Inhalt Von Baubeschreibung

Testbeispiel gehobene Ausfhrung
AACHENER INSTITUT FR BAUSCHADENSFORSCHUNG UND ANGEWANDTE BAUPHYSIK GEMEI NNTZI GE GESELLS CHAFT m bH
PROF. DR.-ING. RAINER OSW ALD DIPL.-ING. GNTER DAHMEN
Textbeispiel einfache Ausfhrung
BAUTEILBESCHREIBUNGEN IM BAUTRGERVERTRAG
Angaben
Empfehlungen zur Formulierung einer Baubeschreibung
Kommentar
AACHENER INSTITUT FR BAUSCHADENSFORSCHUNG UND ANGEWANDTE BAUPHYSIK GEMEI NNTZI GE GESELLS CHAFT m bH
Abschlussbericht
Aachen, im Dezember 2008
Gefrdert vom:
Bundesamt fr Bauwesen und Raumordnung, Bonn Az.: Z6 10.07.03 07.16 / II 2 80 01 07 16
Bearbeitet durch:
AIBAU Aachener Institut fr Bauschadensforschung und angewandte Bauphysik, gem. GmbH, Aachen
Projektleiter:
Prof. Dr.-Ing. Rainer Oswald
Autoren:
Dipl.-Ing. Ruth Abel Prof. Dr.-Ing. Rainer Oswald Dipl.-Ing. Ralf Spilker Dipl.-Ing. Klaus Wilmes Dipl.-Ing. Matthias Zller
Forschungsbegleitende Betreuergruppe:
Rechtsanwltin Heide Mantscheff Prof. Dipl.-Ing. Architekt Ulli Meisel Dipl.-Ing. Helge-Lorenz Ubbelohde
Layout:
Irmgard Schulz
Aachen, im Dezember 2008 Die Verantwortung fr den Inhalt des Berichts liegt bei den Autoren.
Die Entwurfsfassung des Berichtes wurde sowohl schriftlich als auch im Rahmen eines Workshops (Bonn, 26. Februar 2008) mit Vertretern folgender Gruppierungen diskutiert: Bautrger Planer Baujuristen Gewerke des Bauhandwerks Vertreter der Verbraucherorganisationen Die Ergebnisse der Diskussion flossen in die berarbeitung des vorliegenden Forschungsberichts ein. Fr die Anregungen und kritischen Stellungnahmen bedanken wir uns bei:
Dr. Olaf Bahner
BDA Bund Deutscher Architekten, Berlin
Gnther Jansen
Vorsitzender Richter am Oberlandesgericht Hamm
Bodo Schmidt
Hauptverband Farbe Gestaltung Bautenschutz, Frankfurt
Joachim Barth
Zentralverband Parkett und Fubodentechnik, Berlin
Wiebke Knerich
EPLF Verband der Europischen Laminatfubodenhersteller e.V., Bielefeld
Staatssekretr a.D. Burghard Schneider

VdW Verband der Wohnungswirtschaft Rheinland Westfalen, Dsseldorf
Dr. Gregor Basty

Notar, Mnchen
Anna Kramr
Bundesamt fr Bauwesen und Raumordnung, Bonn
Gabriele Schrder
Gesamtverband Dmmstoffindustrie GDI, Berlin
Dipl.-Ing. Achim Bauer

Fachverband der Stuckateure fr Ausbau und Fassade, Stuttgart
Dr.-Ing. Thomas Kranzler

Bundesverband der Deutschen Ziegelindustrie e.V., Bonn
Thorsten Schulze
Arbeitsgemeinschaft fr zeitgemes Bauen e.V., Kiel
Rechtsanwalt Thomas Bretz

Rechtsanwlte Gerlach, Hnlein & Partner, Mannheim
Karin Lorenz-Hennig
Dipl.-Ing., Dipl.-Wipd. Volker Schweizer

Fraunhofer-Informationszentrum Raum und Bau, IRB, Stuttgart
Dipl.-Ing. Markus Broich

Bundesverband Flachglas e.V., Troisdorf
Dipl.-Ing. Peter Burk

Institut Bauen und Wohnen, Freiburg
Ursula Luhmer
Dipl.-Ing. Hartmut Schwieger

Bundesverband Kalksandsteinindustrie e.V., Hannover
Dipl.-Ing. Bernd Dechert

Zentralverband der Deutschen Elektro- und Informationstechnischen Handwerke ZVEH, Frankfurt
Dr. Dirk Lukowsky

Fraunhofer-Institut fr Holzforschung (WKI), Braunschweig
Dipl.-Ing. Reimund Stewen

Verband Privater Bauherren e.V., Kln
Christoph Droll
Frank Heimbau Main/Taunus GmbH, Hofheim
Werner Mai
Fachverband Wrmedmm-Verbundsysteme e.V., Baden-Baden
Dipl.-Ing. Birgit Thielmann

wohnen im eigentum die wohneigentmer e.V., Bonn
Dipl.-Ing., Dipl.-Wirt. Ing. Michael Ensch

IFBS Industrieverband fr Bausysteme im Metallleichtbau, Dsseldorf
Rechtsanwltin Heide Mantscheff

Sturmberg Rechtsanwlte, Kln
Dr. Bernhard Thies

DKE Deutsche Kommission Elektrotechnik Elektronik Informationstechnik im DIN und VDE, Frankfurt
Dipl.-Ing. Herbert Fahnenbruck

.b.u.v. Sachverstndiger, Voerde
Corinna Merzyn
Verband Privater Bauherren e.V., Berlin
Peter Fehr
KLB Beteiligungs-GmbH, Andernach
Stefan Messemer
Bouwfonds Rhein-Main GmbH, Frankfurt
Prof. Dr.-Ing. Karsten Tichelmann

Gtegemeinschaft Trockenbau e.V., Darmstadt
Dipl.-Ing. Georg Flassenberg

Bundesverband Porenbetonindustrie e.V., Hannover
Gert Moegenburg
Fachverband Baustoffe und Bauteile fr vorgehngte hinterlftete Fassaden e.V., Berlin
Architekt Dipl.-Ing. Berthold Tnnes

Architekturbro, Bottrop-Kirchhellen
Prof. Horst Franke

Deutsche Gesellschaft fr Baurecht e.V., Frankfurt
Dipl.-Ing. Andreas Mller

Zentralverband Sanitr Heizung Klima, St. Augustin
Architektin Dipl.-Ing. Sabine Tnnes

Wohnbau Overhagen GmbH, BottropKirchhellen
Dipl.-Ing. Architekt Gerd Geburtig

Wissenschaftlich-Technische Arbeitsgemeinschaft fr Bauwerkserhaltung und Denkmalpflege e.V., Weimar
Rechtsanwalt Hans-Ulrich Niepmann

BFW Bundesverband Freier Immobilienund Wohnungsunternehmen e.V., Berlin
Rechtsanwalt Dr. Herwart Virneburg

Wiesbaden
Dipl.-Wirtsch.Ing Rudolf Voos

Zentralverband des Deutschen Baugewerbes, Berlin
Rechtsanwalt Felix Pakleppa

Zentralverband Deutsches Baugewerbe, Berlin
Uwe Halupczok
Deutscher Holzschutzverband e.V. / Gtegemeinschaft Imprgnierte Holzbauelemente e.V., Bingen
Dipl.-Ing. Joachim Plate

Gtegemeinschaft Flchenheizungen und Flchenkhlungen e.V., Hagen
Dr.-Ing. Fred Wagner

.b.u.v. Sachverstndiger, Stuttgart
Dipl.-Ing. Eduard Hartmann

LVS Bayern e.V., Mnchen
Dipl.-Ing. Architekt Andreas Rietz

Institut fr Erhaltung und Modernisierung von Bauwerken e.V. an der TU Berlin
Dr. Kai Warnecke

Haus & Grund Deutschland, Berlin
Dipl.-Geogr. Gabriele Heinrich

wohnen im eigentum die wohneigentmer e.V., Bonn
Markus Weiert
Fachverband der Stuckateure fr Ausbau und Fassade, Stuttgart
Dipl.-Ing. Gerhard Rommel

Bundesverband Rollladen + Sonnenschutz e.V., Bonn
Dipl.-Ing., Dipl. Wirt.-Ing. Elisabeth Hierlein

Fachvereinigung Deutscher Betonfertigteilbau e.V., Bonn
Doris Wenzel
Gtegemeinschaft Nagelplattenprodukte e.V. Interessenverband Nagelplatten e.V., Hardegsen
Dr.-Ing. Wolf-Michael Sack

Hauptverband der Deutschen Bauindustrie, Berlin
Miriam Hohfeld
Dipl.-Ing. Architektin B. Chr. Schlesinger

Bundesarchitektenkammer e.V., Berlin
Dipl.-Ing. Karsten Zimmer

Bundesverband Metall, Essen
Bauteilbeschreibungen im Bautrgervertrag
Teil A
1. 2. 3. 4.
4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6
Einleitung ____________________________________________________________________ 13 Vorgehensweise ______________________________________________________________ 14 Aspekte des nachhaltigen Bauens in Baubeschreibungen ____________________________ 15 Detailliertheitsgrad von Bauteilbeschreibungen_____________________________________ 16
bliche Beschaffenheit der Bauteile________________________________________________________ 17 Die Errichtung des Gebudes als schrittweiser Konkretisierungsprozess ___________________________ 18 Vorteile offen formulierter Baubeschreibungen _______________________________________________ Die Gleichwertigkeit von Ausfhrungsvarianten_______________________________________________ Unklarheiten durch zu allgemein gefasste Bauteilbeschreibungen ________________________________ Zusammenfassung zum Detailliertheitsgrad der Bauteilbeschreibung______________________________ 21 22 25 27
5.
5.1 5.2
5.2.1
Inhalt der Baubeschreibung _____________________________________________________ 28

Planung Begriff der Schlsselfertigkeit ____________________________________________________ 28 Allgemeine Angaben zum Objekt __________________________________________________________ 29
Grund- / Wohnflche _____________________________________________________________________________29
5.3 5.4
5.4.1 5.4.2 5.4.3
Planunterlagen ________________________________________________________________________ 30 Bauphysik____________________________________________________________________________ 32

Brandschutz ____________________________________________________________________________________32 Schallschutz____________________________________________________________________________________32 Wrmeschutz___________________________________________________________________________________35
5.5 5.6 5.7 5.8 5.9 5.10 5.11
Baukonstruktion _______________________________________________________________________ Haustechnik __________________________________________________________________________ Optische Anforderungen und Erscheinungsbild _______________________________________________ Eigenleistungen _______________________________________________________________________ Erwerberwnsche______________________________________________________________________
36 37 38 40 40
Preisangaben _________________________________________________________________________ 41 Hausunterlagen _______________________________________________________________________ 42
6.
6.1 6.2 6.3 6.4 6.5
Zusammenfassung ____________________________________________________________ 43
Ziel der Forschungsaufgabe______________________________________________________________ 43 Vorgehensweise_______________________________________________________________________ 44 Detailliertheitsgrad von Baubeschreibungen _________________________________________________ 44 Bauteilbeschreibungen in Tabellenform _____________________________________________________ 46 Weiterer Einsatz der Untersuchungsergebnisse ______________________________________________ 46
7.
Literaturverzeichnis____________________________________________________________ 49
Normen und Regelwerke ________________________________________________________________ 49 Fachbcher und Fachaufstze____________________________________________________________ 58
Teil B Bauteilbeschreibungen in Tabellenform

1.
1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6
Planung______________________________________________________________________ 65
Planungsleistungen ____________________________________________________________________ Planung fr Eigenleistung _______________________________________________________________ Planunterlagen ________________________________________________________________________ Vermessung __________________________________________________________________________ Beurteilung des Baugrundes _____________________________________________________________ Statik/ Prfstatik _______________________________________________________________________ 65 65 65 66 66 66
2.
2.1
2.1.1 2.1.2 2.1.3
Allgemeine Angaben ___________________________________________________________ 69

Grundstck___________________________________________________________________________ 69
Baumbestand, zu erhaltende Gebude _______________________________________________________________69 Altlasten _______________________________________________________________________________________69 Baulasten______________________________________________________________________________________70
2.2 2.3 2.4

2.4.1 2.4.2 2.4.3 2.4.4 2.4.5
Baustelleneinrichtung ___________________________________________________________________ 70 Baugrubenaushub _____________________________________________________________________ 70 Gebudetyp / Wohnflche _______________________________________________________________ 70

Gebudeart ____________________________________________________________________________________70 Bauweise ______________________________________________________________________________________70 Ausbaustufe____________________________________________________________________________________70 Grund- / Wohnflche _____________________________________________________________________________71 Abmessungen / Geschosszahl _____________________________________________________________________71
2.5 2.6
2.6.1
Kommunale- und Grundstckserschlieung sowie Gebudeversorgungsanschlsse__________________ 71 Brandschutz __________________________________________________________________________ 71

Hherer Sicherheitsstandard _______________________________________________________________________71
2.7
2.7.1 2.7.2 2.7.3 2.7.4
Schallschutz __________________________________________________________________________ 72
Luft- und Trittschallschutz im Gebude zwischen fremden Wohneinheiten____________________________________72 Luft- und Trittschallschutz im Gebude innerhalb der eigenen Wohneinheit___________________________________73 Schutz gegen Auenlrm (Luftschallschutz) ___________________________________________________________73 Schutz gegen Gerusche aus haustechnischen Anlagen _________________________________________________73
2.8
2.8.1 2.8.2 2.8.3 2.8.4
Wrmeschutz _________________________________________________________________________ 74
Mindeststandard ________________________________________________________________________________74 Hherer Standard beim Jahres-Primrenergiebedarf ____________________________________________________74 Luftdichtheit ____________________________________________________________________________________74 Nachtrglich ausbaubare Rume____________________________________________________________________75
2.9 2.10
Optische Anforderungen ________________________________________________________________ 75 Preisangaben _________________________________________________________________________ 76
3.
3.1
3.1.1 3.1.2 3.1.3 3.1.4 3.1.5 3.1.6 3.1.7
Baukonstruktion ______________________________________________________________ 80
Untergeschoss ________________________________________________________________________ 80
Nutzung der Rume______________________________________________________________________________80 Feststellung der Wasserbeanspruchung ______________________________________________________________80 Drnung _______________________________________________________________________________________81 Konstruktion____________________________________________________________________________________81 Art der Abdichtung _______________________________________________________________________________81 Wrmeschutz___________________________________________________________________________________82 Innenoberflchen der Wnde_______________________________________________________________________82
3.1.8 3.1.9 3.1.10 3.1.11 3.1.12
Bodenablufe___________________________________________________________________________________82 Fenster im Untergeschoss _________________________________________________________________________83 Lichtschchte___________________________________________________________________________________83 Tren im Untergeschoss/ Kellerauentren ___________________________________________________________83 Sammelgarage__________________________________________________________________________________84
3.2
3.2.1 3.2.2 3.2.3 3.2.4 3.2.5
Auenwnde ab Erdgeschoss ____________________________________________________________ 88

Konstruktion und Material _________________________________________________________________________88 Gebudesockel _________________________________________________________________________________89 Auenoberflchen _______________________________________________________________________________89 Wrmedmmung ________________________________________________________________________________92 Innenoberflchen ________________________________________________________________________________92
3.3
3.3.1 3.3.2 3.3.3 3.3.4
Innenwnde __________________________________________________________________________ 94
Konstruktion und Material _________________________________________________________________________94 Oberflchen ____________________________________________________________________________________95 Tapeten _______________________________________________________________________________________95 Beschichtungen _________________________________________________________________________________96
3.4
3.4.1 3.4.2 3.4.3
Geschossdecken ______________________________________________________________________ 98
Konstruktion und Material _________________________________________________________________________98 Belagsflchen __________________________________________________________________________________98 Nassraumabdichtungen__________________________________________________________________________104
3.5
3.5.1 3.5.2 3.5.3
Innentreppen ________________________________________________________________________ 106

Innentreppen (Wohngeschoss-, Kellertreppen, Treppen ins Dachgeschoss) _________________________________106 Einschubtreppe ________________________________________________________________________________106 Zugangsmglichkeit zum nicht genutzten Spitzboden___________________________________________________106
3.6
3.6.1 3.6.2 3.6.3 3.6.4 3.6.5 3.6.6 3.6.7 3.6.8 3.6.9 3.6.10 3.6.11 3.6.12 3.6.13 3.6.14
Geneigtes Dach ______________________________________________________________________ 108

Dachform _____________________________________________________________________________________108 Dachkonstruktion _______________________________________________________________________________108 Holzart und Holzschutz __________________________________________________________________________108 Dachberstnde________________________________________________________________________________108 Dachdeckung __________________________________________________________________________________109 Wrmedmmung _______________________________________________________________________________109 Schichtenfolge auf der Innenseite __________________________________________________________________109 Decke ber dem Dachgeschoss ___________________________________________________________________109 Nutzung des Spitzbodens ________________________________________________________________________110 Dachflchenfenster _____________________________________________________________________________111 Entwsserung _________________________________________________________________________________111 Dachausstieg __________________________________________________________________________________111 Dachzubehr __________________________________________________________________________________112 Kamin________________________________________________________________________________________112
3.7
3.7.1 3.7.2 3.7.3
Flachdach und Balkone ________________________________________________________________ 114

Flachdach, nicht genutzt _________________________________________________________________________114 Flachdach, genutzt, Hofkellerdecken und Dachterrassen ________________________________________________114 Balkone ______________________________________________________________________________________115
3.8
3.8.1 3.8.2 3.8.3 3.8.4 3.8.5 3.8.6
Fenster und Tren ____________________________________________________________________ 118

Fenster ab Erdgeschoss _________________________________________________________________________118 Fensterbnke, auen____________________________________________________________________________118 Fensterbnke, innen ____________________________________________________________________________118 Rolllden und Sonnenschutz ______________________________________________________________________119 Hauseingangstr _______________________________________________________________________________120 Wohnungseingangstren _________________________________________________________________________120
10
3.8.7 3.8.8 3.8.9
Innentren ____________________________________________________________________________________121 Vordach ber Hauseingang _______________________________________________________________________121 Wintergarten __________________________________________________________________________________121
3.9
3.9.1 3.9.2
Auentreppen, Hauseingangs- und Kellerauentreppen _______________________________________ 124

Treppenform und Steigungsverhltnis_______________________________________________________________124 Ablauf an der Kellerauentreppe ___________________________________________________________________124
4.
4.1
4.1.1 4.1.2 4.1.3 4.1.4 4.1.5 4.1.6
Haustechnik _________________________________________________________________ 127

Heizung ____________________________________________________________________________ 127
Wrmeerzeuger / Wrmebergabestation____________________________________________________________127 Brennstofflager_________________________________________________________________________________127 Regelung, Raum-/ Auentemperatur, Thermostatventile ________________________________________________127 Schornstein / Abgasleitung _______________________________________________________________________128 Heizkrper ____________________________________________________________________________________128 Rohrleitungen fr die Heizung _____________________________________________________________________129
4.2
4.2.1 4.2.2 4.2.3 4.2.4 4.2.5 4.2.6 4.2.7 4.2.8 4.2.9 4.2.10
Sanitrinstallation _____________________________________________________________________ 129

Wasseranschluss_______________________________________________________________________________129 Filter, Druckminderer, Druckerhhung_______________________________________________________________129 Rohrleitungen fr Kalt- und Warmwasser ____________________________________________________________129 Warmwasserbereitung___________________________________________________________________________130 Trinkwasserentnahmestellen ______________________________________________________________________130 Armaturen ____________________________________________________________________________________131 Entwsserungsanlagen __________________________________________________________________________131 Sanitrausstattung______________________________________________________________________________132 Ausstattungszubehr (Duschtrennwand etc.) _________________________________________________________132 Regenwassernutzung ___________________________________________________________________________132
4.3 4.4 4.5

4.5.1 4.5.2 4.5.3 4.5.4 4.5.5 4.5.6 4.5.7 4.5.8 4.5.9 4.5.10 4.5.11
Gasanschluss, Kche__________________________________________________________________ 133 Lftung _____________________________________________________________________________ 133 Elektroinstallation _____________________________________________________________________ 134

Fundamenterder _______________________________________________________________________________134 Elektroinstallation_______________________________________________________________________________134 Lage der Elektroinstallation _______________________________________________________________________134 Leitungsfhrung ________________________________________________________________________________135 Schalterprogramm ______________________________________________________________________________135 Kommunikationsanlagen, Haus- und Telekommunikationsanlagen ________________________________________135 Empfangs- und Verteilanlage fr Radio und Fernsehen _________________________________________________135 Blitzschutzanlage_______________________________________________________________________________136 Schutz bei berspannungen ______________________________________________________________________136 Gebudesystemtechnik __________________________________________________________________________136 Photovoltaikanlagen_____________________________________________________________________________136
4.6
Aufzug _____________________________________________________________________________ 137
5.
5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7
Auenanlagen _______________________________________________________________ 139

Anschluss an das Gebude _____________________________________________________________ 139 Befestigung, Abbschung zu den Kellerfenstern _____________________________________________ 139 Private Hauszuwege, Garagenzufahrt, befestigte Wege allgemein _______________________________ 139 Garage _____________________________________________________________________________ 140 Autostellpltze, Fahrradstellpltze ________________________________________________________ 140 Carport _____________________________________________________________________________ 141 Mlltonnenstellpltze __________________________________________________________________ 141
11
5.8 5.9 5.10 5.11 5.12 5.13 5.14
Freiflchen (Terrassen, Freisitzflchen), Gartenterrassen ______________________________________ 141 Gelndegestaltung ____________________________________________________________________ 142 Grnanlagen_________________________________________________________________________ 142 Einfriedung, Grenzzaun ________________________________________________________________ 142 Sichtschutz__________________________________________________________________________ 143 Gerteraum; Kellerersatzraum___________________________________________________________ 143 Abgrenzung eventueller Eigenleistungen von Unternehmerleistungen ____________________________ 143
6.
6.1
6.1.1 6.1.2 6.1.3 6.1.4
Unterlagen/Abnahmenachweise /Gebrauchshinweise (Hausakte)_____________________ 145

Hausakte ___________________________________________________________________________ 145
ffentlich-/rechtliche Bescheinigungen ______________________________________________________________146 Privatrechtliche Bescheinigungen __________________________________________________________________147 Dokumentation eingebauter Materialien (Gebudepass)_________________________________________________147 Technische Baubeschreibungen ___________________________________________________________________148
6.2
Gebrauchshinweise ___________________________________________________________________ 148
7.
7.1 7.2
Eigenleistungen ______________________________________________________________ 151

Allgemein ___________________________________________________________________________ 151 Spezialfall: Dachgeschossausbau ________________________________________________________ 152
8.
8.1 8.2
Baunebenkosten _____________________________________________________________ 155

Bautrgerleistungen ___________________________________________________________________ 155 Zustzliche Kosten fr den Erwerber ______________________________________________________ 155
9.
9.1 9.2 9.3 9.4
Anhang _____________________________________________________________________ 157

Schallschutzstufen ____________________________________________________________________ 157 Elektroinstallation _____________________________________________________________________ 157 Vorkalkulierte Zusatzleistungen __________________________________________________________ 157 Verhandelte Zusatzwnsche des Erwerbers ________________________________________________ 157
Teil C Beispiele Bauteilbeschreibungen

1. 2.
2.1
2.2 2.2.1 2.2.2 2.2.3 2.2.4 2.2.5
Einleitung ___________________________________________________________________ 160 Neubau Mehrfamilienwohnhaus mit 6 Wohneinheiten _______________________________ 161

Planung ____________________________________________________________________________ 161
Allgemeine Angaben ____________________________________________________________________________161 Grundstck, Gebudetyp, Wohnflche ______________________________________________________________161 Erschlieung __________________________________________________________________________________161 Schallschutz zwischen fremden Wohneinheiten _______________________________________________________161 Wrmeschutz__________________________________________________________________________________161 Preisangaben__________________________________________________________________________________162
2.3
2.3.1 2.3.2 2.3.3 2.3.4 2.3.5 2.3.6
Baukonstruktion ______________________________________________________________________ 162

Untergeschoss _________________________________________________________________________________162 Auenwnde ab Erdgeschoss _____________________________________________________________________162 Innenwnde ___________________________________________________________________________________162 Geschossdecken, Fubden, Deckenunterseiten______________________________________________________163 Treppen (Treppenturm) __________________________________________________________________________163 Geneigtes Dach ________________________________________________________________________________164
12
2.3.7 2.3.8
Balkone ______________________________________________________________________________________164 Fenster und Tren ______________________________________________________________________________164
2.4
2.4.1 2.4.2 2.4.3
Haustechnik _________________________________________________________________________ 165

Heizung ______________________________________________________________________________________165 Sanitrinstallation_______________________________________________________________________________165 Elektroinstallation_______________________________________________________________________________166
2.5 2.6
2.6.1 2.6.2 2.6.3 2.6.4 2.6.5
Auenanlagen _______________________________________________________________________ 166 Unterlagen/Abnahmehinweise/Gebrauchshinweise (Hausakte)__________________________________ 167

ffentlich-/rechtliche Bescheinigungen ______________________________________________________________167 Privatrechtliche Bescheinigungen __________________________________________________________________167 Dokumentation eingebauter Materialien _____________________________________________________________167 Technische Baubeschreibungen ___________________________________________________________________168 Gebrauchshinweise _____________________________________________________________________________168
2.7 2.8
Baunebenkosten _____________________________________________________________________ 168 Anhang_____________________________________________________________________________ 168
3.
3.1 3.2
3.2.1 3.2.2 3.2.3 3.2.4 3.2.5 3.2.6 3.2.7
Neubau Reihenhaus __________________________________________________________ 180

Planung ____________________________________________________________________________ 180 Allgemeine Angaben __________________________________________________________________ 180
Grundstck, Gebudetyp, Wohnflche ______________________________________________________________180 Erschlieung __________________________________________________________________________________180 Schallschutz zwischen fremden Wohneinheiten _______________________________________________________180 Luft- und Trittschallschutz im Gebude innerhalb der eigenen Wohneinheit__________________________________180 Wrmeschutz__________________________________________________________________________________180 Nachtrglich ausbaubare Rume___________________________________________________________________181 Preisangaben__________________________________________________________________________________181
3.3
3.3.1 3.3.2 3.3.3 3.3.4 3.3.5 3.3.6 3.3.7 3.3.8 3.3.9
Baukonstruktion ______________________________________________________________________ 181

Feststellung der Wasserbeanspruchung _____________________________________________________________181 Kriechkeller ___________________________________________________________________________________181 Auenwnde __________________________________________________________________________________181 Innenwnde ___________________________________________________________________________________181 Geschossdecken, Fubden, Deckenunterseiten______________________________________________________182 Nassraumabdichtung____________________________________________________________________________182 Innentreppen __________________________________________________________________________________182 Geneigtes Dach ________________________________________________________________________________182 Fenster und Tren ______________________________________________________________________________183
3.4
3.4.1 3.4.2 3.4.3
Haustechnik _________________________________________________________________________ 183

Heizung ______________________________________________________________________________________183 Sanitrinstallation_______________________________________________________________________________184 Elektroinstallation_______________________________________________________________________________185
3.5 3.6
3.6.1 3.6.2 3.6.3 3.6.4 3.6.5
Auenanlagen _______________________________________________________________________ 185 Unterlagen/Abnahmehinweise/Gebrauchshinweise (Hausakte)__________________________________ 185

ffentlich-/rechtliche Bescheinigungen ______________________________________________________________185 Privatrechtliche Bescheinigungen __________________________________________________________________186 Dokumentation eingebauter Materialien _____________________________________________________________186 Technische Baubeschreibungen ___________________________________________________________________186 Gebrauchshinweise _____________________________________________________________________________186
3.7 3.8 3.9
Eigenleistungen ______________________________________________________________________ 186 Baunebenkosten _____________________________________________________________________ 187 Anhang_____________________________________________________________________________ 187
1.
Einleitung
Wohngebude entstehen heute hufig durch Bautrger. Der zuknftige Eigentmer ist daher im Gegensatz zur traditionellen Bauwerkserrichtung nur noch sehr begrenzt oder gar nicht in die einzelnen Schritte der Errichtung des Gebudes eingebunden. Er bestellt bzw. kauft eine meist mit Ausnahme definierter Eigenleistungen schlsselfertige Immobilie. Die vertraglich geschuldete Beschaffenheit solcher Objekte wird in der Regel durch eine Baubeschreibung und Plne (meist die Bauantragsplne) definiert, die Bestandteil des Bautrgervertrags sind. Die vorliegende Arbeit befasst sich genauer mit dem notwendigen Inhalt der Baubeschreibung. Wie in den folgenden Abschnitten nher begrndet wird, ist der sinnvolle Detailliertheitsgrad nicht unproblematisch, da bei Vertragsabschluss das Bauwerk in der Regel noch nicht realisiert ist und insofern bei der Herstellung noch ein gewisser Spielraum fr Alternativlsungen offen bleiben sollte. Im Rahmen der Schuldrechtsreform 2002 wurden Werkvertragsrecht und Kaufvertragsrecht einander angeglichen. Das alte Werkvertragsrecht bercksichtigt strker den Prozesscharakter von Werkleistungen, die nach Vertragsabschluss noch zu erbringen sind: nicht das einzelne Merkmal (mit Ausnahme ausdrcklich zugesicherter Eigenschaften), sondern die Gebrauchstauglichkeit des Gesamtergebnisses war geschuldet. Auch nach neuerem Werkvertragsrecht bildet selbstverstndlich die den Erwartungen des Bestellers entsprechende Gebrauchstauglichkeit den entscheidenden Mastab fr eine mangelfreie Werkleistung. Der Handlungsspielraum, wie die Gebrauchstauglichkeit erreicht werden darf, ist allerdings nach der vorherrschenden Auslegung des neuen Rechts kleiner geworden. Streitpunkte bei Abweichungen vom Vertragstext nehmen daher zu. Einerseits fhren unntig genaue Angaben in Baubeschreibungen zu Auseinandersetzungen, die vermeidbar gewesen wren, wenn die Beschreibung offener formuliert worden wre. Andererseits reicht selbstverstndlich eine zu globale Festlegung (ein Stck Haus) ebenfalls nicht aus, da dann der Vertrag nicht transparent und berprfbar ist. Ziel der vorliegenden Arbeit ist es, die Bauteile eines Objekts durch mglichst unmissverstndliche Vereinbarungen so genau zu beschreiben, dass einerseits die zu erwartenden wichtigen Eigenschaften bei Vertragsabschluss transparent sind, andererseits aber ein fr individuell errichtete Werkleistungen sinnvoller Spielraum fr al-
14
Teil A
ternative Lsungen gelassen wird. Damit sollen sptere Streitigkeiten ber die vereinbarte Beschaffenheit des Bauwerks vermieden werden. Unabhngig davon unterliegen Bauteilbeschreibungen der Inhaltskontrolle des AGBGesetzes. Die Forschungsarbeit stellt damit eine Anleitung zur Erstellung von Baubeschreibungen dar. Sie richtet sich sowohl an die Verfasser von Baubeschreibungen als auch an interessierte Erwerber von Bautrgerobjekten, denen hiermit der Vergleich und die Bewertung unterschiedlicher Baubeschreibungen erleichtert werden. In der Arbeit werden alle Arten von Immobilien behandelt, die durch Bautrgervertrge veruert werden, also sowohl Ein- und Zweifamilienhuser, aber auch Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhusern. Der Bericht basiert auf der technischen Einschtzung und Erfahrung der hufig in gerichtlichen Auseinandersetzungen mit Bauteilbeschreibungen befassten Autoren. Trotz sorgfltiger berprfung und Abwgung knnen die Inhalte des Berichts juristisch unterschiedlich interpretiert und ausgelegt werden. Die Kommentare und Textbeispiele sind daher eigenverantwortlich zu prfen. Es ist beabsichtigt, die Arbeit fortzuschreiben. Da sich unzureichende Erluterungen, Lcken in den Bauteilbeschreibungen und Fehlinterpretationen erfahrungsgem erst whrend der regelmigen Anwendung zeigen, bitten die Autoren ausdrcklich um kritische Kommentare.
2.
Vorgehensweise
Neben einer Literaturrecherche wurden in der ersten Phase des Forschungsvorhabens Baubeschreibungen von konkreten Bautrgerobjekten zusammengetragen. Insgesamt wurden mehr als 30 Beschreibungen zusammengestellt, die auf Mngel und unprzise Formulierungen hin analysiert wurden. Bereits im Rahmen der Forschungsarbeit Inhalt von Baubeschreibungen [AIBau 2003] wurden 1.130 ffentlich bestellte und vereidigte Bausachverstndige angeschrieben und gebeten, ihre Erfahrungen mit Streitigkeiten bzw. Interpretationsproblemen von Baubeschreibungen des Wohnungsbaus mitzuteilen. Von den Sachverstndigen wurden Angaben zu insgesamt 753 Einzelpunkten in Baubeschreibungen gemacht, bei denen es ihrer Meinung nach immer wieder zu Streitigkeiten und Missverstndnissen kommt. Etwa 80 % der Angaben be-
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zogen sich auf funktionsbezogene und bauteilbergreifende Themen, wie Abdichtungskonzept, Ausstattungsstandard (Ausbau), Wrme-, Schall- und Brandschutz etc. (diese Themen wurden in der o.a. Forschungsarbeit abgehandelt), ca. 20 % der Angaben betrafen bestimmte Bauteile und die damit verbundenen typischen Streitpunkte. Whrend der 2003 vorgelegte Bericht nur allgemein die Schwerpunktthemen ansprach, wurde im vorliegenden Bericht versucht, zusammenfassend und konkret fr die wichtigsten Passagen typischer Baubeschreibungen Formulierungsvorschlge zu erarbeiten bzw. auf die konkreten Problemstellen bei den Einzelbauteilen erluternd einzugehen. Dabei wurde von den Verfassern nicht nur auf die o.a. Informationsquellen zurckgegriffen, sondern zu einem wesentlichen Teil auch die eigene, langjhrige Erfahrung aus Bausachverstndigenttigkeit eingebracht.
3.
Aspekte des nachhaltigen Bauens in Baubeschreibungen
Der Bautrger kann selbst aktiv zum nachhaltigen Bauen beitragen und damit auch gleichzeitig der diesbezglich gestiegenen Sensibilitt potentieller Erwerber Rechnung tragen, die vermehrt nicht nur Gebude mit niedrigem Energieverbrauch und niedrigen Betriebs- und Unterhaltungskosten nachfragen, sondern auch mglichst schadstoffarme Innenrume wnschen. Entsprechende Hinweise auf Bercksichtigung dieser Eigenschaften in den Textbausteinen der Baubeschreibung knnen die Diskussion ber nachhaltiges Bauen im Planungsprozess des Bautrgers unter Mitwirkung der Erwerber frdern. Weitere Anregungen knnen dem Leitfaden Nachhaltiges Bauen des BMVBW (Ausgabe Januar 2001, 2. berarbeitete Auflage) entnommen werden. Voraussetzung fr die Entscheidung der Erwerber zum Kauf eines Bautrgerobjekts ist, dass er ber die wesentlichen Baustoffe der Baukonstruktion sowie ber Dmm- und Abdichtungsstoffe informiert ist und dass er das Niveau der ressourcenschonenden Manahmen (Energieeinsparung, Nutzung regenerativer Energien, Regenwassernutzung, Wassersparende Armaturen und Sanitrinstallationen, umweltfreundliche Baustoffe, versickerungsfhige Auenbelagsflchen, Wasser speichernde und Kleinklima verbessernde Begrnungen in Auenanlagen und auf Dachflchen usw.) beurteilen kann. Das bedeutet auch, dass die Baubeschreibung auf der Grundlage einer durchdachten, transparenten Struktur beruht, die es ermglicht, dass die entsprechenden Fragestellungen und Entscheidungskriterien leicht auffindbar und mit konkurrierenden Bautrgerprojekten vergleichbar sind. Die in dem vorliegenden Bericht dargestellten Bauteilbeschreibungen in Tabellenform beruhen auf einer Struktur, die in einer Vielzahl von Bautrgerprojekten blich
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Teil A
ist und in anderen Verffentlichungen zum Thema verwendet wird (s. Kap. 7 Literaturverzeichnis). Die Verfasser haben die Erfahrung eigener gutachterlicher Ttigkeit sowie der einer Vielzahl von Kollegen in die vorliegende Arbeit einflieen lassen. Dabei wurden nicht nur Streitfragen zur Interpretation von Baubeschreibungen selbst, sondern auch Streitfragen ber Schden und Mngel bei der Bauausfhrung bercksichtigt. So soll nicht nur dazu beigetragen werden, Streit zur Auslegung von Texten in der Baubeschreibung zu vermeiden, sondern es sollen auch Hilfestellungen fr planerische Entscheidungen vor Baubeginn gegeben werden. Beides zusammen trgt zur Konfliktvermeidung insbesondere in der ersten Phase der Gebudenutzung bei, die noch in den Bereich der Gewhrleistung fllt. Nur eine Vermeidung juristischer Auseinandersetzungen und aufwndiger Nacherfllungsarbeiten kann die Wirtschaftlichkeit des Bauprojekts bei allen Beteiligten gewhrleisten und stabilisiert die wirtschaftliche Existenz von Erwerbern, Bautrgern und Baubeteiligten sowie deren Arbeitnehmern.
4.
Detailliertheitsgrad von Bauteilbeschreibungen
Eine groe Gruppe von gerichtlichen Auseinandersetzungen im Baubereich betrifft reine Mangelstreitigkeiten, ohne dass ein Bauschaden vorliegt oder zu befrchten wre. Es wird darber gestritten, ob die errichtete oder gekaufte Immobilie die vertraglich vereinbarten Eigenschaften aufweist und wie Abweichungen zu bewerten sind. Angesichts einer zunehmenden Tendenz, selbst ber marginale Vertragsverletzungen ausgiebig zu prozessieren, sollten solche Streitigkeiten in vielen Fllen vermieden werden. Das Problem ist brisant, da solche Auseinandersetzungen vermehrt zum Anlass genommen werden, Zahlungen zurckzuhalten. Insolvenzen seriser Unternehmen sind die Folge. Allerdings schtzen sehr detaillierte Baubeschreibungen auch nicht vor unserisen Geschftspraktiken einiger Bautrger. Die vertraglich geschuldete Beschaffenheit schlsselfertiger Immobilien wird in der Regel durch eine Baubeschreibung und Bauantragsplne definiert, die Bestandteil des Baubetreuungs- oder Kaufvertrags sind. Es sollte durch eine mglichst unmissverstndliche Vereinbarung bei Vertragsabschluss vermieden werden, dass spter ber die geschuldete Beschaffenheit des Bauwerks gestritten wird. Es geht also darum, hinreichend genau zu definieren, wie das Objekt beschaffen sein soll. Abweichungen von diesem Sollzustand sind nmlich gem 633 BGB [BGB] grundstzlich als Mangel zu bezeichnen.
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4.1
bliche Beschaffenheit der Bauteile
Da es weder mglich noch sinnvoll ist, smtliche Einzelheiten eines Gebudes detailliert zu vereinbaren, wird die Sollbeschaffenheit von Immobilien zu einem sehr deutlichen Anteil durch die bliche Beschaffenheit definiert, die der Besteller gem der Art des Werks erwarten kann. Nach der berwiegenden Rechtsprechung ist dies ein Zustand entsprechend den Anerkannten Regeln der Bautechnik. Im Rahmen der VOB, Teil B [VOB], ist dieses Kriterium sogar ausdrcklich genannt. Ein Zustand entsprechend den anerkannten Regeln der Bautechnik liegt vor, wenn das Bauteil nach Regeln geplant und hergestellt wurde, die als wissenschaftlich anerkannt, unter gut vorgebildeten Technikern allgemein bekannt sind und die durch langjhrige praktische Erfahrung als bewhrt gelten knnen. Festlegungen in Regelwerken insbesondere in Normen des Deutschen Instituts fr Normung sind zwar keineswegs immer deckungsgleich mit den anerkannten Regeln der Bautechnik. Im Streitfall darf man allerdings vermuten, dass DIN-Normen die anerkannten Regeln der Technik widerspiegeln; wer anderer Meinung ist, dem obliegt dafr die Beweislast. Nach den dargestellten Sachverhalten ergeben sich im Hinblick auf den notwendigen Detailliertheitsgrad von Baubeschreibungen folgende Schlussfolgerungen: Solange die Baubeschreibung lediglich die bliche Beschaffenheit eines Bauteils beschreibt und diese Beschaffenheit unumstritten ist, bedarf es keiner detaillierten Beschreibung. Insofern ist z.B. eine Auflistung von Normbezeichnungen im Rahmen der Baubeschreibung nicht sinnvoll. Ist z.B. das Gebude mit einem Flachdach versehen und soll eine der blichen Bitumen- oder Kunststoffabdichtungen verwendet werden, so braucht grundstzlich weder Genaueres zu den Baumaterialien noch zu deren Verlegetechnik in der Baubeschreibung dargestellt zu werden, da all diese Details in Regelwerken (DIN 18531 Dachabdichtungen; Richtlinien des deutschen Dachdeckerhandwerks; Verlegerichtlinien der Bahnenhersteller) als anerkannte Regel der Technik niedergelegt sind. Erst wenn ein nicht den a.R.d.T. entsprechendes Verfahren verwendet werden soll, bedarf es dazu hervorgehobener Angaben in der Baubeschreibung. Neue Bauweisen sind in der Regel noch nicht langzeiterprobt, deren Risiken sind deswegen zu benennen. Der Bedarf von genaueren Angaben in der Baubeschreibung ergibt sich daher aus vier Grnden:
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Teil A
Die wesentlichen Eigenschaften des Bauwerks mssen durch die Beschreibung (und die Planunterlagen) ablesbar (transparent) sein. Weiterhin besteht Bedarf an einer Festlegung, wenn im Hinblick auf die Bauteileigenschaften verschiedene Qualittsniveaus blich sind. Genauere Angaben sind notwendig, wenn die bliche Beschaffenheit oder die gewhnliche Verwendung erfahrungsgem umstritten ist und wenn auch die dazu vorliegenden Regelwerke ungenau oder ebenfalls umstritten sind. Schlielich sind im Hinblick auf Ausstattungsdetails, die nicht durch Regelwerke definiert sind, und immer dann, wenn spezielle Eigenschaften unbedingt gewnscht werden (zugesicherte Eigenschaften), vertragliche Festlegungen im Sinne einer verbindlichen Beschaffenheitsvereinbarung notwendig. Man knnte auf dem Standpunkt stehen, dass Streitigkeiten am besten vermieden werden, indem smtliche Bauteile in der Baubeschreibung mglichst genau in allen Einzelheiten aufgelistet werden. Leider wird damit aber aus den in den nachfolgenden Kapiteln dargestellten Grnden eher der Streit intensiviert als vermieden.
4.2
Die Errichtung des Gebudes als schrittweiser Konkretisierungsprozess
Im Gegensatz zu anderen Kaufobjekten (z.B. Automobile) handelt es sich bei Immobilien mehr oder weniger um Unikate. Bei Vertragsabschluss sind die Objekte normalerweise noch nicht realisiert. Auch die Projektierung befindet sich i.d.R. erst im Stadium der Genehmigungsplanung, die soweit fortgeschritten ist, dass die Baugenehmigung erteilt werden kann. Es ist bliche und notwendige Planungspraxis, dass der zunchst fr den Bauantrag und den Verkauf fixierte Entwurf nicht deckungsgleich realisiert wird. Er wird vielmehr in mehreren Schritten konkretisiert: durch die Ausfhrungsplanung mit den flankierenden Planungen und Berechnungen der Fachingenieure, die Ausschreibung und die Vergabe. Auch whrend der Ausfhrung selbst sind hufig noch Entscheidungen zu treffen. All diese Arbeitsprozesse haben aus vielerlei Grnden Rckwirkungen auf den ursprnglichen Entwurf. Dazu einige typische Beispiele: Bei der statischen Durcharbeitung wird erkennbar, dass die Decken 3 cm dicker als im Entwurf vorgesehen hergestellt werden mssen der Planer entscheidet daher, die lichte Raumhhe um 3 cm zu reduzieren. Die bauordnungsrechtlich vorgeschriebenen Mindestraumhhen werden weiterhin eingehalten.
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Der Bauphysiker stellt fest, dass bei der geplanten Vorhangfassade fr die Auenwnde die Wrmebrckenwirkung der Anker dazu fhrt, dass der erforderliche Wrmeschutz bei gleicher Bauteildicke nur durch Austausch des ursprnglich vorgesehenen Dmmstoffmaterials gegen einen Dmmstoff mit geringerer Wrmeleitfhigkeit erreichbar ist. Der mit der Ausfhrung beauftragte Bauunternehmer schlgt wegen der rationelleren Herstellung anstelle der geplanten reinen Ortbetondecken Teilortbetondecken mit Sichtbetonschalelementen (Filigrandecken) vor. Anstelle des ursprnglich geplanten Deckenputzes reicht dann bei gleicher Oberflchenqualitt eine Spachtelung. Der Bauwerksabdichter schlgt vor, angesichts der Witterungsbedingungen auf der Baustelle die Kellerwnde nicht wie ursprnglich ausgeschrieben mit spachtelbaren Abdichtungen sondern mit einer Bahnenabdichtung zu versehen. Der Trockenbauer legt in einem Alternativangebot dar, dass bei Verwendung von neuartigen 15,5 cm dicken Stnderwnden, beplankt mit Gipskartonplatten, zwar geringe Mehrkosten entstehen, aber ein gleicher oder besserer Luftschallschutz erreicht werden kann als mit den projektierten 20,5 cm dicken Wnden. Die Mehrkosten wrden durch den Gewinn an Nutzflche deutlich kompensiert. Der Estrichleger weist darauf hin, dass der Bauzeitenplan nur einhaltbar ist, wenn anstelle des geplanten Zementestrichs ein Calziumsulfatestrich eingebaut wird. Auch wenn es sich bei Bautrgervertrgen um Vertrge nach der Makler- und Bautrgerverordnung [MaBV] handelt, kann der Prozesscharakter einer Objektplanung anhand der im 15 der Honorarordnung fr Architekten und Ingenieure [HOAI] dargestellten Leistungsbilder nachvollzogen werden. Es entspricht nicht der Realitt, dass am Ende der Entwurfsplanung die Planungsaufgabe bereits in allen Details endgltig gelst ist. Es ist sogar Pflicht des Planers, im fortschreitenden Planungsprozess rckkoppelnd Korrekturen am Entwurf vorzunehmen. Am Ende der Genehmigungsplanung ist etwa 1/3 der vollstndigen Objektplanung erbracht. Fr den Architekten, der ein Projekt ersonnen und zu Papier gebracht hat, ist es daher selbstverstndlich, dass mit der vertieften Einarbeitung in die Details das ursprnglich Konzipierte korrigiert und modifiziert werden muss. Der gesamte Entwurfsprozess besteht wesentlich aus solchen rckgekoppelten Denk- und Entscheidungsschritten. Es macht die Erfahrung eines guten Planers aus, bereits im Entwurfstadium eine in allen wesentlichen Merkmalen nicht mehr entscheidend korrekturbedrftige Lsung vorlegen zu knnen. Allzu standardisierte Lsungen fhren aber auch oft zu wenig innovativen Gebuden.
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Teil A
Weiterhin ist es grundstzlich wnschenswert, dass im Rahmen des Ausschreibungsverfahrens von den anbietenden Firmen aufgrund ihres speziellen Fachwissens Alternativangebote vorgelegt werden, die zu einer rationelleren, schnelleren, sichereren und natrlich auch kostengnstigeren Lsung beitragen (s. Kap. 4.3) oder auch Verbesserungsvorschlge zu ressourcenschonenderen, emissionsrmeren oder in der Nutzungsphase wirtschaftlicheren Baustoffen oder Bauteilen machen. Dem notwendiger Weise fr nderungen offenen Planungs- und Ausfhrungsprozess steht bei Bautrgerprojekten der Bautrgervertrag entgegen, der zu einem frhen Planungszeitpunkt in den Entwurfsplnen und der Baubeschreibung das zwischen Bautrger und Besteller vereinbarte Vertragssoll endgltig festschreibt. Abweichungen von dieser Messlatte werden grundstzlich selbst wenn sie positiv sind rechtlich als Mngel eingestuft, nmlich als Abweichung vom Vertrag. Man muss sich den schwer zu lsenden Konflikt des Planers bei der Realisierung von Bautrgerobjekten klar machen. Einerseits erfordern die weiteren Planungsschritte nderungen am Ursprungsplan und es besteht gegenber dem beauftragenden Bautrger die Pflicht zu Optimierungsschritten andererseits stellt jede nderung der Entwurfsplanung aus der Sicht der Kufer eine vorstzliche Handlung dar, die bewusst ein anderes und damit aus rechtlicher Sicht mangelbehaftetes - Bauwerk bezweckt. Hufig sind die Konkretisierungsschritte nach der Entwurfsplanung nicht mehr Sache des Entwurfsverfassers, da seine Leistung mit der Entwurfsplanung endet und alles brige zwischen dem Bautrger und den ausfhrenden Firmen ohne koordinierende Fachbetreuung erledigt wird. Soweit also berhaupt noch eine Ausfhrungsplanung stattfindet, kann man das dargestellte Problem auf drei Wegen lsen: Man bewegt sich bei der gesamten Bauaufgabe durchweg auf eingetretenen Pfaden, so dass nderungen sehr unwahrscheinlich sind fr Innovationen und individuelles Bauen, ggf. sogar mit architektonischem Anspruch, bleibt dann kaum Raum. Die nderungsschritte im Konkretisierungsprozess werden mit den Bestellern jeweils vor der endgltigen Entscheidung abgestimmt; die Vertrge werden ggf. mehrfach umgeschrieben und mit den Vertragspartnern immer wieder neu verhandelt, so dass am Ende sichergestellt ist, dass Beschreibung und Ausfhrung vllig deckungsgleich sind.
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Die dem Bautrgervertrag zugrunde liegende Entwurfsplanung und die Baubeschreibung werden so allgemein gehalten, dass sie einen sehr breiten Spielraum denkbarer nderungen zulassen. Beim zweiten Lsungsansatz sind die Fragen zu klren, welche der dutzendfach im Planungs- und Bauablauf anfallenden Entscheidungen mit dem Bauherrn oder gar Kufer abgestimmt werden mssen und wie diese Abstimmung unter dem Zeitdruck einer laufenden Baustelle realistisch umgesetzt werden soll. Bei Grobaustellen geschieht dies in wchentlichen Baustellenbesprechungen, an denen ein fachkundiger, handlungsbevollmchtigter Vertreter des Bauherrn teilnimmt. Wie soll das aber z.B. im durchschnittlichen Wohnungsbau bei z.B. 50 Kufern termingerecht und wirtschaftlich machbar sein? Die allgemeine Praxis ist es, den dritten Weg zu gehen und das vertraglich konkret Vereinbarte auf ein absolutes Minimum zu reduzieren. Dann ist allerdings ebenfalls Streit vorprogrammiert, da bei zu offenen und ungenauen Angaben der Vertrag nicht transparent ist und ber die geschuldete Qualitt ebenfalls lange gestritten werden kann. Es geht also hier darum, Vorschlge fr einen sinnvollen Mittelweg zwischen zu genauen und zu unprzisen Baubeschreibungen vorzuschlagen.
4.3
Vorteile offen formulierter Baubeschreibungen
Kostengnstige und wirtschaftliche Lsungen von Bauaufgaben knnen erreicht werden, wenn die wesentlichen Funktionen eines Bauteils beschrieben werden (funktionelle Leistungsbeschreibung), im brigen es aber dem jeweiligen Ausfhrenden berlassen wird, wie er durch mglichst gnstige Kombinationen von Bezugsquellen und Arbeitsablufen die Bauleistung wirtschaftlich und technisch optimieren kann. Dazu muss den am Bau Beteiligten die Mglichkeit gelassen werden, zwischen vergleichbaren Bauweisen und Produkten whlen zu knnen. Eine sehr frhe Festlegung der Produkte und Fabrikate untersttzt solche Optimierungsbestrebungen nicht, die grundstzlich auch im Interesse des Kufers liegen, da sie der Kostenminimierung dienen und damit zu gnstigen Kaufpreisen der Objekte fhren knnen. Wird z.B. fr eine Einfamilienhaussiedlung bereits im Rahmen des Bauvertrags das genaue Fabrikat einer Fertiggarage festgelegt, besteht die Gefahr, dass der Hersteller die Fertiggarage zu einem berhhten Preis anbietet, wenn er wei, dass der Auftraggeber vertraglich an sein Produkt gebunden ist. Wird dann ein anderes Produkt gewhlt, beginnt im Nachhinein der unergiebige Streit darber, ob diese Abweichung einen Mangel begrndet d.h. es wird darber gestritten, ob es sich bei der Fabrikatsangabe um eine verbindliche Beschaffenheitsvereinbarung handelt, von der in keinem Fall abgewichen werden durfte oder ob es
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Teil A
sich um eine Beschaffenheitsvereinbarung handelte, bei der andere Produkte angewendet werden durften, die als gleichartig angesehen werden knnen, oder, wenn sie nur im Wesentlichen gleichwertig sind, ob ausnahmsweise die Grundstze von Treu und Glauben einem Auswechslungsverlangen entgegenstehen. Alternativlsungen sollten daher bei der Ausschreibung zugelassen sein, um auf unterschiedlichen Wegen zu einem gleichwertigen, gebrauchstauglichen Ergebnis zu kommen. Dadurch erhht sich die Chance, eine breite Spanne guter und kostengnstiger Lsungen angeboten zu bekommen. Natrlich ist im freien Markt das Gewinnstreben die strkste Antriebskraft fr Rationalisierung. Die cleverste Problemlsung muss aber nicht zwangslufig auch die minderwertigste sein. Insofern hemmen bereits bei Kaufvertragsabschluss sehr detaillierte und weitgehende Festlegungen der baulichen Einzelheiten das kostengnstige, rationelle, auch neue Mglichkeiten z.B. im Sinne von nachhaltigen Bauweisen ausschpfende Bauen. Es stellt sich die Frage, inwieweit sehr detaillierte Bauteilbeschreibungen fr den nicht fachkundigen Kufer berhaupt zur Transparenz beitragen. Wird eine Entscheidung zwischen verschiedenen Hausanbietern einfacher, wenn der Kufer wei, dass das Garagendach des Hauses X aus lose verlegten EVA-Bahnen von 1,5 mm Dicke des Herstellers A abgedichtet werden soll, whrend fr das Haus Y streifenweise verklebte ECB-Bahnen von 2 mm Dicke des Herstellers B vorgesehen sind? Der nahe liegende Gedanke, von der Dicke der Bahnen auf die Qualitt zu schlieen, wre bei diesem Beispiel schlichtweg falsch. Die baukonstruktiven Details von Husern interessieren die breite ffentlichkeit genauso wenig wie die technischen Einzelteile eines Autos oder Rasenmhers. Bei Wohnimmobilien sind fr den Eigentmer neben dem Preis vor allem die Lage, die durch Grundrisszuschnitt und Ausstattung bestimmte Gebrauchstauglichkeit und das uere und innere Erscheinungsbild wesentlich. Weiterhin erwartet er normale, laufende Betriebs- und Instandhaltungskosten, die unter anderem eine bliche Dauerhaftigkeit der Baukomponenten voraussetzen.
4.4
Die Gleichwertigkeit von Ausfhrungsvarianten
Prinzipiell ist es gem Kap. 4.3 sinnvoll, dem Anbieter Wahlmglichkeiten zur Realisation von Bauaufgaben zu lassen die Bauteilbeschreibung sollte insofern offen fr gleichwertige Alternativlsungen sein. Der Frage, wann eine gleichwertige Lsung vorliegt, kommt damit eine groe Bedeutung zu.
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ber den Begriff Gleichwertigkeit wird besonders hufig gestritten. Die Zustze in Baubeschreibungen: Produkt X oder gleichwertig, Technische und behrdliche nderungen bleiben vorbehalten und drfen nur gleich- oder hherwertig sein oder Gleichwertige oder wertsteigernde Manahmen werden auf Kosten des Bautrgers durchgefhrt geben sptestens dann Anlass zu Streitigkeiten, wenn beim Einbau von Alternativprodukten oder anderweitigen nderungen der Erwerber der Meinung ist, dass das Ergebnis nicht gleichwertig und damit nicht vertragsgem ist. Werden in der Baubeschreibung lediglich die Leistungsmerkmale und das Leistungsziel beschrieben oder werden genaue Produktangaben mit dem Zusatz oder gleichwertig versehen, so soll damit zum Ausdruck gebracht werden, dass das Produkt nicht juristisch als verbindliche Beschaffenheitsvereinbarung gelten soll. Die Produktangabe wird in diesen Fllen nur zur Definition eines Standards verwendet. Der Bautrger kann dann Alternativen realisieren, wenn dies z.B. aufgrund behrdlicher Auflagen rechtlich geboten ist oder wenn sich Abweichungen als technisch notwendig oder wirtschaftlich sinnvoll erweisen. Durch eine Entscheidung des BGH vom 23.06.2005 [BGH 2005] ist der in Baubeschreibungen hufig verwendete Zusatz oder gleichwertig in Frage gestellt worden. Der BGH stellt durch sein Urteil klar, dass folgende Formulierung in den AGB unwirksam ist: Grundlage der Bauausfhrung ist die Baubeschreibung. nderungen der Bauausfhrung, der Material- bzw. Baustoffauswahl, soweit sie gleichwertig sind, bleiben vorbehalten. Der BGH macht deutlich, dass Abweichungen von der Baubeschreibung nur aus triftigem Grund zulssig sind. Wirtschaftliche Interessen des Bautrgers werden dabei nicht als triftiger Grund angesehen. Es ging bei der Entscheidung um folgenden Fall: Ein Bautrger baute im Rahmen einer Altbausanierung andere als in der Baubeschreibung genannte Fenster ein. Er berief sich auf die oben zitierte Vertragsklausel. Der BGH entschied, dass kein triftiger Grund zur nderung vorlag und daher die vertraglich beschriebenen Fenster htten eingebaut werden mssen (Streitwert ca. 32.000 ). Von [Basty, IBR] wird abgeleitet, dass allgemeine Vertragspassagen unwirksam sind, in denen gleichwertige Lsungen als vertragskonform definiert werden. Wenn es bei Produktnennungen nicht darum geht, dass ausdrcklich genau dieses Produkt und kein anderes auszufhren ist, sondern die Produktangabe nur zur Definition eines Standards verwendet werden soll, so msste dies in Zukunft bereits schon aus dem Baubeschreibungstext deutlich
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Teil A
ablesbar sein. Basty schlgt daher z.B. folgende Formulierung vor: Die Fenster werden entsprechend den Merkmalen des Produkts XY ausgefhrt. Dann wird klar, dass es nicht um das Produkt selbst, sondern um die durch die Produktbezeichnung definierten Merkmale geht. So wird dann wohl die BGH-Rechtssprechung zu einer Verkomplizierung und schlechteren Lesbarkeit von Baubeschreibungen fhren, wenn durchgngig nach dem o.a. Muster formuliert werden muss, um rechtlich unmissverstndlich einen Sachverhalt zum Ausdruck zu bringen, der mit der Formulierung oder gleichwertig auch schon gemeint ist. Die Frage, wann Gleichwertigkeit vorliegt, ist im Einzelfall hufig schwer zu beantworten, da der Wert einer Sache aus einer Vielzahl von Eigenschaften bestehen kann, deren Gewichtung zum Teil subjektiv bestimmt wird (s.a. Nutzwertanalyse: [Zangemeister 1976], [Oswald 2005]). Sicher ist, dass im Regelfall mit gleichwertig nicht der gleiche Warenwert oder Verkaufspreis gemeint ist. Der Preis der Produkte spielt bei der Beurteilung der Gleichwertigkeit daher eine untergeordnete Rolle, sofern nicht wie bei Bodenbelgen hufig der Fall eine Preisspanne fr die Auswahl der Produkte angegeben wird (z.B. Fliesen zum Materialpreis bis zu 25 /m). Im Regelfall wird man von Gleichwertigkeit sprechen knnen, wenn im Hinblick auf die Gebrauchstauglichkeit Dauerhaftigkeit Sicherheit fr den jeweiligen Anwendungsfall keine nennenswerten Unterschiede zwischen der in der Baubeschreibung genannten und der realisierten Bauweise bestehen. In diesem Sinne ist eine Wrmedmmung aus Mineralfaserdmmstoff fr das geneigte Dach (Anwendungstyp WL-w) der Wrmeleitfhigkeitsgruppe 035 in einer Dicke von 18 cm gleichwertig mit einer hnlichen Mineralfaser-Wrmedmmung WL-w der Wrmeleitfhigkeitsgruppe 040 in einer Dicke von 20 cm. Im Einzelfall ist bei Streit ein Sachverstndiger zu befragen, der eine Nutzwertanalyse durchfhren kann. Zur Streitvermeidung ist Folgendes zu empfehlen: Der Anbieter sollte die Baubeschreibung offen formulieren, wenn er noch Alternativen realisieren mchte. Er sollte also z.B. als Wandbaumaterial Mauerwerk nicht aber Ziegel-
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mauerwerk angeben, wenn er z.B. noch zwischen Ziegel- und Leichtbetonsteinen gleicher Druckfestigkeit, Wrmeleitfhigkeit und Rohdichte whlen knnen mchte. Obwohl objektiv gleichwertig, kann ein Erwerber auf dem Standpunkt stehen, dass ihm subjektiv Ziegel gesnder oder sympathischer erscheinen und daher die Alternative fr ihn nicht gleichwertig sei. Dann sollte dies bei Vertragsabschluss ausdrcklich besprochen und fixiert werden. Ebenso sollten Fabrikatsbezeichnungen zumindest mit dem im o.a. Fensterbeispiel bereits angesprochenen Zusatz versehen werden, damit beim Streit das genannte Fabrikat nicht als verbindliche Beschaffenheitsvereinbarung beurteilt wird. Andererseits sollte der Erwerber bei ganz speziellen Prferenzen bei der Vertragsgestaltung auf entsprechend eindeutige Festlegungen achten: Wnscht der Erwerber, dass ganz spezielle Produkte seiner Wahl eingebaut werden, so sollten die Festlegungen in der Baubeschreibung denen von verbindlichen Beschaffenheitsvereinbarungen entsprechen. Beispiel: Es wird die Badewanne X vom Hersteller Y (Mae: 1,70 m x 70 cm) eingebaut. Gleichwertige Produkte anderer Hersteller sind nicht zulssig.
4.5
Unklarheiten durch zu allgemein gefasste Bauteilbeschreibungen
Unklare Baubeschreibungen widersprechen dem Transparenzgebot, wie es in der neuen Fassung des BGB in 307, Abs. 1, infolge der Richtlinie 93/13 EWG des Rates ber missbruchliche Klauseln in Verbrauchervertrgen vom 05.04.1993 gefordert wird. Bei missverstndlichen und offenen Fragen zur Bauqualitt orientiert sich die BGH-Rechtsprechung daher an den Vorstellungen des Erwerbers. Es ist insofern auch im Interesse der Baubeteiligten, unmissverstndliche Festlegungen zur Bauqualitt zu treffen. Folgende Entscheidung des BGH vom 24.10.2002 [BGH 2002] unterstreicht, dass Unklarheiten durch zu allgemein gefasste Baubeschreibungen zu Lasten des Bautrgers gehen.
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Teil A
Abb. 1: Detailliertheitsgrad der Baubeschreibung Ein Bautrger hatte die umfassende Modernisierung und Renovierung eines Altbaus in erforderlichem Umfang vertraglich versprochen, bei den einzelnen Beschreibungen der Manahmen aber nicht erwhnt, dass keine Instandsetzung des feuchten Kellers vorgesehen war. Das OLG Mnchen und der BGH entschieden, dass bei einer derartigen allgemeinen, umfassenden Verpflichtung der Besteller erwarten konnte, dass auch der Keller instand gesetzt wurde. Hier htte also in der Baubeschreibung die Instandsetzung des Kellers ausdrcklich ausgeklammert werden mssen und/oder es htte nicht von einer umfassenden Renovierung gesprochen werden drfen. Bei der Formulierung von Baubeschreibungen ist demnach zur Streitvermeidung der richtige Mittelweg zwischen einer zu genauen und einer zu ungenauen Beschreibung zu suchen.
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4.6
Zusammenfassung zum Detailliertheitsgrad der Bauteilbeschreibung
Der Detailliertheitsgrad einer Baubeschreibung orientiert sich an folgenden Punkten: Die Beschreibung muss so genau sein, dass die den Besteller blicherweise interessierenden Eigenschaften transparent sind. Genauere Angaben sind notwendig, wenn die bliche Beschaffenheit oder die gewhnliche Verwendung erfahrungsgem umstritten ist und wenn auch die dazu vorliegenden Regelwerke ungenau oder ebenfalls umstritten sind. Es besteht Bedarf an einer Festlegung, wenn im Hinblick auf die Bauteileigenschaften verschiedene Qualittsniveaus blich sind. Im Hinblick auf Ausstattungsdetails, die nicht durch Regelwerke definiert sind, und immer dann, wenn spezielle Eigenschaften unbedingt gewnscht werden (zugesicherte Eigenschaften), sind vertragliche Festlegungen im Sinne einer verbindlichen Beschaffenheitsvereinbarung notwendig. Da zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Bautrgervertrages das Gebude noch nicht in allen Punkten zu Ende geplant ist, sollte das vertraglich konkret Vereinbarte auf ein sinnvolles Minimum reduziert werden. Besonders kostengnstige und wirtschaftliche Lsungen von Bauaufgaben werden erreicht, wenn nur die wesentlichen Funktionen eines Bauteils beschrieben werden anstelle einer sehr frhen Festlegung auf ein Material oder Fabrikat. Sofern dem keine ausdrcklichen Erwerberwnsche entgegenstehen, sollte die Bauteilbeschreibung offen fr gleichwertige Alternativlsungen sein. Dazu sollten Formulierungen verwendet werden, die auch der BGH-Rechtsprechung Genge tun. Unklarheiten durch zu allgemein gefasste Baubeschreibungen gehen zu Lasten des Bautrgers. Bei der Formulierung von Baubeschreibungen ist demnach zur Streitvermeidung der richtige Mittelweg zwischen einer zu genauen und einer zu ungenauen Beschreibung zu suchen.
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Teil A
5.
5.1
Inhalt der Baubeschreibung

