A RESPONSABILIDADE CIVIL NO CONTRATO DE EMPREITADA

Bruna Lyra Duque

RESPONSABILIDADE EMPREITADA

CIVIL

NO

CONTRATO

DE

Bruna Lyra Duque Mestre em Direitos e Garantias Constitucionais Fundamentais. Especialista em Direito Empresarial. Professora da graduao e psgraduao da Faculdade de Direito de Vitria (FDV). Coordenadora da Especializao em Direito Civil e Direito Empresarial da FDV. Advogada do escritrio Bruna Lyra Duque Advocacia. Autora e coautora de livros e artigos jurdicos.

Sumrio: 1. Introduo 2. Noes conceituais: 2.1 A natureza jurdica do contrato de empreitada; 2.2 A classificao da empreitada - 3. A responsabilidade pelos riscos - 4. A entrega e a garantia da obra 5. O preo - 6. Extino da empreitada 7. Consideraes finais. Referncias.

1. INTRODUO O contrato de empreitada, sem sombra de dvidas, um negcio largamente praticado nas estruturas empresariais imobilirias e nas relaes contratuais firmadas entre incorporadoras, construtoras e consumidores. Cabe, preliminarmente, enfatizar que a temtica regulada por vrias normas, a saber: Cdigo Civil; Cdigo de Defesa do Consumidor; Lei 4.591/64 (normas que dispem sobre o condomnio em edificaes e as incorporaes imobilirias), pelo Cdigo Penal (crime de desabamento), Lei das Contravenes Penais (contraveno de desabamento e perigo de desabamento) e Lei

5.194/66 (Cdigo de tica que regula o exerccio das profisses de Engenheiro, Arquiteto e Engenheiro-Agrnomo). Neste prisma, o presente estudo se prope a analisar a natureza jurdica da empreitada, a sua classificao, a entrega e a garantia do objeto contratual, a especificao do preo e, ainda, a extino do pacto. Ser abordada, em especial, a seguinte problematizao: como se d a responsabilidade, nos contratos de empreitada, pelos riscos e a entrega da obra? 2. NOES CONCEITUAIS A empreitada o contrato em que uma das partes se sujeita execuo de uma obra, mediante remunerao a ser paga pelo outro contratante, de acordo com as instrues recebidas e sem relao de subordinao. Num outro sentido, o autor Hely Lopes Meirelles (1983. p. 3) prefere se referir empreitada como uma relao obrigacional inserida no contrato de construo, sendo este todo ajuste para execuo de obra certa e determinada, sob a direo e a responsabilidade do construtor, mediante as condies ajustadas com o proprietrio. Cabe, tambm, advertir as linhas conceituais do contrato de incorporao, de acordo com os ensinamentos de Caio Mrio (2005, p. 577):
Em dois pontos situa-se a essncia do contrato. O primeiro est na instituio de nova modalidade de direito real resultante da inscrio do empreendimento no Registro Imobilirio. Uma vez efetuada, e decorrido o perodo de carncia em que permitida no incorporador a faculdade de desistncia, fica estabelecido ius in re, oponvel erga omnes como todo direito real, inclusive em relao s autoridades

administrativas, que no tm mais o direito de cancelar a aprovao do projeto edilcio. O segundo, na especificao das responsabilidades do incorporador, do construtor e do prprio adquirente de unidade, agilizando a efetivao do negcio. Ao mesmo tempo que estimulou a proliferao das atividades imobilirias, estatui segurana no mercado, a tal ponto que comum dizer que as atividades imobilirias no Brasil dividem-se em duas fases: antes e depois da Lei n 4.591, de 1964.

