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25/10/2004 Procon-SP d dicas de como comprar um imvel A compra da casa prpria o sonho de muitos.

. Mas, para que este sonho no vire pesadelo necessrio muita cautela e ateno. Veja as dicas dos tcnicos da Fundao Procon-SP, rgo vinculado Secretaria da Justia e da Defesa da Cidadania do Governo do Estado de So Paulo.

Qualquer que seja a opo importante, antes de concluir a compra, ir ao local em horrios diversos, verificando com os vizinhos se existem inconvenientes, infra-estrutura e servios, tais como escola, transporte, padaria, supermercados etc.

O consumidor deve, ainda, certificar-se junto Secretaria Municipal da Habitao, se o imvel est em rea declarada de utilidade pblica ou interesse social que, em caso positivo, poder ser desapropriada; ou se h projeto aprovado por lei registrado no Cartrio Imobilirio.

IMVEL USADO

O comprador deve verificar se h aes propostas contra o proprietrio do imvel e, em caso positivo, saber se a dvida compromete o bem. Para isso necessrio solicitar uma certido junto ao Forum Central e na Justia Federal. Se a propriedade em questo for em cidade diferente de onde reside o dono, a pesquisa dever ser efetuada nos dois locais.

Solicite ao vendedor uma Certido Vintenria com negativa de nus e alienao atualizada. Esta certido fornecida pelo Cartrio de Registro de Imveis da regio e informa sobre os ltimos 20 anos do imvel, se ele est hipotecado ou se faz parte de alguma herana. Em se tratando de condomnio, necessria tambm uma declarao negativa de dbitos junto ao mesmo.

Fique atento tambm, quanto existncia de dbito relativo a IPTU - Imposto Predial e Territorial Urbano. Pea ao proprietrio que apresente uma certido negativa de dbito (CND) expedida pela prefeitura da cidade onde se localiza o imvel em questo.

Outro cuidado relevante saber se o imvel est atrelado a financiamento por meio de agente financeiro, em caso positivo, se h pendncias e quais as condies de transferncia do contrato.

IMVEL NA PLANTA

Para checar a qualidade da construo, procure informar-se junto incorporadora sobre a relao de imveis j construdos e quem a construtora, para verificar a qualidade da construo. Certifique-se de que os responsveis pela obra esto registrados no CREA Conselho Regional de Engenharia e Economia.

Veja na prefeitura municipal ou secretaria da Habitao se a planta do referido imvel est aprovada. Cheque no cartrio de registro de imveis se a incorporao est regularmente registrada, com especial ateno para a planta, a metragem do imvel, a rea total e privativa, alm do memorial descritivo.

Verifique atentamente qual o tipo de construo contratada: se for por administrao, o custo efetivo da obra e a taxa de administrao sero repassados aos adquirentes ou se por empreitada, onde o preo fechado, sujeito a reajuste.

Antes de concretizar o negcio consulte o cadastro de reclamaes fundamentadas da Fundao Procon-SP por meio do telefone 3824.0446 para saber se h reclamaes sobre as empresas envolvidas na incorporao. Certifique-se ainda se h aes propostas contra a empresa em questo junto ao Distribuidor Civil e a Justia Federal.

importante guardar todos os panfletos de publicidade do imvel, garantindo assim que a empresa cumpra a oferta.

Pea o cronograma de obras e visite, se possvel, periodicamente o local. Verifique se consta no contrato multa por atraso na entrega.

Pergunte se a obra est financiada ou se existe possibilidade de financiamento pelo SFH Sistema Financeiro de Habitao, em caso positivo, verifique quais as condies para composio da renda familiar e a quem compete o pagamento de encargos relativos liberao do financiamento.

CONTRATO

Solicite uma minuta do contrato e havendo dvidas quanto a alguma clusula, procure a Fundao Procon-SP ou um advogado de sua confiana. Leia atentamente o contrato certificando-se de que as clusulas so as mesmas da minuta. Risque os espaos em branco que porventura houverem.

