HTTP WWW - Cwinvestment.pl Download File Upload Raporty Marketbeat 2011 Marketbeat Raport o Rynku Nieruchomości W Polsce Wiosna 2011

MARKETBEAT
raport o rynku nieruchomoci w polsce

publikacja cushman & wakefield polska
wiosna 2011
MARKETBEAT RApoRT o RynKu niERuchoMoci | wiosna 2011

o polscE
ukad komunikacyjny w polsce
Supsk Koobrzeg
spis TREci
WpRoWAdzEniE
Budzisko Suwaki
S6
Gdynia
GDASK
S7
2 S2
Grzechotki
ROSJA
LITWA
o polscE 3 spis TREci 3
S3
KOSZALIN
Elblg
S61
SZCZECIN
Kobaskowo
S5
S6
Stargard Szcz.
OLSZTYN
Kunica Bia.
podsuMoWAniE i pRognozy
podsuMoWAniE 4
BIAYSTOK
S10
Pia
S5
BYDGOSZCZ
Grudzidz
oma
S8
S1 9
Olsztynek
1 S1
S7
A1
TORU
S7
S11
GORZW WLKP
S1 0
Posk
NIEMCY
wiecko
A2
Midrzyrzecz
A2
POZNA
Gniezno S5
Wocawek Pock
Ostrw Maz.
RApoRT o EKonoMii
A2
S5
ZIELONA GRA
Olszyna
S3
A1 8
A4
Zgorzelec
Nowy Tomyl
A2
1 S1
Leszno
S7
Konotopa
S8
WARSZAWA
Siedlce
Konin
A2
S8 S2
BIAORU
Terespol
Biaa Podlaska
infoRMAcjE gospodARczE 6 RynKi finAnsoWE 7
A1
S8
A8
A1
S3
S7
Lubawka
S7
S3
Nowa Sl
Kalisz
Ostrw Wlkp.
Strykw
7 S1
A4
Legnica
S8
WROCAW
S8
Piotrkw Tryb.
S12
Radom
LUBLIN
Piaski
RApoRT o RynKu inWEsTycyjnyM

S12
Chem Dorohusk Zamo
S7
Wabrzych
S5
A 4
S19
OPOLE
Czstochowa
Pyrzowice
A1
S7 4
Jdrzejw
KIELCE
S7
CZECHY
w eksploatacji procedura przetargowa przetarg / niezagwarantowane finansowanie budowa proces przygotowawczy miasta EURO 2012
Nisko
KATOWICE
ory
S1
A1
Gorzyczki Cieszyn
KRAKW
A4
Tarnw
RZESZW
Hrebenne
A4
WARunKi inWEsTycyjnE niERuchoMoci BiuRoWE niERuchoMoci hAndloWE niERuchoMoci MAgAzynoWE

8 8 9 9
S19
S1 7
S1
S1
Korczowa
9 S1
Bielsko Biaa ywiec
Zwardo
9 S6
Rabka Barwinek
UKRAINA
niERuchoMoci BiuRoWE
RynEK W WARszAWiE 10 RynKi REgionAlnE 12
SOWACJA
rdo: Gddkia, stycze 2011 r.
Rzeczpospolita Polska o powierzchni 312.679 km2 jest najwikszym pastwem Europy rodkowo-Wschodniej, szstym krajem w Unii Europejskiej oraz 69. krajem na wiecie pod wzgldem wielkoci. Na poudniu graniczy z Republik Czesk i Sowacj, na zachodzie z Niemcami, na pnocy z Rosj, a na wschodzie z Ukrain, Biaorusi i Litw. Na pnocy granica pastwa przebiega wzdu wybrzea Morza Batyckiego. Polska liczy 38,2 mln mieszkacw. Populacja miast stanowi 61% (23,3 mln) ludnoci kraju, apozostae 39% (14,9 mln) Polakw zamieszkuje tereny wiejskie. Pod wzgldem gstoci zaludnienia (122 mieszkacw na km2) Polska jest na dziesitym miejscu w Unii Europejskiej oraz 86. na wiecie. Zgodnie z trzystopniowym podziaem administracyjnym przyjtym w 1999 r., Polska dzieli si na wojewdztwa, powiaty oraz najmniejsze jednostki administracyjne gminy. Obecnie w Polsce jest 16 wojewdztw, 314 powiatw (w tym 65 miast na prawach powiatu) i 2.478 gmin. Najwikszymi aglomeracjami s: konurbacja Grnego lska zamieszkana przez 3,5 mln osb (Katowice 0,3 mln mieszkacw) oraz aglomeracja warszawska 3 mln mieszkacw (Warszawa 1,7 mln mieszkacw). Inne due orodki miejskie to: Krakw (0,7 mln mieszkacw), d (0,7 mln mieszkacw), Trjmiasto (0,7 mln mieszkacw), Wrocaw (0,6 mln mieszkacw) i Pozna (0,5 mln mieszkacw). Polska jest republik parlamentarn. Wadz ustawodawcz stanowi dwuizbowy parlament wybierany na 4-letni kadencj. Organami wadzy wykonawczej s prezydent oraz Rada Ministrw, na ktrej czele stoi premier. Prezydent jest wybierany w wyborach powszechnych, co pi lat. Obecnie prezydentem Polski jest Bronisaw Komorowski (Platforma Obywatelska), a premierem Donald Tusk (Platforma Obywatelska). Od 1999 r. Polska naley do NATO, aod 2004 r. do Unii Europejskiej.
S7
niERuchoMoci hAndloWE
RynEK W polscE cEnTRA hAndloWo-RozRyWKoWE gWnE ulicE hAndloWE hipERMARKETy / supERMARKETy pARKi hAndloWE cEnTRA WypRzEdAoWE 14 15 16 16 17 17
niERuchoMoci MAgAzynoWE
syTuAcjA nA RynKu REgion WARszAWsKi REgion gRnolsKi REgion polsKi cEnTRAlnEj REgion poznAsKi REgion WRocAWsKi REgion TRjMiEjsKi REgion KRAKoWsKi pozosTAE REgiony 18 19 19 20 20 21 21 21 21
RynEK MiEszKAnioWy
pRzEgld RynKu 22
RynEK hoTEloWy
infoRMAcjE o RynKu 24
innE
dziA WycEn i doRAdzTWA cushMAn & WAKEfiEld 26 poRTAlE cushMAn & WAKEfiEld 26
KonTAKTy
BiuRo W WARszAWiE i dAnE KonTAKToWE 28
na okadce: Eurocentrum office complex, Warszawa
MARKETBEAT
pRognozy nA RoK 2011
proGnozy ekonomiczne
pkb: wedug analitykw tempo wzrostu gospodarczego w 2011 r. bdzie nadal rosn. inflacja: prawdopodobny wzrost inflacji w 2011 r. rada polityki pieninej moe podwyszy stopy procentowe. bezrobocie: szybkie tempo wzrostu gospodarczego w latach 2010-2011 moe przyczyni si do zmniejszenia bezrobocia, prawdopodobnie nie spadnie poniej 10%. Gieda: oczekiwane dalsze wzrosty na warszawskiej Giedzie papierw wartociowych. program publicznej prywatyzacji i wysoka aktywno inwestorw indywidualnych moe pozytywnie wpyn na jej dalszy rozwj.
podsuMoWAniE RoKu 2010

wyniki ekonomiczne
Polska jest jednym z najszybciej rozwijajcych si gospodarczo pastw Europy rodkowo-Wschodniej. Tempo wzrostu gospodarczego utrzymuje si na stabilnym poziomie i wedug prognoz w 2012 r. osignie ponad 4%. Czynnikami pobudzajcymi rozwj gospodarczy s m.in. poprawa na rynku pracy, wiksza dostpno kredytw oraz umacnianie si polskiej waluty. Optymizmem napawaj dane dotyczce popytu konsumpcyjnego oraz produkcji przemysowej. Sprzeda detaliczna wyranie przyspieszya pod koniec 2010 r. Produkcja przemysowa wzrosa w grudniu 2010 r. do poziomu 11,5% w ujciu rocznym. Ronie jednak dug publiczny, ktry szybko zblia si do zapisanego w konstytucji progu 55% PKB, co oznacza konieczno wprowadzenia ci budetowych. Polska pozostaje wczowce najbardziej atrakcyjnych krajw pod wzgldem lokowania inwestycji.
rynek inwestycyjny nieruchomoci biurowe

stopa kapitalizacji dla najlepszych obiektw: oczekiwana nieznaczna kompresja stp kapitalizacji o ok. 25-50 punktw bazowych. silniejszy spadek prognozowany w przypadku najatrakcyjniejszych obiektw. wolumen transakcji: przewidywany wzrost wartoci transakcji biurowych uzaleniony od dostpnoci odpowiedniej liczby nieruchomoci na sprzeda.
rynek inwestycyjny
Na polskim rynku nieruchomoci komercyjnych zawarto transakcje o cznej wartoci ok. 2 mld EUR, co stanowi najwyszy wynik odszczytu koniunktury z lat 2006-2007. Najwiksz popularnoci wrd inwestorw cieszy si sektor handlowy, na ktry przypado ponad 50% cakowitego wolumenu transakcji. W sektorze biurowym zawarto ok. 32% wartoci wszystkich transakcji, doskonay wynik osign sektor magazynowy z czn wartoci transakcji na poziomie ok. 215 mln EUR (ok. 11%). Ubiegoroczna wysoka aktywno powinna utrzyma si w 2011 r., co przeoy si na dalsz, cho najprawdopodobniej niewielk, kompresj stp kapitalizacji.
nieruchomoci handlowe
stopa kapitalizacji dla najlepszych obiektw: oczekiwana nieznaczna kompresja stp kapitalizacji o ok. 25-50 punktw bazowych. silniejszy spadek prognozowany w przypadku najatrakcyjniejszych obiektw. wolumen transakcji: utrzymanie si aktywnoci inwestycyjnej na obecnym, wysokim poziomie. poprawa nastrojw konsumenckich moe pozytywnie wpyn na warto transakcji.
rynek nieruchomoci biurowych

Rok 2010 przynis znaczne oywienie na rynku najmu powierzchni biurowych w Polsce. W Warszawie wynajto rekordow ilo powierzchni cznie 549.000 mkw., co stanowi wzrost w porwnaniu do 2009 r. a o 96%. Realna absorpcja powierzchni (popyt netto) wyniosa blisko 180.000 mkw., co jest wynikiem o 33% niszym ni w rekordowym 2008 r., ale o 55% wyszym wzgldem 2009 r. Wzrost zapotrzebowania na powierzchnie biurowe, przy jednoczesnym wyranym zmniejszeniu iloci oddawanej powierzchni biurowej, doprowadzi do znacznej dysproporcji midzy poda apopytem oraz zapocztkowa wzrosty czynszw. Spodziewany w2011 r. dalszy spadek poday spowoduje istotne zmniejszenie iloci pustostanw. Wrd miast regionalnych najwiksze zasoby znajduj si w Krakowie, Wrocawiu, Trjmiecie, Katowicach, Poznaniu i odzi. Na koniec 2010 r. wyniosy one 1.913.000 mkw. W 2011 r. przewidywana jest stabilizacja czynszw i dalszy wzrostpopytu.
nieruchomoci maGazynowe
stopa kapitalizacji dla najlepszych obiektw: prognozowane utrzymanie si stp kapitalizacji na obecnym poziomie. wolumen transakcji: przy zachowaniu obecnego popytu poziom aktywnoci pozostanie na dotychczasowym poziomie.
rynek nieruchomoci biurowych warszawa

pustostany: kontynuacja spadku poday oraz poziomu pustostanw. stabilizacja poziomu popytu. czynsze: wzrost efektywnych i nominalnych stawek czynszowych.
miasta reGionalne
pustostany: stabilizacja pustostanw na wikszoci rynkw regionalnych. wzrost poziomu popytu. czynsze: lekki wzrost na rynkach o maej dostpnoci wolnej powierzchni. stabilizacja na rynkach o stosunkowo wikszej iloci dostpnej powierzchni.
polsKA | RApoRT o RynKu niERuchoMoci | wiosna 2011
pRognozy nA RoK 2011

rynek nieruchomoci handlowych
W 2010 r. na polskim rynku nieruchomoci handlowych wci odczuwalne byy skutki globalnego kryzysu finansowego. Decyzje owstrzymaniu znacznej liczby inwestycji podjte pod koniec 2008 r. spowodoway, e w roku ubiegym roczna poda spada do poziomu 560.000 mkw. powierzchni najmu brutto (GLA), co stanowi jedynie 62% poday z 2009 r. Ukoczone projekty zlokalizowane byy przede wszystkim w maych i rednich miastach, postrzeganych przez deweloperw podejmujcych decyzje inwestycyjne w okresie szczytu koniunktury gospodarczej, jako atrakcyjne obszary dolokowania inwestycji.
rynek nieruchomoci handlowych warszawa
pustostany: bliskie 0%, ograniczona dostpno nowoczesnej powierzchni handlowej na wynajem. czynsze: lekki trend wzrostowy, zrnicowanie poziomu czynszw w obiektach pierwszo- i drugorzdnych.
miasta redniej wielkoci

pustostany: stabilizacja poziomu pustostanw. czynsze: zwikszenie znaczenia zacht w cakowitych pakietach najmu powoduje pogbiajc si rnic midzy czynszem umownym i efektywnym.
rynek nieruchomoci magazynowych