Diante imobiliria,

desse vez que

posicionamento, tal pacto regula

torna-se direitos

indubitvel e deveres

a do

importncia do estudo do contrato de empreitada para a rea incorporador, do construtor e do prprio adquirente do imvel. Assim, apresentamos o nosso conceito sobre o contrato de empreitada, a saber: empreitada o contrato pelo qual o empreiteiro se compromete a executar obra certa, pessoalmente ou delegando a atividade a terceiros, mediante o pagamento de preo certo ao dono da obra, mediante as instrues recebidas deste e sem qualquer vnculo jurdico de subordinao. 2.1 A NATUREZA JURDICA DO CONTRATO DE

EMPREITADA O contrato de empreitada apresenta a seguinte natureza jurdica: bilateral, consensual, oneroso, no solene, comutativo, de durao continuada ou execuo diferida e impessoal. Trata-se de um contrato bilateral, j que se prope a gerar obrigaes recprocas para os contratantes envolvidos, tambm consensual, pois se aperfeioa com o simples acordo de vontade. A empreitada um acordo oneroso com sacrifcio patrimonial para todos contratantes, e, tambm, um negcio no solene, j que no requer formalidades para a sua confeco.

Neste ajuste, est presente a comutatividade, ou seja, cada contratante pode antever os nus e as vantagens provenientes do negcio. Ademais, em regra, ocorre por meio de acordos de durao continuada ou de execuo diferida, pois existem prestaes que se prolongam no tempo. , em regra, um negcio jurdico impessoal[1] (artigo 626, 2 parte), podendo existir a transmisso dos direitos e deveres acordados para terceiros. Neste ponto, destacamos que o artigo 626 mencionado deve ser interpretado conjuntamente com o artigo 248 do CC, a saber: se a prestao do fato tornar-se impossvel sem culpa do devedor, resolver-se- a obrigao; se por culpa dele, responder por perdas e danos. 2.2 A CLASSIFICAO DA EMPREITADA A empreitada pode ser de mo-de-obra (tambm chamada de lavor) ou empreitada que conjuga a execuo da obra e a entrega dos materiais (empreitada mista), consoante dispe o artigo 610 do Cdigo Civil. No silncio do contrato, devemos presumir que a empreitada de lavor, j que o Cdigo exige que a obrigao de fornecer os materiais para a obra resulte da lei ou da vontade das partes, na forma do artigo 610, 1. Alm da classificao indicada no Cdigo, a Lei 4.591/64 estabelece trs formas de construo: a empreitada propriamente dita, a empreitada por administrao (ou por preo certo) e a construo por conta e risco do incorporador. Na empreitada propriamente dita, a prpria construtora se obriga a buscar recursos adequados para a execuo da obra, podendo o acordo ser estipulado a preo fixo, ou a preo reajustvel

por ndices previamente determinados, conforme disciplina o artigo 55 da Lei 4.591/64. Na empreitada por administrao, o construtor se encarrega da execuo de um projeto, mediante remunerao fixa ou percentual sobre o custo da obra, sendo o risco do empreendimento do proprietrio. Esta empreitada tambm chamada a preo de custo e se verifica quando os proprietrios ou adquirentes assumem a responsabilidade de pagar o custo integral da obra (artigo 58 da Lei 4.591/64). Por fim, a construo por conta e risco do incorporador, segundo o artigo 41 da Lei 4.591/1964, se perfaz quando as unidades imobilirias forem contratadas pelo incorporador por preo global compreendendo quota de terreno e construo, inclusive com parte de pagamento aps a entrega da unidade, discriminar-se-o, no contrato, o preo da quota de terreno e o da construo.

3. RESPONSABILIDADE PELOS RISCOS Como dito acima, a empreitada pode ser de mo-de-obra, voltada especificamente para a atividade a ser executada pelo empreiteiro, ou empreitada mista, que conjuga a execuo da obra e a entrega dos materiais. Os efeitos em cada uma das formas de empreitada so indicados de forma diferenciada pelo Cdigo Civil, em especial, no que se refere responsabilidade[2] assumida pelas partes. Em ambas, o critrio adotado res perit domino (a coisa perece com o dono). Na empreitada de lavor, se a coisa perecer, antes da entrega e sem culpa do empreiteiro, quem sofre a perda o dono da obra,

