondveis considerandos, dispe: a inviolabilidade do direito propriedade merece ser dimensionada em harmonia com o princpio de sua funo social; a funo do Direito no se restringe soluo de conitos de interesse e busca de segurana jurdica, mas em criar condies para a valorizao da cidadania e promover a justia social; as leis visam a proteo dos adquirentes de imveis; a Constituio Federal no garante apenas o acesso posse, mas a decorrente e imprescindvel titulao; que os fracionamentos, mesmo quando no planejados ou autorizados administrativamente, geram em muitas hipteses fatos consolidados e irreversveis; o art. 18, 4, da Lei 6.766/79 dispensa o ttulo de propriedade para efeito de registro do parcelamento, que pode inclusive ser posteriormente justicado em juzo; que eventual irregularidade no registro pode ser alvo de ao prpria para ns de anulao, em processo contencioso (art. 216 da Lei 6.015/73); que os municpios necessitam regularizar a ocupao das reas situadas em seu permetro urbano ou periferia, preservando o meio ambiente, e permitindo a realizao de obras de infra-estrutura compatveis com as exigncias da dignidade humana. Este provimento regulou o procedimento a ser adotado, de forma simplicada, permitindo o registro, especialmente em situaes consolidadas, estas que dene como aquelas em que o prazo de ocupao da rea, a natureza das edicaes existentes, a localizao das vias de circulao ou comunicao, os equipamentos pblicos disponveis, urbanos ou comunitrias, dentre outras situaes peculiares, indique a irreversibilidade da posse titulada que induza ao domnio ( 1 do art. 3, do Provimento). Para estabelecer no 2 que Na aferio da situao jurdica consolidada, valorizar-se-o quaisquer documentos provenientes do Poder Pblico, em especial o Municpio. Encontra-se nos autos a prova do registro do Loteamento, com suas descries e caractersticas (s. 39/47; matrcula 59.593), onde se constata inclusive a reserva de rea de ruas (27.944,55) e de rea institucional (6.546,01). Vide, a propsito, . 39. [...] Neste momento, o Judicirio no pode abrir mo do dever que emana de seu poder, atuando com desassombro, em interveno consciente (como menciona Mario Srgio Cortella, lsofo, professor PUC/SP) sem o sorrateiro entorpecimento que acomete a muitos e que aniquila pouco a pouco a capacidade de reagir e

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apontar como fora de lugar muitas coisas que parecem encaixar-se, sem arestas, na vida cotidiana e que precisam ser fortemente rejeitadas, de modo que esta no d lugar ao abatimento que apenas aguarda, em vez de buscar provocar resultados. Lembro aqui de Fernando Pessoa, para o qual na vspera de no partir nunca, ao menos no h que arrumar malas. Tratemos o Direito com esperana, porm como insistia o inesquecvel Paulo Freire, no se pode confundir esperana do verbo esperanar com esperana do verbo esperar. Alis, uma das coisas mais perniciosas que temos neste momento o apodrecimento da esperana; em vrias situaes, as pessoas acham que no h mais jeito, que no h alternativa, que a vida assim mesmo... violncia? O que posso fazer? Espero que termine... Desemprego? O que posso fazer? Espero que resolvam... Fome? O que posso fazer? Espero que impeam... Corrupo? O que posso fazer? Espero que liquidem... Isso no esperana, espera. Esperanar se levantar, esperanar ir atrs, esperanar construir, esperanar no desistir! Esperanar levar adiante, esperanar juntar-se com outros para fazer de outro modo. E, se h algo que Paulo Freire fez o tempo todo, foi incendiar a nossa urgncia de esperanas. A propsito: A simples conscincia do alcance da atividade jurisdicional como que habilita o magistrado a promover mudanas, de modo a ensejar o avano social necessrio a que o Pas mude de sionomia. O juiz h de ser um verdadeiro alquimista, atualizando, ao aplicar a lei, os textos normativos, sem no entanto, coloc-los em segundo plano. Costumo ressaltar que, sendo as leis elaboradas para proporcionar o bem comum, o magistrado, diante de um conito de interesses, deve idealizar, em primeiro lugar, a soluo mais justa e somente aps ir dogmtica para buscar o respaldo indispensvel a torn-la prevalecente. Ao adotar essa postura, realiza a almejada justia e, a, atende aos anseios sociais (Ministro MARCO AURLIO MELLO, Presidente do Supremo Tribunal Federal in Jornal do Magistrado, Julho/Agosto/2001, n 65, p. 10). Dito isto, e fulcrado na lio de cidadania trazida ao mundo jurdico pelo Provimento 37/99 e nos incisos XXII e XXIII do artigo 5 da Constituio da Repblica Federativa do Brasil, DEFIRO O PEDIDO INICIAL, para que se extraia em favor dos requerentes Carta de Sentena que lhes permita a transcrio imobiliria nos exatos termos de s. 08/17, devendo o Ofcio Imobilirio promover a abertura de matrcula individualizada para cada um dos lotes em questo, evitando assim condomnio indesejado. A teor do que dispe o artigo 14 do Provimento 37/99, ressalvo que o mximo dos emolumentos a ser cobrado pela abertura da matrcula e o primeiro registro ser de R$ 20,00 (vinte reais), e que na forma do artigo 15 do mesmo Provimento ca dispensado o recolhimento de valor ao Fundo de Reaparelhamento da Justia. Sem custas, porquanto dero a gratuidade. Ocie-se, para conhecimento, secretaria de habitao do municpio, inclusive para que promova as anotaes necessrias junto ao setor de ca-

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dastro de imveis do municpio (com o ofcio, cpia desta sentena e de s. 08/17). P.R.I. Chapec, 15 de Novembro de 2001. Selso de Oliveira Juiz de Direito Pode ser reconhecido judicialmente o pedido de regularizao sem que haja suporte legislativo para tanto? E as normas aplicveis usucapio coletiva?

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AULA 12: ESTATUTO DA CIDADE

EMENTRIO DE TEMAS Estatuto da cidade. Instrumentos de interveno urbanstica. Limitaes propriedade e ordenao urbana. Questes da ordenao urbana do Rio de Janeiro. LUPOS. Plano Diretor.

LEITURA OBRIGATRIA CARDOSO, Adalto Lcio. Reforma Urbana e planos diretores: avaliao da experincia recente.

LEITURA COMPLEMENTAR SAULE, N. Eccia dos planos diretores. In: SILVA, Ctia Antnia da (Org). Metropole: governo, sociedade e territrio. Cap 7.

ROTEIRO DE AULA

ESTATUTO DA CIDADE O Estatuto da Cidade, Lei n 10.257/2001, traa polticas gerais para a ordenao do espao urbano, dando cumprimento ao mandamento contido no art. 182 da Constituio. Todavia, a aplicao dos instrumentos de interveno urbanstica24 vem se mostrando pouco subsistente, por razes polticas e jurdicas.

Texto: Competncias constitucionais dos entes federativos sobre a poltica urbana

O Estatuto da Cidade dispe, no seu artigo 3, as competncias da Unio sobre a poltica urbana com base na repartio das competncias constitucionais sobre essa poltica atribuda aos entes federativos. A Federao Brasileira tem como caracterstica fundamental a denio das funes e dos deveres das entidades federadas, direcionados para assegurar os direitos e garantias fundamentais das pessoas, por meio da implementao de polticas pblicas

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Art. 4 do Estatuto da Cidade.

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que atendam os objetivos fundamentais de promover a justia social, erradicar a pobreza e reduzir as desigualdades sociais, tornar plena a cidadania e a dignidade da pessoa humana. A Constituio tornou exigncia a formao do sistema de normas de direito urbanstico, que deve ser composto pelas normas constitucionais referentes poltica urbana, lei federal de desenvolvimento urbano, o conjunto de normas sobre a poltica urbana estabelecidas nas Constituies dos Estados, lei estadual de poltica urbana e a legislao estadual urbanstica, e o conjunto de normas municipais referentes poltica urbana estabelecidas nas Leis Orgnicas dos Municpios, no Plano Diretor e na legislao municipal urbanstica. A Unio, de acordo com o artigo 21, inciso XX, tem a competncia para estabelecer as diretrizes para a habitao, saneamento bsico e transportes urbanos. Com base no artigo 24, inciso I, a Unio, no mbito da competncia concorrente sobre direito urbanstico, tem como atribuio estabelecer as normas gerais de direito urbanstico por meio da lei federal de desenvolvimento urbano. Essa lei deve conter as diretrizes de desenvolvimento urbano, os objetivos da poltica urbana nacional, a regulamentao dos artigos 182 e 183 da Constituio e instituir os instrumentos urbansticos e o sistema de gesto desta poltica. A Unio tem ainda a competncia privativa de acordo com o artigo 21, inciso IX da Constituio, para elaborar e executar planos nacionais e regionais de ordenao do territrio e de desenvolvimento econmico e social. De acordo com o 4 do art. 182, a lei federal de desenvolvimento urbano necessria para a regulamentao dos instrumentos urbansticos do parcelamento ou edicao compulsrios, do imposto sobre a propriedade predial e territorial urbanos progressivo no tempo, e a desapropriao para ns de reforma urbana; que devem ser aplicados pelo Municpio para garantir o cumprimento da funo social da propriedade urbana com base no Plano Diretor. O Estatuto da Cidade a lei federal de desenvolvimento urbano exigida constitucionalmente, que regulamenta os instrumentos de poltica urbana que devem ser aplicados pela Unio, Estados e especialmente pelos Municpios. Os Estados, com base na competncia concorrente com a Unio, podem editar uma lei estadual de poltica urbana na ausncia de lei federal. O Estado pode editar normas gerais de direito urbanstico, na ausncia da lei federal visando a capacitar os Municpios para a execuo da poltica urbana municipal. Essas normas gerais tero sua eccia suspensa se carem em desacordo com as normas gerais estabelecidas pela Unio por meio da lei federal de desenvolvimento urbano, com base no artigo 24, pargrafo 4 da Constituio. Os Estados podem editar uma lei estadual de poltica urbana, de modo a aplicar essas polticas de forma integrada com seus Municpios. Aos Estados cabe instituir um sistema de poltica urbana metropolitana com organismos e instrumentos prprios, cuja poltica deve ser destinada em especial para as reas metropolitanas. Com relao ao Municpio, a Constituio atribui a competncia privativa para legislar sobre

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assuntos de interesse local, suplementar a legislao federal e a estadual no que couber, e de promover, no que couber adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso, parcelamento e da ocupao do solo urbano, de acordo com o artigo 30, incisos I, II, e VIII. O Municpio, com base no artigo 182 e no princpio da preponderncia do interesse, o principal ente federativo responsvel em promover a poltica urbana de modo a ordenar o pleno desenvolvimento das funes sociais da cidade, de garantir o bem-estar de seus habitantes e de garantir que a propriedade urbana cumpra sua funo social, de acordo com os critrios e instrumentos estabelecidos no Plano Diretor, denido constitucionalmente como o instrumento bsico da poltica urbana.25 Como se pode imaginar h uma srie de conitos administrativos decorrentes dessa superposio de competncias.

Possveis instrumentos de interveno urbanstica


Art. 4. Para os ns desta Lei, sero utilizados, entre outros instrumentos: I planos nacionais, regionais e estaduais de ordenao do territrio e de desenvolvimento econmico e social; II planejamento das regies metropolitanas, aglomeraes urbanas e microrregies; III planejamento municipal, em especial: a) plano diretor; b) disciplina do parcelamento, do uso e da ocupao do solo; c) zoneamento ambiental; d) plano plurianual; e) diretrizes oramentrias e oramento anual; f ) gesto oramentria participativa; g) planos, programas e projetos setoriais; h) planos de desenvolvimento econmico e social; IV institutos tributrios e nanceiros: a) imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana IPTU; b) contribuio de melhoria; c) incentivos e benefcios scais e nanceiros; V institutos jurdicos e polticos: a) desapropriao; b) servido administrativa; c) limitaes administrativas; d) tombamento de imveis ou de mobilirio urbano; e) instituio de unidades de conservao;

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Retirado do Guia do Estatuto da Cidade, em http://www.cidades.gov. br//index.php?option=content&task =category&id=590.

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f ) instituio de zonas especiais de interesse social; g) concesso de direito real de uso; h) concesso de uso especial para ns de moradia; i) parcelamento, edicao ou utilizao compulsrios; j) usucapio especial de imvel urbano; l) direito de superfcie; m) direito de preempo; n) outorga onerosa do direito de construir e de alterao de uso; o) transferncia do direito de construir; p) operaes urbanas consorciadas; q) regularizao fundiria; r) assistncia tcnica e jurdica gratuita para as comunidades e grupos sociais menos favorecidos; s) referendo popular e plebiscito; t) demarcao urbanstica para ns de regularizao fundiria; (Includo pela Medida Provisria n 459, de 2009) u) legitimao de posse. (Includo pela Medida Provisria n 459, de 2009) t) demarcao urbanstica para ns de regularizao fundiria; (Includo pela Lei n 11.977, de 2009) u) legitimao de posse. (Includo pela Lei n 11.977, de 2009) VI estudo prvio de impacto ambiental (EIA) e estudo prvio de impacto de vizinhana (EIV). 1o Os instrumentos mencionados neste artigo regem-se pela legislao que lhes prpria, observado o disposto nesta Lei. 2o Nos casos de programas e projetos habitacionais de interesse social, desenvolvidos por rgos ou entidades da Administrao Pblica com atuao especca nessa rea, a concesso de direito real de uso de imveis pblicos poder ser contratada coletivamente. 3o Os instrumentos previstos neste artigo que demandam dispndio de recursos por parte do Poder Pblico municipal devem ser objeto de controle social, garantida a participao de comunidades, movimentos e entidades da sociedade civil. VI estudo prvio de impacto ambiental (EIA) e estudo prvio de impacto de vizinhana (EIV).

Os instrumentos acima, determinadas a convenincia e a oportunidade da atuao da administrao pblica, podem ser utilizados separadamente ou combinados.

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O plano diretor dos municpios

A poltica urbana dever seguir as diretrizes determinadas pelo Plano Diretor, o qual obrigatrio para municpios com mais de 20.000 habitantes e tem natureza de Lei. Ele traar os objetivos gerais para o desenvolvimento municipal em mdio prazo, geralmente dez anos, estando sujeito a reavaliaes peridicas. No Rio de Janeiro, o Plano Diretor consiste na Lei n 16/92, encontrando-se em processo de reviso desde 2005.26

A Lei de Uso e Parcelamento do Solo Urbano (LUPOS)

A LUPOS existe, em geral, nas cidades que no possuem plano diretor, ou por ausncia de obrigatoriedade ou por descumprimento do mandamus constitucional.

