El Registro de Hipotecas Grupo 7

FACULTAD DE CIENCIAS JURDICAS.
CATEDRA: Derecho Registral
GRUPO. A CATEDRTICO: Jos Mauricio Cardoza Hernndez
TEMA: Inconvenientes que surgen en cuanto a la inscripcin de las hipotecas abiertas en el registro de hipotecas de El Departamento de San miguel.
NUMERO DE DEFENSA: 7
FECHA DE DEFENSA. Domingo 4 de diciembre del ao 2011
ESTUDIANTES: Yuris Mariela Bonilla Velsquez. Jos Jairo Constanza Cruz. Ral Antonio Rivas Arias.
CICLO: VIII
San Miguel 4 de diciembre del ao dos mil once
Inconvenientes que Surgen en Cuanto a la Inscripcin de las Hipotecas Abiertas en El Registro de Hipotecas del Departamento De San Miguel.
INDICE.
Introduccin. ----------------------------------------------------------------------------Justificacin. ----------------------------------------------------------------------------Objetivos. --------------------------------------------------------------------------------
2 3 4
CAPITULO UNO:
Antecedentes histricos. ----------------------------------------------------------------- 5 Estructura orgnica. ---------------------------------------------------------------------7
Conceptos Bsicos. ----------------------------------------------------------------------- 12 Base terica. ------------------------------------------------------------------------------ 13 Bas Jurdica. ----------------------------------------------------------------------------- 28 Proceso de Inscripcin. ------------------------------------------------------------------ 35 Ttulos Inscribibles. ---------------------------------------------------------------------- 37 Tasas. -------------------------------------------------------------------------------------- 45
CAPITULO DOS:
Planteamiento del problema. ------------------------------------------------------------Resultados de la investigacin. ---------------------------------------------------------Investigacin de campo. -----------------------------------------------------------------Contraste con la base legal. ---------------------------------------------------------------
50 51 52 53
CAPITULO TRES:
Conclusiones. -----------------------------------------------------------------------------Recomendaciones. ------------------------------------------------------------------------Referencias. --------------------------------------------------------------------------------
54 55 56
Anexos. ----------------------------------------------------------------------------------------- 57-76 Derecho Registral. Pgina 1
INTRODUCCION.
Nuestro trabajo de investigacin lo hemos dividido en tres captulos, los cuales describiremos a continuacin el en PRIMER CAPTULO retomamos lo que son los Antecedentes histricos del Registro de hipotecas los cuales se relatan de una manera clara y precisa en el sentido de poder sealar los puntos ms importante que dieron la pauta para que naciera este registro; por otra parte retomaremos, la estructura orgnica del registro para un mayor conocimiento sobre la integracin de este; sabemos que muchas veces es difcil por no decir imposible comprender sobre que se est hablando sin antes haber dado una pequea explicacin de en qu consiste nuestro trabajo por lo que sealamos de una forma categrica los concepto que se apegan a nuestro trabajo tales como hipoteca, registro, inscripcin, etc.; agregando a esto informacin general del registro en la que se esclarece ms su funcionamiento , as como su base legal aspecto que como estudiante de Ciencias Jurdicas no debemos dejar de lado puesto que es la base para fundamentar la realidad que como sociedad vivimos ejemplo de esto es lo estipulado en artculo 2 inciso uno de la constitucin el cual dice que toda persona tiene derecho a la propiedad y posesin. Derecho del cual todas las personas gozan, y que se protege por medio de otras leyes como la ley de La Direccin General de Registro, la ley de Reestructuracin Del Registro de La Propiedad Raz e Hipoteca, el Reglamento de La Ley De Reestructuracin del Registro de La Propiedad Raz E Hipotecas, Convencin Americana y otras protegen este derecho dndole una regulacin para cada caso en concreto y a la vez determinando el proceso de inscripcin de los ttulos del Registro de Hipotecas y la tasa que vara depende del ttulo que se inscribe; en el CAPITULO DOS hacemos un pequeo resumen de nuestro tema de investigacin, enmarcando aspectos muy importantes tales como el planteamiento del problema, los resultados que como grupo de trabajo obtuvimos de nuestra investigacin y sobre todo el contraste con la base legal en que se ampare el nuestro tema de investigacin y por ltimo en el CAPTULO TRES detallamos nuestras conclusiones y recomendaciones sobre nuestro tema de investigacin las cuales damos en base a lo investigado y aprendido durante nuestro tema de investigacin el cual concluimos de una forma satisfactoria. Derecho Registral. Pgina 2
JUSTIFICACION:
Anteriormente sealamos la importancia de estudiar el Registro De Hipotecas la cual es la de proteger el derecho que las personas tienen sobre su propiedad por lo que este aspecto influyo a que como grupo investigramos sobre este registro por la razones de que hay una diversidad de ttulos que pueden ser inscrito en este registro pero que las personas no los inscriben muchas veces por falta de conocimiento de que existe este registro o viceversa porque piensan que es demasiado caro el proceso de inscripcin, pero la realidad es que la forma en que como personas garantizamos nuestro derecho a la propiedad es inscribiendo nuestro ttulo en el registro de hipotecas puesto garantiza el principio publicidad. Como grupo decidimos investigar sobre los inconvenientes que surgen en cuanto a la inscripcin de una Hipoteca Abierta en este Registro puesto que hablar de hipotecas es muy extenso ya que cubre muchos aspecto tales como plazo, intereses, monto a cancelar mensualmente, etc. y adems es un derecho real por medio de las personas pueden obtener un dinero pero estando siempre la propiedad en su posesin puesto que estas son algunas de las cosas que ms comnmente se dan dentro de nuestra sociedad.
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OBJETIVOS:
General;
Identificar las razones por las que se dan los inconvenientes para la inscripcin de las hipotecas abiertas en el Registro de Hipotecas de El Departamento de San Miguel.
Especficos.
Determinar si los inconvenientes que surgen en las hipotecas abiertas pueden ser subsanados y en cuanto tiempo pueden hacerse.
Analizar la importancia que representa que los usuarios conozcan el proceso de Inscripcin de una Hipoteca Abierta para efectos de garantizar su derecho de propiedad.
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CAPITULO UNO REGISTRO DE HIPOTECAS.
1. Antecedentes histricos;
Para poder analizar la eficacia o ineficacia del Registro de
Hipotecas, es necesario
remontarse a su creacin, puesto que es el punto de partida para poder establecer de una manera precisa la problemtica existente, siendo de esta manera que los datos histricos del nacimiento del Registro, son de vital importancia, por constituir este el fundamento lgico de la investigacin. El Registro de la Propiedad Raz e Hipotecas es una venerable institucin jurdica salvadorea, que celebr su primer centenario de existencia, pues comenz a prestar servicios al pblico el 26 de mayo de 1881. Su fundamento constitucional descansa en la garanta que da el Estado a los ciudadanos, en la proteccin de la propiedad privada y la posesin, siendo el Registro de la Propiedad Raz e Hipotecas la respuesta programtica de dicha garanta. La finalidad primordial del Registro de la Propiedad Raz e Hipotecas, es la de brindar seguridad jurdica a los derechos de propiedad y dems derechos reales sobre bienes inmuebles a travs de las inscripciones del Registro, en virtud al principio de la publicidad registral, se presume que los instrumentos registrados reflejan los derechos tal y como aparecen consignados en las inscripciones; es a travs de ese Principio Registral, que se regula el trfico que se desarrolla sobre la propiedad inmobiliaria. El 15 de marzo de 1881, por Decreto de la Cmara de Senadores de la Repblica de El Salvador, publicada por entregas parciales, en el Diario Oficial a partir del da 1 de mayo del mismo ao, durante la administracin presidencial del Dr. Rafael Zaldvar; entra en vigencia la Ley Hipotecaria, siendo el primer antecedente cierto de nuestro Registro, crendose simultneamente las Seccionales de San Salvador, Santa Ana y San Miguel. Uno de los objetos de la Ley Hipotecaria es de suma importancia para la sociedad, como cuerpo poltico y para los individuos en particular; porque como por su medio, la administracin Derecho Registral. Pgina 5
pblica tiene un dato seguro a qu atenerse para valuar una gran parte de la riqueza de la nacin, y los particulares tienen un Registro qu consultar para sus transacciones, evitndose as exponerse a muchos fraudes y estafas cuando no tienen un conocimiento pleno de la propiedad de aqullos con quines contratan. Muchsimos son los casos que a este respecto hemos visto en la prctica, y por esto damos tanta importancia a la ley, que entre otras ventajas, tendr adems la de poner un dique insuperable a la malicia y al engao. Cabe destacar que con ocasin de la ereccin de la institucin registral, apareci publicado en el Diario Oficial de esa poca, una opinin justificativa de su creacin, que entre sus pasajes ms relevantes, manifestaba: Al fin va a llenarse un vaco de nuestra legislacin, gracias a un gobierno que atiende en la rbita de sus atribuciones a todas las necesidades del pas. Ya se est publicando la Ley Hipotecaria, de cuyas faltas se resentan el comercio, la industria y todos los ramos que forman la riqueza nacional, muy particularmente el crdito pblico, que es uno de los elementos ms poderosos con que cuentan las naciones, para hacer fructificar todos los grmenes de progreso que las levantan a un engrandecimiento positivo. En el ao de 1897, por Decreto de la Asamblea Legislativa, con un Reglamento lo cual solo corresponde al Poder Ejecutivo, entra en vigencia la Segunda Ley Hipotecaria la cual mejor un poco la estructura del Registro de la Propiedad Raz e Hipotecas; dicho decreto contaba con 80 artculos. Un cambio fundamental se dio en el ao de 1955 con el Decreto 1883, por medio del cual el Registro adopt el sistema de fotocopia en papel fotogrfico teniendo una implantacin en forma parcial, con este acto se cambi de Sistema Registral, ya que inicialmente era el de inscripcin. En forma de extracto y con la fotocopia se inscribe el documento completo pasando al sistema de transcripcin.
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Por Decreto Legislativo nmero 292 de fecha 13 de febrero de 1986, publicado en el Diario Oficial nmero 40 Bis Tomo 290, de fecha 28 de febrero de 1986 y No. 24 de fecha 29 de abril del citado ao, se decretaron la Ley y Reglamento de Reestructuracin del Registro de la Propiedad Raz e Hipotecas, por medio del cual se implant el Sistema de Folio Real. Conforme al Acuerdo Ejecutivo en el Ramo de Justicia del da 8 de Septiembre de 1997, Publicado en el Diario Oficial nmero 210 Tomo 337, de fecha 11 de noviembre del mismo ao, el CNR ha implantado gradualmente el Sistema de Folio Real Automatizado, y por Acuerdo Ejecutivo nmero 568, del 30 de junio del 2003, publicado en el Diario Oficial nmero 155 Tomo 360, del 25 de agosto del ao 2003, se autoriza al CNR para que utilice dicho sistema en las oficinas del Registro de los Departamentos de Chalatenango, Cuscatln, San Vicente, La Paz, Cabaas, Usulutn, La Unin, y Morazn. ESTRUCTURA ORGNICA.
Direccin Ejecutiva, subdireccin ejecutiva, unidad jurdica de la direccin (RPPH), unidad de gestin de la calidad, la Unidad Administrativa la cual segn el Art. 24.- La Unidad Administrativa es para servicio y apoyo del Registrador Jefe y de las otras Unidades de la oficina registral correspondiente. De ella dependern directamente: la atencin al pblico, los servicios generales y las Unidades de Microfilme, Encuadernacin y archivo de folios reales. Jefe de la Unidad Administrativa Art. 35.- El Jefe de la Unidad Administrativa, en el ejercicio de sus atribuciones seguir los lineamientos dados por el Registrador Jefe y tendr, adems, las siguientes funciones y obligaciones: a) Supervisar el personal y tramitar todos los movimientos que con ste se relacionen; b) Responder del buen funcionamiento de las Unidades de Microfilme, Encuadernacin y Archivo de los Folios Reales, as como los servicios generales y atencin al pblico; c) Elaborar los cuadros estadsticos; Derecho Registral. Pgina 7
Ch) Solicitar y manejar los materiales y equipos de oficina y vigilar su uso para el buen funcionamiento de todas las Unidades del Registro; d) Manejar el fondo circulante para gastos de escritorio y menudos; e) Realizar la funcin de Secretario de la Oficina; f) Practicar las notificaciones; g) Mantener actualizado el inventario de la Oficina; h) Cumplir las dems funciones que dentro de su competencia le encomiende la Jefatura de la Oficina. Adems aparece lo que es la Unidad de Convenios, Unidad de Asesora al Cliente a Nivel Nacional, las Oficinas departamentales R.P.R.H de las cuales Actualmente el registro cuenta con 11 oficinas registrales en todo el pas. En los departamentos de
Ahuachapn, Santa Ana, Sonsonate, La Libertad, San Salvador, La Paz, San Vicente, Usulutn, San Miguel, La Unin ; las Clulas Registrales y por ultimo tenemos la Direccin registro de la propiedad raz e hipotecas la cual tiene jurisdiccin en todo el territorio de la Repblica, y por consiguiente estarn a su cargo: la organizacin, funcionamiento, inspeccin y vigilancia de las Oficinas del Registro de la Propiedad Raz e Hipotecas y de las Oficinas del Registro de Comercio.
1Conocer de los recursos que se interpongan ante los Registradores, en los casos comprendidos en el Captulo IV de la presente ley; 2- Resolver, previo informe del Registrador que deber emitir dentro del trmino que se le seale, las quejas que se le presenten por retardo en hacer las inscripciones o cancelaciones o en la expedicin de informes o certificaciones solicitados, comunicando su resolucin al Registrador responsable, para que dentro de los tres das subsiguientes, practique la diligencia que motiva la queja; y si aun as persiste en el retardo, dar cuenta al Ministerio de Justicia para que ste acuerde lo conveniente; Derecho Registral. Pgina 8
3- Resolver las quejas por retardo en la tramitacin de las solicitudes de matrcula personal de comerciantes, de empresas, de traspaso y cancelacin de las mismas, de derechos sobre empresas mercantiles, de derechos sobre naves, de marcas de fbrica y de comercio, de patentes de invencin, de nombre comercial, de muestras, emblemas, lemas, derechos de autor, de patentes de comercio e industria, y previo informe del Registrador, librar oficio en su caso a dicho funcionario para que contine la tramitacin que motiva la queja, y si sta se repitiere por la misma razn, dar cuenta al Ministerio de Justicia para que acuerde lo que convenga; 4- Revisar la legislacin vigente en materia de registro con el fin de proponer al Ministerio de Justicia las modificaciones que fueren necesarias para la mejor organizacin y funcionamiento del sistema de registros; 5- Velar por la uniformidad de la jurisprudencia en materia de registro y porque la forma de hacer las inscripciones sea la misma en toda la Repblica; 6- Celebrar peridicamente reuniones o mesas redondas de Registradores, con el fin de lograr la mayor eficacia en el funcionamiento de las Oficinas del Registro; 7- Procurar que las Oficinas del Registro estn suficientemente dotadas de personal y mantengan los enseres, tiles y materiales necesarios para su pronto y correcto funcionamiento; 8- Proponer al Ministerio de Justicia o adoptar por s, cuando lo estime conveniente, las disposiciones necesarias para que en las Oficinas del Registro se cumplan las leyes y reglamentos que las rigen; 9- Proponer al Ministerio de Justicia la creacin de nuevas Oficinas del Registro, cuando as convenga al servicio pblico y tomando en cuenta la excesiva afluencia de documentos o de solicitudes de registro a las Oficinas existentes; 10- Ejercer por s o por medio del Inspector de Registros, la vigilancia de las Oficinas del Registro, a efecto de que los funcionarios encargados de ellas cumplan con las leyes y Derecho Registral. Pgina 9
