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Proyectos, Direccin de Obras y Valuaciones

Valuaciones
Ing. Sebastin Albrisi
2011
ndice de Temas
Concepto, alcance y aplicaciones

Mtodos

Caso de Valuacin de inmuebles urbanos
Conceptos Preliminares
CONCEPTO

La valuacin es el proceso para
determinar, en un lugar e instante dado, el
valor monetarios de bienes, servicios o
cualquier tipo de emprendimiento
econmico


Conceptos Preliminares
ALCANCE

La valuacin indica el precio, no lo fija.

Es una opinin, pero no arbitraria sino fundada en una
experiencia anterior y una investigacin actual de las
condiciones del bien estudiado.

Valuar es una accin tcnica que estudia la realidad
econmica pero no la altera.

El valuador es un observador calificado del hecho
econmico pero no un elemento modificador de ese hecho.

Conceptos Preliminares
CAMPO DE APLICACIN
Valuaciones de bienes, servicios, negocios en el mbito privado
Para el Estado y sus empresas pblicas
En controversias judiciales

De esta manera, una valuacin puede estar motivada por:

El estudio econmico-financiero de inversiones
Regulacin de cargas impositivas para la funcin pblica
Provisin de datos para las cmaras de alquileres
Confeccin de inventarios
Expropiaciones
Establecimiento de garantas de prstamos
Estimacin de daos y perjuicios
Fijacin de tarifas de servicios pblicos
Divisin de condominios
Situaciones previstas en la ley de propiedad horizontal
Operaciones de compra-venta
Conceptos Preliminares
CAMPO DE APLICACIN

Para el caso de valuacin de inmuebles podremos
aplicarla sobre:

Tasacin de inmuebles urbanos (terrenos, construcciones)
Viviendas residenciales
Departamentos y oficinas (PH)
Locales comerciales

Determinacin de valores locativos
Grandes lotes subdivisibles de zonas perifricas o
suburbanas
Campos
Propiedades forestales o mineras
Empresas / negocios
Mtodos Una Clasificacin
Mtodos tradicionales
Estudio de mercado
Presupuesto (emprico, semiemprico, analtico)

Mtodos que usan tasas de descuento
Capitalizacin de la renta
Valor presente de los beneficios futuros
Frmula de Hoskold

Mtodos que usan las probabilidades
Valor monetario esperado
Teora del riesgo y anlisis de sensibilidad

Mtodos Otra Clasificacin (para
inmuebles)
Separativos (directos)
Examinan por separado el valor de la tierra y el de las
mejoras (construcciones) y accesorios y luego los suman.
Valor de la tierra: por va comparativa
Valor de las mejoras: por va comparativa o especfica
(presupuesto)

De conjunto (indirectos)
Analizan el uso o beneficio que presta o produce la
propiedad como ente total al margen de las partes que la
conforman.
Consisten en calcular la renta o beneficios que produce
o puede producir el inmueble, que capitalizados a
determinado inters conduce al valor
Se pueden aplicar tcnicas comparativas o especficas

VALUACIN DE INMUEBLES URBANOS
EL MTODO SEPARATIVO
El Mtodo Separativo

Valor de la tierra (tcnica comparativa)

Valor de las construcciones (tcnica
especfica)


VALUACIN DE INMUEBLES URBANOS
Presupuesto y Depreciacin
Cmo determinamos el valor?

Determinacin del costo total: PRESUPUESTO

Costo de origen o costo de reproduccin
Presupuesto emprico, semi emprico o analtico

Determinacin del costo presente:
PRESUPUESTO - DEPRECIACIN

Depreciacin fsica
Depreciacin funcional


VALUACIN DE INMUEBLES URBANOS
Presupuesto
Presupuesto = Costo (nuevo)

Costo de origen

Sujeto a errores o distorsiones
Esttico
Difcil de obtener

Costo de reposicin

Estimacin presente
Dinmico
Difcil de aplicar para distintas pocas


VALUACIN DE INMUEBLES
Depreciacin
Concepto
Disminucin del valor de un bien por el
transcurso del tiempo.