Neste documento devem constar os dados pessoais do proprietrio e do comprador; descrio do imvel: nmero do registro da incorporao no Cartrio de Registro de Imvel: valor total do bem; forma de pagamento; periodicidade e ndice de reajuste durante a construo e aps a entrega das chaves (no pode ser TR, moeda estrangeira e nem salrio mnimo) data-base do contrato; dia do vencimento e local de pagamento; penalidade por inadimplemento (no pode ser superior a 2%); valor do sinal se houver e, ainda, todas as condies prometidas pelo vendedor.

Sendo compra de imvel na planta, alm dos dados acima, o contrato dever informar o prazo para incio e entrega da obra e a quem cabero as despesas com ligao de servios pblicos. Junto a este documento deve ser anexado um Memorial Descritivo constando tudo o que o imvel ter depois de pronto, inclusive o que se refere a acabamento (qualidade, marca, especificao etc.).

Ateno, alguns contratos apresentam clusula que prev a incidncia de juros de financiamento, muitas vezes, aplicados na ocasio da entrega das chaves/concluso da obra, retroativos data da aquisio do imvel, deixando o comprador sem idia do montante a ser pago. O Cdigo de Defesa do Consumidor assegura ao consumidor direito a informao prvia da soma a pagar, com e sem financiamento.

Ainda quanto ao contrato, o consumidor que, por algum motivo se tornar inadimplente, deve ficar ciente de que o Cdigo de Defesa do Consumidor considera nulas de pleno direito clusulas que estabeleam a perda total das prestaes pagas em benefcio do credor. Vias originais do contrato e do Memorial Descritivo, datadas e assinadas por ambas as partes, devero ser entregues ao comprador.

O Procon-SP esclarece tambm que o consumidor que adquirir um imvel por meio de outorga de crdito e desejar liquidar antecipadamente o dbito, total ou parcialmente, ter direito a reduo proporcional dos juros e demais acrscimos.

Dvidas ou reclamaes podem ser sanadas nos postos de atendimento pessoal da Fundao Procon-SP dentro do Poupatempo S, Poupatempo Santo Amaro e Poupatempo Itaquera.

Reclamaes por fax devem ser encaminhadas ao telefone (11) 3824-0717. Para saber se a loja, fornecedor ou fabricante possui reclamao no Procon-SP, consulte o cadastro pelo telefone 3824.0446 ou no site www.procon.sp.gov.br. O telefone 151 funciona somente para o esclarecimento de dvidas.

Assessoria de Imprensa Procon-SP / Secretaria da Justia e da Defesa da Cidadania

Cuidado na hora de comprar um imvel Comprar com segurana , sem dvida , a maior preocupao de todo pretendente casa prpria . Exigir documentao no s do imvel , mas tambm do vendedor , guardar certides negativas anteriores compra so alguns cuidados que podem evitar futuros aborrecimentos. A seguir , algumas dicas para a hora de comprar um imvel que podem significar a diferena entre um bom e um mal negcio . Fique atento : comprar pelo menor preo nem sempre o melhor negcio . ::: Antes de Comprar um Imvel 1 - Em primeiro lugar , ao verificar o estado de conservao do imvel , inclua na anlise as reas comuns do edifcio , no caso de apartamento . O estado geral de conservao do prdio um dos fatores que podem influenciar o preo do imvel . 2 - Verifique o posicionamento do imvel em relao luz do sol . Quartos que recebem luz do sol pela manh (a chamada face norte) so mais valorizados. Observe se existe presena de umidade nas paredes , azulejos , pisos e tetos , o que pode significar infiltraes. 3 - No deixe de conversar com o sndico ou com moradores para se informar sobre a vizinhana , manuteno do prdio , valor de condomnio e obras previstas. Essas informaes podem representar um importante trunfo para o futuro proprietrio . 4 - Em tempos de falta de estacionamentos pblicos , um item que se tornou extremamente valorizado a garagem . Em se tratando de compra de apartamento , toda ateno recomendvel para evitar futuros aborrecimentos. Verifique se o imvel possui vaga na escritura e, em caso negativo , informe-se sobre o sistema adotado no condomnio : se as vagas so demarcadas, se so fixadas por regimento interno , se so por ordem de chegada ou se existem manobristas. ::: Durante e Depois da Compra 1 - aconselhvel que o negocio seja feito por uma imobiliria , atravs de um corretor de imveis . Nada melhor do que estar bem assessorado na hora de realizar um negcio . 2 - O sinal deve ser simblico, apenas para assegurar a compra . 3 - A documentao correta a principal arma para garantir a segurana do comprador . Existe uma srie de documentos que o comprador deve exigir . 4 - De posse de toda documentao , o pagamento pode ser integralizado.