As reas de proteo ambiental e do ambiente cultural (APAs E APACs)

As APAs so reas com restries urbansticas especiais, para ns de preservao ambiental, institudas por Lei. Nas APACs, o que se busca a proteo de um entorno cultural. No exclusividade do Rio de Janeiro, mas este o municpio que tem se notabilizado pela sua implementao.

Texto: Memria e qualidade de vida

A Prefeitura do Rio vem trabalhando para aperfeioar as reas de Proteo do Ambiente Cultural (APACs) como forma de contribuir para a formao da memria de uma cidade moderna. A sigla APAC que o uso constante em discusses e notcias na mdia j transformou, na prtica, em substantivo signica que o olhar do Patrimnio Cultural no est focado apenas nos prdios e monumentos notveis de nossa histria (ver bens tombados), mas tambm na preservao de conjuntos urbanos representativos das diversas fases de ocupao de nossa cidade. Na formao da identidade cultural urbana entra uma complexa srie de ingredientes que tornam cada bairro nico e familiar aos seus moradores e frequentadores Preservar esse ambiente, sua paisagem e sionomia aproximam o Patrimnio do cotidiano da cidade e da vida de seus habitantes. E representa a parceria do poder pblico com a comunidade que em diversas ocasies inicia o processo de discusso e reivindica proteo da memria edi-

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Secretaria Municipal de Urbanismo, Coordenadoria de Planejamento Local, Grupo de Trabalho, institudo pelo Decreto n 25.247/2005.

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cada de seu bairro para a manuteno da qualidade de vida e participao no planejamento da cidade.

APAC, a preservao ganha valor em conjunto

Numa APAC, independente do valor individual deste ou daquele imvel, o que importa o valor de conjunto. A proposta de proteo de uma rea precedida de um estudo da evoluo urbana do lugar, mapeando sua forma de ocupao e seu patrimnio edicado, bem como as relaes que os imveis, logradouros e atividades ali desenvolvidas estabelecem entre si. A partir da, os elementos de composio so inventariados, cadastrados e classicados como tombados, preservados ou tutelados. Os bens de valor excepcional so tombados; os que so caracterizadores do conjunto so preservados; e os demais so tutelados. A APAC protege conjuntos arquitetnicos que, por suas caractersticas, conferem qualidades urbanas regio, sem, contudo, impedir o seu desenvolvimento. As APACs podem variar em tamanho, desde a preservao de um conjunto de imveis situados em uma nica rua, at reas que compreendem um ou mais bairros. Atualmente, o DGPC detm a tutela de 36 reas urbanas protegidas, entre APACs e reas de proteo de entorno de bens tombados, localizadas nas Zonas Norte, Sul, Oeste e Central da Cidade e que incluem cerca de 30 mil imveis, entre bens tombados, preservados e tutelados.27

Plos gastronmicos

So reas de utilizao especial, nas quais se fomenta o terceiro setor, facilitando-se estacionamento, ampliando-se a possibilidade de funcionamento de estabelecimento dessa natureza, etc.

CASO GERADOR 1 Por que a APAC do Leblon? Nireu Oliveira Cavalcanti cerimnia de posse do novo Conselho Municipal de Proteo do Patrimnio Cultural do Rio de Janeiro, alm dos 16 membros titulares e suplentes, estiveram presentes seu presidente, o jurista Marcelo Cerqueira, o Secretrio das Culturas, senador Arthur da Tvola (responsvel pela cons-

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http://www.rio.rj.gov.br/sedrepahc/ apac.shtm

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tituio do Conselho) e o diretor do Departamento Geral do Patrimnio Cultural, Cludio Murilo. Dirigindo-se aos conselheiros, o Prefeito Csar Maia solicitou um Conselho dinmico, operativo, responsvel e, sobretudo, propositivo, voltado cidade como um todo. Por sua vez, o senador Arthur da Tvola expressou sua viso reconhecedora da riqueza da diversidade cultural existente na cidade do Rio, rebatida na singularidade de cada um de seus bairros, caracterstica a ser impressa, com nfase, no trabalho produzido pelo Conselho. As balizas conceituais para atuao estavam sugeridas, assim como a disposio do Secretrio e do Prefeito de reforar os quadros tcnicos dos ncleos de apoio ao trabalho do Conselho. A necessidade de novas instalaes e de equipamentos tambm foi reconhecida. A ida para a Casa Afonso Arinos constitui o primeiro sinal desse investimento. Motivados, os conselheiros viram-se, logo de incio, frente a uma imensa pilha de processos legada pelo Conselho anterior. Chamou a ateno de todos os mais de 20 processos referentes a pedidos de demolio de prdios no Leblon, evidenciando a ao especulativa imobiliria que estava por se instalar naquele tradicional bairro da Zona Sul da cidade. A anlise detalhada de cada um deles sedimentou a proposta de interveno imediata do Conselho no sentido de elaborao de uma APAC para a rea, por ser o instrumento mais gil e ecaz de que se dispunha. No s o Leblon estava sob a ameaa de perda de parte signicativa de seu patrimnio ambiental e cultural. A presena da hidra destruidora movia-se, insacivel, na direo de outros bairros, de modo a exigir da administrao pblica urgente adoo de polticas de preservao da urbe carioca; de polticas culturais coadunadas com as recomendaes da Declarao de Amsterd (Congresso do patrimnio arquitetnico europeu, 1975) que aconselha ao planejamento das reas urbanas e ao planejamento fsico-territorial acolherem as exigncias da conservao do patrimnio arquitetnico e no consider-las de uma maneira parcial, ou como um elemento secundrio, atitude bastante comum que estampa a ausncia total de dilogo entre os conservadores e os planejadores. Trata-se de uma viso nova que busca anar as aes da administrao pblica, no sentido de tomar os espaos da cidade no como equivalentes, mas como coisas peculiares que encerram caractersticas que lhes so prprias. Com esse olhar o Conselho debruou-se sobre o Leblon com o to de a identicar, conforme recomendaes da Conferncia Geral da UNESCO (Nairbi, 26.11.1976) que considera como conjunto histrico ou tradicional digno de ser protegido todo grupamento de construes e de espaos, inclusive os stios arqueolgicos e palenteolgicos, que constituam um assentamento humano, tanto no meio urbano quanto no rural e cuja coeso e valor so reconhecidos do ponto de vista arqueolgico, arquitetnico, pr-

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histrico, histrico, esttico ou scio-cultural, imveis ou trechos do bairro a serem preservados. Esto de acordo os mesmos conselheiros com as medidas de salvaguarda propostas por essa mesma Conferncia da UNESCO de que convm revisar as leis relativas ao planejamento fsico-territorial, ao urbanismo e poltica habitacional, de modo a coordenar e harmonizar suas disposies com as das leis relativas salvaguarda do patrimnio arquitetnico dos diversos bairros do Rio de Janeiro. pblico que muitas cidades vm sofrendo a presso de grupos econmicos voltados construo imobiliria que, sob pretexto de expanso ou de modernizao, ignoram os valores culturais dos conjuntos arquitetnicos histricos ou tradicionais, os destroem, acarretando perdas imensas qualidade de vida e identidade das comunidades que neles residem. Com a APAC do Leblon, a Prefeitura do Rio deu um basta a gana demolidora que iria se instalar no bairro. Agiu o Conselho estribado nos princpios estabelecidos no Documento do MERCOSUL (Mar Del Plata, junho de 1997), segundo o qual a pluralidade de culturas de cada regio da cidade fator positivo e enriquecedor da nossa viso de mundo e do prprio desenvolvimento da personalidade humana.28 Existem razes ambientais e culturais que justiquem a preservao sociocultural do imobilirio urbano do bairro do Leblon?

AXEXO D.O. n 93 Segunda-feira. 30 de julho de 2001 DECRETO N. 20300 DE 27 DE JULHO DE 2001 CRIA A REA DE PROTEO DO AMBIENTE CULTURAL DO BAIRRO DO LEBLON VI RA. E ESTABELECE CRITRIOS PARA SUA PROTEO. DETERMINA O TOMBAMENTO DOS BENS QUE MENCIONA, LOCALIZADOS NO BAIRRO DO LEBLON O PREFEITO DA CIDADE DO RIO DE JANEIRO, no uso de suas atribuies e; CONSIDERANDO o desenho urbano, o tipo de ocupao e a qualidade de vida que compem a tradicional paisagem do bairro do Leblon; CONSIDERANDO o valor dos bens aqui mencionados e sua relevncia histrica e cultural; CONSIDERANDO que o Decreto n 6. 115, de 11 de setembro de 1986, que instituiu o Projeto de Estruturao Urbana (PEU) do Leblon e estabeleceu condies de uso e ocupao do solo, no suciente para salvaguardar o bairro de aes que prejudiquem sua identidade e ambincia; CONSIDERANDO o aperfeioamento dos estudos elaborados pelo Depar-

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http://www.armazemdedados.rio. rj.gov.br/arquivos/100_fundamentos%20da%20apac%20leblon.PDF.

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tamento Geral de Patrimnio Cultural da Secretaria Municipal das Culturas, que indicaram a necessidade de adoo de forma mais efetiva, de proteo do patrimnio cultural do bairro; CONSIDERANDO o que consta no processo n 12/002.378/2001; CONSIDERANDO o pronunciamento favorvel do Conselho Municipal de Proteo do Patrimnio Cultural do Rio de Janeiro; DECRETA Art. 1 Fica criada a rea de Proteo do Ambiente Cultural (APAC) do bairro do Leblon, conforme a delimitao constante no Anexo I, cando sob a tutela do rgo executivo de proteo do patrimnio cultural do Municpio. Art. 2 Para efeito de proteo cam preservados os bens de relevante interesse para o patrimnio cultural do Rio de Janeiro, localizados na rea de Proteo do Ambiente Cultural (APAC) do bairro do Leblon, listados no Anexo II, e tutelados os demais, em obedincia ao artigo 131 da Lei Complementar n 16, de 04 de junho de 1992 (Plano Diretor Decenal da Cidade do Rio de Janeiro). Art. 3 Ficam tombados denitivamente, nos termos do artigo 4 da Lei 166, de 27 de maio de 1980, os seguintes bens localizados no bairro do Leblon VI RA.: Escadaria no nal da Rua General Urquiza que d acesso para a Rua Capito Csar de Andrade; Jardim de Alah, inclusive as praas Almirante Saldanha da Gama, Grcia e Poeta Gibran; Praa Atahualpa e as pontes sobre o canal da Avenida Visconde de Albuquerque. Art. 4 Ficam tombados provisoriamente, nos termos do artigo 5 da Lei 166, de 27 de maio de 1980, os seguintes bens localizados no bairro do Leblon VI RA.: Avenida Ataulfo de Paiva, 391/397 e Rua Carlos Ges, 64 (Cinema Leblon); Avenida Borges de Medeiros, 701 (Clube Monte Lbano); Avenida Niemeyer, 2 (fachada do Hotel Leblon); Praa Belfort Vieira, 6; Praa Baden Powell, 862; Rua Almirante Guilhem, 421 (Prdio da CEG). Art. 5 Quaisquer obras ou intervenes a serem executadas nos referidos bens devem ser previamente aprovadas pelo Conselho Municipal de Proteo do Patrimnio Cultural do Rio de Janeiro. Art. 6 Ficam includos no tombamento dos referidos bens: a volumetria, a cobertura, os elementos arquitetnicos e decorativos originais da tipologia estilstica da(s) fachada(s), os materiais de acabamento, os vos, as esquadrias, alm dos demais aspectos fsicos relevantes para sua integridade. Art. 7 Os bens preservados no podem ser demolidos, podendo sofrer pequenas intervenes para adaptao ou reciclagem, respeitando a volumetria bsica, a linguagem estilstica e os elementos construtivos originais, sempre com orientao do rgo de tutela. Pargrafo nico permitido modicar o interior das edicaes preservadas, desde que seja garantida a integridade fsico-funcional da(s) fachada(s).

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Art. 8 Quaisquer obras ou intervenes a serem realizadas nos limites da rea de Proteo do Ambiente Cultural (APAC) do bairro do Leblon, inclusive nos espaos pblicos, devem ser previamente aprovadas pelo rgo de tutela. Pargrafo nico Para o licenciamento de pintura ou quaisquer outros reparos em bens tombados ou preservados para os quais no exigida a apresentao de projeto, obrigatria a apresentao de fotograa do imvel no tamanho mnimo de 9 cm (nove centmetros) por 12 cm (doze centmetros) e o esquema com as intervenes a serem feitas. Art. 9 Os bens tutelados podem ser modicados ou demolidos, desde que as alteraes ou as novas construes sejam compatveis com o conjunto urbanstico preservado e previamente aprovadas pelo rgo de tutela. Art. 10 Em caso de sinistro, demolio no autorizada ou obras que resultem em descaracterizaes do bem tombado ou preservado, o rgo de tutela pode estabelecer a obrigatoriedade de reconstruo ou recomposio do bem, reproduzindo suas caractersticas originais, conforme o previsto no artigo 133 da Lei Complementar n 16 de 4 de junho de 1992 (Plano Diretor da Cidade do Rio de Janeiro). Pargrafo nico As novas construes e os acrscimos em edicaes tuteladas situadas dentro dos limites da rea de Proteo do Ambiente Cultural (APAC) do bairro do Leblon tero altura mxima compatvel com as edicaes tombadas e preservadas e em nenhuma hiptese ultrapassaro as alturas previstas no Decreto n 6. 115/86. Art. 11 A colocao de letreiros, anncios, engenhos de publicidade ou toldos, nos bens situados na rea de proteo do Ambiente Cultural (APAC) do bairro do Leblon, assim como qualquer interveno urbanstica, colocao de mobilirio urbano ou monumentos nos limites da mesma devero ser previamente aprovadas pelo rgo de tutela. Art. 12 Para obteno dos benefcios previstos no Decreto n 6.403/86 para bens tombados e preservados, ser considerada a edicao inteira, inclusive quando for constituda por mais de uma unidade com numeraes diferentes. Art. 13 Observada a legislao reguladora da espcie, poder ser admissvel a transferncia do direito correspondente ao complemento no utilizado da capacidade construtiva prevista no Decreto n 6.115, de 11 de setembro de 1986, vinculada aos bens tombados e preservados por este decreto, a ser exercido nos limites do bairro do Leblon. Art. 14 Este Decreto entra em vigor na data de sua publicao.

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AULA 13: DIREITO DE VIZINHANA

EMENTRIO DE TEMAS Direito de vizinhana. Clusula geral de proteo da vizinhana. Situaes tipicamente listadas no Cdigo Civil. Aes para a proteo da incolumidade da vizinhana.