Rok 2010 przynis na rynku powierzchni magazynowych wyniki lepsze od oczekiwanych. Poda wzrosa o ponad 300.000 mkw., cakowite zasoby na koniec 2010 r. wynosiy 6,5 mln mkw. Popyt wzrs o blisko 86% w porwnaniu do 2009 r. Nowe inwestycje realizowane byy pod warunkiem zawarcia umw w formie pre-let, awiele nowo powstajcych obiektw stanowiy projekty typu builtto-suit. Ilo pustostanw spada prawie we wszystkich regionach. Czynsze utrzymyway si na stabilnym poziomie.
miasta mae
pustostany: wzrost iloci pustostanw, ograniczenie ekspansji sieci handlowych na rynki maych miast. wstrzymywanie nowych projektw na skutek spowolnienia na rynku najmu. czynsze: spadek poziomu czynszw oraz wzrost znaczenia zacht jako niezbdne elementy strategii komercjalizacji.
rynek nieruchomoci maGazynowych
rynek mieszkaniowy
W 2010 r. rynek mieszkaniowy w Polsce wyranie si ustabilizowa. Wiksza dostpno kredytw hipotecznych, pomoc rzdowa wramach programu Rodzina na swoim, dostosowanie projektw mieszkaniowych do moliwoci finansowych nabywcw oraz spadek cen przyczyniy si do znacznego wzrostu popytu. Zachci on deweloperw do powrotu do zarzuconych w okresie kryzysu projektw. Rozpoczto realizacj wielu nowych inwestycji mieszkaniowych, zwracajc wiksz uwag na dostosowanie projektw do oczekiwa potencjalnych klientw zarwno pod wzgldem wielkoci mieszka, ich standardu, jak i oferowanej ceny.
warszawa
pustostany: niewielki spadek poziomu pustostanw. popyt stabilny. czynsze: trend stabilny. utrzymany zosta poziom z ostatniego procza.
reGiony
pustostany: spadek iloci pustostanw w pierwszej poowie 2011 r. na skutek braku powierzchni spekulacyjnej w budowie. stabilny popyt. czynsze: stabilne czynsze, moliwe lekkie wzrosty na rynkach o malejcej iloci dostpnej powierzchni.
rynek hotelowy
Sytuacja na rynku hotelowym w 2010 r. wyranie si poprawia w porwnaniu do roku poprzedniego. Jest to jednak efekt niskiego poziomu, z ktrego startowa rynek, w zwizku z czym nie mona mwi o bardzo dobrym roku dla brany. Poprawa sytuacji bya szczeglnie widoczna w III kwartale 2010 r., kiedy to poza podniesieniem si wskanikw oboenia nastpi rwnie wzrost rednich cen (ADR). Chocia dla klientw wci jednym z gwnych czynnikw decydujcych o wyborze hotelu bya cena, znaczcy wzrost popytu na usugi umoliwi podniesienie stawki za pokj.
rynek mieszkaniowy
poda: wzrost liczby oddawanych mieszka. popyt: rosncy popyt na mieszkania, przede wszystkim dziki wikszej dostpnoci kredytw hipotecznych. ceny: dalsza stabilizacja cen, z moliw niewielk korekt.
rynek hotelowy
poda: poda obiektw hotelowych wykazuje tendencj wzrostow. wspczynnik oboenia: w roku 2011 oboenie hoteli bdzie wzrasta na skutek wzmoonego ruchu biznesowego, m.in. w zwizku z przejciem przez polsk prezydencji w unii europejskiej w drugiej poowie roku. ceny: wzrost popytu na usugi hotelowe moe spowodowa stopniowy wzrost rednich cen za pokj.
MARKETBEAT
infoRMAcjE gospodARczE
dalszy wzrost Pkb
W 2009 r. Polska wyrniaa si na tle Europy dodatnim wzrostem gospodarczym. W 2010 r. jego tempo zwikszyo si i na koniec roku wynioso 3,8%. W najbliszych latach Polska bdzie nalee do najszybciej rozwijajcych si pastw UE. W 2012 r. wzrost PKB moe wynie ponad 4%. Popyt wewntrzny pozostanie gwnym czynnikiem pobudzajcym gospodark. Stopniowo poprawia si sytuacja na rynku pracy, zwiksza si optymizm konsumentw iprzedsibiorcw oraz napyw kapitau zagranicznego.
Gwne wskaniki ekonomiczne
PKB 20% 16%
Stopa bezrobocia
Stopa bezrobocia
Inflacja 7,5% 6,0%

Wzrost PKB i inflacja
12% 8% 4% 0% 2005 2006 2007 2008 2009 2010
4,5% 3,0% 1,5% 0%
Produkcja oczekiwa
Przemysowa
Powyej
Produkcja przemysowa wzrosa w grudniu 2010 r. do poziomu 11,5% w ujciu rocznym i bya znacznie wysza ni w pozostaych krajach UE dziki oywieniu w handlu wiatowym i konkurencyjnoci polskiej waluty.
rdo: Narodowy Bank Polski, GUS, Dzia Wycen i Doradztwa Cushman & Wakefield, stycze 2011 r.
wzrost sPrzeday detalicznej

Silna pozycja polskiej gospodarki w czasie wiatowego kryzysu umocnia zaufanie konsumentw, co przeoyo si na wzrost wydatkw konsumpcyjnych. Sprzeda detaliczna w grudniu 2010r. wzrosa o 9,1% w ujciu rocznym.
dynamika sprzeday detalicznej i produkcji przemysowej

Sprzeda detaliczna 140 130 Produkcja przemysowa
nieznaczny sPadek inFlacji

W ujciu rocznym nastpi nieznaczny spadek inflacji (z 3,5% na koniec 2009 r. do 3,1% na koniec 2010 r.). Jednak rosnce ceny ywnoci oraz koszty transportu spowodoway jej wzrost wgrudniu (3,1%) w porwnaniu do listopada (2,7%), co wymusio interwencj Rady Polityki Pieninej i podwyk stp procentowych w styczniu2011 r.
120 110 100 90 80 70 2006

rdo: GUS, stycze 2011 r.
sPadek bezPorednich zagranicznych
inwestycji
2007
2008
2009
2010
Wg szacunkw NBP napyw bezporednich inwestycji zagranicznych do Polski w 2010 r. wynis 7,5 mld euro, wobec 10 mld euro w2009 r. Oczekuje si, e w 2011 r. wzrosn one do ok. 12,7 mld euro. Zainwestowane rodki pochodziy gwnie z krajw Unii Europejskiej. Jest to wynikiem spodziewanego wzrostu przepywu kapitau w skali midzynarodowej, relatywnie wysokiej atrakcyjnoci inwestycyjnej Polski i zwikszenia reinwestowanych zyskw.
analogiczny okres poprzedniego roku = 100
inwestycje zaGraniczne w polsce

Bezporednie inwestycje zagraniczne w Polsce 20 16 12 8 4 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010
rdo: Narodowy Bank Polski, stycze 2011 r.
mld
polsKA | RApoRT o EKonoMii | wiosna 2011
RynKi finAnsoWE
deFicyt Finansw Publicznych
Deficyt finansw publicznych wynosi obecnie 7,9% i znacznie przekracza limit 3% (ktrego utrzymanie jest warunkiem przystpienia do strefy euro). Jednak bardziej niepokojcy jest dug publiczny, ktry szybko zblia si do zapisanego w konstytucji progu 55% PKB, co oznacza konieczno wprowadzenia oszczdnocibudetowych.
stopy procentowe (3m)
LIBOR (CHF) 8% EURIBOR () WIBOR (PLN)
6%
kursy walut
Rynek walutowy charakteryzowa si wysok zmiennoci, odzwierciedlajc wysoki poziom niepewnoci na wiatowych rynkach finansowych. Kurs euro by relatywnie stabilny i utrzymywa si w przedziale od 3,87 PLN do 4,10 PLN. Dolar amerykaski i frank szwajcarski podlegay jednak silnym wahaniom. Frank szwajcarski pozostaje pod siln presj aprecjacyjn. W okresie niepewnoci waluta ta cieszy si najwikszym zaufaniem inwestorw. Skutki jej umocnienia odczuj Polacy spacajcy kredyty hipoteczne, ktrych warto w przeliczeniu na zotwki moga wzrosn nawet o30-50% w stosunku do 2008 r.
4%
2%
0% 2005 2006 2007 2008 2009 2010
rdo: money.pl, stycze 2011 r.
kursy walut w polsce

USD ($) 5,0 4,5 4,0
PLN
gieda
WIG20 wzrs o ok. 15% do poziomu ok. 2.744 pkt, co jest najlepszym wynikiem od sierpnia 2008 r. GPW jest jedn z najszybciej rozwijajcych si gied w Europie. Najwikszym wydarzeniem by debiut firmy ubezpieczeniowej PZU (najwiksza oferta publiczna w historii giedy) oraz spki energetycznej Tauron, jak rwnie samej GPW. Sukcesem zakoczy si program publicznej prywatyzacji pastwowych przedsibiorstw, ktry zachci inwestorw indywidualnych do ulokowania czci swoich oszczdnoci na rynku papierw wartociowych.
EUR ()
CHF (f)
3,5 3,0 2,5 2,0 2005 2006 2007 2008 2009 2010
rdo: Narodowy Bank Polski, stycze 2011 r.
Gieda papierw wartociowych w warszawie
dynamika Gwnych indeksw Gpw w warszawie

WIG 700 600 500 400 300 200 100 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010
1 stycznia 2005 r. = 100
WIG20
WIG BUDOWNICTWO
rdo: Gieda Papierw Wartociowych w Warszawie, stycze 2011 r.
MARKETBEAT
WARunKi inWEsTycyjnE
W 2010 r. w Polsce odnotowano ponad dwuipkrotny wzrost aktywnoci inwestycyjnej wporwnaniuz2009 r. Na polskim rynku nieruchomoci komercyjnych zawarto transakcje o cznej wartoci ok. 2 mld EUR, co stanowi najwyszy wynik odszczytukoniunktury z lat 2006-2007. Ubiegoroczny wysoki popyt na nowoczesne nieruchomoci spowodowa wzrost ich cen, mierzonych stop kapitalizacji (yield). W porwnaniu z rokiem 2009 w sektorach biurowym i handlowym stopy kapitalizacji spady do ok. 6,5%. W sektorze magazynowym, dziki duej poday atrakcyjnych obiektw, utrzymay sinapoziomieok.8,5%. W 2010 r. transakcje z udziaem polskich inwestorw stanowiy jedynie 7,4% wartoci wszystkich podpisanych umw jesttojeden z najniszych wynikw w Europie. Przyczynia si do tego m.in. sabo polskiego rynku kapitaowego. W tym roku jedynie dwa polskie fundusze dedykowane nieruchomociom BPH TFI FIZ Nieruchomoci oraz PZU FIZ Nieruchomoci byy aktywne. Polacy wci ostronie patrz na rynek inwestycyjny nieruchomoci komercyjnych, o czym wiadczy m.in. nieudana subskrypcja drugiego funduszu nieruchomoci nalecego do TFI Arka. Na rynku najlepszych nieruchomoci dominuj midzynarodowe grupy kapitaowe inwestorw instytucjonalnych, takich jak UnibailRodamco, IVG czy Union Investment. Wzrost cen nieruchomoci, uatwiony dostp do kredytw bankowych i rosnca aktywno inwestorw realizujcych strategi konserwatywn ograniczyy pole dziaania inwestorom oportunistycznym, ktrzy w poszukiwaniu nieprzecitnie wysokich stp zwrotu musieli przenie si na rynki nieruchomoci o zwikszonym ryzyku inwestycyjnym. Ubiegoroczna wysoka aktywno inwestycyjna powinna utrzyma si w 2011 r., co przeoy si na dalsz, cho najprawdopodobniej marginaln, kompresj stp kapitalizacji. Z uwagi na utrzymujc si niepewno co do stanu finansw publicznych w Europie, powrt do koniunktury z lat 2006-2007 jest mao prawdopodobny.
niERuchoMoci BiuRoWE
W 2010 r. rynek biurowy cieszy si wysokim zainteresowaniem inwestorw. W porwnaniu z 2009 r. warto zawartych transakcji wzrosa prawie o 75% iosigna poziom ok.617 mln EUR. Sprzedajcymi s gwnie deweloperzy, ktrzy popraw koniunktury wykorzystali do upynnienia czci nieruchomoci ze swoich portfeli. Fundusze inwestycyjne, ktre nabyy nieruchomoci jeszcze w okresie koniunktury, nie s obecnie zainteresowane ich sprzeda, oczekujc dalszego wzrostu cen. Najwikszy udzia w oglnym wolumenie transakcji w 2010 r. miay podmioty niemieckie i austriackie (prawie 80%). Naley rwnie odnotowa aktywno hiszpaskiego funduszu Azora oraz dwch polskich funduszy zarzdzanych przez PZU oraz BPH. Na warszawski rynek inwestycyjny powierzchni biurowych nadal przypada blisko 80% wartoci wszystkich ubiegorocznych transakcji. Mimo poprawy koniunktury rynki regionalne swci kojarzone z wyszym ryzykiem, ktre niewielu inwestorw chcepodj. Najwiksze transakcje 2010 r. to: zakup przez Union Investment budynku Horizon Plaza w Warszawie za ponad 109 mln EUR oraz sprzeda Trinity Park III na rzecz SEB za ok. 93 mln EUR. Najwaniejsz transakcj poza stolic byo przejcie Grunwaldzki Center we Wrocawiu przez RREEF za 76,5 mln EUR. Poprawa koniunktury i wzrost popytu przeoyy si na niewielki spadek stp kapitalizacji do poziomu ok. 6,5% dla najlepszych nieruchomoci w centrum Warszawy, ok. 7% poza centrum i7,5% w gwnych miastach regionalnych. Przystaym popycie na najlepsze obiekty biurowe w stolicy mona oczekiwa, e rok 2011 przyniesie dalszy niewielki spadek stp kapitalizacji dla tego typu projektw o ok. 25 punktw bazowych.
warto transakcji inwestycyjnych

Wolumen 6 5
Transakcje rocznie (mld EUR) Transakcje rocznie (w mln EUR)
transakcje inwestycyjne i stopy kapitalizacji

