Sadraj

1. Uvod............................................................................................................................ 2. Zemljine knjige pojam......................................................................................... 3. Osnovna naela zemljinih knjiga........................................................................... 4. Sastav zemljine knjige............................................................................................. 5. Zemljinoknjino pravo........................................................................................... 6. Vrste upisa u zemljinu knjigu................................................................................. 6.1. Vlasnitvo..................................................................................................... 6.2. Pravo stvarne slunosti i zalono pravo....................................................... 7. Zakljuak................................................................................................................... 8. Literatura..................................................................................................................

2 3 4 6 8 11 12 13 16 17

1. Uvod
Kada se govori o zemljinim knjigama treba istaknuti da uglavnom postoje tri sistema zemljinih knjiga i to: francuski ili tzv. sistem transkripcija, australijski ili Torensov sistem i njemako-austrijski sistem. Sistem transkripcija i inskripcija uveden je u Francuskoj u 19. vijeku (1855.) i po ovom sistemu u javne knjige se unose prepisi ugovora i drugih isprava o prenosu prava na nepokretnosti ili teretima na nepokretnostima. Upis u ove knjige nema konstitutivni karakter, kao to je to sluaj sa upisom u zemljine knjige. Francusko pravo je ostalo dosljedno principu da se svojina (vlasnitvo) prenosi samim ugovorom, pa se otuda postavilo pravilo da se svojina izmeu stranaka prenose po osnovu ugovora, ali da prema treim licima ugovor ne proizvodi djelovanje prenosa svojine sve dok se ne izvri transkripcija u javnim knjigama, te od tog momenta transkripcije pribavilac postaje vlasnik nepokretnosti i prema svim licima. Australijski ili Torensov sistem uveden je u Australiji Zakonom o svojini na nekretninama. Po ovom sistemu vlasnik vri premjer svojih nepokretnosti i sa planom i dokazima o pravu svojine prijavljuje se nadlenom organu, koji, poto se uvjeri da je ovaj zaista vlasnik izdaje pismenu ispravu vlasniku, a drugi primjerak isprave postaje sastavni dio zemljine knjige. Ove knjige ureene su po sistemu tzv. realnih folija, to znai da se vode po zemljitima, a ne po vlasnicima, tj. svaka parcela predstavlja posebno zemljino knjino tijelo. Njemako austrijski sistem zemljinih knjiga zasniva se na opem katastarskom premjeru zemljita. Njemaki graanski zakonik iz 1900. g. zasniva cjelokupno pravo na nepokretnim stvarima i predvia da se ni jedno stvarno pravo, na nepokretnoj stvari ne moe pribaviti na drugi nain, ve samo upisom u ZK. Ovaj sistem je usvojen i u naem pravu i to Zakonom o unutranjem ureenju, osnivanju i ispravljanju zemljinih knjiga i Zakonom o zemljinim knjigama iz 1930. godine, te Zakonom o zemljino knjinim diobama, otpisima i prepisima iz 1931. godine, ija se pravna pravila i danas primjenjuju Zakon o zemljinim knjigama Federacije Bosne i Hercegovine (Sl. Novine FBiH br. 19/03 od 2003. godine).

2. Zemljine knjige pojam

Zemljine knjige su javni registri u koje se upisuju sva stvarna prava koja se tiu nekretnina. Upisom u zemljine knjige ta prava se stiu, prenose, ograniavaju ili ukidaju, to znai da takvi upisi imaju konstitutivan karakter. Izmeu zemljine knjige i katastra razlika je prvenstveno u svrsi upisivanja. Dakle, katastar ne evidentira pravne odnose, a zemljinoj knjizi je glavni zadatak konstituiranje i sreivanje prava na nekretninama. Zemljina knjiga mora biti u stalnoj suglasnosti sa faktikim stanjem, odnosno neophodno je da bude u neprekidnoj suglasnosti sa katastrom. Sljedea osobina Zemljinih knjiga je da je ista sastavljena po sistemu realnih folija, to znai da se upisi ne odreuju s obzirom na subjekt i njegova prava, nego s obzirom na objekat prava, odnosno predmet prava. Gdje i kako e se upisati izvjesno pravo ne odreuje se po mjestu upisa subjekta, nego po mjestu upisa nepokretnosti. Zemljine knjige su takvi javni i vjerodostojni registri nekretnina i prava steenih na njima, u kojima se upisom odnosna prava stiu, prenose, ograniavaju, ukidaju ili samo evidentiraju ( objavljuju ). Registraciju pravnih promjena na nepokretnostima trae imovinsko pravni razlozi, tj. sigurnost pravnog prometa, ekonomski razlozi i drutveni interesi u irem smislu.

