Reabilitao de Edifcios em reas Centrais para Habitao de Interesse Social

-- AMBIENTE URBANO --

Legislao Edilcia e Urbanstica, Tecnologia, Custos, Procedimentos e Financiamentos

Reunio Tcnica - Salvador maro/2006

Introduo

As grandes cidades tm apresentado um crescimento significativo de reas construdas vazias, abandonadas e degradadas nas reas centrais; Estas reas caracterizam-se por estarem em locais com infra-estrutura e ampla rede de servios instalados;

Tendncia: adoo de aes voltadas a reabilitao de parte dos espaos vazios para habitao de interesse social.

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Introduo

Reabilitao: no se limita a problemtica da execuo de obras ou anlise de crditos, se estende a reabilitao do espao urbano e suas dinmicas. Abordada com outros termos: reurbanizao, requalificao, regenerao;

Para entender a reabilitao necessrio: - verificar os motivos de sua implementao, - a construo das justificativas utilizadas, - seus significados, objetivos e finalidades, - os grupos sociais que podem ser beneficiados.
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O Histrico dos Centros Urbanos: do apogeu ao declnio

Centros urbanos comerciais; atividades administrativas, financeiras e

Aumento da populao urbana brasileira (meados do sc. XIX), fatores: - Industrializao - Presena de capital oriundo de outras economias - Presena de infra-estrutura Conseqncia desses processos: - aumento da complexidade das funes urbanas - incremento dos problemas urbanos falta de moradia, transporte pblico, saneamento bsico, educao, etc.
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O Histrico dos Centros Urbanos: do apogeu ao declnio

Abandono do centro pelas elites em busca de novos espaos (1 metade do sc. XX);

Deslocamentos das atividades e funes ligadas as classes mais favorecidas para fora do centro antigo;

Surgimento de outros centralidades (investimentos pblicos em infra-estrutura, valor menor da terra, verticalizao);

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Novos ocupantes e o Processo de Degradao da rea Central

Os centros antigos comeam a viver um processo de popularizao, com uma crescente degradao do parque construdo e diminuio da dinmica imobiliria. Os novos moradores da rea central passam a habitar em: cortios, penses, ou invadindo lotes e construindo suas moradias, muitas vezes em favelas. Os novos ocupantes se apropriam dos espaos dos centros urbanos, como forma de garantir seu direito de moradia e sua estratgia de sobrevivncia.
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Novos ocupantes e o Processo de Degradao da rea Central

As apropriaes ocorreram tanto em espaos pblicos abertos (abrigos improvisados, barracas ou bancas comerciais trabalhadores informais), como tambm atravs de ocupao de imveis vagos; Essas ocupaes irregulares acontecem: - como forma de proviso de moradia (informal com baixa condio de habitabilidade); - como presso para aplicao de polticas pblicas e programas habitacionais.
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Novos ocupantes e o Processo de Degradao da rea Central

Assim: Presena de imveis vagos ou deteriorados; Baixa arrecadao tributria; Presso dos proprietrios para a recuperao do valor imobilirio; Presena dos movimentos sociais para aplicabilidade de polticas e programas habitacionais em reas centrais; A valorizao do significado do centro enquanto patrimnio histrico cultura e social;

Trazem a tona a necessidade de recuperao da rea central

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Revitalizao dos Centros Urbanos

Nas ltimas dcadas, tm-se observado um esforo, dos poderes pblicos brasileiros em recuperar os antigos centros urbanos no sentido de reverter o processo de degradao dessas reas; Os custos da expanso da malha urbana esto cada vez mais elevados, assim, a racionalidade econmica determina ento reconfigurar o uso de regies j estruturadas; Na revitalizao dos stios urbanos e centros histricos se v como tendncia a expulso da populao de baixa renda que reside nas regies centrais para bairros perifricos.
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Revitalizao dos Centros Urbanos

Como forma de evitar que se expulse a populao de baixa renda do local, o poder pblico tem como alternativa de interveno nos centros urbanos a implementao de programas habitacionais de interesse social; Em Salvador a tendncia de expulsar a populao de baixa renda se confirmou, porm a presso popular gerou frutos. J em So Paulo tambm por fora da ao e atuao dos movimentos sociais, alguns programas habitacionais voltados a HIS esto sendo implementados; Nesse processo de recuperao a atuao dos movimentos sociais organizados tem sido relevante e fundamental, no sentido de reduo da segregao scio-espacial.
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A Reabilitao e a Conservao do Patrimnio Histrico O processo de recuperao dos centros urbanos de cidades como Salvador, Rio de Janeiro e So Paulo, est tambm ligado a conservao do patrimnio histrico; A recuperao e conservao desse patrimnio de fundamental importncia para a manuteno da histria e da cultura dessas cidades. Porm, envolvem uma srie de prrequisitos como a conservao das fachadas e volumetria dos imveis; Essas obras de restauro requerem um grande volume de recursos e mo-de-obra especializada, o que torna essa recuperao para HIS muito mais onerosa do que as obras em imveis no tombados.
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A Reabilitao e a Conservao do Patrimnio Histrico