Inne Warszawa COB* 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 Warszawa LPC* Inne miasta St. kapitalizacji 12% 10%
Najlepsza stopa kapitalizacji
Pow. biurowe
Pow. handlowe
Pow. magazynowe
4 3 2 1 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010
8% 6% 4% 2% 0%
2005
2006
2007
2008
2009
*
2010
rdo: Dzia Wycen i Doradztwa Cushman & Wakefield, stycze 2011 r.
Centralny Obszar Biznesu, Lokalizacje Poza Centrum
polsKA | RApoRT o RynKu inWEsTycyjnyM | wiosna 2011
niERuchoMoci hAndloWE
Obserwowane w ostatnim kwartale 2009 r. oywienie na inwestycyjnym rynku nieruchomoci handlowych, w 2010 r. zdecydowanie przyspieszyo. W 2010 r. zawarto umowy o cznej wartoci prawie 1 mld EUR, najwyszej od 2007 r. Przyczyniy si do tego dobre wyniki polskiej gospodarki, wzrost wydatkw konsumpcyjnych oraz rosnce, w szybszym tempie ni inflacja,wynagrodzenia. Przeomowym wydarzeniem ubiegego roku byo przejcie zaok.700mln EUR przez Unibail-Rodamco europejskiego portfela Simon Ivanhoe, obejmujcego midzy innymi warszawskie centra handlowe Arkadia oraz Wileska, o wartoci ponad 400 mln EUR. Bya to nie tylko najwiksza transakcja w sektorze handlowym, aleinacaym rynku inwestycyjnym w Polsce. Wrd najwikszych ubiegorocznych transakcji naley take wymieni przejcie 75% udziaw w poznaskiej Galerii Malta przez amerykaski fundusz Heitman oraz zakup CH Jantar wSupsku za92mln EUR przez fundusz AEW. Z zainteresowaniem inwestorw spotkay si rne rodzaje obiektw handlowych, takie jak wyej wymienione galerie warszawskie, regionalne centra handlowe (np. Galeria Pomorska w Bydgoszczy), ale te mae obiekty (np. Galeria Jeziorak w Iawie czy Galeria Panorama wKrasnymstawie). Znaczny wzrost popytu na nieruchomoci handlowe przeoy si na spadek stp kapitalizacji dla najlepszych obiektw z 7,5% w 2009 r. do nawet 6,5%. Ubiegoroczny wzrost cen nie by jednak rwnomierny. Wprzypadku starszych obiektw w gorszych lokalizacjach ich obecna cena moe by wci atrakcyjna dla tych inwestorw, ktrzy w zamian za ponadprzecitn stop zwrotu gotowi s zaakceptowa wysze ryzyko inwestycji. Prognozy wskazuj na utrzymanie si wysokiej aktywnoci inwestycyjnej. W pierwszym kwartale 2011 r. zostan sfinalizowane midzy innymi umowy sprzeday portfela Carpathian, w tym CH Promenada w Warszawie, ktre za 169,5 mln EUR zostanie przejte przez fundusz Atrium European Real Estate.
Transakcje portfelowe 3.000
Transakcje rocznie (w mln EUR)
niERuchoMoci MAgAzynoWE
W 2010 r. na inwestycyjnym rynku nieruchomoci magazynowych zawarto transakcje o cznej wartoci ok. 215 mln EUR, co stanowi najlepszy wynik od 2006 r. Wrd przyczyn tak duej aktywnoci naley wymieni przede wszystkim wysok poda atrakcyjnych nieruchomoci przemysowych, wywaone oczekiwania cenowe sprzedajcych, due zainteresowanie ze strony kupujcych i wysoki jednostkowy wolumen transakcji. Dua poda nowoczesnych nieruchomoci magazynowych bya przede wszystkim zasug amerykaskiego dewelopera Panattoni, ktry w 2010 r. upynni znaczn cz swoich zasobw. Wtrzech transakcjach o cznej wartoci 165 mln EUR sprzedano w caym kraju dziewi parkw magazynowych o cznej powierzchni najmu ok. 285.000 mkw. W najwikszej transakcji (91 mln EUR) fundusz EPISO, zaoony przez fundusze AEW oraz Tristan Capital Partners, przej parki magazynowe w odzi, Poznaniu i Pruszkowie. Partnerem kapitaowym Panattoni i dotychczasowym wspwacicielem tych nieruchomoci by Standard Life, ktrykwarta pniej kupi za56 mln EUR kolejne portfolio Panattoni, obejmujce magazyny wTeresinie, Garwolinie iRobakowie. Wrd obiektw sprzedanych w ubiegym roku kilka byo zrealizowanych w trybie built-to-suit. Deweloper Panattoni sprzeda za18mln EUR centrum dystrybucyjne sieci spoywczej Intermarche funduszowi Credit Suisse, a magazyn sieci Avon w Garwolinie zosta nabyty przez brytyjski fundusz NBGI. W przeciwiestwie do sektorw biurowego oraz handlowego, duy wzrost aktywnoci inwestycyjnej na rynku magazynowym nieprzeoy si w przypadku najlepszych nieruchomoci naspadek stp kapitalizacji, ktre utrzymay si na poziomie ok. 8,5%. Mimo wikszego popytu, wzrost cen zosta zahamowany dziki wysokiej poday atrakcyjnych obiektw. Mona oczekiwa, e poda w2011 r. bdzie si utrzymywa na podobnym poziomie, co przy popycie porwnywalnym do ubiegorocznego powinno wpyn nastabilizacj cen.

Transakcje 250
Transakcje rocznie (w mln EUR)
Pojedyncze transakcje
St. kapitalizacji 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0%

Stopa kapitalizacji 12% 10% 8% 6%

2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010
200 150 100 50 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010
4% 2% 0%
MARKETBEAT
RynEK W WARszAWiE
Ubiegy rok okaza si rekordowy w historii rynku warszawskiego pod wzgldem wielkoci wynajtej powierzchni brutto, przebijajc nawet wynik z okresu boomu lat 2007-2008. Wzrost zapotrzebowania na powierzchnie biurowe, przy jednoczesnym wyranym zmniejszeniu iloci oddawanej powierzchni biurowej zwizanym z ograniczeniem finansowania projektw, doprowadzi do znacznej dysproporcji midzy poda a popytem. W 2010 r. popyt przekroczy poda ponad dwukrotnie. Oczekuje si, e w 2011 r. poda nadal pozostanie na niskim poziomie, co spowoduje spadek iloci pustostanw oraz wzrost transakcyjnych czynszw efektywnych.
senator, warszawa
Poda
Wielko nowoczesnych zasobw biurowych stolicy wynosi 3.435.830 mkw. W 2010 r. w Warszawie oddano do uytku 16 budynkw biurowych o cznej powierzchni 188.000 mkw., costanowi spadek poday o 29% w stosunku do 2009 r. Poda utrzyma si na niskim poziomie take w biecym roku. W 2010 r. wikszo powierzchni (85%) powstaa poza centrum miasta, z czego a 77% na poudniu, gwnie w rejonie Mokotowa i Suewca Przemysowego orazUrsynowa. Najwiksze ukoczone projekty to dwie pierwsze fazy Poleczki Business Park (45.000 mkw.) pooone na Okciu oraz New City (35.000 mkw.) na Mokotowie-Suewcu. W centrum oddano do uytku Zebra Tower (17.000 mkw.) oraz Wolf Marszakowska (11.050 mkw.). Na granicy Centralnego Obszaru Biznesu oraz Woli powsta rwnie budynek Crown Square (17.000 mkw.). W efekcie kryzysu banki zaostrzyy warunki finansowania inwestycji komercyjnych. Deweloperom, ktrzy musz wynaj cz powierzchni, aby pozyska finansowanie budowy, trudno jest konkurowa o najemcw z tymi, ktrych sta na spekulacyjne rozpoczcie inwestycji ze rodkw wasnych. Konsekwencj jest spadek poday oraz umocnienie pozycji deweloperw z finansowaniem wasnym.
W minionym roku najwikszy udzia w rynku stanowiy nowe umowy najmu (58,5%), natomiast 35,5% transakcji zostao zawartych wwyniku renegocjacji. Zaledwie 1,2% popytu przypado na budynki zrealizowane na potrzeby wasne. 4,8% zawartych transakcji najmu dotyczyo ekspansji najemcw, przy czym wskanik ten nie obejmuje ekspansji realizowanych w ramach procesw relokacji. Oznacza to, e faktyczny wspczynnik wzrostu zapotrzebowania najemcw jest znacznie wyszy. Wyranie zwikszy si udzia umw typu pre-let, ktry po gwatownym spadku do 2% z kocem 2009 r. w roku 2010 wzrs do poziomu 11,5%. W sytuacji ogranicze poday spekulacyjnej, udzia umw typu pre-let powinien systematycznie rosn. Zaledwie 1,6% (8.700 mkw.) wszystkich transakcji stanowiy umowy podnajmu. Zdecydowan wikszo (70,5%) popytu brutto generoway umowy dla powierzchni od 1.000 mkw., natomiast transakcje powyej 3.000 mkw. stanowiy a 41,6% cakowitego popytu brutto.
PoPyt
W 2010 r. wynajto cznie 549.000 mkw., co stanowi wzrost w porwnaniu do 2009 r. a o 96%. Naley jednak podkreli, etak wysoki wynik jest po czci efektem realizacji transakcji najmu wstrzymanych w roku 2009. Realna absorpcja powierzchni (popyt netto) wyniosa blisko 180.000 mkw., co jest wynikiem o 33% niszym ni w rekordowym 2008 r., ale o 55% wyszym wzgldem 2009 r. Ilo powierzchni wynajtej w 2010 r. wzrosa o 22% wzgldem redniorocznego popytu brutto z okresu ostatnich 5 lat (450.000 mkw.). Na obiekty zlokalizowane w centrum Warszawy przypad relatywnie duy udzia (33%) wynajtej powierzchni. Poza centrum najbardziej popularne wrd najemcw byy budynki zlokalizowane w rejonie Mokotowa i Suewca Przemysowego (45%), Ochoty i Woch (28%) oraz zachodniej czci Woli (14%).
popyt netto i brutto w warszawie

Popyt netto COB* Popyt brutto COB 600.000 500.000 400.000 m2 300.000 200.000 100.000 0 -100.000 2005 2006 2007 2008 2009
*
Popyt netto LPC*

*
Popyt brutto LPC*
2010
Centralny Obszar Biznesu, Lokalizacje Poza Centrum
10
polsKA | RApoRT o RynKu niERuchoMoci BiuRoWych | wiosna 2011
Powierzchnia niewynajta
Po przeomie w popycie w drugiej poowie 2010 r., wskaniki pustostanw zaczy spada i obecnie redni udzia powierzchni niewynajtej wynosi 7,16% dla caej Warszawy. Zwikszajca si dysproporcja midzy spadajc poda a rosncym popytem wpynie na dalszy spadek pustostanw. Powierzchnia oddana do uytku w 2010 r. stanowia zaledwie 34% popytu brutto. Z kocem 2011r. moe nastpi powrt do rekordowo niskich wspczynnikw dostpnej powierzchni. Na koniec 2010 r. w caej Warszawie byo ok. 246.140 mkw. niewynajtej powierzchni biurowej. Najniszy wskanik pustostanw (2%) dotyczy dzielnic o najmniejszej poday powierzchni (prawobrzena Warszawa) oraz najmniejszym popycie. W strefach onajwikszej koncentracji powierzchni biurowej, tj. w centrum (34% zasobw) oraz na Mokotowie (26% zasobw), stopy pustostanw wynosiy odpowiednio 8,06% oraz 8,18%. Najwicej pustostanw byo w rejonie Ursynowa (14,82%), w wyniku oddania duego kompleksu Poleczki Business Park (45.000 mkw.), ktrego wynajem w 2010 r. jeszcze si nie zakoczy.
czynsze i pustostany w warszawie

Najwysze czynsze w COB Pustostany w COB 35 30 Wskanik pustostanw 25
/m2/miesic
Najwysze czynsze w LPC Pustostany w LPC 20%
15%
20 15 10 5 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011*

*
10%
5%
0%
1 po. 2011 r., prognoza
standardowe warunki najmu w warszawie (klasa a)
czynsze
Zachwianie rwnowagi midzy popytem a poda spowodowao wzrost transakcyjnych stawek czynszowych zarwno w centrum, jak i poza centrum. Wyjciowe stawki czynszu w najlepszych lokalizacjach w centrum wzrosy do poziomu 24-26,5 EUR/mkw./ miesic, natomiast najwysze czynsze bazowe w lokalizacjach poza centrum mieszcz si w przedziale 15,5-16,5 EUR/mkw./miesic. rednie czynsze efektywne rwnie wzrastaj, jednoczenie bardzo si rnicujc, w zalenoci od klasy i skali budynku, wielkoci oraz renomy najemcy, standardu i ekspozycji nieruchomoci. Rnice stawek efektywnych obiektw pooonych w tej samej dzielnicy sigaj nawet 25% w zalenoci od wyej wymienionych parametrw. W strefach o najwikszej koncentracji powierzchni biurowej (Mokotw i centrum), rednie czynsze efektywne w najlepszych lokalizacjach wzrosy do poziomu 12-14 EUR/mkw./miesic (Mokotw) oraz 20-23 EUR/mkw./miesic (cise centrum). Dalszy spadek dostpnej powierzchni bdzie wpywa na wzrost stawek czynszowych w obiektach istniejcych lub w trakcie budowy. Alternatyw dla najemcw szukajcych oszczdnoci mog sta si umowy typu pre-let w obiektach planowanych.
Lokalizacja czynsze bazowe (m2/mc) parking podziemny parking naziemny koszty eksploatacyjne zachty dla najemcy okres najmu powierzchnie wsplne Vat indeksacja inne
Centralny Obszar Biznesu 19 - 26,5 120 - 180 miejsce/mies. 70 - 120 miejsce/mies. 5 - 6,5 m2/miesic
Lokalizacje Poza Centrum 14 - 16,5 70 - 90 miejsce/mies. 45 - 75 miejsce/mies. 4 - 5,5 m2/miesic
kontrybucja finansowa aranacja powierzchni zwolnienie z czynszu na: 3-6 miesicy 5 - 10 lat 0 - 10% 23% eur lub us cpi Gwarancja banku lub firmy macierzystej albo depozyt 0 - 5% 4-8 miesicy
business Garden, warszawa
rynek biurowy w warszawie w roku 2010

Lokalizacja liczba budynkw zasoby powierzchnia niewynajta wskanik pustostanw Centralny Obszar Biznesu 99 1.151.920 m 92.850 m2 8,0%
2
Lokalizacje Poza Centrum 276 2.283.910 m 153.290 m2 6,7%

2
Caa Warszawa 375 3.435.830 m2 246.140 m2 7,16%
11
MARKETBEAT
RynKi REgionAlnE
krakw
Krakowskie zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej wynosz ok. 497.600 mkw., z czego wikszo usytuowana jest poza centrum miasta. W fazie realizacji znajduje si obecnie ok. 49.300 mkw. powierzchni biurowej. Budowane obiekty to m.in.: I faza Bonarka4Business, II faza Centrum Biurowego Azbud oraz II faza Quattro Business Park. Na realizacj czeka ok.55.000mkw. powierzchni biurowej w projektach, ktreotrzymay ju pozwolenia na budow. Wraz z popraw koniunktury mog one szybko wrci na rynek. Wolumen transakcji w 2010 r. wynis 81.000 mkw., z czego ok. 47% stanowiy umowy typu pre-let. Wskanik pustostanw osign porwnywalny do zeszego roku poziom 10%. Czynsze wywoawcze ustabilizoway si na poziomie 13-15 EUR/mkw./miesic. ok.43.000 mkw. Najwiksz podpisan transakcj byo wynajcie przez firm IBM 9.300 mkw. w budynku Wojdya Business Park. Wrocaw jest jedynym biurowym rynkiem regionalnym, ktry odnotowa spadek wskanika pustostanw w ostatnim proczu; wynis on niecae 3,7%. Stawki wywoawcze czynszw pozostaj na poziomie 12-15 EUR/mkw./miesic.
trjmiasto
Rynek nowoczesnych powierzchni biurowych w Trjmiecie szacowany jest na okoo 302.480 mkw. W drugiej poowie 2010r. na rynek dostarczono niespena 8.500 mkw. Po oddaniu wIkwartale 2011 r. do uytku kompleksu Allcon Park 3 (8.900 mkw.), w budowie pozostanie ok. 36.400 mkw. powierzchni biurowej. W 2010 r. wynajto ok. 22.000 mkw., z czego 53% przypado na nowe umowy, a 47% na renegocjacje wygasajcych kontraktw. Do najwikszych transakcji zaliczy naley przeduenie umowy najmu 9.045mkw. w Baltic Business Center wGdyni. Utrzymujcy si niski popyt spowodowa wzrost wskanika pustostanw do 14%. Czynsze wywoawcze ksztatuj si na poziomie 13-15 EUR/mkw./miesic.
wrocaw
Wrocaw, drugi pod wzgldem wielkoci rynek regionalny Polski, cieszy si duym zainteresowaniem inwestorw. czne zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej wynosz ok. 389.200 mkw., z czego wikszo zlokalizowana jest poza centrum miasta. Najwikszy obszar koncentracji biurowej znajduje si w zachodniej czci Wrocawia oraz wzdu ulic Legnickiej i Strzegomskiej wkierunku lotniska. Najwiksze projekty w realizacji to Sky Tower, Green Towers oraz ostatni budynek wkompleksie Wojdya Business Park. Wikszo projektw z pozwoleniami na budow (ok.95.000 mkw.), ze wzgldu na znaczne wyhamowanie rynku w 2009 r., nie wesza jeszcze w faz realizacji. Popyt w 2010 r. wynis
katowice
Zasoby powierzchni biurowej Katowic wynosz blisko 262.700mkw. Sukcesywne dostarczanie na rynek nowoczesnych powierzchni biurowych w ostatnich 3 latach przyczynio si do podwyszenia jakoci zasobw biurowych miasta (dotychczas dominoway obiekty o niszym standardzie klasa B). W 2010 r. ukoczono Centrum
zasoby i przysza poda w miastach reGionalnych
Istniejce 700.000 600.000 W budowie Planowane
nowoczesna powierzchnia biurowa w polsce

