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LE PRT ACHAT-REVENTE OU PRT RELAIS

I - Acheter avant de vendre II - Le fonctionnement du prt relais III - Les 3 principales formules de prts relais :

Acheter avant de vendre, comment faire ?

Formule 1 : le prt relais accompagn d'un prt amortissable Les critres clefs de mise classique en place, Formule 2 : le prt relais avec franchise totale Formule 3 : le prt relais sec prvoir, le cot de votre Les garanties prt relais. Points clefs : le montant accord est souvent limit 70 % du prix de vente, ce qui occasionne des frais financiers supplmentaires qu'il faut anticiper (pour 63 000 de prt sur 7 mois environ, cela reprsente 1 470 de frais au total).

IV - L'avis de Meilleurtaux.com

I - Acheter avant de vendre : Presque 40 % des acqureurs de bien immobilier revendent un bien pour raliser leur nouvelle acquisition. Si vous tes dj propritaire de votre rsidence principale et que vous dcidez d'acheter une nouvelle maison ou un nouvel appartement, votre rflexe naturel consistera alors essayer de vendre d'abord votre bien existant, et d'utiliser le produit de cette vente pour contribuer l'achat de votre nouveau bien. Malheureusement, vous allez rapidement percevoir la difficult de cette opration. Faire concider la date de la vente avec celle de l'achat s'avre presque mission impossible pour les raisons suivantes :

d'autres acheteurs s'intressent au mme logement que vous, et il faut donc procder votre acquisition rapidement, il n'est pas question pour vous de brader votre rsidence actuelle, vous avez donc besoin d'un certain dlai pour la vendre dans les meilleures conditions.

Vous allez donc tre confront un problme de dcalage de trsorerie puisqu'il va falloir procder au paiement de votre achat immobilier avant de disposer du produit de la vente de votre bien actuel. Les banques et tablissements de crdit ont mis au point des montages financiers dont l'objectif est prcisment d'apporter une solution ce problme. De manire gnrale, ces montages financiers sont regroups sous l'intitul prt relais . II - Le fonctionnement du prt relais : Le principe de base est simple. Vous avez besoin dans l'immdiat de la somme immobilise dans votre proprit actuelle pour acheter votre nouveau logement. Le prteur va donc vous avancer une partie de cette somme, sous la forme d'un prt relais, c'est--dire d'un prt dont vous ne remboursez que les intrts (vous n'amortissez pas le capital). Ce prt est destin tre sold lors de la vente de votre bien actuel. Selon les tablissements et les diverses formules, le montant de cette avance s'tablira entre 50 % et 80 % de la valeur du bien vendre. Si besoin, le prteur aura recours une expertise de votre bien, ses frais, pour en dterminer la valeur en fonction de sa localisation et de ses qualits architecturales. C'est un excellent moyen d'obtenir une estimation fiable et objective ! Les tablissements spcialiss dans le financement immobilier ont fait un effort tout particulier sur les prts relais, qui sont devenus un de leurs produits phares. C'est souvent chez ce type d'tablissement que vous trouverez actuellement le plus de souplesse dans cette catgorie de prt. Les prts relais sont des prts personnaliss prennant en compte les caractristiques spciales de chaque opration : frais de location pendant une certaine priode, dcalage de revenus, frais complmentaires... Par exemple, il pourra, en cas de besoin, vous tre accord un prt complmentaire traditionnel (amortissable) pour complter le budget ncessaire votre acquisition.

III - Les 3 principales formules de prt relais : 1 - Formule 1 : le prt relais accompagn d'un prt amortissable classique : Le prteur vous avance une certaine quotit (jusqu' 80 %) de la valeur du bien vendre. Il complte votre besoin de financement par un prt amortissable. Vous remboursez chaque mois, ds le dpart, les intrts du prt relais plus les chances du prt classique (qui, elles, incluent les intrts et l'amortissement du capital). - Exemple Pour vous permettre de comparer utilement les diffrentes formules proposes, les donnes de l'opration ci-dessous seront rappeles l'identique pour chacune des formules prsentes :

vous achetez une maison de 150 000 . En incluant les frais annexes (notaire, garantie...), votre besoin rel de financement se monte 161 000 ; vous estimez pouvoir vendre votre appartement 90 000 ; le prteur vous avance la somme de 63 000 , soit 70 % de la valeur de votre appartement sous la forme d'un prt relais sur 12 mois au taux de 3,30 % ; le prteur vous propose un prt complmentaire amortissable d'un montant de 98 000 sur 15 ans dont le taux d'intrt fixe se monte 3,40 % ; nous prenons l'hypothse que le prt relais est rembours au 7me mois, ce qui correspond la dure moyenne ncessaire pour vendre un bien.