3. Osnovna naela zemljinih knjiga

Zemljina knjiga se temelji: na naelu javnosti, to znai da su one svakome pristupane, odnosno da svako ima pravo uvida u njih i bez dokazivanja da za to ima neki pravni interes. Posljedica ovog naela je neoboriva pretpostavka da je zemljina knjiga svakome poznata, te se nitko ne moe pozivati na to da mu sadraj zemljine knjige nije bio poznat; na naelu upisa (formalno naelo) to znai da se stvarna prava na nepokretnostima mogu sticati, prenositi, ograniavati i ukidati samo upisom u zemljinu knjigu, dakle takvi upisi imaju konstitutivni karakter i predstavljaju zakonski nain sticanja prava na nepokretnostima ( modus aqvirendi ). Nain sticanja prava na nepokretnostima ne obuhvata samo injenicu uknjienja, nego i davanje potrebnih isprava za prenos prava, prema tome, klauzula intabulandi (bezuslovni pristanak knjinog prethodnika na uknjibu) ne ulazi u pojam pravnog osnova (titulus), ve u pojam modusa aqvirendi. Zemljina knjiga, stvarna prava i ostale pravne odnose na nekretninama sreuje prema njihovom sadraju, kvaliteti i prvenstvu, te osigurava zakonom predvieni nain sticanja tih prava na nekretninama. Prema tome upis ima i materijalno pravno znaenje. Meutim djelovanje upisa kao zakonom predvienog naina sticanja stvarnih prava je dvojako. Jednom je upis nuna materijalnopravna pretpostavka, odnosno uslov, bez koje se sticanje, promjena i prestanak stvarnih prava na nekretninama ne moe ni zamisliti, ali postoji i drugi sluaj kada se neko pravo, koje je ve nastalo i bez upisa u zemljinu knjigu, upisom samo deklarira. Postoje sluajevi kada se stvarna prava na nekretninama stiu i bez upisa u zemljinu knjigu. Tako na primjer pravo svojine ( vlasnitva ) i slunosti na nekretninama mogu se stei odrajem i nasljedstvom, a postoje i drugi naini sticanja prava svojine kao to su nacionalizacija, eksproprijacija, kupovina na javnoj prodaji izloenih nekretnina i sl.

Upis u zemljinu knjigu u ovim sluajevima nema konstitutivan znaaj u smislu pravnih pravila biveg zakona o zemljinim knjigama (i novog), nego se njime samo evidentira i deklarira ve steeno pravo; na naelu pouzdanja to znai da sve ono to je upisano u zemljinu knjigu, smatra se naelno pravno valjanim u prilog onome koji je uradio upis pouzdavajui se u ispravnost zemljine knjige. Naprotiv, ono to nije upisano u zemljinu knjigu smatra se kao i da ne postoji, nasuprot onome koji je u dobroj vjeri, pouzdavajui se u ispravnost zemljine knjige, stekao kakav upis, odnosno pravo; na naelu prvenstva (prioriteta), sto znai da je jae ono pravo koje je ranije upisano (prior tempore, potior jure). Prema ovom naelu prvenstveni red upisa pojedinih prava odreuje se prema trenutku kada je prijedlog za upis stigao zemljino knjinom sudu (za izvrni postupak vano kod prodaje nekretnina po sili zakona ili za sluaj namirenja zalonih povjerilaca i njihovog redoslijeda u namirenj ); na naelu zakonitosti ( legaliteta ), to znai da se upis u zemljine knjige vri samo na osnovu zakonom predvienih isprava koje su vezane za odreenu formu. Ovo se naelo oituje u tome da se upis moe dozvoliti samo na osnovu isprava koje imaju valjan pravni osnov i ukoliko je zahtjev osnovan na zakonu i da je u skladu sa zemljino knjinim stanjem. Od znaaja je bilo i u suglasnosti i sa naelom legaliteta u Zakonu o izvrnom postupku, naroito za sudsku praksu do vaenja novog Zakona o izvrnom postupku, jer su provodile presude na osnovu rjeenja o izvrenju l. 225 i 226 ZIP-a.