LEITURA OBRIGATRIA DANTAS JR., Aldemiro Rezende. O direito de vizinhana, p. 52-80. Ed. Forense.

LEITURA COMPLEMENTAR DANTAS, Aldemiro Rezende, cap. 7.

ROTEIRO DE AULA

DIREITO DE VIZINHANA So as regras relativas s propriedades imveis contguas, que buscam a composio de interesses entre o exerccio de poderes proprietrios e a preservao do contedo da propriedade vizinha. Fundam-se na vedao ao abuso de direito e na funo social da propriedade.

Uso nocivo da propriedade: clusula geral Arts. 1.277 a 1.281 do Cdigo Civil

Critrios de aplicao das normas dos artigos citados: anterioridade, utilizao do bem e congurao do abuso de direito.

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REGULAO IN CONCRETU

rvores limtrofes Passagem forada Limites Direito de construir Tapagem

SITUAES NO REGULADAS PELAS NORMAS TPICAS

Poluio visual Poluio sonora Animais Odores Etc.

AES ENVOLVENDO DIREITO DE VIZINHANA

Ao de dano infecto Ao de nunciao de obra nova Tutela especca das obrigaes de no fazer e tutela inibitria

Texto: Problemas de vizinhos

Direito de propriedade vigora sob tica da funo social Por Gisele Leite Os direitos de vizinhana so previses legais que tm por objeto regulamentar a relao social e jurdica que existe entre os titulares de direito real sobre imveis, tendo em vista a proximidade geogrca entre os prdios ou entre apartamentos num condomnio de edifcios. Os prdios no precisam necessariamente ser contguos ou vicinais, porm a atividade exercida possa de alguma forma repercutir em outro prdio. Para efeitos legais, quem sofrer a repercusso nociva ser reputado vizinho, independentemente de confrontar com o prdio ou no. Os direitos de vizinhana so criados por lei e no visam aumentar a utilidade do prdio, mas sim reputados necessrios para a coexistncia pacca entre os vizinhos. Estas duas caractersticas distinguem o direito de vizinhana do direito real sobre coisa alheia denominado de servido predial, cuja regulamentao se encontra nos artigos 1.378 at 1.389 do Cdigo Civil de 2002.

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O direito de preservao da pessoa contra a utilizao da posse ou da propriedade alheia de modo a no causar dano segurana ou sossego ou a sade exercido ainda em carter de reciprocidade. sabido que o uso regular de um direito reconhecido no constitui ato ilcito, conforme se verica da anlise do artigo 188, I do C.C. Desta forma, o exerccio irregular de um direito enseja o ato ilcito denominado tecnicamente de abuso de direito. Alguns doutrinadores apontam que o abuso de direito, a priori no se revela como ilcito, mas com o tempo e, por infringir a esfera jurdica de outrem, passa a se congurara como ato ilcito. Abusa do direito de propriedade de imvel quem a utiliza nocivamente, pondo em risco ou afetando a segurana, o sossego e a sade dos donos dos prdios vizinhos. Portanto, dene-se o uso da propriedade conforme prev o artigo 1.228 do CC privilegiando sua funo social com efetivo interesse do proprietrio ou a sua comodidade e, nunca sendo utilizada como instrumento de vingana, capricho ou com o to de perturbar ou causar dano a outrem. abuso de direito, por exemplo, construir muro altssimo apenas para fazer sombra sobre o prdio vizinho ou para atrapalhar a navegao area; ou construir um poo profundo para suprimir as guas dos demais adquirentes do lote, ou no permitir a passagem forada para o proprietrio que necessite escoar sua produo agrcola, encontrando-se a estrada pblica em pssimas condies, entre outros comportamentos igualmente reprovveis. Todavia, h casos que se tem que tolerar as interferncias propriedade em razo do interesse pblico (artigo 1.1278 CC) podendo requerer a qualquer tempo a reduo ou a prpria cessao da atividade considerada como nociva, basta que se prove que tal fato no traria prejuzo atividade em prol do interesse pblico. O direito de vizinhana uma restrio ou limitao ao direito de propriedade em benefcio do direito privado. San Tiago Dantas preleciona: para que haja conito de vizinhana sempre necessrio que um ato praticado pelo possuidor de um prdio, ou o estado de coisas por ele mantido, v exercer seus efeitos sobre o imvel vizinho, causando prejuzo ao prprio imvel ou incmodos ao seu morador. O fundamento da responsabilidade nessa seara no se esteia na culpa e assenta-se efetivamente na responsabilidade objetiva. Assim, se o ato praticado no imvel vizinho repercute de modo prejudicial e danoso ao outro, impese o dever de remover o mal causado ou indenizar o dano experimentado, a exemplo da construo de um imvel em terreno contguo, cujo sistema de estaqueamento cause trincas, ssuras, rachaduras no imvel vizinho. Ateno. Imveis vizinhos no so apenas os connantes, mas tambm os que se localizam nas proximidades desde que o ato praticado por algum

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em determinado prdio v repercutir diretamente sobre o outro, causando incmodo ou prejuzo ao seu ocupante. Compreende o direito de vizinhana: o uso anormal da propriedade; as rvores limtrofes; a passagem de cabos e tubulaes, as guas, os limites entre prdios, o direito de tapagem e o direito de construir (artigos 1.277 ao 1.313 do CC de 2002). Procura a lei coibir o uso anormal da propriedade lanando mo por vezes da chamada tutela inibitria que impe ao ru (proprietrio-infrator) condenado uma obrigao de no-fazer, ou ainda, uma multa cominatria (astreinte). Aponta a doutrina alguns critrios seguros para efeito de composio dos conitos. So eles: a pr-ocupao, a natureza da utilizao, a localizao do prdio, as normas relativas s edicaes e os limites de tolerncia dos moradores vizinhos. bvio que entre um mero detentor e um proprietrio, esse ltimo goza de maiores prerrogativas legais para impor o respeito ao direito de vizinhana. A pr-ocupao ou precedncia signica que ao analisar o conito, o juiz vericando qual dos vizinhos se instalou antes no local. Analisar, ipso facto, se houve inclusive a inteno danosa. Com isso, se algum xa residncia nas imediaes de uma fbrica em zona industrial, e sabidamente reconhece de antemo tais condies, no ldimo reclamar das condies ambientais do local. Assim, havendo conito de vizinhana, o juiz no se limitar a analisar apenas a pr-ocupao, mas igualmente outros elementos para melhor formar seu convencimento. O barulho sem dvida um dos motivos corriqueiros de atritos entre vizinhos e h at engenheiros e ambientalistas que fornecem uma tabela contendo os nveis de rudos em decibis, e s a guisa de curiosidade, uma banda de rock em geral produz 110 dB enquanto que a decolagem de um jato a 100 metros de distncia produz 125 dB; (nesse sentido o TJ-RS, 18 Cmara Cvel, relator Andr Luiz Planella Villarinho, decidiu no processo 70.003.573.029 que os ensaios da banda de rock esto proibidos em uma residncia de Pelotas, por incomodar os vizinhos). O critrio basilar a ser adotado para a composio do conito o de uso normal em confronto com o uso anormal. Mas a questo complexa e subjetiva, pois no h marco divisrio ntido entre a normalidade e anormalidade. E devem ser levados a termo, o fator objetivo que o ato causador do conito e, o outro fato subjetivo, concernente pessoa que se v prejudicada. certo que, para se viver em sociedade, mesmo preciso reconhecer limites e tolerar e o ponto de equilbrio nem sempre fcil de alcanar. A jurisprudncia tem procurado xar remos capazes de aferir a normalidade no uso da propriedade: A utilizao indevida de apartamento em edifcio estritamente residencial como escritrio de empresa ou mesmo de atividade prossional pelo locat-

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rio importa em uso nocivo da propriedade por prejudicar a segurana e, sobretudo, o sossego de moradores dos demais apartamentos (RT 708:159). A responsabilidade civil pelos danos de vizinhana objetiva, conduzindo a obrigao de indenizar independentemente da existncia de culpa, se da atuao nociva do agente resultar dano efetivo. necessria a comprovao de nexo causal entre a ao do vizinho e o dano sofrido pelo outro como pressuposto essencial para caracterizao do dever de indenizar recaindo o nus da prova, tratando-se se de ao de indenizao ao autor (TA/MG, Ap. Civ. 259 054-3, relatora Desa. Jurema Brasil, DJ 1.7.98). Recentemente, a cantora Simone recebeu do STJ a conrmao das decises de primeira e segunda instncias que obrigaram sua vizinha, a ambientalista Fernanda Colagrossi, a retirar de seu apartamento os 25 ces que l mantinha. Pela mesma deciso, Fernanda poderia manter apenas trs ces no imvel, a deciso tomada unanimemente pela 3 Turma do STJ e pe m a lide que vinha sido debatida na Justia desde 1998. A ministra Nancy Andrighi, relatora do processo acima, armou que a ambientalista, apesar de no ser proprietria do imvel, parte legtima, uma vez que a obrigao de no causar interferncia prejudiciais segurana, ao sossego e sade surge da qualidade de vizinho e, no de proprietrio. (Resp 622.303). Vamos mormente denir mais amide alguns relevantes conceitos para o tema, como por exemplo, segurana que tem haver com solidez, estabilidade material do prdio e a incolumidade pessoal de seus moradores. Deve ser afastado qualquer perigo pessoal ou patrimonial, como a instalao de indstria de inamveis e explosivos, ou uma de produtos qumicos nocivos sade. Sossego bem jurdico inestimvel, componente dos direitos da personalidade, intrinsecamente ligado ao direito privacidade. No a ausncia completa de rudos, mas a possibilidade de afastar rudos excessivos que comprometam a incolumidade da pessoa. direito dos moradores a uma relativa tranquilidade na qual bailes, festas, algazarras, animais e vibraes intensas provenientes de vizinhos acarretem enormes desgastes a paz do ser humano. A violao do sossego agride o equipamento psquico do homem e deve ser encarado como ofensa ao direito integridade moral do homem, conceito muito prximo ao direito intimidade, imagem e a incolumidade mental. Afora os danos extrapatrimoniais, os rudos impedem o repouso, acabando por comprometer a sade e a prpria segurana do indivduo. O artigo 1.277 do Cdigo Civil possui rol taxativo (numerus clausus) e no admite interpretao extensiva. Desta forma, se as interferncias prejudiciais causadas no repercutirem sob o trinmio (sade segurana sossego) a questo extrapolar do conito de vizinhana.

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Ressalte-se que a segurana, sossego e sade so direitos da personalidade inerentes a qualquer ser humano e no apenas aos vizinhos. E o mau uso da propriedade d-se pela prtica de atos ilegais, abusivos ou excessivos (no raros classicados na esfera criminal como contravenes ou crimes, o mais comum o crime de dano). Atos excessivos so aqueles praticados com nalidades legtimas, porm, ainda assim gerando danos anormais e injustos passveis de indenizao em sede de responsabilidade objetiva. Assim sbia a popular parmia: vedado exercer nossos direitos com sacrifcios dos direitos alheios ou ainda o direito de um acaba quando comea o direito do outro. O limite do uso normal ou anormal da propriedade no pode ser teorizado, o artigo 1.277 do CC disciplina a questo justamente pelas excees. Temos tambm como uso anormal, o no-uso ou a subutilizao da propriedade de forma a causar conitos de vizinhana. o caso de imvel usado com desdia ou legado ao abandono. Onde os vizinhos podem sofrer, dentre outras coisas, ameaas de runa do prdio. Da mesma maneira, a postura passiva ou permissiva do titular do prdio acarreta o seu uso por terceiros para atividades prejudiciais a todos e mesmo ilcitas (como drogas, prostituio, depsito de entulhos, lixo txico, matagal, etc.) gerando insegurana e danos sade e tranquilidade de todos os vizinhos. O no-uso tambm fere o direito urbanstico (artigo 182, pargrafo 4, da CF) por ser ofensivo funo social da propriedade no municpio. Tem tambm a questo relativa proteo aos prdios tombados. Destarte, a tutela a sade e da segurana resguardada pelos artigos 30 e 38 do Decreto-Lei 3.668/41 que cuida do perigo de desabamento e da emisso de fumaa, vapores ou gases. H um julgado (JTACSP-RT 117:43) que teve a oportunidade de apreciar a poluio sonora produzida por uma araponga (ave canora) cujo canto anormal, excessivamente alto, irritante, estridente e ensurdecedor, e o fato de seu dono suportar no faz com que os demais vizinhos devam ter o mesmo comportamento compassivo. Abre exceo em prol do interesse pblico o artigo 1.278 do CC. Porm, no isenta ao causador dos danos de responder por sua respectiva indenizao. A questo quanto runa de prdio vizinho disciplinada pelo artigo 1.280 CC, e d direito tanto ao proprietrio como ao possuidor de exigir do dono do imvel vizinho a demolio ou a reparao do prdio que ameace a ruir, bem como exigir que se preste cauo por dano iminente. Admite que se exija cauo por meio da chamada ao por dano infecto pela qual se constitui uma garantia para indenizao do dano futuro e even-

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tual. Porm, se o dano j ocorreu, sendo consumado, o ressarcimento dever ser requerido por meio de uma ao indenizatria. Caber, por outro lado, se a obra estiver em andamento, ao de nunciao de obra nova. O artigo 1.281 CC prev a possibilidade de se exigir garantia contra eventual dano, que se perfaz na forma do artigo 827 do CPC. Sobre as rvores limtrofes h a previso nos artigos 1.282 a 1.284 do CC e envolve aquelas que se localizam na linha divisria ou bem prxima a esta. Quando a rvore tiver seu tronco na linha divisria, h a presuno iuris tantum de pertencer em partes iguais, aos dois vizinhos, em condomnio necessrio. Sendo que nenhum dos proprietrios poder cort-la sem anuncia do outro (artigo 1.282 CC). A propriedade comum prevalecer mesmo se a maior parte da rvore se encontrar no terreno de um dos conantes, pois avulta apenas saber se esta est na linha divisria. Quando os frutos naturalmente carem sobre o terreno vizinho, em local prximo a linha divisria, pertencero estes, ao dono do local da queda, evitando-se assim as invases em terrenos alheios e, posterior, contenda entre vizinhos (artigo 1.284 CC). Pontes de Miranda ensina que essa inspirao de origem germnica e se prende ideia de que quem arca com nus deve desfrutar o bnus. O fundamento deui do brocardo wer den bosen tropfen geniesst, geniesse auch den guten quem traga as gotas ms que traga as boas. Revista Consultor Jurdico, 29 de janeiro de 2007. 29

CASOS GERADORES 1)Uma pessoa gosta de aparecer nua na janela. Outra se mostra incomodada com o fato, pois mora em apartamento de mesmo andar, s que de frente, do outro lado da rua. possvel a caracterizao de algum tipo de proteo, amparada no direito de vizinhana? 2)A conveno de condomnio permite a presena de animais no prdio, nomeadamente ces. Seria possvel criar um mastim napolitano, nomeadamente a raa com maior relao peso x altura, ou seja, o maior co? E um casal de mastins? ABUSO.

