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TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO COMARCA DE SO PAULO 8 VARA CVEL


Av. Engenheiro Caetano lvares, 594, 2 andar, sala 242, Casa Verde - CEP 02546-000, Fone: 11- 39512525, So Paulo-SP - E-mail: santana8cv@tj.sp.gov.br 001.08.116243-4

SENTENA Processo n: Requerente: Requerido: 001.08.116243-4 - Ao Monitria Cooperativa Habitacional dos Bancarios de Sao Paulo - Bancoop Soraya Marcolino

Exmo. Sr. Dr. Juiz Ademir Modesto de Souza.


Este documento foi assinado digitalmente por ADEMIR MODESTO DE SOUZA. Se impresso, para conferncia acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, informe o processo 0116243-49.2008.8.26.0001 e o cdigo 0100000017CM0.

Vistos etc.

I.-

Trata-se

de

AO

MONITRIA

proposta por COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO BANCOOP em face de SOARAYA

MARCOLINO, em que a embargada pretende a citao da r para pagamento da quantia de R$ 14.968,88 (quatorze mil novecentos e sessenta e oito reais e oitenta e oito centavos), resultante de saldo residual de despesas com construo de imvel a preo de custo, cuja obrigao de pagamento est prevista em termo de adeso e compromisso de participao que vincula as partes; ou

oferecimento de embargos no prazo legal, sob pena de converso do mandado monitrio em ttulo executivo (fls. 02/13). Com a inicial foram juntados os documentos de fls. 14/55.

Regularmente citada (fls. 56/57), a r apresentou embargos, oportunidade em que arguiu preliminares de impossibilidade jurdica do pedido, protestando, no mrito, pelo acolhimento dos embargos visando improcedncia da pretenso monitria, ao fundamento de que o saldo residual exigido pela embargada no est comprovado (fls. 62/83). Com os embargos

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foram anexados os documentos de fls. 84/116.

Acerca

dos

embargos,

manifestou-se

embargada, reiterando os termos de sua pretenso (fls. 128/152).


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Em sua rplica, a embargante reiterou os termos de sua pretenso (fls. 183/187).

o relatrio.

II.- D E C I D O.

1.- A presente ao comporta julgamento antecipado, pois, apesar de a questo de mrito ser de direito e de fato, a prova documental j produzida suficiente para a soluo da lide.

2.- Rejeita-se, inicialmente, a preliminar de impossibilidade jurdica do pedido arguida pela embargante, j que o ordenamento jurdico vigente possibilita a quem possui prova escrita de obrigao de pagamento em dinheiro o manejo da ao monitria.

3.- Rejeita-se, tambm, a preliminar de conexo arguida na defesa da r, visto que no h identidade entre o objeto e a causa de pedir da presente ao com o objeto e a causa de pedir da ao coletiva por ele mencionada.

4.- Rejeita-se, ainda, a preliminar de litispendncia suscitada nos embargos, pois a presente ao no

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constitui reproduo da ao coletiva promovida pela associao de que a embargante uma das associadas, sendo certo, ainda, que as aes coletivas no induzem litispendncia para as aes individuais (art. 104, CDC).
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5.- O julgamento da pretenso deduzida na presente ao no depende do exame definitivo, na ao coletiva proposta pela associao de que a embargante associada, da legalidade da clusula contratual que possibilita embargada a exigncia do saldo residual resultante da diferena entre o custo efetivo e o custo estimado da obra por ela executada, pois a legalidade dessa clusula pode ser examinada tanto numa como noutra ao, mas apenas na ao coletiva o pronunciamento sobre a legalidade da referida clusula poder fazer coisa julgada, j que nesta ao sua legalidade ou ilegalidade s poder ser reconhecida incidenter conflitantes. tantum, inexistindo, portanto, risco de decises

6.- Ao firmar um termo de adeso e compromisso de participao em um empreendimento

administrado pela embargada, visando aquisio de uma unidade habitacional que seria construda a preo de custo, a embargante no renunciou proteo que lhe confere o Cdigo de Defesa do Consumidor, at porque os direitos neste previstos so

irrenunciveis, ao mesmo tempo em que a embargada no se desobrigou do cumprimento da legislao que regula a construo por administrao (Lei n. 4.561/64).