So intervenes construdas com intuito de transformar reas centrais em cenrios contemplativos atraindo novas demandas e novos usurios; A recuperao dos centros urbanos brasileiros tem se apoiado inicialmente na recuperao do patrimnio histrico; Uma das linhas de interveno - Programa Monumenta (governo federal), recupera e conserva o Patrimnio Histrico (museus, igrejas, casares, dentre outros imveis, incluindo-se edificaes privadas); O Monumenta s realiza intervenes pontuais e com foco no restauro e suas aes no esto includas em um plano mais abrangente de recuperao do centro histrico.
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A Reabilitao e o Parque Imobilirio das Cidades

Alm dos imveis ligados ao patrimnio histrico cultural, os centros so constitudos por diversos outros imveis e outros usos, e que tambm so referncias do desenho urbano e da produo do espao urbano; Cada cidade possui uma caracterstica especifica, que se revela em seu espao urbano. Neste espao, h um parque imobilirio que reflete os processos e as relaes que influenciaram seu desenvolvimento; So Paulo: concentrao de edifcios verticalizados; Salvador e Rio de Janeiro: tipologia predominante de casares e/ou sobrados de at 2 pavimentos, mas tambm com presena de edifcios verticalizados.
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A Reabilitao e o Parque Imobilirio das Cidades

Em cada localidade, necessrio identificar no espao urbano construdo: - o potencial presente; - suas relaes com os atuais ocupantes, verificando qual a possibilidade de intervenes; e - diretrizes a serem adotadas.

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Questo Fundiria

Em muitos casos, principalmente com imveis tombados, h a existncia de diversos proprietrios, pois muitos so adquiridos por herana, e com questes jurdicas pendentes;

Um dos entraves que aumentam a morosidade do processo de reabilitao a aquisio de imveis para esta finalidade. Uma das formas a atuao do poder local junto com os parceiros do projeto para identificar as reas com necessidade e potencial para reabilitao, ou iniciar um processo de desapropriao.

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Questo Fundiria

Essa desapropriao em alguns casos pode demorar pela dificuldade na identificao do proprietrio do imvel para que possa indeniz-lo, atrasando a ao do governo e do construtor sobre os imveis. Ao encontr-lo pode-se entrar em uma disputa pelos valores estipulados;

O poder pblico optando pela aquisio normal de mercado, sem utilizao de desapropriao, h o risco de uma supervalorizao imobiliria.

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Recomendaes ao Processo de Reabilitao de Edifcios

Polticas pblicas voltadas para a habitao de interesse social nos centros, incorporando a populao mais pobre nas discusses e execuo de projetos; Elaborar novas leis voltadas para HIS para que os gestores pblicos possam atuar com mais agilidade nos processos de reabilitao de edifcios; A recuperao das reas centrais deve considerar os critrios polticos, ambientais e principalmente os sociais.
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Recomendaes ao Processo de Reabilitao de Edifcios

Se o Estado incluir a populao de baixa renda nos projetos urbanos de reabilitao, desde o momento em que iniciado o processo permitindo a participao dos mesmos, esses grupos sociais tero meios e maneiras de permanecer nas reas de interveno, mesmo diante da presso do capital, sem migrar para outros locais, apropriando-se tambm dos benefcios gerados pela reabilitao; A interveno do poder pblico para a promoo da habitao de interesse social, nas reas centrais contribui para aumentar a disputa pelos imveis no centro por parte do mercado imobilirio, o que torna o acesso restrito ou proibitivo para a HIS.
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Recomendaes ao Processo de Reabilitao de Edifcios

Preservar o patrimnio histrico e recuperar os centros urbanos, seja implementando comrcio, servio ou qualquer outro uso, a cidade como um todo se beneficiar com a interveno, bem como os moradores;

Inserir a habitao nas reas centrais, ou criar mecanismos para que a populao residente permanea na rea, permitir que o local tenha uma sustentabilidade e uma utilidade social, no se transformando em espao meramente cenogrfico.

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Recomendaes ao Processo de Reabilitao de Edifcios

Os gestores urbanos devem considerar que as conseqncias da degradao das reas centrais das cidades no se resumem somente aos aspectos econmicos. A importncia do centro que o mesmo signo da cultura, de identidade do processo de formao da cidade e de sua sociedade, alm de ser um grande espao democrtico; Geralmente como os imveis so tombados ou se encontram em reas tombadas, existe uma necessidade de se ter tcnicas especficas de restauro, alm de se buscar empresas de construo civil voltadas para este nicho do mercado.
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Recomendaes ao Processo de Reabilitao de Edifcios

Diante de todos estes conflitos e aspectos sobre a requalificao urbana no que tange reabilitao de edifcios nas reas centrais para a HIS, cabe ao poder pblico regulamentar a ao do mercado imobilirio e estimular este tipo de habitao atravs de subsdios a populao ou s empresas construtoras, como forma de dinamizar e garantir o aproveitamento da infra-estrutura instalada dos centros; A reabilitao de edifcios deve estar inserida em um projeto de reabilitao urbana macro, para que toda rea central seja valorizada, garantindo nesse processo, (mediante alteraes na legislao, abertura de crditos e iseno de impostos) que as empresas construtoras se tornem suas parceiras nos locais possveis de interveno para HIS.
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Agradecimentos:

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