You are on page 1of 153

Análisis de Contratos de Mediación Inmobiliaria

ESTUDIO JURÍDICO SOBRE
LA INTERMEDIACIÓN INMOBILIARIA

ANÁLISIS DE CONTRATOS
DE MEDIACIÓN INMOBILIARIA

María Martínez Martínez Profesora Titular de Derecho Civil Universidad de Zaragoza

2

Estudio Jurídico Sobre la Intermediación Inmobiliaria

Estudio realizado en el marco del Proyecto OTRI (Oficina de Transferencia de Resultados de Investigación) de la Universidad de Zaragoza, cuya finalidad es la Realización de un Estudio sobre Intermediación inmobiliaria dirigido a analizar el contrato atípico de mediación inmobiliaria y su preceptivo respeto a las normas del Derecho de Consumo. Se analizan también las agencias inmobiliarias y las relaciones que mantienen con los consumidores en el acceso a la vivienda. Investigadora principal: María Martínez Martínez.

3

Análisis de Contratos de Mediación Inmobiliaria

ABREVIATURAS
I. INTRODUCCIÓN Y METODOLOGÍA 1. Presentación A) Derecho a una vivienda digna y adecuada. B) Problemas del consumidor al adquirir vivienda. Vicios materiales y vicios jurídicos que pueden aparecer en el bien después de adquirido. C) Contrastes entre las medidas legislativas de protección al consumidor en la compra de bienes muebles y en la de bienes inmuebles: distintos requisitos para la compraventa en las Leyes de consumo y en el Código civil. D) La regulación de la compraventa y la transmisión del derecho de propiedad en el Código civil es única en los derechos del entorno continental europeo. E) Traer al contrato de compraventa del Código civil los criterios de “conformidad del contrato” de otras leyes: el anteproyecto de la Sección de Derecho Civil de la Comisión General de Codificación. F) Las nuevas medidas de protección en la Ley 44/2006 de mejora en la protección de los consumidores y usuarios. G) Problemas económicos en el acceso a la vivienda. El encarecimiento del “producto final vivienda” debido a la actuación de intermediarios. ¿Gana el consumidor por la presencia de intermediarios —cuya intermediación paga bastante cara— en garantías y transparencia del mercado? 2. Interés del objeto de estudio 3. Plan de trabajo

4

Estudio Jurídico Sobre la Intermediación Inmobiliaria II. ANÁLISIS JURÍDICO DE LA INTERMEDIACIÓN INMOBILIARA EN ESPAÑA. PROBLEMAS PARA LOS CONSUMIDORES Y USUARIOS DERIVADOS DEL SISTEMA DE INTERMEDIACIÓN INMOBILIARIA VIGENTE. 1. Regulación jurídica de la profesión del intermediador: APIs y otras figuras. Legislación y jurisprudencia de interés. Real Decreto 1294/2007, de 28 de septiembre. 2. Liberalización del sector y consecuencias para los consumidores. Real Decretoley 4/2000, de 23 de junio de 2000, de medidas urgentes de liberalización en el sector inmobiliario y de transportes tramitado y aprobado como Ley 10/2003, de 20 de mayo, de medidas urgentes de liberalización en el sector inmobiliario y de transportes. 3. Consecuencias del incumplimiento de los deberes profesionales de los APIs. A) “Infracciones muy graves” en la conducta del API según el Real Decreto 1294/2007. B) Luces y sombras de esta regulación jurídica para el consumidor. Posible subsunción de las infracciones de consumo en la conducta de la letra g) del artículo 41.3 del Real Decreto 1294/2007. 4. El contrato de mediación inmobiliaria. Caracteres generales. A) Falta de regulación legal específica: es un contrato atípico. Similitud con otros contratos: arrendamiento de servicio, contrato de agencia, mandato, representación. B) Requisitos de validez. Forma y prueba. C) Caracteres: consensual, no formal, atípico, oneroso, aleatorio. D) Fuerte litigiosidad pero también gran volumen de negocio y transacciones.

5

Análisis de Contratos de Mediación Inmobiliaria E) Entre las transacciones satisfactorias y aquéllas tan patológicas que acaban en litigio: el tercer espacio mostrado por los contratos prerredactados por las agencias inmobiliarias. 5. Efectos de la actuación de los intermediarios para el consumidor. A) Las partes en el contrato de intermediación inmobiliaria y personas que intervienen finalmente en la compraventa del inmueble: Vendedor-mediadorcomprador. B) Atipicidad del contrato: riesgo para el consumidor. C) No debe existir desplazamiento de las normas de protección de consumidores para el comprador porque, al final, no compre a un profesional sino a un particular o porque intermedia alguien que no es profesional. D) Encarecimiento del “producto final vivienda”. Los honorarios del profesional. a) ¿Quién debe pagarlos? ¿Por qué los suele pagar el comprador si él no hizo el encargo de venta? ¿Por qué tiene que pagar una intermediación que no ha solicitado y cuyo importe no ha podido discutir con la otra parte contractual? b) ¿En qué momento se empiezan a devengar los honorarios? c) ¿Qué conceptos están incluidos? ¿También la tasación del inmueble? d) ¿Qué tarifas se aplican? Normas para aplicar: usos de la plaza y criterios de los Colegios Profesionales. e) Necesidad de exposición al público de los precios de intermediación de las inmobiliarias: Sentencia del Juzgado de lo contencioso-administrativo número 23 de Madrid, de 20 de octubre de 2003.

6

Estudio Jurídico Sobre la Intermediación Inmobiliaria E) Los pactos de exclusiva. F) Responsabilidad del agente inmobiliario. III. ESTUDIO DE LOS CONTRATOS UTILIZADOS HABITUALMENTE EN LA INTERMEDIACIÓN INMOBILIARIA. 1. Advertencia previa. “Estudio de campo” sobre un cuerpo de contratos celebrados en la intermediación inmobiliaria. Materiales y selección. 2. Los contratos que habitualmente se utilizan en el trafico inmobiliario por los intermediarios: libertad de contratación y límites. 3. Formas contractuales y denominaciones en los contratos analizados. ¿Son contratos o precontratos? La verdadera intención de los particulares y lo que dicen los contratos. 4. Análisis de los formularios contractuales utilizados en la práctica. Texto y comentario sobre su falta de adecuación a las leyes y los riesgos que entrañan para el consumidor. A) Contratos celebrados entre vendedores (o quienes quieren poner en el mercado su inmueble) e intermediarios inmobiliarios. 1. “Documento de compromiso para la venta de inmueble” 2. “Nota de encargo de venta de inmueble” 3. “Documento de encargo” 4. “Documento de encargo con compra garantizada” 5. “Encargo de venta en exclusiva” 6. “Encargo de venta sin exclusiva”

7

Análisis de Contratos de Mediación Inmobiliaria B) Contratos celebrados entre compradores e intermediarios inmobiliarios. Legislación sobre publicidad engañosa y desleal. “Compromiso de compraventa con arras confirmatorias” 4. Cláusulas abusivas en contratos de compraventa a) La vivienda es bien de consumo. “Contrato de reserva” C) Contratos de compraventa celebrado entre los dos particulares (vendedor y comprador) que han contactado a través de un intermediario inmobiliario y que han utilizado y firmado los contratos previamente redactados por el intermediario. Contrato sin denominación 7. “Mandato de compra” 5. 6. b) Cláusulas abusivas más habituales. Estudio de algunas ofertas hechas por las agencias inmobiliarias en periódicos y diarios. Notas comunes en los contratos analizados que hacen cuestionar su validez por falta de respeto a las leyes en general y a las normas de protección de los consumidores en particular. 1. 8 . “Propuesta de contrato de compraventa de inmueble” 6. “Recibo de señal” 2. Contrato sin denominación 3. 5. d) Cláusulas en los formularios y borradores de escrituras públicas notariales. c) Uso de papel timbrado para contrato privado que aparenta ser escritura pública.

3. RECAPITULACIÓN Y CONCLUSIONES. REFERENCIA JURISPRUDENCIAL.Estudio Jurídico Sobre la Intermediación Inmobiliaria IV. 9 . RELACIÓN DE LEGISLACIÓN DE INTERÉS. ANEXOS. BIBLIOGRAFÍA. 2. 1. V.

Ley de Ordanación de la Edificación de 1999. Convención de Viena de 11 de abril de 1980 Dirección General de los Registros y del Notariado Diario Oficial de la Comunidad Europea Instituto del Suelo y la Vivienda de Aragón Ley de Arrendamientos Rústicos Ley de Arrendamientos Urbanos Ley 3/1991. Ley de Propiedad Horizontal Ley 8/2007. de 11 de noviembre General de Publicidad. de Competencia Desleal. Ley 26/1984. General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. Ley Hipotecaria Ley de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento de Posesión Ley 44/2006 de Mejora de la Protección de los Consumidores y Usuarios. Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000. Ley de Venta a Plazos de Bienes Muebles DGRN DOCE ISVA LAR LAU LCD LCCFEM LCGC Lec/2000 LGDCU LGP LH LHMPSDP LMPCU LOE LPH LS LVPBM 10 . Audiencia Provincial Boletín Oficial del Estado Boletín Oficial de Cantabria Código civil Cuadernos Cívitas de Jurisprudencia Civil Código de Comercio Convención de las Naciones Unidas sobre los contratos de compraventa internacional de mercaderías. de 10 de enero. Repertorio de jurisprudencia de las Audiencias Provinciales.Análisis de Contratos de Mediación Inmobiliaria ABREVIATURAS AAPP AC AP BOE BOC CC CCJC CCo CV Audiencias Provinciales Aranzadi Civil. de Suelo. de 28 de mayo. Ley de Contratos Celebrados Fuera de los Establecimientos Mercantiles Ley de Condiciones Generales de la Contratación. Ley 34/1988.

Repertorio de Jurisprudencia Aranzadi Repertorio de Jusisprudencia contencioso-administrativa Aranzadi Sentencia Sentencias Sentencia de la Audiencia Provincial Sentencias de las Audiencias Provinciales Sentencias del Tribunal Supremo Sentencia del Tribunal Constitucional Sentencia del Tribunal Supremo Sentencia del Tribunal Superior de Justicia Tribunal Constitucional Tribunales Superiores de Justicia Viviendas de Protección Oficial 11 .Estudio Jurídico Sobre la Intermediación Inmobiliaria RDGRN RHMPSDP RJ RJCA S SS SAP SSAAPP SSTS STC STS STSJ TC TTSSJ VPO Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado Registro de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento de Posesión.

INTRODUCCIÓN. METODOLOGÍA 12 .Análisis de Contratos de Mediación Inmobiliaria I.

  .

la propia Constitución Española de 1978 reconoce este derecho expresamente en su artículo 47 cuando dice lo siguiente: “Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Sin embargo. como las célebres ayudas recién implantadas por el Gobierno español del “Plan de Apoyo a la emancipación e impulso al alquiler” [puede consultarse íntegramente en: www.Análisis de Contratos de Mediación Inmobiliaria 1. Ambos caminos pueden darse tanto a través del régimen de vivienda libre o mediante la intervención de las Administraciones públicas que pueden actuar más o menos intensamente. pero también los de diferentes Comunidades Autónomas y Ayuntamientos.es]. con bastante eco mediático. Es un hecho indiscutible que la inmensa mayor parte de los ciudadanos de nuestro país tienen todavía muchas dificultades para lograr establecer su hogar familiar. Dos son las vías para lograr una vivienda digna y adecuada: el acceso a la propiedad y el alquiler de vivienda. a la cabeza el Gobierno español. PRESENTACIÓN A) Derecho a una vivienda digna y adecuada. 14 .vivienda. por establecer medidas concretas que favorezcan la consecución por los particulares de un bien tan necesario y elemental. en una vivienda digna y adecuada. En los últimos tiempos (señaladamente en los últimos meses) asistimos a una especie de carrera. Sin duda estamos ante uno de los ejes de las próximas campañas electorales. por ejemplo. con independencia del tipo de familia de que se trate. regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. mediante las VPO (Viviendas de Protección Oficial) o con otros mecanismos de subvención. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho. de los poderes públicos. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos”.

sujeción a limitaciones urbanísticas de las que no se informó. Vicios materiales y vicios jurídicos que pueden aparecer en el bien después de adquirido. Son muchas las sorpresas que puede haber una vez adquirido el bien inmueble cuando ya se ha comenzado a pagar su precio: falta de las condiciones de edificabilidad ofertadas. sujeción del bien a responsabilidades y embargos de los que deban responder titulares anteriores… No puede decirse que el adquirente de un bien inmueble. 1 2 BOE número 266. ni las previstas en la Ley de Ordenación de la Edificación 38/1999. de 6 de noviembre de 1999. La primera y principal es sin duda la económica. b) Otro problema puede darse por la aparición de lo que podemos llamar vicios jurídicos. tenga perfectamente garantizada por las leyes que la adquisición de su bien va a ser completamente inatacable y plenamente pacífica. superficie. sobre Protección de los Consumidores en cuanto a la Información a Suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas2 que alude a la necesidad de que se informe exhaustivamente al adquirente (tanto por compra como por arrendamiento) de vivienda respecto del bien a entregar. Sea cual sea el camino que siga. Tampoco el Real Decreto 515/1989. de 5 de noviembre1 no parecen haber sido suficientes para garantizar el cumplimiento de estas obligaciones. hasta que el consumidor final logra acceder a una vivienda digna y adecuada debe sortear distintas dificultades. falta de adecuación de las calidades a lo previamente ofertado. BOE núm. hipotecándose prácticamente de por vida.Estudio Jurídico Sobre la Intermediación Inmobiliaria B) Problemas del consumidor al adquirir vivienda. de 17 de mayo de 1989. que para serlo no suele tener más remedio que recurrir al préstamo por parte de entidades de crédito. pero también hay otras como la falta de protección ante eventuales problemas derivados de la posible aparición tanto de vicios materiales como de vicios jurídicos. Las acciones derivadas de la responsabilidad decenal del artículo 1. defectos constructivos. 15 . por ejemplo.591 del Código civil. a) Vicios materiales en el bien inmueble adquirido son. defectos de cabida. etcétera. 117.

Estas normas mejoraron la situación de poca protección al adquirente. Una es la reforma del Reglamento Notarial y el Reglamento Hipotecario que tiene que ver con la colaboración entre Notarías y Registros de la Propiedad para la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario3. 128 de 29 de mayo de 2007. el Registro queda cerrado a cualquier otro acto que pretenda su inscripción sobre la misma finca. abril de 1994. de 18 de diciembre [BOE de 6 de febrero de 1993] que modificó el Reglamento Notarial y el Hipotecario. de 1 de febrero de 1997] y que exigen al notario que otorgue la escritura de compraventa recabar información del Registro de la Propiedad. en dicho sistema la prioridad no se rige por la fecha de presentación. el Real Decreto de 21 de abril de 1989 previsto para la protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas [BOE número 117. de 22 de febrero de 1995] que modificó artículos del Reglamento Notarial (el 249) y del Hipotecario sobre colaboración entre Notarías y Registros de la Propiedad para la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario que ha sido aclarada por la Instrucción de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 1 de diciembre de 1996 [BOE número 304. «La colaboración entre las notarías y los Registros de la Propiedad para la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario (Comentario al Real Decreto 1558/1992. asimismo. Revista Jurídica de Castilla-La Mancha. de 17 de mayo de 1989]. 16 . sino por la de la escritura pública si la misma se presenta dentro de los cuarenta y cinco días de su otorgamiento [REBOLLO GONZÁLEZ. Se han dictado disposiciones legales para intentar paliar esta circunstancia. de 18 de diciembre de 1996 y rectificación en BOE nº 28. Otra se encuentra en la última Ley de Suelo del estado español. de 28 de mayo4 que entró en vigor el 1 de julio de este año y que introduce una norma nueva en el artículo 18.4: 3 El análisis normativo muestra el avance en estas medidas de protección.Análisis de Contratos de Mediación Inmobiliaria De hecho. de 18 de diciembre)». Algún autor mantuvo que el legislador podía haber optado por el establecimiento del cierre registral al modo en que se hace en el sistema hipotecario argentino. número 19. veinticinco o treinta días. la observación de la práctica cotidiana y el análisis de la jurisprudencia nos muestra más bien lo contrario. denunciada por algunos prácticos del derecho cuando se promulgó el Real Decreto 1558/1992. Hay dos importantes. la Ley 8/2007. páginas 203 a 208]. 4 BOE núm. que exige certificación con reserva de prioridad para incorporarla al otorgamiento de todo documento inscribible y mientras no transcurran los plazos de quince. Son algunos ejemplos el Real Decreto de 29 de diciembre de 1994 [BOE número 20 de 24 de enero de 1995 y rectificación en BOE número 45.

Son claros ejemplos la Ley 26/1991. 6 7 BOE número 176.Estudio Jurídico Sobre la Intermediación Inmobiliaria “Con ocasión de la autorización de escrituras públicas que afecten a la propiedad de fincas o parcelas. General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios6. es evidente que sería un elemento más para dotar de seguridad al tráfico inmobiliario. Esta copia no devengará arancel”. Los notarios remitirán a la Administración competente. No obstante. se han dictado y que ponen el acento en la protección cuando se celebren contratos de compraventa frente a la posible concurrencia de vicios y defectos del bien adquirido. o la 7/1996. de 19 de julio. C) Contrastes entre las medidas legislativas de protección al consumidor en la compra de bienes muebles y en la de bienes inmuebles: distintos requisitos para la compraventa en las Leyes de consumo y en el Código civil. contrastan con la proliferación de leyes que en los últimos años y desde la entrada en vigor de la Ley 26/1984. de 24 de julio.2. 2001. copia simple en papel o en soporto digital de las escrituras para las que hubieran solicitado y obtenido información urbanística. 17 . en “comentario al artículo 9” de los Comentarios a la Ley de Ordenación de la Edificación dirigidos por Parejo Alfonso. los notarios podrán solicitar de la Administración Pública competente información telemática o. BOE número 283. Todas las medidas indicadas. de 23 de marzo de crédito al consumo8. de 15 5 Manuel Ignacio FELIÚ REY. Posiblemente. Tecnos. Madrid. cédula o informe escrito expresivo de su situación urbanística y los deberes y obligaciones a cuyo cumplimiento estén afectas. de 21 de noviembre de protección de los consumidores en el caso de contratos celebrados fuera de los establecimientos mercantiles7 la 7/1995. de 26 de noviembre. de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación que establece para el promotor la obligación de ostentar sobre el solar la titularidad de un derecho que le faculte para construir en él. el autor también señala que ello hubiese sido posiblemente criticado. dentro de los diez días siguientes a su otorgamiento. páginas 202 y 203. Con todo. para su debido conocimiento. Otro avance en la protección al comprador lo encontramos en el artículo 9. hubiese sido mejor obligar al promotor también a inscribir su titularidad en el Registro de la Propiedad5. todavía tan insuficientes. en su defecto. letra a) de la Ley 38/1999.

2004. Revista de Derecho Patrimonial. Martínez Martínez.. núm. de 25 de marzo. rectificación en BOE número 113. Otro ámbito en el que se ha desenvuelto ampliamente la protección al consumidor a través de las Directivas europeas y del Derecho interno español es el de los vicios ocultos y los defectos del producto. de 12 de mayo. 11 FERNÁNDEZ ARÉVALO. Madrid. de 17 de febrero. Por ejemplo. A. nada tiene que ver el artículo 3 de la Ley de Contratos Celebrados Fuera de los Establecimientos Mercantiles que recoge varias exigencias para la validez del contrato que regula esta Ley. en especial y entre otras páginas 99 y 107 y siguientes. con una evolución hasta la actualidad en que los perfiles del criterio de la conformidad del producto llevan a una protección cada vez mayor del consumidor y a unos criterios muy objetivos para la consideración del eventual vicio y del eventual defecto en la cosa. artículos 34 de la Ley Hipotecaria y 1473 del Código civil). BOE número 15. rectificación en BOE número 42.Análisis de Contratos de Mediación Inmobiliaria de enero de ordenación del comercio minorista9. 1 (BIB 1998\884). Se insiste además en regular la compraventa de consumo de modo diferente a la que regula el Código civil en sus artículos 1445 y siguientes y así resulta que la venta de consumo de ciertos bienes requiere unas formalidades y solemnidades que la ley no prevé obligatoriamente para la compraventa de bienes inmuebles. de 17 de enero. Comentario a la STS 9 octubre 1997 (RJ 1997\7106)”. VÁZQUEZ 18 . Esta preocupación contrasta con la escasa protección legal que en nuestro Derecho se dispensa al comprador en relación con la existencia de lo que podemos denominar “vicios jurídicos de la cosa” o de los “defectos en la titularidad” del bien que se transmite por parte del vendedor. “Inesencialidad de la obligación de transmitir la propiedad como derivada de contrato de compraventa y validez de venta de cosa ajena. Cosa distinta es que el Registro de la Propiedad confiera una protección al titular inscrito específica (sobre todo. M. 10 Dykinson. Vengo manteniendo10 con varios autores11 y 8 9 BOE número 72.. con los artículos 1278 y 1280 del Código civil y la interpretación que de ellos ha hecho el Tribunal Supremo y que es ya pacífica doctrina en nuestro derecho que descarta el carácter de contrato formal o solemne para la compraventa regulada en el Código civil. Evicción parcial en la compraventa en el Código civil español.

Estudio Jurídico Sobre la Intermediación Inmobiliaria a pesar de la opinión en contra de otros12 y de algunas resoluciones judiciales de AAPP13. 1258 del Código civil. en virtud de los usos. entrega de la cosa y entrega del precio. DE CASTRO. 1993. 1124. Publicaciones del Real Colegio de España.. Aranzadi Civil. y además a hacer todo lo necesario para que la propiedad transmitida pueda ser inscrita en el Registro de la Propiedad. Contrato de compraventa y transmisión de la propiedad.. conforme a la teoría del título y modo (artículos 609 y 1095). nº 31 (septiembre de 1993). Ha recogido recientemente el estado de la cuestión. Bolonia. estas obligaciones corresponden al vendedor de acuerdo con el citado art. E. se obliga a transmitir la propiedad. 12 RUBIO GARRIDO. 13 SAP de Málaga (Sección 6ª) de 23 de noviembre de 1999 [AC 1999/8039]: mantiene lo siguiente al aludir a las obligaciones que se derivan para los contratantes de la celebración de la compraventa: [son] la entrega del precio y la entrega de la cosa y además en virtud del artículo 1258 del Código civil todas las que nazcan de acuerdo con la buena fe. siendo un uso entender que el comprador pretende adquirir la propiedad con el mencionado contrato y a ello se obliga el vendedor de una parte obligándose a realizar todo lo necesario para que dicha venta pueda acceder al Registro de la Propiedad [fundamento de derecho tercero]. que nada ha cambiado en el Código civil desde su promulgación y que el contrato de compraventa sólo produce obligaciones para las partes (o derechos de crédito). . anulabilidad y resolución” (BIB 1998\888)]. por “garantizar la justicia del caso concreto” [“Tratamiento jurisprudencial de la nulidad y anulabilidad del contrato de compraventa y análisis de su problemática procesal”. sí se encuentran integradas en el contrato de acuerdo con el art. En este sentido el contenido contractual se halla integrado además de por lo pactado por todas aquellas consecuencias que sean conformes al uso. Revista Poder judicial. páginas 277 a 285. de acuerdo con el mencionado art. Debe entenderse. 1258 y su incumplimiento siendo esencial podrá dar lugar a la resolución del contrato celebrado y como consecuencia a la restitución de las prestaciones [fundamento de derecho segundo]. el uso y la ley. acción de resolución del contrato de compraventa al no haber cumplido las obligaciones que si bien no derivan directamente de la compraventa contemplada por el Código civil.. como son. “Compraventa civil: ineficacia: nulidad. Basta recordar que. 19/2005 (BIB 2005\2446)]. SEOANE SPIEGELBERG y relativiza las contradicciones del TS. «Contenido obligatorio de la compraventa y venta de cosa ajena (Comentario a la STS de 16 de noviembre de 1992)». en un contrato de compraventa. núm. para la transmisión de la propiedad al comprador es necesaria la tradición. 19 . derivadas de los usos. que el vendedor. nos hallamos ante un supuesto de resolución por incumplimiento en virtud del art. 1258. FERNÁNDEZ DE VILLAVICENCIO ÁLVAREZ-OSSORIO.

páginas 535 a 553. pero la propiedad se transmite desde el intercambio de consentimientos (artículo 1582 Código Civil Francés) y hay además entre ambos sistemas (el francés y belga respecto del español) una clara y profunda diferencia: la regulación de la obligación del vendedor de responder al comprador de la evicción. D) La regulación de la compraventa y la transmisión del derecho de propiedad en el Código civil es única en los derechos del entorno continental europeo. en el Código civil no se exige que el vendedor sea propietario del bien ni que transmita la propiedad. es decir. RJ 1983/2668. las SSTS de 6 de diciembre de 1898 y de 2 de septiembre de 1902. Analizo la situación de los Derechos de nuestro entorno europeo en MARTÍNEZ. El vendedor está obligado a transmitir la propiedad al comprador en los derechos portugués. 2004. como el español. Se puede ofrecer abundante jurisprudencia del TS como argumento a favor de esta interpretación: la de 27 de mayo de 198214. Evicción parcial en la compraventa en el Código civil.. 20 . número 254. AC 1999/4538. que cita. M. Dykinson. suizo. 14 15 16 17 18 Jurisprudencia civil. a su vez. En Derecho francés y belga el contrato de compraventa es consensual. italiano y alemán. conforme a lo dispuesto en el artículo 1461 sólo está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta. páginas 25 y siguientes y 344 y siguientes. la responsabilidad del vendedor en el supuesto de que un tercero prive al comprador por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra de todo o parte de la cosa comprada (artículo 1474 y siguientes del Código civil)18. precisamente por haber seguido una regulación fiel a la de este contrato en el Derecho Romano. Puede también citarse la SAP de Álava (Sección 1ª) de 22 de febrero de 199917. 5 de mayo de 198315 o la de 18 de febrero de 199516. El estudio del contrato de compraventa en el panorama jurídico civil europeo muestra que el caso de la compraventa del Código civil español es aislado. Como digo y aunque sorprenda. RJ 1995/882.Análisis de Contratos de Mediación Inmobiliaria El vendedor.

con vistas a la unificación. BOE 26. 4 de junio de 1998 [RJ 1998\4274]. 25 de noviembre de 1996 [1996\8559]. de 30 de enero de 1991. Son los mismos criterios propuestos. con independencia de que la inejecución sea o no imputable al deudor. se entenderá que los bienes son conformes con el contrato siempre que sean aptos para 21 . en los últimos diez años se detecta una nueva jurisprudencia del TS cuando indica que la venta de cosa ajena es nula de pleno derecho por falta de objeto: la de 16 de mayo de 2006 [Comentario en CCJC por M. Prevé unas medidas de protección al comprador y un régimen para el incumplimiento contractual distinto y específico en el que la falta de ejecución de cualquier obligación resultante del contrato constituye incumplimiento. norma en la que es punto central. salvo prueba en contrario. 25 de octubre de 2004 [RJ 2004\7033]. 5 de mayo de 2004 [RJ 2004\3569]. Los criterios de “conformidad del contrato” han sido muy desarrollados en dos ámbitos: Uno ha sido el de la Convención de las Naciones Unidas sobre los contratos de compraventa internacional de mercaderías (Convención de Viena de 11 de abril de 1980 [ratificada por España el 17 de julio de 1990. E) Traer al contrato de compraventa del Código civil los criterios de “conformidad del contrato” de otras leyes: el anteproyecto de la Sección de Derecho Civil de la Comisión General de Codificación. 15 de julio de 2004 [RJ 2004\4866].Estudio Jurídico Sobre la Intermediación Inmobiliaria Con ser esto así. de 22 de noviembre de 1996]). en los Principios del Derecho Contractual Europeo. 30 de diciembre de 2005 [RJ 2006\4286]. El párrafo primero del artículo 1 de la Ley 23/2003 dice que “el vendedor está obligado a entregar al consumidor un bien que sea conforme con el contrato de compraventa en los términos establecidos en esta Ley”. de garantías en la venta de bienes de consumo tal como preveía la Directiva 1999/44/CE. Según la letra c) del número 1 del artículo 3. que la Ley transpone. El régimen de conformidad ha sido también utilizado por la ley 23/2003. Martínez]. 10 de junio de 2003 [RJ 2003\4598]. rectificación en BOE 282.

