TRIBUNAL DE JUSTIA PODER JUDICIRIO So Paulo

Registro: 2012.0000173365

ACRDO Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelao n 010768145.2008.8.26.0003, da Comarca de So Paulo, em que apelante COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO - BANCOOP sendo apelado CLUDIA ARAJO COSTA. ACORDAM, em 6 Cmara de Direito Privado do Tribunal de Justia de So Paulo, proferir a seguinte deciso: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acrdo. O julgamento teve a participao dos Exmos. Desembargadores VITO GUGLIELMI (Presidente) e ALEXANDRE LAZZARINI.

So Paulo, 19 de abril de 2012 FRANCISCO LOUREIRO RELATOR Assinatura Eletrnica

TRIBUNAL DE JUSTIA PODER JUDICIRIO So Paulo

Apelao Cvel no 0107681-45.2008.8.26.0003 Comarca: So Paulo Juiz: Apte: Bancoop Apdo: Cludia Arajo Costa Alexandre Batista Alves Cooperativa Habitacional dos Bancrios de So Paulo -

VOTO No 15.987
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Ao monitria para cobrana de saldo residual, a ttulo de diferena de custo de construo. Negcio jurdico sob a forma de adeso a empreendimento imobilirio vinculado a associao cooperativa. Pagamento de todas as parcelas contratuais, previstas no quadro-resumo do termo de adeso ao empreendimento. Previso contratual da cobrana de saldo residual, a ttulo de diferena de custo de construo. Peculiaridades do caso concreto. Cobrana, aps cinco anos e em conta-gotas, do saldo residual, que constitui comportamento contraditrio (venire contra factum proprium) por parte da cooperativa e conduta atentatria contra a boa-f objetiva, por deixar os cooperados em situao de eterna insegurana. Manuteno da sentena de improcedncia da ao. Recurso improvido.

Cuida-se de recurso de apelao interposto contra a r. sentena de fls. 382/384 dos autos, a qual julgou improcedente a Ao Monitria ajuizada por COOPERATIVA HABITACIONAL DOS

BANCRIOS DE SO PAULO ARAJO COSTA.

BANCOOP em face de CLUDIA

F-lo a sentena sob o fundamento, resumidamente, de que embora o contrato preveja a possibilidade da cobrana de resduos ao final, a sua cobrana somente exigvel quando devidamente demonstrados, calculados e provados, hiptese no configurada nos autos.

Apelao n 0107681-45.2008.8.26.0003 - So Paulo - VOTO N 15.987 WSB - 2/8

TRIBUNAL DE JUSTIA PODER JUDICIRIO So Paulo

Apela, a autora (fls. 394 e seguintes), alegando, em sntese, que o dbito foi devidamente demonstrado, sendo inclusive aprovado em assembleia geral ordinria. Afirma que, conforme se verifica da inclusa Ata da Assembleia Geral Ordinria realizada em 19 de fevereiro de 2009, ocorreu a efetiva prestao de contas da Cooperativa em relao a cada um de seus empreendimentos, bem como a aprovao dos balanos gerais relativos aos exerccios de 2005, 2006, 2007 e 2008. Sustenta, por fim, que, na presente demanda, no foram tratados assuntos de grande complexidade, de modo que o valor atribudo a ttulo de honorrios advocatcios se mostra excessivo. Pugna, ao final, pelo provimento de seu recurso. Recurso preparado e contrariado (fls. 411 e seguintes). o relatrio. 1. O recurso no comporta provimento, e a sentena recorrida merece ser integralmente mantida. Cuida-se de ao monitria para cobrana de valores decorrentes de termo de adeso a empreendimento habitacional, referentes a resduo final apurado pela cooperativa, com fundamento na clusula 16o do contrato. A autora afirma que, no obstante o conhecimento da r acerca de suas obrigaes para com a cooperativa, ela se tornou inadimplente, deixando de quitar as parcelas da apurao final avenadas, desde 30 de maro de 2006, valor, que, atualizado na data de propositura da ao, correspondia a R$ 42.058,38. A monitria foi julgada improcedente, acolhendo o MM. Juzo a quo os embargos monitrios com os fundamentos j

Apelao n 0107681-45.2008.8.26.0003 - So Paulo - VOTO N 15.987 WSB - 3/8

TRIBUNAL DE JUSTIA PODER JUDICIRIO So Paulo

referidos no relatrio. 2. A cobrana perpetrada pela cooperativa nesta ao monitria tem por objeto resduo apurado ao final do contrato, a ttulo de diferena de custo de obra, mais de cinco anos aps a entrega das unidades do empreendimento Residencial Vila Mariana. A cooperativa aponta na inicial que os rus deixaram de efetuar o pagamento das parcelas referentes a essa apurao final, sem, contudo, apresentar informaes precisas desde quando a r estaria em mora. certo que no regime cooperativo o preo cobrado pelo imvel calculado com base no custeio da construo do empreendimento, somado a outras despesas administrativas, inclusive de inadimplemento de outros cooperados, todos partcipes de um contrato relacional. No obstante, no dado cooperativa prever em um primeiro momento um valor total estimado no Quadro Resumo do termo de adeso, plenamente quitado pelos adquirentes quando da entrega da unidade autnoma, momento em que receberam as chaves e a posse precria de suas unidades. As alegaes trazidas pelas partes no permitem concluir quando se deu a entrega da unidade autnoma da r. Contudo, a sentena do processo n 117850/2005, o qual tramitou perante a 6 Vara Cvel do Foro Central da Comarca da Capital, esclarece que os dois edifcios do Condomnio Residencial Vila Mariana foram concludos em 2002 e 2003. Naquele momento, encerrado o empreendimento ou uma fase dele, deveria ocorrer a realizao de assembleia de apurao