Planung Begriff der Schlsselfertigkeit
Im vorliegenden Bericht wird davon ausgegangen, dass ein schlsselfertiges Objekt (inklusive Auenanlagen) geplant und gebaut wird. Nach Basty [Basty 2005] weist der Begriff schlsselfertig darauf hin, dass uneingeschrnkte Bezugsfertigkeit geschuldet ist, so dass der Erwerber nach Durchfhrung der Bauleistung unmittelbar mit der Mblierung und dem Bezug beginnen kann, ohne zuvor noch weitere Baumanahmen zu unternehmen. Gegebenenfalls je nach Auslegung - sind auch nicht in der Baubeschreibung ausdrcklich aufgefhrte Leistungen geschuldet, wie z.B. Bodenbelge, Tapeten, mglicherweise auch Duschabtrennungen. Teilweise wird die Auffassung vertreten, dass der Bautrger in jedem Fall die schlsselfertige Erstellung des Objektes schuldet. Im Hinblick auf die Festpreisvereinbarung sollte daher durch einen Negativkatalog klargestellt werden, welche Leistungen nicht mehr zum Vertragsumfang gehren und daher vom Erwerber selbst zu erbringen sind. Fr die Errichtung eines schlsselfertigen Objekts sind folgende Planungsleistungen erforderlich: Architektenleistungen: Entwurfs-, Genehmigungs- und Ausfhrungsplanung einschl. der Bauleitung Tragwerksplanung und Prfstatik Vermessung des Grundstcks, Einmessung der Baugrube, Gebudeeinmessung Bodengutachten, falls erforderlich Planung der Haustechnik: Heizung, Sanitr, Lftung, Elektroanlagen, etc. Nachweis des Wrmeschutzes nach der Energieeinsparverordnung (EnEV), ggf. Schallund Brandschutznachweis Ggf. erforderliche Fachingenieurleistungen Planung der Auenanlagen Sollen einige Arbeiten in Eigenleistung ausgefhrt werden, so sind auch fr diese Arbeiten die Planungsleistungen vom Bautrger zu erbringen, die das vertragsgegenstndliche Werk (Wrmeschutz, Schallschutz, Abdichtung etc.) betreffen. So sind z.B. fr den nachtrglichen Dachgeschossausbau die Schichtenfolgen des Dachquerschnitts und die entsprechenden
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Details fr die Anschlsse der Luftdichtheitsschicht festzulegen. Fr die Arbeiten an den Auenanlagen sind in jedem Falle die Gelndehhen zu planen. Die o.a. Leistungen brauchen bei schlsselfertigen Gebuden in der Baubeschreibung nicht ausdrcklich erwhnt zu werden. Sie sind selbstverstndlich. Sofern Teilleistungen der Planung nicht Vertragsbestandteil werden sollen, ist dies gesondert zu vereinbaren.
5.2
Allgemeine Angaben zum Objekt
Im Rahmen der Objektbeschreibung sind Angaben zum Grundstck (Lage und Gre), Gebudetyp und zur Bauweise sowie zur Ausbaustufe des Objekts zu machen. Die Lage des Grundstcks mit der Flurbezeichnung und die Gre, ggf. mit den entsprechenden Eigentumsanteilen, sind Gegenstand des Notarvertragstextes. Diese Angaben mssen in den Baubeschreibungen nicht aufgefhrt werden. Sofern es sich um ein Ausbauhaus handelt, ist anzugeben, welche Leistungen bis zur Schlsselfertigstellung nicht Vertragsbestandteil sind. Darber hinaus sind auch die Wohnflchen anzugeben. 5.2.1 Grund- / Wohnflche
Nach [Basty] gibt es keine allgemein verbindlichen Berechnungsmethoden fr die Ermittlung der Wohnflche. Zur Berechnung der Grund- / Wohnflche benennt er u.a. folgende mgliche Verfahren: Berechnung nach DIN 277 [DIN 277] Grundflchen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau. Die DIN 277 definiert eine Brutto-Grundflche, die sich in eine Netto- und Konstruktions-Grundflche splittet. Die Netto-Grundflche gliedert sich wiederum in Nutzflche (Zuordnung zu bestimmten Raumnutzungen) und Funktions- und Verkehrsflche (z.B. Flure, etc.). Zur Netto-Grundflche gehren auch Kellerrume sowie in unmittelbarer Verbindung zu Nutzflchen stehende Grundflchen unter Treppen. Berechnung nach der Wohnflchenverordnung - Zur Wohnflche nach der Wohnflchenverordnung gehren alle anrechenbaren Grundflchen von Rumen, die ausschlielich zu einer Wohnung gehren - also auch Flure. Rume mit lichter Hhe zwischen 1 und 2 m, Wintergrten und hnliche nach allen Seiten geschlossene Rume werden zur Hlfte bercksichtigt. Balkone, Loggien, Dachgrten und Terrassen werden in der Regel zu einem Viertel, hchstens jedoch zur Hlfte angerechnet. In der Baubeschreibung ist zu przisieren, mit welchem Anteil letztere Flchen angesetzt werden. Grundflchen unter 1 m lichter
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Teil A
Raumhhe werden nicht angerechnet. Zubehrrume (Keller, etc.), Garagen, Wirtschaftsund Geschftsrume sowie Treppen mit mehr als drei Steigungen zhlen nicht zur Wohnflche. Diese beiden Verfahren werden blicherweise angewendet. Eine Festlegung oder Vorschrift, in welchen Fllen das eine oder das andere Verfahren anzuwenden ist, existiert nicht fr private Vertragsparteien. Im ffentlich gefrderten Wohnungsbau muss die Berechnung der Wohnflche nach der Wohnflchenverordnung erfolgen. Andere Verfahren, wie z.B. die Berechnung aus den Rohbaumaen bzw. von Bautrgern vertraglich definierte Berechnungsverfahren, sind nicht empfehlenswert, da sie hufig zu streitigen Auseinandersetzungen fhren. Im Rahmen der Ausfhrung des Objektes kann es zu geringfgigen Maabweichungen von den Vorgaben in den Planunterlagen kommen. Dadurch bedingt ndert sich ggf. die Flchengre. Abweichungen, die sich aus den zulssigen Matoleranzen der [DIN 18202] ergeben, sind nicht zu bemngeln, sofern dem nicht gesonderte Vereinbarungen entgegenstehen, wie z.B. bei einer Flchenangabe als Garantie oder Beschaffenheitsvereinbarung. In diesem Fall begrndet grundstzlich jede Abweichung von der angegebenen Flchengre einen Mangel. Aufgrund der Unwgbarkeiten whrend des Realisierungsprozesses, der zulssigen Toleranzen im Hochbau und der blichen Messungenauigkeit sollten in einer Baubeschreibung die Flchenangaben als ca.-Angaben erfolgen.
5.3
Planunterlagen
Neben der Baubeschreibung dienen Planunterlagen zur Definition der Merkmale des vereinbarten Werkes, die nur schlecht verbal beschreibbar sind: Die Merkmale der Grundrissgestaltung (Funktionsablufe) und des ueren Erscheinungsbildes (Fassadengestaltung etc.). Die Plne haben bei Vertragsabschluss oft lediglich den Status eines Vorentwurfs und entsprechen in der Ausfhrung nicht den Anforderungen der entsprechenden Verordnungen zu den Bauvorlagen (z.B. [BauPrfVO] der Lnder). Planunterlagen dienen in der Regel der weiteren Konkretisierung der geschuldeten Leistung. Vor 1980 wurden Plne lediglich als Identifizierungsbehelf an den Notarvertrag angefgt. Die neuere Meinung [Werner 2002] behandelt Plne und Baubeschreibungen in Worten als gleichrangig. Sie stehen also nicht von vornherein in einer bestimmten Rangordnung.
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Aus technischer Sicht halten auch die Verfasser diese Interpretation fr selbstverstndlich richtig: die Plne enthalten die sinnvoll nur zeichnerisch definierbaren Merkmale; die Baubeschreibung definiert die verbal besser beschreibbaren Merkmale. Es liegt also eine Aufgabenteilung vor. Probleme knnen entstehen, wenn die Baubeschreibung und die Planunterlagen voneinander abweichen, z.B. in Form eines echten Widerspruchs oder in der Weise, dass in den Planunterlagen Darstellungen enthalten sind, die nach der Baubeschreibung nicht zum Leistungsumfang gehren. Beispiel: In den Plnen sind ein Zaun, eine Garage oder eine (baulich nicht zwingend notwendige) Sttzmauer eingezeichnet, ohne dass diese in der Baubeschreibung erwhnt werden. Hierzu sollte der Vertrag eine Klarstellung enthalten wie z.B.: Die Garage ist im Kaufpreis nicht enthalten. Fehlt eine solche Klarstellung in der Baubeschreibung, so stellt sich die Frage, welche Leistungen zu erbringen sind, wenn diese Dinge in den Plnen eingezeichnet sind. Bei derartigen Widersprchen ist durch Auslegung des wirklichen Parteiwillens das von den Parteien tatschlich Gewollte zu ermitteln. Dabei gelten folgende Grundregeln: Widersprche sind in erster Linie dem Verfasser des Vertrages anzulasten. Das Fehlen einer Bauleistung die blicherweise fr die Herstellung eines schlsselfertigen Objekts erforderlich ist in einem der Vertragsbestandteile (in Baubeschreibung oder Planunterlagen) ist grundstzlich unerheblich und fhrt nicht dazu, dass die Bauleistung dadurch ausgeschlossen ist. Eine Vertragsklausel (formularmige Klausel), die bei Widersprchen die fr den Bautrger gnstigste Regelung vorsieht, ist vom BGH fr unzulssig erklrt worden. Unter o.a. Aspekten ist z.B. darauf hinzuweisen, wenn in den Plnen eingezeichnete Einrichtungsgegenstnde (z.B. Kcheneinrichtungen) oder Eintragungen zu der Bepflanzung der Gartenanlage nicht zu den geschuldeten Leistungen des Bautrgers gehren sollen. Da die Planunterlagen unverzichtbarer Bestandteil einer Baubeschreibung sind, sollten sie aussagekrftig sein und einen zeichnerischen Qualittsstandard z.B. entsprechend der [BauPrfVO] der Lnder aufweisen. Als Empfehlung gilt: Die Darstellungen in den Planunterlagen sind Vertragsbestandteil. Sie mssen nicht mehr in der Baubeschreibung erwhnt werden.
32
Teil A
Widersprche zwischen Baubeschreibung und Planunterlagen sind zu vermeiden. Nur der Verdeutlichung dienende zustzliche Darstellungen in den Planunterlagen sollten ausdrcklich als nicht vertraglich geschuldete Bestandteile gekennzeichnet sein.
5.4
5.4.1
Bauphysik
Brandschutz
Die Anforderungen an den Brandschutz sind grundstzlich in den jeweiligen Landesbauordnungen geregelt, s. Musterbauordnung [MBO 2002] 26 ff. Die bliche Ausfhrung einzelner Bauteile ist z.B. in der [BauO NRW] ( 29 und 34) in Abhngigkeit von der Gebudehhe tabellarisch aufgelistet. In dieser Hinsicht besteht kein Regelungsbedarf im Rahmen einer Baubeschreibung. Wird von einem Kufer ein hherer Sicherheitsstandard (Brandmeldeanlagen im Einfamilienhausbau oder Decken in Dachrumen bei Gebuden geringer Hhe in F 90) als der bauordnungsrechtlich vorgeschriebene angestrebt, ist dies explizit zu vereinbaren. 5.4.2 Schallschutz
Schallschutz im Gebude Die Bewertungsgrundlagen fr den Schallschutz in Gebuden sind in zwei verschiedenen Regelwerken in unterschiedlichen Klassifizierungen beschrieben. Die [DIN 4109] Schallschutz im Hochbau enthlt die bauordnungsrechtlich einzuhaltenden Mindestanforderungen an den Schallschutz zwischen fremden Wohneinheiten. Die in [DIN 4109] festgelegten Mindestanforderungen entsprechen nicht in allen Bauteilbereichen einem Schallschutz mittlerer Art und Gte. Bei Einhaltung dieser Anforderungen kann nicht erwartet werden, dass Gerusche aus benachbarten Wohnungen nicht mehr wahrgenommen werden. blicherweise wird ein gegenber den Mindestanforderungen erhhter Schallschutz erwartet und sollte bei der Planung des Gebudes von vornherein bercksichtigt werden. In Beiblatt 2 zu [DIN 4109] sind Vorschlge fr einen erhhten Schallschutz zwischen fremden Nutzungseinheiten enthalten. Gegenber den Mindestanforderungen wird allerdings fr
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einige Bauteile nur ein unwesentlich hherer Schallschutz als der nach Norm erforderliche Mindestschallschutz empfohlen. Bei Einhaltung dieser Werte finden die Bewohner, bliche Wohngewohnheiten vorausgesetzt, im allgemeinen Ruhe und mssen ihre Verhaltensweise nicht besonders einschrnken, um Vertraulichkeit zu wahren. Den erhhten Schallschutz wird man bei einer Wohnung erwarten, die auch in ihrer sonstigen Ausstattung blichen Komfortansprchen gengt. Einer anderen Systematik folgend werden schalltechnische Niveaus entsprechend der nicht bauaufsichtlich eingefhrten Richtlinie [VDI 4100] mit einem erweiterten Anforderungskatalog in Schallschutzstufen eingeordnet. Sofern eine Anwendung dieses Regelwerks gewnscht wird, setzt dies ebenfalls zwingend eine schriftliche Vereinbarung der Beteiligten voraus. Die Richtlinie [VDI 4100] unterscheidet zwischen 3 Schallschutzstufen (SSt I bis SSt III). In der Schallschutzstufe I werden die Mindestanforderungen der [DIN 4109] bernommen. Die Werte der Schallschutzstufe II (SSt II) entsprechen weitgehend den Vorschlgen fr den erhhten Schallschutz nach Beiblatt 2 zu [DIN 4109]. Bei Einhaltung der Kennwerte der Schallschutzstufe III (SSt III) werden die Ansprche eines wirklich ungestrten Wohnens erfllt. Gerusche aus benachbarten Wohnungen/ Husern sind kaum wahrzunehmen. Der Schutz der Privatsphre ist auch bei lauter Sprache weitestgehend gegeben. Musikinstrumente knnen aber beim Nachbarn noch hrbar sein und damit u.U. stren. Zur eindeutigen Festlegung des vertraglich geschuldeten Schallschutzes sollte das zu erwartende Schallschutzniveau nach [DIN 4109] oder [VDI 4100] beschrieben werden. Die erluternde Tabelle mit den unterschiedlichen Schallschutzstandards (nach [VDI 4100], s. Teil C, Kap. 2.8 Anhang) sollte jeder Baubeschreibung beigefgt sein. Darber hinaus sollte der Erwerber ber die ggf. vorhandenen Auswahlmglichkeiten informiert werden. Schutz gegen Auenlrm Fr die Festlegung der erforderlichen Luftschalldmmung von Auenbauteilen gegenber Auenlrm werden in [DIN 4109] verschiedene Lrmpegelbereiche zugrunde gelegt, denen die jeweils vorhandenen oder zu erwartenden "mageblichen Auenlrmpegel" zuzuordnen sind. Fr Auenbauteile von Aufenthaltsrumen werden unter Bercksichtigung der unterschiedlichen Raumarten oder Raumnutzungen die Anforderungen an die Luftschalldmmung aufgelistet.
34
Teil A
Das Bemessungsverfahren sieht vor, dass sich mit steigendem Auenlrmpegel auch das erforderliche Schalldmmma der Auenbauteile erhht. Eine zustzliche Erhhung der Schalldmmung der Auenbauteile fhrt dazu, dass natrliche Auengerusche strker abgeschirmt und Hausinnengerusche deutlicher wahrnehmbar werden, sie kann zustzlich zu unangenehm empfundener Isolation der Nutzer fhren. Sollte dennoch ein gegenber der [DIN 4109] hherer Schallschutz gegen Auenlrm gewnscht werden, sollte dieser auf eine angemessene Erhhung um etwa 3 dB beschrnkt bleiben. In der Richtlinie [VDI 4100] werden vereinfachend fr die Schallschutzstufen SSt I und SSt II die entsprechenden Luftschallschutzwerte der [DIN 4109] angesetzt, fr die Schallschutzstufe SSt III liegen die Anforderungen um 5 dB ber den entsprechenden Werten der [DIN 4109]. Die hheren Schalldmm-Mae der Schallschutzstufe SSt III sind nur bei erhhten Ansprchen an den Schutz vor Auenlrmquellen notwendig und nur dann zweckmig, wenn gleichzeitig auch der Innenschallschutz entsprechend verbessert wird. Ebenso wie beim Schallschutz im Gebude gilt fr die Luftschalldmmung der Auenbauteile, dass das Schallschutzniveau entsprechend der Klassifizierung nach [DIN 4109] oder [VDI 4100] angegeben werden sollte. Schutz gegen Gerusche aus haustechnischen Anlagen [DIN 4109] stellt Anforderungen an Armaturen und Gerte der Wasserinstallation. Entsprechend des gemessenen Armaturengeruschpegels wird in zwei Armaturengruppen eingestuft: Armaturengruppe I: schalltechnisch gnstiges Gert Armaturengruppe II: schalltechnisch ungnstiges Gert
Darber hinaus sind Werte fr die zulssigen Schalldruckpegel in schutzbedrftigen Rumen von Geruschen aus haustechnischen Anlagen angegeben und es sind Anforderungen an die Luft- und Trittschalldmmung von Bauteilen zwischen besonders lauten und schutzbedrftigen Rumen festgelegt. Nach Beiblatt 2 zu DIN 4109 kann eine Minderung der Schalldruckpegelwerte um 5 dB(A) und mehr gegenber den Mindestanforderungen der DIN 4109 als wirkungsvolle Manahme fr einen erhhten Schallschutz angesehen werden. Ein derartiger erhhter Schallschutz bedarf der ausdrcklichen Vereinbarung und zahlenmigen Festlegung zwischen dem Erwerber und dem Bautrger.
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In [VDI 4100] wird bei Geruschen von Anlagen der Wasserinstallation zwischen Betriebsgeruschen (z.B. Strmungsgeruschen) und Bettigungsgeruschen (z.B. ffnen, Schlieen, Umstellen von Armaturen) unterschieden. Whrend in Schallschutzstufe SSt I nach [VDI 4100] gem [DIN 4109] nur die Betriebsgerusche begrenzt werden, werden in SSt II und SSt III sowohl die Betriebs- als auch die Bettigungsgerusche begrenzt. Die zulssigen Gerusche von Wasserinstallationen der Schallschutzstufe SSt I entsprechen den Mindestanforderungen der DIN 4109, die zulssigen Geruschpegel der Schallschutzstufen SSt II und SSt III liegen je nach Gebudeart zwischen 5 dB(A) und 15 dB(A) darunter. Zur eindeutigen Festlegung des vertraglich geschuldeten Schallschutzes sollte auch das zu erwartende Schallschutzniveau bezglich der Gerusche aus haustechnischen Anlagen nach [DIN 4109] oder [VDI 4100] beschrieben werden. 5.4.3 Wrmeschutz
Seit dem 01.10.2007 ist die novellierte Verordnung ber energiesparenden Wrmeschutz und energiesparende Anlagentechnik bei Gebuden (Energieeinsparverordnung EnEV [EnEV 2007]) in Kraft. Sie stellt nicht nur Anforderungen an die Gebudehlle sondern auch an die der Heizung, der raumlufttechnischen und der Warmwasserbereitung dienenden Anlagen. Bei der zu erstellenden Energiebilanz fr Wohngebude werden nicht nur der Heizwrmebedarf, sondern auch der Wrmebedarf zur Warmwasserbereitung, die Effizienz der Heizungs- und ggf. Lftungsanlagen und die Verluste bei der Gewinnung, der Umwandlung und beim Transport der Energie bercksichtigt. Die Bewertungsgren der EnEV sind der Jahresprimrenergiebedarf sowie der spezifische, auf die wrmebertragende Umfassungsflche bezogene Transmissionswrmeverlust. Bei Neubauten mit normalen Innentemperaturen darf der Jahresprimrenergiebedarf (das ist die von der Primrenergieart abhngige Energiemenge, die dem Gebude fr die Beheizung, Lftung und Warmwasserbereitung jhrlich zugefhrt werden muss) je nach Flchen/Volumen-Verhltnis maximal rund 70 150 kWh/(ma) betragen. Der Energiebedarf wird unter normierten Bedingungen errechnet, es handelt sich nicht um Verbrauchsangaben. Der tatschliche Energieverbrauch kann von den errechneten Werten ggf. sogar deutlich abweichen. Mit dem Inkrafttreten der EnEV sind fr jedes neu zu errichtende Wohngebude die wesentlichen Ergebnisse der nach dieser Verordnung erforderlichen Berechnungen (Transmissi-
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Teil A
onswrmeverlust, Endenergiebedarf, Jahresprimrenergiebedarf) in einem Energieausweis zusammenzustellen. Nach EnEV wird ein Mindeststandard vorgeschrieben, der fr jedes neu zu errichtende Wohngebude einzuhalten ist und der nicht gesondert in der Baubeschreibung aufgefhrt werden muss. Geschuldet ist also ein Gebude, dass in der Ausfhrung dem Nachweis nach EnEV entspricht. Die hufig in Baubeschreibungen zu lesenden Angaben, dass ein einzelnes Bauteil z.B. die Auenwand Niedrigenergiestandard erreicht, ist nur dann sinnvoll, wenn damit ein ber die Anforderungen der EnEV hinausgehender Wrmeschutz erreicht wird. Anlagentechnisch und baulich zu erbringende Energiesparanteile sind bereits im frhen Planungsstadium festzulegen. Dies erfordert eine entsprechend frhzeitige Fachplanung. Wird im frhen Planungsstadium eine optimale Ausfhrung der Heizungs- und Warmwasserbereitungsanlage mit gnstigen Aufwandszahlen mglicherweise in Verbindung mit einer Anlage zur Nutzung von Wrmegewinnen aus der Umwelt vorgesehen und der bauliche Wrmeschutz darauf abgestimmt, diese Anlagentechnik spter bei der weiteren Planung aus Kostengrnden aber fallengelassen, ohne dass der bauliche Wrmeschutz entsprechend verbessert wird, so ist das gesamte Wrmeschutzkonzept unstimmig und unzulssig. Die Grenzwerte sind einzuhalten. Vor allem in den Fllen, in denen die Grenzwerte der EnEV bereits im Planungsstadium nur knapp erreicht werden, ist im Rahmen der Ausfhrung besonderer Wert auf die Umsetzung und Einhaltung der Grenzwerte zu legen. Werden die Toleranzgrenzen berschritten (3 % nach [Zller 2006]), so sind in der Regel Nachbesserungsansprche durchsetzbar. Nachbesserungen nach Fertigstellung des Objekts sind aber aufwndig und stets mit hohen Kosten verbunden.
5.5
Baukonstruktion
Die technischen Einzelheiten der Materialwahl, der Schichtenfolgen und der Detailgestaltung bleiben im Wesentlichen den Baufachleuten berlassen, die fr die Mangelfreiheit des Ergebnisses einstehen mssen. Der Erwerber kann erwarten, dass er eine Bauqualitt erhlt, wie sie bei Bauwerken gleicher Art blich ist. In diesem Zusammenhang haben die Regelwerke den Zweck, genauer zu definieren, welche Ausfhrungsvarianten einer Bauweise als voll gebrauchstaugliche, bliche Beschaffenheit gelten knnen.
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Im Wesentlichen reichen in der Baubeschreibung Angaben zu den verwendeten Baustoffen soweit diese blicherweise fr den Besteller von Interesse sind. Zu beachten ist, dass die Erwerber in zunehmenden Mae positive Baustoffeigenschaften auch im Hinblick auf Nachhaltigkeit erwarten, d.h., in erster Linie schadstoffarm, energieeffizient und sozialvertrglich produzierte Baustoffe, die eine hohe Lebensdauer erwarten lassen. Angaben in der Baubeschreibung, die dieser Erwartungshaltung entgegenkommen, sind daher sinnvoll. Wie aus den Kommentaren zu den Einzelheiten der Baubeschreibung (s.u.) ersichtlich werden wird, ist im Einzelfall zu klren, welche Materialangaben zur Transparenz der vertraglichen Vereinbarung notwendig sind. Dazu gehren wohl in der Regel Angaben zu den wesentlichen Bauteilschichten (Wand-, Boden- und Deckenmaterial sowie das Material der Dmmstoffschichten), nicht aber z.B. Materialangaben zur Dampfsperre im Flachdach. Die Dicken der Schichten werden vom Planer vorgegeben und sind grenordnungsmig bei Wnden und Decken aus den Plnen ersichtlich. Die Schichtenfolgen sind in den meisten Fllen durch Regelwerke festgelegt, so dass eine detaillierte Beschreibung der Einzelschichten entfallen kann. Gebrauchseinschrnkungen wie die eingeschrnkte Befestigungsmglichkeit an Gipskartonstnderwnden oder -dachschrgen (mit Luftdichtheitsschicht) sowie an Hohlkrperdecken sind in den Gebrauchshinweisen zum Objekt zusammenzufassen und dem Erwerber mit der Hausakte zusammen auszuhndigen.
5.6
Haustechnik
Bei der Durchsicht vorliegender Baubeschreibungen fllt auf, dass die Elektroinstallationen im Vergleich zu der Heizung und den Sanitrinstallationen oftmals sehr ausfhrlich beschrieben werden. Aus der Beschreibung der Schalter und Deckenauslsse lsst sich in der Regel nicht ableiten, ob es sich um eine einfache oder hochwertige Ausstattung handelt. Art und Umfang der Mindestausstattung elektrischer Anlagen in Wohngebuden sind in der [DIN 18015-2] enthalten. Die in dieser Norm aufgefhrten Ausstattungskriterien bieten keine Vergleichsmglichkeiten. Eine funktionelle Bewertung der Elektroinstallation in drei Ausstattungswerten ist in dem Merkblatt [RAL-RG 678] Elektrische Anlagen in Wohngebuden Anforderungen des Deutschen Instituts fr Gtesicherung und Kennzeichnung e.V. vorhanden. Nach dem Ausstattungsumfang sind die Ausstattungswerte 1, 2 oder 3 mglich, wobei der Ausstattungs-
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Teil A
wert 1 der Mindestausstattung nach DIN 18015-2 entspricht. Der Ausstattungswert 2 beschreibt eine Standardausstattung und Ausstattungswert 3 eine gehobene Ausstattung. Die Zuordnung eines Ausstattungswertes zu einer Wohneinheit setzt voraus, dass alle Rume diese Anforderungen erfllen. In der Baubeschreibung reicht fr die Vereinbarung der Elektroinstallation der Bezug auf die DIN 18 015 bzw. die Ausstattungswerte nach RAL-RG 678. Die entsprechenden Tabellen der DIN 18 015 bzw. RAL-RG 678 (s. Teil C, Kap. 2.8 Anhang) sollten zur Information der Erwerber der Baubeschreibung beigefgt werden. Die Lage der Elektroinstallation sollte in Absprache mit dem Erwerber festgelegt werden. Dazu sollte ein Elektroinstallationsplan zur Verfgung gestellt werden. Heizungsanlagen werden nach DIN EN 12831 [DIN EN 12831] ausgelegt. Die EnEV enthlt auch Anforderungen an die Heizungsanlage, die von dem einzubauenden Gert zu erfllen sind. Im Hinblick auf eine bliche Beschaffenheit sind daher keine zustzlichen Vereinbarungen erforderlich. Sofern der Erwerber spezielle energetische Anlagentechnik wnscht, muss diese gesondert mit dem Bautrger vereinbart werden. Entsprechende Hinweise dazu sind in Teil B, Kapitel 4, enthalten.
5.7
Optische Anforderungen und Erscheinungsbild
Ein bautechnisch nicht versierter Erwerber legt in der Regel mehr Wert auf das uere Erscheinungsbild als auf technische Details wie Materialdicken oder -aufbau. Die optischen Eigenschaften spiegeln sich berwiegend in den Ansichtsplnen aber auch in den Baubeschreibungen wieder, die durch Materialangaben zur Fassade, zu den Fenstern, den Treppen und den Innenausstattungsdetails das Erscheinungsbild und den Prestigewert eines Objekts mit definieren. Fr die Oberflchenbeschaffenheit einiger Baustoffe gibt es 4 verschiedene Qualittsklassen. Die Oberflchen von Sichtbeton z.B. sind entsprechend dem DBV-Merkblatt Sichtbeton [DBV] in die Klassen SB 1 bis SB 4 eingeteilt. Fr Innenputze gibt es nach [DIN V 18550] die Qualittsklassen Q 1 bis Q 4 und fr Gipskartonplatten werden in dem Merkblatt des Bundesverbandes der Gips- und Gipsbauplattenindustrie [BV Gips 2003-4] die Qualittsklassen Q 1 bis Q 4 beschrieben.
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Ohne besondere Vereinbarung gilt in der Regel die Klasse Q 2 bzw. SB2 als vereinbart, es sei denn, das insgesamt hohe Qualittsniveau des Objekts lsst eine hhere Klasse erwarten. Hier sollten zur Streitvermeidung ausdrckliche Vereinbarungen getroffen werden. Die o.a. Regelwerke geben genauer an, wie solche spezielle Vereinbarungen formuliert sein sollten, damit sie eindeutig und ausfhrbar sind. Fr andere Baustoffe bzw. Oberflchen wird nicht zwischen verschiedenen Qualittsklassen unterschieden. Bei wichtigen Oberflchen, z.B. Fassaden aus Verblendschalen, ist es ratsam, das zu erwartende Erscheinungsbild durch Muster am besten Vergleichsobjekte zu definieren, da Farbe, Verband, Oberflchenstruktur und Verfugungsart nur unzureichend fr die Erwerber transparent verbal beschreibbar sind. Es ist allerdings zu beachten, dass eine vllige Deckungsgleichheit in der Regel nicht erreichbar ist (Grenzwerte s. [Oswald 2005]). Besonders hufig wird ber die optische Strwirkung von Unebenheiten der Bauteiloberflche gestritten. Eine absolute Ebenheit von Oberflchen lsst sich im Bauwesen aus verschiedenen Grnden nicht erreichen. So ist eine leichte Schattenbildung bei einer Filigrandecke in Standardausfhrung nicht zu beanstanden. Bestimmte Unebenheiten sind auch bei endbehandelten Oberflchen und bei Oberflchen mit erhhten Anforderungen zulssig. Grenzwerte zu den Toleranzen im Bauwesen finden sich in den Normen [DIN 18202/18203]. Die Normen sind zwar nicht fr die Beurteilung von optischen Eigenschaften formuliert worden, sondern zur Vermeidung von Passungsproblemen. Trotzdem geben die Matoleranznormen deutliche Hinweise zur Beurteilung der optischen Zulssigkeit von Unebenheiten. Auch hier sollten also ungewhnliche, hohe Ansprche ausdrcklich vereinbart werden, wobei z.B. die Regelwerke darauf hinweisen, dass eine absolute Schlagschattenfreiheit im Hochbau praktisch nicht erreichbar ist. Risse sind in vielen gebruchlichen Baustoffen nicht vllig vermeidbar. So sind z.B. Schwindrisse in Vollholzbauteilen naturgegeben und in gewissen Grenzen auch zulssig (s. [DIN 18334] Zimmer- und Holzbauarbeiten). Die Tatsache eines sichtbaren Risses in einem Bauteil lsst deshalb grundstzlich noch nicht den Schluss zu, dass ein Mangel vorliegt. Die Bewertung der Bedeutung von Rissen hngt selbstverstndlich vom Material und der jeweiligen Einbausituation ab. Neben der o.a. [DIN 18334] wird auch in anderen Normen je nach Randbedingungen von unterschiedlichen zulssigen Rissweiten ausgegangen, z.B. [DIN EN 942] Holz in Tischlerarbeiten, [DIN V 18550] Putz und Putzsysteme Ausfhrung, [DIN 1045-1] Tragwerke aus Beton, Stahlbeton und Spannbeton, Teil 1: Bemessung und Konstruktion, DAfStb-Richtlinie Wasserundurchlssige Bauwerke aus Beton. Soweit Risse
40
Teil A
bei den o.a. Bauteilen im Rahmen des blichen bleiben, bedrfen sie keiner vertraglichen Erwhnung. Besonders hohe Anforderungen sollten aber ausdrcklich vereinbart werden.
5.8
Eigenleistungen
Bei der Festlegung des Kaufpreises werden hufig die Arbeiten, die die Erwerber selber erbringen wollen, aus dem Leistungsumfang des Bautrgers herausgenommen. Dabei ist zu bedenken, dass die Erwerber im Regelfall eine vollstndige Planung- und Bauberwachung bezahlt haben, die grundstzlich auch fr die Gewerke geschuldet ist, die in Eigenleistung erbracht werden. Dieser Anspruch beschrnkt sich sinnvollerweise auf das vertragsgegenstndliche Werk (Wrmeschutz, Schallschutz, Abdichtung etc.). Dazu gehren z.B. Informationen zu den Funktionsschichten in der Dachflche oder Angaben zu den Anschlusshhen des Gelndes an das Gebude. Konfliktpotenzial gibt es auch dann, wenn die Abgrenzung zwischen der vertraglichen Leistung und der Eigenleistung nicht eindeutig ist. Soll das Dachgeschoss z.B. erst zu einem spteren Zeitpunkt ausgebaut werden, so kann sich der Bautrger auf den Standpunkt stellen, dass der Erwerber die Dachschrge selbst dmmen werde und damit eine Dmmung der obersten Geschossdecke nicht erforderlich ist. Der Erwerber hat aber den Ausbau erst in einigen Jahren bei Bedarf bzw. entsprechend den finanziellen Mglichkeiten vorgesehen. Bei fehlender Vereinbarung in der Baubeschreibung wird die oberste Geschossdecke nicht gedmmt, die Anforderungen der EnEV werden nicht erfllt. Zur Abgrenzung zwischen Leistungen des Bautrgers und denen des Erwerbers helfen Regelwerk-Anforderungen nicht weiter. Es bleibt der przisen Beschreibung bzw. der Verhandlung zwischen den Parteien berlassen, welche Leistungen von wem und bis zu welchem Zeitpunkt erbracht werden. Die Schnittstellen zu den brigen Gewerken sollten mglichst eindeutig definiert sein, um Konflikten vorzubeugen. Gewerke, die in Eigenleistung erbracht werden, sollten in der Baubeschreibung benannt werden.
5.9
Erwerberwnsche
Wnscht der Erwerber, dass ganz spezielle Produkte seiner Wahl eingebaut werden, so sollen die Festlegungen in der Baubeschreibung als verbindliche Beschaffenheitsvereinbarung hervorgehoben werden.
41
Stellt der Erwerber z.B. besonders hohe Anforderungen an die Nachhaltigkeit einer Immobilie, so sollte dies detailliert im Einzelnen festgelegt werden. Auch der Wunsch z.B. nach baubiologischer Bauweise sollte genauer zum Ausdruck gebracht werden. Ein allgemeiner Hinweis z.B. es drfen nur baubiologisch unbedenkliche Produkte verwendet werden reicht bei weitem nicht aus, da ber diesen Aspekt keine einheitliche Auffassung besteht und auch in baubiologisch errichteten Husern aus technischen Grnden oder Kostengrnden in Teilbereichen Materialien verwendet werden, die nicht als baubiologisch gelten. Zur bersicht sollten die besonderen Erwerberwnsche zusammengestellt und soweit sie mit Mehrkosten verbunden sind mit Preisen angegeben werden. Der Bautrger erhlt damit eine Liste der Sonderwnsche und der Erwerber eine Aufstellung der zustzlichen Kosten.
5.10
Preisangaben
Preisangaben z.B. fr Bodenbelge oder Sanitrgegenstnde sind weder genormt noch in Vorschriften oder Merkblttern geregelt. Mit den Preisangaben gibt der Bautrger Richtwerte fr die Auswahl der Produkte vor. Bei den angegebenen Preisen handelt es sich blicherweise um reine Materialpreise ohne Verlegekosten; die Verlegung gehrt zum Leistungsumfang des Bautrgers. In der Regel sucht sich der Erwerber die Produkte (Fliesen, Parkett, etc.) beim vom Bautrger beauftragten Nachunternehmer oder bei dessen Grohndler aus. Die Grohndler nennen entweder keine Preise oder aber nur Listenpreise. Die Listenpreise werden hufig durch materialgruppen-, firmen-, objekt-, oder gesamtumsatzbezogene Rabattsysteme stark nach unten korrigiert und sind deshalb nicht fr Abrechnungszwecke mit dem Endverbraucher geeignet. Damit bestimmt der Nachunternehmer nahezu allein, welche Produkte fr den vereinbarten Preis geliefert werden bzw. wie viel das ausgewhlte Material (in der Regel mehr) kostet. Bei einem solchen Preissystem hat der Kufer keinen neutralen Vergleichsmastab zur Produktauswahl. Fr den Kufer wre es wnschenswert, wenn auf eine ggf. eingeschrnkte Bemusterung beim Bautrger oder Nachunternehmer zugunsten einer quantitativ greren Auswahl z.B. im Baufachhandel mit Angabe von Endverbraucherpreisen verzichtet wrde. Die dort ausgezeichneten Preise sollten auch fr die Abrechnung im Vertragsrahmen gelten. Die Formulierung in der Baubeschreibung knnte entsprechend lauten: Bodenfliesen in Kche und WC
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Teil A
im Materialpreis bis zu 20 /m (inkl. MwSt.) nach Wahl des Erwerbers, Auswahl im ortsnahen Baufachhandel. Mehr- oder Minderpreise werden verrechnet. In der Baubeschreibung sollte von vornherein kenntlich gemacht werden, ob Mehr- oder Minderpreise mit dem Bautrger oder direkt mit dem Handwerker abgerechnet werden.
5.11
Hausunterlagen
Die Erwerber mchten bei anstehenden Wartungs-, Instandsetzungs- oder Umbau- und Modernisierungsmanahmen auf aktuelle Unterlagen zurckgreifen knnen, aus denen die konstruktiven Details und die verbauten Materialien entnommen werden knnen. Bei Abschluss des Bautrgervertrages stehen viele Details noch nicht fest und auch die Baumaterialien sind hufig noch nicht ausgewhlt. Um den Erwerbern nach Fertigstellung des Objekts die entsprechenden Unterlagen aushndigen zu knnen, sollten die Plne und Materiallisten whrend der Bauzeit fortgeschrieben werden. Leider gehrt die Fortschreibung der Unterlagen heute noch nicht zum Standard. In den nachfolgenden Tabellen des Teils B, Kap. 6, sind die Unterlagen aufgefhrt, die blicherweise ausgehndigt werden. Vielfach entsteht ber die Abweichungen von den Annahmen zur Berechnung der Energiekennwerte der Streit, ob die von der EnEV vorgeschriebenen Grenzwerte mit den verwendeten Materialien auch tatschlich erreicht werden. Da die ffentlich-rechtlichen Anforderungen einzuhalten sind, ist der Nachweis bei Varianz der Materialien zu modifizieren. Um einem Streit vorzubeugen, sollte dies bereits zum Zeitpunkt der Endabnahme erfolgt sein.
43
6.
6.1
Zusammenfassung
Ziel der Forschungsaufgabe
Wohngebude entstehen heute hufig durch Bautrger. Der zuknftige Eigentmer ist dann nur noch sehr begrenzt oder gar nicht in die einzelnen Schritte der Errichtung des Gebudes eingebunden. Er bestellt bzw. kauft eine meist mit Ausnahme definierter Eigenleistungen schlsselfertige Immobilie. Die vertraglich geschuldete Beschaffenheit solcher Objekte wird in der Regel durch eine Baubeschreibung und Bauantragsplne definiert, die Bestandteil des Bautrgervertrags sind. Die Bauleistung wird in der Regel auf der Grundlage einer Baubeschreibung abgewickelt, die vom Bautrger erstellt wird. Die vorliegende Arbeit befasst sich genauer mit dem notwendigen Inhalt der Baubeschreibung. Es wird ausgefhrt, dass der sinnvolle Detailliertheitsgrad nicht unproblematisch ist, da bei Vertragsabschluss das Bauwerk in der Regel noch nicht realisiert ist und insofern bei der Herstellung noch ein gewisser Spielraum fr Alternativlsungen offen bleiben sollte. Die Streitigkeiten bei Abweichungen vom Vertragstext nehmen tendenziell zu. Einerseits fhren unntig genaue Angaben in Baubeschreibungen zu Auseinandersetzungen, die vermeidbar gewesen wren, wenn die Beschreibung offener formuliert worden wre. Andererseits reicht selbstverstndlich eine zu globale Festlegung (ein Stck Haus) ebenfalls nicht aus, da dann der Vertrag nicht transparent und berprfbar ist. Ziel der vorliegenden Arbeit ist es, die Bauteile eines Objekts durch mglichst unmissverstndliche Vereinbarungen so genau zu beschreiben, dass einerseits die zu erwartenden wichtigen Eigenschaften bei Vertragsabschluss transparent sind, andererseits aber ein fr individuell errichtete Werkleistungen sinnvoller Spielraum fr alternative Lsungen gelassen wird. Damit sollen sptere Streitigkeiten ber die vereinbarte Beschaffenheit des Bauwerks vermieden werden. Damit soll letztlich auch vermieden werden, dass aufgrund rein formaler Abweichungen von Vertragstexten voll gebrauchstaugliche Bauteile abgebrochen und durch vertragsgeme ersetzt werden. Dieses Vorgehen ist nmlich volkswirtschaftlich und erst recht unter dem Aspekt des ressourcenschonenden, nachhaltigen Bauens sehr fragwrdig.
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Teil A
Die Forschungsarbeit stellt damit eine Anleitung zur Erstellung einer Baubeschreibung dar. Sie richtet sich sowohl an die Verfasser von Baubeschreibungen als auch an interessierte Erwerber von Bautrgerobjekten, denen hiermit der Vergleich und die Bewertung unterschiedlicher Baubeschreibungen erleichtert werden. In der Arbeit werden alle Arten von Immobilien behandelt, die durch Bautrgervertrge veruert werden, also sowohl Ein- und Zweifamilienhuser, aber auch Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhusern.
6.2
Vorgehensweise
Neben einer Literaturrecherche wurden in der ersten Phase des Forschungsvorhabens Baubeschreibungen von konkreten Bautrgerobjekten zusammengetragen. Insgesamt wurden mehr als 30 Beschreibungen zusammengestellt, die auf Mngel und unprzise Formulierungen hin analysiert wurden. Bereits im Rahmen der Forschungsarbeit Inhalt von Baubeschreibungen [AIBau 2003] wurden 1.130 ffentlich bestellte und vereidigte Bausachverstndige angeschrieben und gebeten, ihre Erfahrungen mit Streitigkeiten bzw. Interpretationsproblemen von Baubeschreibungen des Wohnungsbaus mitzuteilen. Von den Sachverstndigen wurden Angaben zu insgesamt 753 Einzelpunkten in Baubeschreibungen gemacht, bei denen es ihrer Meinung nach immer wieder zu Streitigkeiten und Missverstndnissen kam. Etwa 80 % der Angaben bezogen sich auf funktionsbezogene und bauteilbergreifende Themen, wie Abdichtungskonzept, Ausstattungsstandard (Ausbau), Wrme-, Schall- und Brandschutz etc. (diese Themen wurden in o.a. Forschungsarbeit abgehandelt), ca. 20 % der Angaben betrafen bestimmte Bauteile und die damit verbundenen typischen Streitpunkte. Whrend der 2003 vorgelegte Bericht nur allgemeiner die Schwerpunktthemen ansprach, wurde im vorliegenden Bericht versucht, zusammenfassend und konkret fr die wichtigsten Passagen typischer Baubeschreibungen Formulierungsvorschlge zu erarbeiten bzw. auf die konkreten Problemstellen bei den Einzelbauteilen erluternd einzugehen. Dabei griffen die Verfasser nicht nur auf die o.a. Informationsquellen zurck, sondern brachten zu einem wesentlichen Teil auch die eigenen, langjhrigen Erfahrungen aus Bausachverstndigenttigkeit ein.
6.3
Detailliertheitsgrad von Baubeschreibungen
Eine groe Gruppe von gerichtlichen Auseinandersetzungen im Baubereich betrifft reine Mangelstreitigkeiten, ohne dass ein Bauschaden vorliegt oder zu befrchten wre. Es wird
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darber gestritten, ob die errichtete oder gekaufte Immobilie die vertraglich vereinbarten Eigenschaften aufweist und wie Abweichungen zu bewerten sind. Angesichts einer zunehmenden Tendenz, selbst ber marginale Vertragsverletzungen ausgiebig zu prozessieren, sollten solche Streitigkeiten in vielen Fllen vermieden werden. Das Problem ist brisant, da solche Auseinandersetzungen vermehrt zum Anlass genommen werden, Zahlungen zurckzuhalten. Insolvenzen seriser Unternehmen sind die Folge. Die vertraglich geschuldete Beschaffenheit schlsselfertiger Immobilien wird in der Regel durch eine Baubeschreibung und Plne, die blicherweise dem Planungsstand zum Zeitpunkt des Bauantrags entsprechen, definiert. Sie sind Bestandteil des Vertrages. Es sollte durch eine mglichst unmissverstndliche Vereinbarung bei Vertragsabschluss vermieden werden, dass spter ber die vereinbarte Beschaffenheit des Bauwerks gestritten wird. Es geht also darum, hinreichend genau zu definieren, wie das Objekt beschaffen sein soll. Abweichungen von diesem Sollzustand sind nmlich gem 633 BGB [BGB] grundstzlich als Mangel zu bezeichnen. Der Detailliertheitsgrad einer Baubeschreibung orientiert sich an folgenden Punkten: Die Beschreibung muss so genau sein, dass die den Besteller blicherweise interessierenden Eigenschaften transparent sind. Genauere Angaben sind notwendig, wenn die bliche Beschaffenheit oder die gewhnliche Verwendung erfahrungsgem umstritten ist und wenn auch die dazu vorliegenden Regelwerke ungenau oder ebenfalls umstritten sind. Es besteht Bedarf an einer Festlegung, wenn im Hinblick auf die Bauteileigenschaften verschiedene Qualittsniveaus blich sind. Im Hinblick auf Ausstattungsdetails, die nicht durch Regelwerke definiert sind, und immer dann, wenn spezielle Eigenschaften unbedingt gewnscht werden (zugesicherte Eigenschaften), sind vertragliche Festlegungen im Sinne einer verbindlichen Beschaffenheitsvereinbarung notwendig. Da zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Bautrgervertrages das Gebude noch nicht in allen Punkten zu Ende geplant ist, sollte das vertraglich konkret Vereinbarte auf ein sinnvolles Minimum reduziert werden. Besonders kostengnstige und wirtschaftliche Lsungen von Bauaufgaben werden erreicht, wenn nur die wesentlichen Funktionen eines Bauteils beschrieben werden anstelle einer sehr frhen Festlegung auf ein Material oder Fabrikat.
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Teil A
Sofern dem keine ausdrcklichen Erwerberwnsche entgegenstehen, sollte die Bauteilbeschreibung offen fr gleichwertige Alternativlsungen sein. Dazu sollten Formulierungen verwendet werden, die auch der BGH-Rechtsprechung Genge tun. Unklarheiten durch zu allgemein gefasste Baubeschreibungen gehen zu Lasten des Bautrgers. Bei der Formulierung von Baubeschreibungen ist demnach zur Streitvermeidung der richtige Mittelweg zwischen einer zu genauen und einer zu ungenauen Beschreibung zu suchen.
6.4
Bauteilbeschreibungen in Tabellenform
Um den am Bau Beteiligten eine mglichst praxisnahe und bersichtliche Orientierungshilfe zu geben, ist die Bauteilbeschreibung in Tabellenform abgehandelt worden. Der Anwender kann in Kommentaren nachlesen, zu welchen Merkmalen oder Bauteilen Angaben erforderlich bzw. nicht erforderlich sind. Darber hinaus werden Textbeispiele fr Bauteilbeschreibungen gegeben und es wird ausgefhrt, wie die Standardausfhrung bzw. eine berdurchschnittliche Ausfhrung des Bauteils beschaffen ist. Am Schluss des Berichts wird am Beispiel einer Eigentumswohnung und eines Reihenhauses die praktische Anwendung der Vorschlge demonstriert.
6.5
Weiterer Einsatz der Untersuchungsergebnisse
Ziel der Arbeit ist es, unmittelbar auf die Praxis der Formulierungen von Baubeschreibungen streitvermindernd und damit im Endeffekt ressourcenschonend und nachhaltigskeitsfrdernd einzuwirken. Im Bericht werden alle Bauteile des blichen Wohnhaushochbaus angesprochen und es werden Vorschlge formuliert. Um eine mglichst groe Akzeptanz unter den im Zusammenhang mit Baubeschreibungen betroffenen Gruppierungen zu erreichen, wurde die erste Fassung des Berichts im Rahmen eines Workshops diskutiert, zu dem folgende Gruppen eingeladen wurden: Bautrger Planer Baujuristen die wichtigsten Gewerke des Bauhandwerks sowie Vertreter der Verbraucherorganisationen.
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Die Ergebnisse dieser Diskussionen flossen dann in die berarbeitung des vorliegenden Forschungsberichts ein. Missverstndliche Formulierungen wurden gendert und notwendige Ergnzungen eingefgt. Eine arbeitstechnisch einfache, kostengnstige Bercksichtigung der Vorschlge bei der praktischen Erstellung von Baubeschreibungen wird nur erreichbar sein, wenn weiter das Endergebnis dieses Berichts in digitaler Form so aufbereitet wird, dass die Formulierungsvorschlge in anwendungsfreundliche Software umgearbeitet werden. Dazu stehen entsprechende Arbeiten noch aus. Im Endeffekt erhoffen sich die Verfasser mit der Vorlage des Berichts eine deutliche Verminderung des Streits um die vereinbarte Beschaffenheit von Werkleistungen. Eine solche Streitvermeidung stellt auch einen unmittelbaren Beitrag zur sinnvollen Ressourcenschonung dar.
48
Teil A
49
7.
Literaturverzeichnis
Normen und Regelwerke:

[BauO NRW] Bauordnung fr das Land Nordrhein-Westfalen. Mrz 2000 [BauPrfVO] Verordnung ber bautechnische Prfungen vom 06.12.1995 mit letzten nderungen vom 20.02.2000 [BBodSchG] Gesetz zum Schutz vor schdlichen Bodenvernderungen und zur Sanierung von Altlasten (Bundes-Bodenschutzgesetz - BBodSchG) vom 17.03.1998 mit letzten nderungen vom 09.12.2004 [BBodSchV] Bundes-Bodenschutz- und Altlastenverordnung (BBodSchV) vom 12.07.1999 mit letzten nderungen vom 23.12.2004 [BFS 10:1998-03] Merkblatt Nr. 10: Beschichtungen , Tapezier- und Klebearbeiten auf Innenputz; Herausgeber: Bundesausschuss fr Farbe und Sachwertschutz, Stand: Mrz 1998 [BFS 12:2007-07] Merkblatt Nr. 12: Oberflchenbehandlung von Gipsplatten (Gipskartonplatten) und Gipsfaserplatten; Herausgeber: Bundesausschuss fr Farbe und Sachwertschutz, Stand: Juli 2007 [BGB] Brgerliches Gesetzbuch vom 18.08.1986 mit letzten nderungen von 2008 [BGR 181] Fachausschuss Bauliche Einrichtungen des BGZ: Fubden in Arbeitsrumen und Arbeitsbereichen mit Rutschgefahr, Oktober 2003; Hrsg.: Hauptverband der gewerblichen Berufsgenossenschaften [BV Gips 1999-09] Dnnlagenputz im Innenbereich; Merkblatt, Hrsg.: Deutscher Stuckgewerbebund, Industriegruppe Baugipse, Industrieverband Werktrockenmrtel e.V., Bundesverband der deutschen Mrtelindustrie, Bundesverband Kalksandsteinindustrie e.V., September 1999 [BV Gips 2003-4] Verspachtelung von Gipsplatten; Oberflchengten; Bundesverband der Gipsindustrie e.V. Industriegruppe Baugipse, Dezember 2007 [BV Gips 2003-11] Putzoberflchen im Innenbereich: Qualittsstufen fr abgezogene, glatte und gefilzte Putze; Bundesverband der Gipsindustrie e.V. Industriegruppe Baugipse, November 2003 [DAfStb 2001] DAfStb-Richtlinie: Schutz und Instandsetzung von Betonbauteilen. Deutscher Ausschuss fr Stahlbeton, Ausgabe Oktober 2001
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Teil A
[DAfStb 2003] DAfStb-Richtlinie: Wasserundurchlssige Bauwerke aus Beton. Deutscher Ausschuss fr Stahlbeton, Ausgabe November 2003 [DBV] DBV-Merkblatt: Sichtbeton. DBV und BDZ, Eigenverlag, August 2004
[DIN 277] DIN 277 Grundflchen und Rauminhalte von Bauwerken Teil 1: Begriffe, Ermittlungsgrundlagen, Ausgabe Februar 2005 Teil 2: Gliederung der Netto-Grundflche (Nutzflchen, Technische Funktionsflchen und Verkehrsflchen), Ausgabe Februar 2005 Teil 3: Mengen und Bezugseinheiten, Ausgabe April 2005 [DIN 280-1] DIN 280-1:1990-04 Parkett [DIN 1045-1] DIN 1045-1:2008-08 Tragwerke aus Beton, Stahlbeton und Spannbeton. Teil 1: Bemessung und Konstruktion [DIN 1045-2] DIN 1045-2: 2008-08 Tragwerke aus Beton, Stahlbeton und Spannbeton. Teil 2: Beton; Festlegung, Eigenschaften, Herstellung und Konformitt; Anwendungsregeln zu DIN EN 206-1 [DIN 1052] DIN 1052:2004-08 Entwurf, Berechnung und Bemessung von Holzbauwerken - Allgemeine Bemessungsregeln und Bemessungsregeln fr den Hochbau [DIN 1946-6] DIN 1946-6:1998-10 Raumlufttechnik - Teil 6: Lftung von Wohnungen; Anforderungen, Ausfhrung, Abnahme (VDI-Lftungsregeln) [DIN 1986-3] DIN 1986-3:2004-11 Entwsserungsanlagen fr Gebude und Grundstcke - Teil 3: Regeln fr Betrieb und Wartung [DIN 1986-100] DIN 1986-100:2008-05 Entwsserungsanlagen fr Gebude und Grundstcke - Teil 100: Bestimmungen in Verbindung mit DIN EN 752 und DIN EN 12056 [DIN 1988-2] DIN 1988-2:1988-12 Technische Regeln fr Trinkwasser-Installationen (TRWI) Teil 2: Planung und Ausfhrung; Bauteile, Apparate, Werkstoffe; Technische Regel des DVGW [DIN 4020] DIN 4020:2003-09 Geotechnische Untersuchungen fr bautechnische Zwecke [DIN 4074-1] DIN 4074-1:2003-06 Sortierung von Holz nach der Tragfhigkeit. Teil1: Nadelschnittholz [DIN 4095] DIN 4095:1990-06 Baugrund; Drnung zum Schutz baulicher Anlagen; Planung, Bemessung und Ausfhrung
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[DIN 4108-2] DIN 4108-2:2003-04 Wrmeschutz und Energie-Einsparung in Gebuden - Teil 2: Mindestanforderungen an den Wrmeschutz [DIN 4108-3] DIN 4108-3:2001-07 Wrmeschutz und Energie-Einsparung in Gebuden - Teil 3: Klimabedingter Feuchteschutz; Anforderungen, Berechnungsverfahren und Hinweise fr Planung und Ausfhrung [DIN 4108-7] DIN 4108-7:2001-08 Wrmeschutz und Energie-Einsparung in Gebuden - Teil 7: Luftdichtheit von Gebuden, Anforderungen, Planungs- und Ausfhrungsempfehlungen sowie -beispiele [DIN 4109] DIN 4109:1989-11 Schallschutz im Hochbau, Anforderungen und Nachweise, mit Berichtigung 1 (1992-08) und nderung A1 (2001-01). DIN 4109, Beiblatt 1: 1989-11 Schallschutz im Hochbau; Ausfhrungsbeispiele und Rechenverfahren, mit nderung A1 (2003-09) und Entwurf nderung A2 (2006-02) DIN 4109, Beiblatt 2: 1989-11 Hinweise fr die Planung und Ausfhrung; Vorschlge fr einen erhhten Schallschutz; Empfehlungen fr den Schallschutz im eigenen Wohn- und Arbeitsbereich [E-DIN 4109-1] E-DIN 4109-1:2006-10 Schallschutz im Hochbau - Teil 1: Anforderungen [DIN 18015-1] DIN 18015-1:2007-09 Elektrische Anlagen in Wohngebuden Teil 1: Planungsgrundlagen [DIN 18015-2] DIN 18015-2:2004-08 Elektrische Anlagen in Wohngebuden Teil 2: Art und Umfang der Mindestausstattung [DIN 18017-1] DIN 18017-1:1987-02 Lftung von Bdern und Toilettenrumen ohne Auenfenster; Einzelschachtanlagen ohne Ventilatoren [DIN 18065] DIN 18065:2000-01 Gebudetreppen - Definitionen, Messregeln, Hauptmae [DIN 18195-1] DIN 18195-1:2000-08 Bauwerksabdichtungen - Teil 1: Grundstze, Definitionen, Zuordnung der Abdichtungsarten [DIN 18195-2] DIN 18195-2:2000-08 Bauwerksabdichtungen - Teil 2: Stoffe [DIN 18195-3] DIN 18195-3:2000-08 Bauwerksabdichtungen - Teil 3: Anforderungen an den Untergrund und Verarbeitung der Stoffe [DIN 18195-4] DIN 18195-4:2000-08 Bauwerksabdichtungen - Teil 4: Abdichtungen gegen Bodenfeuchte (Kapillarwasser, Haftwasser) und nichtstauendes Sickerwasser an Bodenplatten und Wnden, Bemessung und Ausfhrung
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Teil A
[DIN 18195-5] DIN 18195-5:2000-08 Bauwerksabdichtungen - Teil 5: Abdichtungen gegen nichtdrckendes Wasser auf Deckenflchen und in Nassrumen; Bemessung und Ausfhrung [DIN 18195-6] DIN 18195-6:2000-08 Bauwerksabdichtungen - Teil 6: Abdichtungen gegen von auen drckendes Wasser und aufstauendes Sickerwasser; Bemessung und Ausfhrung [DIN 18202] DIN 18202:2005-10 Toleranzen im Hochbau; Bauwerke [DIN 18203] DIN 18203 Toleranzen im Hochbau Teil 1: Vorgefertigte Teile aus Beton, Stahlbeton und Spannbeton, April 1997 Teil 2: Vorgefertigte Teile aus Stahl, August 2006 Teil 3: Bauteile aus Holz und Holzwerkstoffen, August 2008 [DIN 18334] DIN 18334:2006-10 Zimmer- und Holzarbeiten. VOB Vergabe- und Vertragsordnung fr Bauleistungen Teil C: Allgemeine Technische Vertragsbedingungen fr Bauleistung (ATV) [DIN 18363] DIN 18334:2006-10 Maler- und Lackiererarbeiten Beschichtungen. VOB Vergabe- und Vertragsordnung fr Bauleistungen Teil C: Allgemeine Technische Vertragsbedingungen fr Bauleistung (ATV) [DIN 18516-1] DIN 18516-1:1999-12 Auenwandbekleidungen, hinterlftet; Teil 1: Anforderungen, Prfgrundstze
[DIN 18516-3] DIN 18516-3:1999-12 Auenwandbekleidungen, hinterlftet; Teil 3: Naturwerkstein; Anforderungen, Bemessung [DIN 18531-1] DIN 18531-1:2005-11 Dachabdichtungen - Abdichtungen fr nicht genutzte Dcher - Teil 1: Begriffe, Anforderungen, Planungsgrundstze [DIN 18531-2] DIN 18531-2:2005-11 Dachabdichtungen - Abdichtungen fr nicht genutzte Dcher - Teil 2: Stoffe E DIN 18531-2:2007-08 Dachabdichtungen - Abdichtungen fr nicht genutzte Dcher - Teil 2: Stoffe [DIN 18531-3] DIN 18531-3:2005-11 Dachabdichtungen - Abdichtungen fr nicht genutzte Dcher - Teil 3: Bemessung, Verarbeitung der Stoffe, Ausfhrung der Dachabdichtungen [DIN 18531-4] DIN 18531-4:2005-11 Dachabdichtungen - Abdichtungen fr nicht genutzte Dcher - Teil 4: Instandhaltung [DIN 55699] DIN 55699: 2005-02 Verarbeitung von Wrmedmm-Verbundsystemen [DIN 68800-1] DIN 68800-1:1974-05 Holzschutz im Hochbau Allgemeines
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[DIN V 18550] DIN V 18550:2005-4 Putz- und Putzsysteme Ausfhrung [DIN EN 206-1] DIN EN 206-1:2001-07 Beton - Teil 1: Festlegung, Eigenschaften, Herstellung und Konformitt, mit nderungen A1 (2004-10) und A2 (2005-09) [DIN EN 438-1] DIN EN 438-1:2005-04 Dekorative Hochdruck-Schichtpressstoffplatten (HPL) - Platten auf Basis hrtbarer Harze (Schichtpressstoffe) Teil 1: Einleitung und allgemeine Informationen [DIN EN 438-5] DIN EN 438-5:2005-04 Dekorative Hochdruck-Schichtpressstoffplatten (HPL) - Platten auf Basis hrtbarer Harze (Schichtpressstoffe) Teil 5: Klassifizierung und Spezifikationen fr Schichtpressstoffe fr Fubden mit eine Dicke kleiner 2 mm, vorgesehen zum Verkleben auf ein Trgermaterial [DIN EN 548] DIN EN 548:2004-11 Elastische Bodenbelge - Spezifikation fr Linoleum mit und ohne Muster [DIN EN 649] DIN EN 649:2004-01 Elastische Bodenbelge - Homogene und heterogene PolyvinylchloridBodenbelge - Spezifikation [DIN EN 685] DIN EN 685:2007-11 Elastische, textile und Laminat-Bodenbelge Klassifizierung [DIN EN 771-1] DIN EN 771-1:2005-05 Festlegungen fr Mauersteine - Teil 1: Mauerziegel [DIN EN 771-2] DIN EN 771-2:2005-05 Festlegungen fr Mauersteine - Teil 2: Kalksandsteine [DIN EN 771-3] DIN EN 771-3:2005-05 Festlegungen fr Mauersteine - Teil 3: Mauersteine aus Beton (mit dichten und porigen Zuschlgen) [DIN EN 771-4] DIN EN 771-4:2005-05 Festlegungen fr Mauersteine - Teil 4: Porenbetonsteine [DIN EN 771-5] DIN EN 771-5:2005-05 Festlegungen fr Mauersteine - Teil 5: Betonwerksteine [DIN EN 771-6] DIN EN 771-6:2005-12 Festlegungen fr Mauersteine - Teil 6: Natursteine [DIN EN 942] DIN EN 942:2007-06 Holz fr Tischlerarbeiten. Allgemeine Sortierung nach der Holzqualitt [DIN EN 998-1] DIN EN 998-1:2003-09 Festlegungen fr Mrtel im Mauerwerksbau Teil 1: Putzmrtel, mit Berichtigung 1 (2006-05) [DIN EN 1307] DIN EN 1307:2005-05 Textile Bodenbelge - Einstufung von Polteppichen (Entwurf Oktober 2006)
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Teil A
[DIN EN 1470] DIN EN 1470:2008-09 Textile Bodenbelge - Einstufung von Nadelvlies-Bodenbelgen, ausgenommen Polvlies-Bodenbelge (Entwurf Juli 2006) [DIN EN 12056-1] DIN EN 12056-1:2001-01 Schwerkraftentwsserungsanlagen innerhalb von Gebuden- Teil1: Allgemeine und Ausfhrungsanforderungen [DIN EN 12056-2] DIN EN 12056-2:2001-01 Schwerkraftentwsserungsanlagen innerhalb von Gebuden- Teil2: Schmutzwasseranlagen, Planung und Berechnung [DIN EN 12104] DIN EN 12104:2000-10 Elastische Bodenbelge - Presskorkplatten - Spezifikation [DIN EN 12199] DIN EN 12199:1998-05 Elastische Bodenbelge - Spezifikation fr homogene und heterogene profilierte Elastomer-Bodenbelge [DIN EN 12831] DIN EN 12831:2003-08 Heizungsanlagen in Gebuden, Verfahren zur Berechnung der Normheizlast, mit Berichtigung 1 (2007-09) [DIN EN 13226] DIN EN 13226:2003-05 Holzfubden - Massivholz-Parkettstbe mit Nut und/oder Feder [DIN EN 13227] DIN EN 13227:2003-06 Holzfubden - Massivholz-Lamparkettprodukte [DIN EN 13228] DIN EN 13228:2003-06 Holzfubden - Massiv-Overlay-Parkettstbe einschlielich Parkettblcke mit einem Verbindungssystem, mit Berichtigung 1 (2007-09) [DIN EN 13297] DIN EN 13297:2007-12 Textile Bodenbelge - Einstufung von Polvlies-Bodenbelgen (Entwurf Oktober 2006) [DIN EN 13300] DIN EN 13300:2002-11 Beschichtungsstoffe - Wasserhaltige Beschichtungsstoffe und Beschichtungssysteme fr Wnde und Decken im Innenbereich - Einteilung; Deutsche Fassung EN 13300:2001 + AC:2002 [DIN EN 13329] DIN EN 13329:2006-07 Laminatbden - Elemente mit einer Deckschicht auf Basis aminoplastischer, wrmehrtbarer Harze - Spezifikationen, Anforderungen und Prfverfahren [DIN EN 13488] DIN EN 13488:2003-05 Holzfubden - Mosaikparkettelemente [DIN EN 13489] DIN EN 13489:2003-05 Holzfubden - Mehrschichtparkettelemente [DIN EN 13629] DIN EN 13629:2003-06 Holzfubden - Massive Laubholzdielen, mit Berichtigung (2007-09) [DIN EN 13990] DIN EN 13990:2004-04 Holzfubden - Massive Nadelholz-Fubodendielen
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[DIN EN 14041] DIN EN 14041:2008-05 Elastische, textile und Laminat-Bodenbelge - Wesentliche Eigenschaften [DIN EN 14085] DIN EN 14085:2003-05; Elastische Bodenbelge - Spezifikation fr Fubodenpaneele fr lose Verlegung; [E-DIN EN 14085] E-DIN EN 14085:2008-01; Norm-Entwurf: Elastische Bodenbelge - Spezifikation fr Fubodenpaneele fr lose Verlegung; [DIN EN 14215] DIN EN 14215:2003-09 Einstufung von maschinengefertigten abgepassten Polteppichen und Lufern [E DIN EN 14215] E DIN EN 14215:2008-11 Einstufung von maschinengefertigten abgepassten Polteppichen und Lufern [DIN EN 14342] DIN EN 14342:2008-09 Parkett und Holzfubden Eigenschaften, Bewertung der Konformitt und Kennzeichnung [DIN EN 14354] DIN EN 14354:2005-03; Holzwerkstoffe - Furnierte Fubodenbelge [DIN EN 14411] DIN EN 14411:2007-03 Keramische Fliesen und Platten - Begriffe, Klassifizierung, Gtemerkmale und Kennzeichnung, mit Berichtigung 1 (2007-07) [DIN EN 14761] DIN EN 14761:2008-09 Holzfubden - Massivholzparkett - Hochkantlamelle, Breitlamelle und Modulklotz [DIN EN 14978] DIN EN 14978:2006-09 Laminatbden Elemente mit einer elektronenstrahlgehrteten Deckschicht auf Acryl-Basis Spezifikationen, Anforderungen und Prfverfahren [DIN EN 15114] DIN EN 15114:2006-12 Textile Bodenbelge - Einstufung textiler Bodenbelge ohne Pol, mit Berichtigung 1 (2008-02) und Entwurf A1 (2008-03) [DIN EN 15468] DIN EN 15468:2008-01 Laminatbden Direktbedruckte Elemente mit Kunstharz-Deckschicht Spezifikationen, Anforderungen und Prfverfahren [DIN EN 62305-3] DIN EN 62305; VDE 0185-305:2006-10 Blitzschutz, Teile 1 bis 4 [DIN EN ISO 10545-7] DIN EN ISO 10545-7:1999-03 Keramische Fliesen und Platten, Teil 7: Bestimmung des Widerstandes gegen Oberflchenverschlei Glasierte Fliesen und Platten [DIN V 105-6] DIN V 105-6:2002-06 Mauerziegel - Teil 6: Planziegel
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Teil A
[DIN V 105-100] DIN V 105-100:2005-10 Mauerziegel - Teil 100: Mauerziegel mit besonderen Eigenschaften [DIN V 106] DIN V 106:2005-10 Kalksandsteine mit besonderen Eigenschaften [DIN V 20000-201] DIN V 20000-201:2006-11 Anwendung von Bauprodukten in Bauwerken - Teil 201: Anwendungsnorm fr Abdichtungsbahnen nach Europischen Produktnormen zur Verwendung in Dachabdichtungen [DIN V ENV 1627] DIN V ENV 1627:1999-04 Vornorm, Fenster, Tren, Abschlsse - Einbruchhemmung Anforderungen und Klassifizierung [DIN VDE 0100] DIN V VDE V 0100:2003-06 Bestimmungen fr das Errichten von Starkstromanlagen mit Nennspannungen bis 1000 V [DIN VDE 0100-443] DIN VDE 0100-443:2002-01 Errichten von Niederspannungsanlagen Teil 4: Schutzmanahmen Kapitel 44: Schutz bei berspannungen Hauptabschnitt 443: Schutz bei berspannungen infolge atmosphrischer Einflsse oder von Schaltvorgngen [DIN VDE 0100-520] DIN VDE V 0100-520:2003-06 Errichten von Niederspannungsanlagen Teil 5: Auswahl und Errichtung elektrischer Betriebsmittel, Kapitel 52: Kabel- und Leitungsanlagen [DIN VDE 0100-712] DIN VDE 0100-712:2006-06 Errichten von Niederspannungsanlagen Teil 7 712: Anforderungen fr Betriebssttten, Rume und Anlagen besonderer Art Solar Photovoltaik (PV) Stromversorgungssysteme [DIN V VDE V 0185] DIN V VDE V 0185:2002-11 Blitzschutz Teil 1: Allgemeine Grundstze Teil 2: Risiko Management Abschtzung des Schadensrisikos fr bauliche Anlagen Teil 3: Schutz von baulichen Anlagen und Personen Teil 4: Schutz von elektrischen und elektronischen Systemen in baulichen Anlagen [DIN VDE 0855] DIN VDE 0855:ab 1994 Kabelnetze fr Fernsehsignale, Tonsignale und interaktive Dienste, Teile 1 bis 300, ab 1994 [EnEV 2007] Energieeinsparverordnung - Verordnung ber energiesparenden Wrmeschutz und energiesparende Anlagentechnik bei Gebuden, vom 24.07.2007 [EPLF 2006] Merkblatt: Verlegen von Laminatfubodenelementen, Hrsg: ELPF, Verband der europischen Laminatfubodenhersteller, Ausgabe 8/2006 [ETAG 004] Leitlinie fr Europische Technische Zulassungen fr Auenseitige Wrmedmm-Verbundsysteme mit Putzschicht, Fassung Mrz 2000
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[FV WDVS MF] Qualittsrichtlinien fr Fassadendmmplatten aus Mineralwolle bei WrmedmmVerbundsystemen (WDVS); Hrsg.: Fachverband Wrmedmm-Verbundsysteme e.V., September 2006 [FV WDVS EPS] Qualittsrichtlinien fr Fassaden-Dmmplatten aus EPS-Hartschaum bei WrmedmmVerbundsystemen (WDVS); Hrsg.: Industrieverband Hartschaum e.V. und Fachverband Wrmedmm-Verbundsysteme e.V., September 2006 [FV WDVS 6 Brandschutz] Technische Systeminfo Wrmedmm-Verbundsysteme zum Thema Brandschutz; Hrsg.: Fachverband Wrmedmm-Verbundsysteme e.V., ohne Datum [FV WDVS 7 Schallschutz] Technische Systeminfo Wrmedmm-Verbundsysteme zum Thema Schallschutz; Hrsg.: Fachverband Wrmedmm-Verbundsysteme e.V., 2. Auflage, November 2003 [GUV-I 8527] Gesetzliche Unfallversicherung: Bodenbelge fr nassbelastete Barfubereiche; Hrsg.: Bundesverband der Unfallkassen, Mnchen, Juni 2007 [HEA M1] Merkblatt zur Elektroinstallation in Wohngebuden Allgemeine Planungsgrundlagen Empfehlungen. Hrsg.: Fachverband fr Energie-Marketing und Anwendung (HEA) e.V. bei der VDEW Frankfurt; Ausgabe Mrz 2001 [HOAI] Honorarordnung fr Architekten und Ingenieure (mit nderungen von 2001) [LbodSchG] Landesbodenschutzgesetz fr das Land Nordrhein-Westfalen (LbodSchG) vom 09.05.2000 [MBO 2002] Musterbauordnung fr die Lnder der Bundesrepublik Deutschland. Ausgabe November 2002 [RAL-GZ 695] RAL-GZ 695: Fenster, Haustren, Fassaden und Wintergrten Gtesicherung. RAL, Deutsches Institut fr Gtesicherung und Kennzeichnung e.V., St. Augustin, Ausgabe September 2005 [RAL-RG 426] RAL-RG 426: Innentren aus Holz und Holzwerkstoffen. Teil 1: Trbltter aus Holz und
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Teil A
Holzwerkstoffen. RAL, Deutsches Institut fr Gtesicherung und Kennzeichnung e.V., St. Augustin, Ausgabe Februar 2002 [RAL-RG 678] RAL-RG 678: Elektrische Anlagen in Wohngebuden. RAL, Deutsches Institut fr Gtesicherung und Kennzeichnung e.V., St. Augustin, Ausgabe September 2004 [TRLV] Technische Regeln fr die Verwendung von linienfrmig gelagerten Verglasungen (TRLV). Deutsches Institut fr Bautechnik, August 2006 [TRPV] Technische Regeln fr die Bemessung und Ausfhrung punktfrmig gelagerter Verglasungen (TRPV). Deutsches Institut fr Bautechnik, August 2006 [VDI 4100] Richtlinie VDI 4100:2007-08 Schallschutz im Hochbau. [VOB] Vergabe- und Vertragsordnung fr Bauleistungen (VOB) Tei B: Allgemeine Vertragsbedingungen fr die Ausfhrung von Bauleistungen, Oktober 2006 [ZDB] Zentralverband des Deutschen Baugewerbes; Hinweise fr die Ausfhrung von Verbundabdichtungen mit Bekleidungen und Belgen aus Fliesen und Platten fr den Innen- und Auenbereich, Ausgabe Januar 2005 [ZVDH 2003] Zentralverband des Deutschen Dachdeckerhandwerks: Fachregel fr Dcher mit Abdichtungen Flachdachrichtlinien - , Ausgabe September 2001 mit nderungen von September 2003 [ZVDH 2004] Zentralverband des Deutschen Dachdeckerhandwerks: Merkblatt Wrmeschutz bei Dach und Wand, Ausgabe September 2004
Fachbcher und Fachaufstze:

[AGV 2000] Weymann, C. u.a.: Muster-Baubeschreibung. Formular zum richtigen Hausbau. Hrsg.: Arbeitsgemeinschaft der Verbraucherverbnde e.V., AgV, Bonn, 2000 [AIBau 2003] Oswald, R. u.a.: Inhalt von Baubeschreibungen Hinweise zur Vermeidung von Streit ber die vereinbarte Bauqualitt in Bautrgervertrgen. AIBau, Aachen 2003 [Basty 2005] Basty, Gregor: Der Bautrgervertrag. Carl Heymanns Verlag, 5. Auflage 2005 [Basty, IBR] Basty, Gregor: Bautrgervertrag: Freier nderungsvorbehalt ist unwirksam! IBR, Immobilien und Baurecht, September 2005 [BGH 2002] BGH-Urteil VII ZR 249/01 vom 24.10.2002
59
[BGH 2005] BGH-Urteil VII ZR 200/04 vom 23.06.2005 [BMVBW: 2003] Bundesministerium fr Verkehr, Bau- und Wohnungsbauwesen (Hrsg.): Mindestanforderungen an Bau- und Leistungsbeschreibungen fr Ein- und Zweifamilienhuser, Juli 2003 [BMVBW: Hausakte 2001] Bundesministerium fr Verkehr, Bau- und Wohnungsbauwesen (Hrsg.): Hausakte fr den Neubau von Einfamilienhusern; Selbstverlag des Bundesamtes fr Bauwesen und Raumordnung, Dezember 2001 [BMVBW: Leitfaden nachhaltiges Bauen 2001] Leitfaden nachhaltiges Bauen, Hrsg.: Bundesministerium fr Verkehr, Bau- und Wohnungswesen; Ausgabe Januar 2001, 2., berarbeitete Auflage [Engelfried 2001] Engelfried, Robert: Schden an polymeren Beschichtungen; Reihe: Schadenfreies Bauen, Band 26, Fraunhofer IRB Verlag; 2001 [Oswald 2005] Oswald, R.; Abel, R.: Hinzunehmende Unregelmigkeiten bei Gebuden; Typische Erscheinungsbilder Beurteilungskriterien Grenzwerte; Vieweg-Verlag, Wiesbaden, 3. Auflage, November 2005 [VBZ 2005] Verbraucherzentrale NRW (Hrsg.): Bauen mit dem Bautrger. Anbieterprfung, Vertragsgestaltung, Abnahme, Dsseldorf 2005 [VBZ 2008] Verbraucherzentrale Bundesverband e.V.: Die Muster-Baubeschreibung Hausangebote richtig vergleichen. Berlin 2008 [Werner 2005] Werner, U.; Pastor, W.: Der Bauprozess. 11. Auflage, Werner-Verlag, Dsseldorf 2005 [Wohnen im Eigentum] Wohnen im Eigentum Die Wohneigentmer e.V. (Hrsg.), Bonn Checkliste zur berprfung von Bau- und Leistungsbeschreibungen von schlsselfertigen Husern vom Bautrger Checkliste zur berprfung von Bau- und Leistungsbeschreibungen von schlsselfertigen Fertighusern (massiv und Holz) mit und ohne Keller [WOFLV] Wohnflchenverordnung. Verordnung zur Berechnung der Wohnflche, Ausgabe Dezember 2003 [Zangemeister 1976] Zangemeister, Ch.: Nutzwertanalyse in der Systemtechnik Eine Methodik zur multidimensionalen Bewertung und Auswahl von Projektalternativen. Mnchen 1976 [Zller 2006] Zller, Matthias: Die energetische Gebudequalitt als Mangelstreitpunkt. Aachener Bausachverstndigentage 2006, Verlag F. Vieweg + Sohn, Wiesbaden 2006
TEIL B
Teil
Teil B: Bauteilbeschreibung in Tabellenform
Bauteilbeschreibungen in Tabellenform
Erluterungen: Um den am Bau Beteiligten eine mglichst praxisnahe und bersichtliche Orientierungshilfe zu geben, wird die Bauteilbeschreibung in Tabellenform abgehandelt. In den Kommentaren wird erlutert, zu welchen Merkmalen oder Bauteilen Angaben erforderlich sind und zu welchen nicht. Darber hinaus werden Textbeispiele zur blichen Ausfhrung und solche zu einem gehobenen Niveau vorgeschlagen. Die meisten den Bearbeitern vorliegenden Beschreibungen sind in folgender Reihenfolge gegliedert: Allgemeine Angaben, Beschreibung der Hauptbauteile vom Keller bis zum Dach, technischer Ausbau und Auenanlagen. Auch die Musterbaubeschreibung der Arbeitsgemeinschaft der Verbraucherverbnde [AGV 2000] sowie die Broschre des Bundesministeriums fr Verkehr, Bau- und Wohnungswesen Mindestanforderungen an Bau- und Leistungsbeschreibungen fr Ein- und Zweifamilienhuser [BMVBW 2003] entsprechen diesem Schema. Bei der weiteren Bearbeitung wurde diese logische und sinnvolle Gliederung entsprechend [BMVBW 2003] gewhlt. Die in einer Bauteilbeschreibung fr ein vollstndig bezugsfertiges Wohngebude erforderlichen Inhalte sind in der nachstehenden Tabelle aufgefhrt. Sie ist mit folgender Kopfzeile versehen:
Kommentar Angaben Textbeispiel einfache Ausfhrung Textbeispiel gehobene Ausfhrung
Die Inhalte, zu denen die Autoren Hinweise in der Baubeschreibung als erforderlich erachten, sind in der Spalte Angaben aufgefhrt. Die berlegungen zur Notwendigkeit dieser Angaben sind links daneben als Kommentar beschrieben. Textbeispiele sind in den beiden Spalten rechts neben den Angaben formuliert, die bei unterschiedlichen Ausfhrungsstandards nach Formulierungen fr einfache und gehobene Ausfhrungsvarianten getrennt sind.
Kommentar
Angaben
Textbeispiel gehobene Ausfhrung
1. Planung
1.1 Planungsleistungen
Zur Realisierung der vertraglichen Gegenstnde sind Planungsleistungen erforderlich, die sowohl die Objektplanung des Architekten als auch Leistungen von Fachingenieuren (Baugrundgutachter, Statiker, Haustechnikingenieure, Vermesser usw.) beinhalten. Diese sind als Bestandteil des Bautrgervertrags anzunehmen, solange keine anderen Angaben erfolgen (siehe auch Kap. Baunebenkosten). Angaben dazu sind nicht erforderlich.
1.2
Planung fr Eigenleistung
Die Planung und die berwachung der Ausfhrung von Eigenleistungen werden seitens des Bautrgers erbracht.
Sind Eigenleistungen zur Reduzierung des Vertragsumfangs oder von vornherein zur Fertigstellung des Objekts mglich bzw. vorgesehen, sind die dafr erforderlichen planerischen Leistungen in der Regel Vertragsgegenstand. Dies gilt besonders fr den Fall, wenn Schutzinteressen Dritter bestehen, z.B. bei Teileigentum.
1.3
Planunterlagen
Die Darstellungen in den Planunterlagen (Grundrisse, Schnitte, Ansichten im Mastab 1:100; Lageplan Mastab 1: 500, Stand: 01.10.2008) sind mit Ausnahme der mobilen Einrichtungsgegenstnde (z.B. Kcheneinrichtungsgegenstnde) Vertragsbestandteil.
Neben der Baubeschreibung dienen Planunterlagen (Grundrisse, Schnitte, Ansichten im Mastab 1:100; Grundrisse, Schnitte, Ansichten, Lageplan mindestens Mastab 1: 500) zur Beschreibung der Merkmale des vereinbarten Werkes, die nicht Planungsstand oder nur ungenau verbal beschreibbar sind, wie z.B. die Gestaltung und Anordnung der Rume in den Grundrissdarstellungen sowie das uere Erscheinungsbild in den Ansichtszeichnungen. Die Plne sind unverzichtbarer Teil des Bauvertrages und sollen aussagekrftige Angaben wie Mae der Rume, Treppen mit Steigungsverhltnissen und Angaben zur Raumnutzung (z.B. nach den BauPrfVO der Lnder) enthalten. Die Darstellungen in den Planunterlagen sind Vertragsbestandteil und mssen nicht zustzlich in der Baubeschreibung erwhnt werden. Widersprche zwischen Baubeschreibung und Planunterlagen sollten vermieden werden. Nur der Verdeutlichung dienende zustzliche Darstellungen von Bauteilen in den Planunterlagen sollten ausdrcklich als nicht vertragliche Bestandteile gekennzeichnet werden. Mobile Einrichtungsgegenstnde sind grundstzlich nicht vertraglicher Bestandteil von Vertrgen ber Immobilien (siehe auch Teil A, Kap. 5.3 Planunterlagen).
1. Planung (Seite 65)
Kommentar 1.4 Vermessung
Angaben
Der Vermessungsingenieur fhrt die Grob- und Feinabsteckung vor Aufnahme der Rohbauarbeiten durch. Modalitten fr die bernahme der Diese Leistung des Vermessungsingenieurs ist fr die Erstellung eines schlsselfertigen Objekts erforderlich Kosten der Endeinmessung und damit vom Bautrger geschuldet. Nach Abschluss der Baumanahme muss das Objekt vom Vermessungsingenieur eingemessen werden. ber die Frage der bernahme der Kosten dieser Endeinmessung bestehen zwischen Bautrger und Erwerber oftmals uneinheitliche Auffassungen, daher sollte eine entsprechende Vereinbarung in der Baubeschreibung enthalten sein (s. auch Kap. 8 Baunebenkosten).
Die nach der Bauausfhrung behrdlich geforderte abschlieende Einmessung ist Bestandteil des Vertrags. Oder: Die Kosten (ca. ... ) fr die abschlieende Einmessung sind nicht Bestandteil des Vertrages.
1.5
Beurteilung des Baugrundes