Análisis de Contratos de Mediación Inmobiliaria cualquier uso especial requerido por el consumidor cuando lo haya puesto en conocimiento del vendedor en el momento de celebración del contrato. finalmente. siempre que éste haya admitido que el bien es apto para dicho uso. Como explica la exposición de motivos de la propuesta. 22 . indemnización de los daños y perjuicios originados por la falta de conformidad. según su número 3º dice que hay falta de conformidad si la cosa no es apta para el uso especial requerido por el comprador al celebrase el contrato siempre que el vendedor haya admitido que la cosa es apta para dicho uso. así como el sistema de remedios. salvo si el vendedor ocultó la falta de conformidad. en la medida en que sea oportuno”. que se concibe como compatible con todos los remedios anteriores.092.076 a 2. Tiene por finalidad aplicar en los casos de entrega de un aliud el régimen de denuncia propio de la falta de conformidad. El artículo 1488 de la propuesta prevé un plazo de ejercicio para estas acciones cuando se trata de cosa distinta de inmueble construido o edificado. el artículo 1475 de la propuesta de anteproyecto. caso en que el plazo se computará a partir del día en que el comprador la haya descubierto o no haya podido ignorarla. Estos mismos criterios se encuentran en el texto de la Propuesta de Anteproyecto de Ley de Modificación del Código civil en materia de contrato de compraventa elevado al Ministerio de Justicia por la Sección de Derecho Civil de la Comisión General de Codificación. “se establece una equiparación entre la entrega de una cosa diferente a la pactada y la falta de conformidad. páginas 2. La falta de conformidad constituye incumplimiento del contrato de compraventa y faculta al comprador para ejercitar los remedios propios del incumplimiento. enumerados en el proyectado artículo 1482: facultad de exigir el cumplimiento mediante la puesta en conformidad de la cosa. de dos años a contar desde el día en que el comprador tuvo la cosa en su poder. reducción del precio. resolución del contrato y. En efecto. que está publicado en el número correspondiente al mes de mayo de 2005 del Boletín de Información del Ministerio de Justicia.

en los artículos 2. Así que esos impulsos en la protección al consumidor consecuentes con lo dispuesto en el artículo 51 de la Constitución contrastan con la escasa protección del adquirente de vivienda sea en compra o en alquiler. por el que se actualizan los catálogos de productos y servicios de uso o consumo común. sea comprando o alquilando y está claro que queda todavía mucho camino por recorrer. 23 . de 8 de marzo que recogía el Catálogo de bienes de naturaleza duradera y que fue dictado en cumplimiento de la Disposición Final 4ª de la Ley General de Defensa de los Consumidores y Usuarios. F) Las nuevas medidas de protección en la Ley 44/2006 de mejora en la protección de los consumidores y usuarios. apartado 2. de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y normas concordantes19 y la vivienda sigue estando tanto en el Anexo I.Estudio Jurídico Sobre la Intermediación Inmobiliaria Es muy posible que estos criterios se impongan en una eventual reforma del Código civil pero todavía no se ha hecho y no se entiende muy bien qué pasa con este anteproyecto que no ha tenido prácticamente difusión. 312. de 1 de septiembre. de 29 de diciembre. de 12 de septiembre de 2000. la Ley 44/2006. respectivamente. mediante la tipificación de nuevas cláusulas consideradas abusivas con modificación del número 22 de la 19 20 BOE núm. de 30 de diciembre de 2006. La primera medida de protección de todo consumidor consiste en que pueda acceder con normalidad a dicho mercado de vivienda. 219. a efectos de lo dispuesto. Hay que llamar la atención sobre un dato: la vivienda estaba incluida en el Anexo en el II del Real Decreto 287/1991. BOE núm. apartados 2 y 5. como en el Anexo II. Indiscutiblemente. letra B). número 18. y 11. ordinario y generalizado y de bienes de naturaleza duradera. Dicha norma fue derogada por el vigente Real Decreto 1507/2000. de mejora de la protección de los consumidores y usuarios20 ha sido otro paso en el camino de protección de los derechos del adquirente de vivienda.

en concreto de ocho meses. horarios. para la defensa de los consumidores y usuarios.b) de la Ley 40/2002. previstas en el artículo 3. son cláusulas abusivas: “La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al profesional. 21 Conforme a la disposición final undécima. en la compraventa de viviendas: a) La estipulación de que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al profesional (obra nueva. b) La estipulación que obligue al consumidor a subrogarse en la hipoteca del profesional de la vivienda o imponga penalizaciones en los supuestos de no subrogación. 24 . En particular. cuando ésta deba ser entregada en condiciones de habitabilidad”. reguladora del Contrato de Aparcamiento de Vehículos. normas de uso.1. Desde su entrada en vigor (en este punto fijada en la Ley para el 31 de diciembre de 2006)21. la Ley 44/2006 entra en vigor el 31 de diciembre de 2006. c) La estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el profesional.Análisis de Contratos de Mediación Inmobiliaria Disposición Adicional primera de la Ley 26/1984. de 14 de noviembre. propiedad horizontal. d) La estipulación que imponga al consumidor los gastos derivados del establecimiento de los accesos a los suministros generales de la vivienda. el número 2 de la disposición transitoria tercera y la cuarta prevén un plazo de seis meses para que las asociaciones de consumidores y usuarios y el Registro Estatal de Asociaciones de Consumidores se adapten a lo dispuesto en la Ley. pero el número 2 de la disposición transitoria segunda prevé un período de vacatio legis superior. hipotecas para financiar su construcción o su división y cancelación). para las obligaciones exigibles a los titulares de aparcamientos relativas a la entrega de justificante al usuario y la facilitación de información sobre precios. etcétera. Asimismo. con las modificaciones de la Ley 44/2006.

incluido el tercero: “el profesional que afirme que una determinada cláusula ha sido negociada individualmente. se considerarán cláusulas abusivas los supuestos de estipulaciones que se relacionan en la disposición adicional primera de esta Ley” [subrayado mío]. El nuevo número 1 del artículo 10 bis ve modificado su párrafo primero en los siguientes términos: “Se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquéllas prácticas no consentidas expresamente que. G) Problemas económicos en el acceso a la vivienda. 2 y 3 del artículo 10 bis de la Ley 26/1984. En todo caso. El encarecimiento del “producto final vivienda” debido a la actuación de intermediarios. condiciones y estipulaciones en las que se aprecie el carácter abusivo”. en contra de las exigencias de la buena fe causen. un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato. a “cláusulas. introduciendo referencias expresas a la buena fe como criterio para la integración de los contratos con cláusulas nulas por abusivas. General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. teniéndose por no puestas. al margen de la unificación en la denominación y terminología “cláusulas abusivas”. párrafo primero. ¿Gana el consumidor por la presencia de intermediarios —cuya intermediación paga bastante cara— en garantías y transparencia del mercado? 25 . El nuevo número 2 del artículo 10 bis no introduce modificaciones sustanciales. Prevé el mismo régimen para las prácticas abusivas. asumirá la carga de la prueba”. de 19 de julio. Deja intactos y en vigor (es de esperar que se introduzcan correctamente en el futuro Texto Refundido) los otros tres párrafos. La consecuencia para las cláusulas abusivas permanece: nulidad de pleno derecho. sin referirse como hacía el texto derogado. en perjuicio del consumidor.Estudio Jurídico Sobre la Intermediación Inmobiliaria Hay que tener en cuenta además que el artículo 1 de la Ley 44/2006 modifica los apartados 1.

tanto económicos. En ese tema inciden también los intermediarios que son de muchos tipos y encarecen indiscutiblemente el “producto final vivienda”. de la economía de los hogares españoles. jurídicos y también. culturales.Análisis de Contratos de Mediación Inmobiliaria El problema del acceso a la vivienda requiere un tratamiento desde distintos puntos de vista y en están involucrados diferentes aspectos. por qué no. accesible al ciudadano requiere intensos estudios tanto desde el punto de vista macroeconómico de las grandes cifras del país como desde el punto de vista de la microeconomía. Además de ello. Los datos económicos son fundamentales. Pero también hay que preguntarse si el “poder adquisitivo” de los particulares y las condiciones económicas del mercado les permiten ser optimistas y pensar que cuando. Aunque su protagonismo es más acusado en la concesión de préstamos para la compra mediante la constitución de hipotecas. Conocer si el precio de la vivienda en alquiler o para compra es. estén jubilados y cobren su “pensión” después de años de trabajo. Es bien conocido el encarecimiento que produce en la compra de vivienda la actuación de intermediaros más o menos imprescindibles. van a ser capaces de afrontar las rentas de un alquiler de una vivienda “digna y adecuada”. para el acceso a la vivienda de alquiler también se utiliza el crédito al consumo se diga o no expresamente la finalidad a que se destinará el dinero obtenido mediante el préstamo y también y muy especialmente el aval bancario. Se pueden señalar algunos de estos intermediarios: a) Las entidades bancarias y de crédito son verdaderos protagonistas del acceso a la vivienda. Es evidente que no hay en España una cultura generalizada de utilización del alquiler durante toda la vida como medio para cubrir esa necesidad tan elemental que es la vivienda. la imposición de comisiones y demás gastos al adquirente encarecen el producto en ocasiones exageradamente. por ejemplo. o sea. 26 . más que elevado o no.

en el caso de las cláusulas de vencimiento anticipado de los préstamos hipotecarios22. es decir. prácticamente siempre de tracto sucesivo. Hay todavía muchas preguntas qué hacer desde la posición del consumidor: ¿por qué tiene que abonar el prestatario los gastos de cancelación de la hipoteca y de su desaparición del Registro de la Propiedad una vez amortizado íntegramente el préstamos si a quien verdaderamente ha beneficiado la constitución de una hipoteca sobre el inmueble ha sido al acreedor. son otro apunte en el “debe” con el que el comprador ha de contar. El importe de las primas. a la entidad de crédito? b) Las entidades aseguradoras a través de la contratación de seguros que cubran eventuales contingencias como encontrarse el tomador en el paro o sufrir algún tipo de enfermedad que no le permita afrontar las cargas económicas derivadas del deber de abonar la renta del arrendamiento. prácticamente siempre sin asumir responsabilidades importantes en su cometido. como por ejemplo. Que su labor es necesaria en bastantes supuestos no puede ponerse en duda pero hay que tener en cuenta que su concurrencia en el acceso a la vivienda encarece el producto final enormemente.Estudio Jurídico Sobre la Intermediación Inmobiliaria Son asimismo fuente de posible inclusión de cláusulas abusivas o que finalmente pueden no resultar inscribibles en el Registro de la Propiedad. Agentes de la Propiedad Inmobiliaria o cualquier otro tipo de mediadores que sin dicha cualificación profesional intervienen en el tráfico inmobiliario. el estudio de la vida real. Por lo demás. sea en alquiler o en propiedad y. 22 Interesa sobre el particular la Resolución de la dirección General de los Registros y del Notariado de 2 de octubre de 2006 [RJ 2006. casi siempre. a través de figuras jurídicas como el la comisión o el contrato de corretaje. 8196]. c) Los intermediarios directos en la gestión inmobiliaria como los APIs. 27 . de la práctica que ofrecemos en los capítulos tercero y cuarto de este trabajo evidencia la inseguridad y falta de información del público en general en relación con los honorarios y comisiones a satisfacer por la intermediación. También garantizando el riesgo de incendio u otros análogos obligados para el arrendatario en muchos supuestos y para el comprador de vivienda mediante préstamo hipotecario incluido el seguro de vida.

por ejemplo.Análisis de Contratos de Mediación Inmobiliaria d) Los intermediarios jurídicamente cualificados. sobre todo del IRPF: Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas). tanto si se trata de impuestos que gestiona el Estado central (a través. por tanto. Aunque señaladamente actúan en la compraventa de vivienda. hay que tener en cuenta que también los contratos de arrendamiento pueden inscribirse en el Registro de la Propiedad. aparejadores. f) Las distintas Administraciones Públicas que mediante la actividad recaudatoria y a través del complejo entramado de impuestos gravan la adquisición de vivienda notablemente. e) Asimismo intervienen en la intermediación del acceso a la vivienda las gestorías. Para el caso del alquiler hay que tener en cuenta que hasta las últimas medidas que todavía no se han concretado en leyes y. en ocasiones. gravan los diferentes actos jurídicos que contienen. arquitectos. no se ha planteado que el alquiler de vivienda desgrave de modo análogo a como son las cosas en la compra de primera vivienda. se hace imprescindible el asesoramiento de expertos. notarios y registradores de la propiedad que autorizan escrituras y otros documentos públicos y su acceso al Registro de la Propiedad. aun siendo el comprador persona cualificada. 28 . abonar los aranceles legalmente establecidos que. con el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados: ITPAJD) o los municipios (Impuesto de Bienes Inmuebles y Plusvalías). Y. en consecuencia. El particular que quiera dotar de la mínima seguridad jurídica a la adquisición de su inmueble no tiene más remedio que elevar los documentos a escritura pública para su inscripción en el Registro de la Propiedad y. además. imprescindibles. si duran más de un año. es decir. las Comunidades autónomas (por ejemplo. según los casos. como abogados. pues todos ellos intervienen en esta recaudación. el caso habitual de compraventa cuyo precio se abona mediante un préstamo hipotecario: se grava el acto jurídico compraventa y el acto jurídico constitución de hipoteca inmobiliaria. para no errar en la tramitación del “acarreo” de documentos de una ventanilla a otra. todavía no existen.

el propio intrusismo profesional que también afecta negativamente a quienes trabajan correctamente. Y lo que aporte será bueno o malo en función de cómo ejecute su trabajo y del resultado final de su gestión. como veremos. Asimismo existen imprecisiones y situaciones de desprotección para el consumidor derivadas de la falta de información suficiente y de transparencia en cuanto a los honorarios a abonar a los intermediadores. se sigue constatando la inclusión de cláusulas abusivas en contratos de intermediación y de compraventa redactados por intermediarios y firmados por adhesión por los compradores y consumidores en general. Este estudio. La intermediación inmobiliaria encarece la vivienda indiscutiblemente y no parece muy razonable dar por buena sin más su actuación en el mercado que sólo se podrá considerar positiva si contribuye a la transparencia y seguridad en las adquisiciones y transacciones para los consumidores que no deberían pagar por ello más de lo razonable. Es curioso que a pesar de la entrada en vigor de la Ley 44/2006 de mejora en la protección de los consumidores y usuarios. que va a ser objeto central de este trabajo. Finalmente. al adquirente a situaciones de grave desprotección e indefensión. en la medida de su objeto. tiene mucho que aportar en cuando a la adquisición de los inmuebles. daña al consumidor no sólo con el encarecimiento de su vivienda sino también porque quien no conoce los pormenores de la transmisión de los derechos de propiedad y demás derechos reales sobre bienes inmuebles en nuestro ordenamiento jurídico puede llevar.Estudio Jurídico Sobre la Intermediación Inmobiliaria 2. incluso sin quererlo. El intermediario inmobiliario. creo que permite obtener conclusiones sobre la decisión que se tomó mediante el Real Decreto-ley 4/2000. INTERÉS DEL OBJETO DE ESTUDIO Los aspectos que hasta ahora he apuntado dejan claro el innegable interés del objeto de estudio tanto para las Uniones de Consumidores de España como para la sociedad en general y creo que también interesará a los poderes públicos conocer las conclusiones de este estudio jurídico y a los propios intermediarios inmobiliarios. de medidas urgentes de liberalización en el sector inmobiliario y de 29 . como se verá. de 23 de junio de 2000.

en un principio se pensó que esta medida provocaría en la práctica un incremento de las reclamaciones de los consumidores y un déficit en la prestación de los servicios tradicionalmente asignados a los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria colegiados. tienen su explicación en cuestiones de índole jurídica y que han hecho preciso el estudio de variadas normas incluidas en leyes y a veces en reglamentos y otras normas de rango jerárquico inferior al legal. Es decir. Unos problemas que. ser lo más accesible posible al público en general pero sin perder el rigor exigible para plantear los problemas con solvencia. podrán ser ejercidas libremente sin necesidad de estar en posesión de título alguno ni de pertenencia a ningún Colegio Oficial”. de 20 de mayo. El primero. es un análisis jurídico que pretende. 3. casi siempre. pero importantes para fijar los eventuales derechos de los consumidores.Análisis de Contratos de Mediación Inmobiliaria transportes (después tramitado y aprobado como Ley 10/2003. también ha resultado imprescindible el estudio crítico de la jurisprudencia. tanto del Tribunal Supremo como de las Audiencias Provinciales (la denominada Jurisprudencia Menor) pues en muchos supuestos. 30 . para ganar en utilidad y servir a los fines para el que ha sido encomendado. el tipo de asunto y su cuantía hacen imposible un pronunciamiento del Tribunal Supremo. de medidas urgentes de liberalización en el sector inmobiliario y de transportes) cuyo artículo 3 decía: “Las actividades enumeradas en el artículo 1 del Decreto 3248/1969. por el que se aprueba el Reglamento de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y de su Junta general. PLAN DE TRABAJO Este estudio jurídico inserto en un proyecto más ambicioso de análisis del acceso en general a la vivienda en España y dedicado en concreto a la intermediación inmobiliaria se ha estructurado en tres grandes bloques que ofrecen los resultados de la investigación solicitada.

Estudio Jurídico Sobre la Intermediación Inmobiliaria El trabajo toma en consideración las tendencias doctrinales más actuales sobre las materias objeto de estudio pero sin dejar de lado en lo necesario las clásicas doctrinas de doctos autores que siguen siendo imprescindibles.280 del Código civil español me parece la fuente principal de estos problemas. Se trata de contratos habitualmente utilizados por los intermediadores inmobiliarios y respecto de los que se han podido detectar carencias jurídicas importantes que terminan provocando indefensiones a los particulares. Algunas se deben a falta de claridad y concreción. de poner frente al consumidor para que lo firme sin posibilidad de discutir las cláusulas. “los codificadores expresaron con precisión que el tráfico importante se debía encauzar por la vía de la contratación incorporada a la escritura pública para los inmuebles. del Código por cuanto supone de examen normativo de la 31 .280. un contrato que no tiene denominación correcta o no sirve en absoluto a los fines para el que se suscribió o confunde varios contratos sin quedar claro a qué se comprometió realmente y contra qué obligaciones de la contraparte. por ejemplo. El segundo bloque contiene un estudio de contratos facilitados por las diferentes Uniones de Consumidores de España (UCE) y de los que disponen a través de consultas y quejas de sus socios (una consecuencia de su indiscutible condición de agente social verdaderamente integrado en la sociedad española y que tiene la confianza de sus socios y de protagonista y líder entre las asociaciones de consumidores). La interpretación que el Tribunal Supremo dio desde su jurisprudencia de los años sesenta a lo dispuesto en los artículos 1. pero no son pocas las ocasiones en que se encuentran ciertos “abusos contractuales” derivados. otras a la inadecuación de la información ofrecida con el contrato suscrito. apartado primero. El análisis de la intermediación inmobiliaria se verifica desde dos puntos de vista: el contrato de intermediación como tal (normalmente vestido de corretage) y el estudio de otros contratos y cláusulas que se utilizan habitualmente en la intermediación inmobiliaria con los consumidores finales del producto vivienda. Como el profesor RAMS ALBESA dijo por escrito.278 a 1. así lo exige el artículo 1.

Es muy cierto que haber dicho que el requisito de escritura pública para la transmisión de inmuebles lo es ad probationem. 23 RAMS ALBESA. El tercer bloque guarda un cierto paralelismo con el segundo pero tiene un punto de vista diferente. funcionarios públicos especialmente obligados al control de legalidad. como prueba y para los efectos frente a tercero. como indicaré. Universidad de Zaragoza 9 y 10 de noviembre de 2006. es decir. Ofrece un análisis de cláusulas abusivas concretas que se han detectado en los contratos facilitados por las Uniones de Consumidores de España (UCE). La revisión se ha hecho al amparo de la normativa sobre protección de consumidores. 32 . en nombre de la libertad del artículo 1.255 tantas veces citado. creo que es la causa de que todavía hoy estudios como el que presento tengan sentido y sean imprescindibles. ponencia al Coloquio sobre Invalidez e ineficacia de los actos jurídicos. en el párrafo segundo y último del mismo artículo. Si a ello añadimos que el estudio de los contratos que los socios de las Uniones de Consumidores de España han aportado muestra. “El objeto ilícito en los contratos”. del objeto y de la causa y para todos los demás contratos con prestaciones superiores a mil quinientas pesetas se exigió la forma escrita siempre más reflexiva que la pura oralidad. señaladamente la Ley 261984 General de Defensa de Consumidores y Usuarios y la Ley 44/2006 de mejora en la protección de consumidores y usuarios. Con lo que no contaban los prudentes legisladores es que los jueces desoirían. que tales normas eran exigibles ad solemnitatem por razones bastante oscuras que no son del caso”23.Análisis de Contratos de Mediación Inmobiliaria capacidad. que todavía quedan borradores y formularios utilizados cotidianamente en las Notarías españolas en las que se contienen cláusulas de remisión en bloque a contratos privados celebrados por comprador y vendedor y a los contratos de entidades crediticias con las condiciones de los préstamos hipotecarios eludiendo con ello el control de abusividad de las cláusulas por esos fedatarios públicos.

Para favorecer el manejo del contenido de este estudio se incluyen al final las conclusiones del estudio y en un último apartado hay tres anexos: legislación de interés.Estudio Jurídico Sobre la Intermediación Inmobiliaria Después de dichos tres grandes bloques. Recoge una recapitulación y una síntesis lo más sencilla y breve que ha sido posible de los resultados de la investigación realizada. 33 . el apartado V contiene las conclusiones del estudio. referencias jurisprudenciales y una breve nota de bibliografía.

ANÁLISIS JURÍDICO DE LA INTERMEDIACIÓN INMOBILIARA EN ESPAÑA.Análisis de Contratos de Mediación Inmobiliaria II. PROBLEMAS PARA LOS CONSUMIDORES Y USUARIOS DERIVADOS DEL SISTEMA DE INTERMEDIACIÓN INMOBILIARIA VIGENTE. 34 .

  .

Agente de la Propiedad Inmobiliaria. ha quedado derogada por el Real Decreto de 2007. de 28 de septiembre.Análisis de Contratos de Mediación Inmobiliaria 1. Legislación y jurisprudencia de interés. a diferentes figuras que actúan en el tráfico jurídico de bienes inmuebles y que no siempre tienen la misma formación previa ni las mismas características. hoy vigente. REGULACIÓN JURÍDICA DE LA PROFESIÓN DEL INTERMEDIADOR: APIs y otras figuras. Tiene mucha importancia que este Real Decreto mantiene en vigor el artículo 1º del Decreto de 4 de diciembre de 1969. por el que se aprueban los Estatutos Generales de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y de su Consejo General. b) Préstamos con garantía hipotecaria sobre fincas rústicas y urbanas. una norma que. pues establece cuáles son las funciones profesionales del API y dice: “Son funciones propias de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria la mediación y corretaje en las siguientes operaciones: a) Compraventa y permuta de fincas rústicas y urbanas. de 28 de septiembre. El intermediador inmobiliario por excelencia ha sido tradicionalmente en nuestro país el API. 36 . ni persiguen los mismos intereses ni los mismos fines cuando actúan en el mercado inmobiliario. Cuando utilizamos la expresión “intermediación inmobiliaria” estamos aludiendo. número 3248/1969. cuyo régimen jurídico acaba de ser modificado hace menos de un mes por el Real Decreto 1294/2007. cesión y traspaso de estos últimos. Real Decreto 1294/2007. seguramente aunque no lo sepamos. c) Arrendamientos rústicos y urbanos. de 3 de octubre y entró en vigor al día siguiente conforme a su Disposición Final Única. La norma reglamentaria se publicó en el BOE número 237. El artículo 1º. en el resto de su contenido.

una norma reglamentaria anterior a la Constitución Española de 1978 y que. la Sentencia de la Sala 4ª del Tribunal Supremo de 22 de diciembre de 1982 [RJ 1982. del Ministerio de la Vivienda. número 1 del Real Decreto 1294/2007).Estudio Jurídico Sobre la Intermediación Inmobiliaria d) Evacuar las consultas y dictámenes que les sean solicitados sobre el valor en venta. según dice el propio reglamento. 37 . lo cierto es que la regulación jurídica de la profesión de los APIs ha sufrido bastantes vaivenes desde el año 69. 8081] declaró nulo ese Decreto de 1981. de 10 de enero del Ministerio de la Vivienda (esta modificación estaba también en vigor hasta su derogación en octubre de 2007 y alude expresamente a ella la disposición derogatoria única. finalmente. de 19 de junio del Ministerio de Obras Públicas y Urbanismo que pretendió modificar el Decreto de 1969. número 3248/1969. Aunque acabe de promulgarse esta norma. La estructura interna y el funcionamiento de los Colegios deberán ser democráticos”. el Decreto de 1969 continuó en vigor tal como quedó redactado después de 1975 hasta el mes pasado. Hubo otro Real Decreto número 1613/1981. pero el Consejo General de los Colegios Oficiales de Gestores Administrativos de España interpuso recurso contencioso-administrativo y. En consecuencia. por el que se aprobó el Reglamento de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y su Junta Central ha sido hasta octubre de 2007 la norma aplicable a los APIs (y. podía poner algo en entredicho los principios de democratización de los Colegios profesionales previstos en el artículo 36 de la Constitución: “La ley regulará las peculiaridades propias del régimen jurídico de los Colegios Profesionales y el ejercicio de las profesiones tituladas. cesión o traspaso de los bienes inmuebles a que se refieren los tres apartados anteriores”. Hasta la entrada en vigor de este Real Decreto de 2007 estaba vigente. El Decreto de 4 de diciembre de 1969. su artículo 1º sigue en vigor). como he indicado. como digo. Dicha norma reglamentaria fue parcialmente modificada por el Decreto 55/1975.

con todo rigor. la regulación de esta figura y los contratos que celebra en su cotidiana actividad pertenecen al ámbito del Derecho Privado y. además. el autor cómo son muchos los autores en la doctrina y las sentencias de los jueces que desconocen profundamente la regulación de los APIs y el ámbito jurídico en el que se desenvuelven (página 31 y siguientes del trabajo citado en nota). de medidas urgentes de liberalización en el sector inmobiliario y de transportes tramitado y aprobado como Ley 10/2003. no hay más que esta regulación administrativa de la figura24. insignia o condecoración oficiales. Cizur Menor (Navarra). Real Decreto-ley 4/2000. traje. se impondrá la pena de multa de tres a cinco meses. de 20 de mayo. Si la actividad profesional desarrollada exigiere un título oficial que acredite la capacitación necesaria y habilite legalmente para su ejercicio.Análisis de Contratos de Mediación Inmobiliaria Como señaló RODRÍGUEZ RUIZ DE VILLA. 38 . 24 RODRÍGUEZ RUIZ DE VILLA. 26 Artículo 637 CP: “El que usare pública e indebidamente uniforme. será castigado con la pena de arresto de uno a cinco fines de semana o multa de diez a treinta días”. de 23 de junio de 2000. 25 El artículo 403 CP dice: “El que ejerciere actos propios de una profesión sin poseer el correspondiente título académico expedido o reconocido en España de acuerdo con la legislación vigente. 2. se atribuyese públicamente la cualidad de profesional amparada por el título referido. LIBERALIZACIÓN DEL SECTOR Y CONSECUENCIAS PARA LOS CONSUMIDORES. El contrato de corretaje inmobiliario: los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria. incurrirá en la pena de multa de seis a doce meses. Esperemos que esta novedad normativa aunque de rango reglamentario tenga amplia difusión y sea correctamente conocida por los agentes jurídicos. de medidas urgentes de liberalización en el sector inmobiliario y de transportes. 2ª edición. se le impondrá la pena de prisión de seis meses a dos años”. y no se estuviere en posesión de dicho título. Durante la tramitación del vigente Código Penal de 1995 (LO 10/1995. 773 páginas. sin embargo. de 23 de noviembre) parecía claro que el intrusismo profesional castigado incluiría el de la intermediación inmobiliaria: son de interés al respecto los artículos 40325 y 63726 del Código Penal. Si el culpable. o se atribuyere públicamente la cualidad de profesional amparada por un título académico que no posea. Thomson-Aranzadi. Señalaba asimismo.

39 . los Colegios de API de toda España asumirán la gestión de los denominados “Puntos de Información Catastral”27. los APIs continúan ostentando un indiscutible protagonismo en el sector. Es ahora habitual encontrar en el sector denominaciones como “expertos inmobiliarios” que también se asocian. de 23 de junio de 2000. de medidas urgentes de liberalización en el sector inmobiliario y de transportes. para favorecer el acceso de los ciudadanos a la vivienda. así como para la tasación de bienes que se les encomiendan en virtud de los contratos que suscriban con sus clientes. El 22 de septiembre de 2007 se daba cuenta en la prensa escrita del importante acuerdo de colaboración firmado por el Consejo Rector de los Colegios de los APIs y la Dirección General del Catastro que facilita a éstos la obtención telemática de los datos catastrales precisos para la conclusión de las transacciones imobiliarias. La decisión se tomó con una norma dictada por razón de urgencia. aprobado por Real Decreto 801/2005. de 1 de julio [BOE núm. de 20 de mayo. desde entonces. En Zaragoza existe la “Asociación profesional de expertos inmobiliarios” que tiene suscritos algunos convenios con Unión de Consumidores de Aragón fundamentalmente para la difusión de su actividad y la 27 Noticia de Heraldo de Aragón del sábado 22 de septiembre de 2007. el Real Decreto-ley 4/2000. 166. Otro embate sufrieron estos profesionales (sobre todo. como muestra el hecho de que sean interlocutores de primer orden. asimismo. A pesar de ello. de 13 de julio]. fue tramitado y aprobado como Ley 10/2003. de medidas urgentes de liberalización en el sector inmobiliario y de transportes y después. según ellos) al crearse la Sociedad Pública de Alquiler a instancias del Ministerio de Vivienda en 2005 de conformidad con el Plan Estatal 2005-2008.Estudio Jurídico Sobre la Intermediación Inmobiliaria Sin embargo. en el año 2000 el sector fue liberalizado completamente y. como prevé la Constitución en su artículo 86. la intermediación inmobiliaria puede ser realizada por cualquier persona no colegiada ni que reúna los requisitos de los APIs establecidos en el Decreto de 1969.

8219]. se regulan ciertas conductas del API que son consideradas “infracciones muy graves” y que tienen que ver no ya con su relación con el Colegio Profesional al que pertenezcan. sino con el ejercicio de sus funciones habituales. seminarios y cursos. número 3. CONSECUENCIAS DEL INCUMPLIMIENTO DE LOS DEBERES PROFESIONALES DE LOS APIS. Son las siguientes: 28 Contratos tipo obrantes en los Archivos de la Sede de Unión de Consumidores de Aragón de Zaragoza. No obstante. Las normas contenidas en el Real Decreto vigente son de contenido eminentemente administrativo o colegial. el promotor constructor que interviene en la intermediación. Señalamos sólo las que tienen que ver con el ejercicio de sus funciones profesionales y no las que tienen que ver con conductas relacionadas con impagos de cuotas colegiales y abonos análogos. 3. las cooperativas dedicadas a procurar viviendas a sus socios que pueden ampliar su ámbito de actuación a terceros. La jurisprudencia ha venido reconociendo el derecho al cobro de la retribución correspondiente a todo intermediario inmobiliario con independencia de que sea o no API [STS de 17 de noviembre de 1999 [RJ 1999. en el artículo 41.Análisis de Contratos de Mediación Inmobiliaria realización de Jornadas. los Gestores Intermediarios de Promociones de Edificaciones (a los que alude la Sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Constitucional de 16 de enero de 1996 [RTC 1996. corredor inmobiliario. A) “Infracciones muy graves” en la conducta del API según el Real Decreto 1294/2007. 40 . así como para a confección acordada de contratos tipo que no recojan cláusulas abusivas para los consumidores y que también se someten libre y voluntariamente al arbitraje de consumo28. etc. Existe asimismo la figura del promotor-mediador que interviene en la promoción de edificaciones. 5]).

que llevará aparejada la de inhabilitación para ocupar cargos directivos por el tiempo que dure aquélla. g) Las conductas que hayan acarreado sanción administrativa en resolución firme por infracción grave de disposiciones en materia tributaria u otras previstas en la legislación especial que resulte aplicable al sector inmobiliario. c) La realización de actos de competencia desleal cuando así haya sido declarado por la Jurisdicción competente.Estudio Jurídico Sobre la Intermediación Inmobiliaria “a) La utilización en beneficio propio o de terceros. las conductas que indicadas pueden llevar aparejada una sanción como las siguientes: “a) Suspensión en la condición de colegiado por un periodo superior a seis meses e inferior a dos años. e) … [impago de cuotas al Colegio Profesional] f) … [impago de cuotas al Consejo General]. d) La negligencia inexcusable o la actuación dolosa en el desempeño de sus actividades o deberes colegiales. de información derivada de las transacciones en que intervenga. que haya ocasionado perjuicio a tercero.3 del Real Decreto 1294/2007. siempre que dicha infracción esté directamente relacionada con el ejercicio de su profesión”. de conformidad con el artículo 42. Es importante destacar que. b) Privación definitiva de la condición de colegiado. con expulsión del Colegio. b) El consentimiento a la utilización indebida por terceros de la denominación de Agente de la Propiedad Inmobiliaria por personas que carezcan de los títulos a que se refiere el artículo 1. con perjuicio para el cliente.1.b) o de los signos distintivos de colegiación. c) … [sobre impago de cuotas]” 41 .

Posible subsunción de las infracciones de consumo en la conducta de la letra g) del artículo 41. las consecuencias no son demasiado inhabilitantes para el profesional. en 42 . Aunque la denominación “infracción muy grave” y “sanción” hace pensar en un gravamen y una penalización importantes para el profesional. La reiteración permitirá la imposición de la sanción en su límite máximo”. Prescriben a los tres años según dispone el artículo 45 tanto las infracciones como las sanciones que se impongan a consecuencia de ellas (números 1 y 3). La norma fija con mucha precisión las fechas de inicio para los cómputos del tiempo: día de comisión de la infracción y fecha de la firmeza de la resolución por la que se impone la sanción. Cabe pensar si la inclusión de cláusulas abusivas en los contratos tipo y en los condicionados generales utilizados por los APIs y redactados por ellos unilateralmente a los que se adhieran sus clientes para la compraventa de vivienda. así que el API sancionado. la inmensa mayoría) este tipo de sanciones que son más bien de “honorabilidad” les afectan verdaderamente. lo cierto es que si se reflexiona algo más despacio. en la letra g) del artículo 41. B) Luces y sombras de esta regulación jurídica para el consumidor. podrá continuar ejerciendo tales funciones aunque sea al margen del Colegio Profesional de API y del título que le inviste como tal. a este respecto. si son consumidores. No hay más que pensar en que las normas de liberalización del sector provocan que no sea imprescindible ser API ni estar colegiado para realizar las funciones de intermediación inmobiliaria.3 del Real Decreto 1294/2007 tienen sin duda cabida las infracciones en materia de consumo y.3 del Real Decreto 1294/2007. las leyes de protección de consumidores de cada comunidad autónoma tienen mucho que concretar. Por lo demás. Por lo demás. es también cierto que para un API verdaderamente profesional y amante de su trabajo y de sus funciones como tal (sin duda. pueden ser consideradas infracciones grave de consumo y.Análisis de Contratos de Mediación Inmobiliaria Según el número 4 del artículo 42: “la sanción procedente en cada caso se graduará teniendo en cuenta las circunstancias del hecho y del infractor.