Warszawa Krakw 30% Wskanik pustostanw 25% 20% 15% 10% 5%
389.200 m2 302.480 m2 214.720 m2 262.680 m2
Wrocaw Trjmiasto
Pozna Katowice
500.000 400.000 m2 300.000 200.000 100.000 0

3.435.830 m2
245.950 m2 497.600 m2
0% 10 14 18 22 26 30 Czynsze (/m2/miesic)
Krakw Wrocaw Trjmiasto Katowice Pozna
Wicej informacji o rynku powierzchni biurowych w Polsce na stronie:
www.cwoffice.pl
12
polsKA | RApoRT o RynKu niERuchoMoci BiuRoWych | wiosna 2011
Biurowe Francuska (GTC) oraz Katowice Business Point (Ghelamco) o cznej powierzchni ok. 31.900 mkw. Obecnie w budowie znajduje si ok. 11.350 mkw. Z projektw planowanych, ktre otrzymay ju pozwolenia na budow, naley wymieni Silesia Business Park I (Skanska Property Poland) oraz Steel Building (Opal Property). W 2010 r. podpisano umowy na 18.500 mkw. Najwiksz transakcj bya umowa typu pre-let na wynajem 5.849 mkw. Stosunkowo wysoka poda dostarczona na rynek wubiegym roku oraz utrzymujcy si niski popyt znacznie podwyszyy stop pustostanw, ktra na koniec 2010 r. wyniosa 17,3%. Czynsze wywoawcze utrzymay sinapoziomie 12-15 EUR/mkw./miesic.
katowice business point, katowice
Pozna
Pozna, pity pod wzgldem wielkoci regionalny rynek powierzchni biurowych, dysponuje zasobami przekraczajcymi 245.950 mkw. Wdrugiej poowie 2010 r. poda zasiliy Malta Office Park E (Echo Investment) oraz Willa Historica. W budowie znajduje si obecnie ok. 41.700 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej midzy innymi w takich obiektach, jak Andersia Business Centre czy Murawa Office Park (Aiga Investments). Obecnie wielu inwestorw wci czeka na popraw koniunktury, w zwizku z czym w planach jest stosunkowo mao powierzchni (ok. 20.000 mkw.). Wolumen transakcji na koniec roku wynis ok. 18.200 mkw., z czego nowe umowy stanowiy 53%. Pomimo stabilnego poziomu czynszw wywoawczych (od II po. 2009 r. w przedziale 14-16 EUR/mkw./ miesic), do niski popyt sprawi, e ilo powierzchni niewynajtej wzrosa i na koniec 2010 r. wynosia ok. 12%.
istniejce zasoby powierzchni biurowej

Miasto warszawa cob lpc krakw wrocaw trjmiasto katowice pozna d ogem 2010 (m2) 3.435.830 1.151.920 2.283.910 497.600 389.200 302.480 262.680 245.950 214.720 5.348.460 Czynsze wyjciowe (EUR/m2/mies.) 14 - 26,5 19 - 26,5 14 - 16,5 13 - 15 12 - 15 13 - 15 12 - 15 14 - 16 12 - 14 Pustostany (%) 7,16 8 6,7 10 3,7 14 17,3 12 23,3
d
Szste miejsce w rankingu miast regionalnych o najwikszych zasobach powierzchni biurowych zajmuje d. czne zasoby nowoczesnej powierzchni szacuje si na 214.720 mkw. Rynek ten charakteryzuje si du liczb budynkw rewitalizowanych, czsto w doskonaej lokalizacji. Po oddaniu do uytku w II po. 2010 r. Sterlinga Business Park (Hines) oraz Przdzalni Braci Muehle, wbudowie pozostao zaledwie 12.530 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, obejmujcej Park Biznesu Teofilw (BZ WBK SA). W roku 2010 popyt osign poziom 30.300 mkw., z czego a 80% stanowiy nowe umowy. Najwiksz zawart transakcj bya umowa Nordea AB na wynajem powierzchni ok.2.750 mkw. w Cross Point. Na koniec 2010 r. stopa pustostanw zbliya si do poziomu 23,3% i bya najwysza wrd rynkw regionalnych. Sytuacja tanie skania deweloperw do rozpoczynania nowych inwestycji biurowych na du skal (zaledwie 32.000 mkw. planowanej powierzchni). Zdrugiej strony stosunkowo due zasoby wolnej powierzchni biurowej oraz jedne z najniszych na rynkach regionalnych poziomw czynszw wywoawczych (12-14 EUR/ mkw./miesic) mog okaza si bardzo korzystne dla najemcw. d, ze wzgldu na swoj lokalizacj, dobre poczenia komunikacyjne zinnymi regionami Polski oraz dostpno wykwalifikowanej kadry, postrzegana jest jako rynek bardzo atrakcyjny.
rdo: dzia wycen i doradztwa cushman & wakefield, stycze 2011 r.
proGnozy dla nieruchomoci biurowych

Miasto Poda Popyt Czynsze Pustostany
polska warszawa cob warszawa lpc krakw wrocaw trjmiasto katowice pozna d
13
MARKETBEAT
RynEK W polscE
W 2010 r. na polskim rynku nieruchomoci handlowych wci odczuwalne byy skutki globalnego kryzysu finansowego. Decyzje o wstrzymaniu znacznej liczby inwestycji, podjte pod koniec 2008 r., spowodoway, e w roku ubiegym roczna poda spada do poziomu 560.000 mkw. powierzchni najmu brutto (GLA), co stanowi jedynie 62% poday z 2009 r. Ukoczone projekty zlokalizowane byy przede wszystkim w maych i rednich miastach, postrzeganych przez deweloperw podejmujcych decyzje inwestycyjne w okresie szczytu koniunktury gospodarczej, jako atrakcyjne obszary do lokowania inwestycji. Najwiksze centra handlowe otwarte w 2010 r. to: IKEA Port d faza II, Galeria Victoria Wabrzych, Gemini Park Tarnw, Galeria Mazovia Pock, Galeria Sanowa Przemyl i Agora Bytom. Nowe projekty cechowaa rnorodno formatw: ogromne regionalne centra handlowe (IKEA Port d), hipermarkety z maymi galeriami sklepw (Tesco Warszawa) oraz mniejsze centra handlowe, w ktrych gwnymi najemcami s supermarket, kino i wiksi najemcy z sektora mody, zlokalizowane w cisym centrum miasta (Agora Bytom) bd na jego obrzeach (Galeria Mazovia Pock). Obserwowane obecnie oywienie na rynku inwestycyjnym, przy ograniczonej poday nowej powierzchni, zachcio deweloperw do odmroenia kilku zawieszonych na czas kryzysu projektw. W Polsce w budowie znajduje si blisko 850.000 mkw. GLA z terminem ukoczenia na lata 2011-2013. Do najwikszych realizowanych obecnie centrw handlowych nale: Galeria Soneczna Radom, Galeria Katowicka, Galeria Echo faza II Kielce, Galeria Ostrovia Ostrw Wlkp. czy Millennium Hall Rzeszw. Wznowiono rwnie prace przy kilkudziesiciu duych projektach handlowych, ktre znajdoway si na rnym etapie zaawansowania, w tym Felicity Lublin, Tesco Kabaty, Plejada faza II Bytom, Alfa Grudzidz czy Nova Park Gorzw Wlkp.
Galeria kabaty, warszawa
proGnozy dla nieruchomoci handlowych w roku 2011

Miasto Poda Popyt Czynsze Pustostany
Jednoczenie poprawia si znaczco sytuacja na rynku najmu. Najwiksz aktywno wykazywali gwni najemcy z sektora mody. Sukces na rynku odnis TK Maxx, ktry otworzy swoje sklepy w kilku nowych lokalizacjach, w tym w DT Wars Sawa Junior wWarszawie. Najemcy z ostronoci podejmowali decyzje dotyczce ekspansji i wynajmu, poprzedzajc je dogbn analiz potencjau danego rynku, konkurencji i projektu centrum handlowego. Cho wikszo deweloperw bya skonna do ustpstw, oferujc np. nisze stawki czynszowe czy dodatkowe zachty w pakietach najmu, niewiele obiektw mogo si pochwali 100-procentowym wynajmem powierzchni w dniu otwarcia. Wyduajce si procesy komercjalizacji, wynikajce z powolnego tempa rozwoju sieci handlowych, wpyny na wzrost wskanika pustostanw w nowo oddawanych obiektach do poziomu 10-20%. Na rynku obserwuje si zatrzymanie tendencji spadkowej stawek czynszowych, gwnie w najwikszych miastach, charakteryzujcych si ograniczon dostpnoci nowoczesnej powierzchni handlowej na wynajem oraz niesabncym zainteresowaniem najemcw najlepszymi obiektami.
poda nowoczesnej powierzchni handlowej
Centra handlowe Hale hurtowe 1.000.000 900.000 800.000 700.000
m2
polska warszawa krakw d wrocaw pozna kon. katowicka trjmiasto szczecin inne miasta
Magazyny handlowe Centra wyprzedaowe
600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011*
*
prognoza
14
polsKA | RApoRT o RynKu niERuchoMoci hAndloWych | wiosna 2011
cEnTRA hAndloWo-RozRyWKoWE
Na koniec 2010 r. w Polsce dziaao 368 centrw handlowych, liczcych cznie 7.180.000 mkw. powierzchni najmu brutto. 56,8% byo zlokalizowane w omiu najwikszych aglomeracjach, a pozostae 43,2% w innych orodkach miejskich. Na poda skaday si zarwno due centra regionalne, jak i mae lokalne oraz rozbudowy istniejcych obiektw. Do najwikszych centrw handlowych oddanych w ubiegym roku w Polsce nale: IKEA Port d faza II (70.000 mkw.), Victoria Wabrzych (47.000 mkw.) i Gemini Park Tarnw (41.000 mkw.). Otwarto rwnie wiele mniejszych projektw, takich jak: Galeria Jastrzbie, Galeria Twierdza Kodzko, Pasa Grodzki Jelenia Gra czy Galeria Rondo Bochnia. Ukoczone w 2010 r. centra handlowe zlokalizowane s przede wszystkim w miastach redniej wielkoci i maych, jako gwnych obszarach aktywnoci deweloperw. Z cznie oddanych 405.000 mkw. powierzchni centrw handlowych (16 obiektw) jedynie 36,6% powstao wnajwikszych aglomeracjach(5obiektw). W latach 2011-2012 oczekiwany jest podobny jak w roku 2010 poziom poday. Na koniec IV kwartau 2010 r. w budowie pozostawao ok. 700.000 mkw. powierzchni centrw handlowych, a kolejne 200.000 mkw. czekao na wznowienie prac. Projekty wci napotykaj na trudnoci z uzyskaniem finansowania, w efekcie czego ich realizacja odwleka si w czasie. Znaczcego wzrostu rocznej poday centrw handlowych w Polsce mona si spodziewa dopiero po 2013 r., o ile nie nadejdzie kolejne globalne spowolnienie gospodarcze. Na rynku zauwaalne jest silne zrnicowanie popytu na powierzchnie handlowe. Najlepsze obiekty ciesz si niesabncym zainteresowaniem. Obiekty drugorzdne, chcc pozyska najemcw, musz stosowa rnorodne zachty wpakietach najmu. redni poziom pustostanw nieznacznie ronie, nakoniec 2010r. utrzymywa si w przedziale 1-5%. Zasadniczo jednak popyt na lokale w centrach handlowych pozostaje na zadowalajcym poziomie, a jego dynamika uzaleniona jest obecnie od rozwoju duych sieci handlowych zsektora odzieowego. Mniejsi najemcy przyjli bardziej ostron postaw ni w latach ubiegych. Dotyczy to szczeglnie najemcw odzieowych w formatach sklepw 100-150 mkw. Zauwaalny jest jednak powrt na rynek marek, ktre najbardziej odczuy skutki globalnego kryzysu finansowego. Liczba nowych podmiotw na rynku jest niska, w 2011 r. powinny si jednak pojawi nowe marki w sektorze buty i odzie sportowa oraz moda i akcesoria dla dzieci. Najwysze czynsze w najlepszych centrach handlowych ksztatuj si na poziomie 75-80 EUR/mkw./miesic w Warszawie i 40-45 EUR/mkw./miesic w pozostaych aglomeracjach. Zmniejszenie nowej poday obserwowane w roku 2010, i prognozowane na lata 2011-2012, zahamowao spadkow tendencj stawek czynszowych na polskim rynku. Notowane jest jednak silne rnicowanie siczynszw midzy obiektami pierwszorzdnymi i drugorzdnymi.
Galeria katowicka, katowice
centra handlowe w wybranych miastach

Warszawa Szczecin 1.000.000 800.000 600.000 400.000 200.000 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011*
*
K. katowicka Trjmiasto
Krakw Wrocaw
d Inne miasta
Pozna
m2
prognoza
najwysze czynsze w centrach handlowych iV kw. 2010