4. Sastav zemljine knjige

Zemljina knjiga se sastoji iz Glavne knjige, Zbirke isprava i pomonih registara.1 Za svaku glavnu knjigu vodi se zbirka katastarskih (zemljinoknjinih) planova koji slue samo za orijentaciju o poloaju i obliku zemljita. Zemljinu knjigu nadopunjuju i registri koji slue za praktinije i lake voenje zemljinih knjiga. Glavna knjiga slui za upisivanje prava na nekretninama i na pravima, koja su na njima ve steena. Glavnom knjigom nazivamo sveske zemljino knjinih uloaka radi materijalno pravne konstitutivnosti njihovih upisa. Za prosuivanje neijeg prava mjerodavno je stanje upisa u glavnoj knjizi, a upis oznaava obim i granice uknjienog (knjinog) prava (vano za odreivanje izvrenja i zasnivanje zalonog prava). Glavna knjiga se sastoji iz zemljino knjinih uloaka, a zemljinoknjini uloci svake katastarske opine ine skupa jednu glavnu knjigu. Katastarska opina je katastarska podruna jedinica koju sainjavaju sva zemljita na odreenom podruju (selo, grad ili dio grada). Zemljinoknjini uloci su listovi u koje se upisuju nepokretnosti, prava i subjekti (titulari) tih prava, odnosno slue za upisivanje ZK tijela i promjena na tim tijelima, te stvarnih prava koja se odnose na ZK tijela i promjenu tih prava kao i drugih prava i injenica, ije je upisivanje u glavnu knjigu zakonom predvieno. Za upisivanje u zemljinu knjigu odluujua je nepokretnost i ona je centar pravnog interesa. U pravilu ZK uloak obuhvata jedno zemljinoknjino tijelo, a ZK tijelo obuhvata samo zemljita iz jedne katastarske opine. Pod ZK tijelom podrazumijeva se pravno jedinstvena skupnost nekretnina istog vlasnika (ili iste skupine vlasnika) u istoj katastarskoj opini, obuhvaene jednim ZK ulokom. Inae svaki ZK uloak je za sebe odvojena pravna jedinstvenost.
1

http://pravosudje.ba/vstv/faces/kategorijevijesti.jsp?ins=42&modul=3142&kat=3147&kolona=3157 24.03.2011.

ZK uloci se dijele na tri djela i to opisni A, vlasniki B i teretni C list. Zbirka isprava je dio zemljine knjige koji se sastoji iz originala (izvornika) ili prepisa isprava sreenih kronolokim redom, na osnovu kojih su izvreni upisi u glavnu knjigu. Isprave koje sainjavaju ovu zbirku mogu biti sainjene i podnesene od samih stranaka (privatne isprave - one koje se ne mogu podvesti pod pojam javne isprave) radi zasnivanja ili brisanja zemljinoknjinih prava (npr. ugovor o kupoprodaji, poklonu ili zamjeni) ili to mogu biti javne isprave (javna isprava je ona koju je u propisanom obliku izdao dravni organ ili ustanova u granicama svoje nadlenosti, kao i isprava koju je u takvom obliku izdala samostalna ustanova ili organizacija u poslovima javne slube ije joj je vrenje zakonom povjereno) kojima se dozvoljava upis i brisanje zemljino knjinih prava. Zbirka isprava prvenstveno slui za kontrolu ispravnosti izvrenih upisa, ona upotpunjuje glavnu knjigu i ini razumljivim njene upise, te prema tome ima deklarativni karakter, za razliku od konstitutivnog karaktera same zemljine knjige. U zbirku isprava uloiti e se prepis isprave i u sluaju kada je upis odreen na osnovu odluka dravnih organa i drugih sudova (parnini, ostavinski, izvrni). Upisi u zemljinu knjigu u pravilu se vre na osnovu isprava. Isprava e se smatrati kao osnov upisu samo onda, kada se upis zasniva neposredno na toj ispravi, a ne i onda kad je upis posljedica druge sudske odluke. Prema tome nije potrebno prilagati isprave ili prepise isprava ako su u pitanju zabiljebe prinudne uprave, prinudne javne prodaje (prinudna draba), zabrane otuenja ili optereenja i drugo, ali je preporuljivo zadrati rjeenje suda (npr. izvrnog suda) o dozvoli upisa (raniji propis). Meutim, za zbirku isprava mora se priloiti jedan prepis izvrnog naslova kada su u pitanju: zasnivanje prinudnog zalonog prava, predbiljeba zalonog prava u svrhu obezbjeenja, izvrenje upravljeno na zasnivanje, prenos ili ukidanje knjinih prava Zbirka katastarskih planova sadri opi premjer zemljita na osnovu koga se izrauju katastarski operati i osnivaju zemljine knjige. Uz svaku glavnu zemljinu knjigu postoji zbirka katastarskih planova, koja slui samo za orijentaciju o poloaju i obliku zemljita. Treba spomenuti i Dnevnik zemljinoknjinih pismena upisnik "Dn", koji se vodi u ZK uredu, a u isti se upisuju ZK podnesci koji imaju za posljedicu upis u zemljinu knjigu.