Le tableau suivant indique les mensualits et le cot total des prts : 7 premiers mois Mensualit prt relais 173 Mensualit prt amortissable 696 Total cumul des prts 869 173 mois restants 0 (sold) 696 696 Cot total des prts 1 211 27 241 28 452

Cette solution de financement est simple et elle s'avre galement intressante en terme de cot final. Par contre, il est possible que l'chance totale mensuelle soit suprieure votre capacit d'endettement, en tout cas jusqu' la vente effective de votre maison qui permettra de rembourser votre prt relais. Dans ce cas, la formule suivante peut mieux vous correspondre. 2 - Formule 2 : le prt relais avec franchise totale accompagn d'un prt amortissable avec diffr d'amortissement : Ce montage est conu pour allger vos charges mensuelles pendant la priode o votre bien n'est pas encore vendu. Il associe un prt relais un crdit long terme. Le prt relais est accord pour une priode de 24 mois. Il est assorti d'une priode de franchise totale , ce qui signifie que les intrts ne sont pas rembourss mensuellement mais en une seule fois, l'chance en mme temps que le capital emprunt.

Cette priode de franchise totale peut s'tendre jusqu' 12 mois. A son terme (dans le cas bien entendu o vous n'avez toujours pas vendu le bien et sold le prt), vous payez mensuellement et durant les 12 mois suivants les intrts ds, majors des intrts cumuls de la 1re anne. Afin d'allger encore davantage vos charges initiales, le prt amortissable complmentaire peut luimme tre assorti d'un diffr d'amortissement pendant une priode de 24 mois, priode pendant laquelle vous ne rembourserez que les intrts sans amortir le prt. Le tableau suivant vous permet d'effectuer un comparatif avec la formule prcdente : 7 mois 0 173 mois 0 (sold) 717 (amortissement 278 (intrts) intrts) 278 717 Cot total des prts 1 280 * et 26 108

Mensualit prt relais Mensualit prt amortissable

Total cumul des prts 27 388 Comparaison avec la Formule + 1 064 1 * Cette somme est rembourse en une fois et est ajoute au 63 000 du prt relais lors de son solde dfinitif. Cette solution prsente l'avantage d'allger vos charges mensuelles dans l'attente de la vente de votre logement. En revanche, le cot final est plus important. 3 - Formule 3 : le prt relais sec : Si le produit escompt de la vente de votre bien est gal ou suprieur au cot de votre acquisition, vous n'avez besoin que d'une avance sans prt long terme associ. Ce type de prt est appel prt relais sec . Les conditions financires et d'octroi d'un prt relais sec sont moins favorables que celles des prts relais associs un long terme car la rentabilit pour le prteur est trs faible voire nulle. Le prt relais sec est utile dans l'exemple suivant :

vous vendez une maison 160 000 afin d'acheter un appartement de 100 000 , le cot total de votre acquisition (frais de notaire inclus) se monte 106 900 , vous obtenez un prt relais de 106 900 afin de financer immdiatement votre achat sans attendre d'avoir revendu votre bien.

Dans ce cas, le taux d'intrt du prt peut se monter 4,10 % et vous solderez ce prt au bout de 7 mois. Le tableau suivant met en vidence le cot d'une telle opration : 7 mois Cot total Mensualit avec intrts mensuels 365 2 555 Mensualit avec intrts reports 0 2 660

5 - Les garanties : Le niveau des garanties prises par les banques obit un principe d'quilibre simple. Le montant de la garantie en faveur du prteur (sous forme d'une hypothque, d'un privilge de prteur de deniers ou de la caution d'un organisme spcialis) doit tre au moins gal au montant total du prt accord, prt relais plus prt amortissable. Dans notre exemple, le montant total accord est de 161 000 : les garanties seront prises hauteur de ce montant. La garantie sera prise sur le bien objet du prt hauteur de 150 000 , assortie d'une garantie complmentaire hauteur de 11 000 , voire 15 000 pour arrondir sur le bien en vente. Selon l'opration ralise et votre profil d'emprunteur, ces garanties peuvent tre de diffrentes natures et leurs cots en dpendront. Le mcanisme dtaill des garanties est expliqu sous la rubrique Caution ou hypothque ? . IV - L'avis de Meilleurtaux.com : Le prt relais a parfois mauvaise rputation, essentiellement cause de son cot qui peut grever substantiellement le budget d'une opration immobilire. Aujourd'hui, compte tenu du niveau relativement bas des taux d'intrt, cette objection est moins justifie. Il est important de noter qu' l'exception des prts relais secs, le prteur est peut faire un effort significatif sur les conditions du prt relais proprement dit, afin d'avoir l'opportunit de vous accorder un prt immobilier traditionnel. Il aura galement l'occasion de faire preuve de souplesse et d'imagination dans le montage propos afin de s'adapter du mieux possible votre budget prvisionnel. Enfin, il sera particulirement utile pour ce type de financement d'tudier et de ngocier au mieux les frais annexes de l'opration (frais de dossier, frais de garantie...) qui peuvent alourdir le cot de l'opration.