por conta de quem correm os riscos (artigo 612). E no havendo, igualmente, mora do dono, o empreiteiro perde a retribuio (artigo 613). Alguns civilistas no concordam com a perda da retribuio do empreiteiro, de acordo com o disposto no artigo 613, pois entendem que o empreiteiro cumpriu a sua parte na obrigao. Neste sentido, Rodolfo Pamplona e Pablo Gagliano (2008, p. 265) ponderam que a regra no parece justa, uma vez que retira a retribuio pelo labor dispendido, sem que o empreiteiro tenha tido qualquer culpa no perecimento da coisa. Entendemos, sobre tal assunto, que a inteno do legislador foi optar pela repartio dos prejuzos pela interrupo do contrato, quando no restar configurada a culpa de qualquer dos contratantes. O empreiteiro, no entanto, ter direito remunerao, se provar que a perda resultou de defeito dos materiais, e que em tempo reclamara contra a sua quantidade ou qualidade, conforme dispe o artigo 613, ltima parte, do CC. Por fim, na empreitada mista, os riscos correm por conta do empreiteiro, at o momento da entrega do bem (artigo 611), salvo se o dono estiver em mora de receber a obra. Tal dispositivo trata-se, na verdade, da regra geral indicada no artigo 400 do CC, a mora accipiendi. A mora accipiendi ocorre quando o credor, sem justa causa, se recusa a receber o pagamento. O credor s poder recusar a prestao oferecida pelo devedor se tiver justa causa para faz-lo. A recusa do credor, portanto, requisito conceitual da mora accipiendi. O retardamento injustificado no recebimento equivale

recusa, no podendo o devedor que quer solver o dbito suportar-lhe as consequncias (PEREIRA, 2005, p. 312).

4. A ENTREGA E A GARANTIA DA OBRA A entrega da obra pode ocorrer em partes ou s depois da sua concluso. Se o dono a recebe e paga o que lhe foi entregue, presume-se que toda a empreitada foi verificada e est em ordem, na forma do artigo 614, 2, do CC, a saber:
2o O que se mediu presume-se verificado se, em trinta dias, a contar da medio, no forem denunciados os vcios ou defeitos pelo dono da obra ou por quem estiver incumbido da sua fiscalizao.

O dono da obra, todavia, poder enjeitar a coisa, se o empreiteiro se afastou das instrues recebidas ou das regras tcnicas em trabalhos de tal natureza, ou receb-la com abatimento no preo (artigo 616). O empreiteiro responde, assim, pela perfeio da obra. Sobre o tema, vejamos interessante julgado do Tribunal de Justia do Rio Grande do Sul:
APELAO. AO DE INDENIZAO. M EXECUO DE OBRA. VCIO NA ESTRUTURA DA COBERTURA. DEVER DE INDENIZAR. EXCEO DE INCOMPETNCIA DE FORO. PRESCRIO. Prorroga-se a competncia se o ru no opuser exceo declinatria de foro e do juzo, no caso e prazo legal. Ademais, o foro para dirimir conflitos foi estipulado em contrato. O prazo de prescrio para o dono da obra haver indenizao por vcios na execuo do contrato de empreitada o previsto no art. 177 do antigo CC . O empreiteiro responde pela segurana e solidez do trabalho, devendo indenizar o dono da obra pelo valor gasto na reconstruo (art. 1245 do antigo CC). Prova da existncia da m execuo da cobertura da obra dispensa a prova pericial, alis, no requerida

oportunamente pelo empreiteiro. Apelao desprovida. (TJ/RS. Apelao Cvel n 70009652645. Vigsima Primeira Cmara Cvel. Relator: Marco Aurlio Heinz. Julgado em 18/05/2005). (Grifos nossos).

Na

empreitada,

tem-se

que

empreiteiro

responder

independentemente de culpa, durante o prazo de cinco anos, pela solidez e segurana da obra (artigo 618). Tal prazo no pode ser alterado pelos contratantes, ainda que haja manifesta-se de vontade expressa em contrato neste sentido, j que se trata de uma garantia indicada na norma. O Cdigo Civil estabeleceu um prazo de decadncia para a propositura da ao de indenizao contra o empreiteiro de cento e oitenta dias, sendo tal prazo contado a partir do aparecimento do vcio ou do defeito[3]. Dessa forma, o artigo 618 do Cdigo criou um obstculo para admisso do prazo na responsabilizao civil da relao contratual de empreitada, j que agravou a posio do dono da obra, que no Cdigo anterior tinha o prazo de cinco anos para reclamar qualquer defeito, independentemente do tempo em que esse defeito surgisse aps a entrega da obra. A interpretao imediata do artigo 618, pargrafo nico, do CC sugere que se um defeito aparecer aps a entrega da obra, por exemplo em doze meses, o seu dono tem o prazo de 180 dias para propor a ao de indenizao, sob pena de decair do direito de reclamar desse defeito, apesar de ainda no exaurida a garantia de 5 anos (PEREIRA, 2005, p. 323). Em se tratando de empreitada que configure relao de consumo, essa regra do artigo 618 no dever ser aplicada, em razo

de uma norma mais protetiva ao consumidor, o artigo 27 da Lei 8.078/90, a saber:

Art. 27. Prescreve em cinco anos a pretenso reparao pelos danos causados por fato do produto ou do servio prevista na Seo II deste Captulo, iniciando-se a contagem do prazo a partir do conhecimento do dano e de sua autoria.

Assim, a melhor interpretao, para as relaes que no envolvam relao de consumo, a de que o pargrafo nico do artigo 618 do Cdigo no tem o objetivo de afastar a garantia de prazo irredutvel de 5 anos prevista no caput. Desse modo, o prazo de cento e oitenta dias aplicvel apenas aps o fim do prazo de cinco anos (PEREIRA, 2005, p. 324). Ademais, o prazo de cinco anos trata-se de um prazo de garantia legal. O trmino deste no impede o dono da obra de exigir a reparao de danos que comprovadamente transcorram de culpa do empreiteiro. Utiliza-se o Cdigo Civil, destarte, da teoria tradicional dos vcios redibitrios. O prazo de um ano para reclamar dos defeitos ocultos s abrange os que no afetem a segurana e solidez da obra, pois, para estes, h o prazo de cinco anos do artigo 618. A propsito, vcio redibitrio o vcio oculto de determinado objeto, num contrato comutativo, que passa despercebido pelos contratantes, ou s pelo adquirente, no momento da concretizao negocial, e que, por tornar a coisa imprestvel ao uso a que se destina ou desvalorizada, possibilita ao mesmo adquirente redibir o negcio ou pedir abatimento no preo. Tem-se que a base da responsabilidade pelos vcios redibitrios reside no princpio de garantia, pelo o qual o alienante do bem deve

assegurar ao adquirente o uso da coisa por ele adquirida e para os fins a que destinada. Dessa forma, tem-se o seguinte quadro quanto aos prazos supramencionados: 1) prazo de 1 ano para reclamar defeitos ocultos que no afetem a segurana e solidez da obra (artigo 441 do CC); 2) nas outras aes indenizatrias, no se aplica o prazo de 20 anos indicado na Smula 194 do STJ, de acordo com o CC, tal prazo ser de 10 anos; 3) nas questes ligadas garantia da obra, isto , nos casos de defeitos que afetam a solidez e a segurana o prazo ser de 5 anos (artigo 618 do CC). O que solidez e segurana da obra? Entendemos que o defeito que compromete a destinao do imvel. Atualmente, a interpretao adotada pelos tribunais quando solidez e segurana abrange danos causados por infiltraes, vazamentos, quedas de blocos de revestimento, problemas com estrutura, etc. Para ilustrar a questo, segue entendimento do STJ:
Indenizao. concorrente. Construo. Desmoronamento. de veculos Culpa (ora

Concessionria

recorrente) decidiu ampliar suas instalaes e, para uma das etapas da obra, ou seja, as paredes de alvenaria, recorrida). contratou Algumas empresa dessas de construo (ora paredes desabaram,

danificando veculos novos. Da a ao contra a construtora para reparar os danos morais e materiais. Nas instncias ordinrias, o juiz julgou procedente a ao, considerando que os servios de engenharia foram executados sem cautela, sem se preocupar em fazer clculos ou projeto. Mas o Tribunal a quo reformou a sentena ao fundamento de que os servios prestados pela construtora correspondiam a fornecimento de mo-de-obra e

materiais,

no

incluindo

clculos

projetos

estruturais. Considerou, ainda, que a concessionria ocupou o galpo inacabado, sem que tivesse o habitese. Julgados os embargos de declarao, dessa deciso este Superior Tribunal, no REsp 332.057-MG, entendeu pelo retorno dos autos ao Tribunal de origem para julgar as omisses apontadas. Isso posto, destaca a Min. Relatora que, agora neste REsp, a questo consiste realizado em saber com se a em o contrato de empreitada importaria tcnica construtora relao