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http://www.conjur.com.br/2007jan-29/direito_propriedade_vigora_otica_funcao_social

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DECISO(ES). INFORMATIVO N0364 PERODO: 18 A 22 DE AGOSTO DE 2008. DIREITO. OBSTRUO. VISTA PANORMICA. Prosseguindo o julgamento, a Turma, por maioria, decidiu que, sob o prisma do direito de vizinhana, realmente uma situao difcil a do proprietrio que teve a vista panormica de seu imvel comprometido. No caso, cabvel coibir os abusos, pois, pelo acordo rmado entre as partes, cou estabelecido que o muro entre os dois imveis no poderia ultrapassar dois metros e cinqenta de altura. Outrossim, considerou-se violado o acordo com o plantio de rvores junto ao muro, obstruindo totalmente a vista do recorrente. Diversamente, o Min. Relator originrio (vencido) entendia que, pelo direito de vizinhana, o proprietrio poderia plantar o que bem entendesse dentro de seu terreno, no importando a altura ou espessura das plantas, at porque, na hiptese, no cou demonstrado cabalmente o alegado prejuzo para o imvel do recorrente no que se referia ensolao. REsp 935.474-RJ, Rel. originrio Min. Ari Pargendler, Rel. para acrdo Min. Nancy Andrighi, julgado em 19/8/2008.

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AULA: 14 DIREITO DE CONSTRUIR

EMENTRIO DE TEMAS Acesses. Direito de construir. Limitaes privadas ao direito de construir. Limitaes pblicas ao direito de construir.

LEITURA OBRIGATRIA FIGUEIREDO, Lucia Valle Figueiredo. Disciplina urbanstica da propriedade, p.114-144.

LEITURA COMPLEMENTAR CARLOS, Ana Alessandra (Org.). Dilemas urbanos. p. 167-180: Acesses e regularizao fundiria. Outras modalidades de acesso.

ROTEIRO DE AULA

DIREITO DE CONSTRUIR O direito de construir representa uma das faculdades essenciais do proprietrio. Contudo, no pode, evidncia, ser exercido sem que se respeite uma srie de limitaes previstas na legislao. Algumas j so conhecidas, como a vizinhana e as limitaes urbansticas. Cumpre entender o que ocorre quando se constri e de que modo atuam as limitaes.

Acesso

Acesso a unio de um bem a um imvel. Acesses naturais: aluvio; avulso; formao de ilhas; formao de lveo. Acesses articiais: construes; plantaes.

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Princpio da acesso

Determina o princpio da acesso que tudo aquilo que se incorpora a um terreno de propriedade do dono do terreno. Excees: acesso invertida (gura dos art. 1.258 e 1.259 do Cdigo Civil).

LIMITES ENTRE PRDIOS PREVISTOS NO CDIGO CIVIL

Limite para abertura de janela: 1,5 m e 0,75 m, no se distinguindo a viso direta da oblqua30, como determina o art. 1.301 do Cdigo Civil, desde que no se trate de parede de tijolos translcidos, no caracterizada como janela.31 Limites para a colocao de fornos e chamins. Limites para a utilizao de parede-meia.

Fundamentos para os direitos de luz e vista

Limitaes pblicas ao direito de construir: zoneamento, gabarito, recuo, etc. Podem as limitaes frear a especulao imobiliria?

CASO GERADOR
Espao urbano e Estado

Como o Estado se comporta diante dessas transformaes territoriais comandadas pela classe dominante e pelo seu sistema de mercado imobilirio? O Estado, em primeiro lugar, faz nas regies onde se concentram as camadas de mais alta renda enormes investimentos em infra-estrutura urbana, especialmente no sistema virio, ao mesmo tempo em que abre frentes pioneiras para o capital imobilirio, como o Centro Administrativo de Salvador, a Avenida Rio Branco ou a esplanada do Castelo, no Rio, ou a Avenida Faria Lima, em So Paulo. Assim, o sistema virio naquelas regies muito melhor que no restante da cidade, no s para atender ao maior nmero de automveis, mas tambm para abrir frentes de expanso para o capital imobilirio. So inmeras as obras pblicas para melhorar a regio central da cidade, onde se instala a burguesia, inclusive na face do centro da cidade para ela voltada. A abertura das Avenidas Central e Beira-Mar no Rio de Janeiro foi uma obra custosssima proporcionalmente aos recursos e ao tamanho da cidade na poca. Obras igualmente enormes e custosas foram os desmontes dos morros. signicativo que os morros arrasados tenham sido exatamente aqueles

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Smula 414, STF. Smula 120, STF.

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que se encontravam na extremidade sul do centro. Para abrir espao para a renovao e modernizao do centro do Rio foram removidos os morros do Castelo, do Senado e de Santo Antnio, enquanto os morros da extremidade norte o morro de So Bento e o da Conceio permanecem l at hoje. A sequncia de obras gigantescas no eixo sul do Rio de Janeiro impressionante. As Avenidas Mem de S, Henrique Valadares e outras ocuparam a rea do morro do Senado. Vastas reas, todas na extremidade sul do centro, foram oferecidas ao capital imobilirio para as maiores obras de remodelao urbana j realizadas no Pas: as valorizadssimas terras centrais obtidas com o desmonte dos morros do Castelo e, depois, o de Santo Antnio. A essas obras deve ser acrescentada uma grande quantidade de aterros da orla martima, do aeroporto Santos Dumont a Botafogo, os gigantescos aterros do Flamengo e de Copacabana, e ainda o elevado do Jo e inmeros tneis. Note-se que tais obras atendem exclusivamente Zona Sul, ou seja, so obras que nem parcialmente atendem aos interesses de outras regies da cidade. O contrrio se deu na Zona Norte. As obras de vulto da regio, como a Avenida Presidente Vargas, a Avenida Brasil ou os elevados associados Ponte Rio-Niteri, destinam-se tambm a atender o escoamento do trfego rodovirio extraurbano e, portanto, no so obras destinadas a atender exclusivamente aos interesses da Zona Norte. O mesmo deu-se com as ferrovias e rodovias. Essas obras foram construdas para atender a interesses regionais extra-urbanos, e a populao da Zona Norte apenas tirou partido delas. Mesmo assim, as ferrovias sofreram um violento processo de deteriorao, dado o abandono a que foram relegados os seus servios suburbanos de passageiros. O que fez o governo baiano ao construir o Centro Administrativo de Salvador numa regio quase virgem, porm estrategicamente localizada na direo da cidade para onde a mdia e alta burguesia vm se deslocando h dcadas? No s colocou o aparelho do Estado bem mais acessvel a essas classes (e mais longe das classes subalternas) e melhorou o acesso a elas atravs de novas e rpidas avenidas expressas, mas tambm desbravou inmeras novas fronteiras e oportunidades fabulosas para a especulao imobiliria. Alm disso em que pese alegar o contrrio , colocou o aparelho do Estado muito afastado (em termos de distncia, mas especialmente em termos de tempo e oportunidades de viagem) das classes subalternas. Em So Paulo no foi menor a ao do Estado para preparar a expanso das chamadas zonas nobres da cidade e ainda abrir novas fronteiras para a especulao imobiliria. Atravs de um de seus mais conhecidos prefeitos, Prestes Maia, renovou toda a regio do centro da cidade voltada para o quadrante sudoeste e sobre a qual incidia o interesse da burguesia. A maioria das grandes avenidas que abriu localiza-se nessa regio. No s a mais famosa e importante delas, a Avenida Ipiranga, mas tambm a Avenida Vieira de Carvalho e o novo Largo do Arouche, a Avenida Duque de Caxias, a Avenida

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Rio Branco, Rua So Lus e a nova Rua da Consolao. Porm, bem antes disso, o Estado j vinha preparando a cidade para os interesses da burguesia. A construo do Viaduto do Ch, obra arrojada e da mais avanada tecnologia da poca (estrutura de ferro), custosssima para uma pequenina cidade de algumas dezenas de milhares de habitantes, no representava outra coisa seno a oferta de acesso mais direto entre o centro e a regio que as elites queriam ocupar, ou seja, as encostas de Santa Ceclia, Vila Buarque, Avenida Paulista e depois seu prprio espigo. Antes, a ligao entre o centro e essa regio era pelo Ac, atual ponto de onde a Avenida So Joo cruza o Vale do Anhangaba e representava um percurso longo. O Viaduto do Ch veio representar uma signicativa melhoria daquela ligao. O alargamento da Rua Libero Badar e da Rua So Joo e a urbanizao do Vale do Anhangaba (todas no quadrante sudoeste) so outros exemplos de melhoramentos que beneciaram a faceta sudoeste do centro. Em segundo lugar, o Estado transfere suas prprias instalaes para a mesma direo de crescimento da classe dominante, mostrando claramente, atravs do espao urbano, seu grau de captura por essa classe. O j citado exemplo de Salvador no nico. O Palcio do Governo do Estado de So Paulo era inicialmente no Ptio do Colgio, no corao da cidade. Transferindo-se para o Palcio dos Campos Elseos e, depois, para o Morumbi. A Assemblia Legislativa saiu do Parque D. Pedro I e foi para o Ibirapuera. O Gabinete do Prefeito saiu do Anhangaba e foi para o Ibirapuera, e a absoluta maioria das reparties e empresas pblicas transferiu-se para a regio da Paulista e Faria Lima. No Rio, tanto o Senado como a Cmara Municipal eram no Campo de Santana e transferiram-se para a nova zona nobre do centro, que passou a ser sua extremidade sul, a Praa Floriano Peixoto. Tambm o Executivo, assim que foi proclamada a Repblica, instalou-se na direo norte, no Palcio do ltamarati, e depois se transferiu para o Catete. Processos idnticos ocorreram em maior ou menor escala em muitas cidades brasileiras at mesmo entre as pequenas.32 Voc concorda com o armado no texto? As alteraes de zoneamento podem estimular a especulao imobiliria? Ou melhor abrir a trilha do progresso?

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VILLAA, Flvio. O que todo cidado precisa saber sobre habitao. So Paulo: Global, 1986. p. 98-101.

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DECISO(ES). Informativo n. 0370 Perodo: 29 de setembro a 3 de outubro de 2008. Os recorridos adquiriram de boa-f o terreno em questo. Nele construram sua residncia. No entanto, o recorrente ajuizou contra eles ao reivindicatria, resolvida pela celebrao de transao (homologada por sentena), a qual regulava o direito de reteno: os recorridos obrigavam-se a entregar o imvel aps serem indenizados pelas benfeitorias construdas (art. 516 do CC/1916). No se estipulou, na oportunidade, qualquer valor a ttulo de aluguel pelo tempo que durasse a reteno. Arbitrado judicialmente o valor das benfeitorias (R$ 31.000,00), o recorrente alegou no ter como ressarcilas por falta de condies econmicas para tanto. Permaneceram os recorridos na posse e uso do imvel. Contudo, a doutrina admite que, apesar de no ser obrigado a devolver a coisa at que se satisfaa seu crdito, o retentor no pode utilizar-se dela. Assim, justo que o recorrente deva pagar pelas acesses introduzidas de boa-f, mas tambm que os recorridos sejam obrigados a indeniz-lo pelo uso do imvel (valor mensal a ser arbitrado em liquidao, devido desde a data da citao). A jurisprudncia deste Superior Tribunal j admite semelhante soluo na hiptese relacionada com a separao ou o divrcio, enquanto um cnjuge permanece residindo no imvel do outro. Por m, os crditos recprocos devero ser compensados de forma que o direito de reteno seja exercido no limite do proveito que os recorridos tm com o uso da propriedade alheia. Anote-se que a reteno no um direito absoluto ou ilimitado sobre a coisa, mas mera retentio temporalis: os princpios da vedao ao enriquecimento sem causa e da boa-f objetiva, ao mesmo tempo em que impem ao retentor o dever de no usar a coisa, determinam que a reteno no se estenda por prazo interminvel. Com esse entendimento, a Turma, por maioria, deu provimento ao recurso. Precedentes citados: REsp 673.118RS, DJ 6/12/2004, e REsp 23.028-SP, DJ 17/12/1992. REsp 613.387-MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 2/10/2008.

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BLOCO 2: NEGCIOS IMOBILIRIOS E DEMAIS DIREITOS REAIS

OBJETIVO DO BLOCO DE AULAS Obtido o conhecimento bsico dos institutos da posse e da propriedade e das questes envolvendo a funo social da propriedade e a ordenao urbana, passamos agora a conhecer questes mais atreladas realidade dos negcios imobilirios e, tambm, utilizaes dos demais direitos reais em uma perspectiva negocial.

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AULA 15: INCORPORAES IMOBILIRIAS

EMENTRIO DE TEMAS Incorporaes imobilirias. Modalidades de contratao. Patrimnio de afetao nas incorporaes imobilirias.

LEITURA OBRIGATRIA CHALHOUB, Melhim. Da incorporao imobiliria, p. 9-34. Ed. Renovar.

LEITURA COMPLEMENTAR CHALHOUB, Melhim. Da incorporao imobiliria, cap. 3.