Caractersticas
La perdida de aptitud del bien es
IRRECUPERABLE, aun con los normales gastos
de mantenimiento.
La perdida de aptitud puede ser total o parcial,
brusca o paulatina.
Slo puede recuperarse mediante el reemplazo
de la unidad al final de su vida de servicio
VALUACIN DE INMUEBLES
Depreciacin
Causas
De orden fsico (depreciacin fsica)
Avera repentina
Deterioro fsico o desgaste

De orden funcional (depreciacin funcional)
Inadecuacin
Obsolescencia
Anulacin

VALUACIN DE INMUEBLES
Depreciacin
Depreciacin - Mtodos
Lnea recta
Kuentzle (parbola)
Ross
Heidecke
Combinaciones

Depreciacin - Clculo
Vp = *Vnd + Vr = Vnd D + Vr
D = (1 )*Vnd
Vp = valor actual, presente o depreciado
Vnd = Valor nuevo depreciable = Vn Vr
Vn = valor a nuevo
Vr = valor residual
D = depreciacin total
= % de depreciacin a la fecha sobre el
Vnd
VALUACIN DE INMUEBLES
Mtodo de la lnea recta
Supone que el bien se
desgasta por igual durante
cada periodo de su vida
til
La depreciacin vara
linealmente, esto es, que
la depreciacin es una
funcin lineal de la edad
Sencillo y fcil de calcular

Vd
n
x
n
x
D
|
|
.
|

\
|
+ =
2
2
2
1
Vd
n
x
D
|
.
|

\
|
=
|
.
|

\
|
=
n
x
1 o
VALUACIN DE INMUEBLES
Mtodo de la parbola
La depreciacin se distribuye a
lo largo de la vida del bien
siguiendo las ordenadas de la
siguiente parbola
( )
|
|
.
|

\
|
= o
o =

|
.
|

\
|
=
2
2
d
nd
2
n
x
1
V 1 D
V
n
x
D
La ltima ecuacin es
llamada de Kuentzle
n duracin o vida
probable
x edad, tiempo
transcurrido desde la
puesta en servicio
hasta la fecha, futura,
del retiro
VALUACIN DE INMUEBLES
Mtodo de Ross
Se utiliza una formula emprica
resultado de observaciones.

Depreciacin lenta al
comienzo, crece
paulatinamente
Vd
n
x
n
x
D
|
|
.
|

\
|
+ =
2
2
2
1
VALUACIN DE INMUEBLES
Criterio de Heidecke
La perdida de valor de un edificio depende de su
estado de conservacin, mantenimiento y frecuencia.

N de Orden Estado o condicin fsica del edificio C
Estado 1 Nuevo 0.00%
Estado 1.5 Intermedio entre nuevo y regular 0.32%
Estado 2 Regular 2.52%
Estado 2.5 Intermedio entre regular y reparaciones sencillas 8.09%
Estado 3 Reparaciones sencillas 18.10%
Estado 3.5 Intermedio entre reparaciones sencillas y rep. Importantes 33.20%
Estado 4 Reparaciones Importantes 52.60%
Estado 4.5 Entre rep. Importantes y sin valor 75.20%
Estado 5 Sin valor 100.00%
VALUACIN DE INMUEBLES
Combinacin de mtodos
Combinacin con cualquiera de los mtodos
desarrollados, agregando el castigo por mala
conservacin una vez que a sido calculada la
depreciacin por uso.
( ) | |
|
|
.
|

\
|
+ = o
|
.
|

\
|
= o
= o
o + o =
2
2
2
nd
n
x
n
x
x
2
1
n
x
n
x
V c 1 D
VALUACIN DE INMUEBLES
Combinacin de mtodos
La curva de trazo
punteada
corresponde al criterio
Ross Heidecke
(estado 3).
Mtodos Indirectos o de conjunto
Consisten en calcular el valor en base a la determinacin
del valor presente de la renta o beneficios futuros que
produce o puede producir el bien

Mediante el anlisis del flujo de fondos producido
Mediante la capitalizacin de la renta futuro
|
|
.
|

\
|
+
+
=
n
n
i i
i
a Vnd
) 1 (
1 ) 1 (
Vr
i
i i
Vnd Vp
n
x n
+
|
|
.
|

\
|
+
+ +
=
1 ) 1 (
) 1 ( ) 1 (