UNIVERSIDAD NACIONAL DE SAN JUAN FACULTAD DE INGENIERIA DEPARTAMENTO DE INGENIERIA EN AGRIMENSURA

VALUACIN DE INMUEBLES
TASACION POR COMPARABLES

Ing. Agrim. Especialista Rodolfo H. PELLICE Ing. Agrim. Especialista Joaqun F. FERNANDEZ

Tasacion por comparables

Se debe tasar un inmueble que cuenta con 150 m, localizado en un barrio residencial, que cuenta como lindero a una carpinteria, su antigedad es de 3 aos, siendo su diseo y construccin de un muy buen estndar y un buen estado de mantenimiento. Del relevamiento efectuado en el rea del inmueble a valuar se han obtenido las siguientes propiedades comparables 1 - Consiste en un inmueble que cuenta con 180 m, con buenos linderos, sin embargo su antigedad es de 10 aos, siendo su diseo y construccin de un viejo estndar y bajo nivel mantenimiento, pero con una mejor ubicacin relativa respecto del inmueble que se vala. Su precio es de $ 700 por m de construccin. 2 - Consiste en un inmueble que cuenta con 160 m, con buenos linderos, su antigedad es de 5 aos, siendo su diseo y construccin de un buen estndar y buen estado de mantenimiento, con con una mejor ubicacin relativa respecto del inmueble que se vala. Su precio es de $ 800 por m de construccin. 3 - Consiste en un inmueble de 155 m, con buenos linderos, su antigedad es de 2 aos, es una propiedad moderna, de un buen estndar de construccin y un esta de mantenimiento muy bueno, sin embargo, su ubicacin no es tan buena, ya que se encuentra localizada sobre una arteria de gran circulacin vehicular. Su precio es de $ 750 por m de construccin

Cuadro de Anlisis comparativo

Factores Ubicacin Calidad de la construccin Mantenimiento Antigedad Linderos Promedio Precio por m Comparable 1 9.00 6.00 4.00 5.00 9.00 6.60 700 Comparable 2 9.00 8.00 8.00 7.00 9.00 8.20 800 Comparable 3 7.00 9.00 9.00 9.00 9.00 8.60 750 Propiedad a tasar 8.00 9.00 8.00 8.00 2.00 7.00 ?

Anlisis comparativo consolidado

Comparables Precio x m Coef iciente de ponderacin Coef iciente de la propiedad Indice Precio x m ajustado

.(1) 1 2 3 700 800 750

.(2) 6.60 8.20 8.60

.(3) 7.00 7.00 7.00

.(3) / .(2) 1.06 0.85 0.81 742.42 682.93 610.47 678.61

Precio consolidado

Valor de la propiedad por comparables = Sup. De la propiedad x Precio consolidado Valor de la propiedad = 150 m x $ 678,61 = $ 101,791.50

Aplicando un coeficiente de oferta de 0,95, por no haber accedido a datos de propiedades vendidas, queda Valor de la propiedad = Redondeando $ 101791,50 x 0,95 = Valor de la propiedad = $ 96,701.93 $ 97,000

Crquis antecedentes comparables PH

Calle 14

Calle 16

B Calle18 C

T Calle 20 PLAZA

Calle 22

Calle 24

Calle 26
Calle 35 Calle 37 Calle 39 Calle 41 Calle 43 Calle 45 Calle 47

Coeficientes PH

Coeficientes utilizados segn caracteristicas constructivas del edificio Primera de lujo Primera Segunda Tercera 1.50 1.30 1.00 0.85

Coeficientes segn la superficie cubierta propia Hasta 30 m De 31 m a 50 m De 51 m a 100 m De 101 m a 150 m De 151 m a 250 m 1.10 1.05 1.00 0.95 0.90