5 - Se o imvel nunca tiver sido habitado, o comprador deve solicitar a planta hidrulica e eltrica , que normalmente encontra-se em poder do sndico . 6 - Para ser proprietrio de fato do imvel , falta a ltima e mais importante etapa : encaminhar a elaborao da escritura ao escrevente do Cartrio de Notas e registrar o imvel no Cartrio de Registro de Imveis . Somente aps o registro obtm-se o direito real sobre o imvel , segundo a Lei 4.591, de 1964. Com o imvel registrado, pode-se efetuar a transferncia do IPTU para o nome do novo proprietrio . 7 - Depois da Compra - A dica nica : Por pelo menos por dez anos , para precaver-se de eventuais e inoportunas surpresas , guarde as certides negativas . ::: Documentos que o comprador deve exigir 1 - Cpia da Escritura e do registro do imvel junto ao cartrio de registro de imveis . 2 - Certido Negativa de Dbitos Condominiais ( em caso de apartamento ). Caso no estejam quitados, os dbitos recairo sobre o novo proprietrio . 3 - Certido de propriedade com negativa de nus com vintenria ( situao do imvel durante os vinte ltimos anos ). 4 - Certides pessoais do vendedor em distribuidores civis, justia federal , cartrio de protesto e executivos fiscais devem ser verificados na cidade na qual se localiza o imvel e na qual resida o vendedor , caso sejam diferentes . 5 - Certido Negativa de IPTU e o carn com as parcelas quitadas. Mas fique de olho no prazo : todas as certides tm validade de trinta dias . 6 - Certido de Propriedade , com averbao da construo , em se tratando de casa . Seno , o novo proprietrio corre o risco de estar comprando apenas o terreno e no a construo . ::: Imvel na planta ou na construo O imvel ainda vai ser construdo , mas as prestaes iniciais so bem menores do que as das unidades prontas. Voc faz as contas e verifica que d para pagar , basta apertar um pouco o oramento . Alm disso, no preciso comprovar renda . Parece muito fcil . Mas preciso prestar ateno s demais condies contratuais para evitar que um negcio que primeira vista vantajoso transforme-se num problema futuro . O grande conselho no se precipitar na compra e tomar alguns cuidados antes de assinar o contrato . A preveno ainda a melhor forma de evitar problemas posteriores . O comprador deve ir ao cartrio de registro de imveis e verificar se: toda a documentao do prdio que est para ser construdo encontra-se devidamente registrado. Planta , conveno de condomnio entre outros , feito isto pode solicitar a empresa que esta vendendo o imvel a minuta do contrato para verificao e anlise . Recomenda-se tambm consultar um advogado , visto que esse profissional est preparado para ler nas entrelinhas e a enxergar problemas que poderiam passar despercebidos ao leigo . O Procon recomenda que o comprador , antes de assinar o contrato , verifique com ateno os seguintes itens : o ndice de correo das parcelas , o ms de correo , a previso de cobrana de resduo nos contratos com reajuste anual ( que no pode ser acrescido de juros ), o ms e o ano em que o imvel vai ser entregue . Caso haja financiamento bancrio , o comprador tambm deve verificar se o imvel vai ser hipotecado. No caso de multa por atraso no pagamento das prestaes , o mximo que pode ser cobrado 2%.