TEMA 3. LA PROPIEDAD DEL SUELO (LS Junio 2008) 1.

EL ESTATUTO LEGAL DE LA PROPIEDAD DEL SUELO La LS establece mecanismos que evitan la desigualdad de trato en los diferentes usos de un suelo dados por la ordenacin de los planes (a travs de la tcnica del aprovechamiento medio o tipo y el instituto de la reparcelacin), de forma que los beneficios y las cargas se repartan proporcionalmente entre todos los propietarios. Reparto proporcional garantizado por Ley (art. 8.c. LS). Aadir adems que la Ley prev un supuesto en el cual reconoce, lo que niega con carcter general, el derecho a percibir una indemnizacin compensatoria, en el caso en que la distribucin equitativa de beneficios y cargas no puede realizarse por imposibilidad material, por ej. cuando a un propietario tiene el deber de conservar un edificio de carcter monumental (art. 35.b LS). En el caso de transmisiones (venta de una finca), el nuevo titular adquiere las obligaciones y derechos del anterior propietario en cuanto a lo que establece la Ley y la ordenacin territorial y urbanstica. 2. LAS CLASES DE SUELO Y SU RGIMEN JURDICO 2.1. Suelo urbano Suelo urbanizado. Es el integrado en la red de dotaciones y servicios propios de los ncleos de poblacin de forma legal y efectiva. Definicin que coincide con la de suelo urbano con una diferencia, que sta engloba tambin el suelo comprendido en reas consolidadas por la edificacin (la LS considera que un mbito est consolidado cuando, con urbanizacin completa o sin ella, est edificado en las dos terceras partes de su superficie). Categoras de suelo urbano: consolidado o no consolidado. Deberes y obligaciones segn categoras de suelo urbano: En suelo urbano consolidado. Los propietarios tienen el deber de completar a su costa la urbanizacin necesaria para que sus terrenos alcancen la condicin de solar, pero no estn obligados a realizar cesin alguna porque se entiende que en este suelo la ciudad est ya terminada. En suelo urbano no consolidado. Los propietarios tienen la obligacin de ceder gratuitamente a la Administracin el suelo necesario para los viales, espacios libres, zonas verdes y dotaciones pblicas de carcter local al servicio del mbito de desarrollo en el que sus terrenos resulten incluidos. Asimismo el suelo a ceder estar libre de cargas de urbanizacin, correspondiente a un porcentaje de la edificabilidad media ponderada del mbito no inferior al 5 ni superior al 15 % (se puede incrementar al 20 % por la legislacin autonmica). 2.2. Suelo no urbanizable Aquel preservado por la ordenacin territorial y urbanstica de su transformacin mediante la urbanizacin. Suelo rural. La Ley permite con carcter excepcional la autorizacin de actuaciones especficas de inters pblico, prohibiendo en todo caso las parcelaciones urbansticas, la divisin o segregacin de las fincas por debajo de los lmites que al efecto pueda fijar la legislacin agraria o forestal. Cuando estos usos excepcionales se autoricen el propietario de los terrenos deber costear y ejecutar las obras y trabajos necesarios para

conservar el suelo en el estado legalmente exigible, satisfacer las prestaciones patrimoniales que al efecto se establezcan y costear la ejecucin de las infraestructuras de conexin, instalacin o edificacin con las redes generales de servicios, que habr de entregar a la Administracin competente. La Ley tambin establece el deber de los propietarios de mantener los terrenos en condiciones para evitar riesgos de inundacin, erosin, incendiospara la seguridad y salud pblica, dao o perjuicio a terceros o al inters general. Sin embargo, no establece ayudas para aquellos propietarios que han abandonado el campo por su baja o nula productividad para poder afrontar el cumplimiento de estos deberes. 