Thomson-Aranzadi.894 CC).g) prevé. como la gestión de negocios ajenos (artículos 1. contrato de agencia. mandato. en ocasiones utiliza para sus finalidades. 129.888 a 1.255 CC que consagra el principio de libertad contractual.709 a 1. páginas 222 y siguientes. núm. CARACTERES GENERALES.739 CC). representación.3. Similitud con otros contratos: arrendamiento de servicio. 31 Ley 12/1992. 2016]. ampara la celebración de estos contratos: “Los contratantes pueden establecer los pactos. El contrato de corretje inmobiliario: los agentes de la propiedad inmobiliaria.. ni al orden público”. de 27 de mayo. “Compraventa a través de agente inmobiliario”. 2005. de régimen jurídico del contrato de agencia (BOE núm. otras figuras contractuales típicas. 29 30 SAP de Sevilla (Sección 5ª.Estudio Jurídico Sobre la Intermediación Inmobiliaria consecuencia. 20/2006 [BIB 2006.542 y 1. 233792]. RODRÍGUEZ RUIZ DE VILLA. se estaría dando el supuesto que el 41. como el mandato (artículos 1. el contrato de mediación inmobiliaria no está expresamente regulado en las leyes. Sí existe regulación legal del contrato de agencia31. Esa falta de tipicidad no tiene problema alguno en cuanto a la facultad de celebración del contrato. 4. 2ª ed. EL CONTRATO DE MEDIACIÓN INMOBILIARIA. sencillamente la aplicación de lo dispuesto en el artículo 1. 43 . Tiene también similitudes o. de 29 de mayo). que a veces se utiliza en la mediación inmobiliaria y que tiene bastantes similitudes con la mediación. siempre que no sean contrarios a las leyes.544 CC). el arrendamiento de servicios o el de obra. cláusulas y condiciones que tengan por conveniente. de 20 de junio de 2005 [JUR 2005. A) Falta de regulación legal específica: es un contrato atípico. Aranzadi Civil. Como han señalado la jurisprudencia29 y la doctrina30. Tiene también indiscutible parecido con alguno de los denominados cuasinegocios. según las funciones a ejecutar (artículos 1. Rebolledo Varela. si hay sanción administrativa en resolución firme. a la moral.

“propuesta de contrato de compraventa de inmueble”.Análisis de Contratos de Mediación Inmobiliaria No obstante.278 a 1. “nota de encargo de venta de inmueble”. 1261)]. la litigiosidad sea abundante y una de las claras causas de ello se encuentra en las distintas interpretaciones que las partes dieron. a solicitud de devolución de cantidades entregadas a cuenta… B) Requisitos de validez. Sin embargo.280 CC y la falta de tipicidad del contrato. 44 . “documento de encargo”. hay una buena parte de ellos que tienen que ver con falta de provisión de información suficiente a la persona que hace el encargo. al emitir su consentimiento. a su respectiva declaración de voluntad. al no preverse en los contratos de mediación todos los pormenores de las relaciones jurídicas entre las partes. su falta de tipicidad y su carácter no solemne (al que aludiré en el apartado siguiente) provoca que sea muy habitual que. no parece imprescindible su redacción por escrito (aunque se encuentre alguna resolución en contra [SAP de La Coruña (Sección 4ª. la falta de documento escrito provoca problemas de prueba. Forma y prueba. “compromiso de compraventa con arras confirmatorias”. discusiones en torno a la exclusiva. muy especialmente en relación al contenido que las partes quisieron dar al contrato [STS de 5 de febrero de 1996 (RJ 1996. 1088)]. a los plazos de duración del encargo. “encargo de venta sin exclusiva”. en la jurisprudencia. Así. “recibo de señal”. “hoja de encargo”. de 8 de junio de 1999 (AC 1999. aunque es cierto que un amplio porcentaje se producen a instancias del intermediador en relación con el cobro de sus honorarios (el 90 % señala Rebolledo). Dados los criterios de libertad de forma de los artículos 1. Lo normal es que se firmen contratos por escrito para los que se utilizan diferentes denominaciones aludiendo asimismo a otros contratos atípicos: “compromiso para la venta de inmueble”. “documento de encargo con compra garantizada”. a responsabilidades por incumplimientos. “encargo de venta en exclusiva”.

si se trata de mediación inmobiliaria. como se indica en el bloque siguiente de estudio de los contratos. 45 . Se dice también que es aleatorio. señaladamente el Real Decreto 515/1989. la moral y el orden público y también otros extramuros del CC y que son los que imponen. C) Caracteres: consensual. Es atípico. finalidad que puede ser también profesional o empresarial. oneroso. Se pueden señalar algunos caracteres del contrato de mediación. pueden afectar otras normas reglamentarias. Asimismo.254 y concordantes CC) y también no formal o no solemne.280 CC en relación con la falta de requisito de documento público (escritura pública) para la transmisión de la propiedad y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. como he indicado. no formal. se ejecuta a cambio de contraprestación aunque no estén nada claros los perfiles de esta obligación. como he indicado a la vista del artículo 1.Estudio Jurídico Sobre la Intermediación Inmobiliaria A veces. cabe argumentar sobre el derecho a contraprestación del mediador. atípico. porque su éxito dependerá de circunstancias ajenas: que se produzca o no el buen fin de la intermediación. si se pueden aplicar la LGDCU y la LCGC. de 23 de junio). aunque puede tener carácter mercantil según las partes intervinientes y la finalidad de quien hace el encargo al profesional de la mediación. aunque también hay supuestos en que. por lo general. aleatorio. de 21 de abril sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas. otros contratos atípicos para la realización de sus fines.278 a 1. ni siquiera se les pone nombre. pero esa libertad contractual tiene límites: la ley. Tiene asimismo el carácter de onerosidad. No hay problema en ello. Por esto también se suele decir que es un contrato mixto. con las modificaciones introducidas por la LMPCU. Es consensual puesto que se perfecciona por el mero intercambio de consentimientos entre las partes (artículos 1. sin venta del inmueble. porque no está regulado su contenido en las leyes y además utiliza también. ello al margen de las críticas que he hecho en el capítulo primero a la interpretación dada por el TS a los artículos 1. Es un contrato de carácter civil (claramente desde la liberalización del sector por Real Decreto-ley 4/2000.255 CC.

Una idea sobre el volumen de transacciones que podemos denominar “no patológicas” nos la dan los datos económicos de la actividad inmobiliaria de viviendas. página 3 y cita como fuente los Registradores de España.900 24.889 15.Análisis de Contratos de Mediación Inmobiliaria D) Fuerte litigiosidad pero también gran volumen de negocio y transacciones.404 32 Se trata de datos publicados en Heraldo de Aragón el 30 de septiembre de 2007.803 18.927 40.082 7.153 33.277 11.629 45.669.675 28. No debe despistar la abundante litigiosidad sobre la materia.534 866.830 35. Las compraventas registradas según datos interanuales hasta el segundo trimestre de 2007 tanto en vivienda nueva como usada son los siguientes por Comunidades autónomas32: • • • • • • • • • • • • • • • • • • Andalucía Aragón Asturias Baleares Canarias Cantabria Castilla y León Castilla-La Mancha Cataluña Extremadura Galicia La Rioja Madrid Murcia Navarra País Vasco Valencia Total Nacional 176.744 92. 46 . 22.949 10.877 38. en el apartado “Economía y negocios”.875 125.591 136.

ponderación de las circunstancias… 47 . pero también notarios y registradores y personal de sus despachos) mucho más fácil. es muy posible que en muchas ocasiones esa diferente intensidad en la llegada a los juzgados y tribunales por parte de los clientes de las agencias inmobiliarias se deba. más que a una satisfacción con la intervención de los mediadores. a los indiscutibles inconvenientes que para los particulares tiene la interposición de un pleito. justo equilibrio de las contraprestaciones. además. No obstante y a mi juicio. condiciones especialmente gravosas. Esto puede significar que son muchas las transacciones que no tienen problemas para el consumidor ni para el intermediador. tiene experiencia y. ante contratos atípicos. Al estar. En ello. Aquí radica el interés de este estudio que permite mostrar otras deficiencias de los servicios de intermediación inmobiliaria que quizás con el estudio de la jurisprudencia y la doctrina no se alcanza a advertir.Estudio Jurídico Sobre la Intermediación Inmobiliaria E) Entre las transacciones satisfactorias y aquéllas tan patológicas que acaban en litigio: el tercer espacio mostrado por los contratos prerredactados por las agencias inmobiliarias. no dejar al arbitrio de una sola de las partes el cumplimiento del contrato. reciprocidad entre los derechos y deberes respectivos de las partes. la labor interpretativa debe ser particularmente intensa y acudir a los criterios y parámetros para establecer la abusividad resulta indispensable: buena fe contractual. es indudable que se encuentran en desventaja con quien actúa cotidianamente en el tráfico jurídico. proporcionalidad en las sanciones o penalizaciones previstas. Entre el mundo de las transacciones satisfactorias para todas las partes y el de las patologías tan graves que han provocado la interposición de un pleito (incluso la llegada a las Audiencias Provinciales a través del recurso de apelación frente a sentencias de primera instancia) hay un “tercer espacio” o una franja de actividad real y cotidiana de los particulares y los mediadores que el estudio de los contratos que han llegado hasta las distintas Uniones de Consumidores de España permite conocer. posiblemente. un acceso a los profesionales del derecho (señaladamente abogados y procuradores.

arras o anticipos y compromisos de las partes (casi siempre del comprador) antes de la escritura pública. Lo más habitual es que un propietario de inmueble contacte con el mediador (o éste último con el primero sin previa solicitud) y éste. a mi juicio. el vendedor) para que lo utilice. no es sino una ficción casi siempre provocada por el intermediario para garantizar que cobrará sus honorarios una vez verificada la compraventa. tras localizar a un comprador para dicho bien inmueble. A) Las partes en el contrato de intermediación inmobiliaria y personas que intervienen finalmente en la compraventa del inmueble: Vendedor-mediadorcomprador. Otra posibilidad es que el contrato de intermediación se verifique entre el mediador y una persona que quiere comprar. en el contrato de intermediación sólo son partes contractuales el que encarga una gestión determinada (casi siempre es vender el inmueble) y el mediador. ateniéndonos a la literalidad de las leyes. el mediador suele celebrar con el comprador algún contrato de solicitud de mediación para la compra que.Análisis de Contratos de Mediación Inmobiliaria 5. En el ínterin. la aplicabilidad de las normas de protección de los consumidores. además de otros de señal. sin previo interés en un inmueble concreto. 48 . Ese contrato privado en el que no suele aparecer la agencia inmobiliaria ni el intermediario de que se trate. EFECTOS DE LA ACTUACIÓN DE LOS INTERMEDIARIOS PARA EL CONSUMIDOR. Por lo general. ponga en contacto a propietario y comprador. con sus correspondientes cláusulas predispuestas que actúan en el tráfico jurídico como verdaderas cláusulas de adhesión aunque resulte discutible. suele haber sido redactado por la entidad profesional y lo pone en realidad a disposición de su cliente (casi siempre. en el intermedio de estas dos actividades. Finalmente hay casi siempre un contrato privado. como digo.

La falta de concreción legal de las obligaciones de los intermediarios inmobiliarios son otro apunte para esa falta de seguridad jurídica que. a través del Instituto Nacional de Consumo o por alguna de las Uniones de Consumidores de España (en concreto. El estudio de los contratos muestra que queda mucho camino por recorrer en la práctica para dotar de transparencia y seguridad al sector de la intermediación inmobiliaria. la de Aragón lo ha hecho). Ello entraña indudables riesgos para el consumidor. administración y Uniones de Consumidores. La misma conclusión se obtiene del estudio de la jurisprudencia de las audiencias provinciales. En mi opinión. El Heraldo de Aragón se hacía eco de esta noticia el día 22 de julio de 49 . Se ha hecho un trabajo muy importante. no es suficiente con la consideración de que una cláusula nula no tendrá efecto pues. finalmente. La I Jornada Nacional sobre las Condiciones Generales en los Contratos de Compraventa de Vivienda. influye también en el precio del producto. bien conocemos que no todo el mundo se atreve o tiene ganas de iniciar un proceso judicial aunque crea tener razón. en cuanto a la redacción de contratos tipo pactados entre partes interesadas: profesionales constructores y vendedores de vivienda. en muchas ocasiones de adhesión.Estudio Jurídico Sobre la Intermediación Inmobiliaria B) Atipicidad del contrato: riesgo para el consumidor. Como se verá en el capítulo correspondiente al estudio de los contratos tipo utilizados por las empresas intermediadoras. muchas veces impulsado por el propio Ministerio de Sanidad y Consumo. la atipicidad y falta de regulación jurídica del contrato de mediación favorece la introducción de cláusulas abusivas en los contratos. De ese modo se consigue avanzar en la seguridad del tráfico jurídico protegiendo al consumidor y también informando a los constructores y promotores de sus deberes lo que para ellos supone también una gran tranquilidad. celebradas en Zaragoza el 20 de diciembre de 2006 organizadas por la Unión de Consumidores de España y el Instituto Nacional de Consumo fueron muestra clarísima de la importancia de acordar este tipo de contratos.

a mi juicio. mostraba su satisfacción. el nuevo número 22 de la Disposición adicional primera de la Ley 26/1984 General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios alude a “los gastos de documentación y tramitación que por ley correspondan al profesional”. ¿no sería mejor que las normas exigieran documento público para la validez de los contratos de compraventa? ¿o. reproche el texto de la LMPCO que cuando alude al nuevo régimen de control de las cláusulas abusivas en la venta de vivienda libre alude al vendedor “profesional”. el contrato suelen celebrarlo dos particulares. mejor.Análisis de Contratos de Mediación Inmobiliaria 2007. a mi juicio. uno de los intervinientes en el pacto. y el Presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de Zaragoza. al final. En este sentido. al final. en especial. merece. no hay que excluir la aplicación de las normas de protección de los consumidores. no compre a un profesional sino a un particular o porque intermedia alguien que no es profesional. que el Tribunal Supremo interpretase que eso es lo que exige el Código civil? C) No debe existir desplazamiento de las normas de protección de consumidores para el comprador porque. Y uno no puede evitar preguntarse. A pesar de ello. la intermediación inmobiliaria suele empezar por la celebración de un contrato entre la persona que quiere poner en el mercado un bien para venderlo y el intermediario que se dedica habitualmente a dicha actividad pero. Como he dicho. la protección del consumidor no debería sufrir merma por este motivo. las de control de cláusulas y condiciones generales abusivas y nulas. lo cierto es que el mediador desaparece en la nebulosa como por arte de magia y su actividad se limita a cobrar los honorarios por su gestión. Mucho más la tiene UCA por lo que representa para los consumidores. Las mismas ventajas tendría una actividad parecida en relación con los contratos tipo de las agencias de intermediación. En tal caso. 50 . Tampoco tiene sentido la no aplicación de las normas de protección del consumidor porque el intermediador lo sea ocasionalmente y no se trate de alguien dedicado profesionalmente a dicha actividad. Sin embargo.

Estudio Jurídico Sobre la Intermediación Inmobiliaria Hay que tener en cuenta. pero pueden serlo si se dan los requisitos de los criterios de abusividad del artículo 10. también las de la lista negra de la Disposición adicional 1ª de la LGDCU. número 64. Entiendo que es perfectamente admisible la aplicación de las normas de protección de los consumidores para el control de cláusulas abusivas y para otros extremos en los contratos de compraventa celebrados por particulares pero que han sido puestos en contacto por un intermediario o agente inmobiliario. que utilizan comprador y vendedor. Las razones para ello son las siguientes: a) El intermediario suele aportar el contrato ya prerredactado. con la mejor doctrina. 2004. Condiciones generales de la contratación son las condiciones predispuestas en una pluralidad de contratos. por lo que se pueden considerar también contratos de adhesión. publicado en CCJC. redactadas unilateralmente por un profesional e impuestas a la contraparte que no puede negociarlas. c) La jurisprudencia ha reconocido ciertas obligaciones y responsabilidades del mediador en cuanto a la calificación jurídica del bien transmitido [STS de 2 de octubre de 1999 (RJ 1999. que cláusulas abusivas y condiciones generales de la contratación nulas por abusivas pueden serlo las que van contra las exigencias de la buena fe contractual y las que producen desequilibrio importante de las partes (artículo 10 bis LGDCU). 10 bis y la disposición adicional 1ª de la LGDCU teniendo en cuenta sus modificaciones por LMPCU 44/2006. aunque no esté incluida expresamente en el que se redacta por escrito33. 7007)]. No todas las condiciones generales de la contratación predispuestas son abusivas. 51 . b) La publicidad que el intermediador ha podido hacer en relación al inmueble vendido debe integrarse al contrato. en su comentario a la STS de 3 de junio de 2003. 33 Son dos razones apuntadas para la misma conclusión por SALANOVA VILLANUEVA. un contrato tipo.

bien de consumo por excelencia. a mi juicio el artículo 1 de la LGDCU en ningún momento somete la aplicación de las normas de protección de consumidores a la necesidad de que el vendedor o transmitente sea profesional. ordinario y generalizado”. incluye en el Anexo I. g) Hoy creo que hay que preguntarse si entre esos límites a la autonomía de la voluntad de los particulares del artículo 1.Análisis de Contratos de Mediación Inmobiliaria d) Esta razón. el artículo 2. en el número 18. de 10 de julio de garantía en la venta de bienes de consumo34.255 CC. ley. por el que se actualizan los catálogos de productos y servicios a efectos de lo dispuesto en la LGDCU y normas concordantes. Alguno de los preceptos evidentemente no se pueden aplicar al inmueble vivienda (sobre todo. Lo único que exige es que el consumidor sea eso: consumidor final. moral y orden público. también a los efectos del artículo 11. No creo que la falta de pago de IVA en el precio de las operaciones de venta de vivienda libre entre particulares deba llevar necesariamente y en todos los supuestos al desplazamiento de las normas sobre protección de los consumidores.2 LGDCU establece: “Los derechos de los consumidores y usuarios serán protegidos prioritariamente cuando guarden relación directa con productos o servicios de uso o consumo común. y en la interpretación de su alcance (artículo 3 CC) no ha de tomarse en consideración el 34 BOE de 11 de julio de 2003. para el inmueble que tenga la consideración de vivienda. 1. En concreto. 52 . al menos. Pero no cabe duda de que el poder ejecutivo ha querido dotar de protecciones específicas a la vivienda. los que tienen que ver con los documentos de garantía) y otros han sido derogados.1 de la LGDCU y en el Anexo II. 2 y 3 de la Ley de Ordenación del Comercio Minorista. entre los productos no alimenticios.2 y 5 de la LGDCU y 12. El Real Decreto 1507/2000. e) El mediador suele cobrar sus honorarios al comprador: ¿no se deriva para él ninguna responsabilidad como contraprestación al pago de dichos servicios? f) Por lo demás. de 1 de septiembre.2 y 20.B). en concreto por la Ley 23/2003. la vivienda a los efectos del artículo 2.

Los honorarios del profesional. 15944). de 7 de septiembre de 2006 (JUR 2006. de 15 de octubre de 2005 (JUR 20005. Como en casi todos los puntos del contrato de mediación.158 y 1. de 13 de septiembre de 2005 (JUR 2005. de 4 de julio de 2006 (JUR 2006. Es curioso que no sean muy habituales planteamientos sobre la posición jurídica del solvens (el comprador) y el régimen jurídico de los artículos 1. de Zaragoza (Sección 2ª). El único efecto de la intermediación para el comprador es el encarecimiento del producto. D) Encarecimiento del “producto final vivienda”. 53 . Si el comprador no es parte en el contrato de mediación. se encuentra en las SSAAPP de Madrid (Sección 19ª) de 4 de noviembre de 2005 (JUR 2006. Estaríamos en el ámbito del artículo 1. hay jurisprudencia contradictoria al respecto: una tendencia jurisprudencial que rechaza reclamaciones contra el comprador. de Cantabria (Sección 4ª). 262150). 257873). no se encuentra razón para su obligación de pago de los honorarios consecuencia de la gestión. 216383).Estudio Jurídico Sobre la Intermediación Inmobiliaria contexto (en una realidad social clara) que suponen las normas sobre buena fe y justo equilibrio de las contraprestaciones que establecen con mayor precisión que el CC las normas de consumo. de Madrid (Sección 11ª). a) ¿Quién debe pagarlos? ¿Por qué los suele pagar el comprador si él no hizo el encargo de venta? ¿Por qué tiene que pagar una intermediación que no ha solicitado y cuyo importe no ha podido discutir con la otra parte contractual? Por lo general. el comprador es el que termina abonando el importe de los honorarios correspondientes al mediador.159 CC sobre pago de deuda ajena y derechos de subrogación. no recibe asesoramiento alguno por parte del mediador. en casi todas las ocasiones. de Las Palmas (Sección 5ª). no pudo discutir el precio y. 258367).257 CC y la eficacia sólo inter partes de los contratos. se trata de una persona que no hizo el encargo. Sin embargo.

cuando se haya perfeccionado la compraventa interesada. 140719) y Málaga. por figurar en ella una cláusula en tal sentido de forma sorpresiva para el firmante. Es un ámbito. hay otra tendencia jurisprudencial que entiende que ambas partes se benefician de la mediación: SSTS de 20 de noviembre de 1984 [RJ 1984.6 CC (en el mismo sentido dos de AAPP: Sevilla. 13021). 5619] y de 11 de febrero de 1991 [RJ 1991. salvo claro pacto en contra expreso. la asunción de la obligación de pago del comprador mediante la firma de una “hoja de visita”. caso de la SAP Murcia. 156785). de 9 de mayo de 2005 (JUR 2005. pues. en el que a veces se ha considerado que tiene ámbito de aplicación la costumbre de la plaza o del lugar o del Colegio Profesional que pueda radicar: caso de la SAP de Asturias (Sección 1ª). 1193] que. 195185) considera abusiva y. además. Sección 6ª de 15 diciembre 2005 (JUR 2005. la SAP de Burgos (Sección 5ª). casi siempre. No parece razonable que se devenguen los honorarios si no hubo verdadera actividad de mediación. b) ¿En qué momento se empiezan a devengar los honorarios? A mi juicio. cabe considerar jurisprudencia a los efectos del artículo 1. los honorarios sólo se devengarán cuando se haya consumado totalmente en encargo encomendado. 54 . nula. por tanto. Sección 5ª de 24 de noviembre de 2003 (JUR 2004. al ser dos. de 23 de junio de 2006 (JUR 2006. de 13 de julio de 2006 (JUR 2006.Análisis de Contratos de Mediación Inmobiliaria En cambio. Cosa distinta es que sea el propio comprador el que encargue la comisión (por ejemplo. 266173). Para lo que nos interesa. Sección 1ª. Incluso se encuentran sentencias contradictorias sobre si se ha de considerar que la simple visita al inmueble objeto de venta en varias ocasiones es suficiente actividad de mediación y lo suficientemente intensa para devengar derecho a honorarios. 220162) o de la SAP Granada (Sección 3ª) de 10 de mayo de 2005 (JUR 2005.

de 25 de febrero de 2004 [JUR 2004. de mantenimiento de oficinas y establecimientos abiertos al público en general. Me refiero a las siguientes: a) Tasación de los inmuebles. Esas actividades también se ejecutan por los otros profesionales de la intermediación distintos de los APIs. b) Captación de clientela a través de anuncios publicitarios. los más elementales principios de buena fe exigen que la mediadora profesional haga constar este extremo en el contrato a efectos de su obligatoriedad para las partes especificando claramente los pormenores de dicha obligación. c) ¿Qué conceptos están incluidos? ¿También la tasación del inmueble? No se suelen encontrar en los contratos redactados por los mediadores inmobiliarios referencias expresas a las diferentes partidas incluidas dentro de la intermediación y del concepto final y completo de honorarios o comisión que aplican a los clientes. Sección 14ª. de 10 de noviembre de 2004 [JUR 2005. 241066).Estudio Jurídico Sobre la Intermediación Inmobiliaria Argumentos para la respuesta afirmativa se encuentran en las SSAP de Madrid. Sección 18ª. 249855] y para la negativa. la de AP Baleares (Sección 4ª). 55 . 6829]. 314151 o la de Barcelona. la primera actividad que con el propietario verifica el mediador. En mi opinión. normalmente. Ya he indicado que el Real Decreto 1294/2007 regulador de aspectos profesionales de los APIs ha declarado vigente el artículo 1º del Decreto de 1969 en el que recogen varias funciones para los APIs además de la actividad por excelencia. en SAP Madrid. de 13 de octubre de 2004 (JUR 2004. Sección 19ª. de 5 de abril de 2006 (JUR 2006. la de mediación en la compraventa de inmuebles a través de la puesta en contacto a vendedores y compradores para la consumación de contratos de transmisión de bienes inmuebles.

ayuda e intermediación para la obtención de financiación para la compra de los inmuebles con entidades de crédito. urbano.288 CC: “la interpretación de las cláusulas oscuras de un contrato no deberá favorecer a la parte que hubiese ocasionado la oscuridad”). Hoy abundan en el mercado agencias organizadas mediante franquicias que ofrecen “un todo” a los clientes: piso. tan heterogéneas entre sí. termina siendo su patrimonio el que los soporta. de protección oficial. refundición de sus otras deudas personales… En mi opinión. Tampoco encuentro razonable que acabe sufragando todas esas partidas. libre…). Buena fe y justo equilibrio entre las contraprestaciones me parecen indispensables para valorar estas obligaciones. Para el recurso a las acciones de enriquecimiento sin causa (que.Análisis de Contratos de Mediación Inmobiliaria c) Asesoría jurídica en la redacción de contratos para la perfección de los contratos de compraventa y en torno a los distintos regímenes jurídicos aplicables a cada tipo de inmueble (rústico. consejo acerca de la notaría y la gestoría a elegir para la tramitación de documentos públicos futuros… d) Incluso. La falta de precisión en cuanto a las diferentes partidas de los honorarios (aunque no se indiquen expresamente por separado) suponen oscuridad en cuanto a los derechos y deberes contractuales y no me parece que deban favorecer a quien haya creado tal oscuridad (artículo 1. que normalmente no es la parte contractual a la que benefician y reportan beneficio. el comprador. la misma persona. me consta. es una acción subsidiaria y que no debe ser cajón de sastre de toda reclamación judicial) me parece encontrar buenos argumentos en estas actividades y veo clara la correlación entre el enriquecimiento del vendedor y el correlativo empobrecimiento del comprador que tiene pocas posibilidades de eludir el pago de tales honorarios porque. carece de sentido que dichas partidas no estén debidamente especificadas en los contratos tipo de las mediadoras. sea como parte del precio o por otro concepto. préstamo hipotecario. al final. 56 .

La jurisprudencia de las AAPP es abundantísima en torno a este punto y de lo más variada. Normalmente. por ejemplo. se trata de un elemento que puede fijarse libremente. se recoge en el contrato la cuantía de los honorarios que suelen obedecer a un porcentaje del precio del inmueble. como las demás condiciones del contrato de mediación (artículo 1. la moderación judicial de cláusulas contractuales abusivas cuando. casi siempre. En realidad. los contratos tipo prerredactados por las agencias inmobiliarias aluden a su inclusión o no. si los hay. son otros criterios de referencia de las sentencias judiciales. aunque quizás pueden extraerse algunos puntos de apoyo para el intérprete. el precio de los honorarios es contrario al justo equilibrio de las contraprestaciones. y es razonable.255 CC) aunque existen tarifas oficiales de algunos colegios profesionales y tienen especial ámbito en la peritación judicial de los APIs. de 5 de mayo de 2006 [AC 2006. de 20 de octubre de 2003. 862]. Destacan por su protección a los particulares frente a conductas abusivas del profesional mediador las SSAAPP de Zaragoza (Sección 4ª) de 25 de mayo de 2006 (JUR 2006. La sentencia ofrece datos interesantes sobre la obligación de exposición al público que suelen exigir las leyes de protección de los consumidores de las Comunidades Autónomas. 57 . e) Necesidad de exposición al público de los precios de intermediación de las inmobiliarias: la Sentencia del Juzgado de lo contencioso-administrativo número 23 de Madrid. Los usos de la plaza.Estudio Jurídico Sobre la Intermediación Inmobiliaria d) ¿Qué tarifas se aplican? Normas para aplicar: usos de la plaza y criterios de los Colegios Profesionales. Hay sentencias contradictorias sobre si ha de entenderse o no incluido el IVA pero. Hay resoluciones judiciales que admiten. 187689) y la de Santa Cruz de Tenerife (Sección 4ª).

es indispensable que conste expresamente o que sea absolutamente claro que las partes pretendieron establecerlo. En principio. Supondría impedir al vendedor negociar por sí mismo directamente la venta. resulta igualmente de aplicación al precio de los servicios de intermediación de las inmobiliarias. con carácter general. en cualquier caso. de 17 de julio. pero no podría dar encargo a otro profesional para la misma gestión. 58 . la agencia recurre ante el contencioso-administrativo y el Juzgado entiende que la normativa de protección de los consumidores que. Sobre este pacto se han señalado las posibles objeciones consecuencia de la Ley de Defensa de la Competencia 16/1089. para que exista pacto de exclusiva. Uno se refiere al pacto de exclusividad que tendría como consecuencia la contratación a un único profesional agente intermediador con exclusión de otros profesionales en la gestión de la venta del inmueble. se aplica a los precios de todos los productos. Su consecuencia sería que.Análisis de Contratos de Mediación Inmobiliaria El caso enjuiciado tiene su origen en la imposición de una sanción por no exponer los precios ni facilitarlos la intermediadora inmobiliaria a la inspección de consumo por considerar que “el precio de intermediación es confidencial y los servicios de inspección no tienen derecho a requerirlo”. en consecuencia. Pero antes hay que aclarar que en relación con los pactos de exclusiva se han señalado dos sentidos para entender cómo se aplica. Impuesta sanción. E) Los pactos de exclusiva. la información sobre el precio total de la vivienda debe incluir relación de todos los servicios ofertados y el precio de cada uno de ellos. el propietario podría vender por sí mismo el bien. Otra acepción o posible significado del pacto de exclusiva es que sólo la agencia contratada puede vender el bien inmueble.

deben interpretarse de modo restrictivo. cuyo artículo 28 establecía numerosas obligaciones de todo tipo como “la realización de las operaciones con toda eficacia. La SAP de Barcelona (Sección 1ª) de 5 de abril de 2005 [JUR 2005. más drástica y que realmente sólo provoca. según interpretación habitual de las entidades mediadoras. nota 2] sino de la actividad concreta de intermediación. es una típica cláusula que acompaña a la de exclusiva. página 411. a ciertas personas (clientes de la agencia y sus familiares.. El contrato de corretaje…. En ocasiones. alejada físicamente de la que se ocupa de la eventual exclusiva. cit. se llega a incluir una cláusula. Durante la vigencia del Decreto 3248/1969. en la que se añade un año más de tiempo de duración del pacto e incluso con referencia a que la venta de por vida. se dice en algún caso) es supuesto de devengo de los honorarios a favor de la agencia intermediadora. que el propietario tiene que abonar sus honorarios se venda por quien se venda y haya o no intermediación verdadera de la agencia contratada. como indicaré. Muy especialmente aludía la Sentencia a lo que. 114941] entendió que este tipo de cláusulas. honorabilidad. reserva y legalidad” ha sido generalmente admitido que el API no era civilmente responsable [SAP Oviedo de 17 de noviembre de 1995: citada por Rodríguez Ruiz de Villa. me refiero a la de prórroga del plazo fijado para la exclusiva. Me parece evidente que entre el abuso de quien se aprovecha de una correcta y favorable gestión ajena que además encomendó y la tiranía de ser acreedor de un porcentaje del precio de venta incluso sin realización de actividad alguna por el mero hecho de haber firmado un contrato de encargo o de mediación para la venta existe un claro punto intermedio. F) Responsabilidad del agente inmobiliario. 59 . presenta más problemas interpretativos a la vista de la jurisprudencia recaída sobre el particular. como veremos en el capítulo siguiente.Estudio Jurídico Sobre la Intermediación Inmobiliaria Esta condición. por las claras restricciones que imponen al derecho de propiedad.

el mediador sólo pone en contacto a vendedor y comprador y después desaparece (tras cobrar sus honorarios) y de las eventuales vicisitudes en relación con el contrato de compraventa y sus consecuencias. A mi juicio. esto no es del todo así y. Ni siquiera el notario y la información registral garantizan plenamente la transmisión exitosa para el comprador. Por lo general.Análisis de Contratos de Mediación Inmobiliaria Es habitual encontrar referencias a la contratación de pólizas de responsabilidad civil por los Colegios Profesionales (como el de Asturias) por las responsabilidades en que puedan incurrir en sus relaciones con terceros. Pero lo cierto es que no ofrece mayores garantías ni mayor seguridad jurídica en relación con el inmueble transmitido. y como he mantenido. Basta echar un vistazo a la revista on-line del Colegio Notarial de Madrid “El notario del siglo XXI” y se podrá ver la crítica que el redactor hace al contenido de la sentencia del Juzgado de Primera Instancia de Talavera de la Reina de 21 de febrero de 2006 que considera responsable al registrador de la propiedad por el daños causado a consecuencia de información registral defectuosa al amparo del artículo 354 del Reglamento Hipotecario en un asunto.htm (consultado el día 29/10/2007)]. nada tiene que responder. no sería tan fácil que se diera por las previsiones de la Ley 24/2005 que alude a la red telemática de Notarios y Registradores y permite la información registral continuada sobre fincas inscritas. [http://www.apiasturias. lo más importante.com/porqueapi. no debe ser así en lo sucesivo. Al hilo de esta afirmación se puede plantear una pregunta bastante elemental: ¿por qué tiene que pagar el comprador los honorarios al mediador si ni siquiera dota de mayor seguridad jurídica a la transmisión del bien? 60 . que como bien se indica.