reglamentos respectivos, dando cuenta al Ministerio de Justicia de las irregularidades que notaren; 11- Llevar la estadstica general de las distintas clases de registro en vista de los cuadros que mensualmente debern remitirle las Oficinas del Registro; 12- Proponer al Ministerio de Justicia el nombramiento de los empleados de su dependencia; 13- Las dems que la ley le confiere.
Direccion Ejecutiva. subdireccion ejecutiva.
Direccion Registro de la Propiedad Raiz e Hipotecas
Unidad Juridica de la Direccion (RPPH)
Unidad de Gestion de la Calidad
Unidad Administrativa
Unidad de Convenios
Unidad de Asesoria al Ciente a Nivel Nacional
Oficinas Departamenta lesR.P.R.H (11)
Celulas Registrales
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CONCEPTOS BSICOS.
Con el objeto de tener una idea clara y certera de algunos conceptos utilizamos en el presente trabajo las siguientes definiciones para una mayor comprensin del Registro.
Documentos: Es todo escrito, escritura, instrumento con que se prueba/confirma, demuestra o justifica una cosa o. al menos que se aduce con tal cosa propsito. Instrumentos: Entre otras acepciones, significa escritura, papel o documento con que se justifica o prueba alguna cosa. Ttulos: esta palabra se emplea en un doble sentido, en ocasiones se refiere al objeto de la inscripcin, es decir al acto o contrato inscribible, que es la causa o razn jurdica de adquisicin, modificacin, o extincin del Derecho Real; corresponde al significado sustantivo o material; otras veces hacer referencia al documento inscribible, es el significado formal o instrumental. Registro:
Un organismo del estado que registra los bienes inmuebles de caractersticas especiales. Hipoteca: La hipoteca es una garanta real, que, sin desposeer al propietario del bien gravado, permite al acreedor embargarlo al vencimiento, hacerlo vender aunque se halle en poder de tercero y cobrar con cargo al precio con preferencia a los dems acreedores. Consiste, por tanto, esencialmente en la afectacin, con preferencia y sin desplazamiento, de un bien particular separado del conjunto del patrimonio del que forma parte, al cumplimiento de
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una deuda determinada, quedando ese bien, por otra parte, sujeto al derecho de prenda genrico propio de todas las deudas del dueo. Hipoteca abierta: Garanta real que accede a un contrato con diversas obligaciones, algunas determinadas y otras no determinadas por medio de ella se garantizan una o varias obligaciones siendo el monto final del crdito a ejecutar una incgnita ya que depender del importe adecuado por el deudor a la fecha de quedar constituido en mora si eso sucediere.
Ttulos Traslaticios de Dominio. Son aquellos que se suponen un derecho de dominio o posesin existente que se pasa a otro, el cual llega a ser dueo o poseedor mediante la tradicin que segn nuestra legislacin es un modo derivado de adquisicin del dominio, posesin y dems derechos, en ese sentido vamos a distinguir:
El Modo de Transferencia:
El traslado del derecho, sea la tradicin que consiste en la entrega que el dueo de la cosa hace a otro, habiendo por una parte la facultad e intencin de transferir el dominio y por otra parte, la capacidad e intencin de adquirirlo. (Art. 651 C.).
Ttulos Constitutivos. Son aquellos ttulos o instrumentos que crean o dan nacimiento a un derecho nuevo. Esta clase de derecho no es independiente sino que est dentro de uno que si lo es.
Ttulos Modificativos. En esta clase de ttulos el propietario de un derecho real, puede alterarlo ya sea amplindolo o restringindolo, pero siempre conservando su naturaleza.
Ttulos Declarativos. Derecho Registral. Pgina 12
Son aquellos ttulos que ponen de manifiesto un derecho dudoso, dndole vida justificando su existencia: ya sea por voluntad de los interesados, o por fuerza judicial.
Ttulos de Reconocimiento. Son los que solo se limitan a reconocer un derecho que ya exista en forma clara y cierta, su consecuencia, al reconocerse, lo que hace es reafirmar su existencia en general; esta clase de ttulos vienen a robustecer derechos ya inscritos, suponen una inscripcin anterior a nombre del que reconoce o a formar parte de un tercero ya sea el mismo derecho, u otro menos extenso que figura como titular o a nombre del mismo, cuyo derecho es reconocido.-
Ttulos de Extincin por Cancelacin. Esta clase de ttulos son aquellos en virtud de los cuales los derechos terminan y dejan de pertenecer el titular imposibilitndose su goce o ejercicio.
BASE TERICA
La finalidad primordial del Registro de la Propiedad Raz e Hipotecas, es la de brindar seguridad jurdica a los derechos de propiedad y dems derechos reales sobre bienes inmuebles a travs de las inscripciones del Registro, en virtud al principio de la publicidad registral, se presume que los instrumentos registrados reflejan los derechos tal y como aparecen consignados en las inscripciones; es a travs de ese Principio Registral, que se regula y se desarrolla s la propiedad inmobiliaria. En base a ello y en el cumplimiento de brindar seguridad jurdica el registro cumplimiento a para
cumple una funcin primordial y fundamental como lo es lo establecido por las normas registrales es decir aplicar
el dar
los lineamientos
garantizar la correcta legalidad de todo documento a inscribir es a si una funcin destacable sobre el derecho a la propiedad su cumplimiento radica en cumplir los principios registrales los cuales son fundamentales a la hora de inscribir un
documento estos principios nacen con el fin de garantizar el fiel cumplimiento de la Derecho Registral. Pgina 13
funcin registral, el Registro debe observar en sus procedimientos el cumplimiento de los principios generales que rigen el derecho registral. CREACIN DE LAS OFICINAS DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD RAZ E HIPOTECAS I) ORIGENES: Las oficinas del REGISTRO DE LA PROPIEDAD RAZ E HIPOTECAS DE SAN SALVADOR, SAN MIGUEL Y SANTA ANA, fueron creadas simultneamente por la Ley Hipotecaria de 1881; y tenan competencia: la de SAN SALVADOR, en los Departamentos de la Zona Central; la de SAN MIGUEL, en los Departamentos de la Zona Oriental; y la de SANTA ANA, en los Departamentos de la Zona Occidental. II) SITUACION ACTUAL: En vista de que la ley registral prescribe que habr en cada cabecera departamental, una oficina del Registro de la Propiedad Raz e Hipotecas, en el devenir institucional se han experimentado, entre otras, las siguientes modificaciones: 1. REGISTROS DE SAN SALVADOR, SAN MIGUEL Y SANTA ANA
Las oficinas del Registro se denominan: 1) la de SAN SALVADOR, REGISTRO DE LA PROPIEDAD RAZ E HIPOTECAS DE LA PRIMERA SECCIN DEL CENTRO, y tiene competencia en los Departamentos de SAN SALVADOR Y CUSCATLN. 2) la de SAN MIGUEL, REGISTRO DE LA PROPIEDAD RAZ E HIPOTECAS DE LA PRIMERA SECCIN DE ORIENTE, y tiene competencia en los Departamentos de SAN MIGUEL Y MORAZN. 3) la de SANTA ANA, REGISTRO DE LA PROPIEDAD RAZ E HIPOTECAS DE LA PRIMERA SECCIN DE OCCIDENTE y tiene competencia en el Departamento del mismo nombre. 2. REGISTRO DE SAN VICENTE
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La oficina del REGISTRO DE LA PROPIEDAD RAZ E HIPOTECAS DE LA SEGUNDA SECCIN DEL CENTRO, con sede en la ciudad de SAN VICENTE, fue creada por Decreto Legislativo en 1909, para atender los Departamentos de SAN VICENTE, CABAAS Y LA PAZ. 3. REGISTROS DE AHUACHAPAN Y USULUTAN Las oficinas del REGISTRO DE LA PROPIEDAD RAZ E HIPOTECAS DE LA SEGUNDA SECCIN DE OCCIDENTE, con sede en AHUACHAPN, para atender el Departamento del mismo nombre; y DE LA SEGUNDA SECCIN DE ORIENTE, con sede en JUCUAPA, para atender el Departamento de USULUTN; fueron creadas ambas por Decreto Legislativo en 1912; y a esta ltima se le cambi su sede a SANTIAGO DE MARA en 1951; y posteriormente a la ciudad de USULUTN, desde 2004. 4. REGISTRO DE LA PAZ La oficina del REGISTRO DE LA PROPIEDAD RAZ E HIPOTECAS DE LA TERCERA SECCIN DEL CENTRO, con sede en ZACATECOLUCA, fue creada por Decreto Legislativo de 1945, para atender el Departamento de LA PAZ. 5. REGISTRO DE LA LIBERTAD La oficina del REGISTRO DE LA PROPIEDAD RAZ E HIPOTECAS DE LA CUARTA SECCIN DEL CENTRO, con sede en SANTA TECLA, fue creada por Decreto Legislativo en 1974, para atender el Departamento de LA LIBERTAD. 6. REGISTRO DE CHALATENANGO La oficina del REGISTRO DE LA PROPIEDAD RAZ E HIPOTECAS DE LA QUINTA SECCIN DEL CENTRO, con sede en la ciudad de CHALATENANGO, fue creada por Decreto Legislativo en 1978, para atender el Departamento del mismo nombre. 7. REGISTRO DE LA UNION Derecho Registral. Pgina 15
La oficina del REGISTRO DE LA PROPIEDAD RAZ E HIPOTECAS DE LA TERCERA SECCIN DE ORIENTE, con sede en la ciudad de LA UNIN, creada en el ao 2004, para atender el Departamento del mismo nombre. Interesado recurrir ante la Direccin General de Registros, dentro de los treinta das hbiles subsiguientes, a aquel en que se le notifique la providencia que deniega la inscripcin. Su fundamento constitucional descansa en la garanta que da el Estado a los ciudadanos, en la proteccin de la propiedad privada y la posesin, siendo el Registro de la Propiedad Raz e Hipotecas la respuesta programtica de dicha garanta
Registro de San Salvador Jefe: Lic. Carlos Alberto Serrano
Registro de San Vicente Jefe: Lic. David Ernesto Fernando Anchissi
Registro de La Paz Jefe: Lic. Jos Rodolfo Prez Ayala
Registro de La Libertad Jefe: Lic. Miguel Angel Eusebio Melndez
Registro de Chalatenango Jefe: Licda. Elsy Gloria Jovel
Registro de San Miguel. jefe: lic. gerardo maltez
Registro de Usulutn Jefe: Lic. Mario de Jess Baires
Registro de La Unin Jefe: Lic. Rene Mauricio Piche
Registro de Santa Ana Jefe: Lic. Alex Francisco Quintanilla
Registro de Ahuachapn Jefe: Dr. Rolando Rigoberto Rodrguez Arvalo
Registro de Sonsonate Jefe: Lic. Ricardo Landaverde
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ESTAMPILLAS. El 26 de mayo de 1981, se conmemor el Primer Centenario de Promulgacin de la Ley Hipotecaria de 1881, que dio origen al Registro de la Propiedad Raz e Hipotecas, ahora integrado en el Centro Nacional de Registros CNR. En esa ocasin como parte de los actos especiales programados para rememorar tan cimero acontecimiento de las instituciones jurdicas salvadoreas, se emiti el presente sello postal, autorizado por Acuerdo Ejecutivo de fecha 18 de junio de 1981. El sello ostenta una representacin alegrica que tiene como motivacin, un libro abierto con la denominacin: Registro de la Propiedad Raz e Hipotecas con que se pretende simbolizar un elemento material importante de la institucin registral, como son los libros, en que durante el mayor perodo de su existencia, se inscribieron los instrumentos sujetos a tal requisito y se concretaba la esencia de la funcin registral, ahora modernizada con los avances de la tecnologa. Las dos banderas que aparecen con sus astas entrelazadas, en la parte posterior del libro, sirvindole de marco, pretenden hacer alegora de un encuentro de pocas, con ocasin del centenario, es decir: la de aqulla en que se inici la institucin, representada por la ensea patria entonces vigente; y la poca actual, caracterizada por el vigente Pabelln Nacional. El tiraje de estampillas fue de 300,000 unidades del valor de 1.00 cada una, para correo areo; y su primer da de circulacin fue el 30 de Octubre de 1981. DEPENDENCIAS. La Direccin de Registros, fue creada orgnicamente al crearse el Centro Nacional de Registros para tener una funcin rectora para el funcionamiento de las distintas Seccionales del Registro establecidas en el Territorio Nacional. 1. Registro de la Propiedad Raz e Hipotecas de la Primera Seccin del Centro, San Salvador. 2. Registro de la Propiedad Raz e Hipotecas de la Segunda Seccin del Centro, San Vicente. 3. Registro de la Propiedad Raz e Hipotecas de la Tercera Seccin del Centro, La Paz. 4. Registro de la Propiedad Raz e Hipotecas de la Cuarta Seccin del Centro, La Libertad. 5. Registro de la Propiedad Raz e Hipotecas de la Quinta Seccin del Centro, Chalatenango. 6. Registro de la Propiedad Raz e Hipotecas de la Primera Seccin de Oriente, San Miguel. Derecho Registral. Pgina 17
7. Registro de la Propiedad Raz e Hipotecas de la Segunda Seccin de Oriente, Usulutn. 8. Registro de la Propiedad Raz e Hipotecas de la Tercera Seccin de Oriente, La Unin. 9. Registro de la Propiedad Raz e Hipotecas de la Primera Seccin de Occidente, Santa Ana. 10. Registro de la Propiedad Raz e Hipotecas de la Segunda Seccin de Occidente, Ahuachapn. 11. Registro de la Propiedad Raz e Hipotecas de la Tercera Seccin de Occidente, Sonsonate OFICINAS DE SERVICIO Actualmente el registro cuneta con 11 oficinas registrales en todo el pas. Las cuales son: Registro de la Propiedad Raz e Hipotecas de la primera seccin del centro-San Salvador, con jurisdiccin en San Salvador y Cuscatln, ubicada en 1a Calle Poniente y 43 Avenida Norte # 2310, San Salvador. Telfono 2260 -6876 Fax 2261-0797. Registro de la Propiedad Raz e Hipotecas de la segunda seccin del centro, San Vicente, con jurisdiccin en San Vicente y Cabaas, ubicada en 1a Calle Poniente y 5 Av. Sur. Telfono 2393-0479 Fax 2393-0204. Registro de la Propiedad Raz e Hipotecas de la tercera seccin del centro, La Paz, ubicada en Calle Rafael Osorio # 30, Zacatecoluca. Telfono 22334-1026 Fax 2334-0389. Registro de la Propiedad Raz e Hipotecas de la Cuarta seccin del Centro, La Libertad, ubicada en 2 Av. Sur y 8 Calle Poniente. Telfono 2229-6239, 2229-6293 Fax 2229-7070. Registro de la Propiedad Raz e Hipotecas de la quinta seccin del centro, Chalatenango, ubicada en: Final 4 Calle Poniente, Barrio San Antonio, Chalatenango. Telfono: 23012768... Registro de la Propiedad Raz e Hipotecas de la primera seccin de occidente, Santa Ana, ubicada en Av. Jos Matas Delgado # 19, Santa Ana. Telfono 2440-8729, 2440-8643 Fax 2443-0094. Registro de la Propiedad Raz e Hipotecas de la segunda seccin de occidente, Ahuachapn, ubicada en 3 Calle Poniente # 1-5, Ahuachapn. Telfono 2443-0438 Fax 2443-0094. Registro de la Propiedad Raz e Hipotecas de la tercera seccin de occidente, Sonsonate, ubicada en 6 Av. Norte y 2 Calle Oriente # 4-1. Telfono 2451-3739 Fax 2451-2300. Derecho Registral. Pgina 18
Registro de la Propiedad Raz e Hipotecas de la primera seccin de oriente, San Miguel, con jurisdiccin en San Miguel y Morazn, ubicada en 15 calle Poniente y 8 Av. Sur. Telfono 2661-8213 Fax 2661-2788. Registro de la Propiedad Raz e Hipotecas de la segunda Seccin de Oriente, Usulutn, ubicada en 3 Calle Poniente #25, Barrio Candelaria. Telfono de conmutador 2624-2669, 2624-2670, 2624-7080 y 2624-7081, FAX: 2624-6304, Catastro he 2624-2668. Registro de la Propiedad Raz e Hipotecas de la tercera seccin de oriente, La Unin, ubicada en Calle Circunvalacin entre 2 y 4 Av. Sur, Barrio el Centro, La Unin. Telfono 2604-30-07 Fax 2604-3200. En todas las oficinas registrales se brinda atencin al cliente de forma gratuita y en jornada continua de 7:30a.m. A 4:00 p.m., sin cerrar al medioda. Las oficinas del Registro de San Salvador atienden hasta las 5:30 p.m. Las oficinas del Registro de Santa Tecla y Santa Ana atienden hasta las 5:00 p.m., nicamente en las Ventanillas de Recepcin y Despacho de Documentos y Certificaciones. PRINCIPIOS REGISTRALES Y SUS EFECTOS. Estos estn contemplados en el reglamento de la Ley De Reestructuracin Del Registro De La Propiedad Raz E Hipotecas en los artculos siguientes; Art. 39.- Con el fin de garantizar el fiel cumplimiento de la funcin registral, el Registro deber observar en sus procedimientos el cumplimiento de los principios generales que rigen el derecho registral. Del principio de rogacin Art. 40.- En virtud del principio de rogacin, la inscripcin podr pedirse por quien tenga inters en asegurar el derecho que se trata de inscribir, o por su representante, mandatario o encargado. Se presume que el presentante del documento tiene poder o encargo para ese efecto. La sola presentacin del ttulo dar por iniciado el procedimiento registral, el cual deber ser impulsado de oficio hasta su conclusin. Derecho Registral. Pgina 19