ROTEIRO DE AULA

INCORPORAES IMOBILIRIAS Natureza das incorporaes imobilirias Negcios de incorporao imobiliria Escritura de incorporao imobiliria

Patrimnio de afetao nas incorporaes imobilirias

Legislao: Lei 10.931/04 Instituio do patrimnio de afetao Problemas prticos e tributrios

Texto: O que muda com o patrimnio de afetao

O patrimnio da afetao um instrumento sistematizado no incio do ms de agosto de 2004, quando o Presidente da Repblica sancionou um conjunto de medidas intituladas pacote da construo, cujo objetivo o

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incentivo ao mercado imobilirio, sendo estimado um crescimento da ordem de 4% a 8% no prximo ano. Dentre as medidas anunciadas, destacam-se aquelas que sinalizam boas perspectivas s empresas, atravs de linhas de crditos mais acessveis e reduo da carga tributria, e ao adquirente das unidades, que passar a contar com maiores garantias de recebimento de seu imvel. Dentre estas garantias est o patrimnio de afetao, que consiste na adoo de um patrimnio prprio para cada empreendimento, que passar a ter a sua prpria contabilidade, separada das operaes da incorporada/construtora, o que confere segurana aos adquirentes quanto destinao dos recursos aplicados na obra. Esta medida se torna relevante para evitar o que o mercado apelidou de efeito bicicleta ou pedalada, que signica a situao das empresas em diculdade econmica que desviam recursos de um novo empreendimento para um anterior e assim sucessivamente, formando um ciclo vicioso que tantos prejuzos j causou no passado, ainda vivos na memria recente do pas. Com a nova regra, todas as dvidas, de natureza tributria, trabalhista e junto a instituies nanceiras, cam restritas ao empreendimento em construo, no tendo qualquer relao com outros compromissos e dvidas assumidas pela empresa. Dessa forma, na hiptese de ocorrer falncia da empresa construtora/incorporadora, os compradores podero dar continuidade obra, contratando outra empresa no lugar da falida, congurando o objetivo de garantir ao consumidor a entrega de imvel comprado na planta. Em decorrncia dos casos notrios que macularam o mercado no passado, cogitou-se na criao de empresas especcas para alguns empreendimentos, denominadas SPE, ou Sociedade de Propsito Especco, o que no se constitui na melhor opo, uma vez no haver garantir de um possvel desvio de recursos. No caso da gura do patrimnio de afetao, que de uso facultativo, existem maiores garantias aos muturios, pois prev a existncia de uma comisso de representantes desde o incio da obra, o que dicultar a ocorrncia de desvios, mesmo porque o patrimnio do incorporador ir responder pelo empreendimento objeto da afetao. Na verdade, o que a Lei 10.931/94 fez no foi instituir o patrimnio de afetao, mas regulament-lo, pois sua previso veio com a Medida Provisria 2.221, de setembro de 2004, embora de forma imprecisa, que no surtiu os efeitos desejados. O que se espera, de mais importante como efeito prtico, e que vir a repercutir positivamente na economia, que este instrumento, ao gerar maior segurana aos contratos, resultar na diminuio dos juros, pois estes so diretamente ligados ao risco da transao, que ir reduzir.33
33

http://www.precisao.eng.br/fmnresp/afeta.htm.

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CASO GERADOR Histrico do processo xxxx, movido pelo escritrio yyy contra a Encol Incorporadora:

HISTRICO DO PROCESSO ENCOL O TERRENO Na data de 07 de junho de 1993, CLUDIO MACRIO CONSTRUTORA LTDA. e a ENCOL S/A ENGENHARIA, COMRCIO E INDSTRIA celebraram trs escrituras pblicas de promessa de compra e venda dos imveis constitudos por 3 fraes de 1/7 do lote 04 do PA 27.233, na Barra da Tijuca, Rio de Janeiro, onde, construir-se-iam os projetos arquitetnicos previamente aprovados de prdios residenciais multifamiliares, cabendo empresa permutante dos terrenos 68 (sessenta e oito) do total das 264 unidades previstas para cada um dos prdios, num total de 204 apartamentos, dos 792 (setecentos e noventa e dois) que integram os trs prdios a serem construdos SAN FILIPO e VILLA BORGHESE (BLOCO I Ed. SAN MARCO e BLOCO II Ed. SAN MICHEL).

PROMESSAS DE VENDA NO REGISTRADAS Como praxe da empresa, em todos os seus empreendimentos, a ENCOL no registrava memoriais de incorporao embora protocolasse no cartrio pedido a ele referente, isso fazendo no intuito de conseguir prometer diferentes datas de entrega e at prometer vender mais apartamentos do que efetivamente existentes, esquema denunciado pelos jornais, que funcionava como overbooking para desistncias e retomadas de unidades no curso da obra, podendo assim operar sucessivas transferncias de titularidade em prejuzo dos cofres pblicos. SONHO DESFEITO Com a paralisao das obras, contados os cobres e feitas as contas, os compradores tinham entregue Encol 27 milhes e os engenheiros da prpria diziam que a construo continha pouco mais do que a metade desse valor. CAUTELA DOS ADQUIRENTES Mais de uma centena de adquirentes lesados requereram a averbao do contrato particular de promessa de compra e venda da sua unidade perante o cartrio do Registro de Imveis, com o intuito de conferir direito real oponvel a terceiros, nos termos do Art. 35, 4 da Lei de Condomnio e

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Incorporaes n 4591/64. O prazo avanado com o permutante do terreno para que a ENCOL promissria compradora alcanasse o adimplemento de sua obrigao de fazer foi o de 50 (cinquenta) meses, contados daquela data (07/06/93), ou seja, at 07 de agosto de 1997, quando j estavam h muito abandonadas as obras. PERMUTANTE RETOMA POSSE Vencido o prazo sem que a ENCOL lograsse cumprir com a sua obrigao de fazer, entregando para a permutante, prontas e acabadas com seus respectivos habite-se, as unidades representativas do preo, e em meio ao notrio quadro de insolvncia da empresa, estando s construes totalmente paralisadas, inclusive com o abandono dos canteiros de obras, cuidou a permutante de obter o socorro da tutela jurisdicional, ingressando na via judiciria com ao de procedimento ordinrio pleiteando a resciso dos negcios jurdicos celebrados com a ENCOL e reintegrao na posse dos imveis, alm das perdas e danos decorrentes do descumprimento das obrigaes assumidas pela ENCOL. JUIZ RESGUARDA OS ADQUIRENTES A mencionada ao de procedimento ordinrio foi distribuda para a 34 Vara Cvel da Capital do Rio de Janeiro, processo registrado sob o nmero 97.001.116940-8, tendo a sua autora CLUDIO MACRIO CONSTRUTORA LTDA, na data de 17 de outubro de 1997, obtido daquele MM. Juzo Tutela Antecipada, no sentido de ver-se reintegrada na posse do imvel compromissado a ENCOL S/A ENGENHARIA, COMRCIO E INDSTRIA, alm de resciso provisria do contratado. ENCOL EVITA CITAO E PEDE CONCORDATA A partir de ento, respeitando o teor da referida deciso de Tutela Antecipada que ressalvou expressamente o respeito aos direitos dos adquirentes das demais unidades comercializadas pela ENCOL, foram estabelecidas diversas, longas e exaustivas tratativas entre todos os envolvidos, com o objetivo de virem a encontrar uma soluo para o impasse que fosse conveniente aos interesses em conito. Das to extensas tratativas, restou a impossibilidade de virem os adquirentes e a permutante conciliar as suas respectivas vontades e interesses com a ENCOL S/A ENGENHARIA, COMRCIO E INDSTRIA, entendendo aqueles serem completamente descabidas as exigncias desta, feitas por quem recusava receber citao.

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JUIZ CONDENA M-F Aconteceu ento, que o MM Juzo da 34 Vara Cvel da Capital do Rio de Janeiro, na data de 14 de maio de 1998, proferiu sentena de mrito, publicada na imprensa ocial do dia 19 de maio de 1998, dando por rescindidas as trs promessas de compra e venda celebradas, consolidando a reintegrao de posse antecipada permutante e condenando a r a compor em favor daquela as perdas e danos decorrentes da sua inadimplncia. TRIBUNAL CONFIRMA SENTENA A ENCOL apresentou apelao (n 98.001.07409), vendo ento conrmada a sentena pelo Tribunal de Justia do Rio de Janeiro, em acrdo que teve como Relatora a Des. Maria Henriqueta Lobo, da Dcima Quarta Cmara Cvel. ENCOL INSISTE COM RECURSO ESPECIAL No satisfeita, a Encol, concordatria e na iminncia do pagamento da 1 parcela, apresentou recurso especial, no nico e exclusivo intuito de evitar o trnsito em julgado da deciso e amarrar a si o negcio j desfeito, e que no mais a legitima a gurar como incorporadora dos terrenos em que se assentam os prdios que no completou. ADQUIRENTES ORGANIZAM COMISSO, CONTRATAM RECUPERAO E CONTINUAO DA CONSTRUO Levando em considerao que, com o passar do tempo, maior ser o agravamento dos prejuzos impostos pela ENCOL a permutante do terreno e ao conjunto dos adquirentes das diversas unidades de apartamentos a serem construdos, notadamente face aos fatos, entre outros, de haverem sido as incorporaes promovidas de forma ilcita, sem observncia das imperativas disposies da Lei especca, sem a prvia averbao do Memorial de Incorporao nem a outorga dos competentes contratos relativos s comercializadas fraes de terreno, sem se falar que os impostos incidentes sobre os imveis no foram pagos, tampouco as contas de gua e luz foram honradas, fato que determinou cortes e desligamentos, e considerando que as benfeitorias realizadas esto relegadas ao abandono e sujeitas s intempries, resolveram adquirentes e a permutante do terreno, no objetivo de melhor ajustar os seus recprocos direitos e interesses, alm dos da coletividade, em razo do intenso interesse social em jogo, primeiro transacionar, para, na forma do artigo 1.025 e seguintes do Cdigo Civil Brasileiro, prevenir qualquer litgio que entre eles pudesse se estabelecer e contratar promessa de compra e venda, onde a permutante dos terrenos respeita e mantm o objeto e a posio que cada um dos adquirentes deteria para com a ENCOL, caso esta houvesse concludo os prdios e entregue, prontas e

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acabadas com os respectivos habite-se, as unidades habitacionais que com cada um deles foi compromissada. Tal ajuste, entretanto, s se aperfeioar com o trnsito em julgado da deciso que restitui a permutante a titularidade dos imveis, condio suspensiva, posto que a eccia do negcio subordina-se denitiva conrmao pelas instncias superiores, da sentena proferida em primeira instncia pelo MM. Juzo da 34 Vara Cvel da Capital do Rio de Janeiro, na j mencionada lide de resciso do contrato de permuta. ADQUIRENTES CONSEGUEM ASSISTNCIA Exibindo as escrituras, o 3 Vice-Presidente do Tribunal de Justia, deferiu assistncia litisconsorcial para ingresso dos adquirentes no processo movido pela permutante para resciso dos contratos com a Encol, aceitando-se nos autos as suas razes, que ressaltaram a inutilidade do recurso apresentado pela concordatria, cuja m-f fora proclamada pela sentena e conrmada pelo Tribunal. ENCOL VAI FALNCIA Ocorrendo a decretao da falncia antes de decidida a admissibilidade do recurso pelo 3 Vice-Presidente do Tribunal, expediu-se carta precatria comarca de Goinia-GO, para que o sndico seja intimado regularizao da representao da massa falida nos autos, a m de que seja dado prosseguimento ao feito, como de direito. CONTAGEM REGRESSIVA Com o m do recesso do Tribunal de Justia, comea a contagem regressiva para a soluo nal do processo que libertar os trs prdios das garras da ENCOL. Lembro a todos que, no momento, o processo est aos cuidados do Dr. Samy Glanz, 3 Vice-Presidente do Tribunal de Justia, a quem caber dizer se o recurso da ENCOL tem ou no condies de prosseguir a exame do Superior Tribunal de Justia STJ, em Braslia. Por bvio, no trabalhamos nica e exclusivamente com uma deciso favorvel, que acabe logo com esse absurdo protelar do desfecho, mas bom esclarecer que, se o Sr. Desembargador concluir pelo preenchimento de todas as formalidades legais, NO H AGRAVO CONTRA O DESPACHO QUE ADMITIR O RECURSO ESPECIAL DA ENCOL! Em outras palavras, se o recurso tiver seu seguimento negado, a ENCOL pode ainda levar o caso ao STJ, mas, se o recurso for admitido, no h como impedir que siga seu curso, passando a questo diretamente ao Relator sorteado no STJ. Pensando nisso, resolvemos estudar a possibilidade de mais uma vez denunciar os abusos cometidos pelos comissrios da concordata e sndicos na administrao da massa falida, pois evidente a manha de quem sabe que no vai construir nada, mas insiste

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em se amarrar ao negcio frustrado por sua prpria culpa, na tentativa de auferir lucros, quando deve amargar indenizao pelos danos causados s suas dezenas de milhares de vtimas em todo o pas. O derrame to grande e envolve tantas e to altas esferas de governo que a questo balana a soberania nacional, no se podendo admitir que os assaltantes fujam pela porta dos fundos de Braslia. No importa quantos anos o Sr. Pedro Paulo vai car na cadeia, mas onde que foi parar tanto dinheiro, em um mundo inteiramente informatizado em transaes nanceiras desse porte. Se for possvel rastrear o PC, por que no o do Pedro Paulo? Reconheam-se as diculdades que o MP Federal teve para reunir informaes necessrias ao recente ajuizamento, em Braslia, da ao criminal que nalmente quebrar o sigilo bancrio de todos os envolvidos no escndalo. Tambm no comeo de agosto, com o m do recesso parlamentar, est marcado para acontecer uma srie de depoimentos sobre o caso ENCOL, ainda no conrmados, mas que incluem juiz, sndico, comissrio, advogados, ANCE, etc. Aguardem! De que modo podem os dispositivos da Lei 10.931/04 auxiliar os adquirentes? Para as instituies nanceiras, o novo regime legal vantajoso?

DECISO(ES). INFORMATIVO N0194 PERODO: 1 A 5 DE DEZEMBRO DE 2003. CONDOMNIO DE CONSTRUO. LEILO EXTRAJUDICIAL O art 63, 1, da Lei n. 5.491/1964, que rege os condomnios e incorporaes imobilirias, facultou s partes construtor, incorporador e adquirentes adotar sistema de penalizao ao adquirente inadimplente, com a possibilidade de promoo, pela Comisso de Representantes, de leilo extrajudicial da sua frao ideal do terreno e da parte construda, a m de evitar interrupo na obra. Protegem-se, assim, os interesses dos demais adquirentes, que tm que arcar com todos os custos da construo. Entretanto tal procedimento institudo pela citada lei requer conveno expressa. O cuidado do legislador justica-se ante a extrema restrio de direitos que sofrer a parte inadimplente. Isso posto, a Turma deu provimento ao REsp, a m de declarar a impossibilidade de realizao de leilo extrajudicial da quota parte do condmino inadimplente ante a ausncia de previso contratual e inverteu os nus da sucumbncia. REsp 345.677-SP, Rel. Min. Antnio de Pdua Ribeiro, julgado em 2/12/2003

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AULAS 16 E 17: CONDOMNIO

EMENTRIO DE TEMAS Condomnio edilcio. Administrao dos conitos condominiais. rgos condominiais.

LEITURA OBRIGATRIA PEREIRA, Caio Mrio da Silva. Instituies de direito civil, vol. 4, cap. 53.

LEITURA COMPLEMENTAR AVVAD, Pedro. Condomnio e incorporaes no Novo Cdigo Civil: concluses e questes polmicas (em anexo, ao nal do livro).