Estudio Jurídico Sobre la Intermediación Inmobiliaria Hay jurisprudencia que admite la responsabilidad del mediador por deficiencias en la información suministrada. 7007]: el agente no informó al vendedor sobre las peculiaridades inherentes a la enajenación de viviendas de protección oficial. multas administrativas y una transacción final con los compradores. siendo el precio estipulado en el contrato superior al legal. petición que el TS acogió. 61 . Un ejemplo se encuentra en la STS de 2 de octubre de 1999 [RJ 1999. lo que provocó una serie de denuncias ante el Instituto de la Vivienda. se demandó al agente la devolución de los honorarios y el resarcimiento de daños y perjuicios mediante indemnización.

ESTUDIO DE LOS CONTRATOS UTILIZADOS HABITUALMENTE EN LA INTERMEDIACIÓN INMOBILIARIA 62 .Análisis de Contratos de Mediación Inmobiliaria III.

  .

no se recogen los nombres ni identificaciones personales de los particulares que los han suscrito ni de las agencias en concreto. la mayor parte de ellas son firmas comerciales de todos conocidas pues ofrecen sus servicios en televisión y periódicos de ámbito nacional y local. El estudio que se presenta toma en consideración un total de algo más de cincuenta contratos verdaderamente celebrados entre particulares con agencias inmobiliarias. Se trata de contratos verdaderamente celebrados en la práctica por los particulares. Han llegado a poder de las diferentes Uniones de Consumidores de España fundamentalmente por dos vías: a) A través de consultas. Por evidentes razones. dado que las conductas se repiten y reiteran sistemáticamente. Destaco algunos datos relevantes en cuanto a este cuerpo de contratos objeto de análisis: 1. Muchas de ellas son franquicias de ámbito supranacional. quejas y denuncias de sus asociados que han consentido libremente en la entrega de dicha documentación y han impulsado la elaboración de su estudio y 64 . 3. incluso. más allá de la Unión Europea.Análisis de Contratos de Mediación Inmobiliaria 1. Esos cincuenta concretos estudiados representan un volumen total mucho más amplio en número de contratos pues. “ESTUDIO DE CAMPO” SOBRE UN CUERPO DE CONTRATOS CELEBRADOS EN LA INTERMEDIACIÓN INMOBILIARIA. MATERIALES Y SELECCIÓN. se han hecho una preselección tomando “contratos muestra” que recogen la “tipificación” y “cuerpo de cláusulas” habitual en dichos actos y negocios jurídicos. 2. de los hechos y se pueden encontrar en las agencias inmobiliarias hoy mismo. pertenecen al ámbito de la vida real. ADVERTENCIA PREVIA.

siempre que no sean contrarios a las leyes. 65 . Según el artículo 1. a pesar del desarrollo de competencias de las Comunidades Autónomas en materia de protección al consumidor y de que. 4. se ha verificado también que. Hay otros artículos de interés y concordantes sobre la cuestión en el Código civil.255 del Código civil. “los contratantes pueden establecer los pactos. La condición de no hacer una cosa imposible se tiene por no puesta”. LOS CONTRATOS QUE HABITUALMENTE SE UTILIZAN EN EL TRÁFICO INMOBILIARIO POR LOS INTERMEDIARIOS: LIBERTAD DE CONTRATACIÓN Y LÍMITES. no se precisa en cada contrato (aunque se dispone de dicha información) su procedencia territorial dado que. 2. las contrarias a las buenas costumbres y las prohibidas por la ley anularán la obligación que de ellas dependa. Es un estudio de ámbito nacional.116 CC que dice que “las condiciones imposibles. lo que propicia la red de Uniones de Consumidores de la UCE. Con todo. En el Derecho español rige la libertad de contratación.III CC “pueden ser igualmente objeto de contrato todos los servicios que no sean contrarios a las leyes o a las buenas costumbres”. * El artículo 1. * El artículo 1. en efecto. cláusulas y condiciones que tengan por conveniente.Estudio Jurídico Sobre la Intermediación Inmobiliaria b) En ocasiones. a través de las propias agencias inmobiliarias que. no hay diferencias sustanciales entre los contratos que se celebran habitualmente en unas y otras. con evidente buena fe y buena intención. de diferentes Comunidades Autónomas. pretenden conocer si sus actuaciones cotidianas en el tráfico inmobiliario se ajustan a Derecho.271. Son por ello. por ejemplo. a la moral. ni al orden público”. en la previa selección de los contratos. se han ido promulgando leyes autonómicas de protección a los consumidores y usuarios diferentes en todas ellas.

de Medidas Fiscales. — Por la Ley 24/2001. “las convenciones ilícitas no producen obligación ni acción. aunque recaigan sobre operaciones de comercio”. de 28 de octubre.289 “Cuando absolutamente fuere imposible resolver las dudas por las reglas establecidas en los artículos precedentes. de suerte que no pueda venirse en conocimiento de cuál fue la intención o voluntad de los contratantes. 157. apartados 2. de 14 d abril) ha tenido varias modificaciones desde su promulgación: — Por la Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000 que derogó sus artículos 9. se resolverán a favor de la menor transmisión de derechos e intereses. de 31 de diciembre. 18 y 20 y dio nueva redacción al artículo 12. de transposición al ordenamiento jurídico español de diversas directivas comunitarias en materia de protección de los intereses de los consumidores y usurarios (BOE núm. Es materia que rige en otras disciplinas. Administrativas y del Orden Social (BOE núm.275 “los contratos sin causa. 15. el contrato será nulo”. 89. apartado 3 y los 14. de 27 de diciembre. no producen efecto alguno. la duda se resolverá a favor de la mayor reciprocidad de intereses. de 13 de abril. y éste fuere gratuito. si aquéllas recaen sobre circunstancias accidentales del contrato. del Consejo de la Comunidad 35 Esta Ley 7/1998 (BOE núm. de 2 de julko de 2002). sobre condiciones generales de la contratación35 que transpuso la Directiva 93/13/CEE. — Por la Ley 39/2002. 1245.Análisis de Contratos de Mediación Inmobiliaria * El artículo 1. * El artículo 1. 3 y 4 pasaron a ser los 3. Si el contrato fuere oneroso. de 24 de mayo y en BOE núm. 313. Al margen de la regulación codicilar (en los Códigos civil y de comercio) de la materia. Es ilícita la causa cuando se opone a las leyes o a la moral”. 66 . como en Derecho mercantil. que añadió el apartado 2 al artículo 5 con lo que los anteriores apartados 2. o con causa ilícita.288 CC “la interpretación de las cláusulas oscuras de un contrato no deberá favorecer a la parte que hubiese ocasionado la oscuridad”. 3 y 4. 259. según el artículo 53 del Código de comercio. 4 y 5. la Ley 7/1998.272 CC: “no podrán ser objeto de contrato las cosas o servicios imposibles. * El artículo 1. Si las dudas de cuya resolución se trata en este artículo recayesen sobre el objeto principal del contrato. el 1. de 29 de octubre) que dio nueva redacción a los artículos 16 y 19 de la Ley. correcciones de errores en BOE núm.

a los de constitución de sociedades. es posible la aplicación de las normas de protección de consumidores para valorar la legalidad y falta de abusividad de los contenidos de los contratos celebrados entre mediadores y consumidores. establece regulación importante sobre cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores y regula también las condiciones generales de la contratación. a los que se adhiere el comprador y. sino también en el supuesto de contratos prerredactados por las intermediadoras. todos los intermediados por la agencia inmobiliaria de que se trate.Estudio Jurídico Sobre la Intermediación Inmobiliaria Europea de 5 de abril de 1993 y que es clave y completa y complementa la Ley 26/1984 general para la defensa de los consumidores y usuarios. — Por la Ley 44/2006. por lo general. Interesa asimismo para este estudio lo dispuesto en la LCGC (especialmente. a los que regulan relaciones familiares y a los contratos sucesorios. a los de trabajo. párrafo segundo y 6. A mi modo de ver. No se aplica a los contratos administrativos. 312. de 30 de diciembre) que ha dado nueva redacción a los artículos 3. he defendido en el capítulo II su aplicabilidad que me parece también indiscutible cuando estemos. apartado 2. Ambas normas con las modificaciones introducidas por LMPCU. En cuanto a la aplicación del mismo baremo para la valoración de los contratos de compraventa que finalmente celebran los dos particulares puestos en contacto por la agencia inmobiliaria. de 29 de diciembre. no sólo en el caso de ostentar la condición de representante y mandatario en toda la actuación de alguna de las partes. cuyas cláusulas no puede negociar (“lo toma o lo deja”) y que se utilizan en una pluralidad de contratos. su artículo 8) y en la LGDCU (artículos 10 y 10 bis y la lista de la disposición adicional primera). de mejora de la protección de los consumidores y usuarios (BOE núm. Este estudio conoce las tesis de quienes defienden que sólo cuando estemos ante contratos celebrados por un consumidor final y un profesional podremos seguir el baremo de ilicitud que utiliza las normas de consumo. 67 .

Aranzadi. Por eso interesa. al menos en sus propios términos. aunque hayan contactado a través de una agencia de intermediación inmobiliaria y aunque haya sido ésta la que ha facilitado los formularios contractuales suscritos después por comprador y vendedor. es decir. que no es una sentencia. por ejemplo. y teniendo en cuenta sus finalidades (positivas para agencias mediadoras en el tráfico inmobiliario y para quienes intervienen como consumidores) parece oportuno tomar como referencia los criterios de abusividad de normas de consumo (sobre todo de la LGDCU y de la LCGC tras sus reformas por LMPCU 44/2006 y la LGP y la LDC) además de los generales del Código civil y el Código de comercio. “Invalidez e ineficacia de los contratos con consumidores”. firmados finalmente por particulares (dos consumidores. Ponencia en el Coloquio sobre Invalidez e ineficacia de los actos jurídicos. los mecanismos de protección adicional y específicos que establecen las leyes de consumo quedan desplazados y no pueden aplicarse. 2007. hay que plantear la procedencia de la aplicación de los criterios de control de abusividad de cláusulas contractuales cuando los contratos son celebrados. Con todo. Además. está planteado en nuestra doctrina y jurisprudencia que el control abstracto de las cláusulas contractuales puede utilizarse no sólo para enjuiciar y valorar la abusividad de cláusulas de contratos de consumo. los celebrados entre empresarios [CARRASCO PERERA. tenga o no mandato expreso. también la “otra cara de la moneda”. a mi juicio. representatividad expresa y completa del vendedor. estamos ante un contrato en el que las dos partes contractuales son particulares. en definitiva) pero en la relación contractual se ha dado la misma “adhesión” y “predisposición de cláusulas” y la intermediación de un profesional que actúa habitualmente en el mercado con esa finalidad.Análisis de Contratos de Mediación Inmobiliaria Entienden que si. Dadas las características de este trabajo. sino también de otros como por ejemplo. y SAP Madrid 29 de marzo de 2006]. 68 . la tesis contraria (que en este estudio se defiende) también tiene partidarios.

“recibo de señal”.281 CC) pero. “contratos de señal para la reserva de un piso en alquiler”. FORMAS CONTRACTUALES Y DENOMINACIONES EN LOS CONTRATOS ANALIZADOS. La denominación. “contratos de arras o señal”. 69 . las más habituales son las siguientes: a) Para la relación entre vendedor o propietario y agencia intermediadora: “encargo de venta”. Dejé explicado que la falta de tipificación del contrato de mediación inmobiliaria y el principio de libertad contractual son la causa de la utilización en el mercado de diferentes formas contractuales en las que. “contrato de opción de compra”. no está clara cuál ha sido la verdadera intención de las partes. “compromiso de compraventa con arras confirmatorias”.282 CC) demuestran que la verdadera intención de los contratantes no sólo es diferente a la expresada en el contrato sino que está incluso enmascarada. “promesa de compra”. a veces. ofrece pocas pistas. aunque también se deduce que no siempre es idéntica la finalidad que perseguían los particulares al celebrarlos. por sí sola. b) Para la relación entre comprador y agencia intermediadora: “compromiso de compra”. “documento de encargo”. “encargo de venta sin exclusiva”. En concreto. Para el alquiler. son bastantes las ocasiones en que los actos coetáneos y posteriores al contrato (criterios del artículo 1. “documento de encargo con compra garantizada”. “documento de compromiso para la venta de inmueble”. Para el alquiler. La verdadera intención de los contratantes debe primar sobre los términos y la denominación de los contratos (artículo 1. ni siquiera la de la agencia mediadora aunque sea un profesional habitual. ¿SON CONTRATOS O PRECONTRATOS? LA VERDADERA INTENCIÓN DE LOS PARTICULARES Y LO QUE DICEN LOS CONTRATOS. En los que hemos podido estudiar hay figuras contractuales cuya denominación se repite insistentemente.Estudio Jurídico Sobre la Intermediación Inmobiliaria 3. “encargo de venta en exclusiva”. “mandato de compra”. “propuesta de contrato de compraventa de inmueble”. “nota de encargo de venta de inmueble”. “contratos de encargo de alquiler de vivienda”.

cómo. quedarán sometidas a las prescripciones de ésta” (artículo 10. conforme a la LCGC. página 384.281 a 1. en caso de duda sobre el sentido de una cláusula prevalecerá la interpretación más favorable para el consumidor”. ANÁLISIS DE LOS FORMULARIOS CONTRACTUALES UTILIZADOS EN LA PRÁCTICA. La opinión más atendible me parece la que parte de que “para la solución al problema hay que partir de la realidad vivida que muestra. Elementos de Derecho Civil. No queda más remedio.281 y siguientes del CC. 36 LACRUZ BERDEJO y sus discípulos. 2007. en la práctica no todos los precontratos responden a un mismo propósito y voluntad de las partes”36. Aparte.Análisis de Contratos de Mediación Inmobiliaria En ocasiones parecen lo que la doctrina y jurisprudencia vienen considerando “precontrato” una figura cuyos perfiles tampoco son claros en nuestro derecho y hay distintas opiniones al respecto.3 LGDCU). tomo II. el artículo 10 de la LGDCU establece medidas adicionales y su número 2 (tal como ha quedado redactado después de la reforma por Ley 44/2006 MPCU) dice que “cuando se ejerciten acciones individuales. Si se puede aplicar la normativa de protección al consumidor. Dykinson. 70 .289 del Código civil establecen los criterios de interpretación de los contratos. Aquí plantearemos antes nuestra opinión sobre los contratos realmente celebrados. aunque la mayoritaria dice que el precontrato viene a ser una fase del “iter”. que acudir a los criterios interpretativos de los artículo 1. en cada caso. pero ello se hace en el Juzgado. Esto es lo que puede constatarse del estudio de los contratos que se presenta en el apartado siguiente. 4. volumen primero. TEXTO Y COMENTARIO SOBRE SU FALTA DE ADECUACIÓN A LAS LEYES Y LOS RIESGOS QUE ENTRAÑAN PARA EL CONSUMIDOR. del camino contractual. revisa Rivero Hernández. Los artículos 1. “si las cláusulas tienen el carácter de condiciones generales.

Estudio Jurídico Sobre la Intermediación Inmobiliaria Esta variedad de disposiciones legales se tiene en cuenta para valorar los contratos que. No obstante. son habitualmente celebrados en el tráfico habitual de la intermediación inmobiliaria. Se ha constatado además que se trata de contratos prerredactados y predispuestos (artículo 2. en último apartado. es decir. en algún caso. 71 . si bien no suelen estar tipificados en las leyes.1 LCGC) por la mediadora inmobiliaria y además contratos de adhesión que. También se incluyen algunas referencias al final a contratos de compraventa con inmobiliarias y. En este apartado se incluye algún supuesto de contrato de compraventa celebrado entre intermediario y vendedor o entre intermediario y comprador porque el intermediario asume completamente la posición jurídica de comprador o vendedor en cada caso. se trata de arrendamiento de inmueble. lo que se advertirá) e intermediarios inmobiliarios. haremos tres grupos: A) Contratos celebrados entre vendedores (o quienes quieren poner en el mercado su inmueble) e intermediarios inmobiliarios. se constata que casi siempre se mezclan con ellos cláusulas y condiciones que aluden a la compraventa que se celebrará y que sólo debería ser el resultado final de dicha mediación. casi nunca el consumidor ha podido negociar. a ciertos formularios y borradores de escrituras públicas notariales. contratos tipo celebrados para la intermeciación. Para analizar las diferentes formas contractuales de los formularios utilizados por las agencias mediadoras. B) Contratos celebrados entre compradores (los adquirentes de los bienes son casi siempre por compra aunque. Objeto de este trabajo son más claramente los dos primeros grupos. C) Contratos de compraventa celebrado entre los dos particulares (vendedor y comprador) que han contactado a través de un intermediario inmobiliario y que han utilizado y firmado los contratos previamente redactados por el intermediario.

promotoras y otros profesionales que realicen actividades análogas. Les afectan las mismas normas jurídicas sobre control de legalidad y de cláusulas abusivas que a los contratos prerredactados por las constructoras y promotoras en la compraventa de inmuebles. celebrada el 20 de diciembre de 2006 y en la que tuve el honor de intervenir como ponente para presentar en público el estudio que había sido redactado por escrito por CAROLINA GRACIA LABARTA. Puesto que la Unión de Consumidores de España ha aportado para este estudio jurídico varios contratos que entran dentro de esta variada tipología. además de los de intermediación en sentido estricto. En cualquier caso.Análisis de Contratos de Mediación Inmobiliaria En el grupo C) se incluye el estudio de contratos de compraventa en los que la mediadora asume íntegramente la posición jurídica de comprador o vendedor según los casos. En ellos la actividad de mediación inmobiliaria queda más al margen (aunque puede resultar también de interés) y viene a ser otro contrato. los controles de legalidad y de abusividad son prácticamente idénticos que los que procede aplicar a los contratos prerredactados y de adhesión de compraventa de las constructoras. Sus conclusiones se presentaron en Zaragoza en la I Jornada Nacional sobre condiciones generales en los contratos de compraventa de vivienda. El estudio se presentaba apenas unos días antes de la publicación en el BOE y posterior entrada en vigor de la Ley de Mejora en la Protección de los Consumidores y Usuarios 44/2006. Sobre esta materia hay un estudio de la Unión de Consumidores de Aragón y subvencionado por el Instituto Nacional de Consumo redactado a finales de 2006 titulado “Análisis de las condiciones generales utilizadas con los consumidores en relación con los contratos de compraventa de viviendas”. se hace un análisis de dichos contratos en el apartado C) haciendo especial hincapié al estudio de las posibles “cláusulas abusivas en la compraventa” que contienen. 72 . El análisis de estos otros contratos de compraventa es complemento del Estudio al que aludo pero tiene un interés añadido porque muchos de esos contratos se han celebrado después de entrar en vigor las medidas adicionales de protección de los consumidores en la compraventa de vivienda de la Ley 44/2006.

73 . Denominación y contenido del contrato: “Documento de compromiso para la venta de inmueble”37. Vendedor: empresa profesional de intermediación inmobiliaria domiciliada en Zaragoza. Como he indicado. para la finalidad de poner en el mercado un bien inmueble por parte de su propietario (o al menos de quien tiene facultades para venderlo) se encuentran diferentes denominaciones contractuales que obedecen más o menos fielmente a lo que parece se pretende contratar en realidad. La propietaria se compromete a vender el inmueble a la persona que señale en su momento la agencia de intermediación. b) En el segundo apartado (comentario) se hacen referencias a cuestiones y jurídicas y dudas sobre validez y eficacia que suscitan los formularios previamente redactados por las empresas. A) Contratos celebrados entre vendedores (o quienes quieren poner en el mercado su inmueble) e intermediarios inmobiliarios. Son las siguientes: 1. Se prevé el derecho de la agencia a cobrar los honorarios de intermediación cuando se transmita el inmueble mediante dice “cualquier negocio jurídico” a clientes de la 37 Contrato celebrado en Zaragoza el 21 de abril de 2006. Modo de actuación: están fijadas todas las que denomina “condiciones de venta”.000 euros) y se compromete a ir pagando una cantidad mensual (700 euros) a la persona propietaria del inmueble. la empresa empieza a pagar en el mismo acto de la firma del contrato una cantidad económica (6.Estudio Jurídico Sobre la Intermediación Inmobiliaria Se demostrará que las cláusulas abusivas que el estudio de finales de 2006 de UCA detectó en los contratos tipo de las promotoras siguen existiendo. se fija un plazo de duración del contrato de algo menos de un año. Se exponen a continuación con dos subdivisiones: a) En un primer apartado (denominación y contenido del contrato) se alude a los datos concretos y los formularios utilizados por las empresas.

. Parece también que se ha introducido un mandato pero no se indica expresamente. * Comentario 1: puntos oscuros contrarios a la buena fe.4ª y 7ª de la dispoción adicional 1ª LGDCU).Análisis de Contratos de Mediación Inmobiliaria propia agencia y aunque el contrato haya expirado. .Se empieza a pagar ya a la propietaria del bien lo que parece parte del precio pero no se dice que se haya vendido todavía. si es compraventa ya o no o si sencillamente es una novación. una oscuridades tan graves que no permiten al consumidor ni siquiera conocer qué tipo de contrato está celebrando. * Comentario 2: Ambas cláusulas introducen claramente oscuridades interpretativas (art. siendo los honorarios a cargo de la parte propietaria. es decir. . * Comentario 3. pues es evidente la falta de respeto a las exigencias de buena fe y puede causar al consumidor un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes derivado del contrato (artículo 10 bis.A lo largo del contrato se habla de “la parte compradora” como si no lo fuera la empresa que empieza a abonar cantidades de dinero ya a la propietaria. falta de fijación del precio del contrato que conculca severamente las exigencias del artículo 1.273 CC) con introducción de cláusula oscura por la mediadora (art. 74 . 1.273 CC: “El objeto de todo contrato debe ser una cosa determinada en cuanto a su especie. La indeterminación en la cantidad no será obstáculo para la existencia del contrato. siempre que sea posible determinarla sin necesidad de nuevo convenio entre los contratantes”.288 CC) provocadas por el redactor del documento. Puede tratarse de una falta de determinación del precio (artículos 1. número 1 de la LGDCU después de la reforma por LMPCU 44/2006 y número I.288 CC) que puede provocar perjuicio para el consumidor.No se hace referencia al IVA ni a la facturación de las cantidades entregadas ni se dice si lo son a cuenta de la venta o en algún otro concepto. como aludiendo a un tercer comprador futuro pero sin mencionarlo. 1.

el comprador. . tarifas oficiales.Se establece una obligación para un tercero. ni se incluyen referencias a otros lugares. Se dice que se devengarán cualquiera que sea el “negocio jurídico” mediante el que se transmita el bien.Estudio Jurídico Sobre la Intermediación Inmobiliaria De hecho. puede dejar en manos del profesional mediador unilateralmente la decisión sobre a qué concepto corresponden las cantidades entregadas.Se establece la obligación de abono de los honorarios a la agencia sin límite de tiempo cuando el adquirente sea cliente de la agencia.Se lleva la obligación de abonar honorarios a la agencia más allá del tiempo de expiración del contrato. que ni siquiera interviene en la negociación de las cláusulas del contrato y respecto del que no se establecen condiciones ni plazos para que acepte las obligaciones que le imponen.A pesar de que en la cláusula 3ª se mencionan las actuaciones para las que se autoriza a la agencia: facilitar la entrada a la vivienda a los empleados y a las personas interesadas en la venta. . la gestión de la obtención de financiación 75 . a no ser que lo ratifique la persona a cuyo nombre se otorgue antes de ser revocado por la otra parte contratante”. * Comentario 4: puede tratarse de una vinculación incondicionada del consumidor al contrato aun cuando el profesional no hubiera cumplido con sus obligaciones (número 3ª del apartado I. No se indican los criterios para la consideración de “cliente de la agencia”.No hay referencia alguna a la cuantía de los honorarios. . Conforme al artículo 1. . primera proposición de la LGDCU: tiene el carácter de abusiva la cláusula o estipulación que suponga “la vinculación incondicionada del consumidor al contrato aun cuando el profesional no hubiera cumplido con sus obligaciones”. * Comentario 5. . o baremos para la valoración.259 CC “ninguno puede contratar a nombre de otro sin estar por éste autorizado o sin que se tenga por la ley su representación legal. disposición adicional primera. El contrato celebrado a nombre de otro por quien no tenga su autorización o representación legal será nulo.

contra ninguna otra contraprestación de la mediadora.En ningún lugar del contrato se indica cuáles son las obligaciones de la entidad mediadora o compradora o lo que sea pues resulta muy difícil calificar su posición jurídica a la vista del texto del contrato. en la cláusula 5ª se indica que si el inmueble se transmite a otra persona o si se niega la propietaria a venderlo o a elevar a escritura pública el documento firmado cuando se lo solicite la entidad mediadora “esta podrá reclamar la devolución del duplo de lo entregado hasta entonces y se considerarán devengados los honorarios de la agencia por la venta aunque ésta no se haya formalizado. ha habido perfección del contrato de compraventa. En ningún lugar se indica el importe de los honorarios. honorarios que serán a cargo de la parte 76 . con la firma de este contrato. Al pie figuran las firmas de lo que consta ya preescrito: “la parte propietaria” y “la parte compradora” y bajo este último epígrafe ha estampado su firma con el sello de caucho la entidad mediadora. * Comentario 7. Hay una clara desproporción entre la obligaciones de la parte que se denomina “vendedora” y las de la entidad mediadora. Este contrato no puede ser más contrario a las más elementales reglas de la buena fe contractual. pero ya se ha empezado a abonar el precio. apartado I de la disposición adicional primera LGDCU.273 CC). Eso sí. . * Comentario 6. Parece que no. ni a consecuencia de qué actuación de la mediadora se devengarán. De hecho no se está fijando el precio de ninguna manera ni se incluyen referencias a índices públicos u oficiales (contravención del artículo 1. respecto de la que nada se dice sobre el IVA u otro recargo impositivo (que. y sin que se haga referencia alguna a derechos de exclusiva. autorización a la agencia para realizar cambios de titularidad de servicios y suministros. en otro caso quizás podría ser el ITPAJD). que se fija en una cuantía mensual. no se especifica el precio concreto de cada actuación. tasación. Esta cláusula favorece en el futuro que se produzcan aumentos del precio final del contrato sin que el consumidor pueda controlarlo en modo alguno lo que interesa porque puede darse una cláusula abusiva del número 7º. No está nada claro tampoco si.Análisis de Contratos de Mediación Inmobiliaria necesaria.