2.3. Suelo urbanizable La LS no hace referencia directa a esta categora. Segn art. 10.b. establece que las Administraciones competentes debern destinar suelo adecuado y suficiente para usos productivos y residencial, con lo cual deja un margen importante a la hora de elaborar el planeamiento para apreciar las necesidades actuales o futuras a satisfacer. La LS ha excluido del contenido del derecho de propiedad del suelo la facultad de urbanizar por parte de los propietarios. Esto es, el derecho de iniciativa de los propietarios en orden a la promocin de la transformacin del suelo de su propiedad, sin perjuicio de las peculiaridades o excepciones que la legislacin urbanstica de las Comunidades autnomas pueda prever. La LS declara que la urbanizacin es un servicio pblico, cuya gestin puede reservarse la Administracin o encomendar a privados. El suelo urbanizable se considerar en situacin rural hasta que termine la correspondiente actuacin de urbanizacin, por lo que no podrn realizarse en l otros usos que los permitidos legalmente en dicha situacin. Las obligaciones de los propietarios son las mismas que en el caso de suelo urbano no consolidado. 3. LAS TCNICAS DE REDISTRIBUCIN DE LOS BENEFICIOS Y CARGAS DERIVADOS DEL PLANEAMIENTO Aprovechamiento medio. Previsto en el TR 1976. Es el aprovechamiento urbanstico resultante de la conjugacin de las intensidades y usos globales sealados por el Plan a los terrenos susceptibles de trfico privado, homogeneizados segn sus valores relativos. Aprovechamiento tipo. Previsto en el TR 1992, resultante de la reforma de 1990. Se calcula en el suelo urbanizable para cada rea de reparto dividiendo el aprovechamiento lucrativo total de las zonas incluidas en ella, expresado en m2 construibles del uso caracterstico, por la superficie total de rea, previa ponderacin relativa de los usos de las diferentes zonas, en relacin siempre con el uso definido como caracterstico, esto es, con el uso predominante en el rea segn la correspondiente ordenacin. 4. EL RGIMEN DE VALORACIONES La LS atiende exclusivamente a la situacin fsica, rural o urbanizada, en la que se encuentra el suelo en cada momento para realizar las valoraciones, haciendo completa abstraccin del destino que hayan podido darles los planes. En situacin rural. La tasacin se realizar mediante la capitalizacin de la renta anual, real o potencial, a cuyos efectos se computarn como ingresos las subvenciones que se otorguen a los cultivos.

En suelo urbanizado no edificado legalmente. Se fijar aplicando al uso y edificabilidad de la parcela correspondiente (o la edificabilidad media y el uso mayoritario del mbito en el que la parcela est incluida si sta no tuviere asignada edificabilidad o uso privado) el valor de repercusin del suelo segn el uso correspondiente determinado por el mtodo residual esttico. En suelo urbanizado edificado o en curso de edificacin. Su valor ser el que resulte superior de los dos que contempla el art. 24.2: el determinado por la tasacin conjunta del suelo y la edificacin por el mtodo de comparacin o el que resulte de la aplicacin, al suelo exclusivamente, del mtodo residual. 5. LOS PATRIMONIOS PBLICOS DEL SUELO. EN ESPECIAL, LOS PATRIMONIOS MUNICIPALES El TR de 1992 y la legislacin autonmica que sigui su traza permitieron a los Planes Generales establecer sobre suelo clasificado como urbanizable, o no urbanizable reservas de terrenos de posible adquisicin para constitucin o ampliacin de los patrimonios municipales de suelo y autorizaron tambin a los Ayuntamientos, en defecto de dichas determinaciones del Plan, a delimitar superficies sobre esas clases de suelo con idntica finalidad por el procedimiento de delimitacin de unidades de ejecucin. En ambos casos, dicha reserva llev consigo la declaracin de utilidad pblica y la necesidad de ocupacin a efectos expropiatorios. Aadir que en el TR de 1992 autorizaba a clasificar como suelo urbanizable en la siguiente revisin del programa del Plan General los terrenos no urbanizables que por expropiacin hubieran pasado a engrosar el patrimonio municipal del suelo. A posteriori, el art. 40.3 de la Ley 6/1998 elimina esta autorizacin y dispone que proceder la reversin de los terrenos expropiados para la formacin o ampliacin del patrimonio municipal del suelo si, como consecuencia de una modificacin del planeamiento que no se efecte en el marco de la revisin de ste, se alteraran los usos, intensidades o aprovechamientos y ello supusiera un incremento de valor de los mismos. La nueva LS ha eliminado este artculo, con lo cual se vuelve a permitir otra vez los abusos que se dieron en el TR de 1992, que permita expropiar un suelo que el planeamiento consideraba no urbanizable por el valor inicial, a bajo precio, para una vez adquirido clasificarlo como urbanizable.