Warszawa Kon. katowicka Krakw d Trjmiasto Wrocaw Pozna Szczecin Inne miasta 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90
/m2/miesic
15
MARKETBEAT
gWnE ulicE hAndloWE hipERMARKETy / supERMARKETy
Rnicowanie oferty handlowej przy gwnych ulicach polskich miast przyczynia si do wzrostu atrakcyjnoci tych lokalizacji dla klientw, najemcw oraz inwestorw. Proces ten nastpuje powoli, ale widoczne s ju pierwsze efekty zmian, szczeglnie wnajwikszych aglomeracjach. Wane wydarzenia na rynku w Warszawie w 2010 r. to m.in. otwarcie sklepu H&M przy Nowym wiecie oraz TK Maxx iM&S w DT Wars Sawa Junior przy Marszakowskiej, jak rwnie salonu samochodowego firmy Ferrari w Centrum BankowoFinansowym. Ponadto kilka lokali gastronomicznych przy Nowym wiecie zmienio najemcw. Trwajca obecnie budowa DT Wolf Bracka oraz budynku biurowo-handlowego Braci Jabkowskich przy Chmielnej, a take planowana modernizacja i rozbudowa DT Smyk, z pewnoci zmieni obraz stoecznych gwnych ulic handlowych. Nowe inwestycje prowadzone s rwnie przy gwnych ulicach handlowych w innych miastach. W Katowicach realizowany jest np. spektakularny projekt Galerii Katowickiej, w Szczecinie Centrum Kaskada. W odzi, Krakowie czy Wrocawiu nastpiy wymiany niektrych najemcw. W IV kwartale 2010 r. w cisym centrum Bytomia oddano do uytku galeri handlow Agora, gdzie znalazy si nowe sklepy takich sieci, jak np. C&A, H&M, LPP, atake kino sieci Cinema City. Stae zainteresowanie najemcw lokalizacjami przy gwnych ulicach handlowych sprawia, e redni poziom pustostanw nie przekracza tam 5%. Miniony rok przynis odwrcenie lekkiego trendu spadkowego czynszw notowanego w 2009 r. Obecnie czynsze przy wikszoci gwnych ulic handlowych pozostaj stabilne, najwysze wartoci osigane s w Warszawie (80-83 EUR/mkw./miesic) i Krakowie (75-77 EUR/mkw./ miesic). W pozostaych aglomeracjach stawki te ksztatuj si na poziomie 57-59 EUR/mkw./miesic (Katowice, Pozna), 35-49 EUR/mkw./miesic (Wrocaw, Trjmiasto) i 30-33 EUR/mkw./ miesic (Szczecin, d). Sektor wielkopowierzchniowych sklepw spoywczych rozwija si w Polsce w formie hipermarketw, supermarketw oraz sklepw dyskontowych. W kocu 2010 r. na rynku dziaao ponad 200 hipermarketw, ulokowanych gwnie w centrach handlowych zarwno w najwikszych aglomeracjach miejskich, jakiwmiastach redniej wielkoci. Do gwnych graczy wsegmencie hipermarketw nale: Auchan, Carrefour, Real oraz Tesco. Sieci hipermarketw na polskim rynku, obok gwnej dziaalnoci biznesowej, prowadz rwnie dziaalno dewelopersk wzakresie budowy wasnych obiektw. W 2010 r. Auchan otworzy nowy obiekt w Gliwicach. Tesco zbudowao swj sklep nawarszawskiej Pradze i planuje budow duego centrum handlowego na Ursynowie; take Carrefour rozwaa budow kolejnych obiektw. Czynsze dla hipermarketw ksztatuj si na poziomie 6,5-8 EUR/mkw./miesic. Wrd kilku tysicy supermarketw dziaajcych na polskim rynku mona wymieni placwki o profilu podstawowym, ktrych operatorami s gwnie due midzynarodowe sieci spoywcze, takie jak: Tesco, Carrefour czy Kaufland, orazteoprofilu delikatesowym, prowadzone gwnie przez operatorw krajowych, jak np. Alma, Bomi, Piotr i Pawe czy Stokrotka (Delima). Supermarkety rozwijaj ekspansj zarwno przez otwieranie wasnych placwek, jak i wynajem lokali w centrach handlowych we wszystkich miastach powyej 30.000 mieszkacw, zwyczeniem konceptw delikatesowych, ktre najchtniej lokuj si jednak w najwikszych aglomeracjach. W2010 r. otwarto m.in. sklepy: Piotr iPawe w IKEA Port d, Delima wPlaza Suwaki oraz Spoem w Galerii Agora wBytomiu. Czynsze dla supermarketw ksztatuj si na poziomie 11-14 EUR/mkw./miesic. Najbardziej dynamicznie rozwijajcym si segmentem rynku wielkopowierzchniowych sklepw spoywczych s dyskonty (wzrost o 20% w stosunku do 2009 r.). Niekwestionowanym liderem pozostaje firma Jeronimo Martins, ktra prowadzi w Polsce ponad 1.600 sklepw Biedronka. Czynsze dla dyskontw spoywczych ksztatuj si na poziomie 5-7 EUR/mkw./miesic.
hipermarkety w polsce iV kw. 2010
Auchan Carrefour E.Leclerc Real Tesco
najwysze czynsze przy ulicach handlowych iV kw. 2010

Warszawa Kon. katowicka Krakw d Trjmiasto Wrocaw Pozna Szczecin Inne miasta 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90
26 obiektw 58 obiektw 25% 72 obiekty 33% 11%
23% 53 obiekty 8% 19 obiektw

/m2/miesic
16
polsKA | RApoRT o RynKu niERuchoMoci hAndloWych | wiosna 2011
pARKi hAndloWE
Sektor wielkopowierzchniowych sklepw niespoywczych rozwija si w Polsce w formie obiektw wolno stojcych, obiektw w kompleksach centrw handlowych i podmiejskich parkw handlowych. Gwnymi najemcami s sieci art. budowlanych, meblowe, wyposaenia i dekoracji wntrz, sportowe. Najwiksz grup sklepw wolno stojcych (ponad 260) stanowi sklepy z art. budowlanymi, wrd ktrych dominujc pozycj zajmuj: Castorama/Brico Depot, Leroy Merlin/Bricoman, OBI, Praktiker, Nomi i Bricomarche. Siln grup sklepw s rwnie sieci meblowe i wyposaenia wntrz, takie jak: IKEA, BRW, Komfort czy Jysk. Ekspansj na polskim rynku przyspieszya sie marketw sportowych Decathlon, ktra otworzya midzy innymi sklepy waglomeracji warszawskiej (3), trjmiejskiej (2) iwodzi(1). Pionierem w zakresie parkw handlowych w Polsce pozostaje IKEA, ktra w cigu ostatnich 15 lat zbudowaa cztery parki handlowe (Targwek, Janki, Bielany Wrocawskie i Matarnia). Niestety wIV kwartale 2010 r. sie zawiesia plany budowy nowego parku wformie miasteczka handlowego na poznaskim Franowie (Bulwary Poznaskie). Wielkopowierzchniowe sklepy niespoywcze lokuj si rwnie w kompleksach centrw handlowych. Przykadem tego typu lokalizacji s centra handlowe Auchan. Na koniec IV kwartau 2010 r. w Polsce wielkopowierzchniowe sklepy niespoywcze zajmoway blisko 2 mln mkw. powierzchni, z czego jedynie 20% znajdowao si w parkach handlowych. Wrd wielkopowierzchniowych sklepw niespoywczych, oprcz sieci Decathlon, w 2010 r. dynamiczn ekspansj kontynuoway Leroy Merlin (Legnica, Mikow, Warszawa) i Castorama (Bytom, Warszawa). W minionym roku w Polsce otwarto rwnie kilka niewielkich parkw handlowych, m.in.: Blue Park w Przemylu, Batory Park w Bydgoszczy i Szadki Park w Gdasku. Wbudowie pozostaje ponad 80.000 mkw. tego typu powierzchni, a na zaawansowanym etapie planowania ponad 100.000 mkw. Czynsze w parkach handlowych w kocu 2010 r. osigny poziom 6,5-8 EUR/mkw./miesic dla duych powierzchni i 7-9 EUR/mkw./miesic dla powierzchni rednich.
sklepy z materiaami budowlanymi iV kw. 2010
Castorama / Brico Depot Leroy Merlin / Bricoman OBI Praktiker Nomi Bricomarche
cEnTRA WypRzEdAoWE
Rozwj rynku centrw wyprzedaowych w Polsce jest cile uzaleniony od rozwoju centrw handlowych oraz liczby sieci handlowych. Obecnie na rynku dziaa sze centrw wyprzedaowych o cznej powierzchni 85.000 mkw., zlokalizowanych w aglomeracji warszawskiej (Factory Ursus, Fashion House Piaseczno), trjmiejskiej (Fashion House Gdask), katowickiej (Fashion House Sosnowiec), Wrocawiu (Factory Wrocaw) i Poznaniu (Factory Lubo). Rynek ten zdominowany jest przez dwch deweloperw firm Neinver i The Outlet Company. Pierwsza z nich buduje obiekty pod nazw Factory oraz towarzyszce im parki handlowe Futura, druga centra Fashion House. W 2010 r. nie oddano do uytku adnego nowego obiektu, rozpoczto natomiast budow jednej inwestycji Factory Modlniczka koo Krakowa o powierzchni 22.000 mkw. Wrd projektw na zaawansowanym etapie planowania naley wymieni Factory Annopol w Warszawie i Factory Szczecin. Narynku pojawi si rwnie nowy gracz, firma Echo Investment, ktry planuje budow centrum wyprzedaowego Astra w Szczecinie. Dziki obserwowanej na rynku centrw wyprzedaowych rwnowadze midzy popytem a poda, ilo pustostanw utrzymuje si na poziomie 4-6%. Wikszo sieci handlowych, decydujcych si na wynajem lokali w centrach wyprzedaowych, to przedsibiorstwa oferujce odzie (280 sklepw), odzie i sprzt sportowy (55 sklepw) oraz obuwie (50 sklepw). S to zazwyczaj sieci handlowe z du liczb sklepw i bogat ofert towarw. Poziom czynszw za powierzchnie w centrach wyprzedaowych w Polsce plasuje si w granicach 15-21 EUR/mkw./miesic wzalenoci od lokalizacji, wielkoci sklepu i brany, jakreprezentuje najemca. W zwizku z ograniczonym zainteresowaniem najemcw lokalami w centrach wyprzedaowych deweloperzy oferuj peen wachlarz zacht i kontrybucji finansowych, copowoduje, e czynsze efektywne s nawet 10-20% nisze odczynszw transakcyjnych.
centra wyprzedaowe iV kw. 2010

Istniejce 45.000 W budowie Planowane
59 obiektw 74 obiekty 28%

m2
40.000 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000
22%
8% 13% 34 obiekty 16% 42 obiekty

21 obiektw
13% 34 obiekty
Warszawa Konurbacja Krakw katowicka
Trjmiasto Wroc aw Pozna
Szczecin
Inne miasta
17
MARKETBEAT
syTuAcjA nA RynKu
Rok 2010 przynis na rynku powierzchni magazynowych wyniki lepsze od oczekiwanych i to zarwno pod wzgldem poday, jak i zawartych transakcji najmu. Zasoby powierzchni magazynowych wyniosy 6,5 mln mkw. W 2010 r. douytku oddano ponad 300.000 mkw., co w porwnaniu do roku poprzedniego oznacza spadek o blisko 70%. Wysoka poda w 2009 r. wynikaa jednak z tego, e budowa oddawanych projektw rozpocza si jeszcze w czasie dobrej koniunktury gospodarczej. W 2010 r. wikszo nowej powierzchni zostaa wynajta ju na etapie planowaniainwestycji. Niekwestionowanym liderem pozostaje Warszawa, ktra skupia 2,6mln mkw. powierzchni (ok. 40%). A 31% nowej powierzchni oddano na Grnym lsku, ktry zajmuje drugie miejsce pod wzgldem wielkoci zasobw. Na kolejnych pozycjach s: Polska Centralna, Pozna, Wrocaw, Krakw, Trjmiasto, Szczecin oraz nowe lokalizacje na mapie powierzchni magazynowych Toru oraz Rzeszw, gdzie powstaje pierwsza inwestycja opowierzchni32.500mkw. Na koniec 2010 r. w budowie pozostawao zaledwie 184.000mkw., z czego niemal 80% zostao zabezpieczone umowami najmu. Poniewa cz deweloperw podja decyzj o rozpoczciu nowych inwestycji, w drugiej poowie biecego roku spodziewany jest wzrost poday. Warunkiem koniecznym do rozpoczcia budowy jest jednak podpisanie umw w formie pre-let. Trudnoci z uzyskaniem finansowania spowodoway niemal cakowite zaprzestanie budowy spekulacyjnej. Od 2009 r. nieustannie wzrasta zainteresowanie najemcw obiektami typu built-to-suit, ktre poza dostosowaniem specyfikacji technicznej do indywidualnych wymaga, oferuj rwnie moliwo realizacji obiektu w wybranej przez uytkownika lokalizacji. Inwestycje w tej formie niewtpliwie przyczyni si do rozwoju rynku powierzchni magazynowych w nowych lokalizacjach. Popyt na powierzchni magazynow przez cay 2010 r. utrzymywa si na staym, stosunkowo wysokim poziomie (ok. 350.000 mkw. w kadym kwartale), co zaowocowao rocznym wolumenem transakcji na poziomie 1.419.000 mkw. (wzrost o blisko 86% w porwnaniu do 2009 r.). Nowe umowy najmu podpisano na 903.000 mkw., renegocjacje umw dotyczyy 516.000 mkw. powierzchni. Najwikszy poziom popytu utrzyma si w Warszawie (32% wikszo transakcji zawarto w strefie podmiejskiej), naGrnym lsku (31%), a take w rejonie Polski Centralnej (13%). Podobnie jak w latach ubiegych, zapotrzebowanie napowierzchni zgaszali przede wszystkim operatorzy logistyczni (ok. 38%) oraz sieci sklepw (14%). Na koniec 2010 r. w Polsce znajdowao si blisko 980.000 mkw. niewynajtej powierzchni magazynowej (15% zasobw). Najwyszy wspczynnik pustostanw dotyczy strefy podmiejskiej Warszawy (ok. 22%) oraz Polski Centralnej (13,5%). Wrejonach z nisk dostpnoci powierzchni magazynowej czynsze nominalne utrzymay si na stabilnym poziomie wobec 2009 r. i wynosiy 3-4 EUR/mkw./miesic.
tulipan park Gliwice
popyt weduG sektorw w polsce