De fato, o empreendimento administrado pela embargada no resultou de deliberao de pessoas

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interessadas na construo de unidades habitacionais a preo de custo a elas destinadas, mas de deciso de um pequeno grupo de pessoas interessadas em ofertar ao pblico as referidas unidades habitacionais a preos mais vantajosos.
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Desta forma, se o empreendimento no se destinava ao grupo que inicialmente formava a embargada, mas a outras pessoas que a ela se associassem, o termo de adeso e compromisso de participao subscrito pela embargante no regulado apenas pelo estatuto da embargada, mas igualmente pela Lei n. 4.561/64, que disciplina a construo a preo de custo, ou seja, a construo por administrao, bem como pelo Cdigo de Defesa do Consumidor, pois, alm de ter havido fornecimento de produto a consumidor final, a embargante se associou

embargada porque pretendia adquirir uma casa prpria e no porque pretendia para participar de uma cooperativa.

exatamente por isso que o Des. Olavo Silveira, quando do julgamento da apelao n. 166.154.4/9-00, anotou que o tipo de cooperativa constitudo pela embargada um tipo de associao que muito mais se aproxima dos consrcios do que propriamente de cooperativa, at porque, via de regra, nem sempre o efetivo esprito cooperativo que predomina nessas entidades, na medida em que o associado que a ela adere apenas para efeito de conseguir a aquisio de uma casa prpria, dela se desliga e se desvincula uma vez consumada a construo.

O Egrgio Tribunal de Justia de So Paulo j teve a oportunidade de se pronunciar acerca da submisso do termo de adeso e compromisso visando aquisio de imvel a ser construdo por cooperativa s normas que tutelam o

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consumidor e que regulam a incorporao imobiliria, tendo assim decidido:


Cooperativa que cobra resduos dos compradores - O fato de a cooperativa habitacional invocar o regime da Lei 5764/71, para proteger seus interesses, no significa que os cooperados estejam desamparados, pois as normas gerais do contrato, os dispositivos que tutelam o consumidor e a lei de incorporao imobiliria, atuam como referncias de que, nos negcios onerosos, os saldos residuais somente so exigveis quando devidamente demonstrados, calculados e provados - Inocorrncia - No provimento

(Apelao n. 575.907-4/3-00, rel. Des. NIO SANTARELLI ZULIANI, julgada em 16.07.2009). 7.- Apesar de o art. 60 da Lei n. 4.591/64 determinar a reviso semestral da estimativa de custo da obra construda por administrao, de forma a permitir, em funo das necessidades da obra, a alterao do esquema de contribuies quanto ao total, ao nmero, ao valor e distribuio no tempo das prestaes, a embargada no comprovou ter cumprido essa determinao legal, pois apenas apurou a diferena entre o custo da obra estimado e seu custo efetivo depois de a embargante j ter pagado a totalidade das prestaes referentes ao custo estimado.

8.- Alm de no ter promovido a reviso semestral da estimativa de custo ao longo da execuo das obras, a embargada no indicou como apurou a diferena entre o custo estimado e o custo efetivo, precisando as despesas com materiais utilizados e mo-de-obra empregada, bem como a forma de clculo utilizada, com a necessria custos, exibio dos o documentos dever de

comprobatrios

desses

descumprindo

transparncia que norteia sua relao com a embargante (art. 6., III, CDC).

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9.- Tanto a embargada no foi transparente com a apurao do saldo residual exigido na inicial que, apesar de t-lo apurado antes de abril de 2006 (fls. 06), no comprovou que submeteu as contas correspondentes aprovao da assemblia
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geral, conforme determina o art. 39, II, de seu prprio Estatuto (fls. 29). Alis, antes da celebrao do acordo com o Ministrio Pblico, nos autos da ao civil pblica por este promovida, a embargada sequer contabilizava separadamente as contas de cada um dos empreendimentos que administrava, s tendo assim passado a proceder por fora da homologao do acordo que celebrou (fls. 167).