También se fijan los honorarios y se indica que serán abonados una vez localizado el comprador. 38 Contrato celebrado en Zaragoza el 17 de mayo de 2007. Este formulario contiene cláusulas abusivas de todo tipo. dice el documento tipo. Se fija precio del inmueble. También. honorarios que asimismo serán a cargo en este caso de la parte propietaria”. “de forma exclusiva e irrevocable. Vendedor: empresa profesional de intermediación inmobiliaria domiciliada en Zaragoza y que pertenece a lo que parece ser una franquicia de ámbito internacional.Estudio Jurídico Sobre la Intermediación Inmobiliaria propietaria en estos casos. Modo de actuación: se encarga de forma. con previsión de tácita renovación sucesiva por idénticos periodos de tiempo si el cliente no manifiesta por escrito la voluntad en contrario 15 días antes de su finalización. las que contrarían la buena fe contractual y las que producen un desequilibrio importante de derechos y obligaciones en perjuicio del consumidor [artículos 1. las cláusulas que establecen el derecho a la remuneración de un mediador. Que el contrato más adelante no lleve a la interposición de pleito entre las partes no significa que sea ajustado a la legalidad vigente. la localización de un comprador para el inmueble”. 77 . Es generalmente admitido que son abusivas y nulas por ello.255 CC. aunque no hubiera mediado (SAP Tarragona de 1 de febrero de 2001). Se fija el precio y se da fecha de duración del contrato. 10 bis y disposición adicional 1ª LGDCU. 2. Parece recomendable aconsejar que se eviten estas prácticas habituales y que se compadecen mal con los criterios de buena fe. Denominación y contenido del contrato: “Nota de encargo de venta de inmueble”38. Se considerarán asimismo devengados los honorarios de la Agencia cuando se transmita mediante cualquier negocio jurídico el inmueble a clientes de esta Agencia aun cuando el presente contrato haya expirado.

e) En el transcurso de un año desde la fecha de finalización del encargo se realizase la venta a favor de personas presentadas al cliente por el agente. Hay sumisión expresa a los Tribunales de la Ciudad en que se firma el contrato. d) Rechaza aceptar una propuesta de compra conforme con el encargo. además de contrariar la normativa de consumo.A pesar de no constar por escrito que se está pactando la venta “en exclusiva” (y la misma empresa dispone de otros formularios en los que expresamente se indica que se encarga la venta del inmueble en exclusiva) se dice que el encargo de venta del propietario es exclusivo e irrevocable y no se incluye límite temporal alguno para esta decisión. En el documento se alude al propietario como “cliente” y se dice que se compromete tanto a ser propietario del inmueble como a “entregar en escritura pública ante notario” el bien. * Comentario: cláusulas y condiciones que pueden ser abusivas y contrarias a la buena fe y justo equilibrio de los contratantes. c) La venta no es perfeccionada por la falsedad de informaciones o en todo caso por las causas imputables al cliente. b) Se anula el encargo antes de su caducidad. dice. 78 . La cláusula 8 establece que los honorarios de la agencia serán abonados por el cliente en todo caso en 5 supuestos: a) Si la venta se lleva a cabo durante el plazo del encargo señalado por el cliente u otros terceros. penales o penitenciales).Análisis de Contratos de Mediación Inmobiliaria Se trata de una cantidad fija (3. serán incrementados con el IVA correspondiente. Se autoriza al agente a solicitar arras o señal. No se indica el tipo de arras de que se trata (confirmatorias. * Comentario 1: Esta cláusula provocaría que sólo la entidad mediadora podría decidir cuándo termina dicha obligación para el propietario.000 euros) que se anuncia. .

3ª y 4ª de la disposición adicional primera de la LGDCU. ¿Cómo controla entonces el consumidor su actuación? ¿Cómo puede revocar el encargo ni hay una “mala gestión” por parte de la mediadora? Se está dejando al arbitrio de una sola de las partes (la mediadora) la concreción de elementos contractuales y de los derechos y obligaciones que le corresponden: cláusulas 2ª. También puede conculcar las normas de defensa de consumidores si nos atenemos a la cláusula 4ª de la misma norma pues hay una “supeditación a una condición cuya realización depende únicamente de la voluntad del profesional para el cumplimiento de las prestaciones. 79 . Supone además una “vinculación incondicionada del consumidor” sin prever contraobligaciones por parte del mediador por lo que es cláusula abusiva según la regla 3ª de la disposición adicional primera de la LGDCU. ¿Es que tiene que soportar esta obligación en todo caso el particular aunque la entidad no haga gestiones solventes y constantes para favorecer el cumplimiento del encargo? ¿Por qué no se alude a esta obligación de la mediadora? Falta el justo equilibrio entre las contraprestaciones (artículo 10 bis 1 LGDCU en el texto que le dio la LMPCU 44/2006).En el texto del contrato no se encuentra ninguna posibilidad de limitación de esta irrevocabilidad.Estudio Jurídico Sobre la Intermediación Inmobiliaria Sin embargo. Conculca la buena fe contractual y el justo equilibrio entre las contraprestaciones de las partes provocando un beneficio desproporcionado para la mediadora que redacta el documento y que correlativamente provoca perjuicio al consumidor (lo que prohibe expresamente el número 1 del artículo 10 bis de la LGDCU en su redacción posterior a la entrada en vigor de la LMPCU 44/2006).A lo largo del cuerpo del contrato no se encuentra referencia alguna a las obligaciones de la mediadora. ni se alude a eventuales incumplimientos de la mediadora.256. . * Comentario 2. “la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes”. según el artículo 1. cuando al consumidor se le exige un compromiso firme”. . ¿Es que no tiene ninguna obligación? * Comentario 3.

además del previsto en la cláusula 4. puede comprometer la restricción a la libre competencia entre mediadores inmobiliarios (Ley de Defensa de la Competencia 16/1089. sea por una mala gestión. ¿Cómo puede saber el consumidor cuáles son esas obligaciones si no están escritas en el contrato? . porque no haga nada verdaderamente eficaz para vender el inmueble. . pero no concreta de qué tipo.La cláusula cuarta dice que los honorarios del agente se abonarán “una vez localizado el comprador” ¿y eso qué significa? ¿qué se haya perfeccionado la compraventa? ¿qué se haya consumado totalmente? . sencillamente. 80 .¿Es que no hay obligaciones recíprocas entre las partes en el contrato de mediación? ¿Por qué no se incluyen en los formularios de los contratos de encargo de venta de los inmuebles? El desconocimiento de estas obligaciones en un contrato atípico provoca problemas para recurrir a la facultad de resolución por incumplimiento de las obligaciones derivadas de los contratos prevista en el artículo 1. a él aludí en el estudio del capítulo II. para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe”. letra E).La cláusula 8 establece otros 5 supuestos en que.La cláusula 5 dice que se autoriza al agente a solicitar la entrega de arras o señal.124 CC. ¿de todos los posibles? ¿sólo las confirmatorias? ¿sólo las penitenciales? . por una gestión deficiente o. apartado 5. cuyo párrafo primero dice: “la facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas.La falta de concreción de las obligaciones de la mediadora provocan enormes dificultades para reclamarle eventuales resarcimientos de daños derivados del incumplimiento del contrato. los honorarios se devengarán y en relación a ella cabe objetar lo siguiente: * La letra a) recoge una exclusiva relacionada con uno de los posibles pactos de exclusiva y que.Análisis de Contratos de Mediación Inmobiliaria . según algún autor. de 17 de julio).

Denominación y contenido del contrato: “Documento de encargo”39. sea profesional o no. en concepto de indemnización por todos los gastos derivados de las gestiones de venta. aunque no haya realizado la mediación. La cláusula tercera dice que la vendedora autoriza y expresamente apodera a la agencia para que pueda “suscribir y aceptar paga y señal”. 81 . * La cláusula de la letra b) alude a la anulación del encargo antes de su caducidad: sin embargo no recoge los posibles supuestos de incumplimiento por parte de la mediadora que podrían provocar una resolución (o rescisión o anulación o desistimiento.Estudio Jurídico Sobre la Intermediación Inmobiliaria * El contrato mezcla así dos tipos de exclusiva. “realice las gestiones necesarias para la venta del inmueble”. será puesta a disposición de la parte vendedora que se obliga a formalizar la compraventa en las condiciones pactadas por la agencia. en adelante. aunque no lo diga expresamente: que no venda nadie más. Una vez formalizada y recibida ésta. se realizase la operación encomendada sin su intervención. siguiendo las indicaciones del vendedor. Esto último no se admite por la mayoría de las sentencias de las AAPP como he indicado en el capítulo II. lo que es verdaderamente un ejercicio abusivo de un derecho (artículo 7 del Código civil) y que la agencia mediadora cobre en todo caso. o si la parte vendedora anula unilateralmente esta exclusiva. si durante el plazo de vigencia del contrato. La propiedad autoriza a la agencia para que. Con el encargo se faculta y expresamente apodera a la agencia para representar a los propietarios en todas las gestiones de venta del inmueble en las condiciones pactadas en el documento. La exclusiva dice que dará derecho a la agencia a percibir. 3. según se quiera llamar al margen de tecnicismos) del contrato o una revocación de la declaración de voluntad del propietario del inmueble. El encargo de venta tiene el carácter de exclusiva en un plazo de 3 meses. 39 Contrato celebrado en Zaragoza el 9 de febrero de 2007. una cantidad equivalente al importe fijado en concepto de honorarios.

Finalmente se recogen cláusulas en letra pequeña para advertir de las normas sobre protección de datos de carácter personal. cuestionan seriamente la validez de estos contratos según los requisitos del Código civil y el respeto a las normas de protección de los consumidores. Comparando las cifras. la agencia contempla en el contrato la posibilidad de que la compraventa no se formalice por causa imputable al comprador y en tal caso dice que “no reclamará al vendedor el resto de honorarios en tal momento pendientes de cobro”. Y la 9ª del mismo texto legal: “exclusión o limitación de forma inadecuada de los derechos legales del consumidor por incumplimiento total o parcial o cumplimiento defectuoso del profesional”. * Comentario: cabe hacerse las siguientes preguntas que. . Es análoga a la cláusula 3ª de la disposición adicional primera LGDCU: “vinculación incondicionada del consumidor al contrato” que tiene que pagar en todo caso aunque no haya mediación. honorarios. Tiene también derecho a percibir sus honorarios hasta un año después d el plazo de 3 meses pactados si se formaliza la venta a favor de personas aportadas por el agente o por sus “familiares”. IVA y precio a percibir por el vendedor. a mi juicio. tanto si renuncia a la venta el comprador como si lo hace el vendedor. el precio de venta es el precio a percibir por el vendedor más los honorarios y el IVA total. En cuanto al derecho a honorarios. La cláusula octava dice que “la banda económica que representa la comisión de la agencia podrá ser repercutida en la rebaja del piso siempre que ésta no afecte al importe neto que debe recibir la parte vendedora. dice en la cláusula quinta.¿Puede haber devengo de honorarios aunque no se venda el bien por causa imputable al vendedor que hace el encargo. sino al comprador que ha buscado la agencia intermediaria? Este contrato provoca que el una parte soporte indebidamente el incumplimiento de otra. Se establece el derecho de la agencia a detraer su comisión de la cantidad recibida como paga y señal. 82 . La condición séptima recoge diferentes cantidades que llama así: precio de venta.Análisis de Contratos de Mediación Inmobiliaria En el párrafo segundo de la cláusula tercera se dice expresamente que las arras lo serán en concepto de penitenciales.

Es análoga a la cláusula 16ª de la disposición adicional primera de la LGDCU: es abusiva la estipulación que imponga “retención de cantidades abonadas por el consumidor por renuncia.288 CC “la interpretación de las cláusulas oscuras de un contrato no deberá favorecer a la parte que hubiese ocasionado la oscuridad”. si al consumidor no se le reconoce la misma facultad. También de la 15ª: “imposición de obligaciones al consumidor para el cumplimiento de todos sus deberes y contraprestaciones. Como si el precio se dividiera en dos partes: una el precio de la vivienda y otra el precio de la mediación.¿Por qué tiene que soportar el vendedor la pérdida de la señal tanto si es él el que no llega a celebrar la compraventa como si es el comprador buscado por la intermediadora? Esto es abusivo. sin contemplar la indemnización por una cantidad equivalente si renuncia el profesional” a la 17ª. es abusiva la cláusula que establezca “la autorización al profesional para rescindir el contrato discrecionalmente. ¿No estamos ante un contrato de exclusiva por 1 año y 3 meses en lugar de los 3 meses pactados en la cláusula segunda? Hay claras oscuridades introducidas en el contrato por la mediadora que lo ha redactado. interviene el intermediario detrayendo su cantidad de honorarios. sin consentimiento del deudor que puede engendrar merma de las garantías de éste”.El contrato hace referencias distintas en el mismo cuerpo a distintos períodos de duración. .Si se interpretan conjuntamente las cláusulas séptima y octava se puede deducir que en el precio de venta final para el comprador. aun cuando el profesional no hubiere cumplido los suyos”.Estudio Jurídico Sobre la Intermediación Inmobiliaria También de la 10ª: “liberación de responsabilidad por cesión del contrato a tercero. o la posibilidad de que aquél se quede con las cantidades abonadas en concepto de prestaciones aún no efectuadas cuando sea él mismo quien rescinda el contrato”. . . Introduce un desequilibrio entre derechos y obligaciones favoreciendo excesivamente a la mediadora. No hay especificación sobre las tarifas o criterios aplicables para exigir los honorarios y fijar su precio ni 83 . Conforme al artículo 1.

. será puesto a disposición de la parte vendedora que se obliga a formalizar la compraventa en las condiciones pactadas por la agencia cumpliendo las condiciones establecidas en el presente encargo de venta”. que el “presente encargo de venta se realizará de acuerdo con los siguientes pactos y condiciones”. Artículo 10 bis. o si la parte vendedora anulara unilateralmente esta exclusiva”. Dice que “una vez formalizado. Cláusula 7ª disposición adicional primera LGDCU. 4. El encargo de venta con carácter de exclusiva. Dice el contrato que los propietarios encargan a la compañía mercantil “que realice las gestiones necesarias para la venta del inmueble”. En el pacto tercero el vendedor apodera expresamente para que pueda la compañía mercantil suscribir contrato de arras. obligándose la parte vendedora a no vender por sí o por medio de terceros. 84 . dará derecho a la Compañía Mercantil a percibir de la parte vendedora en concepto de indemnización por los gastos derivados de las gestiones de venta realizadas. 40 Contrato celebrado en Zaragoza en 2007 (no puede leerse con claridad la fecha exacta). se realizase la compraventa encargada sin la intervención de la Compañía Mercantil. Denominación y contenido del contrato: “Documento de encargo con compra garantizada”40. el inmueble objeto del presente contrato por el plazo de nueve meses”. si durante el plazo de vigencia del presente contrato de exclusiva. Asimismo. Por el primero se “faculta y expresamente apodera a la Compañía Mercantil para representar a los propietarios en todas las gestiones de venta del inmueble descrito. El segundo pacto dice que “el encargo tendrá el carácter de exclusiva.Nuevamente no hay referencia a las obligaciones del mediador.Análisis de Contratos de Mediación Inmobiliaria para establecer por qué conceptos se devengarán dichos honorarios. apartado 1 en redacción posterior a la reforma por LMPCU 44/2006. en las condiciones pactadas en el presente documento”. una cantidad equivalente al importe fijado en concepto de honorarios.

por haber cumplido el encargo. lo serán en concepto de arras penitenciales.880 euros) y el precio a percibir por el vendedor (290. no afecta al derecho de ésta a percibir sus honorarios. los honorarios (18.000 euros). En el pacto quinto se indica: “La Compañía Mercantil tendrá derecho a percibir sus honorarios hasta un año después de transcurrido el plazo establecido en la condición segunda. tanto si el comprador desiste de la adquisición como si el vendedor renuncia a la venta.880 euros). El posterior desestimiento [sic. En caso de desestimiento [sic. desde el momento en que recibida la cantidad entregada en concepto de arras.] unilateral del comprador.] de la celebración de la compraventa por la parte vendedora o por vendedor y comprador. se deduce que el precio a percibir por el vendedor es el que se denomina “de venta” menos los honorarios y el IVA correspondiente a los honorarios de la agencia. De las operaciones matemáticas. la pone a disposición de la parte vendedora habiendo respetado las condiciones de la compraventa pactadas en el presente documento relativas el objeto y precio. si la compraventa se formaliza con posterioridad a favor de las personas aportadas por la compañía Mercantil o bien familiares de aquellas”. el IVA (2. por lo que si el transmitente desistiese deberá entregar al adquirente el doble de las arras y si desistiese el adquirente perderá la cantidad entregada”. En el pacto sexto se indica el precio de venta (total 310. de mutuo acuerdo. por causa no imputable a la actuación de la Compañía Mercantil. La Compañía Mercantil podrá detraer su comisión de la cantidad recibida en concepto de paga y señal.Estudio Jurídico Sobre la Intermediación Inmobiliaria En el párrafo siguiente se dice que “las cantidades que la Compañía Mercantil tome a cuenta. 85 . En el pacto cuarto se indica: “la Compañía Mercantil tendrá derecho a percibir los honorarios pactados. la Compañía Mercantil no reclamará al vendedor el resto de honorarios en tal momento pendientes de cobro.000 euros). por haber cumplido íntegramente el encargo.

y salvo que los propietarios del inmueble decidan prorrogar la gestión de venta por sucesivos períodos d un mes o dejar sin efecto el presente contrato de intermediación.000 euros menos en relación con el precio fijado en la cláusula sexta que fija las condiciones de venta del bien. la Compañía Mercantil garantiza la compra de la vivienda mediante la suscripción de un contrato privado de compraventa. con siete días de antelación a la finalización de cualquiera de los períodos expresados”.Análisis de Contratos de Mediación Inmobiliaria La cláusula octava es idéntica a la del contrato anterior de la misma agencia inmobiliaria denominado por ella simplemente “documento de encargo”: “La banda económica que representa la comisión de la Compañía Mercantil. sin haberse suscrito un contrato de arras por parte de la Compañía Mercantil. O sea. Dice la cláusula que la escritura pública se formalizará en un plazo de 3 meses desde la firma del contrato privado de compraventa. Caso de no manifestar nada al respecto. siempre que ésta no afecte al importe neto que debe percibir la parte vendedora. A tal efecto. ésta podrá repercutirla en la rebaja del precio. rescindir el contrato o bien optar por la venta de la vivienda en las condiciones pactadas en el presente contrato. se entenderá que opta por prorrogar la gestión de venta por períodos mensuales. la propiedad dentro de los siete días anteriores a la finalización del plazo convenido para la gestión de venta comunicará por escrito a la Compañía Mercantil su intención acerca de prorrogar dicha gestión. se fija un precio muy inferior si es la Compañía Mercantil la que lo compra. En la misma cláusula se establece un precio de venta para ese eventual contrato privado entre la propietaria y la Compañía Mercantil de algo más de 25. El pacto noveno dice: “transcurrido el plazo pactado en la condición segunda. 86 . Finaliza con una cláusula sobre ciertas eventualidades como ser el inmueble una VPO o afirmaciones relacionadas con que el vendedor garantiza que en la construcción del bien no se han utilizado vigas de cemento aluminoso ni tiene “ninguna afección urbanística”. salvo notificación expresa y por escrito de la parte vendedora a la Compañía Mercantil.

regla 1 LGDCU en redacción posterior a la LMPCU. la cláusula quinta indica que la mediadora tiene derecho a percibir sus honorarios hasta un año después de transcurrido el plazo fijado en la cláusula segunda 9 meses.Estudio Jurídico Sobre la Intermediación Inmobiliaria * Comentario: . . pues. Si se garantiza la compra.Como en otros contratos. mucho más si nos atenemos al título del contrato que ha puesto la mediadora “documento de encargo con compra garantizada”. También números 3 y 4 disposición adicional primera LGDCU y artículo 10 bis.El tercer párrafo de la cláusula cuarta da a entender que se empiezan a devengar los honorarios antes de la consumación de la venta pues parece que “generosamente” la mediadora renuncia a cobrar lo que hasta entonces se devengue por tales honorarios. además. ¿cómo se van a devengar honorarios si no se consuma la compraventa? * Hay. no se incluyen previsiones por el eventual incumplimiento de la mediadora lo que es abusivo conforme al número 17 de la disposición adicional primera de la LGDCU: “posibilidad de que el profesional se quede con cantidades abonadas en concepto de prestaciones aún no efectuadas cuando sea él mismo quien rescinda el contrato”. Si hay desistimiento del comprador (como dice el contrato) no se ha ejecutado el encargo de mediación recibido. una imposición de obligaciones para el consumidor aunque el profesional no cumpla (números 3 y 4 disposición adicional primera LGDCU). Es una cláusula oscura pues ¿qué significa aportar personas? ¿Quiénes son esos familiares? 87 . Es más largo el plazo de prórroga que el del contrato de mediación. Dice que tendrá derecho a cobrar los honorarios si se vende a “personas aportadas por la mediadora” o a “familiares de aquellas”.La cláusula segunda es abusiva pues en su párrafo segundo se establece el derecho a percibir los honorarios aunque no se haga gestión alguna por la mediadora si el inmueble se vende durante los 9 meses de duración del contrato de mediación (doctrina generalmente asentada y SAP Tarragona de 1 de febrero de 2001). . * En la misma cláusula cuarta.

Se establece una duración de dos meses del contrato.000 euros libres del abono de los honorarios). 5. 88 .500 euros) es claramente inferior al que va a recibir el vendedor si se adquiere el bien por un tercero que proporcione la mediadora (290. .288 CC y 10 bis. 41 Contrato celebrado en Zaragoza el 7 de marzo de 2006. hasta qué grado de parentesco?… (artículo 1. No se hace referencia a si se va a aplicar el cobro de honorarios en caso de comprar la mediadora el bien. “Encargo de venta en exclusiva”41. como suele suceder siempre en la práctica. un derecho de opción del propietario. no hay referencias expresas a cuáles son las obligaciones de la mediadora ni se hace una diferenciación y precisión en torno a los precios de cada una de las actividad de mediación si es que van a ser varias.500 euros menos si lo compra la mediadora? ¿Se ha “inflado” indebidamente el precio de partida? ¿No cobrará honorarios la mediadora si compra ella el inmueble? . según el párrafo segundo. Hay dos preguntas claras: ¿Por qué el bien vale 25.Análisis de Contratos de Mediación Inmobiliaria ¿Consanguíneos. Se denomina a la parte contractual que hace el encargo “propiedad o comitente” y a la otra parte contractual “director de oficina en calidad de mandatario de …” (la agencia que redacta el documento). Denominación y contenido del contrato. apartado 1 LGDCU tras la LMPCU 44/2006). El precio del inmueble en esa compraventa (264.La cláusula novena dice que la mediadora garantiza la compra de la vivienda mediante la suscripción de un contrato privado de compraventa que parece.Finalmente. Se concretan los datos de la finca y el precio de venta. como en todos los contratos estudiados.

Pero además. El contrato hace también una referencia junto a los términos propiedad o comitente al eventual cónyuge no titular del inmueble y dice entre paréntesis “caso de vivienda conyugal o Régimen de Gananciales”.Estudio Jurídico Sobre la Intermediación Inmobiliaria Se indica que el objeto del contrato es la “gestión de venta en exclusiva” y entre las facultades del agente se citan las siguientes: “acordar y suscribir con futuros compradores. En la cláusula III del contrato se indica que los honorarios del agente “se devengarán al suscribir un compromiso de compraventa o arras con un comprador. retenerlas o restituirlas de no darse los condicionantes necesarios para formalizar la operación”. recibir cantidades a cuenta del precio. como cuando el vendedor se aprovecha de la gestión del agente para celebrarlo directamente. frase que contiene la cláusula IV. documentos de arras.Si se estudia la jurisprudencia se ve que no está claro qué significa que alguien “se aproveche de la gestión del agente para celebrar directamente el contrato”. bajo el título “compromiso frente al agente” indica: “los servicios serán retribuidos. cheques o cambiales. si quien introduce la cláusula en el contrato (el mediador) no precisa cuáles son las gestiones 89 . incluso finalizado el encargo. Los honorarios. pudiendo condicionarlas a la financiación del inmueble. La cláusula IV. cualquiera que sea su naturaleza. Es abusivo que se establezca el derecho a la remuneración de un mediador. en nombre y representación de la propiedad. tanto si la venta proyectada se realiza con su intervención inmediata. que abonará la parte vendedora o comitente vendrá determinada por la diferencia entre las cantidades convenidas en este contrato y el precio de venta acordado con el comprador”. En tal caso se comprometen a abonar en concepto de honorarios un 5 % + IVA del precio en este contrato”. aunque no medie. * Comentario: . facultando expresamente al agente para que pueda detraer a cuenta de la misma las cantidades que reciba del comprador. a mi juicio. mediante dinero en metálico. IVA incluido.

sin decirlo (5 % más IVA) para el cobro de honorarios en tal caso. y aunque de menor entidad. nada indica sobre normas de Derecho civil aragonés especialmente importantes cuando se trata de la venta de inmuebles como la figura del derecho expectante de viudedad de la Ley de Régimen Económico Matrimonial y Viudedad de 2003 de las Cortes de Aragón o las consecuencias de la venta de la vivienda habitual del artículo 8 (norma imperativa y de obligado cumplimiento) que exige el consentimiento de ambos cónyuges. 6.Análisis de Contratos de Mediación Inmobiliaria que hará para cumplir el encargo. El texto del modelo de contrato es prácticamente idéntico al anterior (que decía ser con exclusiva). incluso aunque uno de ellos no sea propietario del bien. Denominación y contenido del contrato: “Encargo de venta sin exclusiva”42. Además es una cláusula que contiene una especie de penalización. sin embargo. lo que hace de esta cláusula una cláusula oscura llena de conceptos indeterminados que no es fácil concretar. el formulario hace referencia al régimen económico matrimonial de gananciales que rigen cuando se ha de aplicar Código civil. hay una cláusula titulada “renovación” idéntica a la que figura en el contrato anterior (denominado “encargo de venta con exclusiva”) que dice: “el encargo quedará tácitamente 42 Contrato celebrado en Zaragoza el 19 de mayo de 2006. como se está viendo) en otros contratos. -La cuantía de honorarios fijada en la cláusula IV es llamativa por cuantiosa si se compara con la que consta (que no siempre es así. no se puede saber qué hay que entender por “aprovechar la gestión”. aunque estén casados en régimen de separación de bienes y el inmueble en que radica la vivienda habitual sea bien privativo de uno sólo de los cónyuges. es decir. Se pacta expresamente por cuatro meses (poniendo la fecha concreta de duración del contrato (“hasta el día…”) y. 90 . más adelante. .Finalmente.

el particular que busca futuros clientes para su operación. * Comentario: Sorprende que las cláusulas sean prácticamente idénticas en dos contratos que parecen servir a fines y objetivos distintos y que parecen poner a la agencia en situación diferente. no se especifica el tipo de exclusiva a que se 91 . En la cláusula referida a “honorarios profesionales” (la III) se dice “una vez suscrito un compromiso de compraventa o arras con un posible comprador se entenderá cumplido el encargo y por tanto devengada la comisión de la agencia facultándole para que pueda detraer a cuenta de la misma las cantidades que reciba del comprador. por periodos mensuales. de no mediar comunicación expresa y escrita por alguna de las partes con nueve días de antelación a su vencimiento”. son exactamente idénticos? ¿Dónde está. y como en casi todos los contratos que imponen pactos de exclusiva lo digan o no expresamente. ¿Cómo es entonces que en ambos contratos los compromisos del comitente. IVA incluido. titulada “compromiso frente al agente” es exactamente idéntica a la del contrato llamado por la agencia “encargo de venta con exclusiva”. Por lo demás. la diferencia entre un contrato con exclusiva y otro sin exclusiva? El estudio de los diferentes contratos de las mismas entidades mediadoras muestran su falta de buena fe en la fijación de cláusulas concretas. que abonará el vendedor o comitente vendrá determinada por la diferencia entre las cantidades convenidas en este contrato y el precio de venta acordado con el comprador”. entonces. La cláusula IV. Las únicas diferencias se encuentran en la cláusula II que dice “la vendedora comunicará fehacientemente cualquier compromiso de venta suscrito. Los honorarios. comprometiéndose la agencia a no realizar más gestiones desde su recepción”. Me refiero al importante detalle de que uno es con exclusiva y el otro sin exclusiva.Estudio Jurídico Sobre la Intermediación Inmobiliaria prorrogado.

Esta señal queda pendiente de aceptación por el vendedor propietario del inmueble”. Este importe ha sido realizado mediante metálico sirviendo el presente recibo como eficaz carta de pago. 92 . “don … entrega a Inmobiliaria… la cantidad de 600 euros en concepto de SEÑAL.000 euros en los próximos seis días. 1. que se hará efectivo el día de la escritura pública. El comprador se compromete a abonar a Inmobiliaria… el 1 % del valor del inmueble más el IVA correspondiente en concepto de honorarios por la gestión de la compraventa del inmueble.. * Comentario: hay muchos puntos oscuros en este contrato: .259 del Código civil y si puede. El precio convenido es de ….No está claro si se ha celebrado ya una compraventa o no. en consecuencia.No está claro si estamos ante un contrato a favor de tercero del artículo 1.Análisis de Contratos de Mediación Inmobiliaria alude: si se trata de que ningún otro mediador profesional pueda intermediar o si se trata de que venda quien venda (incluso el propietario del bien directamente) se exigirá el abono de los honorarios. Denominación y contenido del contrato: “Recibo de señal”43: Se recogen varias cláusulas sin numerar. euros. . revocar su consentimiento el supuesto adquirente 43 Contrato celebrado en Zaragoza el 19 de diciembre de 2006. correspondiente a la adquisición del piso sito en… Luego se indica: la presente señal deberá ser incrementada hasta un importe total de 12. En la Primera. B) Contratos celebrados entre compradores e intermediarios inmobiliarios.

ni datos. sin necesidad de previo requerimiento. La firma de la escritura pública de compra-venta se realizará como fecha máxima el día 15 de mayo de 2007. 2. .Estudio Jurídico Sobre la Intermediación Inmobiliaria . la cantidad de 200 euros en concepto de reserva de la siguiente operación inmobiliaria: Compra del piso sito …. confirmatorias.Se hace referencia a arras. ni características.Se dice expresamente que la señal queda pendiente de aceptación por el vendedor propietario del inmueble pero nada se dice en relación a que el cobro de los honorarios de la inmobiliaria queden pendientes de ninguna condición. Esta cantidad será ampliada en el plazo como máximo (sic. Si no fuera ampliada los compradores perderán la cantidad depositada y se rescindiría el presente contrato”. en concepto de indemnización por daños y perjuicios. a pesar de la denominación “recibo de señal” hay un compromiso en firme del comprador de comprar un bien inmueble del que no se recoge especificación alguna. transcurrida esa fecha sin haber comparecido a la firma. penales o penitenciales. Denominación y contenido del contrato: sin denominación aun que parece deducirse que se trata de un “recibo de dinero en concepto de reserva de operación inmobiliaria”44. estamos ante un recibo pero. ..Se incluye ya la obligación del comprador de abonar los honorarios a la inmobiliaria y no hay obligación correlativa de la inmobiliaria puesto que queda todo supeditado a la aceptación por el vendedor propietario del inmueble. sin opción por parte del titular o titulares de este 44 Contrato celebrado en Zaragoza el 9 de abril de 2007. Dice los siguiente: “he recibido de doña ….300 euros. . se considerará que renuncia.. pero no se dice de qué tipo de arras son.000 euros. con pérdida de la cantidad satisfecha. 93 . notificación o actuación de clase alguna.) el 26 de abril de 2007 en la cantidad de 2.Según parece. en el precio de 174.

con inclusión de penalización con retención de cantidades 94 . acepte lo que no es sino una oferta del consumidor que pretende comprar. es decir. Cláusula abusiva y nula según el número 16 y 17 de la disposición adicional primera de la LGDCU. * Comentario 1: Se prevén penalizaciones para el consumidor en caso de que incumpla (pérdida de la cantidad entregada si no aumenta la señal o anticipo. el mismo día de la escritura pública. pues no alude a exhibición alguna de documento de encargo por parte del propietario) qué mandato tiene exactamente la mediadora del propietario (ni si lo tiene de verdad).454 del Código civil. Ello provoca que se pueda estar ante un supuesto del artículo 1.259 CC y en tal caso no se prevé en el contrato la facultad de revocación que tiene el consumidor (que se compromete a comprar) antes de que el propietario ratifique el contrato de compraventa. Se somete a la exclusiva voluntad de un tercero que no es parte contractual (el propietario al que se alude) el cumplimiento por parte de la mediadora: contrario a derecho de consumo por números 3 y 4 de la disposición adicional primera LGDCU. el 2 % más IVA del precio de venta del piso. El piso se transmitirá libre de cargas y arrendamientos y al corriente de gastos de comunidad”. el comprador conoce el estado del piso y lo acepta. El impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana será de cuenta del vendedor. en caso contrario se le entregará íntegra la señal. Esta señal está condicionada a su aceptación por parte de la propiedad. en concepto de mediación. dándole a este documento el carácter de arras penitenciales como establece el artículo 1. Se está haciendo una contratación a nombre de otro y no se conoce (al menos de la lectura de este recibo.Análisis de Contratos de Mediación Inmobiliaria documento a reclamación alguna. Asimismo el interesado hará efectivas en Fincas…. porque no está claro lo que es) sin que correlativamente se prevea la cantidad de penalización para el profesional si no cumple sus obligaciones. el resto de los gastos serán de cuenta de la parte compradora. Hay compromiso firme del consumidor. * Comentario 2.