ROTEIRO DE AULA

CONDOMNIO COMUM OU VOLUNTRIO Conceito: Exerccio, por mais de uma pessoa, em fraes inicialmente ideais, dos direitos inerentes propriedade. Origem: pode ser incidente ou convencional, ordinrio ou forado.

DIREITOS DOS CONDMINOS Cada um pode usar a coisa, de modo a no incompatibilizar a indiviso. Cada um pode alhear a sua parte, ou grav-la, respeitada a preferncia. Reivindicar a coisa de terceiro.

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DEVERES DOS CONDMINOS Responder pelos frutos auferidos. No modicar a coisa. No poder dar uso e gozo da coisa para estranho sem o consentimento dos demais. Responder pelos custos e dvidas comuns, presumivelmente de acordo com sua cota parte. Pode-se optar por escolha de administrador para o condomnio. Condomnio decorrente da separao dos bens: art. 1.327: h condomnio quanto aos muros, cercas...

EXTINO DO CONDOMNIO COMUM Art. 1.320. O destino natural de qualquer bem a diviso. Art. 1.322. Extino pela alheao.

CONDOMNIO EDILCIO Condomnio do CC e da Lei n 4.591/64 (edilcio, art. 1). Revogao desta lei pelo CC? reas de uso exclusivo e reas de uso comum. Sndico e conveno condominial. Cota condominial. Deveres dos condminos. Aplicao imediata dos dispositivos do Cdigo Civil, a despeito do disposto na conveno de condomnio. ADMINISTRAO DE GARAGEM E COBERTURA. Cobertura: rea comum ou exclusiva? Regimes jurdicos para a garagem: a) rea comum indivisa; b) rea comum indivisa com ocupao determinada na conveno; c) vaga na escritura, acessria da unidade; d) vaga autnoma.

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CASO GERADOR Vejamos o exemplo dado por Amrico Isidoro Anglico:34 Imaginemos a hiptese de um condmino dado ao exacerbado alcoolismo, frequentemente encontrado nas escadas do condomnio em desalinho, bem como desfalecido nos elevadores, expelindo vmito e dejetos. Ante tal fato, o condomnio, atravs de seu sndico, convoca uma Assemblia Geral Extraordinria (artigo 1.354, do NCC), em cuja pauta convocativa destina a aplicao do constrangimento de at dez vezes a taxa condominial ao proprietrio da unidade 150, ante reiterado comportamento anti-social, gerando incompatibilidade de convivncia com a sociedade condominial j desgastada em decorrncia de tal comportamento. A assemblia por 3/4 (trs quartos) de seus condminos restantes (artigo 1.337 do NCC), excluindo assim o condmino do apartamento 150, que convocado e presente assemblia defendeu-se alegando que haveria de mudar o seu comportamento, aplicou no ato assemblear a multa com fundamento no artigo 1.337, pargrafo nico, de dez vezes o quantum da contribuio condominial (smj, o quorum exigido na Nova Lei Civil, nas hipteses: reiteradamente inadimplente, infrator e anti-social simples, restando entender pela aplicao das multas com muita facilidade pelo condomnio). Posteriormente, foi paga a multa, contudo, o condmino prosseguiu em seu exacerbado alcoolismo, e at mesmo agudou este comportamento antisocial (codicao direito de vizinhana, artigos 1.277 e 1.279, do NCC). O condomnio ingressa com pedido de tutela jurisdicional antecipada, colimando a excluso do condmino do condomnio, trazendo inequvoca prova dos fatos ocorridos, demonstrando a verossimilhana das alegaes e preenchendo todos os demais pressupostos legais exigidos (artigo 273, do CPC), requerendo a excluso do condmino daquele condomnio. Art. 1.337: a punio aps ulterior deliberao da assemblia: possibilidade de expulso do condmino? Como interpretar o dispositivo? mesmo possvel expulsar condmino anti-social?

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http://www.lexinform.com.br/artigos1.asp?Codigo=12.

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AULA 18: DEMAIS DIREITOS REAIS

EMENTRIO DE TEMAS Demais direitos reais. Teoria do fracionamento e crtica. Tipicidade dos Direitos Reais. Multipropriedade. Direitos reais extintos: enteuse e renda. A profuso das enteuses na vida prtica e a regra de transio do art. 2.038.

LEITURA OBRIGATRIA MORAES, Maria Celina Bodin de. Princpios de direito civil contemporneo: O princpio da tipicidade dos direitos reais, por Gustavo Kloh Muller Neves. Ed. Renovar.

ROTEIRO DE AULA

CARACTERSTICAS DOS DIREITOS REAIS Polmica Realismo vs. Personalismo: Direito real carter externo signica um poder exercido sobre uma coisa. Esta concluso identicada com o trabalho dos glosadores medievais. Crtica personalista burguesia europia o direito real no pode ser uma relao entre pessoa e coisa, pois s existem relaes entre pessoas. Principal gura: Planiol. O personalismo e a ideia de obrigao passiva universal justicam a apropriao dos direitos reais pelos burgueses. A relao entre a pessoa e a coisa pode trazer inferncias religiosas; se a propriedade e demais direitos reais forem como o crdito, o burgus poder ter acesso a estes direitos. Lembrar que privilgios reais (talha, corvia, etc.) eram direitos reais. Crtica ao realismo: impossibilidade de relao entre pessoa e coisa; h direitos reais onde a interfencia da pessoa sobre a coisa mnima, como no caso das rendas. Crtica ao personalismo: a obrigao passiva universal nada mais que o neminem laedere e vale tambm para qualquer tipo de direito. Carvalho de Mendona diz que a obrigao passiva universal no obrigao, pois no patrimonial, no podendo ser lanada no passivo.

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DIFERENA PARA OS DIREITOS OBRIGACIONAIS: MTODOS DE EXPLICAO M. I. Carvalho de Mendona: poder sobre a coisa x poder sobre a pessoa. Oliveira Ascenso: o direito real absoluto, por prescindir de uma relao jurdica prvia; ele prevalece por si s. Relevncia econmica das coisas e dos negcios (art. 170, CF). Figuras intermdias: nus reais: rendas... Obrigao propter rem: lembrar polmica Santiago Dantas e C. Mrio sobre a natureza da obrigao. Execuo especca e tutela especca da obrigao: ius ad rem, segundo Venosa, como a adjudicao compulsria e a imisso na posse. Proteo erga omnes de obrigaes: preferncia na Lei 8.245. Penhor de crditos: art. 789 e seguintes do CC. Olympio Costa Jr. e Diez-Picazo: Propriedade como situao jurdica, capaz de gerar outras relaes reais. Propriedade como unidade fundamental dos direitos reais: avanar noo de propriedade como somatrio de poderes sobre uma coisa CC, art. 524, e art. 1229, Projeto. Oponibilidade perante terceiros. Sequela ou ambulatoriedade: o direito real persegue a coisa onde quer que ela esteja. Exemplo: furto, hipoteca, venda de imvel sobre o qual pesa um usufruto. Preferncia: falar dos direitos reais de garantia. S. Lopes: a preferncia tambm diz respeito predominncia de um direito real constitudo anteriormente, sobre um constitudo posteriormente. Abandono: o titular de um direito real pode dele abrir mo, em geral, sem prestar contas a ningum (lembrar regime de proteo do patrimnio mnimo: prdigo, doao universal e inociosa). Perpetuidade: emborca com excees, os direitos reais no so consumveis pelo exerccio, protraindo-se no tempo. Titularidade: para cada direito real, deve haver apenas um titular (ou ncleo de titularidade), que deve ser o tempo todo determinado. A estrutura da titularidade representa como, em uma sociedade, repartida a riqueza. Falar de exceo: multipropriedade (time sharing). Tipicidade ou numerus clausus: os direitos reais no podem ser criados por via negocial, devendo estar previstos em lei. Falar do direito romano, da gewere, dos cdigos. Empecilho, no caso de direitos reais sobre imveis (S. Rodrigues): o registro. Leis extravagantes prevem direitos reais diferentes: Estatuto da Cidade (superfcie), Lei 6.766 (direito real de preferncia, no compromisso de compra e venda), por exemplo. Falar do sistema espanhol.

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CLASSIFICAO DOS DIREITOS REAIS Direitos reais sobre coisa prpria: Propriedade. Direitos reais sobre coisa alheia:de uso, gozo e fruio: usufruto; uso; habitao; renda constituda sobre imvel; servido; superfcie. De garantia: penhor; hipoteca; anticrese. De aquisio: Direito de preferncia na promessa de compra e venda. So todos desmembramentos do direito de propriedade (ou melhor, dos seus poderes). Alienao duciria: no cria novo direito real, mas sim um novo contrato legitimador de posse imediata.

ENFITEUSE E RENDA Denio legal. Ultratividade. Art. 2.038: aplicabilidade da regra de transio e direito intertemporal.

CASO GERADOR O instituto da enteuse e a atual administrao Prof. Marcos Coimbra Artigo publicado em set./2003 no jornal Ombro a Ombro O lder do governo da atual administrao Lula no Senado, Aloizio Mercadante, acaba de pronunciar-se contrrio ao m do instituto da enteuse no Brasil, em nome do interesse econmico da Unio e da necessidade de se manter elevados supervits primrios para garantir a conana na capacidade de o governo honrar os seus compromissos impede que a Unio abra mo, neste momento, dos recursos arrecadados com as receitas patrimoniais. Na melhor tradio monetarista, S. Ex subordina ns a meios. De incio, a atual administrao Lula est cumprindo seus compromissos, engajadamente, com os banqueiros e as multinacionais, mas no com os trabalhadores, a exemplo da Caixa de Previdncia dos Funcionrios do Banco Brasil (PREVI), onde os benecirios, que teriam direito ao reajuste de 30,05%, em junho do corrente ano, obtiveram apenas 18%, a pretexto de se evitar dcit pelo terceiro ano consecutivo. S. Ex conhece muito bem os prejuzos ocasionados PREVI em funo de sua utilizao no processo de privatizao selvagem de estatais

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brasileiras, como no crime de lesa ptria da doao da Companhia Vale do Rio Doce, por inuncia de polticos com poder na administrao anterior, mesmo sendo de oposio. Para diminuir o dcit nominal do Tesouro no preciso a utilizao das receitas oriundas da enteuse, mas sim diminuir o extorsivo pagamento de juros exorbitantes da dvida pblica, da corrupo desenfreada e do empreguismo utilizado pela tomada de assalto pelas polticas clientelistas da nova administrao, atingindo at o INCA. As reformas previdenciria e tributria so outras demonstraes de ajustes scais, que provocaro perdas irreparveis classe trabalhadora, em especial classe mdia, para alegria dos rentistas e do FMI. A outra linha de argumentao exposta por S. Ex, quanto propriedade de terras brasileiras, leva ao raciocnio absurdo de que ento no existe mais propriedade privada no Brasil. Na realidade, tudo deveria pertencer Unio. Tal, contudo, no ocorre. Por que s as chamadas terras da Marinha? De fato, quem recolhe o foro e o laudmio o Servio de Patrimnio da Unio, subordinado ao Ministrio do Planejamento, atualmente com suas direes regionais entregues, no loteamento de cargos para garantir a maioria no Congresso, a um partido poltico, com grande inuncia religiosa, sempre presente em todos os governos, cabendo Marinha, caso receba, irrisria fatia da arrecadao. Sob o ponto de vista da justia e sob o aspecto tico, no h razo para a manuteno no anacrnico instituto, de origem medieval, capaz de permitir at famlia imperial brasileira, em Petrpolis, arrecadao permanente, bem como a outras instituies privadas e religiosas. No conseguimos descobrir a importncia estratgica na segurana e soberania nacionais, em pleno sculo XXI, na era dos msseis intercontinentais, de reas costeiras. No h porque serem de propriedade da Unio, por esta razo. um argumento sem fundamento. Quanto preservao ecolgica e do meio ambiente, as condies atuais das citadas regies como, por exemplo, a triste situao da baa de Guanabara mostra, saciedade, o abandono a que esto submetidas, sob a proteo da Unio. A hiptese, ento, destes terrenos para instalao de unidades militares est fora da realidade, sabendo-se que a prioridade um da estratgia nacional a de ocupar a Amaznia, no havendo sentido na manuteno de organizaes militares na costa, pois as existentes, por falta de utilidade, esto sendo transformadas em museus, centros culturais e outras. Os ttulos fraudulentos e os aterros criminosos existem, apesar de serem de propriedade da Unio, e vo continuar existir, sejam ou no de sua propriedade. A soluo est no cumprimento da legislao vigente para qualquer parte do territrio nacional. Portanto, no h justicativa racional para a manuteno do instituto da enteuse no Brasil. Professor Titular de Economia junto Universidade Cndido Mendes, Professor na UERJ e Conselheiro da ESG.35

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http://www.brasilsoberano.com.br/ artigos/Anteriores/oinstitutodaenfiteuse.htm.

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Levando-se em considerao que os sucessores da Famlia Real j recebem foro h mais de um sculo, seria possvel a extino do domnio direto, por alegao de no cumprir a funo social da propriedade?

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AULA 19: FINANCIAMENTO IMOBILIRIO

EMENTRIO DE TEMAS Financiamento imobilirio. SFH e SFI. Histrico e formas de nanciamento. Securitizao do mercado imobilirio. Consrcio de imveis para ns residenciais.

LEITURA OBRIGATRIA CHALHOUB, Melhim. Incorporao imobiliria, cap. 7.

LEITURA COMPLEMENTAR CARNEIRO, Dionsio Dias. Financiamento habitao e instabilidade econmica: experincias passadas, desaos e propostas para a ao futura.

ROTEIRO DE AULA

QUADRO COMPARATIVO DO FINANCIAMENTO IMOBILIRIO Aumento do preo do imvel

PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL

SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAO

SISTEMA FINANCEIRO DE IMVEIS

LEASING Lei 10.188/01

MTUO C/ HIPOTECA Lei 4.380/64 e outras

MTUO C/ ALIENAO FIDUCIRIA Lei 9.514/97

VICISSITUDES DAS MODALIDADES DE FINANCIAMENTO Critrios de correo das prestaes. Correo do saldo devedor. Execuo no Dec. 70/66.
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CASO GERADOR SIMULAES DE COMPRA DE APARTAMENTOS (Roleplay).

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AULA 20: ALIENAO FIDUCIRIA

EMENTRIO DE TEMAS Alienao duciria de mveis e imveis. Compreenso do instituto. Comparao com hipoteca e penhor. Aspectos polmicos da alienao duciria na aquisio de bens. Proteo do alienante.

LEITURA OBRIGATRIA RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas, cap. 20.

LEITURA COMPLEMENTAR COMPARATO, F.K. Funo social dos bens de produo. Revista de Direito Mercantil, n. 63.

