Capitalismo Inmobiliario, Acceso al Suelo y Vivienda Social

Francisco Sabatini, Universidad Catlica Seminario Internacional Vivienda y Suelo urbano, Una Poltica de Estado? UNIARAVI, MINVU, CEPAL, MINURVI /30Nov2003

1. Las necesidades de vivienda social en las ciudades estn creciendo hasta alcanzar enormes volmenes por todo el mundo
Porque, como la economa global ha copado el planeta y ya no hay pases ni menos continentes donde los sobrantes de poblacin puedan emigrar, se instalan en las ciudades de todos los continentes Las migraciones a las grandes ciudades son menores en trminos relativos (tasas), pero se han ido especializando en pobreza Los ghettos urbanos que proliferan en la ciudad contempornea son resultado de esos cambios

2. El embravecido capitalismo inmobiliario que ha tomado cuerpo en las ciudades se orienta a la captacin de rentas de la tierra
Se ha fortalecido la figura del promotor inmobiliario, que integra todas las fases de la produccin de espacios construidos, bajo el objetivo principal de las plusvalas del suelo Los intereses propiamente productivos de los constructores, que antes intentaban resistir a los especuladores, representados por los propietarios del suelo, hoy tienden a subsumirse en la lgica de las plusvalas que gobierna la accin de los promotores

3. Como efecto de este despliegue de la promocin inmobiliaria, se observa un crecimiento urbano sin base demogrfica
En los ltimos 20 aos las grandes ciudades de los EEUU, y ms recientemente las de Mxico, por poner dos ejemplos, muestran moderados cambios demogrficos y fuertes crecimientos geogrficos En los mercados esto se expresa en brechas entre la oferta y la demanda, como lo que ocurre hoy en Santiago en los estratos superiores de la demanda residencial, brechas que se sostienen en el marketing y bajas tasas de inters, que no son eternas

4. Como efecto de este despliegue de la promocin inmobiliaria, se ha hecho habitual la formacin (y reviente) de burbujas especulativas
Las burbujas especulativas son parte del panorama de la ciudad actual, lo que no exista bajo el keynesianismo (Japn y EEUU casos destacados) Hoy el sector residencial est en fuerte declinacin en los EEUU. Segn The Economist (n 88492 Sep 2006), la ms grande burbuja de la historia de este pas est derivando en una declinacin nacional de los precios de la vivienda indita desde la Gran Depresin.

5. La segregacin espacial de los grupos populares e, incluso, su total exclusin de la ciudad, son el resultado de la combinacin de estas tendencias demogrficas e inmobiliarias
Los precios del suelo que predominan son de expectativa antes que reales (Oscar Borrero) Se fijan a la capacidad de pago de los mejores pagadores Dispersin de las elites y gentrification + mala distribucin del ingreso causan una brecha no remontable para los hogares populares

Paradoja Lo precios el suelo crecen ms rpido en las comunas de la periferia popular de Santiago

Rentabilidad promedio anual 1990 2004 (1990/2004) Promedio Promedio Promedio Promedio UF/M2 % El Bosque 0,2 2,4 19,4 Recoleta 0,6 7 19,2 18,1 La Granja 0,4 4,1 17,2 San Joaqun 1 9,2 Quilicura 0,2 2,1 18,3 16,0 Huechuraba 0,5 4 15,3 Independencia 0,8 5,9 Maip 0,3 2 14,5 E. Central 1,3 8,7 14,5 13,8 La Florida 0,9 5,5 14,0 Pealoln 0,4 2,5 La Cisterna 0,8 4,6 13,3 13,3 Conchal 0,4 2,3 11,5 San Miguel 1,7 7,8 La Pintana 0,3 1 9,0 uoa 3,6 12,5 9,3 8,9 Puente Alto 0,7 2,3 Macul 2,2 6,7 8,3 Cerrillos 0,5 1,6 8,7 Renca 1,1 3,2 7,9 Las Condes 6,9 18,2 7,2 Quinta Normal 1,2 2,9 6,5 Lo Barnechea 2,4 5,2 5,7 Pudahuel 0,4 0,8 5,1 Vitacura 7,8 13,8 4,2 Providencia 10,4 18,4 4,2 La Reina 2,9 4,5 3,2 3,4 San Bernardo 0,5 0,8 Stgo-Centro 14,1 11,2 -1,6 Promedio total 2,2 5,9 10,6 Fuente: ACOP. Elaboracin GEMINES asesora inmobiliaria

6. Estudios recientes que hemos realizado en la UC (IEU+T y ProUrbana), muestran efectos de desintegracin social del funcionamiento de los mercados de suelo

Mercados de suelo y desintegracin social

Las transacciones de vivienda social de segunda mano en Santiago (hay un Subsidio especial) muestra desvalorizacin de una parte considerable del parque de viviendas 21,8% de las transadas considerando una valorizacin promedio anual de 2,3% (Brain,
Iacobelli,Sabatini, 2005, ProUrbana, PUCCh)

Mercados de suelo y desintegracin social

El mismo estudio indica que la desvalorizacin est asociada con la localizacin de la vivienda, tanto estadsticamente como segn lo declarado por vendedores y compradores. En lo positivo, el programa de movilidad habitacional ayuda a la movilidad social.