5. Zemljinoknjino pravo
Prava na nekretninama mogu se stei samo upisom u glavnu knjigu, bez upisa u zemljinu knjigu mogu se stei samo pravni naslovi (osnovi) za pribavljanje nekog prava, a nain pribavljanja sastoji se u upisivanju prava u zemljine knjige. Upisi su samostalne pravne injenice koje proizvode postanak, promjenu, ogranienje ili ukidanje prava na nekretninama ili ve postojeim pravima. Upisi su sami za sebe naini (modusi) acquirendi iuris, ali u sluaju pomanjkanja pravnog osnova mogu zamijeniti i sam titulus. Naelo je da upisano pravo postoji sve dok se ne brie. Ako je jedan upis dozvoljen i u glavnoj knjizi proveden postao i pravosnaan, tim je upisom stvoreno pravo bez titulusa (osnova). Imalac knjinog prava ne treba dokazivati postojanje upisanog prava, teret dokaza lei na onome koji eli protivno dokazati. Istinitost upisa moe se pobijati albom protiv dozvole upisa ili sam upis parninim putem zbog nevaljanosti ( tuba za brisanje upisa ). Upis po pravilu moe dozvoliti samo nadleni zemljino knjini sud i to samo ako postoje zakonski uslovi2: valjana isprava (kod sticanja, promjene ili ukidanja prava i pravni osnov), ako su stranke za to legitimisane, ako postoji sposoban objekat odnosno ako upis dozvoljava tzv. "zemljino knjino stanje".Zakonski uslovi mogu biti formalne ili materijalne prirode, odnosno za valjan upis moraju biti ispunjene i procesne i materijalne zakonske pretpostavke. U ovisnosti od ispunjenja prednjih uslova (uvjeta) nadleni sud e rjeenjem udovoljiti prijedlogu za upis ili pak prijedlog odbaciti ili odbiti. Ukoliko se prema ocjeni suda, upis ne moe izvriti iz razloga procesnih smetnji, odnosno ako su smetnje formalne prirode zahtjev podnesen od lica koje nije legtimisano za podnoenje istog, prijedlog nije potpisan od ovlatenog podnosioca, neuredan je i nerazumljiv, uz prijedlog nije priloena isprava ili je priloena isprava koja nije podobna za upis ili je ista manjkava jer ne sadri pravosnanost ili neki drugi segment koji ini tu ispravu podobnom za upis, odnosno u svim drugim sluajevima kad sud usljed odreenih nedostataka nije mogao pristupiti raspravljanju u meritumu, odnosno cijeniti uslove materijalno pravne prirode i prema njima donijeti odluku o upisu. Tek
2

www.zkk.ba/.../Skripta_uz_seminar_br._7,_Izvrsni_postupak_i_zemljisnje_knjige_bih.pdf 17.03.2011.

kad su ispunjeni formalnopravni elementi u pogledu zahtjeva za upis i kad je za isti i uz isti podnesena odgovarajua validna isprava, sud e cijenei zemljinoknjino stanje upisano u zemljinim knjigama, te stanje istaknuto u zahtjevu i priloenoj ispravi i odluiti rjeenjem da li dozvoljava ili odbija zahtijevani upis. Upis dozvoljava sud naelno na prijedlog stranaka, a samo izuzetno upisi se odreuju po slubenoj dunosti. Kada se radi o upisima po slubenoj dunosti, naroito kad se upis temelji na sudskoj odluci, u sudskoj praksi se deava da u preambuli presude ili rjeenja, odnosno uvodu istih, a kojim sudskim odlukama se nalae neki odgovarajui upis u zemljine knjige i u uvodu rjeenja, najee (zbog nadlenosti kad su nekretnine u pitanju) oznaen je isti sud, pa sljedom prednjeg, isti sud jednom odlukom ( presuda ili rjeenje ) nalae u svojoj odluci upis i isti sud drugom odlukom (rjeenjem, obzirom da se radi o vanparninom postupku i da je to propisano zakonom o zemljinim knjigama) odbija da izvri upis, to gledajui sa aspekta stranaka u sudskim postupcima izgleda nebulozno i smijeno u najmanju ruku. Kako bi se izbjegla prednja situacija, opravdano bi bilo upozoriti sud, odnosno donosioca isprave na kojoj se temelji upis na nedostatke u ispravi, na to nas obavezuje i shodna primjena odredaba Zakona o zemljinim knjigama iz l. 40. st. 1 i 2., kojim odredbama je propisano da ukoliko se zahtijevanom upisu suprostavlja neki nedostatak, koji se moe otkloniti, nadleni zemljinoknjini referent odreuje rok za otklanjanje nedostataka, koji ne moe biti krai od 15 dana. Ako po isteku pomenutog roka podnosilac zahtjeva nije otklonio nedostatak, nadleni referent zemljinoknjinog ureda donosi rjeenje kojim odbacuje zahtjev. Odreivanje roka za otklanjanje nedostataka se upisuje u zemljinoknjinom uloku. Zabiljeba vai do donoenja rjeenja o pomenutom zahtjevu, u skladu sa l. 36. stav 1. ovog Zakona. Zabiljeba se brie donoenjem rjeenja o pomenutom zahtjevu. I prije donoenja Zakona o zemljinim knjigama postojali su uslovi za postupanje na prednji nain, jer se u pravilu radi o vanparninom postupku i primjeni odredbi iz Zakona o vanparninom postupku, a kojim zakonom je predviena i shodna primjena odredaba Zakona o parninom postupku. Pa kada se ima u vidu ve navedeno i odredbe Zakon o parninom postupku o podnescima, sadrana u l. 334. do 336. navedenog zakona, kojim odredbama je propisano izmeu ostalog da ako je podnesak nerazumljiv ili ne sadri sve to je potrebno da bi se po njemu moglo postupati, sud e podnositelju vratiti podnesak radi ispravke ili dopune, uz navode to treba ispraviti ili dopuniti i odredit e rok za ispravku ili dopunu podneska , koji ne moe 9

