28/05/12

Reporte Inmobiliario - REAL ESTATE - BIENES RAICES - Restricciones cambiarias y mercado inmobili

Restricciones cambiarias y mercado inmobiliario Fecha Lunes, 28 de mayo del 2012 Tema RI.com

El blue paraliza al mercado

En mayo qued indisimuladamente a la vista las consecuencias que las restricciones cambiarias han provocado en el mercado inmobiliario. Reduccin de operaciones, expectativas negativas hacia el futuro y fuerte incertidumbre sobre el actual nivel de precios. Que puede esperarse a futuro? Mucho se dice en estos ltimos das sobre la actividad inmobiliaria y cmo esta fue afectada por las restricciones a la compra de dlares que rigen desde Octubre del ao pasado, sin embargo la situacin actual era absolutamente previsible ni bien las medidas fueron aplicadas, aunque en su momento los efectos que provocaran en el mercado y que hoy se manifiestan con toda crudeza fueran ignoradas o disimuladas por muchos referentes del real estate local ya sea por inters o ingenuo optimismo. Hoy a unos seis meses del desdoblamiento del mercado cambiario las consecuencias no pueden ser ya pasadas por alto, las cifras de cada en la cantidad de operaciones son contundentes y la realidad no admite ser soslayada por ms tiempo: el mercado cambio rotundamente a partir de la regulacin del mercado de cambios. Nos preguntbamos en nuestro editorial del ltimo da de octubre del ao pasado cual sera el tipo de cambio para el mercado inmobiliario ya que dbamos por descontado que las medidas tomadas el da anterior conduciran al desdoblamiento cambiario que hoy se vive en toda su intensidad, esa incgnita a quedado absolutamente develada: el blue (antes negro) es el valor de referencia para el mercado. Frente a una extrema escasez para hacerse de dlares y a una cotizacin en ascenso resulta lgico que los inversores que dinamizaron el mercado los ltimos 10 aos hoy tengan dudas y estn "esperando hasta que aclare". Tal vez una frase que resume la forma de pensar de quien moviliz el mercado estos aos sea "si compro un inmueble podre reponer los dlares cuando lo venda? As las cosas, los inversores advierten frente al actual nivel de precios de los inmuebles que no es el momento de entrar para especular motivados por un alza de su valor futuro en el corto y mediano plazo, a menos que se obtenga una rebaja sustancial del orden del 30 % promedio en el precio de contar con los dlares billete. Comienza as a desarmarse el mercado netamente inversor. Las ventas que caen en mayor proporcin son precisamente las que sumaron el mayor nmero en los ltimos aos de la mano de inversores. Hoy precisamente los inversores le han soltado la mano al ladrillo, se refugian y cuidan sus dlares.
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En la otra punta del mercado, a pesar de la cada en la demanda, los propietarios no se muestran dispuestos a bajar los precios, por lo menos por ahora. Ante la cada de compradores buscando inmuebles algunos comercializadores han optado en estos das por sugerir a sus clientes que acomoden los precios. Las respuestas ms escuchadas fueron: "mejor lo saco de la venta" o "y si lo pongo en alquiler?". Este distanciamiento entre oferta y demanda del mercado se acusa de manera inobjetable en las cantidades. Del Registro de la Propiedad inmueble se desprende que durante abril las escrituras cayeron 22% con respecto al mismo mes del 2011; de todas formas debido al "delay" que posee una operacin inmobiliaria (bsqueda, reserva, boleto, escritura, proceso de conteo estadstico y publicacin) estimamos que la cada ser an ms marcada durante los prximos meses, lo que se ve reafirmado por otra parte por la encuesta realizada a usuarios de RI (Mir los resultados, vota y opina) Frente a esta situacin la pregunta clave es Qu va a ocurrir con los precios de las propiedades ?. La lgica indicara que los valores deberan reducirse, aunque no puede esperarse que esto se de en forma inmediata, sino gradual ni tampoco aventurar su magnitud, aunque tambin se debe tener en cuenta que gran parte de la tenedores de segundas o terceras viviendas hoy no tiene grandes necesidades ya que han comprado con excedentes sin endeudamiento lo que explica su reticencia a admitir la reduccin del valor del inmueble y su consecuente retiro de la oferta de venta o recambio a oferta en alquiler del inmueble. Debido a una naturaleza ms especulativa de los inversores de ciertos emprendimientos a estrenar que ofertan en reventa las unidades adquiridas y/o en funcin de la necesidad de realizacin de unidades por parte del desarrollador segn sufra distorsiones en su apalancamiento ser donde la dinmica de ajuste de precios podr observarse con mayor velocidad. Hoy la cotizacin en dlares de un inmueble es referencial habida cuenta que el valor de la moneda utilizada como unidad de cuenta es incierto. Estamos ante un gran problema. Los inmuebles se apreciaron casi un 36 % en pesos los ltimos 30 das. Quien tena los pesos para la compra de una propiedad hace 30 das y hoy quiere comprar los dlares y no puede acceder al mercado oficial debe conseguir 36 % ms de pesos para comprar