Mercados de suelo y desintegracin social

Estudios recientes sobre segregacin residencial en Santiago muestran: Que la segregacin es ms maligna que en dcadas pasadas al asociarse con problemas de desintegracin social
(Sabatini, Cerda y Cceres, 2001, en Revista EURE)

Tiene capacidad explicativa del desempleo (jefes de hogar y jvenes); de la inaccin juvenil y del rendimiento escolar en nios de educacin bsica
(Sabatini, Flores, Sierralta y Wormald, 2006, DT, IEU+T, PUC Chile)

Mercados de suelo y desintegracin social

Otro estudio, que compara la estructura de costos de la vivienda social en 118 conjuntos (33.360 viviendas) de 1994, 1998-9 y 2002-4 en Santiago, muestra: Un creciente peso de la partida asignada a terrenos y crecientes distancias al Centro de la ciudad y a los subcentros. Superficies construidas bajas y estables Alzas de precios suelo se comen el Subsidio Habitacional!

Mercados de suelo y desintegracin social

Costo Unitario Costo Construccin Valor Terreno Costo Urbanizacin Equipamiento Otros Superficie Unitaria M2 Valor Metro construido Valor M2 suelo

Perodo de la Poltica Ao 1994 Aos 1998-1999 Prom. % Prom. % 8.333 100,0 11.600 100,0 6.995 83,9 8.289 71,5 606 7,3 2.015 17,4 664 8,0 1.195 10,3 0 0,0 84 0,7 61 0,7 145 1,2 41,6 43,2 200,2 268,3 14,6 46,6

Aos 2002-2004 Prom. % 12.752 100 8.350 65,5 2.521 19,8 1.692 13,3 247 1,9 144 1,1 41,5 307,1 60,7

Fuente: Brain, Isabel y Sabatini, Francisco, 2006, ProUrbana, PUC Chile.

Mercados de suelo y desintegracin social

El alza en el valor del terreno urbanizado explica 67% del incremento del costo unitario de la vivienda social y un 84% del aumento en 100UF del Subsidio en el periodo 1994-2004. El suelo pas de representar un 7,3 a un 19,8% del costo unitario. En promedio, la distancia al Centro aument de 20,6 a 28,1 kms, y la distancia al sub-centro ms cercano (shoppings) aument de 9,1 a 15,3 kms.

6. La poblacin est conciente de la importancia de la localizacin y el acceso al suelo como dimensin de la vivienda social
Est de acuerdo con una ley que obligue a todas las comunas a acoger vivienda social Est de acuerdo en demoler vivienda social que concentra problemas sociales, a pesar del gasto involucrado Entre mayor tamao y mejor localizacin, las personas optan por la segunda

4. Principales resultados
IV. Cuatro datos relevantes para las nuevas polticas en vivienda y suelo: 13. El 70% de la poblacin apoya una ley que obligue a todas las comunas a
acoger viviendas sociales con el fin de evitar su concentracin en algunas zonas de la ciudad, apoyo que es mayor en los grupos socioeconmicos ms bajos.
Las viviendas que el Estado construye para las familias ms pobres tienden a concentrarse en ciertas zonas de la ciudad. Frente a esta situacin, usted preferira...?
73,4 65,8 70,3 76,2

100 80 60 40 20 0 34,2

68,2

Que se construyan en las comunas donde los terrenos son ms baratos

23,8

26,6

31,8

29,7

Que se establezca una ley que obligue a todas las comunas a acoger esas viviendas

ABC1

C2

C3

Preferencias de regulacin urbana. Encuesta a residentes de las reas metropolitanas de Santiago, Valparaso y Concepcin. ProUrbana UC Lincoln Institute Observatorio Social UAH

4. Principales resultados
IV. Cuatro datos relevantes para las nuevas polticas en vivienda y suelo:
El 80% de la poblacin piensa que se justificara acciones tan extremas como demoler conjuntos de vivienda social donde se concentran problemas sociales, incluso estando conscientes de la prdida en recursos que ello significa.
Estara usted de acuerdo con que el Estado arregle y en algunos casos demuela los conjuntos de vivienda social que concentran problemas sociales, a pesar de que implicara volver a gastar dinero en las familias que ah viven?
79,7 85,4 78,9

%
100 80 60 40 20 0

No
20,3 14,6 21,1

Si

Gran Valparaso

Gran Concepcin

Gran Santiago

Preferencias de regulacin urbana. Encuesta a residentes de las reas metropolitanas de Santiago, Valparaso y Concepcin. ProUrbana UC Lincoln Institute Observatorio Social UAH

4. Principales resultados
IV. Cuatro datos relevantes para las nuevas polticas en vivienda y suelo:
El 69% de la poblacin piensa que una forma de mejorar la poltica de vivienda para los grupos ms pobres es priorizando una mejor localizacin antes que un mayor tamao de las casas.
El Estado, por medio del ministerio de vivienda apoya a las familias ms pobres para que puedan tener una casa propia. Cmo cree usted que podra mejorar la solucin que entrega?