ROTEIRO DE AULAS

ORIGENS DA ALIENAO FIDUCIRIA NO DIREITO BRASILEIRO Dec. 911/69. A propriedade duciria. A lei 9.514/97.

ASPECTOS PROCESSUAIS Liminar. Purga da mora. Busca e apreenso. Sentena.

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CASO GERADOR.

A funo social da propriedade dos bens de produo e a alienao duciria. RECURSO ESPECIAL N 128.048 lis (1997/0026362-2) RELATOR: MINISTRO ALUIR PASSARINHO JUNIOR EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ALIENAO FIDUCIRIA. BUSCA E APREENSO MAQUNRIO AGRCOLK MEDIDA LIMINAR INDEFERIDA BEM NECESSRIO AO SUSTENTO DO DEVEDOR. DL N.91 1/69, ART. 30 1..... II. Merece tempero a concesso da medida liminar prevista no art. 3 do Decreto-Lei n. 922/69, quando se trate de bem necessrio ao sustento do ru, caso do maquinrio agrcola duciariamente alienado. III. Recurso especial no conhecido. ACRDO Vistos e relatados estes autos, em que so partes as acima indicadas, Decide a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justia, rejeitada a preliminar, unanimidade, no conhecer do recurso, na forma o relatrio e notas taquigrcas constantes dos autos, que cam fazendo parte integrante 46 presente julgado. Participaram do julgamento os Srs. Ministros Slvio de Figueiredo Teixeira, Barros Monteiro, Cesar Asfor Rocha e Ruy Rosado de Aguiar. O que deve prevalecer: a necessidade de sustento do ru ou a proteo propriedade e ao crdito?

DECISO(ES). INFORMATIVO n n. 0413 Perodo: 26 a 30 de outubro de 2009. FINANCIAMENTO. ALIENAO FIDUCIRIA. ARREPENDIMENTO Trata-se de Resp. em que se discute, em sntese, o direito de arrependimento, previsto no art. 49 do Cdigo de Defesa do Consumidor (CDC), como clusula de resoluo de contrato de nanciamento com alienao duciria em garantia. Na hiptese em questo, o recorrente assinou dois contratos, um de compra e venda com a concessionria de veculos e outro de nanciamento com o banco recorrido. Aps a assinatura do contrato de nanciamento, ocorrido em lugar diverso do estabelecimento comercial do recorrido, o recorrente arrependeu-se e enviou noticao a este no sexto

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dia seguinte celebrao do negcio. Diante disso, a Turma entendeu que facultado ao consumidor desistir do contrato no prazo de sete dias a contar da assinatura, quando a contratao ocorrer fora do estabelecimento comercial, nos termos do referido dispositivo legal. Assim, noticado o vendedor, a clusula de arrependimento, implcita no contrato de nanciamento realizado em local diverso do estabelecimento comercial da instituio nanceira, deve ser interpretada como causa de resoluo tcita do contrato, cuja consequncia restabelecer as partes ao status quo ante. Ademais, no prospera a argumentao do recorrido de que no possvel o exerccio do direito de arrependimento, porque o valor referente ao contrato de emprstimo foi repassado para a concessionria de veculos antes da manifestao do recorrente. Pois, como visto este, ao exercer o direito de arrependimento, agiu em exerccio regular de direito amparado pelo referido art. 49 do CDC. Outrossim, o eventual arrogo na posse do valor referente ao contrato de emprstimo pela concessionria de veculos no pode ser imputado ao recorrente nem dele ser exigido, uma vez que o contrato de compra e venda celebrado entre ele e a concessionria no se perfectibilizou; na verdade, sequer houve imisso na posse do bem. Ressalte-se que, nos termos do art. 2 do DL n. 911/1969, a ao de busca e apreenso fundamentada com o inadimplemento ou mora nas obrigaes contratuais. Todavia, no caso, ocorreu a resoluo do contrato pelo exerccio do direito de arrependimento e no houve formao nem ajuste de obrigaes contratuais. Nesse contexto, deu-se provimento ao recurso. REsp 930.351-SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 27/10/2009.

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AULA 21: HIPOTECA E PENHOR

EMENTRIO DE TEMAS Princpios dos direitos reais de garantia. Hipoteca, penhor e alienao como meios de nanciamento de projetos. Corporate nance e project nance.

LEITURA OBRIGATRIA COUTO E SILVA, Clvis do. Hipoteca no direito comparado. In: FRADERA, Vera Jacob (Org.). O direito privado no pensamento de Clvis do Couto e Silva. Ed. Livraria do Advogado.

ROTEIRO DE AULA

PRINCPIOS DOS DIREITOS REAIS DE GARANTIA Indivisibilidade (art. 1.421); Especicidade (art. 1.424); Vedao ao pacto comissrio (art. 1.428).

PENHOR Concepo tradicional. Registro do penhor. Deveres de credor e de devedor.

HIPOTECA Hipteses do art. 1.473 do Cdigo Civil. Hipoteca no direito comparado: cdula de crdito hipotecrio.

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CORPORATE FINANCE E PROJECT FINANCE


Distines.

Papel do penhor e hipoteca no project nance. Penhor de futuros.

CASO GERADOR calculado erroneamente o valor de um imvel nanciado para ns de hipoteca. O mesmo sub-avaliado e, em vez de ser cotado em 500.000, cotado em 250.000. Pago o valor de 250.000, o adquirente pede o levantamento da hipoteca; o Banco X S.A. recusa, alegando que os custos de construo foram revistos e, na realidade, h ainda metade do valor a pagar. Quem tem razo?

DECISO(ES). INFORMATIVO N. 0399 PERODO: 15 A 19 DE JUNHO DE 2009 SFH. FCVS. EQUVOCO. CEF. QUITAO. IMVEL Na espcie, a muturia adquiriu um imvel da CEF e pagou, juntamente com as prestaes, as parcelas referentes ao Fundo de Compensao e Variao Salarial (FCVS). Ao trmino do pagamento, exigiu a quitao do imvel e a respectiva baixa da hipoteca incidente sobre ele. A CEF, ento, recusou-se quitao, dizendo que o contrato no era submetido ao FCVS, que estava fora daquele limite. O mximo que a muturia poderia fazer era receber o seu dinheiro de volta, no a quitao. Inicialmente, o Min. Relator destacou que o recurso interposto pela alnea c permite a adoo de solues anlogas aos casos semelhantes. A existncia de erro inescusvel, em razo do preparo tcnico dos agentes da CEF que atuam na rea de nanciamento, impe ao agente nanceiro arcar com as conseqncias econmicas advindas de eventual equvoco quando da elaborao das clusulas contratuais. In casu, o erro quanto previso de cobertura pelo FCVS, merc de o valor nanciado exceder o limite regulamentar encartado na Circular n. 1.214/1987, item 15; Resoluo n. 1.361/1987 do Bacen, bem como a indevida cobrana das parcelas relativas ao FCVS juntamente com a prestao e o seguro, decorreu de equvoco dos agentes da CEF, que, evidentemente, no pode se valer da prpria torpeza para afastar o benefcio de cobertura do saldo devedor pelo FCVS, em razo da presuno de boa f dos muturios, rearmada, no caso concreto, pelo adimplemento das prestaes do contrato de mtuo habita-

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cional. Diante disso, a Turma, por maioria, deu provimento ao recurso para aplicar hiptese o entendimento adotado por este Superior Tribunal em casos anlogos, a m de reconhecer o direito dos recorrentes quitao do imvel nos moldes da Lei n. 10.150/2000, bem como respectiva baixa da hipoteca incidente sobre o imvel. Precedentes citados: REsp 684.970-GO, DJ 20/2/2006, e REsp 562.729-SP, DJ 6/2/2007. REsp 972.890-DF, Rel. Min. Luiz Fux, julgado em 16/6/2009.

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AULA 22 E 23: SUPERFCIE

EMENTRIO DE TEMAS Perspectivas de utilizao urbanstica. A superfcie como modelo para uma reviso da propriedade.

LEITURA OBRIGATRIA LIMA, Ricardo C. Pereira. O regime de superfcie no Novo Cdigo Civil. em Aspectos Polmicos do Novo Cdigo Civil, Ed. RT. LIMA, Henrique Viegas de. O direito de superfcie como instrumento de ordenao urbanstica, concluses. Ed. Renovar.

ROTEIRO DE AULA
Superfcie

Tudo isso por um trs quartos? A frase, de uso cotidiano, encerra com preciso um dos graves problemas da realidade contempornea urbana: o custo dos terrenos. As famlias em geral passam muitos anos da sua vida pensando em adquirir um imvel, e j vimos a srie de diculdades encontradas, tanto do ponto de vista dos direitos reais quanto do ponto de vista contratual. H tambm evidente inuncia do custo dos terrenos na especulao imobiliria, na desordem urbana e no refreio ao crescimento econmico. necessrio desatar o n, que muito maior do que pensamos, pois nem sempre consideramos o custo nsito desordem e especulao imobiliria, que impulsiona sem direo o crescimento da cidade e aumenta o custo de vida e os custos nos empreendimentos. Uma mercadoria no mais cara no shopping do que na loja de rua? Pense nisso em escala global. Mas como baratear? Racionalizando o uso do solo. Quem pode faz-lo? A resposta, nesse caso, no to evidente. Mas a introduo do direito de superfcie no direito brasileiro deve ser considerada um caminho possvel. possvel baratear a construo de imveis por meio da superfcie? Ela consiste num desdobramento da propriedade, sendo que o dono do terreno passa a ser uma pessoa, e o dono da construo ou plantao, outra.

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A estrutura do direito de superfcie

Em se tratando de direito de construir ou plantar sobre solo alheio, ca claro que o direito de superfcie representa exceo ao chamado princpio da acesso. O direito de superfcie pode ento ser desmembrado em duas realidades: consistir no direito de utilizar o domnio til do solo alheio, excludo o subsolo, e tambm resultar na criao de uma propriedade superciria, que ter por objeto a construo ou plantao lanada ao solo alheio.36 O direito de superfcie , portanto, o direito real sobre coisa alheia e tambm uma forma de criao de propriedade resolvel (art. 1.375). Portanto, para que se constituam os efeitos por ele criados, vital a sua consignao no Registro de Imveis.

SUPERFCIE = REGISTRO DE PROPRIEDADE + ESCRITURA DE SUPERFCIE + REGISTRO DE SUPERFCIE

MAS EU PERCO O QUE MEU? Propriedade resolvel? Trata-se de uma lgica bsica do direito de superfcie. Terminado o prazo, a construo passa a ser de propriedade do dono do terreno, que, salvo haja previso em sentido contrrio, nem mesmo obrigado a indenizar a perda do bem.37 Parece no ser vantajoso, mas a prtica oriunda de pases nos quais a superfcie difundida mostra bem o contrrio. Na realidade, a superfcie mais barata por isso. O preo de um bem noperecvel como o solo varia de acordo com o tempo que se ser dono dele. Assim, se algum for comprar um apartamento por 100 anos, pagar mais barato do que se fosse comprar a frao ideal do terreno para sempre. Mas por que s a frao para sempre? Porque, de acordo com as modernas tcnicas de construo, os prdios tm vida til limitada. Alm disso, se o prazo for longo, por exemplo, 100 anos, no faria muita diferena?

DUPLICIDADE DE REGIMES O instituto no foi introduzido no direito brasileiro pelo Cdigo de 2002. A previso inicial do direito de superfcie deu-se no chamado Estatuto da Cidade, Lei n 10.257/01. O direito de superfcie encontra-se regulado dos artigos 21 e seguintes deste diploma legal, que tem por objetivo servir de instrumento para a criao de polticas urbanas nas cidades brasileiras.
36

Art. 1.369. O proprietrio pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pblica devidamente registrada no Cartrio de Registro de Imveis. Pargrafo nico. O direito de superfcie no autoriza obra no subsolo, salvo se for inerente ao objeto da concesso.

37

CC, art. 1375.

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Ocorre que esta superposio de regimes legais problemtica. Alguns, por exemplo, poderiam armar que a entrada em vigor do Cdigo serve de meio de revogao dos dispositivos do Estatuto da Cidade atinentes ao direito de superfcie. Os comentadores do Estatuto fazem entender que a superfcie urbana ser regrada pela Lei especial, enquanto a rural ser normatizada pelo Cdigo Civil. Por exemplo, vejamos a opinio de Maria Sylvia di Pietro:
Uma primeira concluso, portanto, no sentido de que o direito de superfcie, tal como disciplinado nessa lei, no abrange imveis rurais. J no projeto de CC a extenso do instituto maior, por que no distingue propriedade urbana ou rural. O artigo 1.368 estabelece que o proprietrio pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno por tempo determinado, mediante escritura pblica devidamente inscrita no registro de imveis. Uma vez promulgado o novo CC, e entrando em vigor, o direito de superfcie poder ser indistintamente utilizado pelo proprietrio rural ou urbano.38

J Ricardo Lira, no texto obrigatrio, defende viso distinta, corroborada pelo enunciado 93 da 1 Jornadas de Direito Civil, do CJF.39

EFETIVIDADE COMO MEIO DE ORDENAO URBANA: CRTICA Do ponto de vista dos formuladores, o direito de superfcie surge no estatuto da cidade, de modo democratizar o acesso terra urbana e dinamizar o mercado imobilirio, permitindo a separao do direito de construir do direito de propriedade, barateando o processo de construo civil e fomentando a produo habitacional.40 A superfcie, com efeito, facilita o adequado cumprimento da ideia de funo social da propriedade, porque elemento dinamizador da ocupao do solo urbano, evitando, em muitos casos, o nus excessivo decorrente da compra do terreno e possibilitando a renovao urbanstica, posto que sempre temporria (art. 1.374, CC; Estatuto da Cidade, art. 21). Mas ser que tem sido assim?

38

Direito de superfcie. In: DALLARI, Adilson de Abreu; FERRAZ, Srgio Ferraz (Orgs.). Estatuto da cidade. So Paulo: Malheiros, 2002. p. 181 93 Art. 1.369: As normas previstas no Cdigo Civil sobre direito de superfcie no revogam as relativas a direito de superfcie constantes do Estatuto da Cidade (Lei n. 10.257/2001) por ser instrumento de poltica de desenvolvimento urbano. OSRIO, Letcia Marques. Direito de superfcie. In: ______. (Org.). Estatuto da cidade e reforma urbana. Porto Alegre: Srgio Fabris. LIMA, Viegas de. Op. cit., p. 379. O direito de superfcie..., p. 543.