Der Baugrund wird auf der Grundlage eines Bodengutachtens beurteilt. Oder: Die Beurteilung des Baugrunds erfolgt anhand bereits ausgefhrter Objekte in unmittelbarer Nachbarschaft.
Eine Beurteilung des Baugrundes erfolgt i.d.R. durch die Einholung eines Bodengutachtens. Wenn ausreiBeurteilungsgrundlage chende Informationen zum Baugrund vorliegen (z.B. Informationen aus Nachbarbebauungen), kann auf das Bodengutachten verzichtet werden. Die Erstellung eines Bodengutachtens ist baurechtlich nicht zwingend erforderlich. Verbindliche Angaben ber die Beschaffenheit und Tragfhigkeit des Baugrundes sind jedoch ohne Bodengutachten nicht mglich. Die Erstellung eines Bodengutachtens ermglicht eine wirtschaftliche Grndung des Bauwerks und die geeignete Wahl der Bauwerksabdichtung. Eine Baugrundbeurteilung ist Bestandteil der Planung und damit Leistungspflicht des Bautrgers. Die Beurteilungsgrundlage sollte angegeben werden.
1.6
Statik/ Prfstatik
Die Tragwerksplanung (Statik) ist baurechtlich erforderlich. Eine Prfstatik ist in einigen Bundeslndern nur bei Wohngebuden mit mehr als zwei Wohnungen bzw. Wohngebuden mittlerer Hhe erforderlich, in anderen Bundeslndern auch bereits fr Einfamilienhuser. Die Leistungen des Statikers/Prfstatikers sind fr die Erstellung eines schlsselfertigen Objektes erforderlich und damit vom Bautrger geschuldet. Eine entsprechende Vereinbarung in der Baubeschreibung ist daher nicht erforderlich.
Kommentar
Angaben
2. Allgemeine Angaben
2.1 Grundstck
Adresse, Grundstcksgre Lage des Grundstcks: Musterstr. 88 88 888 Musterstadt Gre des Grundstcks: ca. 1700 m; verbindliche Angaben sind dem Notarvertrag zu entnehmen. Adresse und Gre des Grundstcks sind zu benennen.
2.1.1 Baumbestand, zu erhaltende Gebude

Sofern sich auf dem Grundstck zu schtzende Bume oder zu erhaltende Gebude befinden, sollte dies im Baumbestand, bestehende Lageplan und in der Baubeschreibung angegeben werden. Gebude Auf der Rckseite des Grundstcks befindet sich ein zu schtzender Baumbestand (zwei Buchen und eine Eiche). Das derzeit auf dem Grundstck befindliche Wirtschaftsgebude wird abgetragen, einschlielich der Fundamente.
2.1.2 Altlasten
Das Bundesbodenschutzgesetz (B Bod SchG) regelt die Erforschung und Sanierung von Altlasten und Altlasten schdlichen Bodenvernderungen. Es besteht die Verpflichtung, Anhaltspunkte fr das Vorliegen einer Altlast oder schdlicher Bodenvernderungen auf einem Grundstck unverzglich der zustndigen Behrde mitzuteilen. Gem 4 sind der Grundstckseigentmer und der Pchter oder Mieter verpflichtet, Manahmen zur Abwehr der von ihrem Grundstck drohenden schdlichen Bodenvernderung zu ergreifen. Der Boden und Altlasten sowie schdliche Bodenvernderungen oder altlastenverursachende Verunreinigungen von Gewssern sind so zu sanieren, dass dauerhaft keine Gefahren, erhebliche Nachteile oder Belstigungen fr den Einzelnen oder die Allgemeinheit bestehen. Nhere Einzelheiten zur Umsetzung des Gesetzes sind in der Bundesbodenschutz- und Altlastenverordnung (B Bod SchV) sowie den Bodenschutzgesetzen der Lnder geregelt. Nach Abschluss einer Dekontaminationsmanahme ist das Erreichen des Sanierungsziels gegenber der zustndigen Behrde zu belegen. Auf dem Baugrundstck befand sich eine Tankstelle. Die Tanklager fr Kraftstoffe werden ausgebaut, der kontaminierte Boden wird im erforderlichen Umfang ausgetauscht. Das Erreichen des Sanierungsziels wird gegenber der Behrde belegt.
2. Allgemeine Angaben (Seite 69)
Kommentar
2.1.3 Baulasten
Baulasten wie Wege- oder Leitungsrechte sind zwar im Grundbuch enthalten, hiervon erfahren die Erwerber aber erst, wenn ihnen der Grundbuchauszug vorliegt. Im Hinblick auf das Transparenzgebot sollten ggf. bestehende Baulasten direkt in der Baubeschreibung mit angegeben werden. In der Regel wird das Grundstck frei von Baulasten veruert.
Angaben
Baulasten Ggf. mit Angaben zur Verkehrssicherung, Unterhaltung, Entschdigung
Es ist ein Wegerecht fr das angrenzende Flurstck ... eingetragen. Dies ist nicht mit weiteren Kosten fr den Erwerber verbunden.
2.2
Baustelleneinrichtung
Baustellenzufahrt, -einrichtung und -versorgung sind fr den Erwerber ohne Bedeutung. Es sind Hilfsmittel, derer sich der Bauunternehmer whrend der Bauzeit bedient, um das Objekt schlsselfertig zu erstellen. Dazu gehrt auch die nach Baustellenverordnung erforderliche Sicherheits- und Gesundheitsschutzkoordination. Die Kosten sind in dem angebotenen Objektpreis enthalten. Die Benennung der Baustelleneinrichtung in der Baubeschreibung ist entbehrlich.
2.3
Baugrubenaushub
Der Aushub der Baugrube und die damit verbundenen Risiken (z.B. hhere Bodenklasse) sind Teil der Bautrgerleistung und mssen nicht gesondert beschrieben werden.
2.4
Gebudetyp / Wohnflche
2.4.1 Gebudeart
Es sind Angaben zur Gebudeart erforderlich. Handelt es sich um ein freistehendes Gebude, ein Doppelhaus oder ein Reihenhaus, das als Einfamilienhaus (ggf. mit Einliegerwohnung), Zweifamilienhaus oder Mehrfamilienhaus genutzt wird. Gebudeart Bei dem Gebude handelt es sich um ein vollstndig unterkellertes, eingeschossiges Einfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss und Einliegerwohnung.
2.4.2 Bauweise
Es ist anzugeben, ob es sich um ein Gebude in Massivbauweise, Holzbauweise oder in einer anderen Bauweise handelt. Bauweise Das Gebude wird in Holzstnderbauweise errichtet.
2.4.3 Ausbaustufe
Je nach Ausbaustufe wird zwischen bezugsfertig (schlsselfertig) und teilbezugsfertig unterschieden. Bei teilbezugsfertigen Gebuden sollten in jedem Fall die Leistungen aufgefhrt werden, die zur Herstellung eines schlsselfertigen Objekts erforderlich sind (siehe auch Kap. Eigenleistungen). Ausbaustufe Das Objekt wird teilbezugsfertig bergeben. Die Eigenleistungen der Erwerber sind im Kap. Eigenleistungen aufgefhrt.
Kommentar
2.4.4 Grund- / Wohnflche
Zur Berechnung der Grund- / Wohnflche werden blicherweise entweder die DIN 277 - Grundflchen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau oder die Wohnflchenverordnung angewendet. Es existieren auch andere Verfahren zur Berechnung. Bei einer Entscheidung fr ein Verfahren sind die Berechnungsvorschriften durchgngig einzuhalten. Das Berechnungsverfahren ist anzugeben. Bei der Berechnung nach der Wohnflchenverordnung ist zu przisieren, mit welchem Flchenanteil Balkone, Terrassen sowie sonstige Freiflchen angesetzt werden.
Angaben
Berechnungsverfahren zur Ermittlung der Grund- / Wohnflche, Flchen nach DIN 277 oder Wohnflche nach der Wohnflchenverordnung
Die Wohnflche wurde nach der Wohnflchenverordnung auf der Grundlage der Bauantragsplne (M 1:100) ermittelt. Die Balkonflche ist zu einem Viertel der Grundflche mit angerechnet. Die Wohnflche betrgt ca. 48 m.
2.4.5 Abmessungen / Geschosszahl

Die Gebudeabmessungen, die Anzahl der Geschosse, Rume/Wohnrume sowie die Geschosshhen gehen aus den Planunterlagen hervor und mssen nicht zustzlich genannt werden.
2.5
Kommunale- und Grundstckserschlieung sowie Gebudeversorgungsanschlsse

Die ffentliche Erschlieung ist Bestandteil der Leistungen des Bautrgers. Dazu gehren: Wasser, Abwasser, Gas, Strom, Telekommunikation. Der TV-Kabelanschluss ist nicht Vertragsbestandteil.
Die kommunale Erschlieung ist Bestandteil der Grundstckskosten und in der Regel im Kaufpreis enthalten. ffentliche / nichtffentliche Werden von der Kommune bestimmte Leistungen erst nach Fertigstellung bzw. Abnahme des Gebudes Erschlieung, Aufteilung der vom Grundstckseigentmer (dann der Erwerber) erhoben, so ist in der Baubeschreibung darauf hinzuwei- Kosten sen. Die Kosten fr die Hausanschlsse, d.h. die Leitungsverlegung von der kommunalen Grundstcksflche bis zum Haus, sind Kosten des Gebudes. Sie sind ebenfalls in der Regel vom Bautrger zu erbringen. Zur Vermeidung von Missverstndnissen sollte dies in der Baubeschreibung formuliert werden.
2.6
Brandschutz
Die Anforderungen an den Brandschutz sind grundstzlich in den jeweiligen Landesbauordnungen geregelt. Bei blicher Ausfhrung besteht kein Regelungsbedarf im Rahmen einer Baubeschreibung
2.6.1 Hherer Sicherheitsstandard

Wird ein hherer Sicherheitsstandard als der bauordnungsrechtlich vorgeschriebene angeboten, kann dies aufgefhrt werden. Einfamilienhaus: In allen Rumen des Dachgeschosses werden Rauchmelder installiert.
Kommentar 2.7 Schallschutz
Angaben
2.7.1 Luft- und Trittschallschutz im Gebude zwischen fremden Wohneinheiten

Die heute noch gltige DIN 4109:1989-11 Schallschutz im Hochbau enthlt die bauordnungsrechtlich einzu- Schallschutzstandard haltenden Mindestanforderungen an den Schallschutz. Die in der Norm festgelegten Mindestanforderungen entsprechend DIN 4109 oder entsprechen nicht in allen Bauteilbereichen einem Schallschutz mittlerer Art und Gte. Richtlinie VDI 4100 In DIN 4109:1989-11 Beiblatt 2 sind Vorschlge fr einen erhhten Schallschutz zwischen fremden Wohneinheiten enthalten. Die bauaufsichtlich nicht eingefhrte Richtlinie VDI 4100 unterscheidet zwischen 3 Schallschutzstufen. In der Schallschutzstufe I (SSt I) werden die Mindestanforderungen der DIN 4109 bernommen. Die Werte der Schallschutzstufe II (SSt II) entsprechen weitgehend den Vorschlgen fr den erhhten Schallschutz nach Beiblatt 2 zu DIN 4109. Bei Einhaltung der Werte finden die Bewohner, bliches Wohnverhalten vorausgesetzt, im Allgemeinen Ruhe und mssen ihre Verhaltensweisen nicht besonders einschrnken, um Vertraulichkeit zu wahren. Bei Einhaltung der Kennwerte der Schallschutzstufe III (SSt III) werden die Ansprche eines ungestrten Wohnens befriedigt. Es ist davon auszugehen, dass ein Schallschutz nach DIN 4109 Beiblatt 2 bzw. VDI 4100 SSt II inzwischen zum Standard gehrt. Um sptere Auseinandersetzungen ber den geschuldeten Schallschutz zu vermeiden, sollte dem Erwerber die Tabelle Wahrnehmung blicher Gerusche aus Nachbarwohnungen (s. Kap. 9 Anhang) vorgelegt und der gewnschte Schallschutzstandard in jedem Fall vertraglich vereinbart werden. Seit Oktober 2006 liegt der Entwurf der E DIN 4109-1:2006-10 vor. In der Norm werden nicht mehr Anforderungen fr den Schallschutz zwischen Rumen festgelegt. Da sich die Norm zurzeit (September 2008) im Entwurfsstadium befindet, ist ihre Anwendung gesondert zu vereinbaren. Fr das Reihenhaus wird ein Schallschutz nach DIN 4109 Beiblatt 2 ausgefhrt. [Entspricht weitgehend Schallschutzstufe II der VDI 4100, siehe Tabelle im Anhang.] Es wird ein Schallschutz der Schallschutzstufe III nach Richtlinie VDI 4100 ausgefhrt, s. Anhang.
Kommentar
2.7.2 Luft- und Trittschallschutz im Gebude innerhalb der eigenen Wohneinheit
Angaben
Fr den Schallschutz innerhalb der eigenen Wohneinheit gibt es keine Mindestanforderungen. Fr das Stan- Schallschutzstandard dardgebude sind daher keine Vereinbarungen erforderlich. entsprechend DIN 4109 Beiblatt 2 Fr den Fall, dass der Bautrger einen hheren Schallschutz innerhalb der eigenen Wohneinheit anbieten oder Richtlinie VDI 4100 will: In Beiblatt 2 der DIN 4109 sind Empfehlungen fr den normalen Schallschutz und fr den erhhten Schallschutz enthalten. Richtlinie VDI 4100 unterscheidet beim Schallschutz innerhalb des eigenen Bereiches ebenfalls drei Stufen. Stufe I entspricht den Grundwerten der Norm, die Werte der Stufen II und III sind im Wesentlichen identisch und entsprechen etwa den Empfehlungen fr einen erhhten Schallschutz nach Norm. Der Schallschutz entsprechend diesen Vorschlgen ist ausdrcklich zu vereinbaren. Bei offener Grundrissgestaltung ist die Anwendung der Vorschlge hufig nicht mglich.
Fr die Wnde ohne Tren zwischen Wohn- und Kinderschlafzimmer wird ein erhhter Schallschutz entsprechend DIN 4109 Beiblatt 2 ausgefhrt.
2.7.3 Schutz gegen Auenlrm (Luftschallschutz)

In DIN 4109:1989-11 werden fr Auenbauteile von Aufenthaltsrumen unter Bercksichtigung der unterschiedlichen Raumarten oder Raumnutzungen die Anforderungen an die Luftschalldmmung aufgelistet. In E DIN 4109-1:2006-10 werden die Anforderungen aus der alten Norm nahezu unverndert bernommen. In Richtlinie VDI 4100 werden fr die Schallschutzstufen SSt I und SSt II die entsprechenden Luftschallschutzwerte der DIN 4109 angesetzt, fr die Schallschutzstufe SSt III liegen die Anforderungen um 5 dB ber den entsprechenden Werten der DIN 4109. Fr den Standardfall sind Vereinbarungen entbehrlich. Die Luftschalldmmung der Auenbauteile der straenseitig gelegenen Schlafzimmer wird entsprechend Schallschutzstufe III, Richtlinie VDI 4100 ausgelegt. Fr die brigen Auenbauteile wird ein Schallschutz der Schallschutzstufe II nach Richtlinie VDI 4100 ausgefhrt.
2.7.4 Schutz gegen Gerusche aus haustechnischen Anlagen

Die Anforderungen zum Schutz gegen Gerusche aus haustechnischen Anlagen sind in DIN 4109 als Mindestanforderungen enthalten. Ein erhhter Schallschutz z.B. gem Beiblatt 2 zu DIN 4109 kann vereinbart werden. In E DIN 4109-1:2006-10 wird das Anforderungsniveau der alten Norm nahezu unverndert bernommen. Die Richtlinie VDI 4100 unterscheidet diesbezglich drei Qualittsklassen (Schallschutzstufen SSt I bis III). Schallschutzstufe I entspricht den Mindestanforderungen der DIN 4109, die Werte der Schallschutzstufen II und III sind je nach Gebudeart z.T. deutlich besser. Fr den Standardfall sind Vereinbarungen entbehrlich. Zum Schutz gegen die Gerusche aus haustechnischen Anlagen ist die Schallschutzstufe II nach Richtlinie VDI 4100 vereinbart. Es werden nur Armaturen der Armaturengruppe I (schalltechnisch gnstige Gerte) eingebaut.
Kommentar 2.8 Wrmeschutz
Angaben
2.8.1 Mindeststandard
Die Energieeinsparverordnung EnEV schreibt fr Wohngebude mit normalen Innentemperaturen einen Wrmeschutz Mindeststandard vor, der fr jedes neu zu errichtende Wohngebude einzuhalten ist und der nicht gesondert aufgefhrt werden muss. Die wesentlichen Ergebnisse der nach dieser Verordnung erforderlichen Berechnungen (Transmissionswrmeverlust, Endenergiebedarf, Jahresprimrenergiebedarf) sind in einem Energieausweis zusammenzustellen. Der Ausweis ist auszuhndigen, s. Kap. 6 Unterlagen. Nhere Angaben sind bei Einhaltung des Mindeststandards nicht erforderlich. Der Wrmeschutz nach EnEV wird eingehalten.
2.8.2 Hherer Standard beim Jahres-Primrenergiebedarf

Die Anforderungen an Wohnhuser mit einem reduzierten Heiz- und Primrenergiebedarf sollten beschrieben werden. Der Hinweis, dass die Auenwand Niedrigenergiestandard aufweist, reicht nicht. Einen solchen Standard gibt es nicht bezogen auf Einzelbauteile - die Festlegungen beziehen sich auf den Energiebedarf des Gesamtgebudes. Der Jahres-Primrenergiebedarf liegt 15 % unter den nach EnEV einzuhaltenden Hchstwerten.
2.8.3 Luftdichtheit
Fr den nach EnEV erforderlichen Nachweis des Lftungswrmebedarfs knnen unterschiedliche Luftwechselzahlen angenommen werden. Grundstzlich hat die luftdichte Ausbildung von Bauteilen und Anschlssen nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik zu erfolgen, z.B. entsprechend den Planungs- und Ausfhrungsempfehlungen sowie beispielen der DIN 4108 Teil 7 Luftdichtheit von Bauteilen und Anschlssen. In diesem Fall ist die Luftwechselzahl n = 0,7 h 1 anzusetzen. Ein Hinweis in der Baubeschreibung ist dann entbehrlich. Wird mit einer Luftwechselzahl n = 0,6 h 1 gerechnet, ist eine Dichtheitsprfung des fertigen Gebudes erforderlich. Zur Bestimmung des Lftungswrmebedarfs wird mit einer Luftwechselzahl n = 0,6 h 1 gerechnet. Es wird eine Dichtheitsprfung Blower-Door-Test durchgefhrt.
Kommentar
2.8.4 Nachtrglich ausbaubare Rume
Im Hinblick auf nachtrglich ausbaubare Rume sollte in der Baubeschreibung die Lage und Qualitt der Dmmung festgelegt werden.
Angaben
Angabe der Leistungsgrenze des Bautrgers, Lage der Dmmschicht Nachweis nach EnEV
Die Rume im Dachgeschoss werden im Bereich der Kehlbalkenlage bzw. der geneigten Dachflche mit Mineralfaserdmmung im Sparren-/Balkenzwischenraum gedmmt. Der Spitzboden ist als Ausbaureserve vorgesehen. Er wird in ungedmmtem und nicht bekleidetem Zustand bergeben. Die Steigestrnge der Heizung enden im Spitzboden. Die erforderlichen Ausbauarbeiten werden in Eigenleistung durchgefhrt. Die nach EnEV erforderlichen Nachweise sind Vertragsbestandteil. Die im Spitzboden einzubauenden Dmm- und Luftdichtheitsschichten werden vom Bautrger vorgegeben.
2.9
Optische Anforderungen
Fr die Oberflchenbeschaffenheit einiger Baustoffe z.B. Sichtbeton, Innenputz, Oberflchen von Gipskar- Qualittsstufen, falls definiert siehe tonplatten - gibt es vier verschiedene Qualittsklassen. Die Oberflchen von Sichtbeton sind entsprechend Angaben bei den entsprechenden Bauteilen dem DBV-Merkblatt Sichtbeton in die Klassen SB 1 bis SB 4 eingeteilt. Fr Innenputze gibt es nach DIN V 18550 die Qualittsklassen Q 1 bis Q 4. Fr Gipskartonplatten werden in dem Merkblatt des Bundesverbandes der Gips- und Gipsbauplattenindustrie die Qualittsklassen Q 1 bis Q 4 beschrieben. Ohne besondere Vereinbarung gilt in der Regel die Klasse Q 2 bzw. SB 2 als vereinbart. Objekte mit einem insgesamt hohen Qualittsniveau lassen eine hhere Klasse erwarten. Hier sollten zur Streitvermeidung (fr die entsprechenden Bauteile) ausdrckliche Vereinbarungen getroffen werden. Fr andere Baustoffe bzw. Oberflchen wird nicht zwischen verschiedenen Qualittsklassen unterschieden.
Kommentar 2.10 Preisangaben
Angaben
Preisangaben z.B. fr Bodenbelge oder Sanitrgegenstnde sind weder genormt noch in Vorschriften oder Definition der Preisangaben, Merkblttern geregelt. vorgesehene Abrechnungsmodalitten Mit den Preisangaben gibt der Bautrger Richtwerte fr die Auswahl der Produkte vor. Bei den angegebenen Preisen handelt es sich blicherweise um reine Materialpreise ohne Verlegekosten; die Verlegung gehrt zum Leistungsumfang des Bautrgers. In der Regel sucht sich der Erwerber die Produkte (Fliesen, Parkett, etc.) beim vom Bautrger beauftragten Nachunternehmer oder bei dessen Grohndler aus. Die Grohndler nennen entweder keine Preise oder aber nur Listenpreise. Die Listenpreise werden hufig durch materialgruppen-, firmen-, objekt-, oder gesamtumsatzbezogene Rabattsysteme stark nach unten korrigiert und sind deshalb nicht fr Abrechnungszwecke mit dem Endverbraucher geeignet. Damit bestimmt der Nachunternehmer nahezu allein, welche Produkte fr den vereinbarten Preis geliefert werden bzw. wie viel das ausgewhlte Material (in der Regel mehr) kostet. Bei einem solchen Preissystem hat der Kufer keinen neutralen Vergleichsmastab zur Produktauswahl. Fr den Kufer wre es wnschenswert, wenn auf eine ggf. eingeschrnkte Bemusterung beim Bautrger oder Subunternehmer zugunsten einer quantitativ greren Auswahl z.B. im Baufachhandel mit Angabe von Endverbraucherpreisen verzichtet wrde. Die dort ausgezeichneten Preise sollten auch fr die Abrechnung im Vertragsrahmen gelten. In der Baubeschreibung sollte von vornherein kenntlich gemacht werden, ob Mehr- oder Minderpreise mit dem Bautrger oder direkt mit dem Handwerker abgerechnet werden.
Sofern nachfolgend Preisangaben gemacht werden, sind diese als Bruttomaterialpreise zu verstehen, die mit Endverbraucherpreise im rtlichen Baufachhandel zu vergleichen sind. Werden Materialien nach Erwerberwnschen ausgewhlt, sind Mehr- oder Minderkosten direkt mit den ausfhrenden Gewerken zu verrechnen.
Kommentar
Angaben
3. Baukonstruktion
3.1 Untergeschoss
3.1.1 Nutzung der Rume
Manahmen gegen Eintritt von flssigem Wasser sind nach DIN 18195 bzw. nach der WU-Richtlinie zu ergreifen. Bei der Nutzung der Rume ist zu unterscheiden, ob diese nur fr die Lagerung von feuchteunempfindlichen Gtern, wie Obst oder Gemse, Weinflaschen, Glser, Autoreifen oder hnlichem vorgesehen sind, oder auch fr das Abstellen von Mbeln und Lagern von Papier, Leder usw. (betrifft insbesondere den modernisierten Altbau). Da Rume in Untergeschossen heute blicherweise fr die Lagerung feuchteempfindlicher Gter genutzt werden, sind neben dem Feuchteschutz gegen von auen einwirkendes flssiges Wasser Manahmen zur Vermeidung von hoher Luftfeuchtigkeit oder Tauwasserbildung erforderlich. Die Art der geforderten Manahmen ist zurzeit in Fachkreisen noch strittig. Bei ungedmmten StahlbetonAuenwnden wird z.B. ber eine sommerliche Temperierung der Rume diskutiert. Hinweise dazu sollten in einer beizulegenden Gebrauchsanweisung gegeben werden [siehe auch Kap. 6.2 Gebrauchshinweise]. Garagen an die nur geringe Anforderungen an die Trockenheit der Raumluft zu stellen sind, sind im Kap. 3.1.12 Sammelgarage beschrieben. Anforderungen an die Trockenheit der Raumluft; Wrmeschutz, Temperierung, Beheizung Die Kellerrume sind als Lagerrume vorgesehen. Sie sind nicht fr Wohnzwecke geeignet [siehe auch Kap. 6.2 Gebrauchshinweise] Die Untergeschossrume werden als beheizbare Rume mit einem Wrmeschutz nach EnEV gedmmt.
3.1.2 Feststellung der Wasserbeanspruchung

Ein Bodengutachten ist nach DIN 4020 nicht immer erforderlich: Wenn sich aus der umgebenden Situation die Anforderungen erklren, Bodenkarten existieren, Erfahrungen aus nachbarschaftlichen Anwesen vorliegen oder jeweils die hchste Beanspruchung angenommen wird, kann ggf. auf ein Bodengutachten verzichtet werden. Die Wasserbeanspruchung (Bodenfeuchte und nicht stauendes Sickerwasser, aufstauendes Sickerwasser und von auen drckendes Wasser) ist von der Bodenart, der Gelndeform und dem Bemessungswasserstand am geplanten Standort abhngig. Zum Zeitpunkt der Erstellung der Baubeschreibung sind die Bodenuntersuchungen i.d.R. noch nicht durchgefhrt. Baubeschreibungen enthalten daher i.d.R. keine Angaben zur Wasserbeanspruchung. Wird kein Bodengutachten eingeholt, sind die Planungsvoraussetzungen nachvollziehbar zusammenzustellen. Planungs- und Untersuchungsauf- Zur Feststellung der Wasserbeanspruchung wand zur Feststellung der Anforde- wird ein Bodengutachten eingeholt. rungen an Grndung und Feuchteschutz
3.1 Baukonstruktion Untergeschoss (Seite 80)
Kommentar
3.1.3 Drnung
Angaben
Durch Ausfhrung einer Drnung kann die Wasserbeanspruchung "aufstauendes Sickerwasser" vermieden Drnung und damit der Abdichtungsaufwand reduziert werden. Gegebenenfalls wird damit die Anordnung von Fenstern in Untergeschossen mglich, ohne diese sehr aufwndig in die Wannenkonstruktion des Untergeschosses einzubinden. Drnanlagen bedrfen wegen der Einleitung des anfallenden Drnwassers in eine Vorflut oder in eine ffentliche Leitung eine behrdliche Genehmigung. Drnungen sind nach DIN 4095 auszulegen. Die Information, ob eine Drnung errichtet wird, ist fr den Erwerber von Bedeutung, da die Anlage regelmige Wartungsarbeiten erforderlich macht und zustzliche Betriebskosten anfallen. Wird keine Drnung vorgesehen, sind Angaben entbehrlich. Sofern noch nicht entschieden wurde, ob eine Drnung erstellt wird, sollte dies benannt werden.
Es wird eine Drnung ausgefhrt. Im Hausanschlussraum wird ein Revisionsschacht mit Pumpe angelegt. Das anfallende Sickerwasser wird ber einen Sickerschacht auf dem Grundstck versickert.
3.1.4 Konstruktion
Die Konstruktion des Untergeschosses wird in den statischen Unterlagen beschrieben (Grndung auf Streifenfundamenten oder tragender Bodenplatte, Wnde aus Beton oder aus Mauerwerk). Die Konstruktion ist fr den Nutzer hinsichtlich der Art des Feuchtigkeitsschutzes von Bedeutung und sollte verbal beschrieben werden. Grndung, Bodenplatte, Auenwnde, Material Tragende Stahlbetonbodenplatte, Auenbauteile aus Stahlbeton, Innenwnde aus Kalksandsteinmauerwerk
3.1.5 Art der Abdichtung

In DIN 18195 ist die Abdichtung von nicht wasserdichten Bauwerken oder Bauteilen geregelt. Die Abdichtung kann mit unterschiedlichen genormten (DIN 18195) und nicht genormten Abdichtungsstoffen ausgefhrt werden. Je nach Art der Wassereinwirkung wird in DIN 18195 die Art der erforderlichen Abdichtung vorgeschrieben. Detaillierte Angaben sind nur erforderlich, wenn nicht genormte Abdichtungsstoffe eingesetzt werden sollen. Neben der hautfrmigen Abdichtung nach DIN 18195 eignen sich auch Bauteile aus wasserundurchlssigem Beton (Beton mit hohem Wassereindringwiderstand nach DIN EN 206-1 auch als "Weie Wanne" bezeichnet) fr Abdichtungsaufgaben. Die Anforderungen sind ausreichend in DIN EN 206, DIN 1045-2 sowie der WU-Richtlinie des DAfStb geregelt, zustzliche Vereinbarungen sind entbehrlich. Abdichtungsstoffe nach DIN 18195, andere Abdichtungsstoffe, WU-Beton Der Feuchtigkeitsschutz der erdberhrten Bauteile wird in Abhngigkeit von der noch festzustellenden Beanspruchung entweder als Weie Wanne nach der WU-Richtlinie oder mit einer wasserundurchlssigen Bodenplatte nach o.a. Richtlinie, kombiniert mit einer Spachtelabdichtung an den Auenwnden nach der KMB-Richtlinie, ausgefhrt.
Kommentar
3.1.6 Wrmeschutz
Wird das Untergeschoss zum Teil hochwertig genutzt und beheizbar ausgestaltet, so sind Dmmschichten zwischen den beheizten und unbeheizten Rumen erforderlich. Die Wrmedmmung im Untergeschoss ist nach EnEV zu bemessen. Die Lage der Dmmschicht kann sich auf den nutzbaren Raum auswirken. Bei Einbeziehung des gesamten Untergeschosses in das beheizte Volumen ist eine Dmmung der Auenwnde auf deren Auenseiten blich. Diese Ausfhrung muss nicht beschrieben werden. Dagegen sollte verdeutlicht werden, wenn bei nachtrglichen Ausbauten oder bei nur einzelnen beheizten Rumen eine Innendmmung eingebaut wird.
Angaben
Lage der Dmmschicht
Das Untergeschoss ist nicht beheizt und daher nicht wrmegedmmt. Das in das Untergeschoss einbindende Treppenhaus ist gegen nicht beheizte Rume und gegen das Erdreich (jeweils auf der kalten Seite) wrmegedmmt. Oder: Das Untergeschoss ist vollstndig beheizbar und auen gedmmt.
Das Untergeschoss ist zwar unbeheizt, wird aber an den Wnden auenseitig mit einer Perimeterdmmung und auf der Bodenplatte mit einer Dmmlage im schwimmend verlegten Estrich versehen. Die Wrmedmmung erfllt die Mindestanforderung des klimatischen Wrmeschutzes.
3.1.7 Innenoberflchen der Wnde

In nicht hochwertig genutzten Kellerrumen werden blicherweise die Wnde nicht behandelt. Putz, Qualittsklasse Sollen bei hochwertigem Ausbau die Wnde verputzt werden, ist in Untergeschossen ein feuchtigkeitsbeAnstrich, stndiger Kalkzement- oder Zementputz zu empfehlen. In Aufenthaltsrumen von Untergeschossen sollten (als Empfehlung) Gipsputze vermieden werden, da bei sommerlichem Lften die Gefahr von Feuchtigkeitsschden hher ist. Die Wandoberflchen werden gestrichen bzw. tapeziert und gestrichen. Eine Beschreibung der Putzart ist zu empfehlen. Zu den Qualittsklassen der Putzoberflchen siehe Kapitel 3.2.5 Auenwnde ab Erdgeschoss Innenoberflchen. Innenoberflchen der Wnde: Mauerwerk mit Innenputz auf KalkzementFugenglattstrich. Basis (Qualittsklasse Q2), Anstrich auf Dispersionsbasis.
3.1.8 Bodenablufe
Bodenablufe in Untergeschossen sind nicht blich. Sie knnen aber angeordnet werden, wenn Wasser auf Bodenablauf die Bodenflche gelangen kann, wie z.B. in Waschkchen von Mehrfamilienhusern. Sie sollten beschrieben werden, wenn sie vorgesehen sind. Liegen diese unterhalb der Rckstauebene, ist das Abwasser ber eine Hebeanlage nach DIN EN 12056-4 rckstausicher abzuleiten. Davon kann bei Einfamilienhuser oder vergleichbaren Nutzungen abgewichen werden, wenn die Bodenablufe abgesperrt sind und nur kurzzeitig zum Ableiten von z.B. Reinigungswasser geffnet werden. Bodenablufe im Untergeschoss sind nicht vorgesehen. Oder: Bodenablufe mit Absperreinrichtungen, die nur kurzzeitig geffnet werden drfen. Oder: Die Bodenablufe werden ber eine zweizgige Hebeanlage entwssert.
Kommentar
3.1.9 Fenster im Untergeschoss
Angaben
Im untergeordnet genutzten und nicht beheizten UG werden standardmig Kellerfenster aus Stahlrahmen Verglasung, Rahmen mit einfach verglasten Stahlflgeln und Betonrahmen eingebaut. Bei hohem Grundwasserstand und bei aufstauendem Sickerwasser sind die Fenster/Lichtschchte im UG in die Abdichtungsmanahmen einzubeziehen. Diese Manahmen sind in der Regel sehr aufwndig. Alternativ kann auf Fenster im UG verzichtet werden. Dies stellt eine nicht bliche Beeintrchtigung hinsichtlich Belftung und Belichtung des Untergeschosses dar. Auf eine fensterlose Ausfhrung ist daher gesondert hinzuweisen.
Die Fenster aus verzinktem Stahl bestehen aus zwei Drehflgeln (einfach verglast) und Lftungsgittern. Sie werden in FertigteilFaserbetonrahmen eingebaut.
Zweischeiben-Isolierglser mit Kunststoff- oder Aluminiumrahmen mit DrehKippbeschlag.
3.1.10 Lichtschchte
Beim Lastfall Bodenfeuchtigkeit und nicht stauendes Sickerwasser knnen einfache Lichtschchte montiert Art und Gre werden. Die Lichtschchte vor hochwertig genutzten Rumen (z.B. Aufenthaltsrume), die auch zum vorbergehenden Aufenthalt von Menschen dienen knnen, sind grer zu gestalten, um eine ausreichende Belichtung und mglichst eine Sichtverbindung nach auen herzustellen. Deswegen sind die Mae der Lichtschchte anzugeben. Liegen die Lichtschchte im Einflussbereich von stauendem oder drckendem Wasser, sind sie wasserdicht auszubilden und in das Konzept der Wanne einzubeziehen. Diese sind dann ber eine Hebeanlage zu entwssern, wenn die Sohle des Lichtschachtes unterhalb der Rckstauebene liegt. Sie knnen auch wasserdicht und ohne Entwsserung ausgebildet werden, wenn sie regensicher abgedeckt werden. Auf diese Ausfhrung ist aber hinzuweisen. Kunststofflichtschchte (ca. 1,0/0,5/1,0) vor Lichtschchte aus Stahlbeton, den Fenstern, nicht befahrbar. Wasserdichte Gre (Angabe). Ausfhrung ohne Entwsserung, Gitterrost mit zustzlicher Glasabdeckung zur Vermeidung von Wassereintritten. Im Bereich von Terrassen sind entweder begehbare Glser oder zustzliche Trittroste erforderlich.
3.1.11 Tren im Untergeschoss/ Kellerauentren

Tren zwischen beheizten Treppenrumen/Fluren und nicht beheizten Rumen sowie Kellerauentren Material, Wrmeschutz, Klimaklaswerden in Abhngigkeit von zu erwartenden Temperaturdifferenzen in der erforderlichen Klimaklasse einge- se, Oberflchengestaltung, Drbaut. ckergarnitur Sonstige Tren in Untergeschossen zwischen Rumen untergeordneter Nutzung werden standardmig als einfache Stahlblechtren, bei Brand- und/ oder Rauchschutzanforderungen in entsprechenden Ausfhrungen eingebaut. (Einbruchsschutz, siehe Kap. 3.8.5 Hauseingangstr) Tren zwischen beheiztem Treppenraum und nicht beheizten Fluren in Stahlblech mit thermischer Trennung (Klimaklasse II), sonstige Tren in Stahlblech mit Stahleckzargen. Tren mit Brand- und/ oder Rauchschutzanforderungen in entsprechenden Ausfhrungen. Oberflchen matt grau lackiert, Auentren mit verzinkten Stahlteilen (Klimaklasse III), Widerstandsklasse II, Standarddrckergarnituren. Stahlblechtren mit Umfassungszargen, Oberflchen matt wei lackiert, Standarddrckergarnitur, Edelstahl, matt.
Kommentar
3.1.12 Sammelgarage
3.1.12.1 Allgemein
Angaben
Garagen einschlielich der Stellpltze und Zufahrten werden in den Garagenverordnungen der Bundeslnder Anzahl der Stellpltze, Nutzungsgeregelt. Grundstzlich sind daher bezglich der Fluchtwege und Fahrstraen keine Angaben erforderlich. einschrnkungen Die in diesen Verordnungen angegebenen Mindestgren fr Stellpltze knnen insbesondere an Enden von Stellplatzreihen zur eingeschrnkten Nutzbarkeit fhren. Die lichten Einfahrtsbreiten knnen durch Sttzen und Anbauten an Sttzen so verkleinert werden, dass die Anfahrbarkeit und Begehbarkeit bei abgestelltem Fahrzeug deutlich eingeschrnkt werden kann. Eine Vergrerung der in o.a. Verordnung angegebenen Mae kann erforderlich werden. Die uneingeschrnkte Nutzbarkeit eines Stellplatzes kann vorausgesetzt werden und muss nicht extra benannt werden. 3.1.12.2 Feuchtigkeitsschutz
Tiefgarage mit 27 Pkw-Stellpltzen.
Bei erdberschtteten Garagen und bei Garagenhochbauten kann fr die erdberhrten Bauteile der Feuchtig- Besonderheiten keitsschutz entweder durch zustzliche, hautfrmige Abdichtungen oder durch wasserundurchlssige Bauteile aus Stahlbeton erbracht werden (siehe Kap. 3.1.5 Art der Abdichtung und Kap. 3.6 Geneigtes Dach und Kap. 3.7 Flachdach und Balkone). Angaben zur Art des Schutzes gegen Feuchtigkeit von auen sind dann erforderlich, wenn durch eine einfache Bauweise ein bedingter Feuchtigkeitseintritt in Kauf genommen werden muss. An Garagen sind nur geringe Anforderungen an die Trockenheit der Raumluft zu stellen. Diese knnen einfacher und kostengnstiger abgedichtet werden als Aufenthaltsrume. Im Sinne der WU-Richtlinie kann vereinbart werden, dass kleinere Feuchtstellen auf der Innenseite ohne flssig austretendes Wasser entstehen knnen, da gerade bei Konstruktionen aus wasserundurchlssigem Beton geringere Aufwendungen zur Begrenzung von Trennrissbreiten zu deutlich gnstigeren Kosten fhren knnen.
Kleinere Feuchtstellen auf der Innenseite (ohne austretendes, flssiges Wasser) sind mglich.
Kommentar
3.1.12.3 Fubodenflche
Angaben
Die Ausfhrung der Innenoberflchen und des Bodens sollte angegeben werden. Material und Aufbau der BodenDie Bodenflchen werden blicherweise aus Stahlbeton hergestellt. Diese bentigen einschlielich der Sockelzo- konstruktion, ggf. Bodenbeschichnen von aufgehenden Bauteilen einen rissberbrckenden Chloridschutz zur Vermeidung chloridinduzierter tung Korrosion nach der Instandsetzungsrichtlinie des DAfStb der Klasse OS 11, bei hufiger frequentierten Garagen einen der Klasse OS 13, wenn nicht ein anderer geeigneter Feuchtigkeitsschutz hergestellt wird. Alternativ kann auf eine Stahlbetonbodenflche eine Abdichtung nach DIN 18195-5 mit Nutzschicht hergestellt werden, z.B. aus einem Gussasphaltestrich mit zustzlichen bahnenfrmigen Abdichtungen an den Rndern und an Durchdringungen. Bei dem geringsten Lastfall der Erdfeuchtigkeit kann auf eine Stahlbetonbodenplatte verzichtet und ein Pflasterbelag eingesetzt werden. Dabei ist ein Chloridschutz der aufgehenden Bauteile in deren Sockelzonen und den Bereichen erforderlich, die in Kontakt mit tausalzhaltigem Wasser stehen knnen. 3.1.12.4 Bauteilinnenoberflchen
Stahlbetonbodenplatte, Oberflche flgelgeglttet, Beschichtungssystem OS 13 nach der Instandsetzungsrichtlinie des DAfStb auf Epoxidharzbasis mit Quarzsandeinstreuung.
Die optischen Anforderungen an die Bauteiloberflchen entsprechen blicherweise nicht denen von hochwer- Material der Wandkonstruktion, tig genutzten Rumen, so dass ohne weitere Beschreibung nur geringe Anforderungen an die Ebenheit und Farbe Gleichmigkeit der Bauteiloberflchen (analog zur Klassifizierung nach DIN V 18550, Klasse Q1 oder DBVMerkblatt Sichtbeton, Klasse SB1) gestellt werden knnen. Die Oberflchengestaltung in Bezug auf Material, Struktur und Farbe, ist fr das Erscheinungsbild bedeutsam und daher zu beschreiben. Ein Farbanstrich auf Wand- und Deckenflchen sollte standardmig aufgetragen werden, da bereits einfache Anstriche einen Chloridschutz im Brandfall bieten.
Tiefgarage mit Wnden und Decke aus Stahlbeton, Sichtbeton Klasse SB1, Anstrich mit Kunstharzdispersionsfarbe, wei, Deckenflche gegen Wohnrume mit nichtbrennbaren Dmmplatten gedmmt.
Wie Standardausfhrung, zustzlich: verputzt, Oberflchenqualitt der Klasse Q2 der Wandflchen.
Kommentar
3.1.12.5 Entwsserung der Bodenflche
Angaben
Die Fubodenflchen bentigen in Abhngigkeit von dem mglichen Wassereintrag in die Garage Entwsse- Art der Entwsserung der Bodenflche rungssysteme: Bei privat genutzten Mittelgaragen (Garagen mit einer Nutzflche von 100 m bis 1000 m) in Gebieten mit geringem Schneefall fllt i.d.R. so wenig Wasser auf der Fubodenflche an, dass eine Entwsserung der Bodenflchen nicht erforderlich ist. Die auf die Fubodenflche abtropfende Wassermenge ist so gering, dass nur kleinere Pftzen entstehen. Bei Garagen mit hherer Nutzungsfrequenz und/oder Garagen in schneereichen Gebieten kann die Entwsserung der Fubodenflche erforderlich werden, um grere und tiefere Pftzenbildungen zu vermeiden. Dazu soll die Oberflche der Bodenflche zu den Entwsserungsstellen geneigt ausgebildet werden. In gut durchlfteten Garagen oder in solchen mit Lftungssystemen kann das auf der Fubodenflche anfallende Wasser in Verdunstungsrinnen gesammelt werden, die auerhalb von begangenen Bereichen liegen. Verdunstungsrinnen in Stahlbetonkonstruktionen sind mit einem wirksamen Chloridschutz zu versehen. Bauteilfugen in Decken ber anderen Geschossen (auch solche, die ebenfalls als Garagengeschosse genutzt werden, sind gegen durchtropfendes Wasser zu dichten um Einschrnkungen in den jeweils tieferen Geschossen zu vermeiden. Die Art der Entwsserung sollte beschrieben werden. 3.1.12.6 Parksysteme
Bodenflche mit Neigung von ca. 1,5% zu Verdunstungsrinnen an den Stirnflchen der Stellpltze; Oder: Nicht geneigter und nicht entwsserter Pflasterbelag auf der Bodenflche auf Bettung ohne Stahlbetonbodenplatte.
Bodenflchen zu Bodenablufen ca. 2% geneigt.
Mechanisch betriebene Parksysteme knnen die blich zu erwartende Nutzbarkeit und den Komfort eines Abstellplatzes einschrnken. Zustzlich ist mit erhhten Wartungsaufwendungen und einer geringeren Funktionssicherheit zu rechnen (Betriebsstrungen und Ausfall der elektr. Energiezufuhr). Daher sollen Stellpltze in Parksystemen beschrieben werden. Dazu zhlt auch die Anordnung der Anlagen, die Neigung der Stellplatzflchen, die lichten Durchgangshhen, die Steuerung, die nutzbaren Breiten und Lngen sowie Hinweise zur Einschrnkung der Nutzbarkeit fr bestimmte Fahrzeugtypen. Metallteile von Parksysteme sollen ausreichend gegen Korrosion geschtzt werden. Dazu sollen Teile, die Kontakt zu tausalzhaltigem Wasser haben knnen (wie z.B. Oberflchen von befahrbaren Flchen, deren Entwsserungsrinnen, Sockelzonen der Anlagen), nicht nur durch eine Verzinkung, sondern zustzlich z.B. durch eine geeignete Beschichtung geschtzt werden. 3.1.12.7 Toranlagen
Teilweise werden die Stellpltze auf Doppelparksystemen angeordnet, die ber Schlsselschaltungen gesteuert werden. Die Stellflchen sind teilweise geneigt, die Durchgangshhe auf den jeweils unteren Stellpltzen betrgt ca. 1,75 m. Die unteren Pltze knnen nicht von Fahrzeugtypen mit geringerer Bodenfreiheit befahren werden. Auf den oberen Stellpltzen drfen Kombifahrzeuge o.. nicht rckwrts abgestellt werden. Die Stahlteile werden verzinkt und beschichtet.
blicherweise werden Stellpltze in geschlossenen, d.h. von auen nicht frei zugnglichen und befahrbaren Art des Tores, Art der Steuerung baulichen Anlagen hergestellt. Dazu wird i.d.R. eine elektrisch bedienbare Toranlage an der Ein- und Ausfahrt eingerichtet. Zustzliche Tore an den jeweiligen Stellpltzen sind standardmig nicht blich, knnen aber vereinbart werden. Falls solche Einzeltore eine Toranlage an der Zufahrt ersetzen sollen, sollte dies ebenfalls beschrieben werden.
Rolltor mit Luftffnungen (Lochblecheinstze) mit manuellem Taster und ... St. Funkhandsender.
Kommentar 3.2 Auenwnde ab Erdgeschoss
Angaben
3.2.1 Konstruktion und Material