Operatorzy logistyczni Art. spoywcze Art. motoryzacyjne Sieci sklepw Art. elektroniczne Kosmetyki Lekka produkcja Papier i ksiki Inne
38%
19% 14%
2% 3% 5% 6% 6%
7%
rdo: Dzia Wycen i Doradztwa Cushman & Wakefield, www.industrial.pl, stycze 2011 r.
proGnozy dla nieruchomoci maGazynowych

Region Poda Popyt Czynsze Pustostany
polska warszawa Grny lsk polska centralna pozna wrocaw trjmiasto krakw
18
polsKA | RApoRT o RynKu niERuchoMoci MAgAzynoWych | wiosna 2011
REgion WARszAWsKi
sytuacja na rynku warszawskim
istniejce zasoby zasoby w budowie wskanik pustostanw wolumen transakcji Gwni wynajmujcy 2.611.000 m 58.800 m 19,3% 448.900 m2 panattoni, prologis, seGro, mlp Group, europolis, pointpark properties, apollo-rida
Strefa Warszawa Miasto Strefa Warszawa Okolice
2 2
REgion gRnolsKi
sytuacja na rynku Grnolskim
istniejce zasoby zasoby w budowie wskanik pustostanw wolumen transakcji Gwni wynajmujcy czynsze nominalne czynsze efektywne 1.183.000 m2 9.700 m2 12,2% 445.000 m2 prologis, panattoni, seGro, mlp Group 3,0 - 3,5 m2/miesic 2,7 - 3,0 m2/miesic
czynsze nominalne czynsze efektywne
4,5 - 5,8 m2/miesic 4,0 - 5,5 m2/miesic
2,9 - 3,6 m2/miesic 2,1 - 3,2 m2/miesic
przykadowe transakcje
Nazwa obiektu Firma Powierzchnia
bts Gliwice/panattoni prologis park bdzin ii prologis park dbrowa
tesco carrefour fiege
56.700 m2 45.500 m2 36.500 m2
prologis park teresin Good point ii panattoni park wicice
Viva manufacturing cedc carey danone
24.400 m 16.500 m
2 2
14.200 m2
Region warszawski obejmuje obszar w granicach administracyjnych stolicy oraz przedmiecia stolicy wpasie od 12 do 50 km od centrum miasta. Warszawa pozostaje najwikszym rynkiem magazynowym w Polsce. W2010r. poda wyniosa 70.000 mkw., co podnioso zasoby do 2,61 mln. mkw. Wolumen transakcji wzrs dwukrotnie w porwnaniu do2009r. i osign poziom 448.900 mkw. Wikszo umw zawarto wstrefie podmiejskiej (87%), popyt generowali gwnie operatorzy logistyczni. Kluczowymi najemcami w strefie Warszawa miasto byy firmy dystrybuujce dobra szybko zbywalne, artykuy medyczne oraz artykuy biurowe ipapiernicze. Wspczynnik pustostanw na koniec 2010 r. wstrefie miejskiej wynis 8,9%. Znacznie wyszy bywstrefie podmiejskiej, przekroczy 22%, co przyczynio si do nieznacznego spadku czynszw wporwnaniu do 2009 r. Czynsze nominalne w strefie miejskiej pozostay na poziomie sprzed roku, 4,5-5,8 EUR/mkw./miesic.
Grny lsk to drugi co do wielkoci rynek powierzchni magazynowych w Polsce. Na koniec 2010 r. zasoby wyniosy 1,18 mln mkw., co oznacza wzrost o 94.000 mkw. w porwnaniu do poprzedniego roku. W drugiej poowie 2010 r. do uytku oddano budynek dla sieci sklepw Tesco w Panattoni BTS Gliwice o powierzchni 56.700 mkw. Bya to najwiksza transakcja w 2010 r. w Polsce. Wolumen transakcji w 2010 r. wynis 445.000 mkw., co oznacza dwuipkrotny wzrost w porwnaniu do wyniku z poprzedniego roku. Nowe umowy obejmoway 247.000 mkw., co stanowi 55% wynajtej powierzchni. Najwikszy udzia w zawartych transakcjach najmu zachowali operatorzy logistyczni (37%) oraz sieci sklepw (32%). Stopa pustostanw na koniec 2010 r. znacznie si obniya (z 18,8% w2009r. do 12,2%), co przeoyo si na stabilizacj poziomu czynszw. Rejon Gliwic cieszy si najwikszym zainteresowaniem najemcw ze wzgldu na korzystne pooenie w pobliu planowanego wza Sonica czcego autostrady A1 i A4.
poda i popyt w reGionie warszawskim

Roczna poda - Warszawa okolice Roczny popyt - Warszawa okolice 600.000 500.000 400.000 m2 m2 300.000 200.000 100.000 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Roczna poda - Warszawa miasto Roczny popyt - Warszawa miasto
poda i popyt w reGionie Grnolskim

Roczna poda 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Roczny popyt
19
MARKETBEAT
REgion polsKi cEnTRAlnEj REgion poznAsKi
sytuacja na rynku polski centralnej
istniejce zasoby zasoby w budowie wskanik pustostanw wolumen transakcji Gwni wynajmujcy czynsze nominalne czynsze efektywne 942.000 m 3.300 m 13,5% 180.200 m2 panattoni, seGro, prologis, emerson, europolis, aib ppm, aiG/lincoln 2,9 - 4,0 m2/miesic 2,0 - 3,2 m /miesic
2 2 2
sytuacja na rynku okolic poznania

istniejce zasoby zasoby w budowie wskanik pustostanw wolumen transakcji Gwni wynajmujcy czynsze nominalne czynsze efektywne 901.000 m2 45.100 m2 8,4% 157.000 m2 clip, panattoni, prologis, seGro, pointpark properties, mlp Group 3,0 - 3,6 m2/miesic 2,4 - 3,0 m2/miesic
Nazwa obiektu Firma Powierzchnia Nazwa obiektu
Firma Powierzchnia
panattoni park d east prologis park piotrkw ii prologis park rawa
flextronics stock polska wincanton
21.600 m2 17.500 m 12.600 m

2 2
pointpark pozna pointpark pozna prologis park pozna ii
pf concept nd polska ibp conex
23.000 m2 13.500 m2 13.400 m2
Powierzchnia magazynowa w regionie Polski Centralnej koncentruje si gwnie w odzi, Strykowie, Piotrkowie Trybunalskim oraz Rawie Mazowieckiej. W 2010 r. do uytku oddano jedynie 26.000 mkw. (czyli zaledwie 22% poday z 2009 r.) wdwch dzkich inwestycjach dewelopera Panattoni. Na koniec grudnia 2010 r. zasoby wyniosy 942.000 mkw. W budowie znajduje si tylko hala dla maego biznesu o powierzchni 3.300 mkw. w Tulipan Park d. Niezbdne do rozpoczcia inwestycji stao si zabezpieczenie ich czci umowami najmu (pre-lease) jeszcze naetapie planowania projektw. Popyt zauwaalnie ronie w 2010 r. wynajto 180.200 mkw. (dwuipkrotnie wicej ni w 2009 r.). Wikszo umw (61%) podpisano w ostatnim kwartale, w tym najwiksz transakcj na tym rynku, ktr zawar deweloper Panattoni narealizacj obiektu typu built-to-suit (35.000 mkw.) dla firmy produkcyjnej. Czynsze utrzymay si na poziomie z 2009 r. 2,9-4,0 EUR/mkw./miesic. Polska Centralna oferuje ok. 130.000 mkw. wolnej powierzchni magazynowej, czyli ok. 13,5% zasobw regionu.
Poznaski rynek oferuje 901.000 mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej. Gwatowny spadek popytu w 2009 r. spowodowa odstpienie deweloperw od budowy spekulacyjnej. W rezultacie w 2010 r. do uytku oddano 37.300 mkw. W budowie znajduje si ok. 45.100 mkw. powierzchni wynajtej w formie pre-let firmom: H&M, PF Concept, Neuca, Navo i Hendi. W 2010 r. w stolicy Wielkopolski wynajto ok. 157.000 mkw. powierzchni magazynowej, czyli o ok. 54% wicej ni w roku poprzednim. Nowe umowy stanowiy ok. 50% wolumenu transakcji. Wrd najemcw przewaaj nadal operatorzy logistyczni, ze staym udziaem na poziomie 70%. Najwiksz transakcj w 2010 r. bya umowa podpisana pomidzy PointPark Properties a PF Concept na realizacj nowego obiektu o powierzchni ok. 23.000 mkw. Wspczynnik pustostanw na koniec roku wynis ok. 8,4%, czynsze nominalne lekko wzrosy do poziomu 3,0-3,6 EUR/mkw./miesic.
poda i popyt w reGionie polski centralnej

Roczna poda 400.000 Roczny popyt 400.000
poda i popyt w reGionie poznaskim

Roczna poda Roczny popyt
300.000
300.000
m2
100.000
m2
200.000
200.000
100.000
0 2005 2006 2007 2008 2009 2010
0 2005 2006 2007 2008 2009 2010
20
polsKA | RApoRT o RynKu niERuchoMoci MAgAzynoWych | wiosna 2011
REgion WRocAWsKi
sytuacja na rynku okolic wrocawia
istniejce zasoby zasoby w budowie wskanik pustostanw wolumen transakcji Gwni wynajmujcy czynsze nominalne czynsze efektywne 610.000 m2 11.000 m2 13,1% 112.000 m2 prologis, panattoni, tiner, skalski 3,0 - 3,9 m2/miesic 2,4 - 3,0 m2/miesic
REgion TRjMiEjsKi
Rynek trjmiejski jest szstym najwikszym rynkiem magazynowym w Polsce i oferuje ok. 120.000 mkw. nowoczesnej powierzchni. Rok2010 przynis znaczne oywienie. W drugiej poowie 2010r. do uytku oddano dwa obiekty (I faza Panattoni Park Gdask oraz I faza 7R Logistic) o cznej powierzchni ok. 18.700 mkw. Wrd planowanych projektw znajduje si Pomorskie Centrum Logistyczne (Goodman) docelowo projekt bdzie oferowa ponad 500.000 mkw. W 2010 r. wolumen transakcji wynis 12.100 mkw., z czego 64% dotyczyo powierzchni w parku magazynowym Panattoni Gdask. Wspczynnik pustostanw wynis 4,4% iby jednym z najniszych w kraju. Czynsze pozostaj na wysokim poziomie ok.4 EUR/mkw./miesic.
prologis park wrocaw iV prologis park wrocaw tiner logistic park
nyk logistics kuehne & nagel pantos logistic
12.800 m2 11.900 m2 10.600 m2
REgion KRAKoWsKi
Region stolicy Maopolski z zasobami nowoczesnej powierzchni magazynowej na poziomie 68.000 mkw. jest najmniejszym regionalnym rynkiem Polski. Dziki pooeniu oraz dogodnym poczeniom komunikacyjnym z innymi miastami, krakowskie zasoby ciesz si duym zainteresowaniem operatorw logistycznych oraz sieci spoywczych. W II kwartale 2011 r. planowane jest oddanie do uytku pierwszej fazy (ok. 13.800 mkw.) najwikszej inwestycji w regionie Krakw Airport Logistic Centre firmy Goodman (ok. 150.000 mkw.). W 2010 r. wynajto 10.500 mkw. w formie umw pre-let wbudowanych obiektach firmy Goodman oraz 7R Logistic. Wskanik pustostanw na koniec 2010 r. wynis 10%, czynsze nieznacznie wzrosy do poziomu 4,8 EUR/mkw./miesic.
Na koniec 2010 r. zasoby magazynowe rynku wrocawskiego wyniosy 610.000 mkw. Wikszo powierzchni koncentruje si w miejscowociach wzdu autostrady A4: rawina, Bielany Wrocawskie, Nowa Wie Wrocawska oraz Kty Wrocawskie. Po oddaniu obiektu magazynowego nr 2 w Panattoni Park Wrocaw II, w budowie znajduje si 11.000 mkw. (Parkridge Business Centre). Deweloperzy planujcy ekspansj na wrocawskim rynku uzaleniaj swoje inwestycje od podpisania umw typupre-lease. Wolumen transakcji w 2010 r. wynis ok. 112.000 mkw. i by porwnywalny do tego z 2009 r. Do dyspozycji najemcw pozostaje obecnie ok. 80.000 mkw. wolnej powierzchni magazynowej. Wspczynnik pustostanw na koniec 2010 r. wynis 13,1% i by o 3,5 punktu procentowego niszy w porwnaniu do tego samego okresu roku poprzedniego. Czynsze nominalne pozostay na poziomie z II kwartau 2009 r., 3,0-3,9 EUR/mkw./miesic.
pozosTAE REgiony
Z pozostaych regionw naley wymieni Szczecin i Toru. Na koniec 2010 r. zasoby w tych lokalizacjach szacowano odpowiednio na 41.650 mkw. oraz 61.770 mkw. Cakowita powierzchnia magazynowa Szczecina zlokalizowana jest w jedynym obiekcie ProLogis Park Szczecin, oddanym do uytku w 2008 r. Do dyspozycji potencjalnych najemcw pozostaje tam ok. 35.000 mkw. W 2010 r. zasoby magazynowe Torunia powikszyy si o30.000mkw., ktre zostay wybudowane dla firmy Cereal Partners w ramach kompleksu Panattoni Park Toru. W chwili obecnej na toruskim rynku brak jest wolnej powierzchni do wynajcia. W 2010 r. na magazynowej mapie Polski pojawi si Rzeszw z obiektem magazynowo-produkcyjnym realizowanym dla firmy Zelmer przez Panattoni (32.500 mkw.).
poda i popyt w reGionie wrocawskim