biti dui od 8 dana, te ako podnesak vezan za rok bude ispravljen odnosno dopunjen i predan sudu u roku odreenom za dopunu ili ispravku, smatrat e se da je podnesen sudu onog dana kada je prvi put bio podnesen, odnosno smatrat e se da je podnesak povuen ako ne bude vraen sudu u odreenom roku, a ako bude vraen bez ispravke odnosno dopune odbacit e se, te ako podnesci i prilozi nisu podneseni u dovoljnom broju primjeraka, sud e pozvati podnositelja da ih u odreenom roku podnese, ako podnosilac ne postupi po tom nalogu, sud e podnesak odbaciti. Ove odredbe je sadravao i prethodni Zakon o parninom postupku. Dakle kad je u pitanju otklanjanje navedenih nedostataka, radi upisa u zemljine knjige trebalo je pozivati i donosioca isprave i kada je postupak pokrenut po slubenoj dunosti, a ne samo na inicijativu zainteresovane stranke, jer je svrha upis, a ne odbijanje zahtjeva za upis. To to je postupak pokrenut po slubenoj dunosti, ne iskljuuje obavezu postupanja po prednjim pravilima sadranim u navedenim zakonima, jer donosioci i podnosioci prednjih isprava (dravni otrgani i sudovi) na uknjibu nisu u loijem procesnom poloaju od drugih subjekta. Ovo je naroito od znaaja kada je u pitanju izvrni postupak i zakljuivanje sporazuma o zasnivanju zalonog prava u istom, a radi sticanja izvrne isprave, sve iz razloga utvrivanja redoslijeda namirenja trailaca izvrenja u postupku prodaje nekretnine i to bez obzira da li se radi o nekretnini optereenoj zalonim pravom, te iz razloga to odbacivanje ili odbijanje prednjih upisa moe biti zloupotrebljeno i izvrena prodaja nekretnine i to od zalonog dunika koji je bio nosilac prava vlasnitva na istoj u momentu zasnivanja zalonog prava, pa bi steena izvrna isprava (sporazum stranaka o zasnivanju zalonog prava zakljuen u izvrnom postupku) bila bez dejstva prema novom vlasniku obzirom na konstitutivni upis zalonog prava kao stvarnog prava.

10

6. Vrste upisa u zemljinu knjigu

Upisi se izvravaju prema rjeenju zemljinoknjinog suda. Svaki upis mora biti potpuno odreen da nema nikakve sumnje u pogledu njegovog sadraja. Izvreni upis se moe ispraviti, a ako se radi o osjetnoj greci, samo po pravosnanoj odluci zemljinoknjinog suda. Upis je pozitivan ili negativan prema tome da li se njime neko pravo stvara ili ukida. Upis takoer moe biti definitivan ili privremen prema tome da li se njime neko pravo definitivno stie, prenosi, ograniava ili ukida ili je to samo privremeno pod izvjesnim uslovom. Definitivni upisi zovu se uknjibe, privremeni upisi nazivaju se predbiljebe. Postoje i zabiljebe i njima se ne stvara pravo kao kod uknjibe i predbiljebe ve se ine vidljivim izvjesni pravno relevantni lini (osobni) odnosi ili druge pravne injenice u cilju da se izazovu izvjesni pravni uinci. Temeljem naela konstitutivnosti kod upisa u zemljine knjige, upis gubi svoj pravni znaaj i dejstvo, odnosno pravni uinak tek onda kada bude brisan iz glavne knjige. Sve dotle upis pravno vai, usprkos materijalno pravnih nedostataka (zalono pravo postoji kao hipoteka iako je namireno osnovno potraivanje trabina sve dok se ne brie u zemljinoj knjizi). U zemljinu knjigu upisuju se nekretnine i pokretne stvar i to samo kada se po propisima graanskog prava te pokretne stvari smatraju nepokretnostima. U odnosu na prava ista se ne mogu sama za sebe upisivati u zemljinu knjigu i za upis nekog prava potrebno je da je prethodno upisano i zemljite na koje se to pravo odnosi. Zemljita su ogranieni dijelovi povrine, po pravilu iste kulture, koji pripadaju istom vlasniku i koji su posebno obiljeeni na katastarskom planu. U zemljinu knjigu se upisuju sva zemljita i zgrade izuzev onih u opoj upotrebi. 3 Pored navedenog, u zemljinu knjigu se upisuju i stvarna prava i stvarni tereti, zatim pravo otkupa, prvenstvene kupovine i zakupa i ova prava kao takva mogu biti predmet uknjibe i predbiljebe. Stvarna prava su apsolutna prava i djeluju prema svima (erga omnes), te za svoj neposredni predmet imaju stvari i reguliu odnos izmeu lica povodom neke odreene stvari. Shodno tome, stvarnopravni odnos je odnos izmeu titulara stvarnog prava (nosioca ili subjekta tog prava, npr. vlasnika, plodouivaoca, zalonog povjerioca i sl.) i svih ostalih lica koja mogu doi u dodir sa stvari.