Das Material der Auenwnde ist wesentlicher konstruktiver Bestandteil des Gebudes und sollte daher Material, Aufbau angegeben werden. Sollte die Entscheidung ber das Material noch nicht feststehen, ist dies durch die Formulierung kenntlich zu machen. Der prinzipielle Aufbau mit Lage der Wrmedmmung sollte beschreiben werden. Angaben zu Statik, Abmessungen, Brandschutz, Schall- und Wrmeschutz: siehe Kap. 2 Allgemeine Angaben. Die Auenwnde bestehen aus Kalksandsteinmauerwerk und erhalten ein Wrmedmmverbundsystem (Dmmstoff mit auenliegender Putzschicht) (Oberflchen s. Kap. 3.2.3.3) Oder: Die Auenwandkonstruktion besteht aus beidseitig verputztem, monolithischem Mauerwerk aus Leichthochlochziegeln oder Porenbetonsteinen, die auer der tragenden auch die wrmedmmende Funktion bernehmen. (Oberflchen s. Kap. 3.2.3.1) Oder: Die Auenwnde bestehen aus Mauerwerk mit auenliegender Dmmung und vorgehngter, hinterlfteter Holz- Bekleidung. Das Mauerwerk besteht aus Leichthochlochziegeln. (Holzbekleidung, Kap. 3.2.3.6 und Innenoberflchen, Kap. 3.2.5). Die Auenwnde werden als kerngedmmtes Mauerwerk erstellt, d.h. aus tragendem, innenliegenden Mauerwerk aus Kalksandstein, einer Mineralfaser-Dmmschicht ohne Hinterlftung und einem auenliegenden Verblendmauerwerk aus Kalksandstein. (Oberflchen s. Kap. 3.2.3.4)
3.2 Baukonstruktion Auenwnde (Seite 88)
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3.2.2 Gebudesockel
Angaben
Am Gebudesockel muss die Abdichtung der erdberhrten Teile ber Gelndeoberflche gefhrt werden. Gestaltung, ggf. Aufbau und Die Regeln zur Ausfhrung dieser Abdichtung sind in DIN 18195 beschrieben. Eine Beschreibung ist daher Material des Sockels, falls vom nur erforderlich, wenn von diesen Regeln abgewichen werden soll. Regelquerschnitt abweichend Besondere konstruktive Manahmen gegen aufsteigende Feuchte sind in den Konstruktionsregeln der verschiedenen Bauweisen der Auenwnde enthalten. Sie sind entsprechend anzuwenden und brauchen daher nicht in der Baubeschreibung aufgefhrt zu werden. Die Auenoberflche im Sockelbereich wird durch Spritzwasser hher mit Feuchtigkeit belastet als der brige Wandbereich. Soll aufgrund der zu erwartenden Alterungsspuren der Bereich des Sockels gestalterisch von der brigen Wandflche abgesetzt werden, sollte dies in den Plnen, besser aber noch in der Baubeschreibung kenntlich gemacht werden.
Der Auenputz wird im Sockelbereich ca. Die Verblendschale wird im 1 cm zurckversetzt. Farbe der Beschichtung: Sockelbereich um ca. 1 cm grau. zurckversetzt
3.2.3 Auenoberflchen
Die Auenoberflchen gehren zu den wesentlichen Gestaltmerkmalen des Gebudes und weisen i. Allg. auch einen hohen Reprsentationswert auf. Sie sollten in der Baubeschreibung so beschrieben werden, dass Uneinigkeiten ber die Oberflchenqualitt vermieden werden. 3.2.3.1 Putz Technische Regelungen, z.B. zum Aufbau, zur Armierung, Dicke und Eigenschaften sind in der Putznorm Putzart, Struktur, Farbe DIN V 18550 beschrieben, Eigenschaften von Putzmrteln in der DIN EN 998-1. Die Zusammensetzung von Auenputzen ist in der Regel fr den Erwerber von untergeordneter Bedeutung und abhngig von spter angebotenen Systemen. Auf eine frhzeitige Festlegung des genauen Aufbaus durch die Angabe in der Baubeschreibung sollte daher verzichtet werden. Fr das optische Erscheinungsbild und den Charakter der Auenoberflche ist die Oberflchenstruktur wichtig und sollte daher beschrieben werden. Zur Oberflchenqualitt von Auenputzen gibt es z.Zt. keine Klassifizierung wie bei Innenputzen. Bei eingefrbten Mineral- oder Silikatputzen auer Kratzputzen muss ein Egalisationsanstrich als Endbeschichtung aufgebracht werden, da ansonsten eine einheitliche Farbgebung nicht zu gewhrleisten ist. Die monolithischen Auenwnde erhalten einen Leichtputz als Scheibenputz, Gesamtdicke einschlielich Unterputz ca. 20 mm, Farbe: wei. Die Auenwnde werden mit einem Edelkratzputz, Gesamtdicke einschlielich Unterputz ca. 25 mm, Farbe: wei, verputzt. (Materialbezogener Text, s. unten)
Kommentar
3.2.3.2 Wrmedmmputz Ein Wrmedmmputz ist ein Putzsystem mit guten Dmmeigenschaften (aufgrund niedriger Rohdichte) und groer Schichtdicke. Es besteht aus dem wrmedmmenden Unterputz und einem wasserabweisenden, einoder zweilagigen Oberputz. Die gute Dmmwirkung wird durch die Beimischung von Leichtzuschlgen erreicht, meist aus expandiertem Polystyrol. Angaben zum Aufbau, zur Armierung, Dicke und Eigenschaften den sind in der Putznorm DIN V 18550 und in den technischen Merkblttern der Hersteller. Im Sockelbereich sind Wrmedmmputze nur bedingt geeignet. Ein Materialwechsel im Sockelbereich sollte beschrieben werden. Fr den Nutzer ist die Dicke des Aufbaus fr sptere Befestigungen wichtig. 3.2.3.3 Wrmedmm-Verbundsystem Ein Wrmedmm-Verbundsystem (abgekrzt WDVS) besteht aus Kleber, Dmmschicht, einem Unterputz mit Armierung und einem Oberputz. Je nach System und statischen Anforderungen werden die Dmmplatten zustzlich verdbelt oder durch Schienen befestigt. Es drfen nur Systeme mit allgemeinen bauaufsichtlichen Zulassungen gem der ETAG 004 verwendet werden. Bauordnungsrechtlich gelten WDVS als Baustze, Hinweise auf entsprechende Regelungen sind in der Bauregelliste B Teil 1 Abs. 3 aufgefhrt. Wichtig ist, dass alle Komponenten vom gleichen Systemhersteller geliefert werden und aufeinander abgestimmt sind. Manahmen in Bezug auf die Standsicherheit oder auf den Brandschutz z.B. ggf. erforderlicher Dmmmaterialwechsel ber Fenster- und Trstrzen oder an Gebudetrennwnden sind bauordnungsrechtlich geschuldet und mssen daher nicht in der Baubeschreibung aufgefhrt werden. Technische Regeln fr die Verarbeitung von Wrmedmm-Verbundsystemen (WDVS) sind in der DIN 55699 beschrieben und mssen nicht gesondert aufgefhrt werden. Auerdem geben diverse Merkbltter von Verbnden der Hersteller und Verarbeiter (FV WDV, FV Stuckateure BW, etc.) Hinweise zur Verarbeitung, zur Detailausbildung und zum Schall- und Brandschutz. Fr den Nutzer ist die Dicke des Aufbaus fr sptere Befestigungen wichtig. Als wesentliche Bestandteile sollten auerdem das Material der Wrmedmmung und der Oberputz bzw. die Schlussbeschichtung (dnnoder dicklagige mineralische Oberputze, Kunstharzputze, Dispersionssilikatputz, Silikonharzputz, Flachverblender oder keramische Belge) sowie die Oberflchenstruktur des Putzes beschrieben werden. Zur Qualittsbestimmung von Dmmstoffen haben die Verbnde Industrieverband Hartschaum e.V. Heidelberg (IVH) und der Fachverband Wrmedmm-Verbundsysteme e.V. Baden-Baden die Qualitts-Richtlinien fr Fassaden-Dmmplatten ... bei Wrmedmm-Verbundsystemen (WDVS) herausgebracht. Die Anforderungen dieser Richtlinie an die Qualitt der EPS-Platten sind gegenber den Anforderungen aus der DIN 13163 bzw. der ETAG 004 hher. Die Erfllung dieser Anforderungen wird von der Bundesfachabteilung Qualittssicherung (BFA QS) des IVH zertifiziert. Ein Hinweis auf diese Zertifizierung in der Baubeschreibung ist mglich.
Angaben
Ca.-Gesamtdicke, Oberflchenstruktur, Farbe, ggf. Wechsel der Oberflchenstruktur oder Materialwechsel im Sockelbereich
Die monolithischen Auenwnde erhalten einen Wrmedmmputz, Oberflchenstruktur Scheibenputz, Farbe wei, Gesamtdicke ca. 55 mm. Im stark belasteten Sockelbereich wird ein Wrmedmmverbundsystem mit Perimeterdmmung eingebaut, Oberflchenstruktur Scheibenputz, Farbe wei, Gesamtdicke ca. 45 mm. Die Auenwnde erhalten ein Wrmedmmverbundsystem, Gesamtdicke ca. 15 cm, Wrmedmmung aus Polystyrol nach BFA QS (Bundesfachabteilung Qualittssicherung), Putzsystem aus Silikonharzputz als Reibeputz, Farbe wei.
Wie Standard, aber: Wrmedmmung: Mineralfaser nach BFA QS
Ca.-Gesamtdicke, Material des Dmmstoffs, ggf. mit Zertifizierungsangaben, Oberputz bzw. Schlussbeschichtung sowie Oberflchenstruktur, ggf. Wechsel der Oberflchenstruktur im Sockel, Fensterleibungen
(Bundesfachabteilung Qualittssicherung),
Putzsystem aus mineralischem Edelputz nach EN 998-1 als Kratzputz.
Kommentar
3.2.3.4 Verblendschale
Angaben
Konstruktionsregeln fr hinterlftetes oder kerngedmmtes Mauerwerk sowie die technischen Anforderungen Steinmaterial, -format, -farbe und an die Fugen sind in DIN 1053 beschrieben. Zur Beschreibung des prinzipiellen Aufbaus s. Kap. 3.2.1 Kon- Mauerwerksverband, Fugenfarbe, struktion und Material. Leibungstiefe Das Steinmaterial, dessen Format und Farbe, die Art des Verbands, die Leibungstiefe sowie die Fugenfarbe bestimmen das Erscheinungsbild wesentlich und sollten mglichst schon bei der Aufstellung der Baubeschreibung feststehen und beschrieben werden. Zur endgltigen Auswahl empfiehlt sich eine Bemusterung. Matoleranzen des Steinmaterials sind nach DIN EN 771 vom Hersteller zu deklarieren und z.B. in DIN V 105 oder in DIN V 106 begrenzt, entsprechend ergibt sich daraus auch ggf. eine unterschiedliche Fugenbreite. Mit der Festlegung auf den Stein ist damit auch der Fugencharakter festgelegt und muss nicht beschrieben werden. 3.2.3.5 Sichtbeton Die Konstruktionsregeln fr Beton liegen in DIN 1045 und in DIN EN 206 vor und mssen in der BaubeOberflchenstruktur, Sichtbetonklasse, schreibung nicht aufgefhrt werden. Fr die Verwendung von Sichtbeton gilt das DBV-Merkblatt Sichtbeton. Dort sind die Oberflchen in die Bemusterung Klassen SB 1 bis SB 4 eingeordnet. Werden die dort beschriebenen Oberflchenqualitten nicht erreicht, sind befriedigende Nachbesserungsmanahmen kaum zu erreichen. Als Standard fr Fassadenflchen ist die Klasse SB 3 beschrieben, whrend fr untergeordnete Kellerrume die Klasse SB 1 gilt. Die Sichtbetonklasse sollte angegeben werden. Auerdem wird empfohlen, eine Musterflche anzulegen. Aufgrund des in der Regel hohen gestalterischen Wertes von Sichtbeton sollte zur Vermeidung von Missverstndnissen auch die Art der Oberflchenstruktur beschrieben werden. Fr Betonfertigteile gilt das FDB-Merkblatt [FDB 2005] ber Sichtbetonflchen von Fertigteilen aus Beton und Stahlbeton. Eine Einteilung in Sichtbetonklassen wird bei der Verwendung von Fertigteilen in der Regel nicht durchgefhrt.
Die Verblendschale besteht aus roten Vormauerziegeln im Normalformat (ca. 24 cm x 11,5 cm x 7,1 cm) mit matter Oberflche, Luferverband, Fugen in dunkelgrau. Die Leibungstiefe betrgt ca. 24 cm. Materialpreis: .... /1000 St.
Die Verblendschale besteht aus hellroten bis dunkelroten Klinkern im Dnnformat (ca. 24 cm x 11,5 cm x 5,2 cm), wilder Verband, Fugenfarbe hellgrau. Leibungstiefe ca. 11,5 cm. Auswahl der Klinker in Absprache mit dem Erwerber. Materialpreis: .... /1000 St.
Teilbereiche der Fassade werden in Sichtbeton ausgefhrt. Sichtbeton-Klasse SB 3, glatt geschalt, eine Bemusterung wird durchgefhrt.
Kommentar
3.2.3.6 Vorgehngte hinterlftete Fassadenbekleidungen Die konstruktiven Bedingungen fr vorgehngte, hinterlftete Bekleidungen sind in der Norm DIN 18 516 geregelt sowie in entsprechenden Merkblttern, z.B. des Fachverbands Baustoffe und Bauteile fr vorgehngte hinterlftete Fassaden. Zur Beschreibung des konstruktiven Aufbaus s. Kap. 3.2.1 Konstruktion und Material. Die wesentlichen Gestaltmerkmale wie Material, Oberflchenstruktur, Farbe, Fugeneinteilung oder ggf. Deckungsarten und die Gestaltung der Leibungselemente sollten beschrieben werden.
Angaben
Material, Elementgre Oberflchenstruktur, Farbe, Fugeneinteilung, Deckungsart, Leibungsgestaltung
Die Fassadenbekleidung besteht aus groformatigen Faserzementplatten gem Muster. Die Plattengre geht aus den Ansichtsplnen hervor. Farbe: hellgelb und beige, mit ca. 0,8 cm breiten Fugen zwischen den Platten. Die Leibungen sind ebenfall mit Faserzementplatten bekleidet. Oder: Faserzementplatten in Stlpverlegung mit hinterlegten Stofugen.
Die Fassadenbekleidung besteht aus roten Ziegelplatten, im Format ca. .... x .... cm, Produkthersteller: Fa. .... . Die horizontalen Fugen sind durch Falzberdeckung der Ziegelplatten abgedeckt, die vertikalen, durchgngigen Fugen mit schwarzen Kunststoffstreifen hinterlegt.
3.2.4 Wrmedmmung
Das Material der Wrmedmmung sollte angegeben werden. Weitere Details (z.B. Druckfestigkeit, Brandverhalten, wasserabweisende Eigenschaften, usw.) ergeben sich aus den Dmmstoff-Anwendungsnormen und bedrfen keiner detaillierten Angabe. Die Dicke des Dmmstoffs wird entsprechend den Anforderungen der EnEV bemessen und sollte an dieser Stelle nicht angegeben werden (s. Kap. 2.8 Wrmeschutz). Material Der Dmmstoff des Wrmedmmverbundsystems besteht aus expandiertem Polystyrol. Oder: Der Dmmstoff im zweischaligen Mauerwerk besteht aus Mineralfaser.
3.2.5 Innenoberflchen
Innenoberflchen des Rohbaus werden blicherweise verputzt. Putzoberflchen werden in DIN V 18550 in Qualittsklassen Q1 bis Q 4 eingeteilt. Die Beurteilung der Oberflchenqualitt ist auerdem von der Oberflchenbearbeitung (abgezogen, geglttet, oder gefilzt/abgerieben) abhngig. Daher dient die Beschreibung der Merkmale Oberflchenqualitt und Oberflchenbearbeitung einer przisen Qualittsfestlegung in der Baubeschreibung. Q2 Oberflchen sind als Standard definiert. In der Baubeschreibung sollte die Qualittsklasse, die Putzweise und die nachfolgenden Wandbekleidungen bzw. Anstriche/Beschichtungen aufgefhrt werden. Sofern die Leistung des Bautrgers mit dem Aufbringen der Putzschicht endet, sollte darauf hingewiesen werden, dass die Ansprche an eine bliche Oberflche nur dann erfllt werden, wenn die Endoberflche rau strukturiert ist (Tapete oder Beschichtung). Zur Qualittsfestlegung von Fliesenoberbelgen siehe Kap. 3.4.2.1 Keramische Fliesen und Platten). Bei Putzen: Material, Ausfhrungsart der Herstellung der Putzoberflche, Qualittsklasse, Angabe zur erforderlichen Endbehandlung Die Innenoberflchen werden mit einem Maschinengipsputz mit gegltteter Oberflche (Qualittsklasse Q2) versehen. Diese mssen noch mit einer Oberflchenbekleidung durch Tapeten, z.B. Raufaser, mittlere Krnung, oder Anstrich mit einer groben Lammfellwalze durch den Erwerber endbehandelt werden. Geflieste Oberflchen, siehe Innenwnde. Die Innenoberflchen werden mit einem mineralischen Oberputz (Korngre > 1mm) in Scheibenstruktur (Qualittsstufe Q3) verputzt und mit einem Dispersionsanstrich versehen.
Kommentar 3.3 Innenwnde
Angaben

Tragende und nicht tragende Innenwnde sollten getrennt beschrieben werden, wenn sie aus unterschiedlichem Material bestehen. Die Unterscheidung sollte aus den Planunterlagen eindeutig hervorgehen. Auch Schachtverkleidungen sollten hier aufgefhrt werden. Angaben zu Statik, Abmessungen, Brandschutz, Schall- und Wrmeschutz siehe Kap. 1 Planung und Kap. 2 Allgemeine Angaben. 3.3.1.1 Tragende Innenwnde Das Material der tragenden Innenwnde als wesentlicher Bestandteil der Gebudekonstruktion sollte angegeben werden. Auerdem sollte die von Seiten des Bautrgers abschlieende Oberflchenbearbeitung genannt werden. Material, Oberflchenbehandlung Tragende Innenwnde bestehen aus Leichthochlochziegeln und werden beidseitig verputzt. Die Gebudetrennwand besteht aus Kalksandstein und wird verputzt. Tragende Wnde werden aus Kalksandstein gemauert und beidseitig verputzt.
3.3.1.2 Nicht tragende Innenwnde Das Material und ggf. der Aufbau der nicht tragenden Innenwnde als wesentlicher Bestandteil der Gebudekonstruktion sollte angegeben werden. Auerdem sollte die abschlieende Oberflchenbearbeitung genannt werden. Material und ggf. Aufbau (bei Trockenbauwnden) Nicht tragende Innenwnde werden aus Porenbetonelementen gemauert und beidseitig gespachtelt. Oder: Nicht tragende Innenwnde werden als Trockenbau-Stnderkonstruktionen erstellt mit beidseitig doppelter Gipskarton-Beplankung und innenliegender Mineralfaserdmmung. Nicht tragende Wnde werden aus Kalksandstein gemauert und beidseitig verputzt.
3.3.1.3 Schachtverkleidungen Das Material und ggf. der Aufbau der Installationsschachtverkleidungen sollte angegeben werden. Die Erfl- Material, Aufbau lung der Brandschutzanforderungen ist geschuldet. Darauf muss in der Baubeschreibung nicht explizit eingegangen werden. Schachtverkleidungen werden als GipskartonVorsatzschalen mit einfacher Beplankung errichtet.
3.3 Baukonstruktion Innenwnde (Seite 94)
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3.3.2 Oberflchen
Zu geputzten Oberflchen siehe Auenwand-Innenoberflchen. Fr die Verspachtelung von Gipskartonflchen sind im Merkblatt 2 des Bundesverbandes der Gips- und Gipsbauplattenindustrie Qualittsklassen Q1 bis Q 4 beschrieben. Q2 Oberflchen sind als Standard definiert. In der Baubeschreibung sollten die Qualittsklasse und die nachfolgenden Wandbekleidungen bzw. Anstriche/Beschichtungen aufgefhrt werden. Sofern die Gipskartonoberflche die Grenze zwischen der Bautrger- und der Erwerberleistung bildet, sollte deutlich formuliert werden, dass die Qualittsklasse Q2 nur fr die Beklebung mit mittel bis grob strukturierten Tapeten oder Oberputzen mit Korngren 1 mm geeignet ist bzw. empfohlen wird. Fr haarrissberbrckende Beschichtungen auf Gipskartonflchen sind Deckfugenbnder oder faserarmierte Verspachtelungen ber den Fugen vorzusehen. Bei gefliesten Wandteilen sollte deren Lage und Hhe genau beschrieben werden, ggf. kann auf Angaben in den Plnen hingewiesen werden. Es empfiehlt sich, einen Bruttomaterialpreis fr den Fliesenbelag anzugeben, da die Wahl des Fliesenmaterials meist dem Erwerber berlassen wird. (Zur Qualittsfestlegung von Fliesen-Oberbelgen s. Kap. 3.4.2.1 Keramische Fliesen und Platten, s. auch Kap. 2.10 Preisangaben)
Angaben
Material, Oberflchen, Oberflchenqualitten, Angaben zur erforderlichen Endbehandlung, Materialpreis
Die Oberflchen der GipskartonStnderwnde werden gespachtelt. Oberflchenqualittsstufe Q 2. Diese mssen noch mit einer mittel bis grob strukturierten Oberflchenbeschichtung oder -bekleidung z.B. durch Tapeten, Raufaser, mittlere Krnung, durch den Erwerber endbehandelt werden. Kchen erhalten einen Fliesenspiegel laut Planangaben. Brutto-Materialpreis der Fliesen: ..../m, Format bis zu 24 x 40 cm Bder werden raumhoch gefliest. BruttoMaterialpreis der Fliesen: .... /m. Fliesen nach Wahl des Erwerbers, Format bis zu 24 x 40 cm, Auswahl im ortsnahen Baufachhandel. In der Verfliesung der Duschtasse wird eine Revisionsffnung eingebaut.
Die Innenoberflchen der Gipskarton-Stnderwnde werden mit einer Sonderverspachtelung (Qualittsstufe Q3) versehen. Die Wnde sind z.B. geeignet zur Aufnahme von fein strukturierten Wandbekleidungen und matten, nichtstrukturierten Anstrichen / Beschichtungen durch den Erwerber.
3.3.3 Tapeten
Tapeten sollten in Struktur und Farbgebung beschrieben werden. Ist die Wahlmglichkeit des Erwerbers vorgesehen, sollte ein Brutto-Materialpreis angegeben werden, auf den sich die Anrechnung von Minderbzw. Mehrkosten beziehen kann (s. auch Kap. 2.10 Preisangaben). Art, Struktur, ggf. Design und Farbe, Materialpreis Die Wandflchen werden mit einer Raufasertapete, mittlere Krnung, tapeziert. Bruttomaterialpreis: .... /m Die Wandflchen werden mit einer Glasgewebe-Tapete, Design mit Rapport, Bruttomaterialpreis: .... /m nach Wahl des Erwerbers im rtlichen Tapetenfachhandel, tapeziert.
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3.3.4 Beschichtungen
Angaben
Bei Beschichtungen sollte die Materialart des Beschichtungsstoffs beschrieben werden. Fr den Erwerber ist Materialart, Farbe neben der Farbwahl und der Einschtzung der Gebrauchstauglichkeit und Dauerhaftigkeit, d.h. der Abriebfestigkeit, der Wischfestigkeit und der Farbechtheit insbesondere wichtig, mit welchen Beschichtungsstoffen die erforderlichen Renovierungsanstriche vorgenommen werden knnen. Positive Eigenschaften im Hinblick auf Umweltvertrglichkeit sollten mit aufgefhrt werden. Bei der Angabe von Eigenschaften, die einer Normklassifizierung entsprechen, sollte zur Vermeidung von Missverstndnissen die Norm mitgenannt werden. Die Anzahl der erforderlichen Anstriche richtet sich nach [DIN 18363] VOB Teil C und den Verarbeitungsregeln des gewhlten Materials und braucht daher hier nicht gesondert aufgefhrt zu werden (s. auch Kap. 2.10 Preisangaben).
Die Innenoberflchen werden, soweit nicht mit anderen Bekleidungen versehen, mit lsemittelfreier Kunststoffdispersionsfarbe, Nassabriebbestndigkeit Klasse 2 nach DIN EN 13300, gestrichen. Farbe: wei oder nach Wahl des Erwerbers. Bruttomaterialpreis: .... /m
Kommentar 3.4 Geschossdecken
Angaben

Die Konstruktion der Geschossdecken gehrt zu den wesentlichen Bauteilen des Gebudes und sollte daher Material, Konstruktionsart, Aufbau beschrieben werden. Sollte die Wahl der Konstruktion noch nicht feststehen (z.B. Ortbetondecken oder Elementdecken), wird empfohlen, dies kenntlich zu machen. Auerdem hat die Konstruktionsart Einfluss auf Oberflchenbehandlung und Nutzbarkeit. Ist die Nutzbarkeit gegenber anderen Konstruktionen eingeschrnkt (z.B. Bereiche, in denen aus statischen Grnden keine Dbel gesetzt werden drfen), sollte darauf hingewiesen werden (siehe Kap. 6.2 Gebrauchshinweise). Die Anordnung von Dmmschichten zur Wrmedmmung und zur Trittschalldmmung sowie das Material der Dmmschichten sollte beschrieben werden. Dickenangaben zu Dmmschichten, Estrichen o.. knnen entfallen, da sie sich aus den technischen Anforderungen ergeben. (Schallschutz, Wrmeschutz, Installationsraum). Die Behandlung der Deckenuntersichten sollte beschrieben werden. Ortbetondecken werden in der Regel verputzt (Qualittsstufen: siehe Kap. 3.2.5 Innenoberflchen). Bei Elementdecken werden die Unterseiten hufig unbehandelt gelassen und die Fugen oft auch nicht verspachtelt. Die Decken werden aus Ortbeton oder Halbfertigteildecken (Elementdecken mit Aufbeton) hergestellt. Darauf wird ein schwimmender Zement- oder Calciumsulfatestrich aufgebracht. Die erforderliche Trittschall- bzw. Wrmedmmung besteht aus expandiertem Polystyrol. Bei Ausfhrung von Ortbeton wird die Unterseite verputzt, bei Ausfhrung einer Elementdecke werden die Fugen verspachtelt. Die Decke ber dem Untergeschoss erhlt eine unterseitige Wrmedmmschicht aus expandiertem Polystyrol. Die Decke unter dem nicht ausgebauten Spitzboden wird als Holzbalkendecke mit unterseitiger Bekleidung ausgefhrt. Oder: Die tragenden Bestandteile der Decken werden aus Spannbeton-Hohlkrpern hergestellt. (s.a. Gebrauchshinweise).
3.4.2 Belagsflchen
Belagsflchen sollten in ihren wesentlichen Bestandteilen beschrieben werden. Bodenbelge: Es empfiehlt sich, einen Bruttomaterialpreis pro m fr den Belag sowie die Sockelleisten pro m anzugeben, da die Wahl des Materials oft dem Erwerber berlassen wird und Mehrkosten entsprechend verrechnet werden. (s.a. Kap. 2.10 Preisangaben) Bei festgelegten Bodenbelgen sollte das Material, die Qualitt und die Farbe eindeutig beschrieben bzw. anhand von Bemusterungen unmissverstndlich definiert werden.
3.4 Baukonstruktion Geschossdecken (Seite 98)
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3.4.2.1 Keramische Fliesen und Platten
Angaben
Qualittsmerkmale von keramischen Fliesen sind in DIN EN 14411 aufgefhrt. Im Anhang N ist eine Klassi- Material, Abriebgruppe, Farbe, fizierung glasierter Fliesen und Platten fr die Herstellung von Bodenbelgen entsprechend ihrem WiderFormat, Verlegeart, Fugenwartung, stand gegen Verschlei aufgefhrt, die den Abriebgruppen nach EN ISO 10545-7 entspricht. Ist ein beRevisionsffnungen stimmtes Produkt vorgesehen, sollten dessen Eigenschaften mit den Normkriterien beschrieben werden. Dies gilt auch fr ein Standardmaterial, dass mit einem Bruttomaterialpreis zur Verrechnung angegeben wird. In Dichtstofffugen zwischen Wand- und Bodenflche knnen auch nach zwei oder mehr Jahren Risse entstehen, die nur mit hohem konstruktivem Aufwand verhindert werden knnen. Zur Vermeidung von Streitigkeiten ber die Verantwortlichkeit beim Aufreien von elastischen Fugen zwischen Wand und Bodenflchen sollten Nacharbeiten von vornherein in den Leistungsumfang aufgenommen werden. Revisionsffnungen unter Duschtassen bzw. Badewannen ermglichen einfache Inspektionen der Abflussleitungen. Anforderungen an die Rutschsicherheit von Fliesen gelten bauaufsichtlich fr Arbeitssttten und ffentlich zugngliche Bereiche, nicht jedoch fr den privaten Wohnbereich. Entsprechende Angaben sind in [BGR 181] (ehemals ZH 1/571) und in [GUV-I 8527] zusammengestellt. Fliesen in Eingangsbereichen oder Treppen mssen im Innenbereich z.B. der Bewertungsgruppe R 9 entsprechen, im Auenbereich der Bewertungsgruppe R 11 oder R10 V 4. Es ist sinnvoll, diese Anforderungen auch bei Wohnbauten zu bercksichtigen.
Die Bodenflchen in Bdern werden mit glasierten keramischen Fliesen belegt, Abriebgruppe I, Farbe hellgrau oder wei, Gre ca. 15 x 15 cm, Bruttomaterialpreis .... /m, in Standardverlegung. In Dielen und Kchen werden glasierte keramische Fliesen eingebaut, Abriebgruppe IV, Farbe hellgrau, Gre ca. 15 x 15 cm, Bruttomaterialpreis .... /m, Sockelfliesen .... /m, in Standardverlegung. Eventuell entstehende Rissbildungen in den Anschlussfugen zwischen Wand- und Bodenflche werden ca. 3 Jahre nach Abnahme geschlossen.
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3.4.2.2 Parkett, Holzbden Holzfubden weisen oft einen sehr hohen Identifikationswert fr die Benutzer auf. Daher sollte der vorgesehene Belag unmissverstndlich beschrieben werden. Bei Holzfubden ist zu unterscheiden zwischen Massiv- oder Mehrschichtdielen, bei Holzpflaster zwischen Re-V und RE-W bzw. GE, bei Parkett zwischen Massivparkett oder Mehrschichtparkett (ehemals Fertigparkett) Bei Mehrschichtparkett wird nach schwimmender und geklebter Verlegeart unterschieden. Anforderungen an die Materialien regeln die Normen (DIN EN 13226, 13227, 13228, 13488, 13489, 13629, 13990, 14761). Sie mssen in der Baubeschreibung nicht aufgefhrt werden. Aufgefhrt werden sollten aber die Gesamtdicke des Elements, der Aufbau, die Nutzschichtdicke und deren Holzart, die Sortierungsqualitt, die Oberflchenbehandlung und die Verlegeart. In Bezug auf die Sortierung sollte die Erscheinungsklasse , , oder (als Ersatz fr die ehemals in DIN 280 genannten Sortierungen natur, gestreift, rustikal) aufgefhrt werden. Wenn die Gestaltung des Holzbodens bereits feststeht, kann auch die Lnge und Breite des Elements oder des Einzelstabs sowie das Muster benannt werden. Bei der Verwendung von Holzwerkstoffen ist die Beschrnkung des Anteils an Formaldehyd (Klasse E1) gesetzlich vorgeschrieben, muss also nicht extra erwhnt werden. Eine Bemusterung ist zu empfehlen. Allerdings sind kleinflchige Muster nie geeignet, die Sortierungsmerkmale ausreichend umfangreich wiederzugeben. Farb- und Strukturunterschiede zwischen der Bemusterung (auch bei groflchigerer Bemusterung) und der tatschlich zur Verlegung kommenden Ware sind nicht vermeidbar. Hinweise darauf, dass einige Holzarten durch das UV-Licht besonders starke Farbvernderungen zeigen, sollten nicht fehlen (Beispiele bei Kirsche, Doussi, gedmpfte Buche, Nussbaum usw.) Zur Klrung ist immer eine Nachfrage beim Hersteller ratsam. Aufgefhrt werden sollte auch die Form der Fuleisten. Hierbei sollten, falls bereits bekannt, Hhe, Dicke, Profilierung, Massiv- oder Hartkernleiste, Holzart, Oberflchenbehandlung und Befestigungsart angegeben werden. Ist eine Auswahl des Holzbodens durch die Erwerber vorgesehen, die Verlegung aber durch den Bautrger, dann sollte ein Bruttomaterialpreis angegeben werden. Hinweise zur aufwndigeren Pflegeintensitt bei gelten/gewachsten Oberflchen sollten als Entscheidungshilfe gegeben werden.
Angaben
Holzart, Sortierung, Aufbau, Unterboden und Verarbeitung, ggf. Formaldehydklasse der Holzwerkstoffe und Umwelteigenschaften des Klebers, Breite der Stbe, Verlegemuster, Oberflchenbehandlung, Art der Fuleiste, ggf. Bruttomaterialpreis fr Flche und Fuleisten.
In den Wohnzimmern wird BucheMehrschichtparkett in Schiffsbodenmuster verlegt, bestehend aus 4 mm Nutzschicht, Gesamtdicke 10 mm, Stabbreite ca. 90 mm, Lnge ca. 1,00 m, Sortierungsklasse , auf den Zementestrich vollflchig aufgeklebt, gelt und gewachst. Fuleisten aus Buche massiv. Vor der Bestellung des Materials wird eine Bemusterung mit den Erwerbern durchgefhrt. Oder: Im Wohnzimmer wird ein Parkettboden nach Wahl der Erwerber verlegt. Bruttomaterialpreis fr Flche bzw. Fuleisten: ..../m bzw. ..../m.
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3.4.2.3 Textile Bodenbelge
Angaben

In den Wohnzimmern wird ein Polteppichboden, Typ 1, Beanspruchungsbereich 23 (stark), Komfortklasse LC4 (Polgewicht 1000) , getuftet, Polyamid, eingebaut. Fuleisten aus Buche massiv.
Material, Teppichkategorie, Wesentliche Eigenschaften fr elastische, textile und Laminat-Bodenbelge sind in DIN EN 14041 festgelegt, insbesondere zu Brandverhaltensklassen und zu Gehalt und Emission von Schadstoffen. Diese Eigen- Beanspruchungsbereich, Komfortklasse, ggf. schaften sind geschuldet und mssen in der Baubeschreibung nicht aufgefhrt werden. Umwelteigenschaften des Bodenbelge nach DIN EN 14041, die in Aufenthaltsrumen angewendet werden, bedrfen aus Grnden Teppichbodens und des Klebers, des Gesundheitsschutzes einer allgemeinen bauaufsichtlichen Zulassung. Dabei werden die Grundstze Angabe zu Fuleisten, ggf. zur gesundheitlichen Bewertung der Emission von Bauprodukten in Innenrumen zugrunde gelegt. (s. BauBruttomaterialpreise fr Flche und regelliste B Teil 1 Anlage 1/18.1). Dies muss daher in der Baubeschreibung nicht extra aufgefhrt werden. Fuleisten. Fr elastische, textile und Laminat-Bodenbelge ist eine europaweite Klassifizierung in DIN EN 685 festgelegt. Fr den Wohnbereich wird in 4 verschiedene Klassen, bezogen auf den Verwendungsbereich unterschieden, die bei privater Nutzung Bereichen mit geringer oder zeitweiser Nutzung (Klasse 21), mit mittlerer Nutzung (Klasse 22), mit mittlerer bis intensiver Nutzung (Klasse 22+) und mit intensiver Nutzung (Klasse 23) entsprechen. Fr den Gewerbebereich gelten die entsprechenden Klassen 31,32,33. Da die Norm keine eindeutige Zuordnung zwischen Raumnutzung und Klasse trifft (z.B. Wohnrume und Eingangsflure knnen den Klassen 22, 22+ und 23 entsprechen), sollte eine Klasse angegeben werden. Zur eindeutigen Festlegung der Ausstattungsqualitt bei Teppichbden knnen die in den Teppichnormen (DIN EN 1307, 1470, 13297, 15114) dargestellten Merkmale wie Kategorie (Typ 1, 2 oder ggf. 3) und Beanspruchungsbereich Klassen 21-23, siehe oben) beschrieben werden. Damit sind Grundanforderungen sowie das Verschleiverhalten und die Aussehensvernderung eindeutig festgelegt. Auerdem sollte die Komfortklasse aufgefhrt werden, die das Mindestgewicht des Poleinsatzes beschreibt. Soll der Teppichboden zustzliche Eigenschaften aufweisen (z.B. Stuhlrolleneignung, antistatisches Verhalten, akustische Eigenschaften), knnen diese ebenfalls aufgefhrt werden. Die Qualitt ist auf den Untergrund abzustimmen, d.h., je nach Anwendungsfall muss der Teppichboden fr Fubodenheizung oder Treppen geeignet sein. Fr Teppichboden sollte zustzlich die Angaben gewebt oder getuftet, das Polmaterial PP,PA WO und das Poleinsatzgewicht (bzw. die Komfortklasse) angegeben werden. Zur eindeutigen Beschreibung zhlt auch die Angabe, in welcher Form die Fuleisten ausgefhrt werden sollen. Standard bei den Fuleisten ist eine Kernleistung mit Teppichboden oder Teppichbodenstreifen oberseitig gekettelt. An Teppichbden in Fluren werden vereinzelt bauaufsichtliche Anforderungen im Hinblick auf das Brandverhalten gestellt, wenn es sich um Rettungswege handelt. Diese Eigenschaften sind geschuldet und mssen in der Baubeschreibung nicht beschrieben werden. Ist eine Auswahl des Teppichbodens durch die Erwerber vorgesehen, die Verlegung aber durch den Bautrger, dann sollte ein Bruttomaterialpreis angegeben werden.
In den Wohnrumen wird ein Polteppichboden, Typ 1, Beanspruchungsbereich 22 (normal/mittel), Komfortklasse LC2 (Polgewicht 400 g/m), getuftet, Polyamid, eingebaut inkl. Fuleisten mit Kernleistung aus dem gleichen Material Oder: Im Kinder- und im Schlafzimmer wird ein Teppichboden nach Wahl des Erwerbers verlegt. Bruttomaterialpreis fr Flche bzw. Fuleisten: ..../m bzw. ..../m.
Kommentar
3.4.2.4 Laminatfuboden
Angaben
Wesentliche Eigenschaften fr elastische, textile und Laminat-Bodenbelge sind in DIN EN 14041 festgeBeanspruchungsklasse, Angabe legt, insbesondere zu Brandverhaltensklassen und zu Gehalt und Emission von Schadstoffen. Diese Eigen- zum Dekor, Art der Fuleiste, ggf. schaften sind geschuldet und mssen in der Baubeschreibung nicht aufgefhrt werden. Bruttomaterialpreis fr Flche und Fuleisten. Bodenbelge nach DIN EN 14041, die in Aufenthaltsrumen angewendet werden, bedrfen aus Grnden des Gesundheitsschutzes einer allgemeinen bauaufsichtlichen Zulassung. Dabei werden die Grundstze zur gesundheitlichen Bewertung der Emission von Bauprodukten in Innenrumen zugrunde gelegt. (s. Bauregelliste B Teil 1 Anlage 1/18.1). Dies muss daher in der Baubeschreibung nicht extra aufgefhrt werden. Bei der Verwendung von Holzwerkstoffen ist die Beschrnkung des Anteils an Formaldehyd (Klasse E1) gesetzlich vorgeschrieben, muss also ebenfalls nicht extra erwhnt werden. Fr elastische, textile und Laminat-Bodenbelge ist eine europaweite Klassifizierung in DIN EN 685 festgelegt. Fr den Wohnbereich wird in 4 verschiedene Klassen, bezogen auf den Verwendungsbereich, unterschieden, die bei privater Nutzung Bereichen mit geringer oder zeitweiser Nutzung (Klasse 21), mit mittlerer Nutzung (Klasse 22), mit mittlerer bis intensiver Nutzung (Klasse 22+) und mit intensiver Nutzung (Klasse 23) entsprechen. Fr den Gewerbebereich gelten die entsprechenden Klassen 31,32,33. Da die Norm keine eindeutige Zuordnung zwischen Raumnutzung und Klasse trifft (z.B. Wohnrume und Eingangsflure knnen den Klassen 22, 22+ und 23 entsprechen), sollte eine Klasse angegeben werden. Laminatfubden gibt es gem DIN EN 13329 in den Klassen 21,22,23 (sowie 31,32,33 fr den Gewerbebereich). Aktiv vermarktet werden nach Auskunft des Verbands der Laminatfubodenhersteller (EPLF) aber nur Klassen ab 23 aufwrts. Den genannten Verwendungsbereichen sind Abriebklassen (AC1-AC5) eindeutig zugeordnet. Da die Auswahl der Dekorschicht unabhngig von der Materialqualitt ist, sollte diese den Erwerbern berlassen oder zumindest mit letzteren ber eine Bemusterung abgestimmt werden. Die Art der Fuleisten sollte beschrieben werden. Technische Regeln fr die Verlegung sind im Merkblatt des Verbands der Hersteller (EPLF) formuliert und brauchen in der Baubeschreibung nicht erwhnt zu werden. Wird von der blicherweise schwimmenden Verlegung abgewichen, sollte dies beschrieben werden. Ist eine Auswahl des Laminatfubodens durch die Erwerber vorgesehen, die Verlegung aber durch den Bautrger, dann sollte ein Bruttomaterialpreis angegeben werden.
Die Kinder- und Schlafzimmer werden mit Laminatbden, Beanspruchungsklasse 23 (stark Bereiche mit intensiver Nutzung), belegt inkl. Fuleisten aus dem gleichen Material. Die Auswahl von Farbe/Dekor erfolgt nach Bemusterung mit den Erwerbern. Oder: Im Kinder- und im Schlafzimmer wird ein Laminatfuboden inkl. Fuleisten nach Wahl der Erwerber verlegt. Bruttomaterialpreis fr Flche bzw. Fuleisten: ..../m bzw. ..../m.
Kommentar
3.4.2.5 Elastische Belge
Angaben
Wesentliche Eigenschaften fr elastische, textile und Laminat-Bodenbelge sind in DIN EN 14041 festgeBeanspruchungsklasse, ggf. legt, insbesondere zu Brandverhaltensklassen und zu Gehalt und Emission von Schadstoffen. Diese Eigen- Verschleigruppe, ggf. schaften sind geschuldet und mssen in der Baubeschreibung nicht aufgefhrt werden. Umwelteigenschaften des Materials und des Klebers, Bodenbelge nach DIN EN 14041, die in Aufenthaltsrumen angewendet werden, bedrfen aus Grnden Oberflchenstruktur und Farbe, Art des Gesundheitsschutzes einer allgemeinen bauaufsichtlichen Zulassung. Dabei werden die Grundstze zur gesundheitlichen Bewertung der Emission von Bauprodukten in Innenrumen zugrunde gelegt. (s. Bau- der Fuleiste, ggf. Bruttomaterialpreis fr Flche und regelliste B Teil 1 Anlage 1/18.1). Dies muss daher in der Baubeschreibung nicht extra aufgefhrt werden. Fr elastische, textile und Laminat-Bodenbelge ist eine europaweite Klassifizierung in DIN EN 685 festge- Fuleisten. legt. Fr den Wohnbereich wird in 4 verschiedene Klassen unterschieden, die bei privater Nutzung Bereichen mit geringer oder zeitweiser Nutzung (Klasse 21), mit mittlerer Nutzung (Klasse 22), mit mittlerer bis intensiver Nutzung (Klasse 22+) und mit intensiver Nutzung (Klasse 23) entsprechen. Fr den Gewerbebereich gelten die entsprechenden Klassen 31,32,33, fr die Leichtindustrie 41,42,43. Da die Norm keine eindeutige Zuordnung zwischen Raumnutzung und Klasse trifft (z.B. Wohnrume und Eingangsflure knnen den Klassen 22, 22+ und 23 entsprechen), sollte eine Klasse angegeben werden. In den entsprechenden Stoffnormen fr Linoleum (DIN EN 548), fr PVC (DIN EN 649), fr Presskorkplatten (DIN EN 12104) und fr Elastomere (DIN EN 12199) und andere sind die technischen Anforderungen festgelegt. Die Klasse 22+ ist dort nicht aufgefhrt. Linoleumbelge knnen nach DIN EN 685 bis Klassen 23/34/42 klassifiziert werden. Fr PVC wirkt sich diese Klassifizierung nur auf die Bahnendicke aus: 1,0 mm fr die Klasse 21, 1,5 mm fr Klasse 22 und 23; bei diesem Werkstoff sollte daher zustzlich die Verschleigruppe T,P, M oder F angegeben werden. Bei Presskorkplatten wird nur zwischen Mindestdicken 3,2 mm (Klasse 21) und 4,0 mm (Klassen 22 und 23) unterschieden. Eine eindeutige qualitative Festlegung kann also bereits durch die Nennung der Mindestdicke erreicht werden. Fr Linoleum und fr Elastomer-Bodenbelge gibt es keine Unterscheidung zwischen den verschiedenen Verwendungsbereichen. Eine Angabe des Verwendungsbereichs kann daher entfallen. Bei PVC- und Elastomerbelgen sollte angegeben werden, ob es sich um einen homogenen oder einen heterogenen (aus Nutzschicht und weiteren Schichten bestehenden) Bodenbelag handelt. Soll eine besondere Qualitt durch zustzliche geprfte Eigenschaften (z.B.: Schsselung bei Feuchteinwirkung, Verlust an flchtigen Bestandteilen oder Weichmacherabgabe, elektrostatisches Verhalten, Verhalten gegenber Flecken, Stuhlrollenversuch) hervorgehoben werden, knnen diese ebenfalls aufgefhrt werden. Ist eine Auswahl des elastischen Belags durch die Erwerber vorgesehen, die Verlegung aber durch den Bautrger, dann sollte ein Bruttomaterialpreis angegeben werden.
Die Kchen werden mit einem Bodenbelag aus Linoleum, Farbe grn, entsprechend den Merkmalen des Produkts des Herstellers...., Dekor...., belegt. Die Fuleisten werden aus gleichfarbigen Linoleum-Sockelleisten erstellt. Oder: In der Kche wird ein elastischer Bodenbelag inkl. Fuleisten nach Wahl der Erwerber verlegt. Bruttomaterialpreis fr Flche bzw. Fuleisten: ..../m bzw. ..../m.
Kommentar
3.4.3 Nassraumabdichtungen
Der erforderliche Abdichtungsaufwand bei Wohnungsbadezimmern wird in DIN 18195 unterschieden nach Bdern mit Bodenablauf (die damit als Nassrume gelten) und solchen ohne Bodenablauf. Auerdem ist bei feuchtigkeitsempfindlichen Umfassungsbauteilen z.B. Holzbau, Trockenbau, Stahlbau auf einen Schutz gegen Feuchtigkeit besonders zu achten. In der Regel werden Abdichtungen entsprechend dem ZDB-Merkblatt Hinweise fr die Ausfhrung von Abdichtungen im Verbund mit Bekleidungen und Belgen mit Fliesen und Platten fr den Innen- und Auenbereich eingebaut. Zur Vermeidung von Streitigkeiten sollte in der Baubeschreibung aufgefhrt werden, ob und in welchen Bereichen eine Abdichtung eingebaut wird bzw. wo der Feuchteschutz nur durch die Fliesenbelge inkl. der Dichtstofffugen erbracht wird.
Angaben
Art der Abdichtung bzw. des Feuchteschutzes,
Spritzwasserbelastete Wandbereiche erhalten eine Verbundabdichtung unter dem Fliesenbelag. Eine Abdichtung in der Bodenflche erfolgt nicht, der Bodenaufbau wird durch die Fliesen und Fugen ausreichend vor Feuchtigkeit geschtzt.
Die mit niveaugleicher Duschtasse ausgestatteten Badezimmer erhalten eine Abdichtung smtlicher Bodenund Wandbelge aus einer Abdichtung im Verbund mit dem Fliesenbelag.
Kommentar 3.5 Innentreppen
Angaben
3.5.1 Innentreppen (Wohngeschoss-, Kellertreppen, Treppen ins Dachgeschoss)