Apelao n 0107681-45.2008.8.26.0003 - So Paulo - VOTO N 15.987 WSB - 4/8

TRIBUNAL DE JUSTIA PODER JUDICIRIO So Paulo

de eventual saldo devedor e cobrado o resduo dos adquirentes. O que no se admite que, aps o pagamento de tudo o que foi exigido dos adquirentes, cinco anos posteriormente entrega das chaves, seja apurado um segundo saldo devedor, para novo rateio de resduos, sem apresentao de qualquer documento hbil demonstrando a origem e a certeza dos valores. Em que pesem as alegaes da autora em suas razes de apelao, os documentos trazidos aos autos no so aptos a comprovar a realizao de gastos que justifiquem a cobrana de resduos em relao aos adquirentes das unidades. Na Assembleia de 28 de fevereiro de 2003 (fls. 15/29), deliberou-se apenas pela alterao no Estatuto Regimento da Cooperativa, no tendo ocorrido qualquer deliberao referente s contas da apelante para qualquer exerccio. O mesmo se diga da Assembleia Geral Ordinria realizada em 2005 (fls. 30/31), em que, embora tenham sido aprovadas as contas, balano geral, relatrio da diretoria e do Conselho Fiscal referentes ao exerccio de 2004, no h qualquer referncia detalhada dos gastos levados a cabo na construo do Condomnio Residencial Vila Mariana. No mais, o parecer do Conselho Fiscal de 27 de Dezembro de 2007 (fls. 174 e seguintes), com os documentos que o acompanham, tambm carece de detalhamento nas contas

apresentadas, havendo mera referncia genrica ao ativo e passivo da cooperativa. 3. A conduta da cooperativa acaba por manter os cooperados indefinidamente vinculados ao pagamento do preo, sem

Apelao n 0107681-45.2008.8.26.0003 - So Paulo - VOTO N 15.987 WSB - 5/8

TRIBUNAL DE JUSTIA PODER JUDICIRIO So Paulo

nunca obter a to desejada quitao da unidade adquirida. Ainda que o contrato entre as partes contemple na clusula 16a a possibilidade de cobrana de eventual saldo residual, isso no significa possa faz-lo a conta-gotas, ou a qualquer tempo, ou sem prvia demonstrao objetiva da composio do crdito. No bastasse, cumpre reconhecer que a conduta da cooperativa, no caso em exame, fere o princpio da boa-f objetiva, na medida em que cria uma situao de insegurana para os cooperados, surpreendendo-os a cada vez com uma nova cobrana, de tempos em tempos, sem apresentar justificativa plausvel. Parece bvio que, decorridos vrios anos aps o pagamento da ltima parcela, aps entrega das chaves, os cooperados passam a ter a justa expectativa de que inexistem outros saldos remanescentes. Ademais, conforme bem observou a sentena, no h nos autos prova cabal e circunstanciada sobre a origem e a especificao do novo saldo devedor. Com efeito, no h prova do custo das obras, dos materiais utilizados, da mo-de-obra empregada, sendo que a cooperativa no demonstra que tais despesas foram regularmente aprovadas pelos cooperados em assemblia. Na realidade, o que parece ocorrer no presente caso que a cooperativa autora tem lanado vrios outros empreendimentos habitacionais, e os resduos em cobrana tm sido apurados para cobrir rombos de caixa desses outros empreendimentos, da mesma

cooperativa. Evidente que o regime cooperativo pressupe o rateio integral dos custos entre os associados. Tal rateio, porm, no diz

Apelao n 0107681-45.2008.8.26.0003 - So Paulo - VOTO N 15.987 WSB - 6/8

TRIBUNAL DE JUSTIA PODER JUDICIRIO So Paulo

respeito a todo e qualquer empreendimento lanado pela cooperativa, mas est circunscrito quelas unidades, de determinado conjunto habitacional. Ao admitir-se tal cobrana, os cooperados

permaneceriam indefinidamente obrigados perante a cooperativa, jamais quitando seu saldo devedor e pagando preo superior aos verdadeiros custos de seu conjunto habitacional. 4. Em resumo, o que se conclui no caso concreto que a exigncia de elevado saldo residual, aps a entrega das unidades e quitao de todas as parcelas, da forma como vem sendo feita pela cooperativa, constitui comportamento contraditrio, ou venire contra factum proprium, que atenta contra o princpio da boa-f (cfr. Menezes de Cordeiro, Da Boa-F no Direito Civil, Editora Almedina, Coimbra, 1997, p. 742). Nesse mesmo sentido j decidiu esta Quarta Cmara, quando do julgamento do Recurso de Apelao no 573.513.4/0-00, de minha relatoria, em 18 de dezembro de 2008. Ademais, em ao promovida pela Associao dos Adquirentes de Apartamentos do Condomnio Residencial Vila Mariana contra a ora apelante, a Quarta Cmara de Direito Privado deste Tribunal j decidiu que a conduta da autora viola o princpio da boa-f objetiva, a reforar o entendimento ora apresentado (fls. 375/381). Impe-se, portanto, a manuteno da sentena de improcedncia da ao monitria, com o acolhimento dos embargos monitrios, para o fim de impedir a constituio de ttulo executivo judicial que ampare a cobrana pretendida pela cooperativa. Diante do exposto, pelo meu voto, nego provimento

Apelao n 0107681-45.2008.8.26.0003 - So Paulo - VOTO N 15.987 WSB - 7/8

TRIBUNAL DE JUSTIA PODER JUDICIRIO So Paulo

ao recurso.

FRANCISCO LOUREIRO Relator

Apelao n 0107681-45.2008.8.26.0003 - So Paulo - VOTO N 15.987 WSB - 8/8