Del principio de prioridad Art. 41.- De conformidad con la prioridad formal, todo documento registrable que ingrese primero en el Registro, deber inscribirse con anterioridad a cualquier otro ttulo presentado posteriormente. (1) Se exceptan de lo dispuesto en el inciso anterior: (1) a) Los documentos relativos a lotificaciones de inmuebles rsticos o urbanos; y (1) b) Los documentos referentes a inmuebles rsticos o urbanos que se encontraban en proceso de lotificacin el da 26 de mayo de 1986, siempre que se hubiere inscrito la declaracin jurada que prescribe el artculo 17 de la Ley de Reestructuracin del Registro de la Propiedad Raz e Hipotecas. (1) La prioridad sustantiva se regir por las disposiciones contenidas en el Cdigo Civil. (1) Del principio de especialidad Art. 42.- En virtud del principio de especialidad, los inmuebles y derechos inscritos en el Registro debern estar definidos y precisados respecto a su titularidad, naturaleza, contenido y limitaciones. A tal efecto, en el sistema de folio real, los instrumentos que se refieran a un mismo inmueble se registrarn en forma unitaria, para establecer su vinculacin con la finca respectiva. Del principio del tracto sucesivo Art. 43.- De acuerdo al principio de tracto sucesivo, en el Registro se inscribirn, salvo las excepciones legales, los documentos en los cuales la persona que constituye, transfiera, modifique o cancele un derecho, sea la misma que aparece como titular en la inscripcin antecedente o en documento fehaciente inscrito. De los asientos existentes en el Registro, relativos a un mismo inmueble, deber resultar una perfecta secuencia y encadenamiento de las titularidades del dominio y de los dems
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derechos registrados, as como la correlacin entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones y extinciones. Del principio de legalidad Art. 44.- Conforme al principio de legalidad slo se inscribirn en el Registro los ttulos que renan los requisitos de fondo y forma establecidos por la ley. El Registrador ser responsable, mediante la calificacin de los documentos, del cumplimiento de este principio. Funcionarios que ejercen la funcin calificadora Art. 45.- Estn facultados para ejercer la funcin calificadora los Registradores y el Director General de Registros, segn sea la instancia en que se conozca el documento. Del principio de publicidad Art. 46.- En beneficio de todo titular de derechos inscritos en el Registro, la fe pblica registral protege la apariencia jurdica que muestran sus asientos, contra impugnaciones basadas en la realidad jurdica extra registral. La declaracin judicial de nulidad de una inscripcin, no perjudicar el derecho que con anterioridad a esa declaracin haya adquirido una persona que no ha sido parte en el contrato inscrito. De la publicidad de la informacin Art. 47.- La informacin contenida en los asientos del Registro de la Propiedad Raz e Hipotecas es pblica y puede ser consultada por cualquier persona; sin embargo, la Direccin General de Registros determinar la forma en que la informacin podr ser consultada sin riesgo de alteracin, prdida o deterioro de los expresados asientos.
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Servicios que ofrece el registro
Inscripcin de Documentos: (Compraventa, Hipotecas, Reunin de Inmuebles, Particin de Inmuebles, Donacin, Testamentos, Cancelacin de Hipotecas, Remedicin de Inmuebles, etc.).
Certificaciones Literales. Certificaciones Extractadas. Carencias de Bienes. Datos de ndice. Razn por Certificacin. Asesora Jurdica Registral. Estudios Registrales. Convenios. REQUISITOS A PRESENTAR POR SERVICIOS: Inscripcin de Documentos:
Escritura de Propiedad que ampara acto jurdico a registrar, otorgado ante Notario con todas las formalidades de Ley.
Recibo cancelado de Derechos de Registro. Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles para el caso de compraventas, donaciones, adjudicaciones en pago.
Si los inmuebles sufrirn modificacin de sus linderos agregar copia de comprobante de ingreso de planos conforme a requerimiento de Catastro. Certificaciones Extractadas y Literales:
Para Certificaciones Extractadas deber presentar recibo cancelado de Derechos de Registro por la cantidad de $8.86
Para Certificaciones Literales deber presentar recibo cancelado de Derechos de Registro por la cantidad de $8.86 ms $0.35 por cada hoja de que conste el documento a certificar.
Antecedente registral del inmueble a certificar. Derecho Registral. Pgina 22
Carencia de Bienes y Datos de ndice:
Para Carencia de Bines deber presentar recibo cancelado de Derechos de Registro por la cantidad de $1.77.
Para Datos de ndice deber presentar recibo cancelado de Derechos de Registro por la cantidad de $ 0.71.
Nombre completo de la persona de quien se investigan los inmuebles, DUI, NIT y/o fecha de nacimiento. Razn de Inscripcin por Certificacin:
Testimonio expedido por la Seccin de Notariado de la Corte Suprema de Justicia. Presentar recibo cancelado de Derechos de Registro por la cantidad de $8.86 PASOS A SEGUIR EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD RAZ E HIPOTECAS PARA EL TRMITE DE SERVICIOS: Inscripcin de Documentos:
Solicitar en la ventanilla de Recepcin de Documentos, mandamientos de pago de Derechos de Registros por el acto jurdico que se pretende registrar y clculo de arancel a cancelar.
Cancelar en los Bancos autorizados los Derechos de Registro del acto jurdico a registrar. Presentar en ventanilla de Recepcin de Documentos el instrumento que pretende registrar con el mandamiento de pago de derechos de registros debidamente cancelado; si se tratare de actos en los que se transfiere el dominio (compraventas, donaciones, adjudicaciones en pago), agregar recibo del Impuesto a la Transferencia de Bienes Inmuebles.
Proporcionar nombre y medio electrnico (fax, correo electrnico y/o domicilio para recibir notificacin si el documento resultare con observaciones.
Proporcionar cdigo de Notario. Consultar el estado del documento en Internet (www.cnr.gob.sv) o acudir a la ventanilla de Consulta Registral en un perodo de 10 das Derecho Registral. Pgina 23
Si el instrumento al ser calificado resultare con observaciones, podr el legtimo interesado interponer por escrito, dentro del plazo de 3 das hbiles contados al da siguiente de haber recibido la notificacin, Recurso de Revisin. Art. 17 al 20 Ley de Procedimientos Uniformes para la Presentacin, Trmite y Registro o Depsito de Instrumentos en los Registros de la Propiedad Raz e Hipotecas, Social de Inmuebles, de Comercio y de Propiedad Intelectual.
Retirar los documentos inscritos en la ventanilla de Despacho de Documentos por las personas que conforme a la Ley estn autorizadas: Titular del Derecho, Notario, Representante Legal, Apoderado o por la persona autorizada por el Notario o por el titular del derecho a travs de escrito autenticado. Certificaciones Extractadas:
Solicitar en ventanilla de Recepcin de Certificaciones, mandamientos para pago de Derechos de Registro.
Cancelar en el Banco $8.86 en concepto de Derechos de Registros. Presentar en ventanilla de Recepcin de Certificaciones, antecedente registral (copia de Escritura que ampara el derecho)
Presentar debidamente cancelado el mandamiento de pago de derechos de registro. Una vez ingresado el servicio en el Sistema, se entregar al usuario una boleta en la que consta el nmero de ingreso y la fecha de entrega, el cual deber utilizar para el despacho del servicio
Podr consultar el estado del servicio por internet a la direccin: www.cnr.gob.sv En un trmino de 3 das hbiles, el solicitante deber pasar a la ventanilla de Despacho de Certificaciones con su boleta de ingreso y Documento de Identidad (DUI original), para que le entreguen el servicio solicitado. Certificaciones Literales:
Solicitar en ventanilla de Recepcin de Certificaciones, mandamiento de pago de Derechos de Registro.
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Cancelar en el Banco $8.86 ms $0.35 ctvs. de dlar por cada una de las hojas que comprenda la certificacin, lo anterior en concepto de Derechos de Registros.
Presentar en ventanilla de Recepcin de Certificaciones, antecedente registral (copia de Escritura que ampara el derecho)
Presentar debidamente cancelado el mandamiento de pago de derechos de registro. Una vez ingresado el servicio en el Sistema, se entregar al usuario una boleta en la que conste el nmero de ingreso y la fecha de entrega, el cual deber utilizar para el despacho del servicio.
Podr consultar el estado del servicio por internet a la direccin: www.cnr.gob.sv En un trmino de 3 das hbiles, el solicitante deber pasar a la ventanilla de Despacho de Certificaciones con su boleta de ingreso y Documento de Identidad (DUI original), para que le entreguen el servicio solicitado. Carencia de Bienes:
Solicitar en la ventanilla de Recepcin de Certificaciones, mandamiento de pago de Derechos de Registro.
Cancelar en el Banco $1.77 en concepto de Derechos de Registros. Proporcionar en ventanilla de Recepcin de Certificaciones, nmero de DUI, NIT y/o fecha de nacimiento de la persona de quien se solicita informacin.
Presentar el mandamiento de pago de derechos de registro debidamente cancelados. Una vez ingresado el servicio en el Sistema, se har entrega al usuario de una boleta que contiene el nmero de ingreso y fecha de entrega, el cual deber utilizar para el despacho del servicio.
Podr consultar el estado de su solicitud de servicio por internet a la direccin: www.cnr.gob.sv
En un trmino de 3 das hbiles, el solicitante deber pasar a la ventanilla de Despacho de Certificaciones con su boleta de ingreso y Documento de Identidad (DUI original), para que le entreguen el servicio solicitado.
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Datos de ndice:
Solicitaren la ventanilla de Recepcin de Certificaciones, mandamiento de pago de Derechos de Registro.
Cancelar en el Banco $0.71 ctvs. en concepto de Derechos de Registros. Proporcionar en ventanilla de Recepcin de Certificaciones, nmero de DUI, NIT y/o fecha de nacimiento de la persona de quien se solicita informacin.
Presentar el mandamiento de pago de derechos de registro debidamente cancelados. Una vez ingresado el servicio en el Sistema, se har entrega al usuario de una boleta que contiene el nmero de ingreso y fecha de entrega el cual deber utilizar para el despacho del servicio.
Podr consultar el estado de su solicitud de servicio por internet a la direccin: www.cnr.gob.sv
En un trmino de 3 das hbiles, el solicitante deber pasar a la ventanilla de Despacho de Certificaciones con la boleta de ingreso y Documento nico de identidad (DUI original), para que le entreguen el servicio solicitado. Razn de Inscripcin por Certificacin:
Solicitar en la ventanilla de Recepcin de Certificaciones, mandamiento de pago de Derechos de Registro.
Cancelar en el Banco $8.86 en concepto de Derechos de Registros. Presentar en ventanilla de Recepcin de Certificaciones, Testimonio expedido por la Seccin de Notariado de la Corte Suprema de Justicia y el mandamiento de pago de derechos de registro debidamente cancelados.
Una vez ingresado el servicio en el Sistema, se har entrega al usuario de una boleta que contiene el nmero de ingreso y fecha de entrega el cual deber utilizar para el despacho del servicio.
En un trmino de 3 das hbiles, el solicitante deber pasar a la ventanilla de Despacho de Certificaciones con la boleta de ingreso y Documento nico de Identidad (DUI original), para que le entreguen el servicio solicitado Derecho Registral. Pgina 26
Informes Registrales:
Solicitar en ventanilla de recepcin de certificaciones, mandamiento de pago de derechos de registro.
Cancelar en banco $8.86 en concepto de derechos de registro. Presentar en ventanilla la solicitud en el que se describe el Servicio solicitado. Presentar debidamente, el mandamiento de pago de derechos de registro. Una vez ingresado el servicio en el sistema, se entregar al usuario una boleta en la que consta el nmero de ingreso y la fecha de entrega, el cual deber utilizar para el despacho del servicio.
Podr consultar el estado del servicio por Internet a la direccin: www.cnr.gob.sv. En el trmino de 5 das hbiles, el solicitante deber pasar a la ventanilla de despacho de certificaciones, con su boleta de ingreso y Documento nico de Identidad (DUI original). para que le entreguen el servicio solicitado. Retiro por inscribir:
En Ventanilla de Asesora al Usuario deber solicitar el servicio de acuerdo al Art. 13 inc. 3 de la Ley de Procedimientos Uniformes, si el documento fue otorgado con la vigencia de dicha ley 10 de noviembre de 2004, artculo 106 Reglamento de la Ley de Reestructuracin del Registro de la Propiedad Raz.
Podr consultar el estado de su solicitud de servicio, por Internet a la direccin: www.cnr.gob.sv. En un trmino de 5 das hbiles, el solicitante deber pasar a las ventanillas correspondientes que son de la 31-33 para que la entreguen al servicio solicitado.
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BASE JURIDICA ENMARCADO AL REGISTRO HIPOTECARIO.
CONSTITUCION DE LA REPUBLICA DE EL SALVADOR La constitucin en su artculo 2. Nos dice que Toda persona tiene derecho a la vida, a la integridad fsica y moral, a la libertad, a la seguridad, al trabajo, a la propiedad y posesin, y a ser protegida en la conservacin y defensa de los mismos. Puesto que nos da la facultad del derecho a la propiedad y por ende la persona perfectamente dispone de sus bienes para realizar cualquier acto jurdico es decir disposicin para realizar con ellos cualquier acto jurdico; por otra prtela libre disposicin de la que dispone el artculo 22 refleja que la persona propietaria de un inmueble tiene la facultad de hacer cualquier acto en el cual sus bienes tengan prioridad es decir que con sus bienes es libre para ofrecerlos , enajenarlos o sobre todo acto que salga a la vida jurdica Por lo consiguiente el mismo artculo 23 da la faculta a las personas propietarias de cualquier inmueble tienen el derecho de realizar cualquier contrato en el cual sus bienes estn en mencin es decir que en cuanto dispone es libre para utilizarlos sobre cualquier acto jurdico que acontezca
CODIGO CIVIL:
La institucin registral en forma incipiente surge en El Salvador con la vigencia del Cdigo Civil de 1860, respecto a la regulacin del Derecho Real de Hipoteca, en cuanto a la forma de su anotacin y publicidad. En el Ttulo 39 del Libro IV se crearon las llamadas Notaras de Hipoteca en donde tal registro quedaba encarado a un Escribano Pblico, segn mencionaba el artculo 2336, ya derogado del Cdigo Civil que prescriba: En cada capital de departamento habr un Registro de Hipotecas y estar a cargo de algn escribano pblico nombrado por el Presidente de la Repblica. La preocupacin en aquel tiempo fue la de no permitir hipotecas ocultas. Los escribanos llevaban un libro en donde tomaban razn de todos los instrumentos pblicos que contenan expresa hipoteca, el cual deba foliarse del mismo modo que los protocolos. La inscripcin del acreedor y las mismas Derecho Registral. Pgina 28
generales del deudor, la fecha con expresin de hora, da, mes y ao de la inscripcin y la firma del anotador, generales del apoderado o representante legal que se haba designado; la fecha, con expresin de hora, da, mes y ao de la inscripcin y la firma del anotador. El procedimiento era el siguiente: Se tomaban los datos de los documentos que contenan hipotecas, en el orden en que estos le eran entregados, poniendo una nota tras otra y sin ningn blanco intermedio. En ellas no podan usarse abreviaturas, fechas con nmeros, ni nombres con iniciales o cifras. Los escribanos tenan la obligacin de pasar al Gobernador del Departamento al fin de cada mes de enero, una matrcula circunstanciada de todas las anotaciones no canceladas en el Registro del ao anterior, para su publicacin en el Diario Oficial, en un apartado bajo el ttulo Seccin Judicial.
LEY DE LA DIRECCION GENERAL DE REGISTRO
La Direccin General de Registros tiene la jurisdiccin en todo el territorio de la Repblica, y por consiguiente estarn a su cargo: la organizacin, funcionamiento, inspeccin y vigilancia de las Oficinas del Registro de la Propiedad Raz e Hipotecas y de las Oficinas del Registro de Comercio la cual segn el artculo 9 nos dice que unas de sus atribuciones es, Conocer de los recursos que se interpongan ante los Registradores, en los casos comprendidos en el Captulo IV de la presente ley; Resolver, previo informe del Registrador que deber emitir dentro del trmino que se le seale, las quejas que se le presenten por retardo en hacer las inscripciones o cancelaciones o en la expedicin de informes o certificaciones solicitados, comunicando su resolucin al Registrador responsable, para que dentro de los tres das subsiguientes, practique la diligencia que motiva la queja; y si aun as persiste en el retardo, dar cuenta al Ministerio de Justicia para que ste acuerde lo conveniente; Por otra parte el Art. 20.- nos dice Siempre que el Registrador de la Propiedad Raz e Hipotecas o el Registrador de Comercio deniegue la inscripcin de un documento, lo har por medio de una resolucin puesta al pie del mismo, en la que indicar las razones en que se funda, autorizndola con su firma y el sello de la Oficina. La resolucin ser notificada Derecho Registral. Pgina 29