39

SUPERFCIE POR CISO: POSIES DOUTRINRIAS Ser possvel a constituio de superfcie por ciso, uma vez que o art. 1.369 menciona o terreno como objeto da superfcie, o que poderia ser interpretado como a possibilidade de constituio somente sobre terra nua?41 Ricardo Lira entende possvel a superfcie constituda por ciso, de modo que o proprietrio anterior torna-se supercirio, alienando-se a propriedade do terreno para terceiro, ou mesmo a operao ocorrendo inversamente.42

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CASO GERADOR Vtimas da Encol esperam 12 anos Invadido pelo matagal e eventualmente por ratazanas, o esqueleto de cimento aparente na rua Corinto a face exposta de um trauma que h mais de uma dcada atinge pelo menos 2.500 famlias da cidade de So Paulo: a falncia da construtora Encol. As runas so do Village Park, um prdio que seria erguido ao lado de um dos portes da USP (Universidade de So Paulo), no Butant, na zona oeste. Fazem parte de uma histria de decepo e esperana, contada por Suhaila Shibli, professora de fsica da USP que tem um sonho: ir a p de casa para o trabalho. Ela comprou um apartamento no edifcio Village Park ainda na planta, em 1994. Uniu esforos com os familiares e em apenas dois anos quitou as prestaes, que totalizavam cerca de R$ 100 mil. Quando j se preparava para a mudana, a obra parou. Inicialmente, achei que era um problema menor e mal dei ateno. Mas, no ano seguinte [em 1997], a Encol conseguiu a concordata na Justia. E ento eu percebi que poderia me dar mal. Foi o que aconteceu com Suhaila e outros 59 condminos do Village Park. Em 1999, a Encol faliu. E, desde ento, os dez andares erguidos dos 15 previstos comearam a ser invadidos pelo mato. Quem tinha apostado o seu futuro nesses apartamentos teve de ir morar de aluguel ou com familiares. Alguns, sem dinheiro, tiveram o imvel leiloado. Suhaila e outros 29 ainda mantm a esperana de viver ao lado da oresta da USP. Aps ganharem na Justia o direito pelo prdio e de formarem uma associao de moradores, buscam construtoras interessadas em retomar a obra. J gastei mais que o dobro do valor inicial. No vou desistir nunca, arma a professora.43 O direito de superfcie poderia ser utilizado para resolver o problema dos prdios em runa, permitindo a retomada das construes?

43

Em: http://www.cbic.org.br/mostraPagina.asp?codServico=486&codPag ina=1689

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SUPERFCIE: COMPARAO DOS REGIMES


Cdigo Civil Estatuto da Cidade

Cesso do subsolo Sempre prazo determinado Estipulao de valor a ser pago ao concedente em caso de transferncia

no sim

Sim No

no

Sim

Texto: Locao built to suit

Convergente com os avanos regulatrios e o esforo conjunto dos players da indstria em dinamizar o mercado imobilirio, apresentamos mais uma modalidade de investimento: Locaes Built to Suit. Esta, apresenta-se como uma alternativa locaes de imveis urbanos, hoje legislada pela Lei das Locaes (Lei 8.1245/91). Trata-se de uma estrutura designada a um especco locatrio onde o locador recebe algumas garantias de que seu investimento ter o retorno pretendido. Tal mecanismo possibilita que empresas no precisem adquirir imveis prprios e imobilizarem alto volume de seu capital, alm de usufrurem de instalaes desenvolvidas de acordo com suas necessidades. Basicamente, a empresa interessada (Locatria) contrata os servios de um terceiro (Locador) para que este ltimo: (i) adquira um determinado terreno; (II) dena um projeto que atenda s necessidades da primeira; (III) desenvolva e construa, caso seja uma empresa de construo civil, ou contrate um terceiro para tanto; e (iv) loque o empreendimento pronto por valor pr-denido. No desenvolvimento de projetos sob a forma contratual built to suit, a Locatria pode tambm scalizar a obra, garantindo que o projeto, sob o qual ela tem um comprometimento contratual de locao, seja desenvolvido de acordo com o projeto aprovado. O empreendimento em questo, diferentemente do convencional, entregue locatria completamente pronto para ser ocupado (turn key contract), no sendo necessrio altos investimentos de readequao interna. Os contratos built to suit tm um prazo entre 10 a 20 anos, dependendo da remunerao negociada, uma vez que os investimentos realizados pelo Locador devem ser amortizados e rentabilizados. A eccia contratual tem incio na data de assinatura do contrato, cando os uxos de recebimentos atrelados entrega da obra. Em suma, a formatao contratual built to suit tem por objetivo garantir ao Locador: (i) o retorno dos investimentos realizados no projeto; e (II) a remunerao pelo uso do imvel. Neste sentido, esta relao preza pela exigibilidade da permanncia
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do Locatrio bem como as previsibilidades e seguranas dos uxos futuros. Em funo dessas caractersticas, este tipo de contrato passvel de securitizao, permitindo que o investidor antecipe sua sada do negcio. O processo de securitizao de recebveis imobilirios foi consolidado pela criao dos CRIs Certicados de Recebveis Imobilirios pela Lei 9.514/97. Com esta regulamentao, sociedades por aes podem adquirir os crditos e, atravs de uma securitizadora, emitir os CRIs. Estes ttulos so distribudos investidores e tem como lastro o pagamento dos aluguis. Os riscos quanto previsibilidade dos uxos de receita so minimizados, uma vez que o contrato built to suit no busca apenas remunerar o uso do imvel, como a Lei das Locaes, mas tambm amortizar os investimentos efetuados na concretizao do negcio. Frente a um cenrio de rompimento de contrato por parte da Locatria, a esta cabe uma multa que, no mnimo, reetir a somatria dos valores restantes do contrato, garantindo assim o instrumento rmado e os uxos esperados. O pargrafo nico do art. 473 do Cdigo Civil (Lei 10.406/02) valida o conceito de que uma locao no formato built to suit s poder ser rescindida antes do prazo, pela Locatria, quando transcorrido o perodo equivalente natureza e ao vulto dos investimentos realizados pelo Locador.44 Pode haver, ou no, associao da locao built to suit superfcie. O que mais interessante?

SUPERFCIE ASSOCIADA AO PLANEJAMENTO TRIBUTRIO Discusso do art. 1.371 do Cdigo Civil.

CASO GERADOR possvel garantir um emprstimo em dinheiro com a constituio de uma superfcie?

44

CORDEIRO, Thiago Augusto Cordeiro. Disponvel em: http://www. superobra.com/admin/news.asp?ID_ New=1978&Pag=all_news.asp&ID_ Sessao_New=2&ID_ANew=10

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AULA 24: USUFRUTO E SERVIDO

EMENTRIO DE TEMAS Usufruto. Perspectivas tradicionais e utilizao contempornea. Usufrutos de cotas e de aes. Servido. Caractersticas e utilizao. Usucapio de servido.

LEITURA OBRIGATRIA GOMES, Orlando. Direitos reais, cap. 26 e 27. Ed. Forense.

ROTEIRO DE AULA

USUFRUTO O aproveitamento das utilidades de uma coisa por quem no dono pode ser exercido por efeito de relao contratual, como no arrendamento e no comodato, em que o titular exerce o seu direito em nome do proprietrio ou pode ser de direito prprio de ser exercido em nome do titular no-proprietrio.45 Este direito que se exerce em nome prprio sobre coisa alheia, e que resulta na faculdade de us-la e de goz-la, recebe o nome de usufruto. Diferentemente do Cdigo Civil de 1916 (art. 713), o Cdigo Civil de 2002 prescindiu de uma conceituao legal do usufruto. A lei anterior dispunha que constitui usufruto o direito real de fruir as utilidades de frutos de uma coisa, enquanto temporariamente destacado da propriedade. A principal caracterstica do usufruto consiste no fato de ele ser sempre temporrio. A razo da necessidade da xao de prazo para esse direito real reside no fato de que faculdades elementares que ele encerra o uso da coisa e a percepo dos frutos so quase to extensas quanto os do titular da coisa.46 Considerando-se que o jus in re aliena no qual se constitui o usufruto no deve servir de meio para a perda da propriedade, o que ocorreria na prtica se este durasse para sempre (da o m da previso legal da enteuse), o artigo 1.410 do Cdigo Civil prev a durao temporria do usufruto. Alm destas caractersticas, verica-se que usufruto direito limitado e no exclusivo.47 Real e limitado porque abrange apenas os frutos e as utilidades de um determinado bem ou patrimnio, nos limites do artigo 1.394 do Cdigo Civil. E ele no exclusivo porque a exclusividade um atributo especco da propriedade. Melhor: o usufruto o direito referido a uma coisa

45 ALMEIDA, Lacerda de. Direito das cousas, vol. I, p. 347. 46 MENDONA, M. I. Carvalho de. Do usufruto, do uso e da habitao, p. 29. 47

CORDEIRO, Menezes. Direitos reais, p. 649.

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que implica sempre a existncia de um outro direito real sobre a mesma coisa, o qual se usufrui. Como arma Darcy Bessone48, historicamente o usufruto tem funo alimentar. Quase sempre institudo para proporcionar meios de subsistncia ao usufruturio, muito embora a gratuidade no seja da sua essncia. Todavia, alguns autores, como Orlando Gomes49 e o prprio Darcy Bessone50, so especialmente radicais ao analisar tal carter do direito, negando mesmo qualquer utilidade maior do usufruto na contemporaneidade. Por outro lado, alguns autores, como Manuel Incio Carvalho de Mendona51 e Marco Aurlio Viana52, entendem que perfeitamente admissvel a gura do usufruto institudo a ttulo oneroso. No lhes parece em nada estranho o instituto, bem como no parece a ns, por algumas razes que passamos a expender. Em primeiro lugar, se o Cdigo Civil admite a cesso onerosa do usufruto,53 no qual terceiro legitimado no exerccio dos direitos dele decorrentes, quem dir a constituio onerosa do usufruto. Em segundo lugar, comparando-se a redao dos art. 1.412 e 1.414 do Cdigo Civil, que tratam dos direitos reais de uso e de habitao, vericamos que os referidos tm, efetivamente, carter intuitu familiae. O art. 1.412 exige, para o adequado exerccio do direito de uso, que este seja feito em atendimento das necessidades do usurio e da sua famlia. No art. 1414, o titular do direito real de habitao pode simplesmente residir em uma casa com sua famlia. Nada semelhante encontrado no captulo de usufruto no Cdigo Civil.

SERVIDO Dene-se servido como o direito real constitudo de um prdio em relao ao outro, no qual se estabelece, em proveito deste, um servio ou utilidade. Ao primeiro se denomina prdio dominante, ao segundo, prdio serviente. Trata-se de um direito de uso e gozo, ou fruio sobre coisa alheia, portanto, estabelecido de um prdio em relao a outro Tradicionalmente, so elencados alguns requisitos para que se tenha a constituio de uma servido: devem existir dois prdios, ou seja, dois bens imveis, para que se tenha o surgimento de uma servido. No se nega, todavia, a possibilidade do desmembramento de um bem imvel em dois ser realizado concomitantemente com a criao deste direito real: cuida-se da hiptese classicamente referida da servido criada pelo pai de famlia que, ao dividir seu patrimnio, procede criao de servides em favor de um e outro proprietrio. Alm disto, tradicionalmente se arma que os proprietrios dos prdios devem ser distintos, excetuada a exceo acima demonstrada. Se isto ocorrer, enquanto no for alienado um dos prdios, a servido permane-

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Direitos reais, p. 288. Direitos reais, p. 334. Op. loc. cit. Op. cit, p. 91.

Comentrios ao Cdigo Civil, vol. XVI, p. 622. Art. 1.393

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cer sem efeitos. Ocorre que a alienao necessria para que isto ocorra no a da propriedade, e sim a da posse. Se um proprietrio de prdios contguos cria servido de passagem de um para com outro, e loca dos dois, aquele que alugou o prdio dominante poder passar pelo interior do serviente. De qualquer modo, vale aguardar pela interpretao larga do dispositivo legal, que se refere expressamente a dois proprietrios. Alm disto, deve haver relao de servio ou utilidade no se pode falar em servides inteis, na medida que sua constituio negocial e as circunstncias negociais para a sua formao exigem seriedade dos contratantes. Como caractersticas das servides, temos a sua criao voluntria, oriunda da celebrao de um negcio unilateral ou bilateral, do que resulta o fato de que as chamadas servides administrativas no so propriamente servides, e sim limitaes especcas impostas aos particulares pela Administrao Pblica. Tambm as chamadas servides legais so apenas limitaes ao uso da propriedade, oriundas do direito de vizinhana, bem como a passagem forada (art. 1285), tambm imposta por Lei. Outra caracterstica das servides a sua dupla ambulatoriedade: se algumas servides pessoais, como o direito real de habitao, so intuitu personae, as servides impem-se a qualquer proprietrio (ou possuidor derivado) do prdio dominante e do serviente. E, por ser real, como prev o dispositivo acima, e relativa imvel, obrigatrio o registro do negcio (contrato ou testamento) no RGI para que a servido tenha efeitos reais. No impossvel a hiptese de servido meramente contratual, cujo descumprimento acarrete a condenao em perdas e danos; ocorre que este expediente teria pouca utilidade justamente por isto, desde o direito romano, as servides tm carter real. As servides so sempre acessrias: perdida a propriedade, sucumbiro junto, j que incorpreas; alm disto, tendem a ter prazo indeterminado, se nada se dispuser em sentido contrrio (art. 1387). Classicam-se, com eccia prtica, em positivas (que importam em um agir do ocupante do prdio serviente) e negativas (que importam em absteno do mesmo); contnuas (cujo exerccio no depende de ao especca de quem quer que seja, e independem de exerccio, portanto) e descontnuas (que so exercidas vez por vez, como tirar argila, v.g.); e aparentes (que se revela por obras exteriores) e no-aparentes (que escapam ao exame ocular). Sobre esta ltima classicao, dispe a smula 415 do STF que servido de transito no titulada, mas tornada permanente, sobretudo pela natureza das obras realizadas, considera-se aparente, conferindo direito a proteo possessria. Como estabelecia o art. 696 do CC, a servido no se presume, devendo existir prova inequvoca de sua constituio. Na dvida, sabido, o domnio se presume desembaraado (art. 1231).

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USUCAPIO DE SERVIDO: REQUISITOS (ART. 1.379)

CASO GERADOR MAR

Muro que divide o condomnio do clube

Porto Terreno do condomnio

Pergunta-se: possvel a usucapio da servido?

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GUSTAVO KLOH MULLER NEVES Mestre e doutorando em Direito Civil pela UERJ. Professor da FGV Direito Rio. Advogado.

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FICHA TCNICA

Fundao Getulio Vargas Carlos Ivan Simonsen Leal PRESIDENTE FGV DIREITO RIO
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