Planilla PH Comparables
PLANILLA DE HOMOGENEIZACION DE ANTECEDENTES Coeficientes Asimiladores
Antec Ubicacin Edad - Estado A B C D Calle 16 al 100 e/ 35 y 37 28 - 2.5 Calle 41 al 300 e/ 16 y 18 24 - 2.0 Calle 18 al 400 e/ 41 y 43 30 - 3.0 Calle 41 al 500 e/ 20 y 22 32 - 2.5 Piso Planta 2 Patio Int. 4 Contrafr. 1 Contrafr. 7 Frente 20/10/2006 195000 106.64 1828.58 1.05 0.95 1.00 0.95 0.649 1.30 0.90 1.00 1.13 2058.41 20/10/2006 170000 98.92 1718.56 0.95 1.00 0.95 1.00 0.610 1.00 0.90 1.00 1.63 2809.51 20/10/2006 165000 96.73 1705.78 0.95 0.95 0.95 1.00 0.777 1.00 1.00 1.00 1.50 2560.54 Fecha Importe Sup. Propia Valor Unit. $ 20/10/2006 150000 m 90.84 $/m 1651.25 Ubic, Ubic. Edif. 0.95 1.05 Ubic. 0.90 Divisores Sup. 1.00 Edad y 0.696 Caract. 0.85 Piso Planta Propia Estado Construc. 1.00 1.00 Multiplicativos Oferta Actual. Coef. Total 1.88 3109.07

Vbuh $/m *

S=
1 Promedio

10537.53 2634.38

Vuh = VU * Cact * Cof / (Cee * Cue * Cpi * Cpl * Csp * Ccc)

+ 20% 3161.26 - 20% 2107.51 2 Promedio 2826.37

Ubicacin Edad - Estado A Tasar Calle 37 al 400 e/ 18 y 20 33 - 2.5

Piso Planta 5 Frente

Fecha de Tasacin 20/10/2006

Sup. Propia Valor Unit. m 101.37 $/m 2827.00 Ubic, Ubic. Edif. 1.00 0.90 Ubic. 1.00

Coeficientes Asimiladores
Sup. 1.00 Edad y 0.64 Caract. 1.00 Oferta Actual. Coef. Total 1.00 1.00 0.58 Piso Planta Propia Estado Construc.

Vbuh $/m
2827.00

Valor Dpto a Tasar = VDT = Vbuh * Cact * Cof * Cee * Cue * Cpi * Cpl * Csp * Ccc =
2827.00 x 101.37 x 0.58 =

VDT = Vbuh * Coef Total

165066 $

Planilla Antecedentes PH
Direccin Valor Oferta X 1.00 Calle 37 al 400 e/ 18 y 20 Fecha N.C. X 01-43-650120 Antecedente A tasar U:F: 9 F1c X Real
Superficie Propia

23/10/2006 Departamento Oficina Local Plano N 01/15268/92 Piso 5 "A"

a Tasar Venta Coef Forma de Pago Deducciones Valor resultante Forma de Pago CONTADO

% 8,23 Planta F2c CF PI

C. Hom. 1.00 0.50 0.33 4.26 8.80

Sup, Hom. 96.24 2.13 2.90

Caractersticas Constructivas 1 Lujo Edad 33 Frente Cochera 1 2 X Estado 2,5 Fondo SI NO TTP X Bao Priv. si no 3 Otra

Cub. Semicub Balcn Descub. Baulera E.Piso Otra Totales

96.24

109.30

101.27

Fuente

Tasacin por Comparables

Caractersticas y Cualidades a Homogeneizar Valor de Venta Ubicacin Orientacin Tipologa Antigedad Calidad Constructiva Calidad Mantenimiento Funcionalidad Visuales Iluminacin Aislamiento Acstico Superficie Terreno m Superficie Cubierta m Superficie Semicubierta m Superficie descubierta m Cochera Piscina Quincho Riego por aspersin Sistema de Vigilancia Coeficiente de Homologacin Valor Homolagado Inmuebles a Tasar Comparable Homogeneizacin Comparable Homogeneizacin Comparable Homogeneizacin A B $ C $ D $ ? Buena Este Correcta 15 Media Medio Buena Buenas Buena Medio 250 100 10 20 no no no no no $100,000 Buena Oeste Correcta 11 Media Bueno Buena Medias Media Medio 290 100 16 20 no no no no no 0 2000 0 -1000 0 -5000 0 2000 2000 0 -4000 0 -1000 0 0 0 0 0 0 -5000 $95,000 Promedio Valor Adoptado $90,000 Buena Sureste Correcta 35 Media Medio Buena Medias Media Bueno 248 115 10 9 no no no no no 2700 900 0 2700 4500 0 0 2700 2700 -1800 0 -5400 0 900 0 0 0 0 0 9900 $99,900 95673 $95,000 $98,000 Muy Buena Noreste Correcta 16 Buena Medio Buena Muy Buena Muy Buena Medio 210 90 10 40 no no no no no -2940 -1960 0 0 -3920 0 0 -1960 -1960 0 4900 4900 0 -2940 0 0 0 0 0 -5880 $92,120