al interesado para que, si quisiere, subsane la falta o haga uso del recurso que le concede el artculo 22 de esta ley. Quedan autorizados los Registradores para utilizar hojas de papel sellado adicionales, cuando por la extensin de la resolucin no fuere posible consignarla totalmente al pie del documento.
LEY HIPOTECARIA.
Primera Ley Hipotecaria:
Pero esta regulacin establecida por el Cdigo Civil estuvo vigente hasta el 11 de marzo de 1873, en tiempos de la administracin del Mariscal Santiago Gonzlez, en que se promulg la PRIMERA LEY HIPOTECARIA, que fue llamada Cdigo Hipotecario, tena 383 artculos; que derogaban todas las disposiciones relativas a anotacin y cancelacin de Hipotecas contenidas en el Cdigo Civil de 1860. Pero aunque esta ley pretendi derogar la Notara de Hipotecas, stas continuaron funcionando, no teniendo aplicacin prctica.
Segunda Ley Hipotecaria:
Esta fue promulgada el 15 de marzo de 1881, emitida por Decreto de la Cmara de Senadores y aprobada por la Cmara de Diputados el da 21 de marzo de 1881, la cual estableca en su artculo primero un REGISTRO GENERAL DE LA PROPIEDAD INMUEBLE en toda la Repblica, estableciendo oficinas en las tres zonas del pas; una en la sede de la Capital de la Repblica, otra en Santa Ana y otra en San Miguel; as como tambin se estableci, que los Registro dependeran del Ministerio de Justicia y se ordenaba la creacin bajo el mismo Ministerio, de una Direccin General del Registro de la Propiedad y de las Hipotecas; sealndose tambin que el Registro se dividira en dos secciones; una que se titular de la Propiedad y otra de las Hipotecas, cada una con libros diferentes.
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LEY DE
REESTRUCTURACION
DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
RAIZ E HIPOTECA La presente ley tiene por objeto regular el registro de los bienes inmuebles y el de los negocios jurdicos que los afecten, aprovechando las tcnicas modernas para la conservacin y resguardo de la informacin En cada instrumento inscrito se asentar una razn que constituir las pruebas de su inscripcin y para que surta efectos jurdicos, bastar que sea firmada por el Registrador que autoriz la referida inscripcin, o en su defecto, por el funcionario que designe la Direccin General de Registros Adems la informacin registral se conservar en microfilme. Todos los documentos presentados al registro para inscripcin, debern microfilmarse a fin de conservar literalmente su contenido. Cuando una inscripcin que haya sido microfilmada, se extraviase o inutilizase por cualquier causa, podr el Registrador ordenar su reposicin por medio de copias obtenidas del microfilme, las cuales tendrn el mismo valor que las inscripciones originales.
LEY DE PROCEDIMIENTOS UNIFORMES PARA LA PRESENTACION, TRAMITE Y REGISTRO O DEPOSITO DE INSTRUMENTOS EN LOS REGISTROS DE LA PROPIEDAD RAIZ E HIPOTECAS, SOCIAL DE INMUEBLES, DE COMERCIO Y DE PROPIEDAD INTELECTUAL
La presente ley tiene por objeto regular y uniformar los procedimientos que debern observarse por los distintos Registros que administra el Centro Nacional de Registros, para la presentacin, trmite, inscripcin, depsito y retiro de instrumentos sujetos a inscripcin o depsito en tales dependencias. Las disposiciones de la presente ley constituyen un rgimen especial, que se aplicar preferentemente a las disposiciones de las leyes que regulan las materias indicadas en el inciso anterior para los Registros de Propiedad Raz e Hipotecas, Social de Inmuebles, de Comercio y de Propiedad Intelectual, en adelante denominados "los Registros".
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Cuando en el texto de la presente ley se utilice el vocablo "inscripcin", se entender referido tanto a la inscripcin propiamente dicha, como al depsito de documentos, segn la materia de que se trate. Asimismo, cuando en el transcurso de esta ley se haga alusin a "instrumentos" se entender que se refieren a instrumentos pblicos o autnticos, o a cualquier otro documento, susceptible de inscripcin. Siempre que en esta ley se haga referencia a los notarios o a los funcionarios autorizados para el ejercicio del notariado, se entender que son aquellos antes cuyos oficios han sido otorgados los instrumentos pblicos sujetos a inscripcin. Por otra parte el Art. 8 nos dice que los notarios y dems funcionarios autorizados para ejercer el notariado, estn obligados a subsanar las observaciones que los registradores hicieren respecto de las formalidades o las omisiones de los instrumentos que autoricen, extendiendo a su costa cuando as proceda, un nuevo instrumento, sustituyendo los folios respectivos, o autorizando la rectificacin o aclaracin del instrumento. Adems habla de la denegatoria la cual segn el Art. 10.- Cuando el instrumento presentado a inscripcin contuviere vicios, errores, inexactitudes u omisiones que hagan imposible su inscripcin, el registrador la denegar, la forma en que se da la denegatoria adems esta ley hace alusin a la Revisin En los casos en los que un instrumento haya motivado observaciones, o se hubiere denegado su inscripcin, los legtimos interesados podrn interponer por escrito, dentro del plazo de tres das hbiles, recurso de revisin ante el registrador que ha pronunciado la resolucin, exponiendo las causas que motivan el recurso y su fundamento legal. El registrador, con la sola vista de la solicitud, la admitir, sealando da y hora para que el recurrente se presente a alegar su derecho, asentndose en acta sus alegatos y el resultado de la audiencia. que vas recursivas puede presentar el interesado al momento de una denegacin dentro de este aspecto tiene el hecho de presentar el recurso de revisin contra el registrador que deneg la inscripcin para lo cual cuenta con un plazo de tres das hbiles para tal recurso.
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LEY DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD RAIZ E HIPOTECAS:
Esta Ley y su Reglamento decretados el 14 de mayo de 1897, publicada en el Diario Oficial el 25 de junio de 1897) el proyecto de esta ley fue elaborado por una Comisin de Juristas integrada por los doctores Ricardo Moreira y Teodosio Carranza quienes reformaron varios artculos del Cdigo Civil y recomendaron la inclusin de esta ley como parte del mismo Cdigo Civil. Es por esta razn que aparece incorporada en el Cdigo Civil de 1904 en su Captulo IV del Libro Segundo. Luego, por ello, tiene plena vigencia legal el Reglamento del Registro de la Propiedad Raz e Hipotecas y sus posteriores reformas. Con el fin de garantizar el fiel cumplimiento de la funcin registral, el Registro deber observar en sus procedimientos el cumplimiento de los principios generales que rigen el derecho registral. Esta ley regula lo que son los principios registro de la propiedad raz< he hipotecas desde el articulo 40 al 46 los cuales son: el principio de rogacin , principio de prioridad, principio de especialidad, principio del tracto sucesivo, principio de legalidad , Adems habla sobre los funcionarios que ejercen la funcin calificadora y el principio de publicidad
LEY RELATIVA A LAS TARIFAS Y OTRAS DISPOSICIONES
ADMINISTRATIVAS DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD RAIZ E HIPOTECAS.
Publicada el 25 de junio de 1897 Oficinas de Registro Y el Art. 1 n os dice que Habr en cada una de las cabeceras de los departamentos en que est dividido el Estado, una oficina del Registro de la Propiedad Raz e Hipotecas, a cargo de un Abogado. Estas oficinas dependern directamente del Ministerio de Justicia. Registradores, sus deberes y atribuciones Art. 27.- El nombramiento de los Registradores se har por el Poder Ejecutivo, el de los dems empleados de la Oficina se har tambin por el Poder Ejecutivo a propuesta del Registrador los cuales empleados deben ser de notoria buena conducta e idoneidad,. De los Asientos del Registro Art. 44.El Registrador, podr rectificar por s bajo su responsabilidad, las omisiones y errores Derecho Registral. Pgina 33
materiales, cometidos en los asientos de los libros del Registro, cuando el ttulo respectivo exista todava en el despacho.
CONVENCION AMERICANA
Fue Suscrita en San Jos de Costa Rica el 22 de noviembre de 1969, en la Conferencia Especializada Interamericana sobre Derechos Humanos En su Artculo 21. Nos habla del Derecho a la Propiedad Privada 1. Toda persona tiene derecho al uso y goce de sus bienes. La ley puede subordinar tal uso y goce al inters social. 2. Ninguna persona puede ser privada de sus bienes, excepto mediante el pago de indemnizacin justa, por razones de utilidad pblica o de inters social y en los casos y segn las formas establecidas por la ley. 3. Tanto la usura como cualquier otra forma de explotacin del hombre por el hombre, deben ser prohibidas por la ley.
DECLARACION UNIVERSAL DE LOS DERECHOS HUMANOS
es un documento declarativo adoptado por la Asamblea General de las Naciones Unidas en su Resolucin 217 A (III), el 10 de diciembre de 1948 en Pars, que recoge los derechos humanos considerados bsicos. El Artculo 17 nos dice que 1.Toda persona tiene derecho a la propiedad, individual y colectivamente, Nadie ser privado arbitrariamente de su propiedad es importante determinar que a nadie se le puede privar de su derecho a realizar de sus bienes lo que considere pertinente es por ende que es libre de la disposicin de los mismos para cualquier acto jurdico que pretenda realizar.
DECLARACION AMERICANA DE LOS DERECHOS Y DEBERES DEL HOMBRE.
Artculo XXIII. Toda persona tiene derecho a la propiedad privada correspondiente a las necesidades esenciales de una vida decorosa, que contribuya a mantener la dignidad de la Derecho Registral. Pgina 34
persona y del hogar. Derecho a la propiedad de acuerdo a las necesidades de una vida decorosa se reconoce el derecho a la propiedad privada para lo que no se le priva de la disposicin se proceder en cualquier momento un acto jurdico en el que dichos bienes entren en asuntos jurdicos
PROCESO DE INSCRIPCIN.
1) PRESENTACIN Al recibir el documento se inicia el proceso registral por el principio de rogacin, constituyendo as el principio de publicidad debido a que junto con el nmero de Presentacin, el sistema estampa automticamente la fecha y la hora en la cual se ha ingresado el documento a la base de datos. De esta forma, puede controlarse el orden en el que deben ser procesados los documentos que afecten un inmueble en particular. ya que con ello ya hay publicidad sobre el inmueble estableciendo de que ese inmueble tiene un gravamen, que puede culminar con la inscripcin o con una tacha, que significa que en el proceso de inscripcin le da otro principio de prioridad registral con la marginacin, con el objetivo de que tenga privilegios la hipoteca bancaria, porque se puede dar el caso de que d tras de esa hipoteca, venga otra, pero por cuestin de segundos tendr privilegios la primera, siendo la base el sistema automatizado de folio real.
2) UNIDAD DE ESCANEO
Pasa al sistema de escaneo (que antes era fotocopia), que hace escanea de manera integral, todo el documento con el objetivo de prevenir alteraciones o modificaciones en el documento, desde la boleta de presentacin (que fue la rogacin) hasta el final.
3) DISTRIBUCIN Luego pasa a la unidad de distribucin de documento para determinar que registrador se le asignara el documento, por lo que se distribuye el documento a la unidad de codificacin.
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4) CODIFICACIN A LOS OTORGANTES En la unidad de codificacin verifica que el deudor tenga derecho inscrito, tiene un cdigo de titular, nombres completos, si tiene conocido por, si esta viudo, casado, numero de DUI, NIT, si ya estn estos datos solo los copia, pero el acreedor puede ser nuevo tal vez es primera vez que est prestando dinero y codifica a ese acreedor con los mismo criterios.
5) CONFRONTACIN Cuando lo hace, pasa a otra unidad que se llama confrontacin por el principio de especialidad al proceder a registrar un documento, el registrador o su auxiliar, cuenta con los medios para realizar una Confrontacin en lnea de toda la informacin referente al inmueble. De esta forma puede concluir si la registracin procede o no. Con los antecedentes que se tienen inscritos, ah nace otro principio que se llama tracto sucesivo, nadie puede transferir o grabar si no tiene antecedente inscrito, se confrontan tres cosas elemento objeto, que es el inmueble tal como est inscrito, por su identidad, naturaleza, ubicacin, rea superficial, denominacin, luego el elemento sujeto, nombres completos del dueo que viene grabando y el otro es elemento derecho pero nosotros lo conocemos como antecedente inscrito, por el sistema de folio real es la matricula tiene que ser idntica, la que identifica el inmueble que le queda de por vida al inmueble. Todos los actos inscribibles se llevan por asientos que se llaman inscripcin y de titulares asientos materiales y formales, una vez que comprueba que todo es correcto segn antecedente, ingresa el monto, el inters si es simple o abierto, plazo, acreedor si es el fondo, un banco o un particular.
6) CALIFICACIN Luego pasa al departamento de calificacin, ya son los registradores que velan por el principio de legalidad, ven la legalidad del el acto, ven la capacidad de las personas o contratantes, ve los requisitos de fondo si los incumplen se le deniegan automticamente y se verifican tambin requisitos extrnsecos fuera del fondo el instrumento, que el NIT se ha correcto, que haya pagado el arancel total, si tiene vicios de forma lo observa para que los Derecho Registral. Pgina 36
corrija dentro de 30 das y si tiene vicios de fondo que no son subsanables si no con una escritura de rectificacin, primero tiene 3 das para interponer un recurso de revisin y si no lo hace puede rectificarlo en un plazo de 30 das, si no lo hace se deniega desaparece del sistema y pierde los principios adquiridos ,como el de prioridad, publicidad. Por lo tanto el registrador tiene cuatro posibilidades: Inscribirlo, Denegarlo, Observarlo y Archivarlo, todo ello depender si cumple o no con todos los requisitos previamente mencionados.
7) INSCRIPCIN
Pero si cumple con todo los requisitos lo inscribe y lo pasa a la unidad de constancia donde se le agrega una constancia valga la redundancia, que es un resumen del inmueble, naturaleza, titular del inmueble, grabado por una hipoteca tal, le pone el sello de la oficina donde quedara inscrito y pasa a la unidad de escaneo nuevamente donde solo escanean la constancia. Para finalizar el proceso de inscripcin lo pasan a despacho para que el interesado lo pueda retirar cuando quiera y as termina el proceso registral de inscripcin de todo documento no solo la hipoteca, la excepcin son las publicitaciones, que son la publicidad formal y material. La Ley de Reestructuracin del Registro de la Propiedad Raz e Hipotecas en el artculo 39, establece: Artculo 39. - Con el fin de garantizar el fiel cumplimiento de la funcin Registral, el Registro deber observar en sus procedimientos el cumplimiento de los principios generales que rigen el derecho Registral.
TTULOS INSCRIBIBLES.
Por tanto entenderemos que un Titulo es la causa o razn por medio del cual se adquiere derechos reales o personales. Esta causa o razn necesariamente est incorporada al instrumento. En ese sentido el ttulo y el instrumento forman un solo cuerpo, una sola unidad y para que produzca efectos jurdicos el ttulo, debe ser otorgado con los requisitos para cada clase de Derecho Registral. Pgina 37
acto y con las formalidades que la ley prescribe. instrumento y ttulo.-
No debemos pues confundir entre
CLASES DE TITULOS O INSTRUMENTOS INSCRIBIBLES EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD RAZ E HIPOTECAS.Segn las disposiciones legales de tipo Registral, las clases de Ttulos o instrumentos que se inscriben en el Registro de la Propiedad Raz e Hipoteca, se refieren a: Ttulos Traslaticios. Ttulos Constitutivos. Ttulos Modificativos. Ttulos Declarativos. Ttulos de Reconocimiento. Ttulos de Extincin por Cancelacin.-