responsabilidade

parte

estrutural que precedeu construo. Para a Min. Relatora, h natural restrio da responsabilidade do empreiteiro, que responde, de regra, apenas em relao segurana e solidez da etapa para a qual foi contratado e, s se h comprovao de vcios nos limites de sua capacidade tcnica, seria possvel responsabiliz-lo quanto aos fatos pretritos. Ressaltou que no houve manifestao do acrdo recorrido nem a adequada insurgncia do recorrente quanto tese da capacidade tcnica do empreiteiro que o habilitaria a verificar os obstculos impostos nos procedimentos anteriores para perfeita execuo de sua obrigao. Por ausncia de prequestionamento, no conheceu o recurso. Entretanto a tese vencedora, inaugurada pelo Min. Ari Pargendler, defendeu que quem contrata um engenheiro para levantar uma parede, em vez de um operrio, conta com seus conhecimentos tcnicos e sua experincia. Para o Min. Ari Pargendler, a alegao de que a empreitada foi ordenada sem projeto e especificaes ou de que, embora existindo, a construtora desconhecia-os no serve de desculpa. Pois a lei exige que uma obra tenha responsvel suposio tcnico, que arquiteto ser ou engenheiro segundo na de edificada regras

tcnicas para garantir a segurana das pessoas e a conservao de bens. Conseqentemente, quem quer que seja e, especialmente, um engenheiro s pode levantar uma parede se estiver convencido de que ela suportar as intempries normais. Conclui ainda o Min Ari Pargendler que, no comprovada a exonerao da responsabilidade de quem firmou, perante a municipalidade, o compromisso resultante do alvar de construo o qual pode ser responsabilizado ainda emprestando apenas o nome para obteno da licena da construo , presume-se a concorrncia de culpa. Com esse entendimento, a Turma, ao prosseguir o julgamento, por maioria, conheceu do recurso em parte, danos dando-lhe morais provimento e nessa parte, para condenar a construtora a reparar pela metade os materiais, mais correo monetria desde a citao, juros moratrios a partir da data do sinistro, compensadas as custas e honorrios de advogado em razo da sucumbncia recproca. (STJ. REsp 650.603-MG, Rel. originria Min. Nancy Andrighi, Rel. para acrdo Min. Ari Pargendler, julgado em 3/4/2007. 3 Turma). (Informativo n 316). (Grifos nossos).

Quanto indenizao, o artigo 43 da Lei 4.591/1964 dispe que quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preos certos, determinados ou determinveis, o prprio incorporador dever responder civilmente pela execuo da incorporao, devendo, assim, indenizar os adquirentes pelos prejuzos que estes suportarem ou, ainda, quando a edificao no se concluir, ou se retardar[4] injustificadamente a concluso das obras, cabendo-lhe ao regressiva contra o construtor, se for o caso e se a este couber a culpa.

Nesta perspectiva, entendemos que se ajusta empreitada a teoria do risco do empreendimento, que preceitua que todo sujeito que se disponha a exercer alguma atividade no mercado tem o dever de responder pelos eventuais vcios ou defeitos dos bens e servios fornecidos, independentemente de culpa (CAVALIERI FILHO, 2008, p. 475). Assim, enquadra-se, no conceito de defeito, a demora na prestao do servio e na entrega do produto. O autor Srgio Cavalieri aduz, ainda, que a responsabilidade contratual decorre do simples fato de dispor-se algum a realizar atividade (...) ou executar determinados servios. O fornecedor passa a ser o garante dos produtos e servios que oferece no mercado de consumo (CAVALIERI FILHO, 2008, p. 476). E quanto questo da responsabilidade solidria[5] entre incorporador e construtor? Sabe-se que em alguns casos o incorporador poder figurar como contratado juntamente com o construtor, mas este poder ser considerado o causador direto do dano. No entanto, entendemos que os adquirentes do imvel tm ao direta contra o incorporador, possuindo, tambm, a faculdade de demandar em face do construtor. Caso no acionado judicialmente o construtor, reserva-se ao incorporador o direito de regresso, a fim de exigir o reembolso do montante pago ao adquirente.