El tasador adopta $ 95000 en funcin de considerar que ste ser el valor ms probable luego de ponderar las condiciones del mercado

Matriz Evaluacin Vecindario

N A A.1 A.2 A.3 A.4 FACTORES CONFORMACION URBANA Arquitectura Balance de Uso Etapa del Vecindario Nivel Socioeconmico %
20.00 40.00 20.00 20.00

Antecedente 1 Antecedente 2 Antecedente 3

4.00 5.00 5.00 5.00 0.80 2.00 1.00 1.00 4.80 4.00 5.00 5.00 5.00 0.80 2.00 1.00 1.00 4.80 4.00 5.00 5.00 5.00 0.80 2.00 1.00 1.00 4.80

SUB TOTAL 100.00 B B.1 B.2 B.3 B.4 B.5 ACCESIBILIDAD Y TRANSPORTE Calidad de Vas Comunicacin Medios Rutas Frecuencia

20.00 30.00 20.00 15.00 15.00

5.00 5.00 5.00 5.00 5.00

1.00 1.50 1.00 0.75 0.75 5.00

5.00 5.00 5.00 5.00 5.00

1.00 1.50 1.00 0.75 0.75 5.00

5.00 5.00 5.00 5.00 5.00

1.00 1.50 1.00 0.75 0.75 5.00

SUB TOTAL 100.00 C C.1 C.2 C.3 C.4 C.5 C.6 BIENES Y SERVICIOS Servicios Puntuales y de Red Centros Comerciales Centros Mdicos Educacionales / Recreacionales Estacionamientos Seguridad

25.00 10.00 10.00 10.00 20.00 25.00

5.00 5.00 4.50 4.50 4.00 4.50

1.25 0.50 0.45 0.45 0.80 1.13 4.58

5.00 5.00 4.50 4.00 4.00 3.50

1.25 0.50 0.45 0.40 0.80 0.88 4.28

5.00 5.00 4.50 4.50 4.00 4.00

1.25 0.50 0.45 0.45 0.80 1.00 4.45

SUB TOTAL 100.00 D D.1 D.2 D.3 CALIDAD AMBIENTAL Libre de Contaminacin Con Contaminacin Ruidos

50.00 20.00 30.00

4.50 4.00 4.50

2.25 0.80 1.35 4.40

4.50 4.00 4.50

2.25 0.80 1.35 4.40

4.50 4.00 4.50

2.25 0.80 1.35 4.40

SUB TOTAL 100.00 RESUMEN CONFORMACION URBANA ACCESIBILIDAD Y TRANSPORTE BIENES Y SERVICIOS CALIDAD AMBIENTAL

A B C D

20.00 30.00 35.00 15.00

4.80 5.00 4.58 4.40

0.96 1.50 1.60 0.66 4.72

4.80 5.00 4.28 4.40

0.96 1.50 1.50 0.66 4.62

4.80 5.00 4.45 4.40

0.96 1.50 1.56 0.66 4.68

TOTAL 100.00

Planilla Correccin Vecindario

Puntuacin Vecindario Tipo de Zona Excelente Muy Buena Buena Satisfactoria Regular Deficiente Mala Escala 5.00 4.50 4.00 3.50 3.00 2.00 1.00 Correccin por Vecindario A Tasar 2 Peso 4.62 Puntuacin Vecindario Tipo de Zona Excelente Muy Buena Buena Satisfactoria Regular Deficiente Mala Escala 5.00 4.50 4.00 3.50 3.00 2.00 1.00 Correccin por Vecindario A Tasar 1, 2, 3 o ms Comparable 1 2 3 Peso P1, P2 o P3 Peso P1 P2 P3 FCV FcV1 FcV2 FcV3

Antecedentes Peso FCV 1 4.72 0.979 2 4.62 1 3 4.68 0.987

Puntuacin Vecindario Tipo de Zona Excelente Muy Buena Buena Satisfactoria Regular Deficiente Mala Escala 5.00 4.50 4.00 3.50 3.00 2.00 1.00