www.apeiron-uni.eu/centar/Radovipdf/.../ROCEVICOMER.pdf 18.03.2011.

11

Kao relativna prava jesu obligaciona prava i koja djeluju i vezana su za ovlatenja i zahtjeve upravo iz konkretnog obligacionopravnog odnosa, odnosno izmeu konkretnih subjekta nosilaca tih prava u jednom obligacionom odnosu (inter partes), te prema istim je jedna strana povjerilac sa ovlatenjima prema drugoj strani duniku, koji je duan da ispuni dugovanu inidbu iz konkretnog obligaciono pravnog odnosa. Prednja prava se kao takva ne mogu upisivati u zemljine knjige izuzev izuzetno i to u sluaju prava otkupa, prvenstvene kupovine i zakupa. Valja napomenuti da navedena prava nakon upisa u zemljine knjige postaju apsolutna i ne djeluju vie samo izmeu subjekata obligacinopravnog odnosa, ve se njihovo dejstvo proiruje i djeluju prema svakom. Imajui u vidu znaaj zemljinih knjiga i upisa stvarnih prava, treba istaknuti da su stvarna prava : vlasnitvo (ranije koriten termin svojina), pravo koritenja, pravo slunosti i zalono pravo, te da su ostala prava koja se pored prednjih upisuju navedena u l. 28. Zakona o zemljinim knjigama FBiH. 6.1. Vlasnitvo Zakonom o vlasniko pravnim odnosima (Slubene novine FBiH broj 6/98 od 09.03.1998. godine) ureuju se uvjeti i nain sticanja i koritenja, koritenja, zatite i prestanak prava vlasnitva na stvarima (pokretnim i nepokretnim), stvarne slunosti, pravo zaloga, posjed i prava stranih osoba na stvarima na teritoriji FBiH. Odredbom l. 2. navedenog Zakona pojam vlasnitva se definie i odreuje propisivanjem da je vlasnitvo pravo da se stvar posjeduje, koristi i da se njome raspolae, sukladno sa njenom prirodom i namjenom. Iz stava 2. navedenog lana proizilazi da je to pravo koje je apsolutnog karaktera i koje djeluje prema svima - erga omnes (za razliku od prava obligacionopravnog karaktera koja djeluju samo izmeu subjekata jednog obligacinoparvnog odnosa inter pares). Potrebno je istaknuti da se pod nepokretnom stvari (nekretnine), u smislu Zakona o vlasniko- pravnim odnosima, smatraju zemljite, graevinski objekti namijenjeni trajnoj upotrebi, koji se ne mogu premjetati bez oteenja njihove sutine i posebni dijelovi zgrada (stanovi i poslovne prostorije), te pripadci ovih stvari dok, po zakonu ili po volji vlasnika, slue iskoritavanju glavne stvari (nekretnine po namjeni). Od znaaja je i injenica da vlasnik zgrade ima pravo vlasnitva na zemljitu na kome je izgraena zgrada i koje slui za redovnu upotrebu zgrade, ako zakonom drugaije nije odreeno.