In DIN 18065 sind Gebudetreppen definiert sowie die Maregeln und Hauptmae fr Treppen festgelegt. Die Norm enthlt auch Mindestmae fr nutzbare Treppenlaufbreiten und Treppenauftritte sowie die Hchstmae fr Steigungen. Weitergehende Anforderungen sind zum Teil in den Landesbauordnungen der Lnder enthalten. Angaben zum Steigungsma, zur Treppenbreite etc. sind nur dann erforderlich, wenn die Treppen von den o.a. Vorschriften abweichen. Die Treppenform und das Steigungsverhltnis gehen aus den Planunterlagen hervor. In der Baubeschreibung ist festzulegen, ob es sich um eine offene oder eine geschlossene Treppe handelt. Sofern keine Bemusterung stattfindet, sind die Materialien sowie die Materialstrken zu nennen. Bei Fertigteiltreppen ist eine schalldmmende Auflagerung der Treppe Standard und muss nicht besonders vereinbart werden. Darber hinaus sind Angaben zum Stufenbelag, zum Gelnder und zur Oberflchenbehandlung erforderlich. Raumspartreppen sind besonders zu erwhnen. Bei Stufenbelgen aus Fliesen, Natursteinen oder Teppichboden gehren auch die Fuleisten zum Leistungsumfang. Zur Vermeidung von Streitigkeiten sollten diese aber in jedem Fall beschrieben werden. Material der Konstruktion Material der Stufen Stufenbelag Gelnder Oberflchenbehandlung ggf. Fuleisten Treppe ins Dachgeschoss als offene Stahlkonstruktion aus Vierkantrohr, gestrichen. Trittstufen aus ca. 4 cm Buchenholz, Harfengelnder, Handlauf aus Rundholz (Buche, ca. 4 cm) auf der Gelnderseite. Kellertreppe und Wohngeschosstreppen aus Ortbeton als geschlossene Treppen mit einem Stufenbelag aus Fliesen mit Edelstahlprofil an den Stufenvorderkanten, inkl. Fuleisten (entsprechend dem Flur), gemauerte, verputzte und gestrichene Brstung mit Handlauf aus Edelstahl (ca. 4 cm). Treppe ins Dachgeschoss als Holzkonstruktion, Wangen, Tritt- und Setzstufen aus ca. 4 cm Buchenholz, Handlauf (rund, ca. 4 cm) beidseitig, Oberflche lackiert (transparent).
3.5.2 Einschubtreppe
Das ffnungsma der Einschubtreppe geht aus den Planunterlagen hervor. Sofern die Treppe in der Ebene Materialart der Konstruktion, der Wrmedmmung liegt, ist deren Dicke entsprechend den Anforderungen der EnEV zu bemessen. Zu Wrmedmmung beschreiben ist lediglich die Konstruktions-/Materialart. Einschubtreppe aus Nadelholz mit Handlauf, wrmegedmmt, Bodenluke aus Spanplatte. Einschubtreppe auf Tischlerplatte mit umlaufender Dichtung, wrmegedmmt, Stahltreppe mit Stufen aus Buchenholz, Gelnder einseitig.
3.5.3 Zugangsmglichkeit zum nicht genutzten Spitzboden

Bei einem nicht genutzten Spitzboden ist die Zugangs- und Revisionsmglichkeit zu beschreiben. Die Lage sollte in den Planunterlagen dargestellt werden. Revisionsluke Der Spitzboden ist ber eine Klappe zugnglich. Eine Treppe oder Leiter wird nicht ausgefhrt.
3.5 Baukonstruktion Innentreppen (Seite 106)
Kommentar 3.6 Geneigtes Dach
Angaben
3.6.1 Dachform
Die Dachform des geneigten Daches ist i.d.R. den Plnen zu entnehmen. Zustzliche verbale Beschreibungen zur Form sind nicht erforderlich.
3.6.2 Dachkonstruktion
Die Konstruktion von geneigten Dchern, (Pfetten- Sparren- oder Mischkonstruktion oder als vorgefertigte Tragwerk Dachsegmente mit Sparren inkl. Dmmung und Beplankung) ist in den statischen Unterlagen beschrieben und hat allenfalls hinsichtlich der Stellung von lastableitenden Sttzen auf die sptere Nutzung Einfluss. Verbale Angaben ber die der massiven Holzkonstruktion sind nicht erforderlich. Sollen tragende Fertigteile aus Holzwerkstoffen oder anderen Baustoffen, wie Stahlbetontrger oder massive Stahlbetonplatten eingesetzt werden, sollen diese beschrieben werden. Massive, zimmermannsmig gefertigte Holzkonstruktion. Dachschrgen und Decken aus Stahlbeton in Massivbauweise. Die Innenoberflchen werden gespachtelt und wei gestrichen.
3.6.3 Holzart und Holzschutz

Konstruktionshlzer sind i.d.R. aus sgerauem Nadelholz, die entsprechend [DIN 4074-1] visuell in Sortierklassen oder maschinell in Festigkeitsklassen sortiert werden. blich ist die Verwendung von Kanthlzern der Sortierklasse S 10 bei visueller Sortierung bzw. C 24M bei maschineller Sortierung. Angaben zur Sortierklasse sind nur erforderlich, wenn andere Holzarten oder Sortierungen eingesetzt werden sollen. In vielen Fllen ist ein chemischer Holzschutz nicht erforderlich, da hufig die Bedingungen der DIN 68800 fr die Gefhrdungsklasse 0 erfllt werden (Rume blichen Wohnklimas und gegen Insektenbefall allseitig abgedeckt). Eine Beschreibung ist nur erforderlich, wenn die Hlzer innen sichtbar bleiben sollen oder der Holzschutz von der blichen Bauweise abweicht. Ggf. Angaben zu Holzart und Sortierklasse ggf. Angaben zum Holzschutz Innen sichtbare Hlzer bestehen aus Konstruktionsvollholz und/oder Brettschichtholz, Nadelholz. Die Oberflchen sind gehobelt und hell lasiert.
3.6.4 Dachberstnde
Die ungefhre Gre von Dachberstnden sollte aus den Planunterlagen hervorgehen. Art der unterseitigen Bekleidung Am Ortgang werden berwiegend Formsteine oder -ziegel verwendet, die nicht gesondert beschrieben wer- bei Dachberstnden den mssen. Holzwerkstoffe neigen zu oberflchigen Schimmelpilzbildungen und bedrfen besonderer Manahmen. Sichtbare Holzteile werden i.d.R. gehobelt, knnen aber auch aus gestalterischer Absicht sgerau bleiben in Verbindung mit einer Beschichtung. Die Ausfhrung der Untersicht sollte beschrieben werden. Ortgangbrett aus Drei-Schicht-Platte, fungizide, wei lasierte Oberflche. Traufschalung aus massiven Nut- und Federbrettern, Oberflche wei lasiert (fungizid). Keine Dachberstnde an den Traufen, Rinne auf der traufseitigen Wand mit Mauerkronenabdeckungen aufgesetzt. Ortgangwnde ber die Dachflche aufgehend, mit Kupferblechen abgedeckt.
3.6 Baukonstruktion Geneigtes Dach (Seite 108)
Kommentar
3.6.5 Dachdeckung
Die Dachdeckung beeinflusst die Auenwirkung des Gebudes; insofern sind Angaben ber die Art der Dachdeckung erforderlich. Genaue Typenbezeichnungen der Materialien sind in Bautrgerbeschreibungen unblich. Die zweite Entwsserungsebene (mindestens Unterspannung) ist standardmig einzubauen unter Bercksichtigung der Fachregeln des Dachdeckerhandwerks und muss daher nicht gesondert beschrieben werden.
Angaben
Deckungsmaterial und Art
Dachdeckung mit roten Betondachsteinen
Dachziegel aus Ton, Farbe naturrot, nach Muster.
3.6.6 Wrmedmmung
Die Wrmedmmung im Dach ist nach EnEV zu bemessen. Die Lage der Dmmschicht kann sich auf den nutzbaren Raum auswirken. blich ist die nicht belftete Zwischensparrendmmung unter einer belfteten Dachdeckung. Andere Lsungen sollten beschrieben werden. Lage der Dmmschicht Die Dmmung des Daches erfolgt mit Die Wrmedmmung im Dach Mineralfaserdmmmatten zwischen den wird auf die Stahlbetonplatten Sparren und im Bereich der Holzbalkendecke auenseitig aufgelegt. zum Spitzboden zwischen den Balken.
3.6.7 Schichtenfolge auf der Innenseite

Zur technischen Konstruktion sind keine Angaben erforderlich, da diese in zahlreichen Regelwerken beInnenseitige Beplankung und Oberflchenbehandlung schrieben werden. Die Luftdichtheit der in Trockenbauweise errichteten Innenbekleidung der Auenbauteile sollte durch eine zustzliche d.h., von der Innenbekleidung unabhngige - Luftdichtheitsschicht sichergestellt werden, fr die Beispiele in DIN 4108-7 aufgefhrt sind. Gegebenfalls ist ein bauphysikalischer Nachweis zu fhren, wenn die Bedingungen der nachweisfreien Konstruktionen nach DIN 4108-3 nicht erfllt werden. Alternativen zu Vorgenanntem sollen beschrieben werden. Innenbeplankungen bestehen blicherweise aus Gipskartonplatten, die eine zustzliche Sicherheit zur Luftdichtheit erbringen, wenn diese bei den Details der Anschlsse und Durchdringungen luftdicht ausgebildet werden. Die Dachschrgen werden innenseitig mit Gipskartonplatten beplankt, mit Raufasertapete entsprechend der Innenwnde beklebt und wei gestrichen (Dispersionsanstrich). Die Dachschrgen werden innenseitig doppelt mit Gipskartonplatten beplankt. Beschichtung in wei (Dispersionsanstrich).
3.6.8 Decke ber dem Dachgeschoss

Im Ein- und Zweifamilienhausbau ist die Holzbalkendecke ber dem Dachgeschoss Standard, mit vergleich- Material der Decke barem Aufbau der Zwischen- und Innenschichten wie in der Dachschrgen. Sie sollte in der Baubeschreibung aufgefhrt werden. Sofern andere Materialien eingesetzt werden sollen, sind diese zu beschreiben. Die Decke ber dem Dachgeschoss wird als Holzbalkendecke ausgefhrt. Evtl. innen sichtbare Hlzer werden gehobelt und lasiert. Die Decke ber dem Dachgeschoss wird als Stahlbetondecke ausgefhrt.
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3.6.9 Nutzung des Spitzbodens
Die Lage der Dmmschicht sollte angegeben werden, um zu klren, ob der Spitzboden innerhalb oder auerhalb des beheizten und gedmmten Volumens liegt. Dazu sollten Angaben gemacht werden, ob die Dmmung bis zum First ausgefhrt wird oder die Dmmung in Kehlbalkenlage liegt. Die Zugnglichkeit des Spitzbodens, die Nutzung als Abstellraum und die Begehbarkeit bzw. zulssige Flchenlast der Kehlbalkenlage sollte beschrieben werden.
Angaben
Spitzboden Begehbarkeit Nutzbarkeit Lage der Dmmung
Der Spitzboden ist ber eine gedmmte Ausziehtreppe begehbar, Bodenbelag: Spanplatte oder Rauspundmassivholzschalung) und eignet sich als Abstellraum oder fr einen spteren Ausbau (nicht im Preis enthalten). Er ist nicht gedmmt und nicht innenseitig bekleidet. Die Dmmschicht liegt in der Kehlbalkenlage. Die Steigestrnge der Heizung enden im Spitzboden. Oder: Der Spitzboden ist nicht als Abstellraum geeignet, er ist ber eine Luke zu Revisionszwecken zugnglich, aber nicht begehbar.
Begehbarer Spitzboden fr einen spteren Dachausbau geeignet. Er ist nicht gedmmt und nicht innenseitig bekleidet. Die Dmmschicht liegt in der Kehlbalkenlage. Die Steigestrnge der Heizung enden im Spitzboden.
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3.6.10 Dachflchenfenster
Angaben
Standardmig werden Schwingfenster oder Schwing-/Klapp-Fenster (ab Format ca. 70/90) mit IsolierverRahmenmaterial glasung ausgefhrt. Beschattungseinrichtungen Eine Festlegung des U-Wertes ist entbehrlich, da die ffentlich-rechtlichen Anforderungen einzuhalten sind. ggf. Verglasung Ebenso sind Schallschutzanforderungen einzuhalten und mssen nicht gesondert beschrieben werden. Anzahl und Abmessungen der Fenster gehen aus den Planunterlagen hervor. Zubehrteile wie Beschattungen sollten beschrieben werden. Falls diese nicht fr den sommerlichen Wrmeschutz [DIN 4108-2] erforderlich und nicht im Vertragsumfang enthalten sind, sollen sie textlich ausgeschlossen werden. Sie knnen auch unter Mehrpreisangabe als zustzliche Leistung angeboten werden (s.a. Kap. 3.8.4 Rolllden und Sonnenschutz).
Schwing- oder Schwing-/Klappfenster, Holz, endbehandelt. Bei den Dachflchenfenstern sind keine Beschattungseinrichtungen vorgesehen, knnen aber zu einem Preis von ... pro Fenster geliefert werden: Rollladen, auen, Kurbel betrieben, ..../Stck. Textilrollo, innen, ./Stck.
Schwing- oder Schwing-/ Klappfenster, Holz, endbehandelt oder Kunststoff beschichtet. Die Dachflchenfenster in den Schlafrumen sowie die nach Sden und Westen orientierten Dachflchenfenster erhalten auen liegende, Kurbel betriebene Rolllden. zustzliche textile Innenrollos knnen zu einem Preis von ./Stck geliefert werden, Zustzliche Rolllden zu einem Preis von ./Stck.
3.6.11 Entwsserung
blicherweise werden Dachrinnen und Fallrohre aus Zink verwendet, die auen liegend angebracht werden. Dachrinnen und Fallrohre (auen- Dachrinnen und Fallrohre aus Titanzink. Auch die erforderlichen Verwahrungen sind in der Standardausfhrung aus Zinkblech. Insbesondere bei bzw. innenliegend) Einsatz anderer Materialien, sollten diese benannt werden, z.B. bei Verwendung von Kupfer, Aluminium, Verwahrungen Edelstahl oder PVC. Dachrinnen, Fallrohre und Kaminverwahrung aus Kupferblech. Die Dachrinnen sind auf die Auenwnde aufgesetzt mit Sicherheitsabdeckung unter der Rinne.
3.6.12 Dachausstieg
Eine Beschreibung von Dachausstiegen, Sicherheitstritten oder Standrosten ist nicht erforderlich, da diese Elemente, falls erforderlich, den ffentlich rechtlichen Anforderungen unterliegen.
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3.6.13 Dachzubehr
Angaben
Die Anordnung von Schneefanggittern ist in den Durchfhrungsverordnungen der Landesbauordnungen Schneefanggitter geregelt. Sind darber hinaus weitere Schneefanggitter vorgesehen, sollten diese benannt werden. Blitzableiter Blitzableiter gehren im Ein- und Zweifamilienhausbau sowie in Mehrfamilienwohnhusern mit weniger als ca. 100 Wohneinheiten nicht zum Standard. Soll aufgrund exponierter Lage oder auf Wunsch ein Blitzableiter installiert werden, knnen diese benannt werden. Leiterhaken werden in der Regel nicht mehr verwendet.
ber dem Hauseingang wird ein Schneefanggitter montiert.
Entlang der Traufen wird die Dachflche mit Schneefanggittern versehen. Das Gebude erhlt eine Blitzschutzanlage.
3.6.14 Kamin
Die Bekleidung des Kamins ber Dach beeinflusst das uere Erscheinungsbild des Hauses, insofern sollten Bekleidung des Kamins ber Dach Der Kamin wird mit einer kleinformatigen Der Kamin wird ber Dach mit Bekleidungen von Kaminkpfen benannt und beschrieben werden. Standardausfhrungen bestehen aus schuppenartigen Bekleidung in der Farbe der Schiefer bekleidet. Blechen des Rinnenmaterials oder kleinformatigen Platten in der Farbe der Dachdeckung. Dachsteine versehen.
Kommentar 3.7 Flachdach und Balkone
Angaben
3.7.1 Flachdach, nicht genutzt

Abdichtungen fr nicht genutzte Dcher sollen DIN 18531 bzw. DIN 20000-201 entsprechen. Qualittsklasse, In DIN 18531 werden Qualittsklassen benannt, die sich sowohl auf das Abdichtungskonzept, auf die Gefl- Oberflchenschutz, legebung, die Details der Abdichtung als auch die Ausfhrungsdetails bei An- und Abschlssen beziehen. Nutzbarkeit Die Qualittsklassen zielen auf die Funktionssicherheit ab. Bei der Standardausfhrung ist die Standard-Qualittsklasse K1 herzustellen, bei hherwertiger Nutzung oder bei erschwertem Zugang der Abdichtung und deren Rndern die Klasse K2. Schichten von Flachdachaufbauten unterhalb der Abdichtungsebene sind in K2 entweder hohlraumarm untereinander zu verkleben (alle Teile in Klebe- oder Bitumenmasse eingieen oder Umkehrdach mit Verbundabdichtung) oder in Teilflchen abzuschotten. Fr K1 sind diese Manahmen empfohlen. Fr hherwertige Ausfhrungen sind die Anforderungen der Klasse K2 zu beachten. Angaben ber den konstruktiven Aufbau (Warm-, Kalt- oder Umkehrdachaufbau) sollten benannt werden, wenn die Dachkonstruktion aus Holz besteht. Holzbauteile sollen nicht zwischen diffusionshemmenden Schichten eingebaut werden. Die Angabe der Art des Oberflchenschutzes ist nicht nur aus gestalterischen Grnden, sondern auch zur Abschtzung von Wartungsaufwand und Lebensdauererwartung erforderlich. Angaben zur Entwsserung sind entbehrlich, da die DIN 1986 in Teilen 1-3 und Teil 100 sowie die Flachdachrichtlinien diese umfassend regelt. Mit 5 cm dickem Kies geschtzte Flachdachflche, begehbar nur zu Wartungszwecken, Ausfhrung unter Bercksichtigung der Anforderungen der DIN 18531-1, K1. Oder: Umkehrdachaufbau: Abdichtung (K1) im Verbund auf der Stahlbetondecke, deren Oberflche im Geflle betoniert wird. Dmmung aus extrudierten Hartschaumplatten mit Stufenfalz, Oberseite mit wasserableitender Abdeckung und Oberflchenschutz aus 5 cm dicker Kiesschttung. Flachdachflche, begehbar nur zu Wartungszwecken. Warmdachaufbau, Ausfhrung unter Bercksichtigung der Anforderungen der DIN 18531-1, K2. Oder: Umkehrdachaufbau: Abdichtung (K2) im Verbund auf der Stahlbetondecke, deren Oberflche im Geflle betoniert wird. Dmmung aus extrudierten Hartschaumplatten mit Stufenfalz, Oberseite mit wasserableitender Abdeckung und extensiver Begrnung mit Kiesrandstreifen.
3.7.2 Flachdach, genutzt, Hofkellerdecken und Dachterrassen

Die Abdichtungsstoffe und -regeln von genutzten Flachdchern sind in DIN 18195 sowie den Flachdachricht- Nutzbarkeit der Dachflchen, linien beschrieben. Allerdings sollen die Ausfhrungen der Qualittsklassen des Flachdachaufbaus auch auf Belag, die genutzten Flachdcher bertragen werden, auch wenn in der o.a. Norm diese (noch) nicht bercksichtigt Gelnder sind. Das Material des Belags soll beschrieben werden. Flachdachflche, begehbar, Belag aus Holzgitterrost aus heimischen, kesseldruckimprgnierten Hlzern auf Unterkonstruktion. Umwehrung aus verzinktem Stahlgelnder. Flachdachflche, begehbar, intensiv begrnt, Terrassenbelge aus Natursteinplatten auf Splittbettung. Umwehrung aus verzinktem und farblich beschichtetem Stahlgelnder.
3.7 Baukonstruktion Flachdach und Balkone (Seite 114)
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3.7.3 Balkone
Angaben
Balkone unterliegen nicht den hohen Funktionssicherheitsanforderungen wie Dcher ber Wohnrumen. Art des Aufbaus und des Daher sind einfachere Konstruktionen mglich. Feuchtigkeitsschutzes, Art des Balkone knnen entweder als wasserdurchlssige Konstruktion gestaltet werden, wenn das durch die Flche Gelnders und der Entwsserung. durchtropfende Wasser Dritte nicht beeintrchtigt, oder als wasserundurchlssige Betonkonstruktionen hergestellt werden, die auch einen zustzlichen Belag erhalten knnen. Zustzliche Feuchtigkeitsschutzmanahmen knnen mit spachtelbaren Abdichtungen gem. Merkblatt des Zentralverbandes des Deutschen Baugewerbes e. V. hergestellt werden.
Stahlbetonplatte aus WU-Beton mit Beschichtung Umwehrung aus verzinktem Stahlgelnder. Entwsserung ber vorgehngte Rinnen und Fallrohre.
Stahlbetonplatte aus WUBeton mit Steinzeugfliesen nach Bemusterung, Gre bis ca. 30 * 30 cm, Bruttomaterialpreis ... /m, in Standardverlegung, frostbestndig. Umwehrung aus verzinktem und farblich beschichtetem Stahlgelnder. Entwsserung ber Ablauf mit Gitterrost und Fallrohren.
3.7 Baukonstruktion Flachdach und Balkone (Seite 115)
Kommentar 3.8 Fenster und Tren
Angaben
3.8.1 Fenster ab Erdgeschoss

Die Anforderungen an die Fenster werden hinsichtlich des Wrmeschutzes bereits ber die Energieeinspar- Rahmen, Verglasung, Einbruchhemmung, ffnungsart verordnung (EnEV) geregelt. Auf Angaben dazu kann verzichtet werden. Die bliche Beschaffenheit von Fensterkonstruktionen entspricht der RAL-Gtesicherung (RAL-GZ 695), der Fenster Abweichungen davon sollten als Sonderkonstruktionen angegeben und beschrieben werden. Zustzliche Angaben ber das Material der Rahmen und ggf. zur Einbruchhemmung nach DIN EN V 1627 ff. sollten gemacht werden. Anforderungen an den Einbruchsschutz ergeben sich aus der persnlichen Einschtzung bzw. einer amtlichen Empfehlung in Bezug auf die jeweilige Situation und Umgebung. (Fr den Schutz von Wohngebuden existieren die Widerstandsklassen 1-3.) Glasgren > 1,6 m sind nach den Anforderungen der TRLV zu bemessen. Angaben ber die Dimensionierungen knnen an dieser Stelle entfallen, da die statischen Bemessungsgrundlagen einzuhalten sind. Sonderdimensionierungen sollten angegeben werden. Angaben zu ffenbaren Fenstern, sofern nicht aus den Plnen ersichtlich, sollten gemacht werden. Fenster mit Kunststoffrahmen entsprechend RAL-Gtesicherung mit Festverglasungen sind in den Plnen gekennzeichnet, ansonsten sind die ffenbaren Flgel mit Dreh-Kipp-Beschlgen bzw. Dreh-Beschlge ausgestattet, siehe Kennzeichnung. Keine Einbruchhemmung, Aufpreis fr Fenster der Widerstandsklasse 2, pro Fensterflgel .... Oder: Einbruchhemmung im EG und bei unmittelbar erreichbaren Fenstern im OG, WK 2, sonst WK 1 Fenster mit Holzrahmen, Holzart: Lrche, endbehandelt, mittlerer Lasurton, klar lackiert, Sonnenschutzverglasung. Oder: Pulverbeschichtete bzw. eisenglimmerhaltige, pulverbeschichtete Aluminiumrahmen. Oder: Stahlrahmen, eisenglimmerbeschichtet. Einbruchhemmung nicht unmittelbar erreichbarer Fenster ab dem Obergeschoss WK 1, im Erdgeschoss WK 3.
3.8.2 Fensterbnke, auen

Standardmig werden pulverbeschichtete Aluminiumfensterbnke mit aufgesetzten Bordprofilen eingesetzt. Material und Oberflchenschutz Andere Fensterbankmaterialien sind zu beschreiben. Beschichtete Aluminiumfensterbnke (inkl. Antidrhnbeschichtung) Natursteinfensterbnke aus Kalkstein
3.8.3 Fensterbnke, innen

Standardmig werden Natursteinbnke aus Kalkstein eingesetzt. Da die Produktpalette sehr vielfltig ist, sollten die Fensterbankmaterialien beschrieben werden. Material Innenfensterbnke aus Naturstein, Kalkstein, poliert. Innenfensterbnke aus Granit.
3.8 Fenster und Tren (Seite 118)
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3.8.4 Rolllden und Sonnenschutz
Standardmig werden Rolllden mit Kunststoffpanzer in rechteckige Fensterformate von Auenwnden eingesetzt. Andere Fensterformate knnen alternative Beschattungseinrichtungen erfordern, wenn sich dies aus der Raumnutzung ergibt. Dies gilt insbesondere fr Schlafrume. Fr Fenster in Dachschrgen in Schlafrumen sollen ebenfalls Beschattungseinrichtungen standardmig geliefert werden. Alternativen sollen benannt werden. Ebenso soll darauf hingewiesen werden, wenn in Rumen, die als Schlafrume genutzt werden knnen, keine Beschattungseinrichtungen vorgesehen sind. Andere Arten von Lden, wie Klapp- oder Schiebelden sollten hinsichtlich Material, Farbe und Bedienbarkeit beschrieben werden.
Angaben
Rolllden, Abdunkelungseinrichtungen, Sonnenschutz (Lage) Material Bedienung
Rolllden mit Kunststoffpanzer in rechteckigen Fensterformaten von Auenwnden, Handkurbelantrieb. Runde Fenster in Schlafrumen mit innenseitiger Beschattung aus Faltstores, in anderen Rumen ohne Beschattungseinrichtung. Die Dachflchenfenster in den Schlafrumen werden mit auen aufgebrachten Rolllden ausgestattet, die der anderen Rume erhalten keine Beschattungseinrichtung.
Rolllden mit Aluminiumpanzer in rechteckigen Fensterformaten von Auenwnden, motorgetrieben. Runde Fenster in Schlafrumen mit innenseitiger Beschattung aus Faltstores, in anderen Rumen ohne Beschattungseinrichtung. Die Dachflchenfenster in den Schlafrumen und die nach Sden orientierten anderen Rume werden mit auen aufgebrachten Rolllden ausgestattet mit Handkurbelantrieb, die brigen Dachflchenfenster erhalten keine Beschattungseinrichtung.
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3.8.5 Hauseingangstr
Angaben
Hauseingangstren werden standardmig als Aluminiumtr mit Aluminiumrahmen eingesetzt. Rahmenmaterial (Verglasung), Sofern Einbruchhemmung gefordert ist, muss er bei EFH von der Hauseingangstr und in MFH von der Einbruchhemmung, Wohnungseingangstr erfllt werden. Trdrckergarnitur Die RAL-GZ 695 Gte- und Prfbestimmungen legen materialunabhngige und materialspezifische Leistungsmerkmale fr Haustren fest und regeln die gtebestimmten Anforderungen zur Sicherstellung der Gebrauchstauglichkeit unter der Voraussetzung der vom Hersteller vorgeschriebenen Wartung, Pflege und Instandhaltung. Weitere Angaben dazu sind entbehrlich. In der Baubeschreibung sollten Angaben ber das Material der Haustr und ggf. zur Einbruchhemmung nach DIN EN V 1627 ff. gemacht werden. Fr den Wohnungsbau gibt es die Widerstandsklassen 1 bis 3. Die verwendeten Trbeschlge sollten ebenfalls beschrieben werden. (s.a. Kap. 2.10 Preisangaben)
Hauseingangstr nach RAL-GZ 695 mit Rahmen aus beschichtetem Aluminium und Verglasung; Einbruchhemmung WK 1, Trdrckergarnitur Edelstahl, gebrstet, nach Wahl der Erwerber, Bruttoeinbaupreis gesamt .... .
3.8.6 Wohnungseingangstren
Wohnungseingangstren werden berwiegend aus Holz bzw. Holzwerkstoffen hergestellt. Die AnforderunRahmenmaterial, gen an Wohnungseingangstren aus Holz und Holzwerkstoffen, die nicht dem Freiluft- oder Auenklima Einbruchhemmung, ausgesetzt sind, sind in der RAL-RG 426 zusammengefasst. Die Trblatttypen werden je nach ihrem Verhal- Trdrckergarnitur ten bei Prfbeanspruchungen hygrothermischer und mechanischer Art klassifiziert. Die RAL-RG 426 enthlt Einsatzempfehlungen fr Trbltter aus Holz und Holzwerkstoffen. Eine typische Wohnungseingangstr fr unbeheizte Treppenhuser wird als II - S klassifiziert (III = Klimaklasse III (warme Seite 23C/30% r.F., kalte Seite 3C/85% r.F.), S = starke mechanische Beanspruchung). Sofern eine bliche Beanspruchung vorliegt, kann auf eine Benennung der Klasse verzichtet werden. Hhere mechanische Beanspruchungen, Schallschutz-, brandschutz-, wrmetechnische und hnliche Anforderungen sind gesondert zu beschreiben (s. auch Kap. 2.7 Schallschutz). Bei einer blichen Wohnungseingangstr kann die Beschreibung daher im Wesentlichen auf die optischen Eigenschaften beschrnkt werden. Angaben zur Einbruchhemmung sollten formuliert werden. (s. auch Kap. 2.10 Preisangaben) Oberflchen der Trbltter und Zargen nach RAL-RG 426 in Eiche wei lackiert. Wohnungseingangstren sowie ebenerdig zugngliche Fenster und Fenstertren knnen auf Wunsch gegen Aufpreis in der Widerstandsklasse 2 (normales Einbruchrisiko) nach DIN V ENV 1627 eingebaut werden. Trdrckergarnitur Kunststoff, grau-wei, Rosettenausfhrung. Bruttoeinbaupreis gesamt (Tr u. Drckergarnitur): .... . Oberflchen der Trbltter nach RAL-RG 426, auenseitig in Eiche , wei lackiert, innenseitige Oberflchen der Wohnungseingangstren werden an die zu bemusternden Innentren angepasst. Wohnungseingangstren werden in der Widerstandsklasse 3 eingebaut. Trdrckergarnitur Kunststoff, grau-wei, Rosettenausfhrung. Bruttoeinbaupreis gesamt (Tr u. Drckergarnitur): .... .
Kommentar
3.8.7 Innentren
Angaben
Innentren werden berwiegend aus Holz bzw. Holzwerkstoffen hergestellt. Die Anforderungen an Innent- Oberflchengestaltung ren aus Holz und Holzwerkstoffen, die nicht dem Freiluft- oder Auenklima ausgesetzt sind, sind in der RAL- Drckergarnituren RG 426 zusammengefasst. Die Trblatttypen werden je nach ihrem Verhalten bei Prfbeanspruchungen hygrothermischer und mechanischer Art klassifiziert. Die RAL-RG 426 enthlt Einsatzempfehlungen fr Trbltter aus Holz und Holzwerkstoffen. Eine typische Wohnungsinnentr wird als I-N klassifiziert (I = Klimaklasse I (warme Seite 23C/30% r.F., kalte Seite 18C/50% r.F.), N = normale mechanische Beanspruchung). Sofern eine bliche Beanspruchung vorliegt, kann auf eine Benennung der Klasse verzichtet werden. Hhere mechanische Beanspruchungen, Schallschutz-, brandschutz-, wrmetechnische und hnliche Anforderungen sind gesondert zu beschreiben. Bei einer blichen Wohnungsinnentr kann die Beschreibung daher im Wesentlichen auf die optischen Eigenschaften beschrnkt werden. (Siehe auch Kap. 2.10 Preisangaben)
Innentren nach RAL-RG 426 (Trbltter und Rahmenteile) als Lamellentren mit dreiseitiger Anschlagdichtung, einschl. Standarddrckergarnitur in Edelstahl, Buntbartschloss mit je einem Schlssel. Die Trbltter sind oberflchen-beschichtet in wei matt Bruttoeinbaupreis gesamt (Tr u. Drckergarnitur): .... .
Innentren nach RAL-RG 426 mit Rhrenspanblttern, Oberflchen matt, wei beschichtet oder alternativ in Echtholzfurnier Eiche, Stahlzarge mit Dichtung, Trdrckergarnitur Kunststoff, Farbe nach Wahl des Erwerbers, Rosettenausfhrung. Bruttoeinbaupreis gesamt (Tr u. Drckergarnitur): .... .
3.8.8 Vordach ber Hauseingang

Vordcher ber Hauseingangstren bieten einen gewissen Witterungsschutz beim Betreten des Hauses. Sie Vordach, knnen in kritischen Situationen zur Verminderung der Spritzwasserbelastung an der Trschwelle, insbeson- Deckung, Art der Verglasung dere bei niveaugleichen Eingngen, erforderlich werden. Die Art der mglichen berkopfverglasung hngt von der Auflagerung der Verglasung ab, siehe [TRLV] und [TRPV]. Vordach mit Drahtglas (linienfrmig gelagert) auf verzinktem Stahlrahmen. Vordach mit punktgelagerter Verbundsicherheitsglasabdeckung auf verzinktem und beschichtetem Stahlrahmen.
3.8.9 Wintergarten
Wintergrten werden allgemein als Wohnraumerweiterungen genutzt und sind entsprechend in die thermiBeheizung, Nutzung, sche Hlle des beheizten Volumens einzubeziehen. In diesem Fall sollen von der Sonne beschienene Glser Rahmenmaterial, Verglasung, mit Beschattungseinrichtungen versehen werden. Beschattungseinrichtungen, Boden Unbeheizte und/oder nicht beschattete Wintergrten als winterliche Wrmegewinnungseinrichtungen sollen gesondert beschrieben werden. Fr die Bauteile sollen die gleichen Anforderungen angewendet werden, wie bei den betreffenden bereits beschriebenen Einzelbauteilen.
Kommentar 3.9 Auentreppen, Hauseingangs- und Kellerauentreppen
Angaben
3.9.1 Treppenform und Steigungsverhltnis

Die Treppenform und das Steigungsverhltnis gehen aus den Planunterlagen hervor. Die Materialien der Konstruktion, der Stufen und des Gelnders sind anzugeben. Die Oberflchen sind zu beschreiben (s. Kap, 3.2.3 Auenoberflchen) Material der Konstruktion, Material der Stufen, Stufenbelag, Gelnder, Oberflchenbehandlung Hauseingangstreppe aus Stahlbeton mit Blockstufen, oberflchenfertig, Edelstahlgelnder einseitig (Durchmesser des Handlaufs ca. 4 cm), Kellerauentreppe aus Ortbeton, glatt abgerieben und beschichtet, Auenwange Sichtbeton SB1 mit Dispersionsanstrich, Handlauf einseitig, aus verzinktem Stahlrohr, Durchmesser ca. 4 cm. Treppe zum Hauseingang mit Stahlbetonunterkonstruktion, Treppenbelag aus Naturstein (25 mm), Treppenwange aus Beton mit Naturstein bekleidet, Handlauf einseitig aus Edelstahl, Durchmesser ca. 4 cm.
3.9.2 Ablauf an der Kellerauentreppe

Fr den Erwerber ist wichtig, ob der Ablauf einer Treppe an die Kanalisation angeschlossen ist und das Entwsserung - Ablufe, anfallende Wasser ggf. ber die Rckstauebene gepumpt werden muss (laufende Kosten, Wartungskosten) Anschluss der Entwsserung oder ob das Wasser im freien Geflle im Untergrund versickert werden kann. Vor der Kellerauentr wird ein Ablauf angeordnet, das anfallende Wasser wird im Untergrund (nichtbindiger Boden) versickert. Vor der Kellertr wird ein Ablauf angeordnet, der rckstausicher an den Regenwasserkanal angeschlossen wird.
3.9 Baukonstruktion Auentreppen (Seite 124)
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Angaben
4. Haustechnik
4.1 Heizung
4.1.1 Wrmeerzeuger / Wrmebergabestation
Gebude knnen ber eine zentrale Heizungsanlage, Einzelzentralen innerhalb von Wohneinheiten oder mit Hilfe regenerativer Energien (z.B. Solaranlage, Wrmepumpe) bzw. in Kombination mit diesen beheizt werden. Gleiches gilt fr die Erwrmung von Brauchwasser, bei der u.U. auch Einzelerwrmer an den Entnahmestellen sinnvoll sein knnen. Fr die Beheizung mit Fernwrme ist eine bergabestation erforderlich. Nach der EnEV mssen fr flssige oder gasfrmige Brennstoffe Brennwertkessel oder Niedertemperaturkessel eingesetzt werden. Alternative Wrmeerzeuger oder eine Wrmebergabestation sollen beschrieben werden. Die Leistung des Wrmeerzeugers ist nach den entsprechenden Normen und der Energieeinsparverordnung zu bemessen. Eine Leistungsangabe (die zum Zeitpunkt der Aufstellung der Baubeschreibung noch nicht feststeht) kann daher entfallen. Der Aufstellort der Heizungsanlage geht aus den Grundrissen hervor. Eine zustzliche Beschreibung ist zu empfehlen. Gasheizungsanlage im Dachgeschoss mit Energietrger, Heizungsanlagentyp, Gasbrennwertkessel. Aufstellort der Heizungsanlage Anlagen zur Nutzung regenerativer Energien Gasbrennwertkessel im Hausanschlussraum im Untergeschoss, Untersttzung durch solarthermische Flachkollektoren auf der sdwestlichen Dachflche, 300l Schichtladespeicher im Hausanschlussraum.
4.1.2 Brennstofflager
Bei Brennstoffen, die eine Bevorratung bentigen, wie l oder Holzpellets, sind gesonderte Lagerrume vorzuhalten. Diese sind in den Grundrissen auszuweisen, eine zustzliche Beschreibung ist zu empfehlen. Die Wrmeerzeuger sollen automatisiert mit den Brennstoffen versorgt werden. Lagerstelle des Brennstoffvorrats Frdereinrichtung Keller 3 ist fr die Bevorratung von Festbrennstoffen vorgesehen. Die Holzpellets werden im Keller 3 gelagert und ber eine Frdereinrichtung zum Brenner befrdert. Automatische Umschaltung auf Gasbetrieb, sobald der Holzpelletvorrat zu Ende geht.
4.1.3 Regelung, Raum-/ Auentemperatur, Thermostatventile

blich ist eine auentemperatur- und zeitabhngige Steuerung einer Zentralheizung gem EnEV. Darber hinaus mssen Heizkrper mit selbstttig wirkenden Einrichtungen zur raumweisen Regelung der Raumtemperatur ausgestattet werden. Eine gesonderte Vereinbarung zur Regelung der Heizung (in Abhngigkeit von der Auentemperatur, Raumtemperatur) kann daher bei Zentralheizungen entfallen.
4. Haustechnik (Seite 127)
Kommentar
4.1.4 Schornstein / Abgasleitung
Das Material der Abgasleitung ist auf den Heizkessel abzustimmen und muss bauaufsichtlich zugelassen sein. Da die Materialauswahl fr den Erwerber von untergeordneter Bedeutung ist, kann eine Beschreibung entfallen. Kaminzge fr Zusatzheizungen knnen vereinbart werden. Der Querschnitt des Kaminzugs ist auf die gewnschte Zusatzheizung abzustimmen.
Angaben
Material
Luft-Abgas-System (LAS) fr die zentrale Beheizung, Entlftungsrohr in Edelstahl ber das Dach gefhrt.
Luft-Abgas-System (LAS) fr die zentrale Beheizung, fr die zustzliche Beheizung des Wohnzimmers mit einem Kaminofen ist ein Kaminzug vorgesehen. Der Kamin endet im Keller, dort befindet sich auch die Reinigungsffnung.
4.1.5 Heizkrper
Standardmig werden Flachheizkrper mit profilierten Konvektorplatten eingesetzt. Andere Heizkrper, wie Flachheizkrper mit nicht profilierter Oberflche oder Rhrenradiatoren sind als hherwertig einzustufen und knnen beschrieben werden. Fubodenheizungen nach DIN EN 1264 oder Wandflchenbeheizungen knnen ebenfalls als hherwertige Beheizungsart gesondert beschrieben werden (s. auch Kap. 2.10 Preisangaben). Art der Heizkrper Flachheizkrper mit Konvektorblechen; im Badezimmer Rhrenradiator; Handtuchheizkrper (Hersteller ... Serie ... Gre ...) gegen Mehrpreis fr .... /Stck als zustzliche Beheizung mglich. Plattenheizkrper mit glatter Oberflche, wahlweise Rhrenradiatoren, im Badezimmer zustzlich ein Handtuchheizkrper, Fubodentemperierung. Oder: Alle Wohnrume werden mit Fubodenheizung nach DIN EN 1264 fr die Grundbeheizung ausgestattet, Unterverteilung geschossweise im Flur. Zustzlich werden kleine Radiakonvektoren fr die Spitzenleistung aufgestellt, um die Temperaturtrgheit der Fubodenheizung auszugleichen.
Kommentar
4.1.6 Rohrleitungen fr die Heizung
Angaben
Bei groen Heizungsanlagen werden Stahlrohre, bei kleinen und mittleren Anlagen berwiegend Kupferrohre Material, Verlegeart eingesetzt. Kunststoffrohre gewinnen neben dem Einsatz als Fubodenheizflchen einen immer greren Marktanteil. Die zu verwendenden Rohrmaterialien sollten benannt werden. In Wohn-, Schlaf- und Aufenthaltsrumen ist die verdeckte Verlegung der Rohre in der Dmmschicht des schwimmenden Estrichs blich sowie unter Putz in Schlitzen oder Schchten. . Die Heizkrperanbindung aus dem Estrich in den Heizkrper erfolgt hufig offen. Mglich ist auch die verdeckte Verlegung mit entsprechendem Mehraufwand. In Nebenrumen wird oft aus Preisgrnden die gesamte Verlegung offen vor der Wand ausgefhrt. Abweichungen von der blichen Verlegeart sind zu vereinbaren. Die Dmmung der Heizrohrleitungen ist in der EnEV vorgeschrieben und dementsprechend zu bemessen. Sie ist nicht gesondert zu beschreiben.
Heizrohrleitungen aus Stahl oder Kupfer, in Heizrohrleitungen aus Stahl Wohn-, Schlaf- und Aufenthaltsrumen oder Kupfer, in allen Rumen verdeckt verlegt (Anschlsse aus dem Estrich verdeckt verlegt. offen), in den Nebenrumen offene Verlegung auf Putz.
4.2
Sanitrinstallation
4.2.1 Wasseranschluss
Der Trinkwasseranschluss wird nach den Vorschriften des Wasserversorgungsunternehmens installiert. Lage des Anschlusses und der Messeinrichtung Der Anschluss und die Messeinrichtungen fr Kalt- und Warmwasser befinden sich im Hausanschlussraum.
4.2.2 Filter, Druckminderer, Druckerhhung

Die korrosionsschutzgerechte Gestaltung der Trinkwasseranlagen ist Aufgabe des Planers. Zur Vermeidung Art des Filters, ggf. Druckminderer, Rcksplfilter von Schden durch Steinbildung in der Trinkwasser-Installation und Schden durch Korrosion an metallenen Hauswasserstation Werkstoffen sind geeignete Materialien einzusetzen. Eine gesonderte Vereinbarung in der Baubeschreibung ist entbehrlich.
4.2.3 Rohrleitungen fr Kalt- und Warmwasser

Es werden i.d.R. Kupferrohre, Rohre aus nicht rostendem Stahl oder Kunststoffrohre eingesetzt. Material, Verlegeart In Wohn- Schlaf- und Aufenthaltsrumen ist die verdeckte Verlegung der Rohre unter Putz in Schlitzen oder Schchten, ggf. auch in der Dmmschicht des schwimmenden Estrichs blich. In Nebenrumen wird oft aus Preisgrnden eine offene Verlegung auf Putz vor der Wand ausgefhrt. Abweichungen von der blichen Verlegeart sind zu vereinbaren. Die Dmmung der Warm- und Kaltwasserrohrleitungen ist in der EnEV geregelt und dementsprechend zu bemessen. Sie ist i.d.R. nicht gesondert zu beschreiben, Ausnahme bei sichtbarer Verlegung der Leitungen. Rohrleitungen aus nichtrostendem Stahl oder Kupfer, in Wohn-, Schlaf- und Aufenthaltsrumen verdeckt verlegt, in den Nebenrumen offene, gedmmte Verlegung auf Putz. Rohrleitungen aus Kupfer. Verdeckte Verlegung aller Rohre, auch in den Nebenrumen.
Kommentar
4.2.4 Warmwasserbereitung
Bei der Warmwassererzeugung wird zwischen der zentralen und dezentralen Versorgung unterschieden. In der Baubeschreibung sollte erwhnt werden, ob die zentrale Warmwasserbereitung in einem Speicher vorgesehen ist, der ber die Heizungsanlage betrieben wird. Evtl. zustzliche elektrisch betriebene Einzelspeicher an abgelegenen Entnahmestellen sollten ebenfalls beschrieben sein. Ebenso sollten Zirkulationseinrichtungen sowie deren zeitliche Steuerung angegeben werden. Bei Untersttzung durch regenerative Energien sollten die zustzlichen Bauelemente (Kollektoren, Wrmepumpe, Warmwasserspeicher etc.) beschrieben und der Einbauort angegeben werden.
Angaben
Versorgungsart, Zirkulationsanlage Zentrale Warmwasserbereitung ber die Heizungsanlage im Trinkwassererwrmer Zirkulationsanlage (zeitgesteuert) mit Pumpe. Die Kche erhlt einen dezentralen Untertischspeicher mit 5 l Speicherinhalt.
Trinkwassererwrmung ber die Heizungsanlage, Trinkwassererwrmer mit Zirkulationsleitung (zeitgesteuert). Die Warmwasserbereitung wird durch Flachkollektoren auf der sdlichen Dachseite untersttzt. 300 l Schichtladespeicher im Hausanschlussraum.
4.2.5 Trinkwasserentnahmestellen
In Kche und Bad sind kombinierte Kalt-/Warmwasserentnahmestellen und reine Kaltwasserentnahmestellen Zustzliche (Toilette, Splmaschine) blich. Diese mssen nicht gesondert beschrieben werden. Der Anschluss fr die Trinkwasserentnahmestellen Waschmaschine ist in verschiedenen Rumen mglich (z.B. Kche, Bad) und sollte deshalb angegeben werden. Weitere Zapfstellen z.B. im Waschkeller oder Auenzapfstellen knnen gesondert vereinbart werden. Deren Lage ergibt sich aus den Plnen. Waschmaschinenanschluss im Badezimmer, zustzliche Kalt-/Warmwasserzapfstelle im Waschraum im Untergeschoss. Frostsichere Auenzapfstelle mit innenliegendem Ventil. Waschmaschinenanschluss im Badezimmer und im Untergeschoss, Auenzapfstelle mit Abstellund Entleerungsmglichkeit in der Garage als kombinierte Kalt-/Warmwasserzapfstelle fr eine sptere Auendusche.
Kommentar
4.2.6 Armaturen
Mit den Armaturen wird der Wasserdurchfluss geregelt. Nach DIN EN 806 und DIN 1988-2 drfen in Trinkwasserleitungen nur Armaturen eingebaut werden, die den Normen und technischen Regeln entsprechen. Sie mssen korrosionsbestndig und wenig reparaturanfllig sein. Beim Durchfluss drfen nur geringe Gerusche entstehen, s. Kapitel 2.7.4 Schutz gegen Gerusche aus haustechnischen Anlagen. Der Einbau von Wasserspararmaturen sollte selbstverstndlich sein. Die Armaturen werden in zwei Gruppen eingestuft: Armaturengruppe I: schalltechnisch gnstiges Gert Armaturengruppe II: schalltechnisch ungnstiges Gert Eine mglichst eindeutige Beschreibung oder Bemusterung der Armaturen ist sinnvoll. Zustzlich kann hilfsweise der Preis (Materialpreis ohne Einbau) zur Kenntlichmachung der Qualitt der Materialien angegeben werden. (s.a. unter Kap. 2.10 Preisangaben) Der Mindestschallschutz ist gewhrleistet, wenn Armaturen der Gruppe I (schalltechnisch gnstiges Gert) in schalltechnisch ungnstigen Grundrisslsungen oder Armaturen der Gruppe II (schalltechnisch ungnstiges Gert) in Verbindung mit schalltechnisch gnstigen Grundrisslsungen eingesetzt werden.
Angaben
Art der Armaturen
Einhandmischarmaturen: Armaturengruppe II. Hersteller .... Serie ...., bzw. die Armaturen werden entsprechend den Merkmalen des o.a. Produkts ausgefhrt, Bruttomaterialpreis je Armatur .... oder nach Wahl der Erwerber.
Es werden nur Einhandmischarmaturen und Gerte mit Prfzeugnis der Armaturenklasse I (geruscharm) eingebaut. Hersteller .... Serie ...., bzw. die Armaturen werden entsprechend den Merkmalen des o.a. Produkts ausgefhrt.
4.2.7 Entwsserungsanlagen
Fr alle Entwsserungsanlagen in Gebuden und auf Grundstcken gelten DIN EN 12056 und DIN 1986Material, Verlegeart 100. Daneben sind ergnzende Vorschriften der rtlichen Behrde zu beachten. Alle Entwsserungsanlagen mssen innerhalb und auerhalb von Gebuden und im Erdreich fr die in ihnen auftretenden Drcke druckwasserdicht und dicht gegenber Gasen und Dmpfen sein. Fr ausschlielich regenwasserfhrende Leitungen auerhalb von Gebuden und oberhalb der Rckstauebene gelten diese Forderungen nicht. Grundstzlich sind nur normengerechte Bauteile zu verwenden. Fr zahlreiche Gegenstnde besteht Prfzeichenpflicht. Sanitren Anlagen und Einrichtungen sollen mglichst geringe Gerusche verursachen und bertragen. Fr deren Schallemissionen sind die Beibltter 1 und 2 der DIN 4109 zu beachten, s. Kap. 2.7.4 Schutz gegen Gerusche aus haustechnischen Anlagen. Grundleitungen aus KG-Kunststoffrohren, Dichtheitsprfung, Entwsserungsleitungen im Gebudeinneren aus Kunststoffrohren, in den Wohngeschossen verdeckt verlegt, im UG vor der Wand oder unter der Decke verlaufend. Grundleitungen aus KGKunststoffrohren, Dichtheitsprfung, Sammelund Fallleitungen aus SMLGussrohren, Anschlussleitungen aus schallgedmmten Kunststoffrohren, in allen Geschossen verdeckt verlegt.
Kommentar
4.2.8 Sanitrausstattung
Eine Beschreibung mit Angabe des Herstellers, der Serie sowie der Farbe ist sinnvoll. Sanitrgegenstnde sollten bemustert werden. Zur Auswahl durch die Erwerber und entsprechender Verrechnung sollten die Bruttomaterialpreise angegeben werden (s. auch Kap. 2.10 Preisangaben). Die Grundrissabmessungen von Badewannen, Duschtassen und Waschbecken sollten angegeben werden.
Angaben
Waschbecken, Duschwanne, Badewanne, WC, Hersteller, Serie
Alle Sanitreinrichtungsgegenstnde des Siehe Standard, zustzlich: Herstellers .... in wei, Serie .... Dusche niveaugleich mit Waschtisch 65 cm x 55 cm (Preis ....), gefliester Bodenflche. Handwaschbecken 45 cm x 35 cm (Preis ....), Duschtasse 90 cm x 75 cm (Preis ....), Badewanne 170 cm x 75 cm (Preis ....) oder nach Wahl der Erwerber.
4.2.9 Ausstattungszubehr (Duschtrennwand etc.)