TEMA 4. LA EJECUCIN DEL PLANEAMIENTO (LS Junio 2008) 1. PRESUPUESTOS JURDICOS DE LA EJECUCIN DEL PLANEAMIENTO 1.1. Tipos de planes que legitiman la actividad de ejecucin En suelo urbanizable. Se requiere la previa aprobacin del planeamiento de desarrollo correspondiente. En suelo urbano. Es necesario el planeamiento de detalle que establece el propio Plan General que en esta clase de suelo se comporta como un Plan Parcial y cumple las funciones propias de ste. En los casos en que sea necesario realizar en una parte concreta del suelo urbano operaciones de reforma interior ser necesario un Plan Especial de Reforma Interior. El Plan Parcial desarrolla al Plan General. Las Normas Complementarias y Subsidiarias de planeamiento, pueden suplir el papel de los Planes Generales. En los municipios sin Planes Generales, estas Normas pueden suplir a stos. Lo mismo en el suelo urbanizable, las Normas autorizan la delimitacin de reas aptas para la urbanizacin capaces de absorber el mnimo de desarrollo que se estima inevitable. En este caso las Normas cumplen un papel semejante al de los Planes Generales y habilitan la aprobacin de los Planes Parciales. La ejecucin de los sistemas generales que definen la infraestructura de la ordenacin urbanstica se constituye por los Planes territoriales de ordenacin previstos por la legislacin autonmica e incluso los propios Planes Generales de ordenacin urbana y por los Planes Especiales. En los casos de municipios que no existe ni Plan General, ni Normas Complementarias y Subsidiarias, la actividad de ejecucin requiere la previa aprobacin de las Ordenanzas de construccin. 1.2. La delimitacin de unidades de ejecucin El TR de 1976 establece que la ejecucin de los Planes y Programas de Actuacin Urbanstica se realizar mediante unidades de ejecucin. La vigente legislacin autonmica sigue la misma pauta. Esa delimitacin del mbito territorial puede ser realizada directamente por los propios planes. Si no se contuviere en stos o se quisiese modificar se atender a un procedimiento concreto, se realizar por la Entidad local o urbanstica actuante y cuyo desarrollo se ajusta a un esquema simple: aprobacin inicial, informacin pblica por plazo de 15 das y aprobacin definitiva a la vista de las alegaciones presentadas. Para definir unidades de ejecucin los polgonos debern tener unas dimensiones tales que sea posible materializar el rgimen de cesiones de suelo impuesto por el Plan y llevar a cabo la distribucin equitativa de los beneficios y cargas de la urbanizacin. 2. LOS DIFERENTES SISTEMAS DE EJECUCIN DE LOS PLANES El TR de 1976 dise tres sistemas diferentes de ejecucin. Sistema de expropiacin. Es la propia Administracin la que asume la titularidad de los terrenos al expropiar, los urbaniza de acuerdo con el Plan y los devuelve al mercado percibiendo la plusvala inherente al aumento de valor experimentado a consecuencia de la urbanizacin. Sistema de compensacin. Son los propietarios agrupados los que realizan por s mismos y a su costa todas las operaciones inherentes a la ejecucin del planeamiento. Son ellos los que realizan