1. Ttulos Traslaticios de Dominio. Esta clase de ttulos suponen un derecho de dominio o posesin existente que se pasa a otro, el cual llega a ser dueo o poseedor mediante la tradicin que segn nuestra legislacin es un modo derivado de adquisicin del dominio, posesin y dems derechos, en ese sentido vamos a distinguir: El Titulo, que podra ser compraventa, permuta, donacin, dacin en pagos, adjudicacin en pagos, cesin de derechos, herencia, etc. Y que constituye la causa. El Modo de Transferencia, el traslado del derecho, sea la tradicin que consiste en la entrega que el dueo de la cosa hace a otro, habiendo por una parte la facultad e intencin de transferir el dominio y por otra parte, la capacidad e intencin de adquirirlo. (Art. 651 C.).
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2. Ttulos Constitutivos. Son aquellos ttulos o instrumentos que crean o dan nacimiento a un derecho nuevo. Esta clase de derecho no es independiente sino que est dentro de uno que si lo es. Ejemplos: Como en el caso de un predio que no tiene acceso a la va pblica, entonces necesariamente tiene que crearse una servidumbre de transito. Un Usufructo. Una Hipoteca. Otros Semejantes. Los anteriores derechos se constituyen por escritura pblica, por documentos autnticos {servidumbre establecida judicialmente} y deben inscribirse en el Registro de la Propiedad Raz e Hipoteca.-
3. Ttulos Modificativos. En esta clase de ttulos el propietario de un derecho real, puede alterarlo ya sea amplindolo o restringindolo, pero siempre conservando su naturaleza. Ejemplo: Ampliacin de Hipoteca constituida, usufructo o derecho de habitacin.-
4. Ttulos Declarativos. Son aquellos ttulos que ponen de manifiesto un derecho dudoso, dndole vida justificando su existencia: ya sea por voluntad de los interesados, o por fuerza judicial. Segn en la forma en la que han de declararse los derechos, dudosos como en los casos de particin judicial, herencia intestada, ttulos sobre predios urbanos o rsticos, cesin de derechos de herencia, etc.-
5. Ttulos de Reconocimiento. Esta clase de ttulos solo se limitan a reconocer un derecho que ya exista en forma clara y cierta, su consecuencia, al reconocerse, lo que hace es reafirmar su existencia en general; Derecho Registral. Pgina 39
esta clase de ttulos vienen a robustecer derechos ya inscritos, suponen una inscripcin anterior a nombre del que reconoce o a formar parte de un tercero ya sea el mismo derecho, u otro menos extenso que figura como titular o a nombre del mismo, cuyo derecho es reconocido.6. Ttulos de Extincin por Cancelacin. Esta clase de ttulos son aquellos en virtud de los cuales los derechos terminan y dejan de pertenecer el titular imposibilitndose su goce o ejercicio: La cancelacin puede tener lugar: Por un acto voluntario, como podra ser la constitucin de un usufructo a plazo y a las partes convienen en darlo por terminado antes del plazo o en el caso mismo de una hipoteca por el cumplimiento de la obligacin principal. O por un hecho involuntario, como lo sera la imposibilidad de goce del derecho de usufructo en una finca que se inunda. Por la prdida del derecho, como en el caso de la nulidad de una escritura de constitucin de una servidumbre o en el caso de la prdida del derecho en ese caso especial si un incendio destruye la casa dada en derecho real de habitacin.Segn el Art. 686 del Cdigo Civil.- En el Registro de la Propiedad se inscribirn: Los ttulos o instrumentos en que se reconozca, transfiera, modifique o cancele el dominio o posesin sobre inmuebles;
Los ttulos o instrumentos en que se constituyan, transfieran, reconozcan, modifiquen o cancelen derechos de usufructo, herencia, uso, habitacin o servidumbre sobre inmuebles; y
Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, cuando deban hacerse valer contra tercero. Tambin segn el art. 1155 del Cdigo de comercio se inscribirn los contratos de crditos a la produccin. Y segn el art. 719 C. Las anotaciones preventivas.-
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Requisitos Que Deben Reunir Los Instrumentos O Ttulos Para Ser Inscritos. Art. 62. (Reglamento De La Ley De Reestructuracin Del Registro De La Propiedad Raz E Hipotecas).Estar constituidos en Escrituras Publica, ejecutoriada u otro documento autentico expresamente autorizado por la Ley. Estar escrito en castellano y en el caso de documentos emanados de pas extranjeros deben cumplir con las formalidades que la Ley seale. Estar anotados y salvados ntegramente al final del instrumento, los borrones,
enmendaduras, entrerrenglonadura, testaduras, y cualquier otra correccin. Contener el nmero de Identificacin tributaria (NIT) de las partes del acto o contrato. Indicar la situacin del inmueble, incluyendo el departamento de la Repblica en que est ubicado. Indicar el nmero de matrcula y la sub matrcula, tanto del inmueble como del derecho objeto del acto o contrato. Contener la descripcin del inmueble objeto del acto o contrato. En caso de
desmembraciones, relacionar el inmueble general y describir totalmente los inmuebles segregados y el resto Cuando se trate de una litificacin, no ser necesario describir el resto cada vez que se efectu una segregacin; pero deber determinar la nueva cabida del inmueble general. En las hipotecas sobre porciones de un inmueble, describir la porcin hipotecada as como el resto libre de gravamen. Expresar las medidas en el sistema mtrico decimal. Cuando se trate del traspaso de derecho proindiviso, deber siempre, darse la proporcin de los derechos resultantes en aquellos derechos existentes antes de la promulgacin del presente reglamento, el notario har la conversin al sistema sealado, cuando fuere posible. Cualquier otro requisito que seale la Ley. Estos requisitos no son taxativos y no son aplicables de manera general a todo
documento presentado para su inscripcin, sino segn sea el caso especfico, as se tomaran en cuenta. Derecho Registral. Pgina 41
SEGN EL CODIGO CIVIL: Art. 676. Slo podrn inscribirse: Los instrumentos pblicos; Los instrumentos autnticos; y Los documentos privados registrados en la Alcalda Municipal, conforme a la ley de 19 de febrero de 1881, o reconocidos judicialmente de la manera que expresa el Cdigo Procesal Civil y Mercantil, o legalizados por Notario conforme lo autoriza el Art. 52 de la Ley de Notariado.DEL CONTENIDO DE LOS ASIENTOS DE INSCRIPCIN Art. 63.- (Reglamento De La Ley De Reestructuracin Del Registro De La Propiedad Raz E Hipotecas).- Toda inscripcin que se haga en el Registro expresar: Al inicio el nmero que le corresponde dentro del expediente. La naturaleza, extensin superficial, situacin y linderos con indicacin de sus medidas, de los inmuebles objeto de la inscripcin a los cuales afecte el derecho que debe inscribirse. La extensin superficial y las medidas de los linderos se expresarn en el sistema mtrico decimal. Al referirse a la naturaleza, deber indicarse si el inmueble es rstico o urbano. Cuando el documento exprese de modo distinto a su antecedente, la naturaleza o los linderos, se tendrn stos por modificados siempre que se indique el motivo de la rectificacin. En caso de proindivisin la modificacin deber hacerse por todos los condueos del inmueble. La naturaleza, valor, extensin condiciones y cargas de cualquier especie del derecho que se inscriba. Con respecto al tridente, adquirente, acreedor, deudor, heredero o parte en el juicio o de aquel a cuyo nombre se haga la inscripcin, los siguientes datos: 1. Nombre y apellidos de las personas naturales y el nombre, razn o denominacin social de las personas jurdicas; Derecho Registral. Pgina 42
2. Profesin u oficio de las personas naturales; 3. Domicilio; 4. Nmero de Identificacin Tributaria (NIT), y 5. Cdula de Identidad Personal y en caso de extranjeros documento de identificacin. En los contratos en que haya mediado precio o entrega en metlico, se expresar si sta se ha verificado, pagando el precio de presente o a plazo; si el precio ha sido pagado todo o parte de l o cules sean la forma y plazos en que se haya estipulado el pago. Iguales circunstancias se expresarn tambin si la traslacin del dominio se verificare por permuta o adjudicacin en pago, cuando cualquiera de los adquirentes quedare obligado a abonar al otro alguna diferencia en metlico o efectos. En el caso de las hipotecas, crditos a la produccin y prendas mercantiles, deber consignarse la cantidad adeudada, su procedencia, plazo, intereses y dems condiciones del contrato. La clase de ttulo que se inscribe y la fecha de su expedicin. Nombre del notario o funcionario autorizante. Tomo, asiento y fecha de presentacin al Diario, del documento que origina la inscripcin. En todo documento inscribible en el registro de la propiedad raz e hipotecas la prueba de su inscripcin radica en una razn de inscripcin y debe contener como mnimo, los siguientes datos: a) Nombre de la oficina registral. b) Registro en el cual ha sido inscrito el documento. c) Matrcula del inmueble en cuyo folio real ha sido inscrito el documento. En el Registro de Sentencias deber hacerse constar el tomo, el folio y el nmero de asiento. Ch) Fecha de elaboracin. d) Firma del Registrador que la autoriza. e) Sello de la Oficina. Derecho Registral. Pgina 43
Los errores registrales pueden ser materiales o de concepto. Se comete error material cuando en la inscripcin se alteren frases o informacin contenida en los documentos originales, se copien unas palabras por otras o se escriban estas en forma incorrecta, todo lo anterior sin que por ello se cambie el sentido del acto o contrato. Se comete error de concepto en la inscripcin, si en ella se altera la informacin contenida en los documentos originales cambindose el sentido del acto o contrato; o al inscribirse documentos con defectos que produzcan nulidad. El registrador debe, bajo su responsabilidad, rectificar los errores materiales cometidos en la inscripcin, si del conjunto de la informacin registral se desprende su existencia y es posible hacerlo con fundamento en tal informacin. Cuando los errores hubieren sido cometidos en la transcripcin del documento, se rectificarn haciendo un asiento secundario a continuacin del que se rectifica. Si los errores hubiesen afectado la informacin del resumen correspondiente a la inscripcin, se asentar otro rectificndolo. Los errores cometidos en la inscripcin, ocasionados por defectos contenidos en el auto que la ordena, se subsanarn por medio de una resolucin que se asentar a continuacin de la defectuosa. La fotocopia de esta resolucin se agregar a la inscripcin original y formar parte de ella. Si el interesado presentara el documento original solicitando la correccin del auto; se asentar en el ttulo una razn en la que se har constar dicha correccin. La falta de presentacin del documento por parte del
interesado, no afectar la validez de la rectificacin y har presumir el allanamiento de este a la subsanacin del error. Siempre que el Registrador de la Propiedad Raz e Hipotecas o el Registrador de Comercio deniegue la inscripcin de un documento, lo har por medio de una resolucin puesta al pie del mismo, en la que indicar las razones en que se funda, autorizndola con su firma y el sello de la Oficina. La resolucin ser notificada al interesado para que, si quisiere, subsane la falta o haga uso del recurso que le concede el artculo 22 de esta ley. De toda denegativa
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de inscripcin de un documento proveda por un Registrador de la Propiedad Raz e Hipotecas o de Comercio, cualquiera que sea su fundamento, podr el TASAS. Ley Relativa a las Tarifas y Otras Disposiciones Administrativas del Registro de la propiedad Raz e Hipotecas DECRETO LEGISLATIVO No. 592 DE FECHA 29-NOV2001 Y SUS REFORMAS SEGN DECRETO LEGISLATIVO No. 838 DE FECHA 01DIC-2005 Art.48 En el Registro de Propiedad Raz e Hipotecas se pagarn las siguientes tasas, aplicables a cada una de las inscripciones, anotaciones, certificaciones, cancelaciones u otros servicios registrales:
Servicios 1) a) Compraventas, o daciones donaciones, en pago, Por cada centena o fraccin de centena de dlares $ 0.63 Arancel ($)
adjudicaciones
aceptaciones de herencia y cualesquiera otros instrumentos, actos o contratos que
produzcan transferencia o transmisin de dominio b) Usufructos, arrendamientos, fideicomisos, anticresis y cualesquiera otros instrumentos, actos o contratos que produzcan Por cada centena o fraccin de centena de dlares $ 0.63
modificaciones en el dominio c) Hipotecas, servidumbres y prendas Por cada centena o fraccin de centena de dlares $ 0.38 Por cada centena o fraccin de centena de dlares $ 0.63 e) Anotaciones de embargos Por cada centena o fraccin de centena de dlares $ 0.38 f) Modificaciones en cuanto a la cuanta de los instrumentos, actos o contratos sealados en las letras b), c) y d) anteriores g) Cesin de crditos Por cada centena o fraccin de centena de Por cada centena o fraccin de centena de dlares $ 0.38
mercantiles o agrcolas d) Hipotecas abiertas
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dlares $ 0.63 h)Ttulos Supletorios Por cada centena o fraccin de centena de dlares $ 0.63 2) Cualquier otra modificacin de los instrumentos, actos o contratos sealados en las letras b), c) y d) anteriores Hasta 3) Por la inscripcin o cancelacin de contratos de crdito a la produccin, los derechos a pagar, de acuerdo a su monto, sern los siguientes: no obstante lo que dispone el primer inciso del artculo 50-A. $1,800.00 pagar $1.80 $8.86
ms de $1,800.00 hasta $ 4,500.00 pagar $3.60 ms de $ 4,500.00 hasta $ 9,000.00 pagar $ 5.40 Sobre el exceso de $ 9,000.00 se pagar, $ 0.13 por cada centena o fraccin de centena de dlares. En ningn caso, por la cancelacin de los crditos a la produccin se pagar, ms de $ 8.91. 4) Por las cancelaciones totales de los instrumentos, actos y contratos indicados en las letras b), c) y d) del ordinal 1 de este artculo cuyo valor no exceda de: 5) Por las cancelaciones parciales de los instrumentos, actos y contratos indicados en las letras b), c) y d) del ordinal 1 de este articulo cuyo valor no exceda de: 6) Declaratorias de Herederos y $8.86 7) Por cada inscripcin o cancelacin de anotaciones naturaleza 8) Por las certificaciones solicitadas por particulares o por autoridades en el ejercicio de sus atribuciones se pagarn las siguientes tasas: a) Por certificacin literal de inscripcin $ 8.86 ms $0.35 por cada una de las hojas que conste la respectiva certificacin preventivas de cualquier $8.86 Hasta $ 9,000.00 se pagar $ 8.91por el exceso de $9,000.00 se cobrar $0.13 por cada centena o fraccin de centena de dlares. Hasta $ 9,000.00 se pagar $ 8.91 por el exceso de $9,000.00 se cobrar $0.13 por cada centena o fraccin de centena de dlares.
Declaraciones Juradas
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b) Por cada certificacin en relacin o extractada c) Por cada certificacin distinta a las antes expresadas d) Por cada certificacin de carencia de bienes 9) Por los informes de ndice de propietarios
$ 8.86
$ 8.86
$1.77 por titular, no obstante lo dispuesto en el artculo 50-A. $ 0.71 por titular, no obstante lo dispuesto en el artculo 50-A.
Art. 49.-En la Unidad del Registro Social de Inmuebles se cobrarn las mismas tasas establecidas para el Registro de la Propiedad Raz e Hipotecas, con la sola excepcin de los actos relativos a proyectos que tengan la calificacin de inters social, de acuerdo con la ley de creacin de dicha Unidad, para los cuales se establecen las siguientes tasas:
Servicios 1) Por cada una de las inscripciones, cancelaciones u otros servicios registrales indicados en el artculo anterior 2) Por cada certificacin de una
Arancel ($) Cuyo valor no exceda de $15,000.00 se pagar el 25% de las tasas establecidas en dicha disposicin. $ 5.71
inscripcin 3) Por cada inscripcin o cancelacin de anotaciones naturaleza 4) Por cada certificacin de un plano de lotificacin $ 8.86 ms $ 0.14 por cada lote comprendido en el plano. preventivas de cualquier $ 5.71
5) Por los actos que a continuacin se indican, las tasas a pagar sern las siguientes: a) Por la revisin y aprobacin de planos de lotificacin y perimetral, requeridos para efectuar inscripciones Se pagar por cada lote, parcela o local, una tasa equivalente al precio unitario autorizado por el rgano Ejecutivo en el Ramo de Hacienda para la venta de planos catastrales; b) Por desmembraciones en cabeza de su Se pagar por cada lote o parcela $ 9.70, con un