Sofern Ausstattungsgegenstnde feste Bestandteile des Gebudes sind, sind sie auch als vertraglicher Inhalt zu werten. Dazu knnen Handtuchhalter, Seifenablagen, Dusch- und Wannengarnituren, WC-Papierhalter, Waschbeckenablage und Spiegel sowie ein Spritzschutz bei Duschen gehren. Zur Auswahl durch die Erwerber und entsprechender Verrechnung sollten die Bruttomaterialpreise angegeben werden. (s auch Kap.2.10 Preisangaben). Ausstattungszubehr Hersteller, Serie Handtuchhalter, Seifenablagen, Dusch- und Siehe Standard, zustzlich: Wannenarmaturen, WC-Papierhalter Ganzglastrennwandanlage an Hersteller .... , Serie .... (Preis ....) den Duschen. Duschabtrennung aus Aluminiumschiebetren mit Kunststofffllungen, Hersteller .... , Serie ....(Preis .... ) oder nach Wahl der Erwerber.
4.2.10 Regenwassernutzung
Eine Regenwassernutzungsanlage kann gesondert vereinbart werden. Speicher, Hauswasserstation, In diesem Fall sind Angaben zum Speicher, zur Hauswasserstation und zur Versorgung der entsprechenden Zapfstellen Zapfstellen zu empfehlen. Regenwassernutzungsanlage: Alle Dachflchen entwssern in einen Erdspeicher mit einem berlauf in den Regenwasserkanal. Die Hauswasserstation befindet sich im Hausanschlussraum. Die WCs, die Waschmaschine sowie die Auenzapfstelle werden mit Regenwasser versorgt.
Kommentar 4.3 Gasanschluss, Kche
Angaben
Sofern das Objekt mit Gas versorgt wird, knnen neben den fr die Versorgung der haustechnischen Anlagen erforderlichen zustzliche Anschlsse angeboten werden. Weitere Angaben sind entbehrlich.
Lage des Hauptanschlusses und der Messeinrichtung, Lage von zustzlichen Anschlssen
Der Hauptanschluss und der Zhler befinden sich im Hausanschlussraum. Die Herdstelle in der Kche erhlt einen Gasanschluss (neben einem elektrischen Anschluss).
4.4
Lftung
Die Fenster erhalten ein Kammerlftungssystem, das im Rahmen der zulssigen Luftdurchlssigkeiten die hygienische Raumlftung der Wohnungsnutzer untersttzt. Innen liegende Badezimmer erhalten eine mechanische Entlftungsanlage, Zuluftffnung im Trblatt. Kche, Badezimmer, Toilette und Dachraum werden zustzlich mechanisch ber Einzelentlftungsanlagen entlftet. Die Steuerung erfolgt automatisch in Abhngigkeit von der relativen Raumluftfeuchtigkeit und kann manuell nachgesteuert werden. Schlafzimmer und Wohnrume werden mit Zuluftffnungen in Form von Auenwanddurchlssen (ALD) ausgestattet, die ber einen Raumverbund durch Trunterschnitte mit bodenseitigem Luftspalt zu den Rumen mit mechanischer Lftungsanlage entlftet werden.
Die Mindestanforderungen an die Lftung von Wohnungen sind in DIN 1946-6 bzw. DIN 18017-1 (fensterlo- Anlagenart, Steuerung se Nebenrume) festgelegt. Lftungsanlagen einfacher Art mssen daher nicht gesondert erwhnt werden. Mechanische Lftungsanlagen gehren nicht zum Standard und sollten daher beschrieben werden. Angaben zur Anlagenart (Entlftungs-, Belftungsanlage, Einzel- oder Zentralanlage, mit oder ohne Wrmerckgewinnung) und zur Anpassung an die jeweiligen Bedrfnisse sind zu empfehlen.
Kommentar 4.5 Elektroinstallation
Angaben
4.5.1 Fundamenterder
Bei jedem Neubau ist nach DIN 18015-1 ein Fundamenterder fr das Gebude und seine Installationen vorzusehen; er ist an die ebenfalls vorzusehende Haupterdungsschiene anzuschlieen. Fr die Planung und Ausfhrung von Fundamenterdern gilt DIN 18014. Wenn fr das Gebude eine Blitzschutzanlage errichtet werden soll, ist eine Erdungsanlage nach DIN EN 62305-3 (VDE 0185-305-3) vorzusehen (s. Kap. 4.5.8 Blitzschutzanlage). In der Baubeschreibung sind weitere Angaben hierzu entbehrlich.
4.5.2 Elektroinstallation
Die erforderliche Mindestanzahl der Stromkreise, Steckdosen und Auslsse ist in DIN 18015-2 in Abhngig- Lage des Anschlusses und der keit von der Wohnungsgre festgelegt. In dem RAL Merkblatt RAL-RG 678 werden die Elektroausstattun- Messeinrichtung, Stromkreise, gen in 3 Bewertungsgruppen ("Ausstattungswerte") unterteilt. Der Ausstattungswert 1 entspricht der MinSteckdosen, Auslsse destausstattung nach DIN 18015-2. Als empfehlenswert gilt der "Ausstattungswert 2". Die entsprechenden Tabellen der DIN 18015 (Mindestausstattung) bzw. der RAL-RG 678 (Ausstattungswerte 1 bis 3) sollten zur Information des Kufers der Baubeschreibung beigefgt werden (s. Teil C, Kap. 2.8 Anhang). In jeder Wohnung ist ein Stromkreisverteiler fr die erforderlichen berstrom- und FehlerstromSchutzeinrichtungen sowie ggf. weitere Betriebsmittel vorzusehen (DIN 18015). Fr die Planung und Ausfhrung der elektrischen Anlagen gelten die VDE Bestimmungen, insbesondere der Reihe DIN VDE 0100 Hauptanschluss im Hausanschlussraum, Unterverteilung und Messeinrichtung im Messschrank im Flur der Wohnung; Anzahl der Stromkreise, Steckdosen und Auslsse nach RAL-RG 678, Ausstattungswert 1, siehe Anhang. Vom Erwerber gewnschte Zusatzleistungen werden gesondert verrechnet. Anschluss und Messeinrichtung im Hausanschlussraum; Anzahl der Stromkreise, Steckdosen und Auslsse nach RAL-RG 678, Ausstattungswert 3
4.5.3 Lage der Elektroinstallation

Zur Lage der Brennstellen, der Schalter und der Steckdosen sollten Beratungstermine mit dem Bautrger vereinbart werden. Als Entscheidungshilfe und zur Dokumentation der getroffenen Vereinbarung sollte ein Elektroinstallationsplan zur Verfgung gestellt werden. Elektroinstallationsplan Die Lage der Leuchtenauslsse (einschlielich Auenbeleuchtung) und der Steckdosen wird in Absprache mit dem Erwerber festgelegt. Es wird ein Elektroinstallationsplan zur Verfgung gestellt.
Kommentar
4.5.4 Leitungsfhrung
Angaben
Elektrische Leitungen sind unter Bercksichtigung von DIN VDE 0100-520 nach DIN 18015-1 ( sofern sie Verlegeart, Leerrohre nicht in Rohren oder Elektroinstallationskanlen angeordnet werden) in Rumen, die Wohnzwecken dienen, grundstzlich unter Putz, in Wnden oder hinter Wandbekleidungen zu verlegen. Leerrohre fr sptere Erweiterungs- und Umnutzungsmglichkeiten knnen angeboten und sollten mit einem Mehrpreis beziffert werden.
Elektrische Leitungen werden unter Putz in Schlitzen verlegt. Leerrohre fr sptere Erweiterungen und Nutzungsnderungen knnen fr .../lfm (Material + Verlegung inkl. MwSt.) verlegt werden.
Im gesamten Gebude werden Leerrohre fr die Gebudesystemtechnik vorgesehen.
4.5.5 Schalterprogramm
Das Schalterprogramm wird i. d. R. vom Verkufer als Standard festgelegt. Fabrikat und Farbe sollen beschrieben werden, eine frhzeitige Bemusterung ist sinnvoll. Fr den Fall der Auswahl durch den Erwerber ist eine Preisangabe in der Baubeschreibung wnschenswert. (s. auch Kap. 2.10 Preisangaben) Produktangaben Flchenschalter/Steckdosen: Hersteller ...., Serie ...., Farbe wei, Preis je Schalter .... oder nach Wahl der Erwerber. Das Schalterprogramm kann vom Erwerber ausgesucht werden. Der Verkufer bernimmt einen Materialpreis in Hhe von .... /Schalter bzw. Steckdose. Auswahl im ortsnahen Baufachhandel.
4.5.6 Kommunikationsanlagen, Haus- und Telekommunikationsanlagen

Die Mindestausstattung fr Haus- und Telekommunikationsanlagen ist in DIN 18015-2 beschrieben (abhngig von der Wohnflche) Darber hinaus gehende Ausstattungen z.B. Ausstattungen nach RAL-RG 678 (Ausstattungswerte 1 bis 3) und die entsprechenden Gerte sind gesondert zu vereinbaren. Die Telekommunikationsanlagen sind blicherweise nicht Gegenstand des Vertrags, da Erwerber anlagenabhngig ihre Systeme einrichten. (s.auch Kap. 2.10 Preisangaben) Ausstattungsumfang Ausstattung fr Kommunikationsanlagen nach RAL-RG 678, Ausstattungswert 1. Klingelanlage: Hersteller .... Modell .... in wei, Bruttomaterialpreis .... . In der Wohnung (< 50 m) sind 3 Telekommunikationsanschlusseinrichtungen in den Rumen A, B, C vorzusehen.
4.5.7 Empfangs- und Verteilanlage fr Radio und Fernsehen

Die Mindestausstattung an Antennensteckdosen etc. ist in DIN 18015-2 beschrieben (abhngig von der Wohnflche). Darber hinaus gehende Ausstattungen, z.B. Ausstattungen nach RAL-RG 678 (Ausstattungswerte 1 bis 3) knnen zustzlich vereinbart werden. Fr die Planung und Ausfhrung gelten die VDE Bestimmungen der Reihe DIN VDE 0855 Anzahl der Antennensteckdosen Anzahl der Antennensteckdosen nach RALRG 678, Ausstattungswert 1. Vom Erwerber gewnschte Zusatzleistungen werden gesondert verrechnet. Anzahl der Antennensteckdosen nach RAL-RG 678 Ausstattungswert 3
Kommentar
4.5.8 Blitzschutzanlage
Blitzschutzanlagen sind fr Ein-, und Zweifamilienhuser i.d.R. nicht unbedingt erforderlich. Blitzschutzanlagen knnen aber abhngig von der Gebudenutzung und -gre behrdlich, vom Versicherer oder vom Erwerber gefordert werden. Fr die Planung und Ausfhrung gilt die DIN EN 62305 (VDE 0185-305).
Angaben
Blitzschutzanlage
Es wird eine Blitzschutzanlage nach DIN EN 62305 (VDE 0185-305) installiert.
4.5.9 Schutz bei berspannungen

Der Schutz bei berspannungen dient dem Schutz von elektrischen/elektronischen Betriebsmitteln bei schdlichen berspannungen infolge von Schalthandlungen und Blitzeinschlgen. Bei modernen Gebuden mit vielfltigen elektronischen Endgerten ist die Errichtung eines Schutzes bei berspannungen empfehlenswert. Der berspannungsschutz gehrt derzeit nicht zum Ausbaustandard, kann aber vereinbart werden. Die Planung erfolgt nach HEA-Merkblatt, VDE-Leitfaden Blitz- und berspannungsschutz unter Bercksichtigung der dort zitierten VDE-Vorschriften . Schutz bei berspannungen In einem berspannungsschutzkonzept werden alle gefhrdeten aktiven Leitungswege mit geeigneten berspannungsschutzeinrichtungen gesichert.
4.5.10 Gebudesystemtechnik
Anlagen der Gebudesystemtechnik gehren nicht zum Ausbaustandard und sind daher gesondert zu vereinbaren. Die DIN 18015-2 enthlt Empfehlungen zur Ausstattung einer Wohnung mit BUS-Technik. Gebudesystemtechnik Die Ansteuerung der fest installierten Verbrauchsstellen wie Markisen, elektrisch betriebene Rolllden, Beleuchtung, elektrisch betriebene Tren und Tore erfolgt ber ein EuroInstallations-Bus mit zentraler EDV.
4.5.11 Photovoltaikanlagen
Photovoltaikanlagen gehren nicht zum Ausbaustandard. Aufstellort, Flche, Falls diese vereinbart werden, sollten neben dem Aufstellort und der wirksamen Flche auch die technischen technische Merkmale Merkmale beschrieben werden. Fr die Planung und Ausfhrung gelten die VDE-Bestimmungen DIN VDE 0100-712. In den Grundrissplnen sollte die Lage des Wechselrichters eingetragen werden, da dieser die nutzbare Flche vermindert und nicht geruschlos arbeitet. Auf der nach Westen orientierten Dachflche wird eine 40 m groe Photovoltaikanlage mit einer Spitzenleistung von 5 kWp installiert. Der Wechselrichter wird im Kellerraum 2 eingebaut.
Kommentar 4.6 Aufzug
Angaben
Aufzge sind nach der Musterbauordnung erst bei Gebuden gefordert, bei denen die Hhe (des obersten Fubodens) 13 m bersteigt. Sie mssen dann Kinderwagen, Rollsthle, Krankentragen und Lasten aufnehmen knnen und Haltestellen in allen Geschossen haben. Der Zugang von allen Wohnungen im Gebude und von der ffentlichen Verkehrsflche muss stufenlos sein. Wird ein Aufzug in niedrigeren Gebuden eingebaut, sind diese Anforderungen nur zum Teil behrdlich vorgeschrieben. Daher sind Angaben ber - die Art des Aufzugs (z.B. Personenaufzug), - die Belastbarkeit (mit Angabe der Personenbemessungszahl) - die Nutzbarkeit zu Transporten (z.B. Krankentragen) - die Erreichbarkeit (z.B. stufenfreier Zugang) sinnvoll.
Gre, Art der Nutzung Belastbarkeit, Zugnglichkeit
Das Gebude wird mit einem Personenaufzug fr sechs Personen ausgestattet, der vom Eingang und von den Wohnungen stufenfrei zu erreichen ist. Der Aufzug ist rollstuhlgeeignet.
Siehe Standard, zustzlich: Die Penthousewohnung im Dachgeschoss wird ber einen Schlsselschalter angesteuert. Der Wohnungszugang vom Fahrstuhl ist ber eine zweite Wohnungseingangstr abgeschlossen.
Kommentar
Angaben
5. Auenanlagen
5.1 Anschluss an das Gebude
Ausfhrung eines Rollkies-Schutzstreifen, 30 cm breit, vor den Kiesrandstreifens, Randeinfassung Gebudeauenwnden, eingefasst mit Betonrandsteinen. Die Arbeiten am anschlieenden Gelnde werden in Eigenleistung erbracht. Die Gelndeanschlusshhen gehen aus den Planunterlagen hervor und mssen nicht gesondert aufgefhrt werden. Auch fr den Fall, dass die Auenanlagen in Eigenleistung ausgefhrt werden, sollte der Anschluss des Gelndes an das Gebude, zur Vermeidung von Feuchtigkeitsschden, zum Leistungsbereich des Bautrgers gehren.
5.2
Befestigung, Abbschung zu den Kellerfenstern

Palisaden aus Holz als Randeinfassung, 10-12 cm, 0,5 m hoch. Oder: Bschungssteine aus Beton 0,5 x 0,5 m Auenabmessung, ohne Bepflanzung, Das Gelnde wird terrassenfrmig angelegt (s. Planunterlagen).
Die Gestaltung bzw. Ausfhrung der Bschung sollte beschrieben werden. Die Lage und Gre der AbbArt der Bschungsbefestigung; ggf. Gelndeausbildung schungen geht aus den Planunterlagen hervor. Die Art der Entwsserung ergibt sich aus den Rahmenbedingungen, die ggf. bei Vertragsabschluss noch nicht klar sind. Aussagen ber die Art der Entwsserung sind bei Standardlsungen nicht erforderlich. Ist bei bindigen Bden mit aufstauendem Sickerwasser oder Niederschlagswasser zu rechnen, muss fr eine gezielte Ableitung des Wassers gesorgt werden. Dabei sind die Anforderungen der DIN 1986 (Entwsserungsanlagen fr Gebude und Grundstcke) und DIN 4095 (Baugrund Drnung zum Schutz baulicher Anlagen) zu beachten. Nhere Angaben sind daher nicht erforderlich.
5.3
Private Hauszuwege, Garagenzufahrt, befestigte Wege allgemein

Der Hauszugang ist ca. 2 m breit und wird in Betonsteinpflaster (grau) ausgefhrt. Die Flche ist nicht Kfz-befahrbar. Die Garagenzufahrt wird mit Betonverbundpflaster (Doppel-T, grau) versehen. Die Rnder sind mit Betonrandsteinen eingefasst; befahrbar fr Kfz bis 3,5 Tonnen.
Die Lage der Wege sowie deren ungefhre Gre geht aus den Planunterlagen hervor und muss nicht be- Art und Farbgebung des Belages, Befahrbarkeit schrieben werden. Bei der Auswahl des Belages sind in erster Linie optische Kriterien von Bedeutung. Daher ist eine mglichst genaue Beschreibung der Oberflche, der Fugenausbildung und der verwendeten Materialien von Bedeutung. Die Gre der versiegelten Flchen im Auenbereich kann Einfluss auf die zu entrichtende Niederschlagsgebhr haben. Daher ist es fr den Bauherrn von Bedeutung zu erfahren, welche Flchen versiegelt sind bzw. einen versickerungsfhigen Aufbau erhalten. Sofern eine Flche nicht uneingeschrnkt genutzt werden kann, sollte ein entsprechender Hinweis erfolgen.
5. Auenanlagen (Seite 139)
Kommentar 5.4 Garage
Angaben
Die Lage und die Abmessungen der Garage gehen aus den Planunterlagen hervor und brauchen nicht zustzlich benannt werden. Die Materialien der Garagen-Auenwnde, der Decke und des Bodens sind wesentliche konstruktive Bestandteile und sollten daher angegeben werden. Sofern die Materialien noch nicht festgelegt sind, sind die in Frage kommenden Materialien zu benennen. Wenn Flachdcher mit Abdichtungen der Qualittsstufe K1 (nach DIN 18531-1) abgedichtet werden, mssen diese nicht gesondert beschrieben werden. Davon abweichende Standards sollten benannt werden. Die Endbeschichtung der Oberflchen sollte beschrieben werden (s. Kap. 3.2.3 Auenoberflchen). Die Wrmedmmung einfacher Garagen ist nicht blich, es mssen hierzu keine Angaben gemacht werden. Einzelgaragen werden fast ausschlielich als vorgefertigte Garagen aus Stahlbeton errichtet. (s. Kap. 3.7 Flachdach und Balkone)
Auenwandkonstruktion, Oberflchengestaltung der Wnde und des Bodens, Ausfhrung des Garagentors, Dachkonstruktion, Anzahl der mglichen Stellpltze
Pkw Einzelgarage aus Beton und StahlbetonFertigteilen, auen verputzt und gestrichen, Innenoberflchen unbehandelt; einschlielich Flachdach mit umlaufender Attika; Der Boden wird mit einem oberflchenfertigen Verbundestrich versehen. Stahl-Schwingtor mit verzinkten und pulverbeschichteten Sickenblechen, Innenund Auenflchen oberflchenfertig beschichtet. Oder: Einzelgarage als Fertiggarage, in Stahlbeton mit 10 cm Wanddicke, auen Scheibputz, wei, innen Sichtbeton gestrichen. Dachflche aus Stahlbeton mit werkmig aufgebrachter, bituminser Spachtelabdichtung als Einfachabdichtung, die nicht die Anforderungen an Dachabdichtungen von Wohngebuden erfllt. Stahlschwingtor, verzinkt und beschichtet, Farbe RAL .... (s. auch Kap. 4.5.2 Elektroinstallation)
Pkw-Doppelgarage aus Stahlbeton, Innenoberflche und -deckenflchen verputzt und gestrichen (Q1), Bodenflche mit Verbundestrich und Anstrich (grau). Garagenrolltor aus Stahl (Farbe RAL ....) als Selbstroller mit elektrischem Torantrieb mit Fernbedienung. (S. auch Kap. 4.5.2 Elektroinstallation)
5.5
Autostellpltze, Fahrradstellpltze
Art des Belages, Farbe; Anzahl der Stellpltze, Sondervorrichtungen (Fahrradbgel) Auf dem Grundstck sind zwei Pkw-Stellpltze vorhanden. Bodenbelag aus Betonpflaster, grau, mit Randeinfassung; befahrbar fr Kfz bis 3,5 Tonnen. Fr das Abstellen von Fahrrdern werden zwei Stahlbgel (ca. 1,00 m x 1,20 m) im Boden verankert.
Die Anzahl der auf dem Grundstck vorhandenen Autostellpltze sollte genannt werden. Die Lage geht aus den Planunterlagen hervor. Sondervorrichtungen, z.B. zum Anschlieen von Fahrrdern, sollten benannt werden.
Kommentar 5.6 Carport
Angaben
Angaben zur Anzahl der Pkw-Parkpltze unter dem Carport. Da die Ausfhrung nicht genormt ist, sollten Angaben zur Konstruktion und der Art der Dachentwsserung gemacht werden. Bei Flachdchern sind Abdichtungen der Qualittsstufe K1 (nach DIN 18531-1) Standard und mssen nicht gesondert beschrieben werden. Davon abweichende Standards sollten benannt werden.
Tragwerk; Bekleidung, Dachdeckung
Carport als Holzstnderkonstruktion fr zwei Pkws, Pultdach mit Abdichtung und Entwsserung in den Garten; Stirn- und eine Lngsflche mit Stlpschalung geschlossen. Bodenbelag aus Betonsteinpflaster, grau, mit Randeinfassung; befahrbar fr Kfz bis 3,5 Tonnen.
5.7
Mlltonnenstellpltze
Bauliche Manahmen zur Kaschierung (Material), Anzahl der Mlltonnenstellpltze, Wegbefestigung (Material); Die Einfassung des Mlltonnenstellplatzes besteht aus einem Fichtenholz-Gestell, gehobelt, kesseldruckimprgniert; Stellplatz fr vier Mlltonnen 150 l; Bodenbelag aus Betonsteinpflaster, grau, mit Randeinfassung.
Die Lage der Stellpltze geht aus den Planunterlagen hervor. Es sollte angegeben werden, wie viele Stellpltze fr Mlltonnen und Recyclingbehlter vorgesehen sind. Angaben zum Bodenbelag siehe Kap. 5.3 Private Hauszuwege.
5.8
Freiflchen (Terrassen, Freisitzflchen), Gartenterrassen

Oberflchenbeschaffenheit des Terrassenbelages, Schwellenhhen, Gefllegebung, Entwsserung, Einfassungen, Treppen, etc. Terrassenflche belegt mit Betonwerkstein in Splittbett, ca. 40/40/4 cm, Fugen mit Splittsand verfllt; ca. 2% Geflle in Richtung freies Gelnde; Entwsserung einschlielich Gitterrostabdeckung vor der Wohnzimmerfensteranlage; Schwellenhhe an der Wohnzimmertr ca. 5 cm. Oder: Die Fenstertr im Wohnzimmer weist eine ca. 15 cm hohe Schwelle zur anschlieenden Terrasse auf. Treppe Terrasse/Garten aus Betonblockstufen
Die Lage und Gre der Freiflchen geht aus den Planunterlagen hervor. Die Oberflchenbeschaffenheit des Belages sowie die Entwsserung sollen beschrieben werden. Eine regelgerechte Schwellenhhe an der Terrassentr betrgt 15 cm, bei Unterschreitung des Maes sind besondere Manahmen zur Verhinderung von Wassereintritt erforderlich. Die Art der Ausfhrung sollte daher genannt werden. Angaben zu vorgesehenen Einfassungen, Treppen und etc. sollten gemacht werden.
Kommentar 5.9 Gelndegestaltung
Angaben
Der Zustand der Gelndeoberflche und der aufgebrachten Schichten zum Zeitpunkt der bergabe muss benannt werden. Gelndeform, -versprnge, Materialarten von Befestigungen sollten beschrieben werden.
Gelndeform, Ebenheit
Der auf dem Grundstck zwischengelagerte Mutterboden wird ca. 30 cm dick aufgetragen und grob planiert.
5.10
Grnanlagen
Bodenqualitten Bepflanzung Die Bepflanzung der Auenanlagen ist nicht in der Leistung enthalten. Oder: Die Rasenflchen (Spielrasen) werden mit einer Randsteinbegrenzung versehen. Ansaatpflege fr 4 Wochen Auf den ausgewiesenen Flchen (siehe Planunterlagen) werden ... Bodendecker pro m angepflanzt. Fertigrasen als Rollrasen; Auf den ausgewiesenen Flchen (siehe Planunterlagen) werden ... Bodendecker pro m und 2 Buddleja Hybriden (Sommerflieder), 2 Corylus avellana (Haselnuss) angepflanzt. Die in den Planunterlagen gekennzeichneten Bume werden erhalten.
Benennung der Landschaftsplanungsleistung, Angaben zu Bodenqualitten bzw. der Bodenart; ggf. ist das Einbringen von Stoffen zur Bodenverbesserung erforderlich. Angaben zu Art und Umfang der im Preis enthaltenen Bepflanzung; ggf. Hinweise zum Alter der Pflanzen und Gre. Sofern auf dem Grundstck Bepflanzung vorhanden ist, sollten die Bume und Pflanzen genannt werden, die durch geeignete Schutzmanahmen erhalten werden sollen.
5.11
Einfriedung, Grenzzaun
Einfriedung (Zaun, Hecke etc.) Die Grundstcksgrenzen zum ffentlichen Raum und zu den Nachbarn werden nicht eingefasst. Die zu den Nachbargrundstcken und zum ffentlichen Bereich liegenden Grundstcksgrenzen sind mit einem Metallgitterzaun, verzinkt, grn beschichtet, ca. 1,00 m hoch eingefriedet. Auf der Rckseite des Grundstcks wird eine Weidornhecke angepflanzt, Pflanzhhe ca. 70 cm.
Grundstcke knnen mit Zunen, Hecken etc. eingefriedet werden. Die vorgesehenen Manahmen sind zu beschreiben.
Kommentar 5.12 Sichtschutz
Angaben
Sofern ein Sichtschutz vorgesehen wird, sollen die Art und die zur Ausfhrung kommenden Materialien beschrieben werden. Bei Doppel- bzw. Reihenhusern wird im Bereich der aneinander grenzenden Terrassenflchen hufig ein Sichtschutz vorausgesetzt. Wenn kein Sichtschutz vorgesehen ist, sollte dies daher benannt werden.
Material
Bauseits ist kein Sichtschutz zwischen den unmittelbar aneinander grenzenden Terrassenflchen vorgesehen.
Auf der Grenzlinie zwischen den beiden Husern wird eine Wand aus Mauerwerk, beidseitig verputzt, mit Betonwerksteinabdeckung, ca. 1,80 m hoch und 2,50 m lang, hergestellt (siehe auch Planunterlagen).
5.13
Gerteraum; Kellerersatzraum
Boden, Auenwnde, Dachkonstruktion Gertehaus aus allseitig gehobeltem Fichtenholz, kesseldruckimprgniert, Pultdach mit 22 Neigung, einlagige Bahnenabdichtung; Bodenbelag aus Betonsteinpflaster, grau.
Ein externer Gerteraum ist nicht blich, aber sinnvoll, sofern kein Keller zur Verfgung steht. Lage und Gre sollte in den Planunterlagen enthalten sein. Die verwendeten Materialien und die Konstruktion muss beschrieben werden.
5.14
Abgrenzung eventueller Eigenleistungen von Unternehmerleistungen

Umfang der Eigenleistung Rasen, Bepflanzung und Einfriedung des Grundstcks werden in Eigenleistung erbracht. Die in Eigenleistung erstellten Grnflchen schlieen an die Randsteine des Kiesrandstreifens an (Bautrgerleistung).
Es sollte eine vertraglich eindeutige Abgrenzung der Leistungsbereiche erfolgen.
Kommentar
Angaben
6. Unterlagen/Abnahmenachweise /Gebrauchshinweise (Hausakte)

6.1 Hausakte
Form der bergabe Der Erwerber erhlt nach Fertigstellung des Gebudes folgende Unterlagen in Form einer Hausakte: (s. Textbeispiele zu 6.1.1 bis 6.2) Bei der Abnahme des Gebudes durch den Erwerber sollten alle Unterlagen bergeben werden, die den Erwerber in die Lage versetzen, - selbstndig gegenber Dritten alle Genehmigungen und Abnahmebescheinigungen vorlegen zu knnen, - Wartungen und sptere nderungen planen und durchfhren zu knnen, ohne unntig umfangreiche Voruntersuchungen durchfhren zu mssen, - einen sachgerechten Betrieb und die Instandhaltung des Gebudes durchzufhren. Diese Unterlagen knnen in einer vom Erwerber fortschreibbaren Struktur einer Hausakte bergeben werden. Zurzeit ist eine vollstndige bergabe der im Folgenden beschriebenen Unterlagen nicht blich, aber im Interesse des Erwerbers zu empfehlen.
6. Unterlagen/Abnahmenachweise /Gebrauchshinweise (Hausakte) (Seite 145)
Kommentar
6.1.1 ffentlich-/rechtliche Bescheinigungen
Angaben
Zu den ffentlich-/rechtlichen Genehmigungen und Unterlagen (nicht alle sind unbedingt erforderlich) zhlen: Plne, Berechnungen, Bauunterlagen (Plne, Berechnungen), einschl. der ffentlich-rechtlichen Bauabnahme, Prfprotokolle (geprfte) statische Berechnungen einschl. der Plne, Energieausweis, Prfbescheinigung des Bezirksschornsteinfegermeisters fr Heizung, Kamin, Zu- und Abluft des Aufstellraums der Heizanlage, Prfprotokolle fr Druck und ggf. Splung des Trinkwasserleitungsnetzes, Prfprotokoll fr Gasleitungsnetz, ggf. Feuerwehrplne (Fluchtwegeplne, Feuerlscher) Besttigung der Funktion der Sicherheitseinrichtungen, wie Rauchabzugseinrichtungen, Brandmeldeanlagen, TV- Abnahmeprotokolle einschl. der Prfbcher fr Aufzugsanlagen, Rolltore, Brandabschnittstren und -tore etc. Belege ber den Einbau von: Sicherheitsglsern in Brstungsbereichen (ber Eingngen auch des ueren Glases), bei berkopfverglasungen und von durchwurfhemmenden Glsern in Bereichen von Spieleinrichtungen, Unterlagen nach Baustellenverordnung (z.B. Hinweis auf Schaffung von sicheren Zugangsmglichkeiten fr schwer erreichbare Festverglasungen usw.).
(als Fortsetzung von oben) Baugenehmigungsunterlagen, ffentlich/-rechtliche Bauabnahme, Geprfte statische Unterlagen, Energieausweis, Abnahmebescheinigung des Bezirksschornsteinfegermeisters, Baufluchtlinien- und ggf. Hhenattest des Vermessungsingenieurs.
Kommentar
6.1.2 Privatrechtliche Bescheinigungen
Angaben
Zu den privatrechtlichen Bescheinigungen (nicht alle sind unbedingt erforderlich) zhlen: Plne, Prfprotokolle, Ausfhrungszeichnungen und unterlagen, Auftragnehmerliste (Es sollte der Hinweis darauf erfolgen, dass durch geringfgige Abweichungen zwischen Plnen und Ausfhrung kein Rechtsanspruch auf nachtrgliche nderung, weder am Gebude noch an den Planunterlagen, entsteht.) Revisionsunterlagen der haustechnischen Installationen, wie Wasser-, Heizungs-, Lftungs- und Elektroleitungsnetz (Energieversorgung und Kommunikation), Prfprotokolle fr Druck des Heizungsleitungsnetzes, Protokolle fr die hydraulische Einregelung der Heizungsanlage (Heizkrper), Potentialmessprotokolle der Blitzschutzanlagen (insofern notwendig) sowie der Ausgleichseinrichtungen bei Dusch-, Badewannen, Abnahmeprotokolle des Abwassernetzes; bei Anschluss an bestehende, private Entwsserungsleitungen Protokolle der Kanalinspektion (z. B. durch Spiegelung oder TV), eine vollstndige Liste aller Planer, Handwerker und Unternehmen, die bei der Durchfhrung der Baumanahme beteiligt waren.
(als Fortsetzung von oben) Baugrundgutachten, Ausfhrungszeichnungen und unterlagen (Durch Abweichungen zwischen Plnen und Ausfhrungen entsteht kein Rechtsanspruch auf nachtrgliche nderungen, weder am Gebude noch in den Planunterlagen), Prfprotokolle, Anschriften der Handwerksunternehmen.
6.1.3 Dokumentation eingebauter Materialien (Gebudepass)

Eine Dokumentation aller eingebauten Materialien und der technischen Gebudeausrstung ist bisher nicht Dokumentation der Baukonstruktion und der technischen Anlagen blich. Empfehlenswert fr den spteren Gebrauch der Immobilie ist jedoch, dass bei der Abnahme durch den Erwerber eine przise und mglichst umfassende Dokumentation vorgelegt wird.. Dies kann in Form einer Kurzbeschreibung erfolgen, die vom Erwerber auch fr sptere Wertermittlungen herangezogen werden kann. Die Aufstellung kann auch, soweit es die Baukonstruktion betrifft, in Form einer dokumentierenden Beschriftung der fortgefhrten Ausfhrungsplne bergeben werden. Es sollte der Hinweis darauf erfolgen, dass durch geringfgige Abweichungen zwischen Plnen und Ausfhrung kein Rechtsanspruch auf nachtrgliche nderung, weder am Gebude noch an den Planunterlagen, entsteht. Kurzbeschreibung der Baukonstruktion mit Auflistung der verwendeten Materialien, Ausfhrungsplne im Mastab M 1:50 mit dokumentierender Beschriftung, (Durch Abweichungen zwischen Plnen und Ausfhrungen entsteht kein Rechtsanspruch auf nachtrgliche nderungen, weder am Gebude noch in den Planunterlagen), Kurzbeschreibung der technischen Anlagen innen und auen.
Kommentar
6.1.4 Technische Baubeschreibungen
Angaben
Zu allen technischen Einbauten, die regelmig gewartet bzw. berprft werden mssen, sollen die erforder- Herstellerangaben, lichen Unterlagen bergeben werden. Betriebsanleitungen, Wartungshinweise
(als Fortsetzung von oben) Technische Baubeschreibungen und Betriebsanleitungen der Heizungsanlage, der Raumthermostate, der Dachflchenfenster.
Siehe Standardtext, zustzlich: Betriebsanleitung der Regenwassernutzungsanlage, der Lftungsanlage, der Solaranlage.
6.2
Gebrauchshinweise
Pflegeanleitungen, Hinweise auf Gebrauchseinschrnkungen (als Fortsetzung von oben) Pflegeanleitungen fr Oberflchen von Fensterrahmen, Sanitrobjekten, Fliesen, Parkett, Teppichbden. Hinweise auf Befestigungsmglichkeiten in Gipskartonstnderwnden und Hohlkrperdecken. Der Erwerber erhlt eine Gebrauchsanleitung fr das Gebude mit Empfehlungen zur Nutzung, Pflege und Instandhaltung des Gebudes.
Sofern Pflegeanleitungen fr Oberflchen vorliegen, sollten diese beigefgt werden. Auerdem sollten hier Gebrauchseinschrnkungen aufgefhrt werden, z.B. eingeschrnkte Befestigungsmglichkeiten an Gipskartonstnderwnden oder dachschrgen (mit Luftdichtheitsschicht) sowie an Hohlkrperdecken. Zustzlich kann eine vollstndige Gebrauchsanleitung mit Empfehlungen zur Nutzung, Pflege und Instandhaltung des Gebudes angeboten werden.
Kommentar
Angaben
7. Eigenleistungen
7.1 Allgemein
Folgende Leistungen/Arbeiten werden in Eigenleistung durch den Erwerber ausgefhrt: alle Maler- und Tapezierarbeiten im Innenbereich, smtliche Bepflanzungen in den Auenanlagen, Bodenbelge in Wohn- und Schlafzimmern Die Planungsvorgaben des Bautrgers sind zu beachten. Die Abgrenzung zwischen der gewerblich zu erbringenden Leistung und der Eigenleistung beinhaltet einiges Gewerke und/oder an Konfliktpotential. Probleme treten insbesondere dann auf, wenn die Grenze zwischen vertraglich geschul- raumbezogene Leistungen deter Leistung und den weiteren in Eigenleistung vorgesehenen Arbeiten nicht klar definiert und nicht explizit beschrieben ist. Daher werden hufig nur die Ausbaugewerke oder aber komplette Gewerkeleistungen aus dem Leistungsumfang des Bautrgers herausgenommen. In der Baubeschreibung sollten demnach alle Leistungen aufgefhrt werden, die nicht Bestandteil des Bautrgerangebotes sind, die aber zur Erstellung des bezugsfertigen Hauses erforderlich sind.
7. Eigenleistungen (Seite 151)
Kommentar 7.2 Spezialfall: Dachgeschossausbau
Angaben
Zu den hufigen Konflikten im Zusammenhang mit dem Dachgeschossausbau gehren Missverstndnisse Leistungsaufteilung nach bezglich des geschuldeten Leistungsumfangs des Bautrgers. Gehrt beispielsweise die Montage der Bautrger und Erwerber Wrmedmmung in der Dachschrgen zum Aufgabenbereich des Handwerkers und das Anbringen der Innenbekleidung geschieht in Eigenleistung, knnen Diskussionen darber entstehen, in wessen Verantwortungsbereich der Einbau der Luftdichtheitsebene und der Dampfsperre gehrt. Der Leistungsumfang des Bautrgers und die in Eigenleistung zu erbringenden Arbeiten mssen daher genau benannt werden. Das nebenstehende Textbeispiel umfasst einen denkbaren, umfangreichen Eigenleistungsanteil, dessen Realisierung erst mehrere Jahre (Heizperioden) nach der Abnahme vorgesehen ist.
Der Dachgeschossausbau erfolgt zu einem spteren Zeitpunkt in Eigenleistung. Folgende Leistungen werden durch den Bautrger erbracht: Dachflchenfenster, Abdeckung der Treppenffnung in der obersten Geschossdecke, Bodenluke mit Auszugsleiter, Vorinstallation von Heizungs-, Warm- und Kaltwasser-, Abwasser- und Elektroleitungen, Dmmung der obersten Geschossdecke. Durch den Erwerber sind beim Dachgeschossausbau folgende Leistungen zu erbringen: Entfernen der Treppenlochabdeckung, Fortfhrung der Treppe in den Dachraum, Verputz der senkrechten Wandflchen, Errichten der Trennwnde zwischen den Rumen zum Treppenhaus, Einbringen der Dmmung in die Dachschrge und Herstellen der Luftdichtheitsschicht auf der Innenseite der Dmmung, Verkleidung der Dachschrgen mit Holz oder Gipskarton, Entfernen der Bodendmmung, wenn erforderlich, Herstellung von Geh- und Bodenbelag, Komplettinstallation, Maler- und Tapezierarbeiten. Der Erwerber erhlt eine Empfehlung fr die einzubauenden Schichten, den Zeitpunkt des Einbaus und die Herstellung der Anschlsse. Die Planungsvorgaben des Bautrgers sind zu beachten.
7. Eigenleistungen (Seite 152)
Kommentar
Angaben
8. Baunebenkosten
8.1 Bautrgerleistungen
Im Kaufpreis enthalten sind Baunebenkosten fr: - Statik, Architekten- und HaustechnikPlanung, - Baugrundgutachten, - Vermessungskosten inkl. der Gebudeeinmessung nach Fertigstellung, - behrdliche Prfungen, Genehmigungen und Abnahmen, - sonstige Baunebenkosten wie Bewirtschaftung und Versicherungen bis zur Abnahme durch den Erwerber. Die im Kaufpreis enthaltenen und nach dem Kaufpreis zustzlich vom Erwerber aufzubringenden Bauneben- Im Kaufpreis enthaltene kosten sollten deutlich voneinander abgegrenzt werden. Leistungen und Kosten
8.2
Zustzliche Kosten fr den Erwerber

Nicht im Kaufpreis enthaltene Leistungen und Kosten Notar, Gerichtskosten etc. sowie die Grunderwerbssteuer und die Finanzierungskosten des Erwerbers sind nicht im Kaufpreis enthalten.
Zur Klrung, welche Kosten zustzlich auf den Erwerber zukommen, empfiehlt es sich, diese explizit aufzufhren.
8. Baunebenkosten (Seite 155)
Kommentar
Angaben
9. Anhang
9.1 Schallschutzstufen
Erluterungen zu den Schallschutzstufen (SSt) Im Anhang ist die Tabelle mit bertragungsgeruschen in Abhngigkeit von der vereinbarten Schallschutzstufe (s. Kapitel 2.7 Schallschutz) aufgefhrt.. Im Anhang kann zur Vermeidung von Missverstndnissen ber das zu erwartende Schallschutzniveau die Tabelle Wahrnehmung blicher Gerusche aus Nachbarwohnungen und Zuordnung zu drei Schallschutzstufen aus der VDI 4100 mit bergeben werden. (s. Kap. 2.7 Schallschutz).
9.2
Elektroinstallation
bersichtliche Darstellung des Ausstattungsstandards der Elektroinstallation Im Anhang ist die Liste mit der Elektroinstallation nach HEA/RAL in Abhngigkeit vom vereinbarten Ausstattungswert (s. Kapitel 4.5.2 Elektroinstallation) aufgefhrt.
Im Anhang kann zur Vermeidung von Missverstndnissen ber den Ausstattungsstandard der Elektroinstallation z.B. das Merkblatt zur Elektroinstallation in Wohngebuden Allgemeine Planungsgrundlagen, Empfehlungen, M1, herausgegeben von der HEA, mit bergeben werden. (Z.Zt. existiert keine auf die RALRegistrierung RAL-RG 678 gltige Fassung.)
9.3
Vorkalkulierte Zusatzleistungen
Liste mit mglichen Sonderwnschen mit ca.Preisangaben Im Anhang ist eine Liste mit mglichen Zusatzleistungen und ca.-Kosten aufgefhrt. Die Zusatzleistungen werden im Detail einzeln verhandelt und beim Erwerb mit den verhandelten Zusatzkosten einzeln aufgefhrt.
Eine Auflistung mit von Erwerbern hufig gewnschten Zusatzleistungen mit ca.-Preisangaben kann dazu beitragen, dass ber die Inhalte der Baubeschreibung sowie die darin nicht enthaltenen Leistungen eine frhe Einigkeit zwischen Bautrger und Erwerbern hergestellt wird und die Zusatzwnsche fr die Erwerber besser kalkulierbar werden.
9.4
Verhandelte Zusatzwnsche des Erwerbers

Leistungsauflistung Die Fliesen im Wohnzimmer werden diagonal verlegt. Zusatzkosten: .... pauschal Es wird ein Kaminzug zum spteren Anschluss eines Kaminofens inkl. Schornstein ber Dach inkl. Bekleidung und Dachanschlssen eingebaut. Zusatzkosten: .....
Im Zuge der Verhandlungen zwischen Bautrger und Erwerbern sollten die Zusatzwnsche des Erwerbers mit den entsprechenden Zusatzkosten aufgefhrt und bis zum Notartermin fortgeschrieben werden.
9. Anhang (Seite 157)
TEIL C
160
Teil C
1.
Einleitung
Auf der Grundlage der vorliegenden Tabellen werden beispielhaft fr zwei Objekte Bauteilbeschreibungen zusammengestellt. Es werden jeweils bezugsfertige Objekte beschrieben. Beim ersten Objekt handelt es sich um die Beschreibung einer Eigentumswohnung in einem 6-Familienwohnhaus. Die zweite Baubeschreibung beschreibt das Endhaus einer Reihenhausbebauung, welches nach niederlndischem Standard mglichst kostengnstig errichtet wird. Abweichend von der blichen Beschaffenheit in Deutschland werden z.B. Verbundestriche anstelle von schwimmenden Estrichen eingebaut und die Treppen weisen ein steileres Steigungsma als hier blich auf. Diesem Beispiel kann entnommen werden, wie in Baubeschreibungen auf solche baulichen Besonderheiten eingegangen werden soll.
161
2.
Neubau Mehrfamilienwohnhaus mit 6 Wohneinheiten
Wohneinheit 1, EG links Musterstrae 88 88888 Musterdorf Grundstcksgre: ... m