454 CC que alude a las arras penitenciales (o llamadas por la doctrina. perdiendo las cantidades entregadas hasta la fecha. la parte compradora retendrá del total precio de venta las cantidades necesarias para su total y posterior cancelación. El contrato dice: “Primero.. Es...Que la agencia tiene encomendada por don …. No se prevé obligación paralela de devolución de arras duplicadas para la mediadora y. 95 . 45 Contrato firmado el 26 de abril de 2006 en Zaragoza. Denominación y contenido del contrato: “Compromiso de compraventa con arras confirmatorias”45.Estudio Jurídico Sobre la Intermediación Inmobiliaria entregadas a cuenta. “de desistimiento”). en consecuencia. Se recogen los datos del comprador y los de la agencia inmobiliaria. 3.La finca descrita se entregará por los vendedores libre de cargas y gravámenes. la gestión de la venta de la finca objeto de este contrato. convienen que el incumplimiento de las obligaciones de pago contraidas dentro de los plazos estipulados. sin correlativo por parte de la mediadora que no se compromete a nada. imposible conocer cuándo incumple. Segundo. sin embargo. si la propiedad no acreditara dicho estado.. En el supuesto que llegado el día del otorgamiento de escritura. Igualmente.Que estando interesados los abajo firmantes en la adquisición del inmueble descrito. la parte vendedora responderá de los daños y perjuicios que el incumplimiento de las condiciones esenciales de este contrato puedan derivarse sin más limitaciones que las contempladas por ley. No se prevé obligación alguna para la mediadora. producirá automáticamente la resolución del contrato. así como de arrendatarios y ocupantes. se cita expresamente el artículo 1. Tercero.

el Juez no podrá concederle nuevo término”.La escritura pública de compraventa se firmará ante el Notario que designe la compradora como máximo hasta por todo el día 31 de diciembre de 2006.. 96 . * Comentario 1: Si se trata de un contrato de compraventa (lo que no está nada claro de la lectura del documento) con la cláusula quinta se está contraviniendo la normativa prevista en el Real Decreto 515/1989. aun cuando se hubiera estipulado que por falta del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato. Séptimo. ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Los gastos que origine la escritura de compraventa irán a cargo de la parte compradora.Ley protección de datos. renunciando los compradores a cualquier reclamación que pudiere derivarse. Sexto. No se incluye ni una sola de las informaciones a que obliga dicha normativa. de 21 de abril sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas. el comprador podrá pagar.. Hecho el requerimiento. el mandato del abajo firmante quedará automáticamente ratificado. la Plusvalía Municipal será a cargo de la vendedora.De no mediar comunicación expresa del legal representante de la agencia inmobiliaria en el plazo de 10 días desde la firma del presente.. * Comentario 2: El texto conculca lo dispuesto en el artículo 1. Quinto. Referencias a la legislación de datos de carácter personal y su protección”.Análisis de Contratos de Mediación Inmobiliaria Cuarto. caso contrario. a excepción de la íntegra restitución de las sumas entregadas hasta la fecha. transmitiéndose la finca como cuerpo cierto y habiendo sido visitada por la parte compradora con anterioridad a este acto.504 CC si se está realmente ante una compraventa de inmueble: “en la venta de bienes inmuebles.. el presente contrato se tendrá por no aceptado. aun después de expirado el término.Los abajo firmantes declaran conocer y aceptar el estado y características físicas del inmueble.

dice) pero no dice respecto de qué cantidad (parece deducirse que respecto de la cifra correspondiente al precio. es decir. 97 . Si el contrato fuere oneroso. la parte compradora entrega a la agencia la 46 Contrato celebrado en Zaragoza el 24 de mayo de 2006. Se fijan como honorarios de la agencia inmobiliaria la cifra de 4. Forma de pago: la parte compradora autoriza a la agencia a retener a cuenta de sus honorarios la cantidad que considere oportuna de la totalidad de las cantidades provisionadas.” 4. quedará consumada la condición mediadora de la agencia inmobiliaria. la agencia inmobiliaria: “cuando absolutamente fuere imposible resolver las dudas por las reglas establecidas en los artículos precedentes. gastos de escrituras e impuestos y cargas de la vivienda).87% (IVA incluido. y éste fuere gratuito. fecha máxima de escritura pública de compraventa. Denominación y contenido del contrato: “Mandato de compra”46: El contrato dice ser un mandato de compra y entre las cláusulas se dice que hay “mandato de representación y con provisión de fondos” a favor de la agencia inmobiliaria. Se dice que el objeto del mandato es el otorgamiento de contrato privado de compraventa y que en el momento de formalizar el mismo. Si las dudas de cuya resolución se trata en este artículo recayesen sobre el objeto principal del contrato. de suerte que no pueda venirse en conocimiento de cuál fue la intención o voluntad de los contratantes. el contrato será nulo. precio. se resolverán a favor de la menor transmisión de derechos e intereses.Estudio Jurídico Sobre la Intermediación Inmobiliaria * Comentario 3: la cláusula sexta es abusiva por ser absolutamente ininteligible. En este acto. IVA incluido. Es subsumible en el artículo 1.289 CC y la oscuridad e incomprensión ha sido introducida por el redactor. Hay otras tres cláusulas de interés: “7. la duda se resolverá a favor de la mayor reciprocidad de intereses. Se establecen las condiciones de la compraventa (objeto. si aquéllas recaen sobre circunstancias accidentales del contrato. Entiendo que es errónea completamente pues no se entiende qué significa. fecha de desalojo de la parte vendedora a firma de la escritura pública.

9.000 euros. a las empresas del mismo Grupo 98 . la parte vendedora podrá dar por resuelto el contrato privado de compraventa sin obligación de devolver ninguna cantidad que hubiere recibido a cuenta del precio.Análisis de Contratos de Mediación Inmobiliaria suma de 600 euros. la parte compradora recuperaría la totalidad de las cantidades provisionadas. El firmante autoriza a la agencia el tratamiento y cesión de los datos personales que obran en este documento para la gestión y cumplimiento de sus obligaciones así como para la promoción de nuevos servicios. III. las condiciones de la misma serían las siguientes: I. en el caso de no estar interesado en la misma. 8. gravámenes. Haber transcurrido un año desde la firma de la escritura pública de compraventa.000 euros como máximo por todo el día 5 de junio de 2006. La parte mandante se compromete a ampliar a la parte mandataria la provisión de fondos en la cantidad de 15. el mandante no satisficiere el precio aplazado en las fechas estipuladas. II. una vez formalizado el contrato privado de compraventa. Oferta de recompra: se compromete el comprador a renunciar por escrito a la OFERTA DE RECOMPRA DE LA AGENCIA INMOBILIARIA. como máximo por todo el día 25 de mayo de 2006 y la cantidad de 20. Incumplimiento: si la parte vendedora no aceptase las condiciones de la compra reflejadas en el presente documento. Por el contrario si. En el supuesto de que no quede a gusto con la vivienda que ahora adquiere y desease aceptar la oferta de recompra. Realizarse por el precio que se lleva a cabo la presente compraventa (incluyendo honorarios de la agencia inmobiliaria) y excluyéndose el resto de gastos. Encontrarse la vivienda libre de cargas. arrendatarios y ocupantes. El resto del precio será abonado en el momento del otorgamiento de escritura pública de compraventa.

IVA incluido. cuando el contrato se haya celebrado con un consumidor. Se alude a la vendedora sin ser parte del contrato y sin explicar el régimen jurídico del artículo 1.1 LGDCU tras la reforma por LMPCU 44/2006 y las de la disposición adicional primera LGDCU.259 CC. 2.Estudio Jurídico Sobre la Intermediación Inmobiliaria Empresarial. serán nulas las condiciones generales que sean abusivas. Parece deducirse que respecto de la cifra correspondiente al precio. Son condiciones generales (artículo 1 LCGC) y nulas por contravenir la normativa de protección del consumidor según dispone el artículo 8 LCGC: “1. dice) pero no dice respecto de qué cantidad. ¿por qué en la cláusula 9 se habla de “oferta de recompra de la agencia inmobiliaria”? ¿Es que ya se ha comprado el bien por el consumidor al hacer el encargo? Se fijan como honorarios de la agencia inmobiliaria la cifra de 4. entendiendo por tales en 99 . En particular. pero no se indica claramente en el contrato. rectificación y cancelación dirigiéndose a esta mercantil”. * Comentarios: La cláusula 8 puede conculcar lo dispuesto en el artículo 1. En cualquier caso podrán ejercerse los derechos de acceso. como dice el título del documento y se habla en todo momento de que las cantidades entregadas por el consumidor lo son como “provisión de fondos”. No se prevén consecuencias para el incumplimiento por parte de la mediadora ni de la vendedora. salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para el caso de contravención.504 CC. Serán nulas de pleno derecho las condiciones generales que contradigan en perjuicio del adherente lo dispuesto en esta Ley o en cualquier otra norma imperativa o prohibitiva. No respeta las normas de protección al consumidor de los artículos 10 bis. Si es un contrato de mandato.87% (IVA incluido.

Análisis de Contratos de Mediación Inmobiliaria todo caso las definidas en el artículo 10 bis y disposición adicional primera de la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios”.

5. Denominación del contrato: “Propuesta de contrato de compraventa de inmueble”47. En el contrato hay varias cláusulas pero para lo que aquí interesaremos destacaremos las siguientes. Al final de la 1) se dice que el cliente … “OFRECE, de forma irrevocable, durante un plazo de 15 días desde la firma del presente documento, suscribir un contrato de compra del inmueble identificado como sigue… y propiedad de… (en adelante el vendedor). 2) El inmueble en objeto será transferido libre de hipotecas, cargas, gravámenes, vicios y evicciones a excepción de… 3) El precio ofrecido para la compra del inmueble queda fijado en … euros. El pago se hará del siguiente modo: … euros a la firma del presente documento, como prueba de la intención de consumar el contrato a que se refiere este documento. Dicha cantidad, a la aceptación de la presente propuesta constituirán arras o señal (art. 1.454 del Código civil). 4) El que suscribe declara expresamente conocer la superficie y el estado en que se encuentra el inmueble. Aceptando las normas de la comunidad de Vecinos existente. 5) La presente propuesta de contrato es vinculante exclusivamente para el Proponente, hasta la aceptación del vendedor, momento en el que vinculará a ambas partes. 6) La renuncia de alguna de las partes a formalizar o suscribir el contrato de compraventa después de la aceptación por parte del vendedor, de la presente
47

Contrato firmado el 23 de junio de 2006.

100

Estudio Jurídico Sobre la Intermediación Inmobiliaria propuesta, comportará la pérdida de las sumas abonadas por el proponente o en su caso deberán devolverse dobladas por parte del vendedor. 7) Transcurrido el plazo de 15 días desde la firma de la propuesta sin que haya sido celebrado el contrato al que la propuesta se refiere por falta de aceptación del vendedor, se restituirán en mano o por correo certificado con acuse de recibo, las cantidades recibidas, sin intereses y sin que el proponente esté autorizado a reclamar indemnización de ninguna clase. 8) Para cualquier controversia derivada de la aplicación o interpretación de la presente, las partes se someten expresamente a los tribunales de la Ciudad de…”. * Comentario: La cláusula 3 no tiene sentido: si no hay todavía contrato de compraventa, ¿por qué hay arras o señal del 1.454? ¿O es que son arras o señal pactadas para el encargo de mediación? En este caso, entonces, no puede haber oferta del consumidor que sea irrevocable como indica el contrato. Hay oscuridad en la interpretación provocada por el redactor de la cláusula que, además, es condición general de la contratación: 1281 ss. CC y 10 y 10 bis de la LGDCU en redacción posterior a la reforma por LMPCU 44/2006 y artículos 1 y 8 de la LCGC. Si estamos ante un contrato de verdad de compraventa de inmueble, la cláusula 4 incumple las obligaciones del Real Decreto 515/1989, de 21 de abril. La cláusula 5 es abusiva, porque contraviene las facultades de revocación del artículo 1.259 CC para el emisor de la declaración de voluntad de oferta y los números 3 y 4 de la lista negra de la disposición adicional primera de la LGDCU. El contrato prevé obligaciones y responsabilidades para todos, incluso quienes no son parte contractual, menos para la mediadora que es precisamente quien redacta el documento, al que se ha adherido el consumidor.

101

Análisis de Contratos de Mediación Inmobiliaria

6. Denominación y contenido del contrato: sin denominación48. Parece tratarse de un recibo de la agencia inmobiliaria que tiene el siguiente texto: “He recibido de don … la cantidad de 500 euros a cuenta de las arras o señal y habilitación de gastos y honorarios por la compraventa de la vivienda sita en la localidad de …, calle… El resto de las condiciones de la compraventa será pactado en un plazo no superior a una semana para su efectividad. Si finalizado el plazo el cliente no comunicara la intención de continuar, no tendrá derecho a devolución alguna de la señal entregada y depositada en la Agencia. En caso de devolución, la inmobiliaria se reservará un mínimo de 150,26 euros en concepto de gestiones y servicios efectuados. El comprador, una vez efectuado el contrato de compraventa, reconoce adeudar a la Agencia Inmobiliaria la cantidad del 2,5%, esto es 3.000 euros con un mínimo de 1.500 euros en concepto de comisión por la mediación de la compraventa del piso sito en …” * Comentario: * No se puede saber a ciencia cierta qué contrato de verdad se está celebrando, es decir, la naturaleza del contrato. Eso provoca que no sea posible su integración ante una cantidad importante de dudas interpretativas. Si es un contrato típico (como la compraventa) podremos integrarlo aplicando lo previsto en el Código civil y normas complementarias, pero si es un contrato sólo de mediación (lo más probable) es atípico y para su integración no hay más remedio que recurrir a la voluntad

48

Contrato firmado en Granada el 1 de julio de 2005.

102

* En varios de estos contratos se ve que la mediadora ha “tachado” sin más la cláusula que le permite retener una cantidad en caso de devolución: no es de extrañar dada la abusividad y manifiesta nulidad de la misma. a la mínima sugerencia del consumidor. 49 Parece ser un recibo firmado el 10 de agosto de 2005 en Toledo.289). esa cláusula desaparece. Denominación y contenido del contrato: “Contrato de reserva”49. CC. 103 . por desconocimiento.Estudio Jurídico Sobre la Intermediación Inmobiliaria deducible del contrato y verdaderamente resulta en muchos puntos imposible (artículos 1. lo que sin duda provoca que. de conformidad con lo dispuesto en la disposición adicional primera de la LGDCU. En este contrato hay un par de cláusulas incoherentes con el resto del documento que liberan de obligaciones a la mediadora y que gravan y empeoran la situación jurídica del consumidor. La pregunta es inmediata: ¿por qué no la quita la agencia inmobiliaria de sus formularios prerredactados? ¿Quizás la mantiene si el consumidor. las empresas están claramente relacionadas. 7. especialmente. 1. se alude en él a la “constructora” como si fuese la vendedora y como si se tratase de una tercera persona distinta a la mediadora cuando. 16 y 17 que aluden a las cláusulas que provocan “falta de reciprocidad” entre las partes contractuales. * El precio de los honorarios fijados no incluye referencia alguna a qué se refieren ni a cambio de qué gestión se devengarán. en realidad. números 15. apartado III.281 ss. no dice nada? * Las demás cláusulas que obligan al consumidor y prevén que perderá cantidades entregadas a cuenta son abusivas y nulas por no prever obligaciones correlativas de la mediadora y responsabilidades de la contraparte. Además.

podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas”. . se aplicará lo establecido en el artículo 1. * Comentario: . hay que hacer notar que el precepto del CC no utiliza la denominación “reserva”. No se dice tampoco que vaya a sufragarlos la constructora que es la vendedora del bien. la entidad mediadora tiene encargo por parte de la propiedad del asesoramiento para la compra-venta”. se puede 104 . .Dentro del contrato se alude a cómputo de tiempo por días (30 días) y luego. siendo el litigio entre el comprador y el vendedor”. cabría preguntar ¿si sólo tiene la mediadora encargo de asesoramiento para la compra-venta.454 del Código civil: Si hubiesen mediado reserva o señal en el contrato de compra-venta. del cual. con su respectivo garaje. cuando se dice la fecha límite de aplicación de la validez de la señal. sino “arras”. por qué recibe cantidades en concepto de arras? . No hay referencia a tarifas ni a conceptos en los que dichos honorarios estarían incluidos. La cláusula cuarta dice: “En el caso de resolución del presente contrato de reserva por parte del comprador o de la propiedad.Hay más preguntas en relación con esta cláusula: ¿dónde están los honorarios fijados para la mediadora? Sencillamente hay que deducir que se produce un incremento del precio del inmueble.En relación a la cláusula cuarta que pretende transcribir un precepto del CC literalmente.En relación a la cláusula primera cabe decir que no se recoge ningún dato de la constructora que parece ser la propietaria de los inmuebles vendidos y además. La cláusula octava dice: “El comprador se compromete mediante el presente documento a renunciar a cualquier tipo de acción judicial contra la mediadora una vez que la señal sea entregada al vendedor.Análisis de Contratos de Mediación Inmobiliaria En la cláusula primera se puede leer: “El comprador está interesado en la compra del piso sito en.

en los artículos 2. C) Contratos de compraventa celebrado entre los dos particulares (vendedor y comprador) que han contactado a través de un intermediario inmobiliario y que han utilizado y firmado los contratos previamente redactados por el intermediario. ordinario y generalizado y de bienes de naturaleza duradera. ¿por qué trata tan bien la mediadora en este contrato a la propiedad? ¿No serán la misma persona o estarán muy relacionadas? No es habitual en los contratos de mediación no hacer referencia a las consecuencias de los eventuales incumplimientos de la propietaria por si se niega. . Este contrato es una excepción y provoca una falta de reciprocidad y de justo equilibrio de las contraprestaciones entre las partes. respectivamente. Dicha norma fue derogada por el vigente Real Decreto 1507/2000. hay que hacerlo constar de fecha a fecha. y 11.No se encuentra en todo el cuerpo del contrato ni una sola obligación para la mediadora.Estudio Jurídico Sobre la Intermediación Inmobiliaria constatar que se trataba de un mes. por el que se actualizan los catálogos de productos y servicios de uso o consumo común. por ejemplo. Tampoco se prevé norma alguna ni consecuencia alguna para el incumplimiento de la constructora. de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y normas 105 . a efectos de lo dispuesto. apartados 2 y 5. de 8 de marzo que recogía el Catálogo de bienes de naturaleza duradera y que fue dictado en cumplimiento de la Disposición Final 4ª de la Ley General de Defensa de los Consumidores y Usuarios. de 1 de septiembre. apartado 2. Hay que llamar la atención sobre un dato: la vivienda estaba incluida en el Anexo en el II del Real Decreto 287/1991. Según la ley. se ha de entender que son naturales y si es un mes. a vender el inmueble para cuya venta había dado encargo. el cómputo del tiempo si es por días. Cláusulas abusivas en contratos de compraventa a) La vivienda es bien de consumo.

número 18. de 19 de enero por el que modifica el Reglamento Notarial alude en su preámbulo (apartado II) a la necesidad de que el notario preste su función en régimen de plena independencia e imparcialidad y el artículo 17 bis de la Ley del Notariado. con los requisitos exigidos por el Real Decreto 515/1989 para la venta de vivienda. como en el Anexo II. donde se recogen condicionados generales. el estudio de los contratos de compraventa prerredactados por mediadoras y que finalmente ofrecen a sus clientes para que los perfeccionen y de las constructoras y promotoras lleva a la conclusión de que todavía se insertan demasiadas cláusulas abusivas en los contratos.Análisis de Contratos de Mediación Inmobiliaria concordantes50 y la vivienda sigue estando tanto en el Anexo I. 106 . También el Real Decreto 45/2007. de 12 de septiembre de 2000. en ocasiones. Pueden destacarse las siguientes: Continúa encontrándose remisión a otros lugares. Cuando la intermediación la hace la propia promotora o constructora o una impresa vinculada. concordante con el derecho 50 BOE núm. Los impulsos legislativos en la protección al consumidor consecuentes con lo dispuesto en el artículo 51 de la Constitución y con las adaptación del Derecho interno español al de la Unión Europea contrastan con la escasa protección del adquirente de vivienda sea en compra o en alquiler. sin especificación suficiente. letra B). A pesar de la modificación del número 22 de la disposición adicional primera de la LGDCU por la LMPCU 44/2006 en este sentido y sobre tipificación de cláusulas abusivas. A pesar de la entrada en vigor de la Ley de Mejora en la Protección de los consumidores y usuarios 44/2007. b) Cláusulas abusivas más habituales. 219. se encuentran cláusulas con imposición del Notario y de la gestoría para la tramitación del papeleo hasta lograr el acceso del inmueble al Registro de la Propiedad.

dadas las funciones encomendadas por nuestro Ordenamiento al Notario que se puedan encontrar todavía y a pesar de los esfuerzos 107 . Los sistemas de Registro de la Propiedad no son iguales en los diferentes Derechos de nuestro entorno. Sigue habiendo carencia importante de información sobre las condiciones de venta futura del inmueble. incluso la normativa sobre VPO y análoga o similar. promotor o vendedor (cuando este último es particular) cuando el adquirente no acepta subrogarse en la hipoteca constituida por el propietario. Se sigue encontrando la imposición de una determinada entidad de crédito para la obtención del préstamo hipotecario o la imposición de la subrogación en el crédito hipotecario ya concertado o la imposición de los gastos de cancelación de hipoteca constituida por el constructor. la entrega de factura o recibo acreditativo contra la entrega de dinero en efectivo. c) Uso de papel timbrado para contrato privado que aparenta ser escritura pública. Falta en algunos casos.Estudio Jurídico Sobre la Intermediación Inmobiliaria a la libertad de elección del notario por el consumidor (cuyos gastos fijados por arancel paga) refuerza el régimen de libre elección (nuevo párrafo segundo del artículo 3 del Reglamento Notarial: Reglamento de la Organización y Régimen del Notariado aprobado por Decreto de 2 de junio de 1944). El particular. d) Cláusulas en los formularios y borradores de escrituras públicas notariales. se trata de consumidores extranjeros que desconocen nuestro Derecho y firman un contrato privado creyendo que firman una escritura pública con los efectos que ello tiene en su país de origen. Se ha detectado la utilización por algunas agencias mediadoras (sobre todo en la venta a extranjeros de bienes inmuebles en localidades costeras y de montaña) de papel timbrado para la redacción de contratos privados. Es especialmente preocupante.

correspondiendo a este doble carácter la organización del Notariado. como establece la Ley del Notariado. b) Y en la esfera del Derecho. por el que se modifica el Reglamento de la organización y régimen del Notariado. aprobado por Decreto de 2 de junio de 1944. tras la modificación introducida en 2007 establece en sus párrafos primero y segundo lo siguiente: “Los notarios son a la vez funcionarios públicos y profesionales del Derecho. cláusulas que puedan poner en riesgo a los consumidores en sus formularios o que no se hayan adecuado a la normativa de protección del consumidor. oye o percibe por sus sentidos. El artículo 1 del Reglamento Notarial de 1944. Como funcionarios ejercen la fe pública notarial. Como profesionales del Derecho tienen la misión de asesorar a quienes reclaman su ministerio y aconsejarles los medios jurídicos más adecuados para el logro de los fines lícitos que aquéllos se proponen alcanzar”. debe controlar la legalidad (párrafo quinto del apartado II del preámbulo del Reglamento Notarial aprobado por Real Decreto 45/2007. pero además es un funcionario público que. 108 . que tiene y ampara un doble contenido: a) En la esfera de los hechos.Análisis de Contratos de Mediación Inmobiliaria de los decanos de los colegios notariales de España. de 19 de enero. la exactitud d los que el notario ve. la fe pública notarial es función y servicio público. El artículo 175 del Reglamento Notarial (que ya había sido modificado) exige del notario que informe adecuadamente a los otorgantes de la titularidad y el estado de cargas del inmueble. Como indica el Real Decreto 45/2007. la autenticidad y fuerza probatoria de las declaraciones de voluntad de las partes en el instrumento público redactado conforme a las leyes.

Algunas cláusulas puede suponer la imposición de renuncias genéricas de los derechos del comprador a exigir responsabilidad por calidades y vicios ocultos o de otro tipo.Estudio Jurídico Sobre la Intermediación Inmobiliaria No se compadecen bien con estas funciones cláusulas como la que transcribimos a continuación y que se han encontrado en borradores y formularios de notarías de la Ciudad de Zaragoza de compraventa de inmuebles y que han sido aportados por socios de la Unión de Consumidores de Aragón: “Quinto. condiciones o pactos a que se alude. aunque fueren diferentes a las indicadas en el proyecto de ejecución o pactadas con posterioridad entre ambas partes. pero no se especifican en qué consisten ni por qué motivos. Parece dar a entender que tiene “carta blanca” el constructor para seguir haciendo cambios respecto de la memoria de calidades. sin reproducir las cláusulas. por diferentes motivos..La parte compradora declara conocer la calidad de los materiales utilizados tanto en la construcción del conjunto como de los elementos del mismo adquiridos en este acto —aunque éstos sean diferentes a los de la memoria de calidades firmadas en su día—. incluso las firmadas e incorporadas al contrato privado de la compraventa del que trae causa esta escritura”. Igualmente declara conocer y aceptar cualquier modificación o cambio que. Así. hay cláusulas que recogen remisiones sin especificar a condiciones del contrato privado de compraventa en bloque y que no se reproducen. se han realizado en la distribución de la urbanización. En otra se dice que la parte compradora conoce y acepta el estado físico actual de lo adquirido. En otra se reconoce que han existido modificaciones en la calidad de los materiales utilizados y en las soluciones constructivas adoptadas por la constructora sin fijar cuáles son y sin decir por qué y se indica que el consumidor declara aceptar cualquier modificación o cambio que. por diferentes motivos se han realizado. del proyecto inicial y del contrato privado. prestando su conformidad a las soluciones constructivas alternativas ejecutadas. no teniendo nada que reclamar a la parte vendedora por dichos 109 . En alguna cláusula se hacen remisiones genéricas a lo dispuesto en el contrato privado de compraventa.

No es fácil. Es de especial importancia. especialmente por las últimas resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado que declara no inscribibles. Estudio de algunas ofertas hechas por las agencias inmobiliarias en periódicos y diarios. o sea. Conviene que desde las Uniones de Consumidores de España se aconseje extremar las precauciones antes de firmar un contrato a sus asociados y llame la atención sobre estos extremos a los poderes públicos.Análisis de Contratos de Mediación Inmobiliaria conceptos y. No parece lo más adecuado dadas las exigencias de información que las normas sobre protección al consumidor imponen e especial cuando se trata de condiciones de crédito. se encuentra un paquete de anuncios publicitarios publicados por diferentes agencias inmobiliarias en distintos diarios de diferentes ciudades. según el consumidor. pero no declara nulas ciertas cláusulas de vencimiento anticipado en los contratos de préstamo hipotecario y que no permite que el Registrador de la Propiedad diga que una cláusula es nula. 5. que el consumidor se ve forzado a interponer un procedimiento judicial. Entre los materiales aportados por la Unión de Consumidores de España. se efectuó una visita de 10 minutos previa a la firma de la escritura. Finalmente. lo cierto es que. además. Les preocupan especialmente ciertas ofertas que pueden resultar engañosas o desleales o no adecuarse a la verdad 110 . son habituales las cláusulas que hacen referencia a subrogación del consumidor en préstamos hipotecarios y remiten en bloque. conocer si una cláusula del crédito es o no abusiva si no consta en la escritura pública. Legislación sobre publicidad engañosa y desleal. para las condiciones y pormenores del préstamo y la garantía a otras escrituras y protocolos y sólo se indica que el consumidor (comprador) declara que conoce y acepta. El único que puede declarar la nulidad de una cláusula o condición abusiva es el juez ordinario.

la que les hará estar pagando una hipoteca prácticamente durante toda su vida. 111 . en algunos supuestos. deberían extremarse las exigencias de respeto a la buena fe y en ningún caso debería inducirse a error a los consumidores. poco respeto a la lealtad que debe primar en el anuncio de un bien de la naturaleza de los inmuebles a que se refieren y que suponen para los interesados tamaña inversión. a mi juicio. en algunos casos. en la Ley 3/1991. Podrían subsumirse. 6 y 7 de la LCD cuando dicen que se reputa desleal todo comportamiento que resulte objetivamente contrario a las exigencias de la buena fe y aluden a los actos de confusión y de engaño. o perjudicar o ser capaz de perjudicar a un competidor. induce o puede inducir a error a sus destinatarios. en las previsiones de los artículos 5. Para la venta de vivienda. en la gran mayoría de los supuestos la gran inversión de las familias españolas. de 10 de enero. El artículo 4 de la LGP alude a la publicidad “engañosa” (que concreta luego el artículo 5) y dice: “Es engañosa la publicidad que de cualquier manera. de 11 de noviembre General de Publicidad y. parece merecer un trato cuidadoso señaladamente de las personas que habitual y profesionalmente se dedican a esta actividad. A continuación. propaganda y publicidad de algunas agencias inmobiliarias en prensa escrita diaria que cabría incluir en los supuestos previstos en el artículo 4 y concordantes de la Ley 34/1988. actividades o servicios cuando dicha omisión induzca a error de los destinatarios”. se recogen algunas promociones.Estudio Jurídico Sobre la Intermediación Inmobiliaria en algún extremo. incluida su presentación. de Competencia Desleal. La importancia del bien a que estamos refiriéndonos que es. pudiendo afectar a su comportamiento económico. Algunos de los anuncios y de las ofertas que se relacionan a continuación tienen. Es asimismo engañosa la publicidad que silencie datos fundamentales de los bienes.

de 21 de abril. por no ser veraces o vulnerar las normas de publicidad y de defensa de la competencia. de 19 de julio General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios”. 112 . promoción y publicidad que se realice para la venta o arrendamiento de viviendas que se efectúe en el marco de una actividad empresarial o profesional. número 1 dice: “El presente Decreto es de aplicación a la oferta. a) Son abundantes las que (como las dos que se recogen a continuación) ofrecen regalos como viajes o electrodomésticos por la compra de un inmueble: . incumplen asimismo los requisitos del Real Decreto 515/1989.Anuncio en prensa escrita el 29 de septiembre de 2007: “Compre sin entrada desde 400 euros al mes. No hay que olvidar que la formación de muchas de las personas que acuden a dichas agencias no es todo lo completa que debería y no es tan difícil inducir a error. así como el Real Decreto 515/1989. se recogen algunas ofertas llamativas que podrían incumplir la normativa de control de publicidad engañosa y desleal.Análisis de Contratos de Mediación Inmobiliaria Finalmente.Anuncio en prensa escrita el 1 de octubre de 2007: “Por la compra de su vivienda les regalamos un televisor”. A continuación. de 21 de abril sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas. siempre que aquellos actos vayan dirigidos a consumidores conforme a los términos del artículo primero apartados 2 y 3 de la ley 26/1984. . La desaceleración en la venta de viviendas parece estar provocando en el mercado la aparición de técnicas de venta y promoción algo más agresivas. cuyo artículo 1º. Por la compra de su piso le regalamos dos noches de hotel para dos personas”. al margen de ser varias de ellas de dudoso gusto.