12

U pogledu suvlasnitva, koje postoji kada nepodijeljena stvar pripada dvjema ili vie osoba, tako da je dio svake od njih odreen srazmjerno cjelini (idealni dio), propisano je da suvlasnik moe raspolagati svojim dijelom bez suglasnosti ostalih suvlasnika, a da u sluaju prodaje suvlasnikog dijela, ostali suvlasnici imaju pravo pree kupovine samo ako je to zakonom odreeno. Prednje je od znaaja, prije svega iz razloga prodaje nekretnine prinudnim putem u izvrnom postupku, a radi namirenja novanog potraivanja (bez obzira da li je prethodno nekretnina bila predmet zalonog prava), koja prodaja u krajnjem sluaju moe dovesti do promjene vlasnitva nad predmetnom nekretninom, naravno ukoliko uspje prodaja u izvrnom postupku i steknu se uslovi za donoenje rjeenja o dosudi nekretnine kupcu. Prednje je i od znaaja i za zasnivanje zalonog prava na nekretninama kao sredstva obezbjeenja potraivanja povjerilaca iz nekog konkretnog obligacionopravnog odnosa, bez obzira da li se radi o ugovornom zalonom pravu ili pak zalonom pravu utemeljenom na sporazumu stranaka zakljuenim u izvrnom postupku pred sudom. Naime, zakljuivanje sporazuma o zasnivanju zalonog prava u izvrnom postupku ostalo je u novom Zakonu o izvrnom postupku, kao prelazno rjeenje shodno odredbi l. 227., kojim je propisano da se zasnivanje zalonog prava na nepokretnostima i pokretnim stvarima na temelju sporazuma stranaka ne regulira posebnim zakonom sud e primjenjivati odredbe l. 251.a, 251.b, 251.c, 251.d, 251.f i 251.g. Zakona o izvrnom postupku iz 1978. godine sa njegovim izmjenama i dopunama nastalim do donoenja ovog zakona. Kada je u pitanju zasnivanje zalonog prava na nekretninama od znaaja je odredba iz l. 17. Zakona o vlasnikopravnim odnosima, kojom je odreeno da je za otuenje cijele stvari, te zasnivanje hipoteke na cjeloj stvari potrebna suglasnost svih suvlasnika. Zakonom je propisano da se vlasnitvo moe stei: po samom zakonu, na osnovu pravnog posla, odlukom nadlenog organa i nasljeivanjem.

6.2. Pravo stvarne slunosti i zalono pravo Stvarna slunost je pravo vlasnika jedne nekretnine (povlasne nekretnine) da za potrebe te nekretnine vri odreene radnje na nekretnini drugog vlasnika (posluna nekretnina) ili da zahtjeva od vlasnika poslune nekretnine da se uzdrava od vrenja odreenih radnji koje bi 13

inae imao pravo vriti na svojoj nekretnini.4 Od znaaja je spomenuti i objasniti pojam prava stvarne slunosti iz razloga to se to pravo upisuje u zemljine knjige i to se titi tubom, odnosno to ako trea osoba vlasnika povlasne nekretnine protipravno ometa ili sprjeava u vrenju stvarne slunosti (koja je upisana u zemljine knjige), vlasnik povlasne nekretnine ima pravo tubom zahtijevati da to ometanje ili sprjeavanje prestane. Ukoliko uspije sa tubom tada stie izvrnu ispravu na osnovu koje se moe pokrenuti izvrni postupak radi uspostave preanjeg stanja i sprjeavanja ometanja kako po navedenoj izvrnoj ispravi tako i u budue. Pored prava vlasnitva i prava stvarnih slunosti, od znaaja je pomenuti i zalono pravo, koje se upisuje u zemljine knjige i koje kao takvo djelomino ima osnov nastanka i izvrnom postupku obzirom na shodnu primjenu odredaba iz Zakona o izvrnom postupku kojim se regulie pitanje zakljuenja sporazuma stranaka u izvrnom postupku radi obezbjeenja novanog potraivanja povjerioca zalonim pravom na nekretnina vlasnitvo dunika jemaca (hipoteka), kao i uspostavu zalonog prava nakon zabiljebe rjeenja o izvrenju kojim je radi namirenja novanog potraivanja traioca izvrenja odreena prodaja nekretnine vlasnitvo izvrenika. Zakonom o vlasnikopravnim odnosima propisano je da pravo zaloga nastaje na osnovu pravnog posla, sudske odluke i zakona. Od znaaja je i za izvrni postupak i za upis u zemljine knjige zalonog prava na nekretninama (hipoteke) istai da Zakon o vlasnikopravnim odnosima propisuje (l. 68) da radi osiguranja odreenog potraivanja nekretnina moe biti optereena pravom zaloga u korist povjeritelja koji je ovlaten da na nain odreen zakonom, zahtjeva namirenje svog potraivanja iz vrijednosti te nekretnine prije povjeritelja koji na njoj nemaju hipoteku, kao i prije povjeritelja koji su hipoteku na njoj stekli poslije njega, bez obzira na promjenu vlasnika optereene nekretnine, te da se ista moe zasnovati i na idealnom dijelu suvlasnike nekretnine i da se za obezbjeenje jednog potraivanja moe zasnovati hipoteka na vie nekretnina (zajednika hipoteka). Na osnovu pravnog posla ili sudske odluke hipoteka se stie upisom u javnu knjigu ili na drugi nain odreen zakonom, a na osnovu zakona hipoteka se stie kad su ispunjeni zakonom odreeni uvjeti. Posebno je od znaaja istai da kada na jednoj nekretnini postoji vie hipoteka, njihov redoslijed odreuje se prema trenutku nastanka tih hipoteka, ako zakonom nije drugaije odreeno., ovo iz razloga utvrivanja redoslijeda namirenja trailaca izvrenja za sluaj prodaje nekretnine u izvrnom postupku, kad u postupku prodaje i namirenje uestvuje vie trailaca izvrenja, odnosno lica koja su prijavila svoja potraivanja.