Roczna poda 400.000 Roczny popyt
300.000
m2
200.000
100.000
0 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Wicej informacji o rynku powierzchni magazynowych w Polsce na stronie:
www.industrial.pl
21
MARKETBEAT
pRzEgld RynKu
oglna sytuacja na rynku
W 2010 r. rynek mieszkaniowy w Polsce wyranie siustabilizowa. Wiksza dostpno kredytw hipotecznych, rzdowe dopaty do kredytw mieszkaniowych oraz spadek cen przyczyniy si do znacznego wzrostu popytu. Zachci on deweloperw do powrotu do zarzuconych w okresie kryzysu projektw. Rozpoczto realizacj wielu nowych inwestycji mieszkaniowych, zwracajc wiksz uwag na oczekiwania potencjalnych klientw zarwno pod wzgldem wielkoci mieszka, ich standardu, jakioferowanejceny. Tendencja ta prawdopodobnie utrzyma si w 2011 r., jednak przed uczestnikami rynku stoi wiele wyzwa. Wdroenie niekorzystnych dla konsumentw zmian w programie Rodzina na swoim oraz podniesienie stp procentowych przez Rad Polityki Pieninej mog negatywnie wpyn na poziom sprzeday.
osada nad jeziorem, mikoajki
Poda
W 2010 r. nastpio odwrcenie rosncego trendu podaowego obserwowanego w latach poprzednich. Do uytku oddano ok. 136.000 mieszka, czyli o 15% mniej ni w 2009 r. Najwikszy spadek o ok. 26,8%, dotyczy mieszka wprowadzonych narynek przez deweloperw i spdzielnie mieszkaniowe (oddano blisko 58.400 lokali, co stanowi 43% wszystkich mieszka wprowadzonych na rynek w 2010 r.). Zmniejszenie poday jest spowodowane m.in. tym, e wikszo inwestycji ukoczonych wubiegym roku rozpoczynano w okresie stagnacji rynkowej, kiedy moliwoci pozyskania finansowania dla nowych projektw byy zdecydowanie mniejsze, a popyt na mieszkania drastycznie spad. Deweloperzy ograniczyli inwestycje, realizujc tylko takie projekty, ktre miay du szans powodzenia. Oznak oywienia na rynku mieszkaniowym w Polsce jest rosnca liczba budowanych lokali. W stosunku do 2009r. wubiegym roku odnotowano wzrost liczby rozpocztych projektw mieszkaniowych o ok. 10,6%. Najwikszy wzrost dotyczy inwestycji deweloperskich o ok. 42,2%, co pozwala prognozowa, e rok 2011 przyniesie wysok, porwnywaln z rokiem 2008, liczb mieszka w ofercie. To skutek stosunkowo dobrej sytuacji gospodarczej, poprawy kondycji finansowej deweloperw, a przede wszystkim wysokiego iw miar stabilnego popytu spowodowanego uatwionym dostpem do kredytw hipotecznych. O ile czna liczba wydanych pozwole na budow spada w 2010 r. o 2,2% wporwnaniu do 2009 r., to sami deweloperzy uzyskali ich o blisko 8,2% wicej.
Gwne cechy rynku
Pozwolenia na budow ogem Pozwolenia na budow dla deweloperw 300.000 250.000
Liczba lokali
Poda ogem Inwestycje deweloperw
200.000 150.000 100.000 50.000 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010
rdo: Dzia Wycen i Doradztwa Cushman & Wakefield, GUS, stycze 2011 r.
poda mieszka
Rozpoczte budowy Ukoczone budowy 280.000 240.000
Liczba lokali
Wydane pozwolenia na budow
PoPyt
W 2010 r. wzrs popyt na mieszkania w Polsce. Najwiksze firmy deweloperskie sprzeday blisko 50% wicej lokali ni rok wczeniej. W 2011 r. dynamika sprzeday powinna pozosta na dotychczasowym poziomie lub nieznacznie wzrosn. Popyt nadal bdzie uzaleniony gwnie od polityki kredytowej bankw, wysokoci stp procentowych oraz zmian wprogramie rzdowym Rodzina na swoim.
200.000 160.000 120.000 80.000 40.000 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010
rdo: Dzia Wycen i Doradztwa Cushman & Wakefield, GUS, stycze 2011 r.
22
polsKA | RApoRT o RynKu MiEszKAnioWyM | wiosna 2011
Gwnym czynnikiem ksztatujcym popyt na rynku mieszkaniowym w Polsce jest dostpno kredytw hipotecznych. Dziki poprawie na rynku pracy, utrzymujcemu si wzrostowi gospodarczemu oraz wzmoonej konkurencji midzy bankami liczba udzielanych kredytw w 2010 r. znacznie wzrosa. Wprowadzenie w ycie w ubiegym roku, przygotowanej przez Komisj Nadzoru Finansowego, Rekomendacji T, ktra zaostrzya kryteria udzielania kredytw hipotecznych, nie wpyno negatywnie na liczb przyznawanych kredytw. Banki zmodyfikoway swoj polityk m.in.: obniajc mare, rezygnujc z prowizji, a take wyduajc okres spaty kredytu. Przeoyo si to na wiksz liczb udzielonych poyczek. Jednak koszty kredytw mog wzrosn, co zwizane jest z wprowadzeniem w styczniu biecego roku podwyki stp procentowych i kolejnymi jej zapowiedziamina2011 r. Co pity kredyt hipoteczny jest obecnie realizowany w ramach rzdowego programu Rodzina na swoim, ktrego celem jest wsparcie rodzin przez Skarb Pastwa w spacie nalenych odsetek. Planuje si jednak wprowadzenie zmian do programu, ktre prawdopodobnie ogranicz realizowany w jego ramach zakup mieszka (m.in. wykluczenie lokali pochodzcych z rynku wtrnego, obnienie wspczynnika pozwalajcego na okrelenie maksymalnej ceny metra kwadratowego lokalu, ktra uprawnia do skorzystania z dopaty). Najbardziej poszukiwanym przez nabywcw typem mieszkania w 2010 r. byy gotowe lub bdce na ukoczeniu dwu- i trzypokojowe lokale o powierzchni 40-60 mkw. ztzw.segmentupopularnego.
proGnozy dla rynku mieszkanioweGo

Poda Liczba ofert na rynku Warszawa Popyt Poziom cen
Krakw
Wrocaw
Pozna
Gdask
cechy wybranych rynkw

16.000 14.000 12.000
Oczekiwany popyt (lokale)
Warszawa 8.200*
10.000 8.000 6.000 4.000

Gdask 5.900* Pozna 5.700* Krakw 7.100*
ceny
W 2010 r. utrzymaa si tendencja spadkowa cen z 2009 r., cho tempo ich obniania byo znacznie wolniejsze. Jednak oferta mieszkaniowa wci jest niedostosowana do moliwoci finansowych nabywcw. W drugiej poowie 2010 r. deweloperzy powrcili do stosowania rnego rodzaju promocji cenowych i zacht: bezpatnych miejsc parkingowych, komrek lokatorskich czy bonw podrnych. Jest to obecnie jedyny szybki sposb na przycignicie klientw do nowo rozpoczynanych inwestycji, a przede wszystkim sprzeday pustostanw z lat poprzednich. W 2011 r. ceny mieszka nie powinny si znaczco zmieni. Jedynie w przypadku gotowych lokali, o najbardziej poszukiwanych metraach, mona spodziewa si kilkuprocentowego wzrostu. Natomiast po wprowadzeniu zmian w programie Rodzina na swoim przewiduje si niewielki spadek cen w budownictwie popularnym, tak aby znaczca liczba mieszka moga by nadal nim objta. Deweloperzy prawdopodobnie obni take ceny lokali o najwikszych metraach w inwestycjach oddanych do uytku wpoprzednich latach.
Wrocaw 6.300*
2.000 0
d 4.900*
2.000
4.000
6.000
Poda (lokale)
8.000
10.000
12.000
rednia cena (PLN/m2)
osiedle imaGinarium, warszawa
23
MARKETBEAT
infoRMAcjE o RynKu
Sytuacja na rynku hotelowym w 2010 r. wyranie si poprawia w porwnaniu do roku poprzedniego. Jest to jednak efekt niskiego poziomu, z ktrego startowa rynek, w zwizku z czym nie mona mwi o bardzo dobrym roku dla brany. Poprawa sytuacji bya szczeglnie widoczna w III kwartale 2010 r., kiedy to poza podniesieniem si wskanikw oboenia, nastpi rwnie wzrost rednich cen (ADR). Chocia dla klientw wci jednym z gwnych czynnikw decydujcych o wyborze hotelu bya cena, znaczcy wzrost popytu na usugi umoliwi podniesienie stawki za pokj. W 2011 r. mona oczekiwa dalszego wzrostu koniunktury na rynku hotelowym. Czynnikiem pobudzajcym popyt na usugi wiadczone przez hotele powinno by przejcie przez Polsk w drugiej poowie br. prezydencji w Unii Europejskiej. Wedug szacunkw w samej Warszawie zarezerwowano ju w zwizku z pobytem urzdnikw unijnych kilkadziesit tysicy noclegw. Poza stolic, w czterech innych wybranych miastach: Sopocie, Wrocawiu, Krakowie iPoznaniu, odbywa si bd unijne spotkania i konferencje. Znajdzie to bezporednie przeoenie na przychody hoteli nie tylko z usug konferencyjnych, ale rwnie noclegowych czy gastronomicznych. Pozytywny wpyw na sytuacj brany hotelarskiej bdzie mia take wzmoony ruch biznesowy zwizany z przygotowaniami doorganizacjiEuro 2012. W 2010 r. na polskim rynku oddano do uytku 124 skategoryzowane hotele, czyli o 18 obiektw wicej ni w 2009 r. Oferuj one ponad 11.120 miejsc noclegowych w ok. 5.500 pokojach (wzrost odpowiednio o 6% i 7% w porwnaniu z rokiem poprzednim). Nowo powstae hotele to przede wszystkim obiekty trzy- i dwugwiazdkowe. Regionami, w ktrych zostao skategoryzowanych najwicej hoteli, by lsk i Maopolska (16 obiektw). Z kolei w wojewdztwie mazowieckim i podlaskim poda hoteli wzrosa zaledwie o 2 nowe obiekty. W 2010 r. ponad dwadziecia hoteli zmienio kategori, ablisko 30 utracio prawo do posugiwania si nazw hotel. Nowym zjawiskiem byo obnienie przez niektre hotele oficjalnej kategoryzacji obiektw na wniosek samych wacicieli/operatorw, w celu poszerzenia grupy klientw docelowych. Hotele najwyszej kategorii odczuy bowiem skutki spowolnienia gospodarczego zwizanego midzy innymi z ograniczeniami przez firmy wydatkw na podre subowe, konferencje czy szkolenia. Niektre firmy wprowadzay wewntrzne regulaminy, zgodnie z ktrymi nie mona byo dokonywa rezerwacji w hotelach piciogwiazdkowych. Naog nie miao to ekonomicznego uzasadnienia, gdy ceny osigane przez biznesowe hotele cztero- i piciogwiazdkowe wostatnich dwch latach praktycznie si zrwnay. Na zmian oficjalnej kategoryzacji swojego hotelu w Warszawie, zpiciu do czterech gwiazdek, przyutrzymaniu wysokiego standardu wiadczonych usug zdecydowa si jeden z najbardziej uznanych midzynarodowych operatorw: Hilton. Marka Hilton International klasyfikuje hotel do kategorii upper upscale i jest gwarantem wiadczenia usug hotelowych na wysokim poziomie. W 2010 r. w Gdasku zosta oddany do uytku drugi hotel tej marki w Polsce, a w styczniu biecego roku miao miejsce otwarcie pierwszego hotelu Hilton Garden Inn wKrakowie. Inne midzynarodowe grupy hotelowe, ktre powikszyy baz hoteli swoich marek w Polsce w 2010 r., to Vienna International (hotel Angelo w Katowicach) oraz Best Western (hotele w Rzeszowie i Katowicach). Swj pierwszy hotel w Polsce otworzy w Toruniu uznany operator sieci hoteli ekonomicznych: B & B, natomiast wBydgoszczy powsta kolejny Holiday Inn.
Poda
Polska baza hotelowa obejmuje obecnie 1.904 skategoryzowane hotele, dysponujce ok. 188.910 miejscami noclegowymi w ok. 94.940 pokojach. W stosunku do roku 2009 liczba wszystkich pokoi i miejsc noclegowych wzrosa o ok. 6,5%. Przewaaj hotele trzygwiazdkowe (860) i dwugwiazdkowe (624). Na 10 tys. mieszkacw Polski przypada ok. 25 pokoi (50 miejsc noclegowych), co stanowi wzrost o2 pokoje i 4 miejsca noclegowe w stosunku do 2009 r., jednak nadal jest to najniszy wynik w Unii Europejskiej. W podziale na regiony kraju wskaniki te s najnisze na Lubelszczynie odpowiednio 7,6 i 14,4, najwysze za w Maopolsce 40 i 82,8.
przyrost polskiej bazy hotelowej w roku 2010

liczba pokoi liczba miejsc noclegowych liczba hoteli 70
liczba pokoi i miejsc noclegowych
stan polskiej bazy hotelowej w roku 2010

liczba pokoi 90.000 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 liczba miejsc noclegowych liczba hoteli 1000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0
liczba hoteli
5.000
liczba pokoi i miejsc noclegowych
4.000 3.000 2.000 1.000 0
60 50
liczba hoteli
40 30 20 10 0
24
polsKA | RApoRT o RynKu hoTEloWyM | wiosna 2011
hilton Garden inn, krakw
projekt hotelowy stara winiarnia, Gdask
Mimo spowolnienia gospodarczego rozwj bazy hotelowej niezosta wstrzymany. Wci oddaje si do uytku nowe obiekty, jednak ich liczba jest nisza ni oczekiwano w zwizku z organizacj Euro 2012. Ograniczenie kredytowania kapitaochonnych inwestycji hotelowych z jednej strony uniemoliwio realizacj wielu projektw. Jednak z drugiej strony wprowadzenie przez banki obostrze dotyczcych przedstawienia rzetelnego biznesplanu, ktry pozwala na weryfikacj zasadnoci i opacalnoci inwestycji, miao pozytywny efekt. Realizowane inwestycje hotelowe, szczeglnie te wymagajce wysokich nakadw, s bowiem na og duo lepiej zaprojektowane funkcjonalnie i dostosowane do potrzeb rynku pod wzgldem standardu, wielkoci izakresu wiadczonych usug. Poprawia sizatem jako polskiej bazy hotelowej.
stan bazy hotelowej w roku 2010
Wojewdztwo Liczba hoteli Liczba pokoi Liczba miejsc noclegowych
W 2011 r. powstanie okoo 100-120 nowych hoteli (przyrost porwnywalny do tego z lat 2009-2010). Midzynarodowe grupy hotelowe ju obecne na polskim rynku planuj dalsz ekspansj. Poza hotelem Hilton Garden Inn w Krakowie, zapowiedziano otwarcie kolejnego obiektu tej marki w Rzeszowie. Louvre Hotels planuje otwarcie Hotelu Premier Classe i kolejnego ju Campanile weWrocawiu; sie B & B wchodzi na rynek warszawski. Prawdopodobnie powstan pierwsze obiekty marki Super 8 nalecej do grupy hotelowej Wyndham. Aktywno operatorw hoteli ekonomicznych (Louvre, B & B, Wyndham) jest odpowiedzi na stae zainteresowanie markowymi budetowymi obiektami, ktre gwarantuj nisk cen za relatywnie wysok, przewidywaln jako wiadczonych usug. Wrd uznanych lokalnych operatorw na uwag zasuguje Qubus. Kolejne hotele tej sieci rozpoczn dziaalno w Rzeszowie, Bielsku-Biaej iPoznaniu.
Przyrost bazy hotelowej w roku 2010
Wojewdztwo Liczba hoteli Liczba pokoi Liczba miejsc noclegowych
dolnolskie kujawsko-pomorskie lubelskie lubuskie dzkie maopolskie mazowieckie