Correccin por Vecindario A Tasar 1 Peso 4.72

Antecedentes Peso FCV 1 4.72 1 2 4.62 1.022 3 4.68 1.009

Planilla de Valores Venales - TTN

Tribunal de Tasaciones de la Nacin Anlisis de Valores Venales Ubicacin del Bien: Superficie del Bien: Inmobiliarias: 1 2 3 4 5 6 Antecedentes (Ventas/Ofertas) N N Antecedente Fecha Ubicacin 1 2 3 4 5 6 Planilla N: Sala: Expediente N:

Fecha de Tasacin: Profesional: Tipo de Bien: Tipo de Cambio(/U$S):Moneda de Uso:

Zona de Anlisis: Part. O Dep.: Provincia: Pas: Coeficientes de Homogeneizacin - MULTIPLICA Oferta/Venta Precio Frente Fondo Superficie Zoni Fot Precio Unitario
ACT UBIC. PISO PLTA SU.P. CA.C. EDAD EST. F. FD. PA.T. OFER COEF TOTAL

1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

Obs.:

Se adopta:

Total U.: Promed. U.:

Zona gris (B y N) o Amarillo (Color): habilitada para ingresar datos. Norma TTN 6.x

Explicacin de la Planilla
La planilla de Anlisis de Valores Venales permite obtener de cada antecedente el precio unitario por la superficie considerada, dato que interesa bsicamente. Estos valores unitarios obtenidos de cada antecedente sern procesados utilizando coeficientes de homogeneizacin, que compararn cada una de las caractersticas principales del bien a tasar con las de los antecedentes.

Los coeficientes de homogeneizacin se aplican como multiplicadores.

Los rubros de comparacin son los pertinentes para cada caso: actualizacin, ubicacin, piso, planta, superficie, capacidad constructiva, edad, estado, proporciones de frente y fondo, existencia de patio o terraza, etc La seleccin de antecedentes debe ser representativa del segmento de mercado del bien tipo o del tasado, es decir del bien que motiva la confeccin de la planilla, de modo que si esto es as, los coeficientes de homogeneizacin razonablemente no asumirn altos niveles, reduciendo el posible error de apreciacin. Para la adopcin de los coeficientes de homogeneizacin o comparacin, el tasador debe apelar a sus conocimientos tcnicos, apreciacin y experiencia. En algunas ocasiones, el Tribunal brindar cuantificaciones referenciales de coeficientes, que sirven para orientar sobre el rango ms usual para cada caso. De todas formas, debe primar el buen criterio del tasador, que es quien resuelve la aplicacin del coeficiente que corresponda.

Explicacin de la Planilla
A los coeficientes de homogeneizacin netamente comparativos, se suma el coeficiente de oferta, que se aplica a cada antecedente de oferta consignado. El coeficiente de oferta es una reduccin del valor del antecedente, estimado en funcin del valor real que asumira la operacin. Se aplica a cada caso, y por lo tanto la apreciacin del tasador puede ser distinta para cada antecedente an dentro de la misma planilla
Todos los coeficientes se multiplican entre s, obtenindose un coeficiente total por cada antecedente. Este coeficiente total multiplicar el valor unitario solicitado por ese antecedente, obtenindose un valor unitario transformado en cada caso. El concepto es que si el antecedente fue correctamente seleccionado como exponente de ese segmento de mercado y es por lo tanto comparable con el bien a tasar-, y por l se solicita un determinado valor unitario siendo como es y con las caractersticas que tiene, si sus caractersticas fueran idnticas al bien a tasar, el mercado solicitara este valor transformado, que incorpora adems la reduccin por contraoferta. El proceso de homogeneizacin implica desde este punto de vista una calificacin del bien a tasar, extrayendo de l un valor unitario que se utilizar para la determinacin del valor unitario del mismo. El paso siguiente es promediar los valores unitarios obtenidos entre s obteniendo el valor unitario final aplicable.

Superficies
Cada valor unitario implica la divisin entre un valor econmico y una superficie. El valor econmico estar inequvocamente expresado en la moneda en curso. La superficie se expresar en una unidad conveniente que ser el metro cuadrado, pero para comparar hace falta procesar las superficies con un criterio de homogeneizacin. En el caso de viviendas, locales, oficinas, etc, la superficie deber homogeneizarse con un criterio que compatibilice el antecedente con el consecuente.
La superficie cubierta se consignar, a tales efectos, al cien por ciento. La superficie semicubierta o descubierta ser procesada con un porcentaje razonable, tomando la precaucin de observar que la superficie descubierta sea considerada con un concepto venal y no se confunda con el terreno descubierto en el caso de edificios en terreno propio. El Tribunal podr establecer rangos medios para estos porcentajes, cuya aplicacin en cada caso quedar a criterio del tasador. Se observa la importancia de que el criterio de homogeneizacin de superficies para la comparacin debe ser coherente entre el antecedente y el consecuente.