http://www.pravobih.com/index.php?option=com_agora&task=topic&id=143&p=633 18.03.2011.

14

Kada je u pitanju prenos hipoteke zakonom je odreeno da se ista moe prenijeti na drugog samo zajedno sa prenosom potraivanja koje je hipotekom osigurano, a hipotekarni povjeritelj moe zasnovati hipoteku na postojeoj hipoteci u korist tree osobe bez pristanka hipotekarnog dunika ) podrazumijeva se da je ta hipoteka upisana obzirom na konstitutivnost upisa stvarnih prava ). Vano je istai i to da je Zakonom o vlasnikim odnosima, u l. 87. do 93. propisano, a to je takoer bitno i za izvrni i za postupak upisa prava u zemljine knjige, da strano fiziko i pravno lice moe biti nosilac prava vlasnitva na zemljitu i zgradi koje su stekli nasljeivanjem, ako i dravljani Bosne i Hercegovine i Federacije), ako meunarodnim ugovorom nije odreeno; da strano fiziko i pravno lice koje obavlja djelatnost u Federaciji moe biti nosilac prava vlasnitva na poslovnim zgradama, poslovnim prostorijama, stanovima i stambenim zgradama, te na graevinskom zemljita na kome su navedeni objekti izgraeni ili e biti izgraeni, uz ispunjenje drugih zakonskih uvjeta, ako i drugim sluajevima odreenim zakonom. Promet nekretnina u FBiH iji su vlasnici strana pravna i fizika lica, generalno govorei nije ogranien osim izuzetno i iji izuzeci su takoer predvieni zakonom. Prednje je znaajno, jer iz odredbi proizilazi da se i nekretnine u vlasnitvu stranih fizikih i pravnih osoba mogu pojaviti kao predmet izvrenja, odnosno kao predmet prodaje ili pak predmet osiguranja potraivanja bilo da se radi o hipoteci po osnovu ugovora ili pak na osnovu sporazuma zakljuenog u izvrnom postupku, te u krajnjem sluaju hipoteke po sili zakona (kod naplate fiskalnih prihoda).

7. Zakljuak

15

Kao to smo ve na poetku istaknuli, zemljinje knjige su javni registri u koje se upisuju sva stvarna prava koja se tiu nekretnina. Upisom u zemljine knjige ta prava se stiu, prenose, ograniavaju ili ukidaju, to znai da takvi upisi imaju konstitutivan karakter. Zemljine knjige vode se runo ili elektronikom obradom podataka. Zemljine knjige vode opinski sudovi, a u njima zemljino-knjini uredi. Zemljine knjige, izvaci, odnosno ispisi i prijepisi iz tih knjiga uivaju javnu vjeru i imaju dokaznu snagu javnih isprava. Smatra se da zemljina knjiga (u pravilu) istinito i potpuno odraava injenino i pravno stanje zemljita. Upisi u zemljinim knjigama odreuju se i provode po posebnom postupku u zemljinoknjinim stvarima kao izvanparninom postupku. Zemljine knjige trebaju osigurati i zakonom predvieni nain sticanja stvarnih prava na nekretninama. Zemljine knjige omoguavaju i pruaju pravnu sigurnost u prometu nekretnina. Zbog toga se i vode kod sudova. Zemljine knjige treba da budu ogledalo svih stvarnopravnih odnosa koji se tiu nekretnina.

8. Literatura
1. Klari P., Vedri M., Graansko pravo, Narodne novine d. d., Zagreb, 2008. 2. http://www.pravobih.com/index.php?option=com_agora&task=topic&id=143&p=633

16

3. www.apeiron-uni.eu/centar/Radovipdf/.../ROCEVICOMER.pdf 4. www.zkk.ba/.../Skripta_uz_seminar_br._7,_Izvrsni_postupak_i_zemljisnje_knjige_bih.p df 5. http://pravosudje.ba/vstv/faces/kategorijevijesti.jsp? ins=42&modul=3142&kat=3147&kolona=3157

17