opolskie podkarpackie
215 101 42 70 81 281 177 34 104 21 142 168 70 95 208 95 1.904
10.216 3.900 1.630 2.672 4.629 13.222 15.332 884 3.007 1.300 7.205 9.037 2.632 5.213 7.919 6.140 94.938
20.445 7.465 3.099 5.106 8.669 27.360 29.900 1.756 6.057 2.589 14.678 18.056 5.338 10.866 15.520 12.004 188.908
Liczba miejsc noclegowych na 10 tys. mieszkacw 71,1 36,1 14,4 50,5 34,2 82,8 57,1 17,1 28,8 21,8 65,7 38,9 42,1 76,1 45,1 70,9 49,5
dolnolskie kujawsko-pomorskie lubelskie lubuskie dzkie maopolskie mazowieckie

opolskie podkarpackie
11 5 6 6 7 16 2 7 13 2 11 16 5 7 6 4 124
408 277 164 208 242 487 172 148 343 146 486 1.059 108 294 763 200 5.505
830 554 370 374 445 1.115 359 314 680 310 960 2.196 270 622 1.319 405 11.123
podlaskie pomorskie lskie witokrzyskie warmisko-mazurskie wielkopolskie zachodniopomorskie polska
podlaskie pomorskie lskie witokrzyskie warmisko-mazurskie wielkopolskie zachodniopomorskie polska
25
MARKETBEAT
dziA WycEn i doRAdzTWA cushMAn & WAKEfiEld
Dzia Wycen i Doradztwa Cushman & Wakefield przygotowuje i dostarcza klientom rzetelne informacje dotyczce rynku nieruchomoci komercyjnych w Polsce z uwzgldnieniem sektora biurowego, handlowego, mieszkaniowego, hotelowego oraz przemysowo-magazynowego. Nasze doradztwo obejmuje analiz i ocen obecnych jak i przewidywanych warunkw rynkowych. Stosujc wypracowane przez nas analityczne metody obliczania ryzyka i korzyci, wspieramy naszych klientw w okrelaniu wyzwa i szans wynikajcych ze zmieniajcej si sytuacji rynkowej. Nasze usugi w zakresie wycen dotycz okrelenia wartoci nieruchomoci:
dla portfeli nieruchomoci, w tym hoteli na potrzeby umowy kupna-sprzeday na potrzeby wniesienia aportu na potrzeby zabezpieczenia kredytu na nieruchomoci dla celw ksigowych lub sprawozda finansowych dla celw ubezpieczeniowych
na potrzeby obnienia rocznej opaty z tytuu uytkowania

wieczystego
na potrzeby ustalenia wysokoci odszkodowania (wywaszczenie) na potrzeby okrelenia wartoci poniesionych nakadw dla celw obnienia opaty adiacenckiej w celu obnienia renty planistycznej na wewntrzne potrzeby klienta
Wykonujemy wyceny wedug standardw polskich PFSRM i midzynarodowych TEGoVA oraz RICS (Red Book), ktre speniaj standardy IVS.
poRTAlE cushMAn & WAKEfiEld

www.cwinvestment.pl
przedstawia ponad tysic najwikszych i najbardziej prestiowych obiektw komercyjnych z polskiego rynku biurowego, handlowego, magazynowego oraz hotelowego, w tym nieruchomoci przeznaczone na sprzeda. Uytkownicy serwisu mog take skorzysta z profesjonalnego kalkulatora inwestycyjnego.
www.cwoffice.pl
powicony jest powierzchniom biurowym w Polsce. Portal oferuje szczegowe informacje dotyczce kilkuset obiektw biurowych w najwikszych miastach Polski: w Warszawie, Krakowie, Katowicach, Poznaniu, odzi, Wrocawiu, Trjmiecie i Szczecinie.
www.industrial.pl
powicony jest rynkowi nieruchomoci magazynowych. W serwisie mona znale informacje na temat wszystkich parkw logistycznych wPolsce.
www.cwprojectmanagement.pl
zawiera szczegowe informacje o ofercie dziau zarzdzania projektami. Umoliwia klientom zestawienie usug i ich wstpn wycen.
www.cwassetmanagement.pl
przedstawia pen ofert usug dziau Asset Management. Uytkownicy serwisu maj m.in. dostp do szczegowych danych dotyczcych portfela nieruchomoci zarzdzanych przez dzia.
26
MARKETBEAT RApoRT o RynKu niERuchoMoci | wiosna 2011

BiuRo W WARszAWiE i dAnE KonTAKToWE
Cushman & Wakefield jest wiodc na wiecie firm wiadczc usugi doradcze na rynku nieruchomoci komercyjnych. Zostaa zaoona w 1917 r. i obecnie zatrudnia ponad 13.000 pracownikw w 230 biurach w60 krajach. W Polsce firma Cushman & Wakefield obecna jest od 1991 r. Obsugujemy midzynarodowe firmy i korporacje, instytucje finansowe, deweloperw, przedsibiorcw, podmioty sektora pastwowego oraz mae i rednie firmy. Dostarczamy zintegrowane rozwizania przez aktywne doradztwo, realizacj inwestycji oraz zarzdzanie w imieniu wynajmujcych, najemcw, inwestorw na kadym etapie procesu powstawania ieksploatacji nieruchomoci. Cushman & Wakefield Polska Sp. z o.o. wdroya istosuje system zarzdzania jakoci ISO 9001:2008 sprawdzony przez TV SD.
SRE BRN
TO W AR OW A
SK KRAKOW
ERA MOLI
RATUSZ
N
AL. SOL IDA RNO CI
PLAC BANKOWY
A SEN
TO
RSK
PLAC TEATRALNY W IER ZB O W A
TRB
ACKA
H
BRISTOL
IE
EL
EK
TO
L RA
NA
OGRD SASKI
PLAC MARSZ. PISUDSKIEGO
KR
N
CHO DNA
EW
SK
H
SOFITEL
IE EDM PRZ CIE
H
RADISSON
GR
GRZY BOW SKA
ZY
BO
SKA
M E R C U R E ARD TW WESTIN RONDO ONZ
PL. GRZYBOWSKI
NO
WITOKRZYSKA
WA
REC
KA
WY
JA S
IT
OK
S ZY
KA
NA
MA RS ZA
IAT
H
HILTON
U A CK
E LA ZN A
PR
T OS
H
I N T ER CON T I N EN T A L PKiN
ZO
TA
CH M IE LN A
K OW
RDA
SK PA
TWA
KA LIS NA S IE N
W ID
OK
SK A
AL
EM
H
W A
WARSZAWA CENTRALNA
N . JA A
ILI LA I P
CENTRUM
N S IE
NA
ZO
TA
LN A
HOLIDAY INN
CH
M IE
AL
EJE
JER
OZ
LIM
SK
IE
RONDO R. DMOWSKIEGO
NO
WO
GR
OD
ZKA
PA II
H
P LN A HO A
TE R
U
PO ZN A
RA
W IA
KRU CZ A
MA R R I OT T
OD ZK A WS
SKA
NO
R OG
da ne ko ntakto we
OC
ZK
Partner, dyrektor zarzdzajcy richard petersen
warszawa tel.: +48 22 820 20 20 richard.petersen@eur.cushwake.com
czonek zarzdu, associate, dyrektor dziau wycen i doradztwa jerzy dobrowolski
Partner, dyrektor dziau Powierzchni biurowych richard aboo
warszawa tel.: +48 22 820 20 20 jerzy.dobrowolski@eur.cushwake.com
warszawa tel.: +48 22 820 20 20 richard.aboo@eur.cushwake.com
Partner, dyrektor dziau Powierzchni handlowych piotr kaszyski
warszawa tel.: +48 22 820 20 20 piotr.kaszynski@eur.cushwake.com
Partner, dyrektor dziau Powierzchni magazynowych na europ rodkowo-wschodni ferdinand hlobil

warszawa tel.: +48 22 820 20 20 ferdinand.hlobil@eur.cushwake.com
associate, dyrektor grupy rynkw kapitaowych wojciech pisz
warszawa tel.: +48 22 820 20 20 wojciech.pisz@eur.cushwake.com
associate, dyrektor dziau zarzdzania Projektami tomasz daniecki
warszawa tel.: +48 22 820 20 20 tomasz.daniecki@eur.cushwake.com
dyrektor dziau asset management micha skaliski
warszawa tel.: +48 22 820 20 20 michal.skalinski@eur.cushwake.com
associate director, dyrektor dziau marketingu iwona skalska

warszawa tel.: +48 22 820 20 20 iwona.skalska@eur.cushwake.com
associate director, dyrektor dziau Personalnego dorota skowroska
warszawa tel.: +48 22 820 20 20 dorota.skowronska@eur.cushwake.com
aby uzyska wicej informacji, prosimy o kontakt z dziaem marketingu: cushman & wakefield polska sp. z o.o. metropolitan, plac pisudskiego 1 00-078 warszawa, polska tel. +48 22 820 20 20 www.cushmanwakefield.com poland.marketing@eur.cushwake.com
niniejszy raport zawiera informacje oglnodostpne, a firma cushman & wakefield wykorzystaa je przy zaoeniu, e s one prawdziwe i kompletne. c&w nie przyjmuje adnej odpowiedzialnoci w przypadku, gdyby informacje te okazay si nieprawdziwe lub niekompletne, ani nie skada adnych owiadcze ani zapewnie, wyranych lub dorozumianych, co do prawdziwoci lub kompletnoci informacji zawartych w niniejszym raporcie. raport moe zawiera bdy lub pominicia, a ceny, warunki najmu lub inne warunki mog ulec zmianie lub by wycofane bez zawiadomienia. raport moe podlega szczeglnym warunkom w zakresie publikacji informacji, ustanawianym przez osoby trzecie. dokadne informacje przydatne przy podejmowaniu decyzji w zakresie nieruchomoci zamieszczone s w czci knowledge center na stronie www.cushmanwakefield.com/knowledge. 2011 Cushman & Wakefield. Wszelkie prawa zastrzeone.

HTTP WWW - Cwinvestment.pl Download File Upload Raporty Marketbeat 2011 Marketbeat Raport o Rynku Nieruchomości W Polsce Wiosna 2011

Hochgeladen von

Dokumentinformationen

Originaltitel

Copyright

Verfügbare Formate

Dieses Dokument teilen

Dokument teilen oder einbetten

Freigabeoptionen

Stufen Sie dieses Dokument als nützlich ein?

Sind diese Inhalte unangemessen?

Copyright:

Verfügbare Formate

HTTP WWW - Cwinvestment.pl Download File Upload Raporty Marketbeat 2011 Marketbeat Raport o Rynku Nieruchomości W Polsce Wiosna 2011

Hochgeladen von

Copyright:

Verfügbare Formate

MARKETBEAT

raport o rynku nieruchomoci w polsce

MARKETBEAT RApoRT o RynKu niERuchoMoci | wiosna 2011

o polscE                                                   3 spis TREci                                                  3

infoRMAcjE gospodARczE                                  6 RynKi finAnsoWE                                           7

RApoRT o RynKu inWEsTycyjnyM

WARunKi inWEsTycyjnE         niERuchoMoci BiuRoWE       niERuchoMoci hAndloWE    niERuchoMoci MAgAzynoWE

Bielsko Biaa ywiec

na okadce: Eurocentrum office complex, Warszawa

podsuMoWAniE RoKu 2010

rynek inwestycyjny nieruchomoci biurowe

rynek nieruchomoci biurowych

rynek nieruchomoci biurowych warszawa

polsKA | RApoRT o RynKu niERuchoMoci | wiosna 2011

pRognozy nA RoK 2011

miasta redniej wielkoci

rynek nieruchomoci magazynowych

rynek nieruchomoci maGazynowych

Inflacja 7,5% 6,0%

12% 8% 4% 0% 2005 2006 2007 2008 2009 2010

4,5% 3,0% 1,5% 0%

wzrost sPrzeday detalicznej

dynamika sprzeday detalicznej i produkcji przemysowej

nieznaczny sPadek inFlacji

120 110 100 90 80 70 2006

sPadek bezPorednich zagranicznych

analogiczny okres poprzedniego roku = 100

inwestycje zaGraniczne w polsce

rdo: Narodowy Bank Polski, stycze 2011 r.

polsKA | RApoRT o EKonoMii | wiosna 2011

0% 2005 2006 2007 2008 2009 2010

rdo: money.pl, stycze 2011 r.

kursy walut w polsce

rdo: Narodowy Bank Polski, stycze 2011 r.

Gieda papierw wartociowych w warszawie

dynamika Gwnych indeksw Gpw w warszawie

rdo: Gieda Papierw Wartociowych w Warszawie, stycze 2011 r.

warto transakcji inwestycyjnych

transakcje inwestycyjne i stopy kapitalizacji

4 3 2 1 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010

rdo: Dzia Wycen i Doradztwa Cushman & Wakefield, stycze 2011 r.

rdo: Dzia Wycen i Doradztwa Cushman & Wakefield, stycze 2011 r.

Centralny Obszar Biznesu, Lokalizacje Poza Centrum

polsKA | RApoRT o RynKu inWEsTycyjnyM | wiosna 2011

transakcje inwestycyjne i stopy kapitalizacji

St. kapitalizacji 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0%

Stopa kapitalizacji 12% 10% 8% 6%

200 150 100 50 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010

rdo: Dzia Wycen i Doradztwa Cushman & Wakefield, stycze 2011 r.

rdo: Dzia Wycen i Doradztwa Cushman & Wakefield, stycze 2011 r.

popyt netto i brutto w warszawie

Popyt netto LPC*

Popyt brutto LPC*

rdo: Dzia Wycen i Doradztwa Cushman & Wakefield, stycze 2011 r.

Centralny Obszar Biznesu, Lokalizacje Poza Centrum

polsKA | RApoRT o RynKu niERuchoMoci BiuRoWych | wiosna 2011

czynsze i pustostany w warszawie

Najwysze czynsze w LPC Pustostany w LPC 20%

20 15 10 5 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011*

rdo: Dzia Wycen i Doradztwa Cushman & Wakefield, stycze 2011 r.

standardowe warunki najmu w warszawie (klasa a)

Lokalizacje Poza Centrum 14 - 16,5 70 - 90 miejsce/mies. 45 - 75 miejsce/mies. 4 - 5,5 m2/miesic

business Garden, warszawa

o polscE 3 spis TREci 3

infoRMAcjE gospodARczE 6 RynKi finAnsoWE 7

WARunKi inWEsTycyjnE niERuchoMoci BiuRoWE niERuchoMoci hAndloWE niERuchoMoci MAgAzynoWE