la gestin y ejecucin de la urbanizacin de una unidad de ejecucin con solidaridad de beneficios y cargas. Sistema de cooperacin. La Administracin ejerce por s misma los poderes de direccin y control del proceso de ejecucin, asegurando a travs de ellos la efectividad del cumplimiento de los deberes que la Ley impone a los propietarios de ceder gratuitamente los terrenos necesarios para el equipamiento colectivo y de costear la urbanizacin. Los propietarios aportan el suelo de cesin obligatoria y la Administracin ejecuta las obras de urbanizacin con cargo a los mismos. A estos hay que aadirle la ejecucin del plan por un agente urbanizador, que no tiene que ser necesariamente propietario de terrenos, al que la Administracin adjudica un programa de actuacin determinado por ella adoptado. Incorporacin en la Ley valenciana de 15 de noviembre de 1994. Opcin que ha tomado la nueva LS a resultas de su decisin de calificar la urbanizacin como un servicio pblico cuya gestin corresponde bien a la propia Administracin, bien a un agente elegido por ella mediante un procedimiento pblico de carcter concurrencial. As pues en la nueva LS conviven los tres sistemas ms el agente urbanizador. 3. EL SISTEMA DE COMPENSACIN Para la puesta en marcha del sistema es preciso que se alcance una mayora cualificada de propietarios, el 60% al menos de la superficie del polgono. sta puede conseguirse en el momento inicial de formularse la solicitud del sistema o en los tres meses posteriores a la aprobacin del Plan. Una vez conseguida, la Administracin actuante aprueba los proyectos de Estatutos y Bases en el plazo de tres meses desde su presentacin, despus concede audiencia a los propietarios por 15 das hbiles y finalmente procede a la aprobacin definitiva. La Administracin requiere a los propietarios para que otorguen la escritura de constitucin de la Junta de Compensacin. Las Juntas de Compensacin constituyen una figura de autoadministracin (gestin autnoma por los propios interesados de funciones inicialmente administrativas). stas slo merecen consideracin semejante a los entes pblicos cuando actan en lugar de la propia Administracin Pblica, cuando realizan por encargo de sta las funciones que a ella le corresponden. En estos casos se benefician de los privilegios administrativos como de la expropiacin forzosa. No obstante, la Administracin retiene siempre la titularidad ltima de la funcin y del poder delegados reservndose la tutela de su ejercicio y la posibilidad de corregir ste en va de recurso. Un propietario se puede incorporar a la Junta inicialmente o bien una vez ya constituida en el mes siguiente a la notificacin de la aprobacin de los Estatutos de la misma. La no incorporacin voluntaria da lugar a la expropiacin de los terrenos a favor de la Junta. Los bienes aportados quedan afectados al cumplimiento de las obligaciones inherentes al sistema (cesiones obligatorias y gratuitas para equipamientos), con anotacin en el Registro de la Propiedad. La aportacin de los terrenos a la Junta por cada propietario se traducir en la transmisin de la titularidad de stos para permitir a la Junta actuar por sustitucin de sus miembros y disponer de los terrenos para el cumplimiento de sus fines institucionales.