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dueo o modificaciones de las mismas con o sin transferencia de dominio
mnimo de $34.29; y por la inscripcin de inmuebles en el Rgimen de Propiedad
Inmobiliaria por Pisos y Apartamentos $ 9.70 por cada local, con un mnimo de $54.91; c) Por remediciones y reuniones de inmuebles d) Por particiones de inmuebles $ 9.70, por cada lote o parcela con un mnimo de $34.29. Se pagar por cada lote o parcela resultante $9.70, con un mnimo de $34.29. Cuando los actos previamente indicados, sean relativos a proyectos que tengan la calificacin de inters social segn lo dispuesto por la Ley de Creacin de la Unidad del Registro Social de Inmuebles, y su valor no exceda de $ 15,000.00 Valor mnimo a cancelar Valor mximo a cancelar $8.86 $5,400.00 Se pagar el 25% de las tasas establecidas en las letras a), b), c) y d) anteriores.
Art. 50.- Si un documento inscribible se consignaren diversos actos o contratos con un solo precio o valor total, el valor de cada uno se calcular a prorrata1 para el solo efecto de establecer la tasa aplicable .Si no apareciere en el instrumento ningn precio o valor del o de los actos o contratos, se recibir declaracin jurada acerca del monto de los mismos, por parte del beneficiario de la inscripcin de que se trate. Si de la aplicacin de las reglas anteriores no fuese posible determinar el precio o val valor referidos, la tasa aplicable ser la mnima que se establece en el artculo siguiente.
Art. 50A.- Todos los servicios del Registro de la Propiedad Raz e Hipotecas se pagarn conforme a los dispuesto en el presente arancel, pero en ningn caso la tasa a pagar ser inferior a $ 8.86, ni exceder de la suma de $ 5,400.00; en la Unidad del Registro Social de Inmuebles, las tasas a pagar no sern inferiores a $ 5.71 ni excedern de la suma de $ 5,400.00. No obstante lo dispuesto en el inciso anterior el Centro Nacional de Registros podr acordar la prestacin de dichos servicios bajo condiciones o modalidades especiales Derecho Registral. Pgina 48
mediante convenios aprobados por su Consejo Directivo. Los pagos se harn por medio de mandamientos de ingresos, en las Colecturas o Bancos que el Centro Nacional de Registros autorice; las Instituciones del Sector Pblico, cualquiera que sea su naturaleza o finalidad, cancelarn las tasas y los servicios especiales con cargo a sus propias asignaciones presupuestarias Si un instrumento se retirare sin inscribir y se presentare nuevamente al registro, con rectificacin o sin ella, no se pagarn de nuevo las tasas de inscripcin correspondientes, pero se pagar $ 8.86 por nueva presentacin. Si fuese necesario sustituir folios de los instrumentos sentencias o diligencias presentadas a inscripcin, se pagar $ 2.30 por cada hoja que haya de sustituirse. En ningn caso se reintegrar lo pagado conforme a este Arancel, aunque el instrumento retirado no fuere presentado de nuevo a registro.
Art. 50B.- Cuando se presentaren instrumentos que tengan estipulaciones en otras monedas, el valor de las respectivas tasas se calcular convirtiendo a dlares la moneda de que se trate, de acuerdo con el tipo de cambio ms alto fijado en el sistema bancario a la fecha de pago. Todas las tasas expresadas en dlares en el presente arancel, podrn ser pagadas en colones al tipo de cambio legalmente establecido.
Art. 50C.- Se prohbe la prestacin gratuita de servicios, as como cualquier forma de exencin o rebaja no establecida de acuerdo con la ley, los tratados internacionales o el presente arancel. CAPITULO DOS:
Tema:
Inconvenientes que surgen en cuanto a la inscripcin de las hipotecas abiertas en el registro de hipotecas de El Departamento de San Miguel.
Planteamiento del problema. Derecho Registral. Pgina 49
Inconvenientes que surgen en cuanto a la inscripcin de las hipotecas abiertas en el registro de hipotecas de El Departamento de San Miguel?
Como sabemos La hipoteca abierta es un derecho real cuyo fin es garantizar un crdito, a travs de dos modalidades una simple y abierta en este caso como grupo retomamos la modalidad de hipoteca abierta como sabemos toda hipoteca abierta debe reunir tres elementos que son el plazo, el monto y el inters que puede ser convencional, moratorio y legal. Depende el caso, pero a pesar de que se encuentra plasmada en la ley y da un procedimiento clave a seguir para que una hipoteca abierta surta efecto ante terceros debe ser presentada en el registro de la propiedad raz e hipoteca, muchas personas involucradas en el proceso lo desconocen, y por lo tanto se limitan simplemente hacer una meridiana presentacin, teniendo inconvenientes tales como la digitacin incorrecta, de los nombres, nmeros de DUI,NIT, matrculas y al punto de querer transferir o grabar en inmuebles que ya fueron transferidos o embargados.
RESULTADOS DE LA INVESTIGACIN
Con el trabajo de la investigacin de campo que como grupo hicimos logramos identificar que muchas veces en los registros si hay problemas al momento de querer inscribir una hipoteca abierta pero todo depende del tipo de notario que lleve el proceso puesto que si es un notario diligente en lo que hace no tendra ningn inconveniente a la hora de quererse inscribir una hipoteca abierta puesto que se estaran presentado todos los requisitos adecuados para seguir con la inscripcin pero logramos identificar los siguientes
problemas que surgen en el registro de hipotecas al querer inscribir una hipoteca abierta sobre un inmueble:
Inconvenientes Que Se Presenta En las Inscripciones de Hipotecas Abiertas.
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1) El fondo social para la vivienda tiene inconvenientes porque presenta su hipoteca, sin cancelar la hipoteca anterior porque se ha hecho un refinanciamiento con ellos. Se les observa y en ocasiones se les deniega. 2) Los notarios no pagan completo el arancel. Por lo tanto se les observa 3) Con los bancos se tiene inconvenientes cuando Las hipotecas son grandes segn la reforma del cdigo tributario, 217 y 218 los crditos mayor a 30000, los contratantes tiene que estar solvente en hacienda en sus tributos sobre todos los derechos reales, pero por regla general no estn solventes, a veces presentan la hipoteca y el deudor o acreedor no estn solventes en hacienda. Se observa por dicho inconveniente. 4) Sealan pre- antecedente, que fueron por lo tanto no coincide con los antecedentes que ya tiene el registro y que son actuales, por lo tanto hay una congruencia y se les observa. 5) Se equivocan en el nmero de la matrcula. Y se les observa. 6) En los nombres, NIT, DUI. Ms comunes. Se equivocan en la redaccin por lo tanto se observa. 7) A veces que ya estn transferidos, o embargados, la ley dice que el notario verificara los antecedentes registrales para comprobar el estado del actual del inmueble, cuando quieren grabar o transferir ya no se puede. Por los notarios solo les interesa cobrar. Y se observa tambin. Nos dimos cuenta que la mayora de inconvenientes no solamente son cometido por notarios si no por muchas instituciones bancarias y que estos inconvenientes van de los ms leves hasta los ms graves en el sentido que necesitan enmendarse para poder ser inscrita la hipoteca abierta de lo contrario no puede ser inscrita est en el registro de hipotecas.
INVESTIGACIN DE CAMPO.
Nuestra
investigacin de campo la realizamos en el Registro de Hipotecas de El
Departamento de San Miguel
TECNICAS E INSTRUMENTOS
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En la investigacin sobre los inconvenientes que se presenta a la hora de querer inscribir una hipoteca abierta utilizamos para la recoleccin de la informacin necesaria para poder delimitar nuestro tema de investigacin utilizamos lo que fue La Entrevista; con ella se realizan preguntas abiertas, para poder obtener respuestas no especficas de personas que tengan conocimiento con el problema de investigacin. Adems utilizamos el Anlisis de Documentos; el cual nos ha facilitar la creacin del contexto histrico, social del problema de investigacin y ayudo a corroborar la informacin recabada con las entrevistas.
POBLACIN Y MUESTRA
La poblacin es la totalidad de fuentes de informacin que tiene un estudio, sean estas humanas o materiales. En el caso de nuestro trabajo de investigacin, la poblacin est compuesta por: a) el licenciado Fernando Arstides Garay Andrade es apoderado general judicial de la caja de crdito de Cuidad Barrios de San Miguel, es abogado y notario b) un usuario c) el registrador y Jefe del Registro de hipotecas del Departamento de San Miguel.
CONTRASTE CON LA BASE LEGAL.
El registrador puede encontrar defectos en el instrumento, y como la calificacin es integrada el registrador las sealas, y se le hacen los sealamientos de todas las disposiciones legales que han sido infringidas, y en la medida de lo posible se le sugiere que es lo que puede y debe hacer. Con una resolucin de este tipo, el instrumento presentado, queda en el estado de observado, y su efecto solo es la suspensin del proceso, y lo novedoso con la aplicacin de la Ley de Procedimientos Uniformes, es la notificacin, a tal grado que la misma se puede hacer por cualquiera de los medios reconocidos por la ley, y en cualquier lugar del territorio nacional, En caso de que el instrumento ha sido observado, posterior a haber sido notificado el interesado, tiene 30 das para subsanar, pero si en alguno de los casos el interesado estima que el registrador no tiene razn, tiene que Derecho Registral. Pgina 52
hacer uso de sus recursos; si, el interesado no recurre o no subsana los errores, entonces al instrumento le es denegada su inscripcin, y esta resolucin es recurrible dentro de los 30 das hbiles, posteriores a la notificacin de la misma, sino se recurre, la presentacin de pleno derecho se cancela y se desvincula de la matrcula, lo cual no impide que se vuelva a presentar, cancelndose los derechos registrales, ello como sancin
FORMAS DE SUBSANACION.
El funcionario autorizante del instrumento observado, puede hacer una escritura de rectificacin o aclaracin, para que sea presentada por el interesado, pero nunca un escrito, ello porque con la presentacin de un escrito se considera que los instrumentos que han sido presentados, quedan mutilados, en cuanto al defecto que en ellos consta.
CAPITULO TRES. CONCLUSIONES
Al realizar el presente trabajo de investigacin hemos llegado a las siguientes conclusiones
A la Institucin Registral.
Que el registro de hipotecas del departamento de San Miguel se esfuerza en garantizar los principios registrales a las personas que hacen uso de dicho registro.
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Cuando se presente algn inconveniente a la hora de querer inscribir una hipoteca abierta el registro da cumplimiento al proceso que la ley exige cuando se da este tipo de caso para efectos de garantizar el principio de legalidad.
Al Usuario.
La mayora de usuarios que desean inscribir lo que es una hipoteca abierta buscar hacerlo a traves de un notario o dejan que la institucin bancaria lo haga por ellos y no se percatan del proceso que ha seguido para poder inscribir la hipoteca abierta.
Al Notario.
La mayora de notarios que llevan procesos para ser inscritos en el Registro de Hipotecas no llevan los documentos que se solicitan para poder inscribir una hipoteca abierta para efectos de garantizar el debido proceso.
Instituciones bancarias y caja de crdito.
Las instituciones bancarias muchas veces no hacen la debida cancelacin de las hipotecas que los usuarios han cancelado y quieren inscribir otro si antes haber cancelado la otra.
RECOMENDACIONES.
A la Institucin Registral.
Como grupo le recomendamos que sigan tratando de garantizar los principios registrales a las personas que quieren inscribir una hipoteca abierta por medio debido proceso de inscripcin.
Al Usuario. Derecho Registral. Pgina 54
Recomendamos que muy independientemente que est pagando para que le lleven el proceso para inscribir una hipoteca abierta debe de estar al pendiente de cmo va el proceso que el notario le est llevando para efectos de poder darse cuenta del estado de su caso
Al Notario.
Que los notarios cumplan a cabalidad la funcin asesora, y debe ser tal que den a comprender de una forma ntegra los efectos y consecuencias que produce el no presentar los documentos necesarios para poder inscribir una hipoteca abierta as como el estado en que se encuentra esta.
Que todo notario al documentar una hipoteca abierta, tome en cuenta los principios ticos, morales, religiosos y jurdicos para no permitir que la persona o institucin que va a adquirir la hipoteca se aproveche de la necesidad econmica de la persona que va a hipotecar su propiedad.
REFERENCIAS:
Bibliogrficas.
CDIGO CIVIL. Recopilacin de Leyes Civiles, Actualizadas por: Lic. Ricardo Mendoza Orantes, Editorial JURDICA Salvadorea, 15 Edicin, Abril de 1999.
CONSTITUCIN EXPLICADA DE LA REPBLICA DE EL SALVADOR, FESPAD Ediciones. 4 Edicin, 1997
Derecho Registral.
Pgina 55
MANUEL OSSORIO. Diccionario de Ciencias Jurdicas, Polticas y Sociales, 26 Edicin, actualizada, corregida y aumentada por Guillermo Cabanellas de las Cuevas. Editorial HELIASTA.
Recopilacin de leyes registrales
Web
www.cnr.gob.sv,Regitro de la Propiedad Raz e Hipotecas, 21 de noviembre del 2011, hora dos de la tarde.
http://www.cnr.gob.sv/index.php?option=com_content&view=article&id=107&Itemid=251 http://www.uniderecho.com/leer_modelo_minuta_DerechoNotarial_25_1265.html, 29 de noviembre del 2011, hora 10:30 PM.
ANEXOS: Guas de Entrevista I. UNIVERSIDAD CAPITN GENERAL GERARDO BARRIOS. Gua de Entrevista de Trabajo de Investigacin de Derecho Registral. Dirigida: Institucin Bancaria o Cooperativa.
Tema: Inconvenientes que Surgen en cuanto a la inscripcin de las hipotecas abiertas en el Registro de hipotecas de El Departamento de San miguel.
Derecho Registral.
Pgina 56
1. Qu es una hipoteca abierta? 2. Cules son los requisitos para poder adquirir una hipoteca abierta? 3. Cules son la ventaja y desventajas de adquirir una hipoteca abierta? 4. Se puede revalidar una hipoteca abierta? 5. Cuntas veces se puede revalidar una hipoteca abierta? 6. Qu sucede cuando se revalida una hipoteca abierta? 7. En cunto tiempo se aprueba una hipoteca abierta? 8. Cules son los beneficios que recibe el usuario al revalidar una hipoteca abierta? 9. Existen inconvenientes al inscribir la revalidacin de una hipoteca abierta, por el hecho de que ya existe una y que es del mismo inmueble? 10. los intereses y plazos se mantienen en una revalidacin de hipoteca? 11. se puede revalidar una hipoteca abierta, con otro inmueble distinto del inscrito?
Guas de Entrevista II.
UNIVERSIDAD CAPITN GENERAL GERARDO BARRIOS. Gua de Entrevista de Trabajo de Investigacin de Derecho Registral. Dirigida: a Usuario.
Tema: Inconvenientes que Surgen en cuanto a la inscripcin de las hipotecas abiertas en el Registro de hipotecas de El Departamento de San miguel. Derecho Registral. Pgina 57
1. Cul es su nombre? 2. Usted tiene propiedades? 3. Alguna vez ha hipotecado esa propiedad? 4. Con que persona, cooperativa o banco la hipoteco? 5. Inscribi usted su Hipoteca Abierta en el Registro de Hipotecas? 6. Por medio de quien lo hizo? 7. Tuvo algn inconveniente usted durante el proceso de inscripcin de su hipoteca abierta?
Gua De Entrevista III. UNIVERSIDAD CAPITN GENERAL GERARDO BARRIOS. Gua de Entrevista de Trabajo de Investigacin de Derecho Registral. Dirigida a: Registro de Hipotecas.
Tema: Inconvenientes que Surgen en cuanto a la inscripcin de las hipotecas abiertas en el Registro de hipotecas de El Departamento de San miguel.
Derecho Registral.
Pgina 58
1. Qu es una hipoteca abierta? 2. Cules son los requisitos para poder inscribir una hipoteca abierta? 3. Cules son algunos de los inconvenientes que surgen en cuanto a la inscripcin de una hipoteca abierta? 4. En qu consiste cada uno de ellos? 5. Cul es el procedimiento a seguir en el Registro de hipotecas cuando surge un inconveniente? 6. De qu manera se solucionan cada uno de ellos? 7. Una vez solucionado cualquiera de los inconvenientes se vuelve a iniciar el procedimiento de inscripcin o se sigue desde donde se qued? 8. Cul o Cules seran algunas de las consecuencias de inscribir una hipoteca abierta sabiendo que hay un error que debe solucionarse? 9. Qu sucede cuando se revalida una hipoteca abierta? 10. Existen inconvenientes al inscribir una hipoteca abierta, por el hecho de que ya existe una y que es del mismo inmueble? 11. En cunto tiempo se aprueba una hipoteca abierta cuando no tiene ningn problema para ser inscrita?