Recompra del piso si no queda satisfecho. locales. terrenos. Hay otros anuncios en los que se encuentran ofertas como las siguientes: . el precio se reduce considerablemente.¿Quieres vender tu piso? Te lo compramos al contado con la máxima valoración. parcelas urbanas.. . 113 .Anuncio de la rebaja del precio con ocasión de la venta en feria. “¿Sabe que además le hacemos la reforma que necesite? La compra de una propiedad puede requerir de una reforma y… ¡Quien mejor que nosotros para diseñársela y valorársela sin compromiso! Además.. .Anuncio en prensa escrita el 1 de octubre de 2007. aunque se ofrece comprar directa e inmediatamente el inmueble al precio de mercado. . te buscamos tu propiedad y la mejor financiación.Anuncio en prensa escrita el lunes 1 de octubre de 2007: “Para celebrar nuestra apertura nuestros honorarios serán del 1%”.Estudio Jurídico Sobre la Intermediación Inmobiliaria b) En otras se ofrecen servicios que no tienen que ver con la intermediación inmobiliaria: . se la haremos en un tiempo record y a un precio muy ajustado”. Se ha podido comprobar que cuando hay oferta de compra inmediata por la agencia inmobiliaria. Si compras.… en toda la provincia de .Abono del primer año de la hipoteca. “Gestionamos la compra-venta y alquiler de viviendas. se ofrece como promoción y precio de oferta lo que en realidad es precio habitual de mercado en la plaza correspondiente: .Regalo de anexos (o anejos) a la vivienda como cuartos trasteros o garajes.. c) En algunas. ello no es cierto. d) En otras. naves. . Si vendes. valoramos tu propiedad y te ofrecemos los mejores soportes publicitarios para que la vendas cuanto antes”. garajes.

no se diferencia qué cuantía del precio total de la mediación se devenga con ocasión de las distintas gestiones que pueden ser. burdas ofertas de premios y regalos. 6. No deberían. o el de garantía de la venta mediante compromiso de compra directo de la mediadora. Algo lógico. No se especifica cuáles son ni se imponen límites temporales para su cumplimiento. 2. Prácticamente en ninguno de los contratos se incluyen y especifican las cuantías de honorarios en función de la actividad mediadora de que se trate. sólo recibe largas hasta que se encuentre un comprador. La compraventa de un inmueble no es algo como la compra de una lavadora o cualquier otro bien de consumo mueble análogo. b) Contactar con eventuales compradores. Por lo demás. aunque nada se dice en los contratos ni se remite a ningún otro lugar en ellos para su conocimiento: a) La tasación del inmueble. Prácticamente en ninguno de ellos se incluyen las obligaciones de la mediadora. 1. 114 . la experiencia muestra que todo lo que se ofrezca como regalo estará muy posiblemente incluido en el precio final del bien. darse estas ofertas que tan poco se ajustan a la verdad y a la viabilidad de las promesas. por lo general. Tiene connotaciones muy singulares que hacen prácticamente inviable o muy difícil el cumplimiento de pactos como el de recompra pasado un año. Notas comunes en los contratos analizados que hacen cuestionar su validez por falta de respeto a las leyes en general y a las normas de protección de los consumidores en particular. así que conviene no dejarse tentar por las que son. en ocasiones.Análisis de Contratos de Mediación Inmobiliaria Conviene hacer una advertencia y reflexión final. Es decir. no obstante. Las Uniones de Consumidores de España han detectado que son muchos los casos en que cuando el consumidor pretende hacer eficaz ese compromiso de la mediadora se encuentra con grandes dificultades y.

tablas o criterios orientativos en materia de honorarios de algún colegio profesional. Qué tipo de publicidad hará respecto del inmueble objeto de venta. la jurisprudencia de las Audiencias Provinciales no es uniforme. pero éste puede venderla por sí mismo. 4. si es que los hay. es decir: a) La agencia mediadora es la única profesional que tiene encargo de venta del propietario. 3. Por eso quien firma un contrato de mediación para encargar la venta de su inmueble necesita conocer qué significa un “encargo en exclusiva”. mientras dure el contrato de exclusiva. Aclarar estos extremos es muy importante y además. No se precisa con claridad si hay o no exclusiva y a veces se incluyen cláusulas de exclusiva en el cuerpo del contrato sin que en el título del mismo se haga constar. Durante cuánto tiempo tiene la mediadora esta obligación. cobrará los honorarios se venda a quien se venda el inmueble y tanto si interviene en la mediación como si no lo hace. Tampoco se especifica si son acordes con algún uso de la plaza ni se remite a los mismos. 115 . d) ¿Qué pasa con las llaves si se entregan a la mediadora? ¿No tiene responsabilidad por si desaparecen y alguien entra en el inmueble indebidamente? e) Incluir en prensa escrita o en televisión o en mecanismos de “buzoneo” los inmuebles cuya venta se encarga. b) La agencia mediadora. Tampoco hay referencias en los contratos al conocimiento que pueda tener el consumidor de dichos precios por referencia a condiciones generales.Estudio Jurídico Sobre la Intermediación Inmobiliaria c) Llevarlos y acompañarlos a ver el inmueble. Son excepción los contratos que concretan exactamente la cuantía de honorarios a aplicar pero ninguno menciona si se ajustan o no a tarifas. con lo que esa falta de seguridad jurídica redunda en perjuicio del consumidor. Este extremo es especialmente importante también para la concreción del derecho a honorarios del mediador. No se distingue en los contratos entre las dos acepciones más comunes (aunque puede haber más) del pacto de exclusiva. 5.

Es generalmente admitido que es abusiva (LGDCU) la cláusula que establece el derecho a la remuneración de un mediador aunque no haya mediado. 8. No respeta las más elementales exigencias de la buena fe contractual (y basta con estar a lo dispuesto en el artículo 7 CC y 10 bis. apartado 1 de la LGDCU. En los contratos analizados se detecta que no se han ofrecido al consumidor posibilidades de negociar individualmente estas cláusulas. Son muchos los contratos que incluyen una duración de la obligación de abonar los honorarios a la mediadora si el inmueble se vende durante un año después de la extinción del contrato de mediación. que no ha podido negociar individualmente. en redacción posterior a la LMPCU 44/2006) el hecho de que se hagan referencias diferentes modificando en cada cláusula el tiempo de duración de la obligación de abonar honorarios y de respetar supuestos derechos de exclusiva que tampoco se concretan en los contratos estudiados. No tiene ningún argumento legal que se imponga al consumidor una cláusula de ese tipo. 6. se está creando una oscuridad interpretativa en el contrato que beneficia a la mediadora y perjudica al consumidor. Supone un claro desequilibrio entre las partes contractuales en perjuicio del consumidor dado que no se incluye especificación alguna acerca de si la mediación ha debido tener algún provecho para esa venta durante el año siguiente a la extinción del contrato. Ese derecho debe durar un tiempo determinado.Análisis de Contratos de Mediación Inmobiliaria Si no es así. no ilimitadamente. Es también común a todos los contratos prever la exigibilidad del abono de los honorarios si la venta se consuma mucho más allá en el tiempo de la finalización pactada en un principio para el encargo. Es común a todos los contratos la inclusión de cláusulas que impongan la obligación de pagar honorarios venda quien venda el bien: ¿por qué tiene que cobrar en todo caso unos honorarios a quien puede no haber intermediado en la venta del bien? 7. 116 . Hay referencias a puntos idénticos o muy conexos en cláusulas físicamente alejadas dentro del contrato. 9.

Es común a todos los contratos la falta de información absoluta sobre las cualidades del inmueble vendido. El nuevo titular queda subrogado en los derechos y deberes dl anterior propietario. siempre que tales obligaciones se refieran a un posible efecto de mutación jurídico-real”. si es libre o VPO. La infracción de tales obligaciones provoca que el adquirente pueda rescindir el contrato en el plazo de cuatro años y 117 . Ninguno recoge referencias catastrales.1 que: “La transmisión de fincas no modifica la situación del titular respecto de los deberes del propietario conforme a esta Ley y los establecidos por la legislación de la ordenación territorial y urbanística aplicable o exigibles por los actos de ejecución de la misma. 10.Estudio Jurídico Sobre la Intermediación Inmobiliaria La mediación durará lo pactado expresamente. establece en su artículo 18. El resto del artículo establece otras obligaciones respecto a lo que debe hacerse constar en los títulos de enajenación de terrenos. las condiciones urbanísticas del bien objeto de compraventa. así como en las obligaciones por éste asumidas frente a la Administración competente y que hayan sido objeto de inscripción registral. de ámbito estatal. La nueva Ley 8/2007 de Suelo. sea con exclusiva o no. si el vendedor es o no propietario. Son pocos los contratos que incluyen referencias al Registro de la Propiedad. Cosa distinta es que se especifique con total claridad y rotundidad y quede bien probado que la mediación para lograr esa venta durante un tiempo después de la extinción del contrato ha sido la que ha propiciado la celebración del contrato de compraventa. Lo procedente es aclarar qué significa el pacto concreto de exclusiva. El rigor y el respeto a las reglas de la validez y eficacia de los contratos con consumidores no impiden la exigencia de la obligación de lealtad contractual también al consumidor que no debe burlar los legítimos derechos de la mediadora. Y es abusivo pretender el cobro de honorarios más allá de la duración del contrato.

Análisis de Contratos de Mediación Inmobiliaria pueda exigir la indemnización que corresponda conforme a la legislación civil (artículo 18.3 de la Ley de Suelo de 2007). 11. Prima en todos los contratos un total oscurantismo y falta de transparencia en cuanto a la cualidad o concepto en que actúa en cada caso el intermediador: si es o no representante legal o voluntario, si es o no mandatario. En ocasiones, simplemente se indica que la mediadora tiene encargo de venta, o de asesoramiento para la venta y sin embargo comienza a recibir cantidades en metálico, según manifiesta, por autorización expresa del propietario, pero no se exhibe documento alguno en el que conste dicho encargo o autorización. Resulta, en ocasiones, en consecuencia, conocer el alcance y significado real de las cláusulas introducidas por la mediadora que es quien ha redactado unilateralmente estos contratos.

118

 

Análisis de Contratos de Mediación Inmobiliaria

V. RECAPITULACIÓN Y CONCLUSIONES

120

Estudio Jurídico Sobre la Intermediación Inmobiliaria 1. LIBERALIZACIÓN DEL SECTOR DE INTERMEDIACIÓN INMOBILIARIA. número 3248/1969.1. de 20 de mayo. norma de naturaleza administrativa. RÉGIMEN JURÍDICO DE LA ACTIVIDAD DEL AGENTE DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA COLEGIADO. de 28 de septiembre. desde la liberalización del mercado por Real Decreto-ley 4/2000.b) o de los signos distintivos de colegiación. establece entre las infracciones muy graves en el artículo 41. Dicha norma ha declarado vigente el artículo 1º del Decreto de 4 de diciembre de 1969. 2. por el que se aprueban los Estatutos Generales de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y de su Consejo General. Sigue siendo. que aludía a las funciones del API. de medidas urgentes de liberalización en el sector inmobiliario y de transportes. 2. del Ministerio de la Vivienda.2. 2.1. c) La realización de actos de competencia desleal cuando así haya sido declarado por la Jurisdicción competente. El Real Decreto. con perjuicio para el cliente. número 3. de medidas urgentes de liberalización en el sector inmobiliario y de transportes que después fue tramitado y aprobado como Ley 10/2003. uno de los profesionales que tienen encomendada la tarea de la intermediación inmobiliaria. 121 . La actividad de intermediación inmobiliaria puede ser ejercida libremente sin necesidad de título habilitador ni de pertenencia específica a un colegio concreto. b) El consentimiento a la utilización indebida por terceros de la denominación de Agente de la Propiedad Inmobiliaria por personas que carezcan de los títulos a que se refiere el artículo 1. Son: “a) La utilización en beneficio propio o de terceros. El régimen jurídico del API (Agente de la Propiedad Inmobiliaria) acaba de ser modificado mediante Real Decreto 1294/2007. de 23 de junio de 2000. de información derivada de las transacciones en que intervenga. pues.

122 . e) … [impago de cuotas al Colegio Profesional] f) … [impago de cuotas al Consejo General]. con expulsión del Colegio.3 del Real Decreto 1294/2007. Prescriben a los tres años según dispone el artículo 45 tanto las infracciones como las sanciones.Análisis de Contratos de Mediación Inmobiliaria d) La negligencia inexcusable o la actuación dolosa en el desempeño de sus actividades o deberes colegiales. c) … [sobre impago de cuotas]” Según el número 4 del artículo 42: “la sanción procedente en cada caso se graduará teniendo en cuenta las circunstancias del hecho y del infractor. b) Privación definitiva de la condición de colegiado. por ejemplo. De conformidad con el artículo 42. las conductas indicadas pueden llevar aparejada una sanción como las siguientes: “a) Suspensión en la condición de colegiado por un periodo superior a seis meses e inferior a dos años. La reiteración permitirá la imposición de la sanción en su límite máximo”. g) Las conductas que hayan acarreado sanción administrativa en resolución firme por infracción grave de disposiciones en materia tributaria u otras previstas en la legislación especial que resulte aplicable al sector inmobiliario. siempre que dicha infracción esté directamente relacionada con el ejercicio de su profesión”.3 del Real Decreto 1294/2007 pueden estar incluidas las infracciones en materia de consumo. la inclusión de cláusulas abusivas en los contratos tipo y en los condicionados generales utilizados por los APIs y redactados por ellos unilateralmente a los que se adhieran sus clientes consumidores en las transacciones inmobiliaria. Cabe considerar que en la letra g) del artículo 41. que haya ocasionado perjuicio a tercero. que llevará aparejada la de inhabilitación para ocupar cargos directivos por el tiempo que dure aquélla.

CARACTERIZACIÓN DEL CONTRATO DE MEDIACIÓN INMOBILIARIA. 123 . moral y orden público y los demás de preceptos concordantes del CC (artículo 6.Artículos 1 y 8 de la LCGC en la redacción posterior a la LMPCU 44/2006. 1. oneroso y.Artículo 1. . En especial. 3. no formal ni solemne.255 CC que consagra la libertad de contratación y la autonomía de la voluntad de los particulares y puede ser eficaz siempre que no contravenga los límites de la ley. y para valorar la legalidad de los contratos tipo y sus cláusulas utilizados por las empresas intermediadoras en el tráfico inmobiliario son de interés las siguientes normas: .Estudio Jurídico Sobre la Intermediación Inmobiliaria 2. No obstante. Es válido de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.281 a 1.3.289. ya no está en vigor el artículo 28 del Decreto de 1969 que. El contrato de intermediación inmobiliaria para los consumidores tiene ciertos caracteres generalmente admitidos por doctrina y jurisprudencia: es atípico. aleatorio.Artículos 1. establecía las obligaciones del API en su actuación profesional. de naturaleza civil.289 CC sobre interpretación de los contratos.Artículo 10 y 10 bis y la disposición adicional primera de la LGDCU en la redacción posterior a la LMPCU 44/2006. párrafo segundo.255 CC . por ejemplo). consensual. Son asimismo de aplicación los límites impuestos para la protección y defensa del consumidor en la LGDCU y en la LCGC tal como han quedado redactadas después de la reforma por LMPCU 44/2006. En especial. . casi siempre. aunque con discutible criterio considerada por alguna sentencia de Audiencia Provincial norma de índole administrativa y no susceptible de utilización para la integración del contenido del contrato de mediación inmobiliaria.

4. Hay un número importante de litigios relacionados con las arras o señal (también llamadas “parte” o “anticipo”) su naturaleza y consecuencias de su pacto. 4. 124 . LITIGIOSIDAD EN TORNO AL CONTRATO DE INTERMEDIACIÓN INMOBILIARIA: 4.6. 4.Análisis de Contratos de Mediación Inmobiliaria . consultas y solicitudes que los particulares remiten a las Uniones de Consumidores de España sean o no asociados de ellas.2. sino más bien con la ocasionalidad de la intervención de los particulares en el tráfico inmobiliario que supone “la compra o la venta de su vida” por excelencia. El número menor de litigios interpuestos a instancias de los consumidores no parece tener su origen en un mayor grado de satisfacción de éstos en relación con la actividad de mediación inmobiliaria.1. dinero y molestias y disgustos) para los particulares está detrás de la falta de interposición de pleitos sobre el particular. Lo gravoso de la interposición de un pleito (en tiempo. Sólo un 10 % son interpuestas por particulares frente a las agencias de intermediación y suelen aludir a incumplimientos derivados del contrato de compraventa finalmente celebrado entre particulares y a la aparición de cargas y gravámenes en el bien o a falta de información adecuada y suficiente por parte del intermediario sobre el objeto de la compraventa. El estudio de la jurisprudencia menor muestra una fuerte litigiosidad consecuencia de la celebración de contratos de intermediación inmobiliaria.4.3. de 21 de abril sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas.5. 4. 4. El número de pleitos contrasta con las cuantiosas quejas. 4. Casi un 90 % de los pleitos son resultado de demandas de los intermediadores prácticamente siempre relacionadas con el cobro de sus honorarios.Real Decreto 515/1989.

no hay más que echar un vistazo a los periódicos para ver que son muchos los particulares que anuncian la venta de sus bienes inmuebles y recogen lo que ya se ha convertido en el lenguaje de nuestra sociedad actual en una cláusula de estilo en muchos anuncios: “agencias no” o “abstenerse agencias” o “de particular a particular”. VALOR DE LOS DATOS APORTADOS POR LAS UNIONES DE CONSUMIDORES QUE PERMITEN ESTE ESTUDIO. No obstante. hay una intensa actividad económica en el sector que evidencia que buena parte de negocios se consuman a plena satisfacción de las partes.2. Los contratos aportados por los consumidores dan idea de un tercer campo de conocimiento de los problemas derivados de la intermediación inmobiliaria. Ello podría hacer pensar en que habitualmente los consumidores acuden voluntariamente a la mediación inmobiliaria conscientes de que se trata de una actividad útil y satisfactoria. Del volumen de trabajo de la intermediación inmobiliaria dan idea las cifras escalofriantes que evidencian también que hay un buen número (la inmensa mayoría) de transacciones inmobiliarias que resultan satisfactorias para las partes implicadas. 6. La Unión de Consumidores de Aragón presta un servicio impagable y su actividad es útil para diferentes ámbitos y conjuntos de ciudadanos: 125 . Sin embargo. 6.Estudio Jurídico Sobre la Intermediación Inmobiliaria 5. GRAN NÚMERO DE CELEBRACIÓN DE CONTRATOS PARA LA ACTIVIDAD DE MEDIACIÓN INMOBILIARIA.1. 6. Entre el mundo de las transacciones verificadas a plena satisfacción y el mundo de la grave patología que lleva a la interposición de pleitos (que se conoce y demuestra a través de las resoluciones judiciales publicadas) hay un tercer ámbito que ayudan a entender los contratos tipo prerredactados por las agencias inmobiliarias que cotidianamente intervienen en el tráfico inmobiliario y que se pueden conocer a través de las Uniones de Consumidores.

095 CC hace necesario contrato y toma de posesión (título y modo.Análisis de Contratos de Mediación Inmobiliaria a) Para los consumidores: por estimular su protección desde los poderes públicos. d) También ayudan al legislador (sea de normas legales o reglamentarias) para la toma de decisiones futuras sobre la materia. en muchas ocasiones y con total buena fe quieren conocer si están actuando legal. Otra es la interpretación por parte del TS español desde hace años con doctrina plenamente consolidada de que la compraventa de bienes inmuebles no es un contrato formal o solemne y que han de interpretarse los artículos 1. 126 . Una es consecuencia del sistema de transmisión del derecho de propiedad de nuestro CC. por ejemplo. 7. para el intérprete del derecho (estudiosos. contrato y tradición).1. abogados) lo mismo que los formularios de capitulaciones matrimoniales. legítima y honestamente en el tráfico inmobiliario.278 a 1.2. son importantes para conocer el derecho histórico y su práctica. c) Para las diferentes administraciones públicas que conocen así y de primera mano las carencias del sector económico en cuestión y de las medidas de protección al consumidor que son de su responsabilidad. resultan también útiles. b) Para los propios mediadores que. El vigente en el derecho español y deducible de los artículos 609 y 1. 7. CAUSAS DE LOS RIESGOS DEL CONSUMIDOR AL ACUDIR A LA INTERMEDIACIÓN INMOBILIARIA. e) Finalmente. Las normas impuestas en 2005 sobre información continuada entre notarías y registros de la propiedad no terminan de solventar el problema.280 CC en el sentido de que la escritura pública es sólo un requisito de prueba (ad probationem) y no de forma (ad solemnitatem) sigue provocando problemas prácticos en la compraventa de inmuebles al consumidor. 7.

Tras este estudio. Utilización de diferentes denominaciones. Otra está en la generalmente admitida falta de responsabilidad de los intermediarios en cuanto a la calificación jurídica del bien objeto de compraventa y a la posible existencia en el mismo de cargas o gravámenes. Otra es consecuencia de que el vendedor sólo está obligado. Normalmente lo más diluido son las obligaciones de las mediadoras que no se suelen incluir en los contratos estudiados. estén o no inscritos en el Registro de la Propiedad. a veces. a la entrega de la cosa y a responder de evicción (artículos 1445 y siguientes) no a ser propietario ni a transmitir la propiedad. No existe una sola denominación ni siquiera cláusulas típicas en el contrato de intermediación.Estudio Jurídico Sobre la Intermediación Inmobiliaria Sigue siendo válida la compraventa de bienes inmuebles. Provoca el mismo problema de desconocimiento de las obligaciones de las partes contractuales. ni siquiera la de la agencia mediadora aunque sea un profesional habitual. en consecuencia.4. 8. No está clara. a la vista de los contratos tipo estudiados.2.1. mediante documento privado.3. cuáles son las obligaciones de cada parte para poder conocer cuándo ha existido incumplimiento total o parcial o cumplimiento defectuoso. sea o no escrito. se constata la utilización en el tráfico inmobiliario de diferentes formas contractuales en las que. no está clara cuál ha sido la verdadera intención de las partes. 127 . 7. incluidas las de tipo administrativo y urbanístico. La atipicidad del contrato de mediación hace que se encuentren en el mercado distintos tipos de contratos con diferentes denominaciones y contenidos y cláusulas muy diversos. Utilización de diferentes formas contractuales. 7. CONSECUENCIAS DE LA ATIPICIDAD DEL CONTRATO DE MEDIACIÓN Y DE LOS CONTRATOS UTILIZADOS EN LA ACTIVIDAD DE MEDIACIÓN INMOBILIARIA PARA EL CONSUMIDOR. conforme al CC. 8. cuál es la verdadera naturaleza de los contratos y. 8.

Ello supone otra dificultad para el consumidor: ¿cuándo sabe si el contrato no es claro. “encargo de venta en exclusiva”. “mandato de compra”. “contrato de opción de compra”. en muchas ocasiones es difícil saber si se está ante lo que se suele denominar “precontrato” una figura cuyos perfiles tampoco son claros en nuestro derecho y hay distintas opiniones al respecto. Las enormes dificultades derivadas de la falta de claridad y concreción de los contenidos de los contratos analizados (especialmente en cuanto a las obligaciones y derechos de las partes) hacen prácticamente imposible su integración por los particulares acudiendo a los criterios interpretativos de los artículos 1.4. 8.Análisis de Contratos de Mediación Inmobiliaria 8. Las denominaciones contractuales más habituales en los contratos estudiados son las siguientes: a) Para la relación entre vendedor o propietario y agencia intermediadora: “encargo de venta”. Por los términos literales de los contratos. a mi juicio.5. “propuesta de contrato de compraventa de inmueble”. si puede o no revocar sus declaraciones de voluntad y con qué efectos? 8.281 a 128 . Dudas sobre si se está o no celebrando un “precontrato” y con qué consecuencias para el consumidor (tanto en cuanto a sus derechos como a sus obligaciones). “documento de encargo”. la más atendible.3. “recibo de señal”. Para el alquiler. En unas ocasiones es ya un contrato que se ha celebrado y hay que ejecutar y cumplir o se trata de un contrato que todavía no puede tener efectos. “nota de encargo de venta de inmueble”. “contratos de arras o señal”. “documento de compromiso para la venta de inmueble”. según la cual en la práctica no todos los precontratos responden a un mismo propósito y voluntad de las partes. “documento de encargo con compra garantizada”. “contratos de encargo de alquiler de vivienda”. “contratos de señal para la reserva de un piso en alquiler”. Para el alquiler. b) Para la relación entre comprador y agencia intermediadora: “compromiso de compra”. “promesa de compra”. “compromiso de compraventa con arras confirmatorias”. Denominaciones más comunes y utilizadas por las mediadoras al redactar los contratos. Este estudio avala la opinión de un sector doctrinal. “encargo de venta sin exclusiva”.

buen fin que también suele quedar oculto entre las ininteligibles cláusulas insertas en los contratos. No obstante. de suerte que no pueda venirse en conocimiento de cuál fue la intención o voluntad de los contratantes. Tampoco se puede valorar. 9. No hay referencias claras al bien inmueble objeto de compraventa y. el contrato será nulo”. por desconocer las concretas cláusulas y su significado.289: “ si las dudas de cuya resolución se trata en este artículo recayesen sobre el objeto principal del contrato. FALTA DE DETERMINACIÓN DE ELEMENTOS ESENCIALES DEL CONTRATO (TANTO EN EL SENTIDO DEL ARTÍCULO 1. aunque no se acredite exactamente su gestión y no se dice qué tipo de gestiones tiene que verificar para el buen fin de la operación.261 CC) Y DEL CONTENIDO DE LAS OBLIGACIONES Y DERECHOS DE LAS PARTES CONTRACTUALES. Dejan a su único arbitrio el cumplimiento del contrato.2. II. Vinculan el contrato exclusivamente a la voluntad del profesional. en relación con los artículos 10 y 10 bis. en muchas ocasiones se puede aplicar el párrafo segundo del artículo 1. por los siguientes motivos: I. ni siquiera se precisa si realmente se está ante un contrato de promesa de venta de bien inmueble o ya de compraventa o de mandato para celebrar una compraventa futura. Tiene derecho a cobrar honorarios en todo caso. 9.1. muchas de las que suelen aparecer infringen alguna norma de protección del consumidor previstas en la disposición final primera de la LGDCU.Estudio Jurídico Sobre la Intermediación Inmobiliaria 1. De este modo no es siquiera posible entrar a valorar la corrección de las cláusulas insertas en los contratos en relación con los criterios de buena fe y justo equilibrio de las contraprestaciones y posiciones jurídicas de las partes contractuales (artículo 10 bis LGDCU reformado por LMPCU y artículo 8 LCGC).289 del CC y. 9. 129 . si estamos ante alguna de las cláusulas de la conocida como “lista negra” de la disposición adicicional primera de la LGDCU. por lo general. III.

se alude a obligaciones de un tercero (normalmente. no prevén posibilidad alguna de desistimiento por parte del consumidor ni penalización por incumplimientos del profesional y. Todo lo más. el consumidor está amenazado con múltiples penalizaciones por no cumplir correctamente. no se hace referencia alguna ni se hace exhibición de documentos alguna en la que se pueda demostrar que el propietario del bien ha dado encargo de verdad para la venta del bien que está siendo objeto de un contrato cuya naturaleza no está nada clara. 130 . si está o no apoderado…) incluyen sistemáticamente cláusulas de exoneración total de su responsabilidad pase lo que pase y sobre todo en casos de cesión a terceros. está clara. sin embargo. pues excluyen totalmente la responsabilidad del profesional en el cumplimiento del contrato. puesto que. por ejemplo. VII.259 CC) y. No se puede valorar con precisión la falta de reciprocidad. Como no está clara cual es su posición jurídica en el contrato (si es o no mandatario. No admiten la revocación de la voluntad de los consumidores durante el tiempo que medie desde su emisión hasta la aceptación por parte de la persona para la que se compra o para la que se vende (artículo 1. Privan de derechos básicos al consumidor. V. en todos los casos estudiados. No es inhabitual que un propietario de inmueble vea anunciado su piso o su chalet en el escaparate de una inmobiliaria o en publicidad en prensa escrita sin haber dado su consentimiento para dicha oferta y publicidad por parte de la agencia inmobiliaria. VI.Análisis de Contratos de Mediación Inmobiliaria IV.504 CC. Ello al margen de cláusulas que desoyen los derechos de todo particular en la compra de inmuebles previstos en el artículo 1. también consumidor) del que se desconoce si realmente hizo el encargo. En muchos contratos. entregar dinero en fechas concretas y elevar a escritura pública en fechas concretas. si es o no representante. como se indica en el capítulo III. sencillamente tiene cantidad de obligaciones contra ninguna obligación de la mediadora. No se recoge ningún tipo de cláusulas que establezcan garantías para el consumidor que.

No se publican en modo alguno.6. tarifas o índices para conocer el precio final de las gestiones de intermediación de las inmobiliarias. En la mayoría de los estudiados se han detectado las mismas deficiencias: 10.7. asesoramiento jurídico para la redacción de los contratos. No se incluyen referencias específicas cuando se deben aplicar los usos de la plaza donde radique el inmueble o la costumbre del lugar o los criterios orientativos en materia de honorarios del Colegio profesional de que se trate. El estudio de la Jurisprudencia de las Audiencias Provinciales. Se dice que los abonará el comprador (que no interviene en ese contrato del propietario y el mediador) sin especificar la cuantía o se recoge la alternativa de que se pagarán por una u otra persona según el precio final de venta. 10. DEFICIENCIAS EN LOS CONTRATOS EN TORNO A LA FIJACIÓN DE LOS HONORARIOS DEL MEDIADOR.4. donde se encuentra la mayor parte de la interpretación y criterios jurídicos aplicables para el 131 . 10. No se dice nada al respecto. 10. 10. El precio de intermediación está mezclado y confundido con el precio de venta en muchos contratos estudiados sin que sea posible deducir con claridad cuál es exactamente y quién tiene exactamente la obligación de abonarlo. de los honorarios del mediador que suelen ser. ni en el establecimiento.5. gestión de la venta. 10.3. la causa de la mayor parte de litigios. No se identifican los diferentes conceptos que pueden estar incluidos en esos honorarios: tasación del inmueble. insertar publicidad del inmueble. 10. gestión de las visitas al inmueble con eventuales compradores. 10.2. Se siguen encontrando cláusulas de adhesión además abusivas que no se han podido negociar. Es común a todos los contratos estudiados la falta de concreción del precio de la intermediación.1. además.Estudio Jurídico Sobre la Intermediación Inmobiliaria VIII.