igual cantidad de dlares que debe destinar para concretar la operacin ($ 441.000 hace 30 das, ms de $ 600.000 hoy...), complicndose as incluso operaciones ya pre concertadas. Dentro de este contexto, los nicos que contaran con una suerte de seguro por tipo de cambio son quienes tomen un crdito hipotecario ya que el Banco tiene la obligacin de aportarle los dlares al comprador al cambio oficial, pero como es sabido quienes acceden a un crdito hipotecario desde hace aos son una extrema minora que aaden tan solo un 5/6 % al total de operaciones que se concretaban hasta ahora. Por otra parte los que corren tambin con la ventaja de compra de dlares oficiales son aquellas personas fsicas o jurdicas que ocupan la franja de mayores ingresos. Paradjicamente, los ms ricos son precisamente los que hoy pueden comprar los dlares ms baratos. Las tasaciones continuarn referencindose en la moneda de Estados Unidos, pero la pesificacin al momento del cierre resultar un paso inexorable, a menos que el comprador cuente con la totalidad de los billetes verdes se deber acordar un valor consensuado entre las partes en pesos para el momento de la escritura atado a la proyeccin de la cotizacin del dlar paralelo. Este mecanismo no es nuevo y ya fue habitual su utilizacin en el mercado en otros momentos de ebullicin del dlar.
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Seguramente aparecern algunas oportunidades pero no podr esperarse en principio que el mercado se convierta en un escenario general con precios de remate y sale off, a menos que la economa entre en recesin y se mantenga as por un tiempo prolongado. Persistirn en el mercado como siempre los compradores de uso y recambio. Hacia donde debern dirigirse en mayor medida los esfuerzos tanto de constructores como de comercializadores. La cada en la cantidad de inicio de obras resulta inexorable. Ms all que se trate de llevar el modelo a moneda pesos la inflacin en los costos de construccin, los cuales venan creciendo a un ritmo ya muy fuerte estos ltimos aos, complican tambin esta operatoria. Los desarrollistas hoy tienen muchas dudas y el comprador que rein en este ciclo esperar a ver cmo sigue la situacin. Un inversor se preguntaba y nos preguntaba resumiendo una inquietud generalizada "si yo compro en pozo y pago en pesos,..voy a tener compradores que me den los dlares en 12 meses?. Los comercializadores no podrn repetir las frmulas utilizadas durante los ltimos aos y el slogan sobre la constante revalorizacin de las propiedades en dlares pierde fuerza frente a la actual situacin de regulacin, control de cambios y desdoblamiento del tipo del cambio. No obstante las obras ya comenzadas, o en proceso de inicio no iran para atrs, aunque algunas demandaran negociaciones con los compradores de haberse pactado cuotas en dlares. Los desarrollistas locales han dado muestra de contar con la flexibilidad para adaptar el producto pensado con otra coyuntura a la actual, pero la inercia que tiene el negocio inmobiliario va a hacer que veamos muchas menos obras en los aos 2013-2014. Las operaciones debern atenderse una a una con precisin de cirujano, demando mayor esfuerzo, tiempo y capacidad. Aquellos comercializadores que adviertan esta situacin y se muestren flexibles al cambio sern los que podrn sortear con mayor xito este momento de crisis. Son momentos para apelar ms que nunca al ingenio y a la aplicacin de las nuevas herramientas tecnolgicas para la comercializacin y la deteccin de oportunidades as como tambin sacar a relucir las mejores dotes del arte de la negociacin basada en la sensatez y en el espritu de ganar-ganar del cual tanto vendedor como comprador debern imbuirse si quieren concretar una operacin inmobiliaria. La situacin del mercado inmobiliario ha cambiado en forma rotunda. Las seales que se advierten con respecto a la tendencia futura en materia de regulacin por parte del gobierno sobre la economa no van en el sentido de su flexibilizacin sino de su agudizacin y profundizacin, llegando incluso a circular versiones periodsticas acerca de la pesificacin y bancarizacin obligatoria por decreto de toda la operatoria de compraventa de inmuebles, que de concretarse provocara una reduccin an ms profunda de la actividad, reducindola a limites cercanos a la paralizacin. As como no demoramos ni un da en advertir lo que ocurrira en octubre de 2011, hacindolo pblico en dos artculos (Mercado inmobiliario y restriccin cambiaria) y (Dlar y Mercado inmobiliario), hoy lo reafirmamos con el convencimiento de que hacerse cargo a tiempo de los cambios ayudara tambin a apurar las acciones que debern llevarse adelante para morigerar sus consecuencias desfavorables y retomar de manera renovada y mejorada la senda de crecimiento de mercados tan dinmicos como el de la construccin y el real estate. Confiamos en que la situacin actual cambie por el bien del negocio inmobiliario y la construccin privada en Argentina.
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ReporteInmobiliario.com, 2003-2012, lunes 28 de mayo de 2012

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