El Proyecto de Compensacin es el instrumento a travs del cual se realiza la distribucin de beneficios y cargas entre los diferentes propietarios y la adjudicacin a la Administracin del porcentaje del aprovechamiento de cesin obligatoria. Ser aprobado por la Junta por mayora de dos tercios de las cuotas de participacin, tras lo cual se somete a la aprobacin definitiva de la Administracin actuante. La ejecucin de las obras se realiza a cargo de la Junta, por las empresas que sta contrate o por las empresas urbanizadoras a ella incorporadas, bajo la vigilancia en todo caso de la Administracin actuante. La contratacin por las Juntas no est sujeta a la Ley de Contratos del Sector Pblico. Si la Junta realiza algn incumplimiento que incurra en algn tipo de infraccin susceptible de ser calificada como grave, la Administracin actuante podr no slo sancionar econmicamente a la Junta sino tambin desistir de seguir ejecutando el plan por este sistema. 4. EL SISTEMA DE COOPERACIN La nica diferencia con el sistema de compensacin radica en que en este caso el protagonismo del proceso de ejecucin recae directamente en la Administracin, limitndose los propietarios a colaborar en el mismo a travs de la constitucin de una Asociacin administrativa. sta promueve y aprueba la reparcelacin, aqu imprescindible, salvo que resulten suficientemente equitativos de por s los trminos de la distribucin de beneficios y cargas resultantes del plan. Tambin asume la responsabilidad de la ejecucin de las obras de urbanizacin. En este sistema no pueden concederse licencias de edificacin hasta que no sea firme en va administrativa el acuerdo aprobatorio de la reparcelacin. 5. LA EXPROPIACIN COMO SISTEMA DE EJECUCIN DEL PLANEAMIENTO. OTRAS FUNCIONES DEL INSTITUTO EXPROPIATORIO EN EL MBITO URBANSTICO Supone la asuncin del proceso por parte de la Administracin, bien mediante gestin directa por ella misma, o bien por cualesquiera de las dems formas de gestin previstas en la legislacin de Rgimen Local, incluida la concesin. La concesin se otorga mediante concurso pblico, es una tpica concesin de obra, aunque ni la legislacin urbanstica, ni el RG, la califiquen de tal. Delimitado el polgono, la Administracin puede optar entre seguir el procedimiento de tasacin individual de cada finca para determinar el justiprecio o aplicar el de tasacin conjunta, en este caso se redactar un proyecto de expropiacin, que deber someterse a informacin pblica y seguir los trmites que cualquier proceso expropiatorio. La expropiacin tambin se lleva a cabo en actuaciones aisladas en suelo urbano, actuaciones de dotacin, por el procedimiento de Expropiacin Forzosa. La legislacin urbanstica de las Comunidades Autnomas permite tambin incluir los terrenos destinados por el planeamiento a sistemas generales, a efectos de su gestin, en un sector del suelo urbanizable, en cuyo caso su obtencin no requerir de la expropiacin, sino por ocupacin directa. 6. EL SISTEMA DE EJECUCIN FORZOSA

En este sistema, similar al sistema de compensacin, el papel de la Junta de Compensacin lo asume una comisin gestora en la que la Administracin nombra a la mitad de los miembros. Con el objetivo de salvar inconvenientes en cuanto a falta de entendimiento entre propietarios, de forma que permite a la Administracin actuante la ruptura de las situaciones de bloqueo. 7. LA EJECUCIN MEDIANTE AGENTE URBANIZADOR La Ley reconoce el derecho de iniciativa de los particulares, sean o no propietarios de los terrenos, en ejercicio de la libre empresa, para la actividad de ejecucin de la urbanizacin cuando sta no vaya a realizarse por la propia Administracin competente. As pues, pueden presentar ante la Administracin un concreto proyecto de actuacin. Antes de la nueva LS, el agente urbanizado, beneficiario de la expropiacin de los terrenos de los propietarios que decidan no sumarse al proyecto, tena que pagar a stos un justiprecio basado en la clasificacin de dichos terrenos como suelo urbanizable. Con la nueva LS, slo tiene que pagarles lo que resulte de la renta agrcola, ganadera o forestal que esos terrenos son susceptibles de producir. La plusvala generada por el planeamiento era compartida antes de la nueva LS por el agente urbanizador y por los propietarios, ahora se le atribuye todo al agente urbanizador. 8. LA PRCTICA DE LOS CONVENIOS URBANSTICOS Convenio urbanstico. Acuerdo suscrito en la Administracin y los particulares afectados de un modo u otro por una determinada actuacin urbanstica en orden a mejor desarrollo de la misma. La nueva LS ha prohibido en su art. 16.3 que por la va de los convenios urbansticos puedan establecerse obligaciones o prestaciones adicionales o ms gravosas que las que procedan legalmente en perjuicio de los propietarios afectados.