11. por lo que no hay seguridad jurídica: exigencia del artículo 9 de la Constitución Española]. 132 . La falta de fijación de las obligaciones de la mediadora. Hay jurisprudencia contradictoria sobre si se considera “gestión para el logro de la venta” “enseñar el inmueble a eventuales compradores o no” [ver anexo de referencia jurisprudencial]. No se establece baremo alguno para valorar la eficacia y eficiencia en la gestión por parte de las inmobiliarias.3. 11.6. Se fijan plazos férreos y muy breves para el cumplimiento de las obligaciones de los consumidores y ninguno para cumplir el encargo las mediadoras. 11. 11. Son habituales las cláusulas de total exoneración de la mediadora en los contratos.4.1. Imposibilita también al consumidor a que quede claro cuando puede exigir incumplimietno y pedir resolución del contrato (1124 CC).Análisis de Contratos de Mediación Inmobiliaria conocimiento de este tipo de contratos. pero nunca las de la mediadora.2. a la de protección de los consumidores y a la jurisprudencia del TS [ver anexo de referencia jurisprudencial]. sin embargo sí se fijan férreamente para el consumidor. 11. FALTA DE CONSTANCIA EN LOS CONTRATOS DE LAS OBLIGACIONES DEL MEDIADOR. 11. Incluso se lleva más allá del término de vigencia del contrato las obligaciones del consumidor. 11.5. Eso es contrario a la normativa civil. muestra que las decisiones no tienen uniformidad [ver anexo de referencias jurisprudenciales en el que se muestra como sobre muchos puntos existen distintas tendencias jurisprudenciasles. No se fijan fechas para cumplimiento de las obligaciones de la mediadora derivadas del encargo recibido y.

se dice que se abonarán si se vende un año después de expirado el contrato a clientes de la agencia o familiares pero no se dan indicaciones sobre quiénes son y además no se prevé que la mediadora puede no haber hecho ninguna gestión sobre dicho bien. también protagonistas de un número importante de resoluciones judiciales en los contratos estudiados se ha constatado la: 12. No hay correlativo en eventuales incumplimientos de la mediadora. por lo que en todo caso. habría de interpretarse de forma restrictiva.Estudio Jurídico Sobre la Intermediación Inmobiliaria 12. Petición de emisión de declaración de voluntad irrevocable. celebra un contrato de compraventa. En los contratos estudiados se dilata hasta más de un año después de la extinción del contrato de mediación la obligación de abonar honorarios a la mediadora. sea o no su cliente el que. En relación con los pactos de exclusiva. Falta de precisión sobre la exclusiva. puede haber varias acepciones: a) Si se pacta que ningún otro profesional mediador podrá gestionar las operaciones inmobiliarias sobre dicho inmueble: lo cual puede contravenir las normas sobre restricción de la libre competencia de competencia desleal. b) Si se trata de que el propio propietario no puede vender por sí el inmueble. 12. lo que considera la jurisprudencia puede llegar a ser una limitación indebida de las facultades dominicales del propietario. Es decir.1. una cantidad mínima. PACTOS DE EXCLUSIVA. una vez expirado el contrato de mediación. Extralimitación temporal del derecho a percibir honorarios ilimitadamente. lo que puede contravenir la jurisprudencia que dice que es abusiva toda cláusula que imponga el deber de abonar honorarios aunque no se realice la gestión por la mediadora y se logre la venta. c) Si se pacta. si se celebra un contrato de compraventa.2. significado y consecuencias. En ocasiones. en realidad que el mediador cobrará en todo caso sus honorarios o. al menos. 133 .

y a los que. Se encuentran todavía muchas cláusulas que. son sospechosas de abusividad o claramente nulas por abusivas y suponen una actividad desleal en el sector. salvo renuncia expresa del interesado. b) Entrega. lo que en todo caso excluye la utilización de cláusulas abusivas. c) Buena fe y justo equilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes. 13. copia o documento acreditativo de la operación. claridad y sencillez en la redacción. con posibilidad de comprensión directa. o en su caso. Hay contratos en los que de su lectura se deduce que hay pactos de exclusiva aunque no se diga expresamente y se puede demostrar que tiene la misma mediadora otros contratos tipo en los que expresamente se dice que se pacta con exclusiva.Análisis de Contratos de Mediación Inmobiliaria 12. Se encuentran graves oscuridades en los contratos. 14. El artículo 10 LGDCU exige para las cláusulas. y para las cláusulas no negociadas individualmente relativas a tales productos y servicios los siguientes requisitos: a) Concreción. y la actividad posterior que sistemáticamente lleva a cabo la entidad mediadora. Al comparar los contratos se puede comprobar que las cláusulas son las mismas o provocan en realidad los mismos efectos para el consumidor. una vez analizadas las consecuencias previstas en el documento. OSCURIDADES EN LOS CONTRATOS QUE DIFICULTAN SU INTERPRETACIÓN INTRODUCIDAS POR EL REDACTOR DEL DOCUMENTO.3. de presupuesto debidamente explicado. condiciones o estipulaciones que se apliquen a la oferta o promoción de productos o servicios. de recibo justificante. en todo caso. deberán hacerse referencia expresa en el documento contractual. CLÁUSULAS ABUSIVAS Y PUBLICIDAD DESLEAL Y ENGAÑOSA. que provocan claras deficiencias en la buena fe contractual en general (artículo 7 CC) y en la de consumidores (artículo 10 y 10 bis LGDCU). 134 . sin reenvíos a textos o documentos que no se faciliten previa o simultáneamente a la conclusión del contrato.

La reclamación judicial para exigir el cumplimiento de esta obligación. por lo general. incluso. le regalamos un televisor. Cláusulas sobre recompra del bien un año después de la compraventa si el comprador no queda satisfecho: “si no queda satisfecho con su vivienda. el consumidor se ve imposibilitado para vender su bien y disponer de dinero para hacer frente a las obligaciones económicas que ha contraído con un tercero al adquirir un bien (normalmente. últimamente. tiene el sector. se la recompramos”. 14. ya no existe porque se ha extinguido o está declarada en concurso (Ley Concursal de 2003). LCGC. aparecen excusas de todo tipo. mediante un préstamo hipotecario). b) Le regalamos anexos. En ocasiones. c) Si compra su vivienda. 14. la empresa inmobiliaria que se comprometió a comprar pasado un tiempo. nosotros se la compramos”.3.Estudio Jurídico Sobre la Intermediación Inmobiliaria El control de la publicidad engañosa y desleal se ha de ponderar con la LGDCU. 135 . la comisión de intermediación será del 1% (precio habitual en el mercado). Dadas las dificultades económicas que. LDC y LGP.2. (trasteros o plazas de garaje) por la compra de su piso. lo que tampoco es seguro. d) Regalo de un viaje para dos personas por la compra de un chalet adosado.1. Cláusulas como “si no le vendemos su vivienda. Normalmente acompañan a la compra por el consumidor de otra vivienda aunque no haya vendido la suya todavía. supuesto caso de prosperar. llegado ese día. Cuando pretenden que la inmobiliaria cumpla con lo prometido y compre y pague el bien. están incluidos en el precio: a) Le abonamos el primer año de la hipoteca. está llena de costes económicos y esperas para el consumidor. Otras cláusulas ofrecen ofertas y regalos y. e) Para celebrar nuestra apertura. 14.

Las cláusulas de sumisión expresa a juzgados y tribunales siguen encontrándose en los contratos analizados. según el número 27 de la disposición final primera y el artículo 10 bis de la LGDCU 15. Los artículos 54 y 55 de la Lec/2000 admite la sumisión expresa. Nuestra legislación admite el arbitraje en general (Ley 60/2003. si imponen un juez o tribunal distinto del que corresponda al domicilio del consumidor. pero sí que hay que extremar las precauciones. La verdadera intención favorable al cumplimiento de la normativa de protección de los consumidores se evidencia por la sumisión al arbitraje de consumo que tiene garantías específicas: gratuidad. en la que. al lugar de cumplimiento de la obligación o al lugar en que se encuentre el bien si fuere inmueble. según ella misma indica. CLÁUSULAS DE SUMISIÓN A ARBITRAJES DISTINTOS DEL DE CONSUMO Y QUE NO SON GRATUITOS. 136 .Análisis de Contratos de Mediación Inmobiliaria f) Por la venta en feria. Pero pueden serlo si contravienen el derecho imperativo al respecto. es decir. 14.4. No son necesariamente abusivas. hay numerosas agencias inmobiliarias homologadas. de 23 de diciembre de arbitraje) pero hay que llamar la atención sobre entidades que ni siquiera tienen una sede física y sólo existen en Internet. le rebajamos 3. sencillez y el impulso y protección de las administraciones públicas competentes. Cláusulas que imponen la sumisión a arbitrajes distintos del arbitraje de consumo.000 euros en el precio de su vivienda. No digo que sean ilegales sin más. En este apartado merece llamar la atención a los consumidores sobre una supuesta firma que se anuncia como “Corte de arbitraje económico de Derecho y Equidad”.

el precepto cuando se está aludiendo en realidad a arras confirmatorias del contrato de compraventa. confirmatorias o penales. en ocasiones.3.454 CC que permiten desistir y prevén una leve pena por dicho desistimiento libre). Se utilizan denominaciones diferentes para lo mismo o la misma denominación para cosas diferentes. los términos se utilizan indistintamente y no siempre son una misma cosa. El estudio de la jurisprudencia y los datos que ofrecen las Uniones de Consumidores de España en la relación con sus asociados coincide con los resultados de este estudio.4.2. 16. Se transcribe a veces el texto del artículo 1.Estudio Jurídico Sobre la Intermediación Inmobiliaria 16. Pueden ser de varios tipos. Se han podido constatar los siguientes problemas en relación con la referencia a las arras en los contratos tipo estudiados: 16. 137 . Se detectan en la práctica numerosos problemas derivados de la interpretación del alcance de la palabra “arras”. Se mezcla el concepto de “anticipo del precio de venta” con el concepto de “anticipo de los honorarios del profesional mediador” y se entremezclan las consecuencias del incumplimiento de una u otra obligación. “señal” o “parte” y de su naturaleza jurídica. Se confunden los tipos de entregas a cuenta y los efectos para las partes. 16. 16. PACTOS SOBRE ARRAS. Se cita. según doctrina y jurisprudencia (aunque en alguna resolución judicial sus perfiles no son claros): penitenciales (las del artículo 1.454 del Código civil cuando se está haciendo referencia a arras de naturaleza diferente. Incluso el texto del artículo 1.1.454 recogido en alguno de los contratos tipo no es el que de verdad tiene el precepto vigente.

incluso. como principio 138 . Entiendo que la interpretación es arriesgada pero no cabe entender sin más y dar por bueno para todos los supuestos que la firma final entre vendedor y comprador porque son dos particulares desplaza completamente las normas sobre protección del consumidor. en consecuencia. la actividad de la mediadora entiendo que permite la aplicación de los criterios de abusividad de las normas de consumo.Análisis de Contratos de Mediación Inmobiliaria 17. Hay que tener en cuenta el encarecimiento del producto que se produce a consecuencia de la intermediación. los criterios para valorar la buena fe y justo equilibrio de las contraprestaciones pueden traerse a colación al amparo del artículo 3 del Código civil para la interpretación de los contratos en general. como mantienen algunos autores. ¿la actuación de un profesional intermediario que encarece el producto final no ha de tener un reflejo en la protección jurídica del consumidor? ¿Acaso no se puede utilizar para integrar el contrato privado las condiciones de la oferta pública que haya podido hacer la intermediadora? La respuesta debe ser afirmativa y. cuando el contrato privado se llega a firmar en la propia sede física de la agencia. en los supuestos en que la actividad de gestión de la empresa mediadora ha sido definitiva y completamente decisiva para llegar a la celebración de un contrato de compraventa entre dos particulares. Entiendo aplicable la misma normativa de protección al consumidor cuando la compraventa se perfecciona por dos particulares pero los formularios han sido prerredactados por la agencia mediadora y utilizados sin más por los particulares. encuentro que después de casi 30 años de vigencia del principio de protección al consumidor del artículo 51 de la Constitución Española de 1978. En especial. Por lo demás. APLICABILIDAD DE LA NORMATIVA DE PROTECCIÓN AL CONSUMIDOR CUANDO EL CONTRATO SE TERMINA FIRMANDO POR DOS PARTICULARES (VENDEDOR Y COMPRADOR) QUE HAN SIDO PUESTOS EN CONTACTO POR LA AGENCIA Y QUE SE FIRMA EN LA PROPIA SEDE DE LA AGENCIA Y CON LOS FORMULARIOS CONTRACTUALES QUE LA AGENCIA FACILITA.

de 12 de septiembre de 2000. número 18. 18. Sigue habiendo cláusulas abusivas en contratos aportados por las Uniones de Consumidores de España para su estudio. Dicha norma fue derogada por el vigente Real Decreto 1507/2000. de 8 de marzo que recogía el Catálogo de bienes de naturaleza duradera y que fue dictado en cumplimiento de la Disposición Final 4ª de la Ley General de Defensa de los Consumidores y Usuarios. LA VIVIENDA ES UN BIEN DE CONSUMO. como en el Anexo II. de 1 de septiembre. ordinario y generalizado y de bienes de naturaleza duradera. de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y normas concordantes51 y la vivienda sigue estando tanto en el Anexo I.4 del CC). 19. o redactados y celebrados por inmobiliarias. CLÁUSULAS ABUSIVAS EN CONTRATOS DE COMPRAVENTA DE INMOBILIARIAS Y DE CONSTRUCTORAS. No creo que deban ser completamente ajenos al resto del derecho contractual español. Pueden destacarse las siguientes: 51 BOE núm. a efectos de lo dispuesto. 139 . apartado 2. en los artículos 2. respectivamente. Los impulsos legislativos en la protección al consumidor consecuentes con lo dispuesto en el artículo 51 de la Constitución y con las adaptación del Derecho interno español al de la Unión Europea contrastan con la escasa protección del adquirente de vivienda sea en compra o en alquiler. 219. apartados 2 y 5. letra B). Hay que llamar la atención sobre un dato: la vivienda estaba incluida en el Anexo en el II del Real Decreto 287/1991. y 11. por el que se actualizan los catálogos de productos y servicios de uso o consumo común. en ocasiones redactados por las agencias inmobiliarias y celebrados finalmente por particulares.Estudio Jurídico Sobre la Intermediación Inmobiliaria general del derecho inspirador de todo el ordenamiento jurídico (artículo 1.

Análisis de Contratos de Mediación Inmobiliaria 19.1. Continúa encontrándose remisión a otros lugares, sin especificación suficiente, donde se recogen condicionados generales, en ocasiones, con los requisitos exigidos por el Real Decreto 515/1989 para la venta de vivienda. 19.2. Cuando la intermediación la hace la propia promotora o constructora o una impresa vinculada, se encuentran cláusulas con imposición del Notario y de la gestoría para la tramitación del papeleo hasta lograr el acceso del inmueble al Registro de la Propiedad. A pesar de la modificación del número 22 de la disposición adicional primera de la LGDCU por la LMPCU 44/2006 en este sentido y sobre tipificación de cláusulas abusivas. También el Real Decreto 45/2007, de 19 de enero por el que modifica el Reglamento Notarial alude en su preámbulo (apartado II) a la necesidad de que el notario preste su función en régimen de plena independencia e imparcialidad y el artículo 17 bis de la Ley del Notariado, concordante con el derecho a la libertad de elección del notario por el consumidor (cuyos gastos fijados por arancel paga) refuerza el régimen de libre elección (nuevo párrafo segundo del artículo 3 del Reglamento Notarial: Reglamento de la Organización y Régimen del Notariado aprobado por Decreto de 2 de junio de 1944). 19.3. Se sigue encontrando la imposición de una determinada entidad de crédito para la obtención del préstamo hipotecario o la imposición de la subrogación en el crédito hipotecario ya concertado o la imposición de los gastos de cancelación de hipoteca constituida por el constructor, promotor o vendedor (cuando este último es particular) cuando el adquirente no acepta subrogarse en la hipoteca constituida por el propietario. 19.4. Sigue habiendo carencia importante de información sobre las condiciones de venta futura del inmueble, incluso la normativa sobre VPO y análoga o similar. 19.5. Falta en algunos casos, la entrega de factura o recibo acreditativo contra la entrega de dinero en efectivo.

140

Estudio Jurídico Sobre la Intermediación Inmobiliaria 20. USO DE PAPEL TIMBRADO EN CONTRATOS PRIVADOS DE COMPRAVENTA QUE APARENTAN SER ESCRITURAS PÚBLICAS NOTARIALES. Se ha detectado la utilización por algunas agencias mediadoras (sobre todo en la venta a extranjeros de bienes inmuebles en localidades costeras y de montaña) de papel timbrado para la redacción de contratos privados. Esto, en principio, no está prohibido ni es ilegal. Pero hay que tener cuidado pues se ha detectado que en algunos casos se dice al consumidor (o se le induce claramente a pensar) que está firmando una escritura pública notarial. En particular, hay más problemas cuando se trata de consumidores extranjeros que desconocen nuestro Derecho y firman un contrato privado creyendo que firman una escritura pública con los efectos que ello tiene en su país de origen. Los sistemas de transmisión del derecho de propiedad no son iguales en los diferentes Derechos de nuestro entorno ni tampoco los Registros de la Propiedad y sus efectos sobre la transmisión de inmuebles. 21. CLÁUSULAS EN LOS FORMULARIOS Y BORRADORES DE ESCRITURAS PÚBLICAS NOTARIALES. Es especialmente preocupante, dadas las funciones encomendadas por nuestro Ordenamiento al Notario (artículo 1 del Reglamento Notarial de 1944, tras la modificación introducida por Real Decreto 45/2007, de 19 de enero) que se puedan encontrar cláusulas que puedan poner en riesgo a los consumidores en sus formularios o que no se hayan adecuado a la normativa de protección del consumidor. 21.1. Cláusulas que recogen remisiones sin especificar a condiciones del contrato privado que no se reproduce. En alguna cláusula se hacen remisiones genéricas a lo dispuesto en el contrato privado de compraventa, sin reproducir las cláusulas, condiciones o pactos a que se alude. 141

Análisis de Contratos de Mediación Inmobiliaria 21.2. Cláusulas que pueden suponer la imposición de renuncias genéricas de los derechos del comprador a exigir responsabilidad por calidades y vicios ocultos o de otro tipo. En otra se reconoce que han existido modificaciones en la calidad de los materiales utilizados y en las soluciones constructivas adoptadas por la constructora sin fijar cuáles son y sin decir por qué y se indica que el consumidor declara aceptar cualquier modificación o cambio que, por diferentes motivos se han realizado. Parece dar a entender que tiene “carta blanca” el constructor para seguir haciendo cambios respecto de la memoria de calidades, del proyecto inicial y del contrato privado, pero no se especifican en qué consisten ni por qué motivos. En otra se dice que la parte compradora conoce y acepta el estado físico actual de lo adquirido, no teniendo nada que reclamar a la parte vendedora por dichos conceptos y, lo cierto es que, según el consumidor, se efectuó una visita de 10 minutos previa a la firma de la escritura. 21.3. Cláusulas que hacen referencia a subrogación en préstamos hipotecarios y remiten en bloque, para las condiciones y pormenores del préstamo y la garantía a otras escrituras y protocolos y sólo se indica que el consumidor (comprador) declara que conoce y acepta.

22. MEDIDAS DE CONTROL POR CLÁUSULAS ABUSIVAS Y CONTRATOS CONTRARIOS A LAS NORMAS DE CONSUMO.
22.1. Control administrativo a través de inspecciones de las Administraciones públicas competentes (Comunidades autónomas) a veces a instancia de denuncias de particulares y asociaciones de consumidores mediante el control de legalidad y de las infracciones que puedan provocar la imposición de sanciones administrativas. 22.2. Control judicial a través de la interposición de procedimientos judiciales. Acciones individuales o colectivas.

142

143 . jurisprudencia y doctrina publicadas sobre el tema objeto de estudio.3. 52 Esta es la fecha en que cierro este trabajo y señala el momento límite de consideración de legislación. sobre cláusulas de vencimiento anticipado de préstamo hipotecario no inscribible. Zaragoza. Puede haber cláusulas no inscribibles en el Registro de la Propiedad pero el Registrador no puede declarar que la cláusula es nula [Resolución General de los Registros y del Notariado de 19 de abril de 2006. RDGRN de 2 de octubre de 2006]. 1º de noviembre de 200752.Estudio Jurídico Sobre la Intermediación Inmobiliaria 22.

ANEXOS.Análisis de Contratos de Mediación Inmobiliaria V. 144 .

  .

en vigor desde el 4 de octubre de 2007. . . de 27 de julio. .Código civil español de 1889.Análisis de Contratos de Mediación Inmobiliaria 1.Decreto 3248/2969. 274.Constitución Española de 1978. rectificación en BOE 282. 117.Ley 26/1984. páginas 14506 y siguientes). . RELACIÓN DE LEGISLACIÓN DE INTERÉS . de 28 de septiembre. de 4 de diciembre de 1969 del Ministerio de la Vivienda: el artículo 1 sigue en vigor después de la reforma por Decreto 1294/2007. de 30 de enero de 1991. .Ley 57/1968. de 29 de julio de 1968). de 22 de noviembre de 1996). . Convención de Viena de 11 de abril de 1980. General de Publicidad (BOE núm. . reguladora de las percepciones de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas (BOE núm.Ley 34/1988.Ley Hipotecaria (Texto Refundido por Decreto de 8 de febrero de 1946 con sus modificaciones incluida la introducida por Ley la Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000) y Reglamento Hipotecario (Decreto 14 febrero 1947.Real Decreto 515/1989. de 24 de julio). 146 . ratificada por España el 17 de julio de 1990 (BOE 26. de 15 de noviembre).Convención de las Naciones Unidas sobre los contratos de compraventa internacional de mercaderías. de 19 de julio. . 181. de 11 de noviembre. General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (BOE número 176. sobre Protección de los Consumidores en cuanto a la Información a Suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas (BOE núm. incluidas las modificaciones de 2007 sobre protocolos familiares). de 17 de mayo de 1989.

Real Decreto 1294/2007. por el que se actualizan los catálogos de productos y servicios de uso o consumo común. de 30 de diciembre de 2006). .Real Decreto 636/1993. de arbitraje.Estudio Jurídico Sobre la Intermediación Inmobiliaria . por el que se aprueban los Estatutos Generales de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y de su Consejo General (BOE nº 237. apartado 2 y 11. en los artículos 2. 266. de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación (BOE núm. páginas 2. . . de 10 de enero. de mejora de la protección de los consumidores y usuarios (BOE núm. . apartados 2 y 5 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y normas concordantes (BOE núm. de 28 de mayo de Suelo (BOE nº128 de 29 de mayo de 2007). de 1 de septiembre.Real Decreto 1507/2000. 312. de 13 de abril de Condiciones Generales de la Contratación (BOE núm. de 14 de abril). . . 89. 10.Ley 44/2006. 147 . .Ley 60/2003. de Competencia Desleal (BOE núm.076 a 2. .092.Propuesta de Anteproyecto de Ley de Modificación del Código civil en materia de contrato de compraventa elevado al Ministerio de Justicia por la Sección de Derecho Civil de la Comisión General de Codificación publicado en el número correspondiente al mes de mayo de 2005 del Boletín de Información del Ministerio de Justicia. de 21 de mayo de 1993). por el que se regula el Sistema Arbitral de Consumo (BOE núm.Ley 7/1998. 219. de 3 de mayo. respectivamente. de 12 de septiembre de 2000). de 11 de enero). de 29 de diciembre.Ley 38/1999. 3 de octubre de 2007). de 6 de noviembre). de 28 de septiembre. de 23 de diciembre.Ley 8/2007. . ordinario y generalizado y de bienes de naturaleza duradera.Ley 3/1991. 121. a efectos de lo dispuesto.

* SAP de Cantabria (Sección 4ª).Análisis de Contratos de Mediación Inmobiliaria 2. 1088).STS de 2 de octubre de 1999 (RJ 1999. 233792]. 148 . * SAP de Madrid (Sección 11ª). .Sentencia de la Sala 4ª del Tribunal Supremo de 22 de diciembre de 1982 [RJ 1982. de 13 de septiembre de 2005 (JUR 2005. 258367) * SAP de Zaragoza (Sección 2ª). de 20 de junio de 2005 [JUR 2005. . Es una sentencia excepcional.STS de 17 de noviembre de 1999 [RJ 1999.Jurisprudencia que rechaza reclamaciones del mediador contra el comprador: * SAP de Madrid (Sección 19ª) de 4 de noviembre de 2005 (JUR 2006. 216383). . Se reconoce el derecho al cobro de la retribución correspondiente a todo intermediario inmobiliario con independencia de que sea o no API. . de 4 de julio de 2006 (JUR 2006. 7007): reconoce ciertas obligaciones y responsabilidades del mediador en cuanto a la calificación jurídica del bien transmitido. 1261). REFERENCIA JURISPRUDENCIAL. 257873). de 15 de octubre de 2005 (JUR 20005. de 8 de junio de 1999 (AC 1999. 8219].SAP de Sevilla (Sección 5ª). STS de 5 de febrero de 1996 (RJ 1996.SAP de La Coruña (Sección 4ª). . El contrato de mediación inmobiliaria es atípico. . de 7 de septiembre de 2006 (JUR 2006. 8081]. Declara nulidad Decreto de 1981 sobre APIs. El contrato de mediación debe constar por escrito. Doctrina y resto de jurisprudencia entienden que sólo es necesario para la prueba de su contenido: en este sentido. * SAP de Las Palmas (Sección 5ª). 15944). 262150).

Jurisprudencia que entiende que se devengan honorarios por haber verdadera actividad de mediación con hacer varias visitas al inmueble con posibles compradores: SAP de Madrid. por el contrario. * STS de 11 de febrero de 1991 [RJ 1991.SAP Murcia. Resuelve un supuesto en que el propio comprador encargó la comisión. . 249855]. 1193]. * SAP de Sevilla. 195185): considera abusiva y. de 23 de junio de 2006 (JUR 2006. 220162). Sección 1ª.Estudio Jurídico Sobre la Intermediación Inmobiliaria . por tanto. Sección 19ª. Sección 18ª. 314151). 156785). de 13 de julio de 2006 (JUR 2006. 266173).Sentencias que entienden que se pueden aplicar la costumbre de la plaza o del lugar o del Colegio Profesional en que pueda radicar el territorio del API para fijar el importe de honorarios: * SAP de Asturias (Sección 1ª).Sentencias que. . de 9 de mayo de 2005 (JUR 2005. * SAP Málaga.SAP de Burgos (Sección 5ª). de 15 diciembre 2005 (JUR 2005. de 13 de octubre de 2004 (JUR 2004. . de 10 de noviembre de 2004 [JUR 2005. 13021). de 25 de febrero de 2004 [JUR 2004. * SAP Baleares (Sección 4ª). 5619]. entienden que la visita al inmueble con posibles compradores no es suficiente actividad de mediación: * SAP Madrid. Sección 6ª. por figurar en ella una cláusula en tal sentido de forma sorpresiva para el firmante. Sección 5ª de 24 de noviembre de 2003 (JUR 2004. . 6829]. .Jurisprudencia que entiende que ambas partes se benefician de la mediación: * STS de 20 de noviembre de 1984 [RJ 1984. nula. 149 . la asunción de la obligación de pago del comprador mediante la firma de una “hoja de visita”. * SAP Granada (Sección 3ª) de 10 de mayo de 2005 (JUR 2005. 140719).

deben interpretarse de modo restrictivo. lo que provocó una serie de denuncias ante el Instituto de la Vivienda.Análisis de Contratos de Mediación Inmobiliaria * SAP de Barcelona. -Aplican las normas de protección de los consumidores por conductas abusivas del mediador profesional. 862]. * SAP de Santa Cruz de Tenerife (Sección 4ª). de 5 de mayo de 2006 [AC 2006. por las claras restricciones que imponen al derecho de propiedad. 114941] entendió que las cláusula que suelen acompañar a la de exclusiva. de 20 de octubre de 2003: necesidad de exposición al público de los precios de intermediación de las inmobiliarias. como la de prórroga del plazo fijado para la exclusiva.SAP de Barcelona (Sección 1ª) de 5 de abril de 2005 [JUR 2005. . las siguientes sentencias: * SAP de Zaragoza (Sección 4ª) de 25 de mayo de 2006 (JUR 2006. . se demandó al agente la devolución de los honorarios y el resarcimiento de daños y perjuicios mediante indemnización. petición que el TS acogió. Sección 14ª. 187689). .STS de 2 de octubre de 1999 [RJ 1999.Sentencia del Juzgado de lo contencioso-administrativo número 23 de Madrid. 241066). de 5 de abril de 2006 (JUR 2006. siendo el precio estipulado en el contrato superior al legal. 150 . multas administrativas y una transacción final con los compradores. 7007]: el agente no informó al vendedor sobre las peculiaridades inherentes a la enajenación de viviendas de protección oficial.

  .

Evicción parcial en la compraventa en el Código civil español. mayo/septiembre 2004. Coloquio sobre Invalidez e ineficacia de los actos jurídicos. Aplicación de la legislación del Suelo o del Código civil para fijar la cuantía de la indemnización por daños y perjuicios. en http://www. Crónica de Actualidad publicada en el apartado Estudios de la Revista Electrónica “Nulidad de los actos jurídicos”. “Doble venta de inmueble. GARCÍA VICENTE. 14/2005 [BIB 2005. CARRASCO PERERA. MARTÍNEZ MARTÍNEZ. BIBLIOGRAFÍA. pub. de 29 de diciembre. Incumplimiento. “Las consecuencias de la invalidez en los contratos de consumo”. número 65. “Libertad de pactos y cláusulas abusivas en la compraventa de vivienda”. Revista Aranzadi civil. Ponencia titulada “Invalidez e ineficacia en los contratos con los consumidores”. núm. 2025]. en http://www.Análisis de Contratos de Mediación Inmobiliaria 3.php?id=328. MARTÍNEZ MARTÍNEZ. “Se aprueba la Ley 44/2006. Comentario de la Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de mayo de 2003”.info/nulidad/lodel/document. Universidad de Zaragoza 9 y 10 de noviembre de 2006. DÍAZ MARTÍNEZ. Cuadernos Cívitas de Jurisprudencia Civil.info/nulidad/lodel/document. Cuestiones de interés sobre nulidad y validez”. de mejora de la protección de los consumidores y usuarios. MARTÍNEZ MARTÍNEZ. Comentario a la Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de mayo de 2006: “Nulidad por falta de objeto en compraventa de cuotas indivisas de local destinado a garaje”.codigo-civil.codigo-civil. Madrid. Evicción. Dykinson. MARTÍNEZ MARTÍNEZ. 2004. realizado en el marco del Proyecto de investigación 152 .php?id=407.

calidads. Revista Aranzadi civil. páginas 23 a 38. páginas 219 a 254. número 77 (2006). 2005. núm. SALANOVA VILLANUEVA. publicado en Cuadernos Civitas de Jurisprudencia Civil. § 1724. enero-abril de 2004. 2016]. MIQUEL. 2ª edición. Fecha de entrega. 20/2006 [BIB 2006. escritura pública. El contrato de corretaje inmobiliario: los agentes de la propiedad inmobiliaria. Ponencia titulada “La nulidad de las condiciones generales”. RODRÍGUEZ RUIZ DE VILLA. cargas y gravámenes”. Universidad de Zaragoza 9 y 10 de noviembre de 2006. REBOLLEDO VARELA. número 73.Estudio Jurídico Sobre la Intermediación Inmobiliaria “Validez de los actos jurídicos de Derecho Privado”. “Compraventa de vivienda: reclamaciones del comprador por incumplimiento d la obligación de entrega conforme a lo pactado. Cuadernos Civitas de Jurisprudencia Civil. Comentario a la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de junio de 2003. núm. PERTÍÑEZ VÍLCHEZ. REBOLLEDO VARELA. 6/2005. “Algunas cláusulas abusivas en los contratos de compraventa de vivienda”. superficies. Revista Estudios sobre Consumo. Thomson-Aranzadi. Cizur Menor (Navarra). 153 . “Compraventa a través de agente inmobiliario”. Coloquio sobre Invalidez e ineficacia de los actos jurídicos. número 64. Revista Aranzadi civil. inscripción registral.

  .