Ora, se a construo a preo de custo depende do fluxo de caixa, vale dizer, se o custeio das obras depende dos recursos obtidos com os pagamentos promovidos pelos cooperados, no compreensvel a finalizao de

determinado empreendimento sem seu completo custeio quando a estimativa de custo da obra no submetida revises peridicas, o que significar dizer que, ainda que ao final das obras o custo efetivo fosse superior ao estimado, a diferena a ser

complementada pelos cooperados haveria de ser necessariamente pequena. Afora isso, se as contas dos diversos empreendimentos no eram contabilizadas separadamente, a diferena exigida pela embargada nestes autos pode no corresponder quela referente ao empreendimento ao qual aderiu a embargante, da a

necessidade de efetiva comprovao.

10.- De resto, no comprovou a embargada que as contas do empreendimento ao qual aderiu a embargante foram aprovadas por assemblia geral por ela convocada antes da

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cobrana do resduo.

11.- Em suma, o saldo residual cobrado da embargante inexigvel, dada a inexistncia de revises peridicas
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da estimava inicial de custo da obra, no comprovao de gastos adicionais e falta de aprovao especfica dos gastos adicionais do empreendimento ao qual ele aderiu. Nesse sentido, assim vem decidindo o Egrgio Tribunal de Justia de So Paulo:
Cooperativa Habitacional. Ao de cobrana. Saldo residual objeto de rateio. Necessidade de comprovao documental dos gastos adicionais. Indispensabilidade, ainda, de deliberao pela Assemblia Geral da cooperativa. Inteligncia do artigo 39, inciso II, do Estatuto da apelante. Precedentes jurisprudenciais. Omisso da inicial sobre esses pontos. Ofensa ao disposto no artigo 333, inciso I, do CPC. SENTENA MANTIDA. APELO IMPROVIDO (Apelao

Cvel n. 582.110.4, rel. Des. DONEG MORANDINI, julgada em 12.05.2009).


COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Ao monitria para cobrana de saldo residual, a ttulo de diferena de custo de construo - Negcio jurdico sob a forma de adeso a empreendimento imobilirio vinculado a associao cooperativa - Indeferimento de requerimento de suspenso do recurso de apelao Discusso j abrangida em ao coletiva proposta pela associao de adquirentes das unidades, que ainda se encontra pendente de julgamento definitivo, sem a coisa julgada 'erga omnes' do art. 103, III, do CDC Inexistncia de bice ao julgamento prvio da ao monitria - Mrito - Pagamento de todas as parcelas contratuais, previstas no quadro-resumo do termo de adeso ao empreendimento - Previso contratual da cobrana de saldo residual, a ttulo de diferena de custo de construo - Peculiaridades do caso concreto Cobrana, aps um ano e em conta-gotas, do saldo residual, que constitui comportamento contraditrio (venire contra factum proprium) por parte da cooperativa e conduta atentatria contra a boa-f objetiva, por deixar os cooperados em situao de eterna insegurana - Manuteno da sentena de

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improcedncia da ao - Recurso improvido (Apelao

Cvel n. 632.429.4/6-00, rel. Des. FRANCISCO LOUREIRO, julgada em 16.04.2009). III.Ante o exposto, ACOLHO os
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EMBARGOS apresentados a fls. 64/83 para o fim de JULGAR IMPROCEDENTE o pedido formulado na presente AO

MONITRIA proposta por COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO - BANCOOP em face de SOARAYA MARCOLINO.

Pela sucumbncia, arcar a embargada com as custas e despesas do processo e pagar honorrios advocatcios, que ficam arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa atualizado.

P. R. Intimem-se.

So Paulo, 31 de agosto de 2009.