CUESTIONARIO DE ESTUDIO PARA COMPAERO DE CLASE. REGISTRO DE HIPOTECAS.
INTEGRANTES:
Yuris Mariela Bonilla Velsquez. Jos Jairo Constanza Cruz. Ral Antonio Rivas Arias.
Derecho Registral.
Pgina 59
Tema: Inconvenientes que Surgen en cuanto a la inscripcin de las hipotecas abiertas en el Registro de hipotecas de El Departamento de San miguel
1- Cmo nace el registro de hipotecas?
2- Qu es registro de hipotecas?
3- Cul es la finalidad del registro de hipotecas?
4- Cul es la Estructura del registro de hipotecas?
5- Mencione los principios en los que est fundamentado el registro de hipotecas?
6- Qu tipo de registro son inscribibles en el registro de hipotecas?
7- Cul es el procedimiento del registro de hipotecas?
8- Cules son algunas de las leyes que rigen el registro de hipotecas?
MATERIAL ADICIONAL.
MODELO DE HIPOTECA ABIERTA
NUMERO ____________.- En la ciudad de San Salvador, a las _________ horas del da __________ de ______________ de ________________.Ante m,
_____________________________, Notario, de este domicilio, comparece el seor _____________________________, Derecho Registral. quien es de _________ aos de edad, Pgina 60
________________, de este domicilio, a quien en este acto conozco e identifico por medio de su Documento nico de Identidad nmero ________________________, con Nmero de Identificacin Tributaria _______________________, a quien en este instrumento se denominar el hipotecante, y ME DICE: Que por medio de este instrumento constituye PRIMERA HIPOTECA ABIERTA a favor del BANCO DE AMERICA CENTRAL, SOCIEDADA ANONIMA, que puede abreviarse BANCO DE AMERICA CENTRAL, S.A., Institucin Bancaria, de este domicilio, con Nmero de Identificacin Tributaria cero seiscientos catorce-cero tres doce noventa y tres-ciento uno-ocho, a quien en adelante se denominar El Banco, sobre un inmueble del cual declara ser propietario, situado en __________________________ (Descripcin Tcnica del Inmueble). El inmueble as descrito se encuentra inscrito a favor del hipotecante en el Registro
_________________________ bajo el nmero____________ del Libro ____________ de Propiedad. El hipotecante declara que se encuentra en posesin del inmueble que hipoteca, que sobre el mismo no recaen gravmenes, embargos ni restriccin alguna a su dominio, as como tampoco arrendamientos, comodatos ni ningn derecho real, y que en relacin al mismo no adeuda ninguna clase de impuestos ni servicios de ninguna naturaleza. II) La Hipoteca Abierta se constituye para el plazo de ______ AOS contados a partir de esta fecha, hasta por la suma de _____________ DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA, y servir para garantizar el pago y exacto cumplimiento de toda clase de obligaciones actuales y futuras que existan, personal, solidaria o subsidiariamente a cargo del hipotecante y a favor del Banco, ya sean originadas por prstamos mercantiles, crditos prendarios, garantas bancarias, avales bancarios, cartas de crdito, crditos a la produccin, aperturas de crdito, anticipos, descuentos, fianzas bancarias, sobregiros, crditos comerciales, crditos personales, tarjetas de crdito, documentos directos e indirectos, inclusive crditos documentarios comerciales establecidos en el extranjero y en general para garantizar todas las operaciones que de conformidad al Artculo cincuenta y uno, y dems disposiciones aplicables de la Ley de Bancos, el Banco est autorizado a realizar. III) El Banco podr aceptar o rechazar con entera libertad los negocios que proponga el hipotecante y que ste tenga la intencin de que queden garantizados con la presente hipoteca. En caso que el Banco otorgue nuevos crditos de cualquier clase al hipotecante, stos debern ser documentados por cuenta de ste ltimo. IV) El hipotecante se obliga a Derecho Registral. Pgina 61
facilitar al Banco las escrituras de propiedad y cualquier otro documento necesario para gestionar en el Registro de Propiedad respectivo la inscripcin del gravamen hipotecario que se constituye en un plazo no mayor de veinte das, contados a partir de esta fecha.- En caso de incumplimiento de la obligacin antes expresada, todos los crditos garantizados con la presente hipoteca abierta se considerarn de plazo vencido, y la tasa de inters vigente para dichos crditos se elevar en CINCO puntos sobre los saldos adeudados y ser reclasificado ante la Superintendencia del Sistema Financiero.- V) El Banco queda facultado para inspeccionar por cuenta del hipotecante, mientras existan saldos en su contra, el inmueble que se hipoteca.- VI) Los plazos de los crditos garantizados por la presente hipoteca se tendrn por caducados y las obligaciones que generan se volvern exigibles en su totalidad, como de plazo vencido en los siguientes casos: a) Por falta de pago de una cuota de capital o intereses de los crditos que sean garantizados por la hipoteca que se constituye; b) Por incumplimiento de cualquiera de las clusulas estipuladas en este contrato; c) Por ejecucin judicial iniciada por terceros o por el mismo Banco en contra del hipotecante: d) Por la negativa del Registro respectivo de inscribir esta escritura tal como se ha otorgado; e) Cuando el hipotecante no avisare inmediatamente por escrito al Banco acerca de los deterioros sufridos por el inmueble hipotecado y de cualquier hecho natural o acto jurdico susceptible de disminuir su valor, de perturbar su posesin o de comprometer su dominio; f) Cuando el hipotecante hubiere ocultado cualquier causa de resolucin o rescisin de sus derechos o cualquier gravamen del inmueble dado en garanta; g) Si el hipotecante sin el consentimiento escrito del Banco enajena a cualquier ttulo el inmueble dado en garanta, en todo o en parte, o si constituye hipoteca, usufructo, anticresis, servidumbre, arrendamiento, uso, comodato, habitacin o cualquier otro derecho a favor de un tercero; h) Por las desmejoras, deterioros y depreciacin del inmueble hipotecado causados por la naturaleza o terceras personas, al grado que no cubra satisfactoriamente las obligaciones crediticias que quedarn garantizadas con la presente hipoteca, conforme al criterio del Banco; i) Por no mantenerse al da en el pago de cualquier clase de impuestos, tasas o contribuciones en relacin con el inmueble que se hipoteca. VII) En caso de expropiacin parcial o total del inmueble hipotecado, el hipotecante por medio de este instrumento cede irrevocablemente la indemnizacin que se le deba a favor del Banco, debiendo el Banco notificar dicha cesin ante la autoridad que Derecho Registral. Pgina 62
corresponda, a fin de que, en caso que debido a tal expropiacin y a criterio del Banco el inmueble no cubra satisfactoriamente las obligaciones que la presente hipoteca garantiza, la indemnizacin se aplique a la obligacin u obligaciones que el Banco decida, se encuentren o no en mora, todo lo cual es aceptado por el hipotecante. No obstante lo anterior, el Banco podr a su voluntad permitir al hipotecante constituir otra garanta sustitutiva, a fin de que ste pueda recibir la correspondiente indemnizacin. VIII) El Banco no otorgar la cancelacin de la presente hipoteca abierta mientras existan saldos a su favor pendientes de pago y a cargo del hipotecante por operaciones y crditos de este.- El Banco tampoco otorgar la cancelacin de la presente hipoteca si existen obligaciones de terceros vigentes y que estn garantizadas con esta hipoteca.- IX) Sern por cuenta del hipotecante los gastos y honorarios de este documento, los de su inscripcin y cancelacin en el Registro respectivo, as como todo gasto futuro relativo a ampliaciones de monto y/o plazo de la presente hipoteca. X) El hipotecante declara que la hipoteca que constituye por este instrumento es sin perjuicio de la responsabilidad que asume de responder con todos sus dems bienes presentes y futuros, excepto los que la ley declara inembargables, por el cumplimiento de las obligaciones que a favor del Banco contraiga. XI) En caso de accin judicial y para efectos de valo del bien hipotecado, el hipotecante se somete expresamente a lo dispuesto en el artculo Doscientos diecisiete literal c) de la Ley de Bancos. XII) Para los efectos legales de este contrato, el hipotecante seala la ciudad de San Salvador como su domicilio especial, a la jurisdiccin de cuyos tribunales judiciales se somete expresamente, renunciando a los derechos que lo fueren sin violacin de Ley expresa y terminante, sometindose a todas las regulaciones de la Ley de Bancos. El Banco ser depositario de los bienes que se embarguen, sin la obligacin de rendir fianza, quien podr designar un representante para tal efecto. XIII) DECLARACION NOTARIAL: El Suscrito Notario hace constar: a) Que por medio del presente instrumento delego a Banco de Amrica Central, S.A. para que pueda designar a las personas que crea conveniente, para presentar, Revisar, corregir, sustituir folios, Retirar sin inscribir, y retirar Inscrito el presente instrumento, renunciando por este medio, a la facultad de retirarlo inscrito o sin inscribir, o autorizar a personas ajenas a Banco de Amrica Central, S.A., que me confiere el articulo doce de la Ley de Procedimientos Uniformes para la presentacin, tramite y registro o depsito de instrumentos en los Registros de la Propiedad Raz e Hipotecas, Derecho Registral. Pgina 63
Social de Inmuebles, de Comercio y de Propiedad Intelectual, siendo de mi conocimiento todas las obligaciones que me impone dicha Ley, obligndome a su cumplimiento, y quedando sujeto a las responsabilidades que pudieren surgir de su inobservancia; b) Que me obligo a prestar toda la colaboracin que fuere necesaria al Banco de Amrica Central, S.A. para subsanar cualquier error de Forma o Fondo que pudiere impedir la inscripcin de este instrumento en el Registro correspondiente, en el momento que me sea solicitado.-As se expres el compareciente, a quien expliqu los efectos legales del presente instrumento, y ledo que le hube ntegramente todo lo escrito, en un solo acto ininterrumpido, ratifica su contenido y firmamos.- DOY FE.
Si el inmueble que se hipoteca es urbano, favor agregar: Yo, el Notario, hago constar que hice a los comparecientes la advertencia a que se refiere el Artculo treinta y nueve de la Ley de Notariado.
** Si el inmueble que se hipoteca es rstico, favor agregar: El hipotecante declara bajo juramento que la extensin total de inmuebles rsticos de los que es propietario dentro del territorio nacional no excede del lmite sealado en la Constitucin.
ESCRITURA
DE
HIPOTECA
ABIERTA
Comparecieron, mayor de edad, domiciliado en .., identificado con la cdula de ciudadana Nexpedida en.quien en adelante se denominar EL ACREEDOR por una parte, y por la otra, mayor de edad, domiciliado en., identificado con la cdula de ciudadana N..expedida en., de estado civil, obrando en este acto en su propio nombre, quien en adelante se denominar LA PARTE HIPOTECANTE y dijeron: Primero. Hipoteca. LA PARTE HIPOTECANTE por medio de la presente escritura pblica, constituye hipoteca global, o abierta Derecho Registral. Pgina 64
en.., grado en favor del ACREEDOR hasta por la suma de. ($) moneda corriente y ste la acepta, sobre el siguiente inmueble: (identificar inmueble y linderos).inmueble al cual le corresponde el Folio de Matrcula Inmobiliaria N..Pargrafo. No obstante la cabida y linderos, el inmueble se hipoteca como cuerpo cierto. Segundo. Tradicin. LA PARTE HIPOTECANTE adquiri el inmueble, materia de esta hipoteca, por compra realizada a, mediante contrato de compraventa que antecede a este instrumento. Tercero. Saneamiento. LA PARTE HIPOTECANTE garantiza que el inmueble que hipoteca es de su exclusiva y plena propiedad, que no lo ha enajenado por acto anterior al presente, que su dominio se encuentra completamente libre de desmembracin o arrendamiento por escritura pblica y libre de cualquier condicin susceptible de desmembrarlo o resolverlo. No tiene embargo, pleito pendiente, ni demanda inscrita y est actualmente siendo posedo por LA PARTE HIPOTECANTE en forma pblica y pacfica. En cuanto a hipotecas, el inmueble descrito..soporta..en, grado a favor de. En todo caso, LA PARTE HIPOTECANTE saldr al saneamiento en los casos de ley. Cuarto. Extensin de la hipoteca. Que el gravamen hipotecario comprende, no solamente el inmueble y construcciones actualmente existentes, sino adems se extiende a cualquier otro inmueble que a ste se junte, anexe, o a cualquier otra construccin, anexidad o mejora que sobre el mismo inmueble se levante, se anexe o se junte. Quinto. Objeto de la hipoteca. Esta hipoteca tiene por objeto garantizarle al ACREEDOR todas las obligaciones que por cualquier concepto tenga o llegare a tener LA PARTE HIPOTECANTE, hasta la suma de. ($..) moneda corriente, por capital, inters, costos y gastos de cobranza si fuere el caso. Las obligaciones respectivas pueden constar en cualquier clase de ttulos valores, certificados y notas dbitos en los que figure LA PARTE HIPOTECANTE directa o indirectamente obligada como girador, aceptante endosante, suscriptor u ordenante, o en cualquier documento de crdito proveniente de LA PARTE HIPOTECANTE derivado de operaciones bancarias en moneda nacional o extranjera. Esta hipoteca garantiza las obligaciones en la forma y condiciones que consten en los documentos correspondientes y no se extingue por el slo hecho de prorrogarse, cambiarse o renovarse las citadas Derecho Registral. Pgina 65
obligaciones, continuando vigente hasta la cancelacin total de la misma. Sexto. Inaccesibilidad. LA PARTE HIPOTECANTE no podr hacerse sustituir por un tercero en la totalidad o parte de las obligaciones amparadas en este contrato, sin la autorizacin previa, expresa y escrita del ACREEDOR. Sptimo. Modificaciones. Cualquier modificacin al presente contrato deber constar por escrito, pues es expresa intencin de las partes no reconocer la validez a modificaciones que no consten en esta forma. Octavo. Lugar de cumplimiento. Todas las obligaciones emanadas de este contrato sern cumplidas en.. . Noveno. Exigibilidad anticipada. EL ACREEDOR podr dar por terminado el plazo y proceder judicial o extrajudicialmente a exigir el pago inmediato de todas las obligaciones, haciendo efectiva la presente garanta, en cualquiera de los siguientes casos: a) Retardo en el pago de un perodo de intereses. b) Retardo en el pago de una cuota de amortizacin a capital. c) Desmejora del bien hipotecado en forma tal que, a juicio del acreedor, no preste suficiente garanta de las obligaciones amparadas. d) Incumplimiento de una cualquiera de las obligaciones contradas por la parte hipotecante en ste o en otros documentos. e) Persecucin del inmueble hipotecado, bien sea por embargo, secuestro o inscripcin de demanda. Dcimo. Cesin. Declara adems la parte hipotecante: a) Que acepta cualquier traspaso que EL ACREEDOR hiciera de los instrumentos a su cargo, as como de esta garanta. b) Que sern de su cargo los gastos que ocasione el otorgamiento de esta escritura, las de su cancelacin, as como de certificados de tradicin que debidamente completados a satisfaccin del ACREEDOR, quedar en su poder. c) Que autoriza desde ahora al acreedor para que, obtenga de la Notara .del Crculo de ., la copia o copias que requiera de la presente escritura, con la nota de que presta mrito ejecutivo y la reproduccin de la nota de registro correspondiente. Undcimo. Seguro de incendio y terremoto. LA PARTE HIPOTECANTE se compromete a contratar una pliza que asegure contra los riesgos de incendio y terremoto el inmueble descrito en la clusula primera (1) de este contrato, la cual endosar a favor del acreedor por un valor igual al monto de la hipoteca. Esta pliza deber ser renovada a su vencimiento de manera que, mientras la hipoteca est vigente, el inmueble se encuentre asegurado. Duodcimo. Aceptacin de la hipoteca. EL ACREEDOR manifest que acepta la hipoteca que por esta Derecho Registral. Pgina 66
escritura se le constituye y las declaraciones que en ella constan a su favor.
La
Parte
Hipotecante C.C.
El
Acreedor ..
.. C.C. nm..de
nm..de..
LAMINAS DEL TRABAJO OMITIDAS, PORQUE SUPERA EL TAMAO DEL ARCHIVO PARA PODER SER ENVIADO AL BUZON.
Derecho Registral.
Pgina 67
Derecho Registral.
Pgina 68