5. O PREO O preo um elemento essencial do contrato de empreitada, seja estipulado em dinheiro, seja estipulado em outra espcie, seja mesmo estipulado em uma quota-parte da prpria obra a ser concretizada (PEREIRA, 2005, p. 316).

O empreiteiro assume os encargos tcnicos da obra, os riscos econmicos e custeia a construo por preo fixado no incio da avena, que no pode ser reajustado, em regra, ainda que o material encarea e aumente o salrio dos empregados. Ressalta-se que o artigo 619 s permite o reajuste do preo se convencionado por escrito, todavia, a jurisprudncia o tem acolhido, para impedir o enriquecimento ilcito do dono da obra, se o trabalho foi executado a pedido verbal seu, ou com seu conhecimento e sem qualquer oposio. Ademais, o empreiteiro pode invocar direito de reteno para assegurar o recebimento do preo, se cumpriu todas as obrigaes contratuais. Na execuo dos contratos de empreitada seria admissvel a aplicao da teoria da impreviso? Sim, pode-se aplicar tal teoria, de acordo com os artigos 478 a 480 do Cdigo Civil, observando-se, por bvio, a aplicao dos seus requisitos, a saber: 1) configurao de contratos de execuo continuada ou diferida; 2) prestao excessivamente onerosa para um contratante com extrema vantagem para o outro; e 3) constatao de acontecimentos extraordinrios e imprevisveis. Entendemos que o artigo 619 acima indicado no cria nenhum bice quanto impreviso, pois a proibio ali inserida quanto alterao do preo em razo do custo salarial ou de materiais ajustados originariamente no acordo, ao contrrio da teoria da impreviso que indica elementos especficos previstos no artigo 478 do Cdigo.

6. EXTINO DA EMPREITADA Erroneamente o Cdigo Civil utiliza a expresso suspenso para se referir ruptura da relao contratual de empreitada. No

concordamos com tal nomenclatura. Entendemos que, quando a mesma utilizada, h ntido equvoco do legislador quanto ao uso do termo extino. A empreitada pode ser extinta pelo cumprimento do acordo e pode operar a resoluo do pacto se um dos contratantes no cumprir as obrigaes contratualmente estipuladas. Ademais, o dono da obra poder extinguir o contrato por fatores alheios sua vontade, sem ser cabvel, neste caso, a indenizao (extino anormal do contrato), como o caso dos eventos inevitveis que impossibilitam a entrega da obra no dia ajustado. Cabe, ainda, ressaltar que se o contrato for extinto por meio da resoluo, o contratante ser considerado inadimplente e ter que indenizar o contratante prejudicado com indenizao por perdas e danos (artigos 623 e 624). Por fim, sobre o tema extino, o Cdigo Civil dispe que a morte do empreiteiro no pe termo ao contrato, salvo disposio em contrato. Dessa maneira, entendemos que, em regra, o contrato de empreitada apresenta carter fungvel, conforme j realado no item 2.1 do presente estudo.

7. CONSIDERAES FINAIS O estudo partiu de uma base terica genrica para a anlise do contrato de empreitada, de acordo com as disposies normativas indicadas no Cdigo Civil, bem como buscou enfatizar a legislao especial que tambm disciplina o tema, a Lei 4.591/64.

Nesta linha, apresentamos a natureza jurdica do contrato de empreitada, a classificao da empreitada, os riscos assumidos pelos contratantes, a depender do tipo de negcio firmado (empreitada de lavor ou empreitada mista), as questes ligadas entrega da obra e sua garantia, a delimitao do preo, e, por fim, o tratamento dado extino do contrato de empreitada. Dada a importncia do tema inadimplemento na prtica forense, aprofundamo-nos na questo da solidez e segurana da obra. Assim, apontamos uma fundamentao voltada para a responsabilidade do empreiteiro quanto execuo perfeita da obra, independentemente da verificao da culpa, durante o prazo de cinco anos (artigo 618). Por fim, consideramos que o prazo de cinco anos no pode ser alterado pelos contratantes, ainda que haja manifestao de vontade expressa em contrato neste sentido, j que se trata de uma garantia indicada na lei.