2.1 Planung
Smtliche Planungsleistungen sind Vertragsbestandteil. Eigenleistungen sind nach Absprache im Bereich der Innenausbauarbeiten mglich (Malerarbeiten, Bodenbelagsarbeiten etc.). Die Darstellungen in den Planunterlagen (Grundrisse, Schnitte, Ansichten im Mastab 1:100; Lageplan Mastab 1: 500, Stand: 01.10.2008) sind mit Ausnahme der mobilen Einrichtungsgegenstnde (z.B. Kcheneinrichtungsgegenstnde) Vertragsbestandteil. Die nach der Bauausfhrung behrdlich geforderte abschlieende Einmessung des Gebudes ist Bestandteil des Vertrags.
2.2
2.2.1
Allgemeine Angaben
Grundstck, Gebudetyp, Wohnflche
Lage des Grundstcks: Musterstr. 88 in 88888 Musterdorf Grundstcksgre: ca. ... m; verbindliche Angaben sind dem Notarvertrag zu entnehmen. Bei dem Gebude handelt es sich um ein vollstndig unterkellertes, zweigeschossiges Mehrfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss, insgesamt 6 Wohneinheiten. Es wird in Massivbauweise erstellt. Das Objekt wird bezugsfertig und besenrein bergeben. Die Wohnflche wurde nach der Wohnflchenverordnung auf der Grundlage der Bauantragsplne (M 1:100) ermittelt. Die Balkonflche ist zu einem Viertel der Grundflche mit angerechnet. Die Wohnflche betrgt ca. 80 m.
2.2.2
Erschlieung
Die ffentliche und die nichtffentliche Erschlieung sind Bestandteil der Leistungen des Bautrgers. Dazu gehren: Wasser, Abwasser, Gas, Strom, Telekommunikation. Der TV-Kabelanschluss ist nicht Vertragsbestandteil.
2.2.3
Schallschutz zwischen fremden Wohneinheiten
Fr das Mehrfamilienwohnhaus wird ein Schallschutz der Schallschutzstufe II nach VDI 4100 ausgefhrt (s. Anhang).
2.2.4
Wrmeschutz
Der Wrmeschutz nach EnEV wird eingehalten.
162
Teil C: Beispiel Baubeschreibung Eigentumswohnung
2.2.5
Preisangaben
2.3
2.3.1
Baukonstruktion
Untergeschoss
Die Kellerrume sind als Lagerrume vorgesehen. Sie sind nicht fr Wohnzwecke geeignet. Tragende Stahlbetonbodenplatte, Auenbauteile aus Stahlbeton, Innenwnde aus Kalksandsteinmauerwerk. Der Feuchtigkeitsschutz der erdberhrten Bauteile wird als Weie Wanne nach der WU-Richtlinie ausgefhrt. Die Innenoberflchen der Wnde bleiben unbehandelt im Rohzustand, das heit: Beton, schalungsrau bzw. Mauerwerk mit Fugenglattstrich. Bodenablufe im Untergeschoss sind nicht vorgesehen. 2.3.1.1 Fenster im Untergeschoss
Die Fenster aus verzinktem Stahl bestehen aus zwei Drehflgeln (einfach verglast) und Lftungsgittern. Sie werden in Fertigteil-Faserbetonrahmen eingebaut.
2.3.2
2.3.2.1
Auenwnde ab Erdgeschoss
Konstruktion, Material, Oberflchen
Die Auenwnde des Wohngebudes bestehen aus Leichtbetonstein-Mauerwerk, auen mit Leichtputz als Scheibenputz versehen, Putzdicke 20 mm, Farbe: wei. Der Treppenturm besteht aus einer Ortbetonkonstruktion, auen mit Leichtputz als Scheibenputz, Putzdicke 20 mm, Farbe: wei. Innenoberflchen sind verputzt (Q2) und mit einem Anstrich, Nassabriebbestndigkeit Klasse 2 nach DIN EN 13300, Farbe wei, versehen. Die Innenoberflchen im Wohngebude werden mit einem Maschinengipsputz mit gegltteter Oberflche (Qualittsklasse Q2) versehen. Diese sind mit einer Raufasertapete, mittlere Krnung und einem Anstrich versehen. Angaben zu gefliesten Oberflchen: siehe Innenwnde.
2.3.3
Innenwnde
Tragende und nicht tragende Innenwnde werden aus Kalksandstein gemauert und beidseitig verputzt. Die Innenoberflchen werden mit einem Maschinengipsputz mit gegltteter Oberflche (Qualittsklasse Q2) versehen. Schachtverkleidungen werden als Gipskarton-Vorsatzschalen mit einfacher Beplankung errichtet. Die Innenoberflchen der Gipskarton-Vorsatzschalen werden gespachtelt, Oberflchenqualittsstufe Q 2. Die Wand- und Schachtflchen werden mit einer Raufasertapete, mittlere Krnung, tapeziert. Bruttomaterialpreis: ... /m. Die Oberflchen werden, soweit nicht mit anderen Bekleidungen versehen, mit
163
lsemittelfreier Kunststoffdispersionsfarbe, Nassabriebbestndigkeit Klasse 2 nach DIN EN 13300 gestrichen, Farbe wei oder nach Wahl des Erwerbers, Bruttomaterialpreis: ... /m. Die Kche erhlt einen Fliesenspiegel laut Planangaben. Brutto-Materialpreis der Fliesen: .../m, Format bis zu 24 x 40 cm Die Bder werden raumhoch gefliest. Brutto-Materialpreis der Fliesen: ... /m, Fliesen nach Wahl des Erwerbers, Format bis zu 24 x 40 cm, Auswahl im ortsnahen Baufachhandel. In die Verfliesung der Duschtasse wird eine Revisionsffnung eingebaut.
2.3.4
Geschossdecken, Fubden, Deckenunterseiten
Die Decken werden aus Ortbeton oder Halbfertigteildecken (Elementdecken mit Aufbeton) hergestellt. Darauf wird ein schwimmender Zement- oder Calciumsulfatestrich aufgebracht. Bei Ausfhrung von Ortbeton wird die Unterseite verputzt, bei Ausfhrung von Elementdecken werden die Fugen verspachtelt. Die Dmmschichten der erforderlichen Trittschall- bzw. Wrmedmmung bestehen aus expandiertem Polystyrol. Die Decke ber dem Untergeschoss erhlt eine unterseitige Wrmedmmschicht aus expandiertem Polystyrol. Belge: Wohnzimmer: Buche-Mehrschichtparkett in Schiffsbodenmuster; 4 mm Nutzschicht und 6 mm Unterschicht, Stabbreite ca. 90 mm, Lnge ca. 1,00 m, Sortierungsklasse , auf den Zementestrich vollflchig aufgeklebt, gelt und gewachst, Fuleisten aus Buche massiv. Vor der Bestellung des Materials wird eine Bemusterung mit den Erwerbern durchgefhrt. Bruttomaterialpreis fr Flche/Fuleisten: ... /m bzw. .../m Kche, Bad, Flur, Gste-WC: Die Bodenflchen im Bad und Gste-WC werden mit glasierten keramischen Fliesen belegt, Abriebgruppe I, Farbe hellgrau oder wei, Gre ca. 15 x 15 cm, Bruttomaterialpreis ... /m, Sockelfliesen ... /m, in Standardverlegung. In Flur und Kche werden glasierte keramische Fliesen eingebaut, Abriebgruppe IV, Farbe hellgrau, Gre ca. 15 x 15 cm, Bruttomaterialpreis ... /m, Sockelfliesen ... /m, in Standardverlegung. Eventuell entstehende Rissbildungen in den Anschlussfugen zwischen Wand- und Bodenflche werden ca. 3 Jahre nach der Abnahme geschlossen. Im Kinder- und im Schlafzimmer werden Teppichbden nach Wahl des Erwerbers verlegt. Bruttomaterialpreis fr Flche bzw. Fuleisten: ... /m bzw. ... /m. Nassraumabdichtung: Spritzwasserbelastete Wandbereiche erhalten eine Verbundabdichtung unter dem Fliesenbelag. Eine Abdichtung in der Bodenflche erfolgt nicht, der Bodenaufbau wird durch die Fliesen und Fugen ausreichend vor Feuchtigkeit geschtzt.
2.3.5
Treppen (Treppenturm)
Kellertreppe und Wohngeschosstreppen aus Ortbeton als geschlossene Treppen, Stufenoberflchen: Stahlbeton abgezogen, rau. Handlauf aus Edelstahl (Durchmesser ca. 4 cm) auen und innen, Innengelnder mit Kniestben.
164
2.3.6
2.3.6.1
Geneigtes Dach
Dachkonstruktion
Massive, zimmermannsmig gefertigte Holzkonstruktion. Dachberstnde unterseitig mit Ortgangbrett aus Drei-Schicht-Platte, fungizide, wei lasierte Oberflche. Traufschalung aus massiven Nut- und Federbrettern, Oberflche wei lasiert (fungizid). 2.3.6.2 Dachdeckung, Wrmedmmung
Die Dachdeckung erfolgt mit roten Betondachsteinen, Dachrinnen und Fallrohren aus Zink. Die Dmmung des Daches erfolgt mit Mineralfaserdmmmatten zwischen den Sparren. 2.3.6.3 Schichtenfolge auf der Innenseite
Die Dachschrgen werden innenseitig mit Gipskartonplatten beplankt, mit Raufasertapete entsprechend der Innenwnden tapeziert und wei gestrichen. 2.3.6.4 Dachflchenfenster
Schwing- oder Schwing-/Klappfenster, Holz, endbehandelt. Bei den Dachflchenfenstern sind keine Beschattungseinrichtungen vorgesehen, knnen aber zu einem Preis von ... pro Fenster geliefert werden: Rollladen, auen, Kurbel betrieben,.../Stck Textilrollo, innen, /Stck
2.3.7
Balkone
Balkonplatte als WU-Betonfertigteil, Brstung aus Sichtbeton Fertigteil-Elementen. Sichtbeton Klasse SB 3, glatt geschalt mit erkennbarer, leichter Holzmaserung. Eine Bemusterung wird durchgefhrt. Entwsserung ber vorgehngte Rinnen und Fallrohre.
2.3.8
Fenster und Tren
Die Fenster und Fenstertren bestehen aus Kunststoffrahmen mit Isolierverglasung. Festverglasungen sind in den Plnen gekennzeichnet. Die ffenbaren Flgel sind mit Dreh-KippBeschlgen ausgestattet. Die Erkerkonstruktion im Wohnzimmer ist aus geschosshohen Fensterelementen hergestellt. Die geschlossenen Brstungen (siehe Plananlage) bestehen aus Kunststofffertigteilen, wei beschichtet. Einbruchhemmung nicht unmittelbar erreichbarer Fenster ab dem Obergeschoss Widerstandsklasse 1, im Erdgeschoss Widerstandsklasse 2. Beschichtete Aluminiumfensterbnke, auen, inkl. Antidrhnbeschichtung. Innenfensterbnke aus Naturstein, Kalkstein, poliert. 2.3.8.1 Rolllden und Sonnenschutz
Rolllden mit Kunststoffpanzern und Handbedienung in den Erdgeschosswohnungen. 2.3.8.2 Hauseingangstr
Hauseingangstr nach RAL-GZ 695, mit Rahmen aus wei beschichtetem Aluminium und Verglasung. Trdrckergarnitur Edelstahl, gebrstet, nach Wahl der Erwerber, Bruttoeinbaupreis gesamt ... . Es ist kein Vordach vorgesehen.
165
2.3.8.3
Wohnungseingangstr
Oberflchen der Trbltter und Zargen nach RAL-RG 426, in Eiche, wei lackiert, mit dreiseitiger Anschlagdichtung, Einbruchhemmung Widerstandsklasse1, Drckergarnitur mit auenseitigem Knauf in Edelstahl, Zylinderschloss mit drei Schlsseln. Wohnungseingangstren knnen auf Wunsch gegen Aufpreis (... /Tr) als einbruchhemmend in der Widerstandsklasse 2 eingebaut werden. 2.3.8.4 Innentren
Innentren nach RAL-RG 426 (Trbltter und Rahmenteile) werden als Lamellentren mit dreiseitiger Anschlagdichtung, einschl. Standarddrckergarnitur in Aluminium natur, Buntbartschloss mit je einem Schlssel eingebaut. Die Trbltter sind oberflchen-beschichtet in wei matt. Tren im Untergeschoss in Stahlblech mit Stahleckzargen. Tren mit Brand- und/oder Rauchschutzanforderungen in entsprechenden Ausfhrungen. Oberflchen wei matt lackiert.
2.4
2.4.1
2.4.1.1
Haustechnik
Heizung
Wrmeerzeuger
Gasbrennwertkessel in einem Raum im Untergeschoss. Luft-Abgas-System (LAS) fr die zentrale Beheizung. 2.4.1.2 Heizkrper, Heizleitungen
Flachheizkrper mit Konvektorblechen; im Badezimmer Rhrenradiator; Handtuchheizkrper (Hersteller ..., Serie ..., Gre ...) gegen Mehrpreis (... /Stck) als zustzliche Beheizung mglich. Die Heizrohrleitungen bestehen aus Stahl oder Kupfer, in Wohn-, Schlaf- und Aufenthaltsrumen verdeckt verlegt (Anschlsse aus dem Estrich offen), in den Nebenrumen offene Verlegung auf Putz.
2.4.2
2.4.2.1
Sanitrinstallation
Wasseranschluss
Der Wasseranschluss und die Wasseruhren befinden sich im Hausanschlussraum. 2.4.2.2 Rohrleitungen fr Warm- und Kaltwasser
Wasserrohrleitungen aus Kunststoff oder Kupfer, in Wohn-, Schlaf- und Aufenthaltsrumen verdeckt verlegt, in den Nebenrumen offene, gedmmte Verlegung auf Putz. 2.4.2.3 Warmwasserbereitung
Die Warmwasserbereitung erfolgt dezentral im Bad und in der Kche ber einen elektrisch betriebenen Durchlauferhitzer bzw. ein Untertischgert. 2.4.2.4 Trinkwasserentnahmestellen/Armaturen
Kombinierte Kalt-/Warmwasserzapfstellen im Badezimmer, in der Kche und im Hauswirtschaftsraum. Der Waschmaschinenanschluss befindet sich im Hauswirtschaftsraum. Einhandmisch-Armaturen: Armaturengruppe II. Hersteller ... Serie ..., bzw. die Armaturen werden entsprechend den Merkmalen des o.a. Produkts ausgefhrt, Bruttomaterialpreis je Armatur ... oder nach Wahl der Erwerber.
166
2.4.2.5
Entwsserungsanlagen
Grundleitungen aus KG-Kunststoffrohren, Dichtheitsprfung, Entwsserungsleitungen im Gebudeinneren aus Kunststoffrohren, in den Wohngeschossen verdeckt verlegt, im UG vor der Wand oder unter der Decke verlaufend. 2.4.2.6 Sanitrausstattung/Zubehr
Alle Sanitreinrichtungsgegenstnde des Herstellers ..., Serie ... in wei Waschtisch 65 cm x 55 cm (Preis ...), Handwaschbecken 45 cm x 35 cm (Preis ...), Duschtasse 90 cm x 75 cm (Preis ...), Badewanne 170 cm x 75 cm (Preis ...), oder nach Wahl der Erwerber. Handtuchhalter, Seifenablagen, Wannengarnitur, WC-Papierhalter Hersteller ..., Serie ... (Preis ...) Duschabtrennung aus Aluminiumschiebetren mit Kunststofffllungen, Hersteller ..., Serie ... (Preis ...), oder nach Wahl der Erwerber. 2.4.2.7 Gasanschluss
Der Gasanschluss und die jeweiligen Zhler befinden sich im Hausanschlussraum. Die Herdstelle in der Kche erhlt einen elektrischen Anschluss und zustzlich einen Gasanschluss. 2.4.2.8 Lftung
Die Fenster erhalten ein Kammerlftungssystem, das im Rahmen der zulssigen Luftdurchlssigkeiten die hygienische Raumlftung der Wohnungsnutzer untersttzt. Das innen liegende Badezimmer und der Hauswirtschaftsraum erhalten mechanische Entlftungsanlagen, Zuluftffnungen im Trblatt.
2.4.3
Elektroinstallation
Der Hauptanschluss befindet sich im Hausanschlussraum, Unterverteilungen und Messeinrichtungen in Messschrnken in den Wohnungen (Flur). Die Anzahl der Stromkreise, Steckdosen und Auslsse wird nach RAL-RG 678, Ausstattungswert 1 (siehe Anhang) ausgefhrt. Die Lage der Leuchtenauslsse und der Steckdosen wird in Absprache mit dem Erwerber festgelegt. Es wird ein Elektroinstallationsplan zur Verfgung gestellt. Elektrische Leitungen werden unter Putz in Schlitzen verlegt. Leerrohre fr sptere Erweiterungen und Nutzungsnderungen knnen fr ... /lfm (Material + Verlegung inkl. MwSt.) verlegt werden. Standardmig vorgesehen sind Flchenschalter/Steckdosen des Herstellers..., Serie ..., Farbe wei, Preis je Schalter ... oder nach Wahl der Erwerber. Ausstattung mit Antennensteckdosen und Kommunikationsanlagen nach RAL-RG 678, Ausstattungswert 1 (siehe Anhang). Klingelanlage des Herstellers ... in wei, Modell ..., Bruttomaterialpreis ... oder nach Wahl der Erwerber.
2.5
Auenanlagen
Rollkies-Schutzstreifen, 30 cm breit, vor den Gebudeauenwnden, eingefasst mit Betonrandsteinen.
167
Der auf dem Grundstck zwischengelagerte Mutterboden wird wieder aufgetragen und grob planiert. Die Rasenflchen werden mit einer Randsteinbegrenzung versehen und es wird Spielrasen auf der Flche ausgest, Ansaatpflege fr 4 Wochen. Auf den ausgewiesenen Flchen (siehe Planunterlagen) werden 6 Bodendecker pro m angepflanzt. Der Hauszugang ist ca. 2,60 m breit und wird in Betonsteinpflaster (grau) ausgefhrt. Die Flche ist nicht Kfz-befahrbar. Zu jeder Wohneinheit gehren zwei Stellpltze auf dem Grundstck. Diese Flchen sind mit Rasengittersteinen versehen. Die Lage der Stellpltze ist den Planunterlagen zu entnehmen. Auf dem Grundstck befindet sich ein Mlltonnenstellplatz (Lage, siehe Planunterlagen). Die Einfassung des Stellplatzes besteht aus einem Fichtenholz-Gestell, gehobelt, kesseldruckimprgniert; Stellplatz fr 8 Mlltonnen 120 l (3 Restmll, 3 Altpapier, 1 Grne Tonne, 1 Gelbe Tonne); Bodenbelag aus Betonpflaster, grau mit Randeinfassung versehen. Fahrrder knnen im Gemeinschaftsbereich im Keller abgestellt werden. Die Grundstcksgrenzen zum ffentlichen Raum und zu den Nachbarn werden nicht eingefasst.
2.6
Unterlagen/Abnahmehinweise/Gebrauchshinweise (Hausakte)
Der Erwerber erhlt nach Fertigstellung des Gebudes folgende Unterlagen in Form einer Hausakte:
2.6.1
ffentlich-/rechtliche Bescheinigungen
Folgende Unterlagen sind bei der Hausverwaltung einzusehen: Baugenehmigungsunterlagen ffentlich/-rechtliche Bauabnahme Geprfte statische Unterlagen Energieausweis Abnahmebescheinigungen des Bezirksschornsteinfegermeisters Baufluchtlinien- und ggf. Hhenattest des Vermessungsingenieurs
2.6.2
Privatrechtliche Bescheinigungen
Folgende Unterlagen sind bei der Hausverwaltung einzusehen: Baugrundgutachten Ausfhrungszeichnungen und -unterlagen Prfprotokolle Gewhrleistungsbersicht Anschriften der Handwerksunternehmen
2.6.3
Dokumentation eingebauter Materialien
Kurzbeschreibung der Baukonstruktion mit Auflistung der verwendeten Materialien, Ausfhrungsplne im Mastab M 1:50 mit dokumentierender Beschriftung (Durch Abweichungen zwischen Plnen und Ausfhrungen entsteht kein Rechtsanspruch auf nachtrgliche nderungen, weder am Gebude noch in den Planunterlagen.) sowie Kurzbeschreibung der technischen Anlagen innen und auen.
168
2.6.4
Technische Baubeschreibungen
Technische Baubeschreibungen und Betriebsanleitungen der Heizungsanlage (bei der Hausverwaltung einzusehen), der Raumthermostate, der Dachflchenfenster, der Rolllden und der Lftungsanlage.
2.6.5

Gebrauchshinweise
Pflegeanleitungen fr Oberflchen von Fensterrahmen, Sanitrobjekten, Fliesen, Parkett, Teppichbden. Hinweise auf Befestigungsmglichkeiten in Gipskartonstnderwnden.
2.7

Baunebenkosten
Im Kaufpreis enthalten sind die Baunebenkosten fr: Statik, Architekten- und Haustechnik-Planung, Baugrundgutachten, Vermessungskosten inkl. der Gebudeeinmessung nach Fertigstellung, behrdliche Prfungen, Genehmigungen und Abnahmen, Sonstige Baunebenkosten wie Bewirtschaftung und Versicherungen bis zur Abnahme durch den Erwerber.
Die Erwerbskosten (Notar, Gerichtskosten etc.) sowie die Grunderwerbssteuer und die Finanzierungskosten des Erwerbers sind nicht im Kaufpreis enthalten.
2.8

Anhang
Tabelle: Wahrnehmung blicher Gerusche aus Nachbarwohnungen und Zuordnung zu drei Schallschutzstufen Tabelle mit den Elektroinstallationen nach RAL-RG 678 in Abhngigkeit vom vereinbarten Ausstattungswert (s. Kapitel Elektroinstallation). Liste mit mglichen Zusatzleistungen und ca.-Kosten. Die Zusatzleistungen werden im Detail einzeln verhandelt und beim Erwerb mit den verhandelten Zusatzkosten einzeln aufgefhrt. Planunterlagen: Entwurfsplanung M 1:100, Stand: 01.10.2008)
169
Wahrnehmung blicher Gerusche aus Nachbarwohnungen und Zuordnung zu drei Schallschutzstufen (SSt), aus [VDI 4100]
170
Elektroinstallationen nach HEA / RAL-RG 678 in Abhngigkeit vom vereinbarten Ausstattungswert, aus [HEA M1]
171
172
173
174
175
176
177
178
179
180
3.
Neubau Reihenhaus Musterstrae 88 88888 Musterdorf Grundstcksgre: ... m
3.1
Planung
Smtliche Planungsleistungen sind Vertragsbestandteil. Eigenleistungen sind im Bereich der Innenausbauarbeiten erforderlich (Malerarbeiten, Bodenbelagsarbeiten etc.). Die Planung und berwachung der Ausfhrung der Eigenleistung wird seitens des Bautrgers erbracht. Die Darstellungen in den Planunterlagen (Grundrisse, Schnitte, Ansichten im Mastab 1:100; Lageplan Mastab 1: 500, Stand 01.10.2008) sind Vertragsbestandteil. Die nach der Bauausfhrung behrdlich geforderte abschlieende Einmessung des Gebudes ist Bestandteil des Vertrags.
3.2
3.2.1
Allgemeine Angaben
Grundstck, Gebudetyp, Wohnflche
Lage des Grundstcks: Musterstr. 88 in 88888 Musterdorf Grundstcksgre: ca. ... m; verbindliche Angaben sind dem Notarvertrag zu entnehmen. Bei dem Gebude handelt es sich um ein nicht unterkellertes (Kriechkeller), zweigeschossiges Reihenhaus mit ausgebautem Dachgeschoss. Es wird in Massivbauweise erstellt. Das Objekt wird teilbezugsfertig bergeben. Die Eigenleistungen der Erwerber sind im Kapitel Eigenleistungen aufgefhrt. Die Wohnflche wurde nach der Wohnflchenverordnung auf der Grundlage der Bauantragsplne (M 1:100) ermittelt. Die Wohnflche betrgt ca. 116 m.
3.2.2
Erschlieung
Die ffentliche und die nichtffentliche Erschlieung sind Bestandteil der Leistungen des Bautrgers. Dazu gehren: Wasser, Abwasser, Gas, Strom, Telekommunikation. Der TV-Kabelanschluss ist nicht Vertragsbestandteil.
3.2.3
Schallschutz zwischen fremden Wohneinheiten
Fr das Reihenhaus wird ein Schallschutz der Schallschutzstufe II nach VDI 4100 ausgefhrt (s. Anhang).
3.2.4
Luft- und Trittschallschutz im Gebude innerhalb der eigenen Wohneinheit
Aus Grnden der Kostenersparnis wird auf die Ausfhrung einer Trittschalldmmung verzichtet. Der Schallschutz innerhalb des eigenen Gebudes entspricht daher nicht dem sonst blichen Standard.
3.2.5
Wrmeschutz
Der Wrmeschutz nach EnEV wird eingehalten.
181
3.2.6
Nachtrglich ausbaubare Rume
Der Raum im Dachgeschoss wird im Bereich der geneigten Dachflche mit Mineralfaserdmmung im Sparren-/Balkenzwischenraum gedmmt. Er ist als Ausbaureserve vorgesehen. Die erforderlichen Ausbauarbeiten werden in Eigenleistung durchgefhrt.
3.2.7
Preisangaben
3.3
3.3.1
Baukonstruktion
Feststellung der Wasserbeanspruchung
Zur Feststellung der Wasserbeanspruchung wird ein Bodengutachten eingeholt.
3.3.2
Kriechkeller
Unter dem Gebude befindet sich ein Kriechkeller, der nur zu Wartungszwecken (ber eine Luke im Erdgeschossfuboden, unter der Fumatte im Vorraum zur Haustr) zugnglich ist. Der Boden des Kriechkellers ist nicht befestigt und besteht aus Sand.
3.3.3
3.3.3.1
Auenwnde
Konstruktion, Material, Oberflchen
Die Auenwnde bestehen aus Kalksandsteinmauerwerk, Wrmedmmung, Luftschicht und Verblendschale. Die Verblendschale besteht aus roten Vormauerziegeln im Normalformat (ca. 24 cm x 11,5 cm x 7,1 cm) mit matter Oberflche, Luferverband, Fugen in dunkelgrau. Die Leibungstiefe betrgt ca. 11,5 cm, Bruttomaterialpreis: ... /1000 St., Auswahl der Klinker in Absprache mit den Erwerbern. Die Innenoberflchen im Wohngebude werden mit einem Dnnlagenputz (Qualittsklasse der Oberflche Q 2) versehen. Diese Flchen mssen noch mit einer mittel bis grob strukturierten Oberflchenbeschichtung oder -bekleidung z.B. durch Tapeten, Raufaser, mittlere Krnung, durch den Erwerber endbehandelt werden. Angaben zu gefliesten Oberflchen: siehe Innenwnde.
3.3.4
Innenwnde
Die nicht tragenden Innenwnde werden aus Kalksandstein, Gipsdielen oder Porenbetonblcken gemauert und beidseitig verputzt. Die Innenoberflchen werden mit einem Dnnlagenputz mit gegltteter Oberflche (Qualittsklasse Q2) versehen. Diese Flchen mssen mit einer mittel bis grob strukturierten Oberflchenbeschichtung oder -bekleidung z.B. durch Tapeten, Raufaser, mittlere Krnung, durch den Erwerber endbehandelt werden. Schachtverkleidungen werden als Gipskarton-Vorsatzschalen mit einfacher Beplankung errichtet. Die Innenoberflchen der Gipskarton-Vorsatzschalen werden gespachtelt, Oberflchenqualittsstufe Q 2. Die Kche erhlt einen Fliesenspiegel laut Planangaben. Brutto-Materialpreis der Fliesen: .../m, Format bis zu 24 x 40 cm.
182
Teil C: Beispiel Baubeschreibung Reihenhaus
Das Bad wird raumhoch und das Gste-WC ca. 1,20 m hoch gefliest. Brutto-Materialpreis der Fliesen: ... /m. Fliesen nach Wahl des Erwerbers, Auswahl im ortsnahen Baufachhandel. In die Verfliesung der Duschtasse wird eine Revisionsffnung eingebaut.
3.3.5
Geschossdecken, Fubden, Deckenunterseiten
Die tragenden Bestandteile der Decken werden aus Spannbeton-Hohlkrperdecken hergestellt. Die Unterseiten werden mit strukturiertem Spritzanstrich versehen. Die abgefasten Kanten der Elemente bleiben sichtbar. Die Decke ber dem Kriechkeller ist unterseitig wrmegedmmt, oberseitig ist ein ca. 5 cm dicker Verbundestrich aufgebracht. Die Erd- und Obergeschossdecken sind oberseitig mit ca. 3 cm Verbundestrich versehen. Belge: Der Bodenbelag im Wohnzimmer wird ab Oberkante Verbundestrich in Eigenleistung erstellt. Bad und Gste-WC: Die Bodenflchen werden mit glasierten, keramischen Fliesen belegt, Abriebgruppe I, Farbe hellgrau oder wei, Gre ca. 15 x 15 cm, Bruttomaterialpreis ... /m, Sockelfliesen ... /m, in Standardverlegung. Im Flur und in der Kche werden glasierte keramische Fliesen eingebaut, Abriebgruppe IV, Farbe hellgrau, Gre ca. 15 x 15 cm, Bruttomaterialpreis ... /m, Sockelfliesen ... /m, in Standardverlegung. Eventuell entstehende Rissbildungen in den Anschlussfugen zwischen Wand- und Bodenflche werden ca. drei Jahre nach der Abnahme geschlossen. Der Bodenbelag im Kinder- und Schlafzimmer wird ab Oberkante Verbundestrich in Eigenleistung erstellt.
3.3.6
Nassraumabdichtung
Spritzwasserbelastete Wandbereiche erhalten eine Verbundabdichtung unter dem Fliesenbelag. Eine Abdichtung der Bodenflche erfolgt nicht, der Bodenaufbau wird durch die Fliesen und Fugen ausreichend vor Feuchtigkeit geschtzt.
3.3.7
Innentreppen
Einlufige Holztreppe mit einer Viertelwendelung zwischen EG und OG und zwei Viertelwendelungen zwischen OG und DG. Das Steigungsverhltnis betrgt ca. 21/18,5 cm, dies entspricht nicht den Anforderungen der DIN 18065, in der eine Treppensteigung von max. 20 cm und ein Treppenauftritt von min. 23 cm vorgesehen sind. Die Holzstrken der Wangen betragen ca. 33 mm, Trittstufen ca. 38 mm. Vom EG zum OG als geschlossene Treppe mit Setzstufen aus Spanplatte und vom OG zum DG als offene Treppe. Die Treppen und die Gelnder bestehen aus Nadelholz, an der Wandseite ist zustzlich ein Handlauf aus Rundholz mit ca. 40 mm vorgesehen.
3.3.8
3.3.8.1
Geneigtes Dach
Dachkonstruktion
Vorgefertigte Segmente als Holzkonstruktion mit Wrmedmmung. 3.3.8.2 Dachdeckung
Die Dachdeckung erfolgt mit Betondachsteinen. Farbe nach Wahl des Erwerbers in anthrazit oder rot. Dachrinnen und Fallrohre aus Zink .
183
3.3.8.3
Schichtenfolge auf der Innenseite
Die Dachelemente sind innenseitig mit Spanplatten versehen. Die Elementfugen sind gespachtelt (Oberflchenqualitt Q2). Die abschlieende Oberflchenbehandlung erfolgt durch den Erwerber. Die Luftdichtung wird durch die vorgefertigten Elemente hergestellt. Die Anschlsse sind luftdicht ausgebildet. Bei spterem Ausbau des Dachgeschosses sind unbedingt die Gebrauchshinweise (siehe Anhang) zu beachten. 3.3.8.4 Dachflchenfenster
Schwingfenster, Holz, endbehandelt. Bei den Dachflchenfenstern sind keine Beschattungseinrichtungen vorgesehen, knnen aber zu einem Preis von ... pro Fenster geliefert werden. Rollladen, auen, Kurbel betrieben, .../Stck Textilrollo, innen, ./Stck.
3.3.9
Fenster und Tren
Die Fenster und Fenstertren bestehen aus Kunststoffrahmen, wei, mit Isolierverglasung, entsprechend RAL-Gtesicherung. Die ffenbaren Flgel sind mit Dreh-Beschlgen ausgestattet. Festverglasungen sind in den Plnen gekennzeichnet. Wei beschichtete Aluminiumfensterbnke, auen; Innenfensterbnke aus Naturstein, Kalkstein, poliert. Die Fenster weisen keinen besonderen Einbruchwiderstand auf. Falls gewnscht, Aufpreis fr Fenster mit Einbruchhemmung, Widerstandsklasse 2 pro Fensterflgel ... . 3.3.9.1 Rolllden und Sonnenschutz
Verdunkelungseinrichtungen bzw. Sonnenschutz ist nicht vorgesehen, Aufpreis fr Rolllden mit Kunststoffpanzer und Gurtzug ... /Fenster. 3.3.9.2 Hauseingangstr
Hauseingangstr mit Rahmen aus wei beschichtetem Aluminium und Verglasung nach RALGtesicherung. Trdrckergarnitur Edelstahl, gebrstet, nach Wahl der Erwerber, Bruttoeinbaupreis gesamt ... . Es ist kein Vordach vorgesehen. 3.3.9.3 Innentren
Innentren (Lamellentren) einschl. Standarddrckergarnitur in Aluminium natur, Buntbartschloss mit je einem Schlssel, mit dreiseitiger Anschlagdichtung, geschosshohe Stahlzargen mit Oberlicht. Die Trbltter und Zargen sind oberflchenfertig beschichtet in wei, matt. Die Oberlichter werden mit Glas, bei der Tr zur Abstellkammer (unter der Treppe) mit einer beschichteten Spanplatte geschlossen.
3.4
3.4.1
3.4.1.1
Haustechnik
Heizung
Wrmeerzeuger
Gasgefeuerte Kombi-Heiztherme mit Brennwerttechnik im Dachgeschoss. Frischluft fr den Brenner und die Abgase werden in Aluminiumrohren oder verzinkten Rohren ber das Dach zu- und abgefhrt.
184
3.4.1.2
Heizkrper, Heizleitungen
Flachheizkrper mit Konvektorblechen; im Badezimmer Rhrenradiator; Die Heizrohrleitungen bestehen aus Stahl oder Kupfer, offene Verlegung auf Putz.
3.4.2
3.4.2.1
Sanitrinstallation
Wasseranschluss
Der Wasseranschluss und die Wasseruhr befinden sich im Messschrank im Flur. 3.4.2.2 Rohrleitungen fr Warm- und Kaltwasser
Die Leitungen aus Kunststoff oder Kupfer sind in Wohn-, Schlaf- und Aufenthaltsrumen ber Putz verlegt. 3.4.2.3 Warmwasserbereitung
Die Warmwasserbereitung erfolgt zentral ber die Kombi-Heiztherme im Dachgeschoss. 3.4.2.4 Trinkwasserentnahmestellen/Armaturen
Kombinierte Kalt-/ und Warmwasserzapfstellen im Bad, Gste-WC, und Kche. Die Kalt- und Warmwasserleitungen sind bis ins Dachgeschoss verlegt. Der Anschluss fr die Waschmaschine befindet sich im Dachgeschoss. Armaturen: Armaturengruppe II. Hersteller ... Serie ..., bzw. die Armaturen werden entsprechend den Merkmalen des o.a. Produkts ausgefhrt, Bruttomaterialpreis .../St. oder nach Wahl der Erwerber. 3.4.2.5 Entwsserungsanlagen
Grundleitungen aus KG-Kunststoffrohren, Dichtheitsprfung. Entwsserungsleitungen im Gebudeinneren aus Kunststoffrohren, verdeckt verlegt. 3.4.2.6 Sanitrausstattung/Zubehr
Alle Sanitreinrichtungsgegenstnde des Herstellers ..., Serie ... in wei Waschtisch 65 cm x 55 cm (Preis ...), Handwaschbecken 45 cm x 35 cm (Preis ...), Duschtasse 90 cm x 75 cm (Preis ...), Badewanne 170 cm x 75 cm (Preis ...). Handtuchhalter, Seifenablagen, Wannengarnitur, WC-Papierhalter Hersteller ..., Serie ... (Preis ...) Duschabtrennung aus Aluminiumschiebetren mit Kunststofffllungen, Hersteller ..., Serie ... (Preis ...), oder nach Wahl der Erwerber. 3.4.2.7 Gasanschluss
Der Gasanschluss und die Gasuhr befinden sich im Messschrank im Flur. Die Herdstelle in der Kche erhlt einen elektrischen Anschluss und zustzlich einen Gasanschluss. 3.4.2.8 Lftung
Die Fenster erhalten ein Kammerlftungssystem, das im Rahmen der zulssigen Luftdurchlssigkeiten die hygienische Raumlftung der Wohnungsnutzer untersttzt. Das innen liegende Gste-WC und die Kche erhalten mechanische Entlftungsanlagen. Zuluftffnungen im Trblatt.
185
3.4.3
Elektroinstallation
Der Hauptanschluss und der Zhler befinden sich im Messschrank im Flur. Die Anzahl der Stromkreise, Steckdosen und Auslsse wird nach RAL-RG 678, Ausstattungswert 1 (s. Anhang) ausgefhrt. Die Lage der Leuchtenauslsse (einschlielich Auenbeleuchtung) und der Steckdosen wird in Absprache mit dem Erwerber festgelegt. Es wird ein Elektroinstallationsplan zur Verfgung gestellt. Elektrische Leitungen werden unter Putz in Schlitzen verlegt. Leerrohre fr sptere Erweiterungen und Nutzungsnderungen knnen fr .../lfm (Material + Verlegung inkl. MwSt.) verlegt werden. Standardmig vorgesehen sind Flchenschalter/Steckdosen des Herstellers..., Serie ..., Farbe wei, Preis je Schalter ..., oder nach Wahl der Erwerber. Die Ausstattung mit Antennensteckdosen und Kommunikationsanlagen erfolgt nach RAL-RG 678, Ausstattungswert 1 (s. Anhang). Klingelanlage des Herstellers ... in wei, Modell ..., Preis ... , oder nach Wahl der Erwerber.
3.5
Auenanlagen
Rollkies-Schutzstreifen, 30 cm breit, vor den Gebudeauenwnden, eingefasst mit Betonrandsteinen. Die Arbeiten am anschlieenden Gelnde werden in Eigenleistung erbracht. Der Hauszugang ist ca. 1,50 m breit und wird in Betonsteinpflaster (grau) ausgefhrt. Die Flche ist nicht Kfz-befahrbar. Der auf dem Grundstck zwischengelagerte Mutterboden wird ca. 30 cm dick aufgetragen und grob planiert. Rasen, Bepflanzung und Einfriedung des Grundstcks werden in Eigenleistung erbracht. Die in Eigenleistung erstellten Grnflchen schlieen an die Randsteine des Kiesrandstreifens an (Bautrgerleistung). (Ausfhrungsempfehlungen siehe auch Gebrauchshinweise). Terrassenflche belegt mit Betonwerkstein in Splittbett, ca. 40/40/4, Fugen mit Splittsand verfllt; Flche ca. 2% Geflle in Richtung freies Gelnde; Entwsserung einschlielich Gitterrostabdeckung vor der Wohnzimmerfensteranlage. Die Fenstertr im Wohnzimmer weist eine ca. 15 cm hohe Schwelle zur anschlieenden Terrasse auf. Auf dem Grundstck befindet sich ein Stellplatz. Diese Flche ist mit Rasengittersteinen versehen. Die Lage des Stellplatzes ist den Planunterlagen zu entnehmen. Auf dem Grundstck befindet sich ein Mlltonnenstellplatz (Lage, siehe Planunterlagen). Die Einfassung des Stellplatzes besteht aus einem Fichtenholz-Gestell, gehobelt, kesseldruckimprgniert; Stellplatz fr 3 Mlltonnen 80 l (Restmll, Altpapier, Grne Tonne); Bodenbelag aus Betonpflaster, grau mit Randeinfassung versehen. Die Grundstcksgrenzen zum ffentlichen Raum und zu den Nachbarn werden nicht eingefasst (kann in Eigenleistung erfolgen).
3.6
Unterlagen/Abnahmehinweise/Gebrauchshinweise (Hausakte)
Der Erwerber erhlt nach Fertigstellung des Gebudes folgende Unterlagen in Form einer Hausakte:
3.6.1

ffentlich-/rechtliche Bescheinigungen
Baugenehmigungsunterlagen ffentlich/-rechtliche Bauabnahme Geprfte statische Unterlagen
186
Energieausweis Abnahmebescheinigung des Bezirksschornsteinfegermeisters Baufluchtlinien- und ggf. Hhenattest des Vermessungsingenieurs
3.6.2

Privatrechtliche Bescheinigungen
Baugrundgutachten Ausfhrungszeichnungen und -unterlagen (Durch Abweichungen zwischen Plnen und Ausfhrung entsteht kein Rechtsanspruch auf nachtrgliche nderungen, weder am Gebude noch in den Planunterlagen.) Prfprotokolle, Gewhrleistungsbersicht Anschriften der Handwerksunternehmen
3.6.3
Dokumentation eingebauter Materialien
Kurzbeschreibung der Baukonstruktion mit Auflistung der verwendeten Materialien, Ausfhrungsplne im Mastab M 1:50 mit dokumentierender Beschriftung (Durch Abweichungen zwischen Plnen und Ausfhrungen entsteht kein Rechtsanspruch auf nachtrgliche nderungen, weder am Gebude noch in den Planunterlagen.) sowie Kurzbeschreibung der technischen Anlagen innen und auen.
3.6.4
Technische Baubeschreibungen
Technische Baubeschreibungen und Betriebsanleitungen der Heizungsanlage, der Raumthermostate, der Dachflchenfenster, der Lftungsanlage.
3.6.5
Gebrauchshinweise
Pflegeanleitungen fr Oberflchen von Fensterrahmen, Sanitrobjekten, Fliesen Hinweise auf Befestigungsmglichkeiten in Gipskartonstnderwnden und Hohlkrperdecken.
3.7

Eigenleistungen
Folgende Leistungen/Arbeiten werden in Eigenleistung durch den Erwerber ausgefhrt: alle Maler- und Tapezierarbeiten smtliche Bepflanzungen in den Auenanlagen Bodenbelge in Wohn- und Schlafzimmern.
Die Planungsvorgaben des Bautrgers sind zu beachten. Der Dachgeschossausbau kann in Eigenleistung (ggf. zu einem spteren Zeitpunkt) erfolgen. Folgende Leistungen werden durch den Bautrger erbracht: Dachflchenfenster, Vorinstallation von Heizungs-, Warm- und Kaltwasser-, Abwasser- und Elektroleitungen. Durch den Erwerber sind beim Dachgeschossausbau folgende Leistungen zu erbringen: Errichten der Trennwnde zum Treppenhaus, Herstellung von Geh- und Bodenbelag, Komplettinstallation, Maler- und Tapezierarbeiten. Der Erwerber erhlt eine Empfehlung fr die einzubauenden Schichten, den Zeitpunkt des Einbaus und die Herstellung der Anschlsse. Die Planungsvorgaben des Bautrgers sind zu beachten.
187
3.8

Baunebenkosten
Im Kaufpreis enthalten sind die Baunebenkosten fr: Statik, Architekten- und Haustechnik-Planung, Baugrundgutachten, Vermessungskosten inkl. der Gebudeeinmessung nach Fertigstellung, behrdliche Prfungen, Genehmigungen und Abnahmen, Sonstige Baunebenkosten wie Bewirtschaftung und Versicherungen bis zur Abnahme durch den Erwerber.
Die Erwerbskosten (Notar, Gerichtskosten etc.) sowie die Grunderwerbssteuer und die Finanzierungskosten des Erwerbers sind nicht im Kaufpreis enthalten.
3.9

Anhang
Tabelle: Wahrnehmung blicher Gerusche aus Nachbarwohnungen und Zuordnung zu drei Schallschutzstufen. Tabelle mit den Elektroinstallationen nach RAL-RG 678 in Abhngigkeit vom vereinbarten Ausstattungswert (s. Kapitel Elektroinstallation). Liste mit mglichen Zusatzleistungen und ca.-Kosten. Die Zusatzleistungen werden im Detail einzeln verhandelt und beim Erwerb mit den verhandelten Zusatzkosten einzeln aufgefhrt. Planunterlagen1: Entwurfsplanung M 1:100, Stand: 30.11.2008
Die Planunterlagen wurden freundlicherweise vom Architekturbro Ger Widdershoven b.v. zur Verfgung gestellt.
188
Wahrnehmung blicher Gerusche aus Nachbarwohnungen und Zuordnung zu drei Schallschutzstufen (SSt), aus [VDI 4100]
189
Elektroinstallationen nach HEA/RAL-RG 678 in Abhngigkeit vom vereinbarten Ausstattungswert, aus [HEA M1]
190
191
192
193
194
195
196
197

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Testbeispiel gehobene Ausfhrung

Textbeispiel einfache Ausfhrung

Empfehlungen zur Formulierung einer Baubeschreibung

Aachen, im Dezember 2008

Bundesamt fr Bauwesen und Raumordnung, Bonn Az.: Z6 10.07.03 07.16 / II 2 80 01 07 16

Prof. Dr.-Ing. Rainer Oswald

Staatssekretr a.D. Burghard Schneider

Dr. Gregor Basty

Dipl.-Ing. Achim Bauer

Dr.-Ing. Thomas Kranzler

Rechtsanwalt Thomas Bretz

Dipl.-Ing., Dipl.-Wipd. Volker Schweizer

Dipl.-Ing. Markus Broich

Dipl.-Ing. Peter Burk

Dipl.-Ing. Hartmut Schwieger

Dipl.-Ing. Bernd Dechert

Dr. Dirk Lukowsky

Dipl.-Ing. Reimund Stewen

Dipl.-Ing. Birgit Thielmann

Dipl.-Ing., Dipl.-Wirt. Ing. Michael Ensch

Rechtsanwltin Heide Mantscheff

Dr. Bernhard Thies

Dipl.-Ing. Herbert Fahnenbruck

Prof. Dr.-Ing. Karsten Tichelmann

Dipl.-Ing. Georg Flassenberg

Architekt Dipl.-Ing. Berthold Tnnes

Prof. Horst Franke

Dipl.-Ing. Andreas Mller

Architektin Dipl.-Ing. Sabine Tnnes

Dipl.-Ing. Architekt Gerd Geburtig

Rechtsanwalt Hans-Ulrich Niepmann

Rechtsanwalt Dr. Herwart Virneburg

Dipl.-Wirtsch.Ing Rudolf Voos

Rechtsanwalt Felix Pakleppa

Dipl.-Ing. Joachim Plate

Dr.-Ing. Fred Wagner

Dipl.-Ing. Eduard Hartmann

Dipl.-Ing. Architekt Andreas Rietz

Dr. Kai Warnecke

Dipl.-Geogr. Gabriele Heinrich

Dipl.-Ing. Gerhard Rommel

Dipl.-Ing., Dipl. Wirt.-Ing. Elisabeth Hierlein

Dr.-Ing. Wolf-Michael Sack

Dipl.-Ing. Architektin B. Chr. Schlesinger

Dipl.-Ing. Karsten Zimmer

Inhalt der Baubeschreibung _____________________________________________________ 28

Planunterlagen ________________________________________________________________________ 30 Bauphysik____________________________________________________________________________ 32

5.5 5.6 5.7 5.8 5.9 5.10 5.11

Preisangaben _________________________________________________________________________ 41 Hausunterlagen _______________________________________________________________________ 42

Teil B Bauteilbeschreibungen in Tabellenform

Allgemeine Angaben ___________________________________________________________ 69

2.2 2.3 2.4

Baustelleneinrichtung ___________________________________________________________________ 70 Baugrubenaushub _____________________________________________________________________ 70 Gebudetyp / Wohnflche _______________________________________________________________ 70

Kommunale- und Grundstckserschlieung sowie Gebudeversorgungsanschlsse__________________ 71 Brandschutz __________________________________________________________________________ 71

Optische Anforderungen ________________________________________________________________ 75 Preisangaben _________________________________________________________________________ 76

3.1.8 3.1.9 3.1.10 3.1.11 3.1.12

Auenwnde ab Erdgeschoss ____________________________________________________________ 88

Innentreppen ________________________________________________________________________ 106

Geneigtes Dach ______________________________________________________________________ 108

Flachdach und Balkone ________________________________________________________________ 114

Fenster und Tren ____________________________________________________________________ 118

Innentren ____________________________________________________________________________________121 Vordach ber Hauseingang _______________________________________________________________________121 Wintergarten __________________________________________________________________________________121

Auentreppen, Hauseingangs- und Kellerauentreppen _______________________________________ 124

Haustechnik _________________________________________________________________ 127

Planunterlagen 30 Bauphysik____ 32

Preisangaben ___ 41 Hausunterlagen _ 42

Baustelleneinrichtung _________________________________ 70 Baugrubenaushub _ 70 Gebudetyp / Wohnflche _____________________________ 70

Kommunale- und Grundstckserschlieung sowie Gebudeversorgungsanschlsse 71 Brandschutz ________________________________________________________ 71

Optische Anforderungen 75 Preisangaben _________ 76

Innentren ________________________________________________121 Vordach ber Hauseingang _121 Wintergarten ________________________________________________121

Gasanschluss, Kche____________________________ 133 Lftung _ 133 Elektroinstallation _______________________________ 134

Einleitung _____________________________________ 160 Neubau Mehrfamilienwohnhaus mit 6 Wohneinheiten _ 161

Balkone ________164 Fenster und Tren 164

Auenanlagen _____________________________________ 166 Unterlagen/Abnahmehinweise/Gebrauchshinweise (Hausakte) 167

Baunebenkosten _ 168 Anhang_________ 168

Auenanlagen _____________________________________ 185 Unterlagen/Abnahmehinweise/Gebrauchshinweise (Hausakte) 185

Eigenleistungen ____________________________________ 186 Baunebenkosten _ 187 Anhang___________________________________________ 187