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FACULTAD DE CIENCIAS JURDICAS.

CATEDRA: Derecho Registral

GRUPO. A CATEDRTICO: Jos Mauricio Cardoza Hernndez

FECHA DE DEFENSA. Domingo 4 de diciembre del ao 2011

San Miguel 4 de diciembre del ao dos mil once

Introduccin. ----------------------------------------------------------------------------Justificacin. ----------------------------------------------------------------------------Objetivos. --------------------------------------------------------------------------------

Antecedentes histricos. ----------------------------------------------------------------- 5 Estructura orgnica. ---------------------------------------------------------------------7

Conclusiones. -----------------------------------------------------------------------------Recomendaciones. ------------------------------------------------------------------------Referencias. --------------------------------------------------------------------------------

Anexos. ----------------------------------------------------------------------------------------- 57-76 Derecho Registral. Pgina 1

CAPITULO UNO REGISTRO DE HIPOTECAS.

Para poder analizar la eficacia o ineficacia del Registro de

Direccion Ejecutiva. subdireccion ejecutiva.

Direccion Registro de la Propiedad Raiz e Hipotecas

Unidad Juridica de la Direccion (RPPH)

Unidad de Gestion de la Calidad

Unidad de Asesoria al Ciente a Nivel Nacional

Oficinas Departamenta lesR.P.R.H (11)

Ttulos Declarativos. Derecho Registral. Pgina 12

Registro de San Salvador Jefe: Lic. Carlos Alberto Serrano

Registro de San Vicente Jefe: Lic. David Ernesto Fernando Anchissi

Registro de La Paz Jefe: Lic. Jos Rodolfo Prez Ayala

Registro de La Libertad Jefe: Lic. Miguel Angel Eusebio Melndez

Registro de Chalatenango Jefe: Licda. Elsy Gloria Jovel

Registro de San Miguel. jefe: lic. gerardo maltez

Registro de Usulutn Jefe: Lic. Mario de Jess Baires

Registro de La Unin Jefe: Lic. Rene Mauricio Piche

Registro de Santa Ana Jefe: Lic. Alex Francisco Quintanilla

Registro de Ahuachapn Jefe: Dr. Rolando Rigoberto Rodrguez Arvalo

Registro de Sonsonate Jefe: Lic. Ricardo Landaverde

Servicios que ofrece el registro

Antecedente registral del inmueble a certificar. Derecho Registral. Pgina 22

Carencia de Bienes y Datos de ndice:

Solicitar en ventanilla de Recepcin de Certificaciones, mandamientos para pago de Derechos de Registro.

Solicitar en ventanilla de Recepcin de Certificaciones, mandamiento de pago de Derechos de Registro.

Solicitar en la ventanilla de Recepcin de Certificaciones, mandamiento de pago de Derechos de Registro.

Podr consultar el estado de su solicitud de servicio por internet a la direccin: www.cnr.gob.sv

Solicitaren la ventanilla de Recepcin de Certificaciones, mandamiento de pago de Derechos de Registro.

Podr consultar el estado de su solicitud de servicio por internet a la direccin: www.cnr.gob.sv

Solicitar en la ventanilla de Recepcin de Certificaciones, mandamiento de pago de Derechos de Registro.

Solicitar en ventanilla de recepcin de certificaciones, mandamiento de pago de derechos de registro.

BASE JURIDICA ENMARCADO AL REGISTRO HIPOTECARIO.

LEY DE LA DIRECCION GENERAL DE REGISTRO

Primera Ley Hipotecaria:

Segunda Ley Hipotecaria:

DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

LEY DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD RAIZ E HIPOTECAS:

LEY RELATIVA A LAS TARIFAS Y OTRAS DISPOSICIONES

ADMINISTRATIVAS DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD RAIZ E HIPOTECAS.

DECLARACION UNIVERSAL DE LOS DERECHOS HUMANOS

DECLARACION AMERICANA DE LOS DERECHOS Y DEBERES DEL HOMBRE.

acto y con las formalidades que la ley prescribe. instrumento y ttulo.-

No debemos pues confundir entre

aceptaciones de herencia y cualesquiera otros instrumentos, actos o contratos que

mercantiles o agrcolas d) Hipotecas abiertas

dueo o modificaciones de las mismas con o sin transferencia de dominio

mnimo de $34.29; y por la inscripcin de inmuebles en el Rgimen de Propiedad

Planteamiento del problema. Derecho Registral. Pgina 49

Inconvenientes Que Se Presenta En las Inscripciones de Hipotecas Abiertas.

investigacin de campo la realizamos en el Registro de Hipotecas de El

Departamento de San Miguel

CONTRASTE CON LA BASE LEGAL.

CAPITULO TRES. CONCLUSIONES

Al realizar el presente trabajo de investigacin hemos llegado a las siguientes conclusiones

Instituciones bancarias y caja de crdito.