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GAGLIANO, Pablo Stolze e FILHO, Rodolfo Pamplona. Novo Curso de Direito Civil. So Paulo: Saraiva, 2009. v. 4. Tomo II. GONALVES, Carlos Roberto. Direito Civil brasileiro. So Paulo: Saraiva, 2008. v.3. LISBOA, Roberto Senise. Manual de Direito Civil. So Paulo: RT, 2004. v.3. MARQUES, Cludia Lima et al. Comentrios ao Cdigo de Defesa do Consumidor. So Paulo: Revista dos Tribunais, 2003. ______. Contratos no Cdigo de Defesa do Consumidor: o novo regime das relaes contratuais. So Paulo: Revista dos Tribunais, 2002. MEIRELLES, Hely Lopes. Direito de Construir. 4 ed. So Paulo: RT, 1983 PEREIRA, Caio Mrio da Silva. Instituies de Direito Civil. Rio de Janeiro: Editora Forense, 2005. v.3. PORTO DE BARROS, Ana Lucia et al. O Novo Cdigo Civil Comentado. So Paulo: Freitas Bastos, 2002. v. 2. RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 8 ed. Rio de Janeiro: Forense, 2008. RUGGIERO, Roberto. Instituies de Direito Civil. Campinas: Bookseller, 1999. VENOSA, Slvio de Salvo. Direito Civil: Teoria Geral das Obrigaes e Teoria Geral dos Contratos. So Paulo: Atlas 2008. v.3.

Notas: [1] Construo. Contrato. Empreitada. Sucesso. A Turma decidiu que, no caso, a obrigao de construir impessoal e fungvel, transmissvel aos herdeiros e sucessores do construtor (art. 928 do CC/1916), visto que, no contrato de empreitada, salvo o ajuste em considerao s qualidades pessoais do empreiteiro, nem a morte de qualquer das partes extingue o referido contrato. Assim, no caso, incabvel a aplicao do art. 879 do CC/1916 (atual art. 248 do novo CC). (STJ. REsp 703.244-SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 15/4/2008). [2] INCORPORAO IMOBILIRIA. CONTRATO. O contrato de incorporao, no que tem de especfico, regido pela lei que lhe prpria (Lei 4.591/1964), mas sobre ele tambm incide o Cdigo de

Defesa do Consumidor, que introduziu no sistema civil princpios gerais que realam a justia contratual, a equivalncia das prestaes e o princpio da boa-f objetiva (...). (STJ. 4 Turma. REsp 80.036. Min. Ruy Rosado). [3] Caio Mrio (2005, p. 323) explica que o Cdigo de 2002 corrigiu parcialmente o Cdigo de 1916, que estabelecia o prazo de 5 (cinco) anos de garantia, mas que no concedia nenhum prazo adicional para a propositura da ao pelo dono da obra, de forma que se o defeito aparecesse nos ltimos dias do prazo no teria este tempo para exercer o seu direito. [4] RECURSO ESPECIAL. CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMVEL. RESCISO. RESTITUIO. PARCELAS PAGAS. PREVISO CONTRATUAL. FINALIZAO DAS OBRAS. POSSIBILIDADE. Havendo resciso do compromisso de compra e venda de imvel, a restituio das parcelas pagas, devidamente atualizadas, pode ser feita at o trmino do prazo inicialmente previsto para finalizao das obras. Eventual atraso na concluso do empreendimento no pode ser imputado ao consumidor. Nulidade parcial da clusula contratual que determina a devoluo tosomente quando "efetivamente" concluda a construo. Recurso especial parcialmente provido (STJ. Recurso Especial n. 619531 SC (2003/0231602-3). Relator: Min. Castro Filho. Data da deciso: 04.08.2005) [5] Respondem construtora e incorporadora perante o Condomnio pelas falhas de construo constatadas no prdio por elas construdo e vendido. Laudo pericial que admitiu a culpa das rs. Excluso da pintura do prdio. Desgaste natural, outrossim. Provimento parcial do recurso. (TJ/SP. 3 Cmara de Direito Privado. Apelao Cvel n. 001.976-4. Relator: Alfredo Migliore).