% 100
81,7

80 60 40 20 0

70,3

66,9

Construyendo casas pequeas, pero que queden bien localizadas 33,1

29,7 18,3

Construyendo casas grandes, pero que queden mal localizadas Gran Santiago

Gran Valparaso

Gran Concepcin

Preferencias de regulacin urbana. Encuesta a residentes de las reas metropolitanas de Santiago, Valparaso y Concepcin. ProUrbana UC Lincoln Institute Observatorio Social UAH

7. Parte del dinamismo y fuerza del sector inmobiliario se manifiesta en un discurso poderoso y prcticamente sin contrapeso
Ha sido posible seguir sosteniendo por aos que los precios suben como efecto del excesivo intervencionismo estatal, a pesar de dcadas de radical liberalizacin. Este simplista discurso lo h asumido en parte tambin la Concertacin (Chacabuco en PRMS) Ahora el discurso tiende a tomar una segunda versin. Sera natural que los precios crezcan, como en Santiago, un 15% real anual, ms que el doble del producto. En las ciudades de los EEUU, en cambio, es aproximadamente de 3% anual Karl Chip Case)

7. Parte del dinamismo y fuerza del sector inmobiliario se manifiesta en un discurso poderoso y prcticamente sin contrapeso
El caso especial e importante de los anlisis economtricos que demuestran que la liberalizacin ha redundado en control de los precios del suelo

Precios promedio del suelo: una abstraccin engaosa

$10

$15

$0,1 Ao 0: 25 mil hs. Promedio $10

$1,0 Ao 20: 50 mil hs. Promedio $8

Precios promedio del suelo: El caso de Chicago 1970-1990

1970-1990: +8% poblacin +65% superficie (R.Geddes,1997)

$10

$15

$0,1 1970: 200 mil hs. Precio Promedio: $10

$1,0 Ao 1990: 330 mil hs. Precio Promedio: $9,48 ((200*15)+(130*1))

8. En trminos estrictamente inmobiliario, el dinamismo del sector consiste en procesos generalizados de gentrification
Colonizacin de zonas por usos mejores pagadores Cuociente Capacidad de pago / metro2 suelo Dos fases: invasin y reemplazo 1 fase: Reduccin de la segregacin Chicago y otras ciudades de EEUU

Cabrini-Greene, Chicago, Oct 2006

Cabrini-Greene, Chicago, Oct 2006

8. Propiedad privada de la vivienda, buena base para lidiar con la gentrification, incluso beneficiarse de ella
Obstaculizar o ralentizar la fase 2 de reemplazo (segregacin) Adelantarse con proyectos de renovacin del parque antiguo de vivienda social (suelo servido y bien localizado + deterioro fsico y social= obsolescencia urbana) El arco popular en Santiago

2.552 H s. 6.500 H s.

9. Lneas de una poltica de suelo orientada a la integracin social

Remodelacin/ renovacin del antiguo parque de vivienda social: partnerships y criterio base de retencin de los residentes (Ribera Norte) Zanahoria y garrote con la gentrification: apoyo a la fase 1 y obstaculizacin de la fase 2 (tamaos mximos de lote?)

9. Lneas de una poltica de suelo orientada a la integracin social

Desincentivo a la retencin de suelo: Sobretasa a las Contribuciones en efecto desde el 1 de enero 2006 Sistemas de cuotas: cesiones de suelo (5%), cuotas de vivienda social (Fondo Comn Municipal) o cuotas a la francesa. Articulo 50 LGUC como base de concursos a los privados con propsito de dispersin de pequeos conjuntos de vivienda social Estudios en EEUU rechazan hiptesis de la debacle inmobiliaria causada por la dispersin de la vivienda social

10. El fundamento cultural y tico de una poltica de reduccin de la segregacin como impulso a la integracin social
Ethos catlico + inclusionario que el calvinista A pesar de su ethos calvinista, las ciudades de los EEUU muestran que es posible conseguir mayores grados de mezcla social en el espacio Hay cuestiones ticas envueltas: no necesariamente emanadas de la moral de alguna doctrina o religin, sino las que brotan espontneamente de slo observar lo que est pasando en nuestras poblaciones. La tica es ms una cuestin emprica que normativa.