Coeficientes de Homogeneizacin - Multiplicadores

Estos coeficientes comparan distintas caractersticas de cada antecedente con el bien a tasar, obteniendo un coeficiente total que es el resultado de la multiplicacin de todos los coeficientes que se describen a continuacin. ACT: Coeficiente de actualizacin del precio de los antecedentes cuando el lapso entre la fecha de tasacin y la fecha del antecedente es de tal magnitud que es conveniente su actualizacin. UBIC. : Coeficiente de Ubicacin de cada antecedente comparado con el bien a tasar.

PISO: Coeficiente de Ubicacin del bien en el piso del edificio, si corresponde. Se pondera la incidencia de la ubicacin en los pisos de edificios de cada antecedente con el bien a tasar.. PLTA: Coeficiente de Ubicacin en planta del piso del edificio, si corresponde. Se pondera la incidencia con respecto de estar ubicado al frente, interno o al contrafrente del edificio. SUP: a tasar. CA.C. : Coeficiente de Superficie propia que compara las caractersticas de cada Antecedente con el bien Coeficiente de Caractersticas Constructivas de cada antecedente comparado con el bien a tasar.

EDAD: Coeficiente de Edad. Se compara la antigedad en aos de cada antecedente comparado con el bien a tasar.

EST. : Coeficiente de Estado. Se compara el estado de conservacin de cada antecedente comparado con el bien a tasar.

Coeficientes de Homogeneizacin - Multiplicadores

F. FD. : Coeficiente de Frente y Fondo (solo para Locales). Se compara la relacin entre frente y fondo de cada antecedente con respecto al consecuente. PA.T. : Coeficiente de Patio o Terraza. Se compara la existencia de patio o terraza de cada antecedente con respecto al bien a tasar. COEF. LIBRE: En la planilla existen cuatro (4) casilleros libres para enunciar coeficientes no previstos. En el caso de adoptar alguno, este debe ser enunciado y aclarado en el sector de Observaciones (Obs.) de la planilla. OFER: Coeficiente de Oferta de cada antecedente. Contempla un porcentaje de variacin del valor por la aplicacin de las leyes de la oferta y la demanda. COEF. TOTAL: Coeficiente Total de Homogeneizacin de los antecedentes. VALOR UNIT. : OBS. : Valor Unitario homogeneizado.

Observaciones. Valor unitario adoptado. Suma de los valores unitarios homogeneizados. Promedio de valores unitarios homogeneizados.

SE ADOPTA: TOTAL U.: PROMED. U.:

Recomendaciones
Se recomienda tomar los siguientes criterios en el uso de la Planilla:
TIPO DE BIEN: Descripcin del tipo de bien a tasar, aqu se recomienda describir el bien, como ser Departamento de 4 ambientes, Local, etc. MONEDA DE USO: Utilizar la moneda de curso legal. COEFICIENTES DE HOMOGENEIZACION MULTIPLICADORES: No utilizar coeficientes de magnitud importante ya que esto implica que el antecedente no se encuentra dentro del rango ptimo de comparacin. Se recomienda un rango de coeficientes que oscile de 0.70 a 1.30, de utilizarse uno que no se encuentre en este rango se recomienda su justificacin en el informe respectivo de la tasacin.

Homologacin de Superficies - Coeficientes Libres

HOMOLOGACION DE SUPERFICIES:
Criterios de uso para homologar superficies del bien. SUPERFICIE CUBIERTA: SUPERFICIE SEMICUBIERTA: BALCONES: BALCON TERRAZA Y PATIOS. COEFICIENTES LIBRES: En la planilla existen cuatro (4) casilleros libres para enunciar coeficientes no previstos. Los ms usuales seran: Caractersticas Arquitectnicas: Pondera distribucin, funcionalidad, calidad espacial, vistas y orientacin, etc. Caractersticas del Consorcio: Pondera el estado de mantenimiento y conservacin de las superficies comunes y la calidad del servicio de administracin, siendo exclusivo para propiedad horizontal. Considerar al 100 %. Considerar al 50 %. Segn cada caso. Segn cada caso.