Contratos Unidad 7

Contrato de Locacin de cosas, de servicios y de obra

Contrato de locacin: concepto

Habr locacin, cuando dos partes se obliguen recprocamente, la una a conceder el uso o goce de una cosa, o a ejecutar una obra, o a prestar un servicio; y la otra a pagar por ese uso, goce obra o servicio un precio determinado en dinero. El que paga el precio se llama locatario, arrendatario o inquilino y el que lo recibe locador o arrendador El precio se denomina tambin arrendamiento o alquiler (artculo 1493 del Cdigo Civil)

Locacin de cosa

Habr contrato de locacin de cosa cuando una persona, denominada locador, se obligue a entregar el uso y goce de una cosa durante un tiempo determinado a otra, llamada locatario, contra el pago de un precio determinado en dinero (Ricardo L. Lorenzetti)

Caracteres

La locacin es un 6.- De forma escrita contrato: (art. 1 ley 23.091; art. 40 ley 13.246 ) 1.- Bilateral 7.- Generalmente es 2.- Consensual, de adhesin 3.- Oneroso, 8.- Es civil o comercial 4.- Conmutativo segn el destino 5.- De tracto sucesivo

Naturaleza jurdica del derecho del locatario

En la ley argentina el derecho del locatario es personal, es decir derivado del contrato en que el locador es el obligado, sobre quien el locatario ejerce la accin para conseguir la entrega del bien inmueble para su uso y goce.

Tiene una proteccin especial, que consiste en que si el propietario vende el bien a un tercero, este propietario debe respetar el contrato y el locador ex propietariono queda desobligado frente al locatario. La base legal surge del artculo 3270 del cdigo civil

Objeto
El objeto del contrato es la operacin jurdica consistente en la promesa de entrega del uso y goce de una cosa a cambio de un precio en dinero.

Cosas que pueden ser objeto de la locacin.

1.-Las cosas muebles no fungibles , 2.- Las cosas races excepcin:
a) las cosas fuera del comercio, b) las que fueren nocivas al bien pblico, ofensivas a la moral o buenas costumbres

3.- Cosas indeterminadas

Por ejemplo: cuando una persona hace un viaje al exterior contrata la locacin de un auto para su uso personal.

4.- Cosas inexistentes .

No pueden ser objeto de la locacin las cosas inexistentes (artculo 1500 Cdigo Civil)

Requisitos del precio

1.- Debe consistir en una suma de dinero (art. 1493 del Cd. Civil)

2.-Puede ser determinado o determinable.

Se aplican supletoriamente las reglas de la compraventa

3.- Debe ser mensual. El alquiler en las locaciones urbanas debe estipularse por mes (art. 6 de la ley 23.091).

Capacidad para arrendar

Los que tengan la administracin de sus bienes podrn arrendar sus cosas, salvo las limitaciones de las leyes especiales PUEDEN ARRENDAR a) los administradores de los bienes ajenos

b) El copropietario de una cosa indivisible con el consentimiento de los dems. c) Los administradores y mandatarios necesitan poder especial para dar en arrendamiento por ms de seis aos los inmuebles que estn a su cargo.

Forma y Prueba

El contrato requiere para su celebracin la forma escrita segn el art. 1 ley 23.091 de locaciones urbanas; el art. 40 ley 13.246 de arrendamiento rural y el art. 1 inc. a) ley 24.240 de proteccin del consumidor.

Sin embargo, podr probarse por cualquier medio de prueba. Tambin con el recibo de alquiler, -que es un principio de prueba por escrito-

Plazos
El

plazo de la locacin es resolutorio, lo que significa que su vencimiento extingue el vnculo contractual.

Plazo mximo

Plazo mximo.- El contrato de locacin no

puede hacerse por mayor tiempo que el de diez aos. El que se hiciere por mayor tiempo, quedar concluido a los diez aos. (artculo 1510 del Cdigo Civil) La ley de arrendamientos agrarios establece un plazo mximo de veinte aos cuando el arrendatario se obligue a realizar obras que retarden la explotacin por un plazo de dos aos. (art. 45 ley 13.246).

Cdigo: 1.- dos aos

Plazos mnimos: en el Cdigo Civil y en la Ley 23.091

Ley 23091 Para los

contratos que se celebren a partir de la vigencia de la presente ley,

para las casas, piezas y departamentos destinados al comercio o industria,;

2.- un ao y medio.
para los destinados a la habitacin ,

a) dos aos con destino a viviendas, con o sin muebles b) tres aos con destino a comercio o industria

Rescisin unilateral anticipada

Indemnizacin.El locatario deber abonar al locador, en concepto de indemnizacin, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar la vivienda, el 1 ao b) a la suma de un solo mes de alquiler, el 2 ao

El locatario podr ,
transcurridos los seis (6) primeros meses de vigencia de la relacin, rescindir unilateralmente la contratacin , debiendo notificar en forma fehaciente su decisin al locador , con una antelacin mnima de sesenta das de la fecha en que reintegrar lo arrendado

GARANTAS
La fianza garantiza la totalidad de obligaciones nacidas del contrato, a menos que se pacte expresamente la limitacin de que slo se asegura el pago de alquileres (art. 1582 del Cd. Civil) de modo que en principio el fiador responde por el incumplimiento de la obligacin de pago del precio y de restitucin de la cosa.

Principal pagador

Principal pagador es
el fiador que ha renunciado a los beneficios de divisin y de excusin y se constituy codeudor solidario, liso, llano y principal pagador junto al locatario y frente al acreedor.

Clusula penal.Es una convencin accesoria que tiene funcin resarcitoria y constituye una liquidacin anticipada de los daos y perjuicios que el incumplimiento causa al acreedor. Puede ser abusiva, en cuyo caso el juez puede morigerarla,.

a) Exigir el pago del alquiler, Acciones: la va ejecutiva de cobro judicial, la accin de resolucin por incumplimiento y la accin de desalojo por falta de pago. b) Ser notificado por el inquilino de las turbaciones que sufra la cosa arrendada (art. 1.530 del Cd. Civil) c) Obtener la restitucin de la cosa en buen estado, al vencimiento del contrato.

Derechos del locador

Obligaciones del locador

a) Entregar de la cosad) Garantizar al inquilino con todos los accesorios su uso y goce pacfico (art. 1.514 del Cd. (art. 1.515 del Cdigo Civil) Civil) b) Conservar la cosa en e) Pagar las mejoras buen estado. (art. 1.515 necesarias para del Cd. Civil). c)Pagar las el uso normal contribuciones y cargas de la cosa que pesan sobre la cosa arrendada

Derechos del locatario

a)Recibir la cosa arrendada en tiempo (art. 1.514 del Cd. Civil) b)Ser mantenido en el uso y goce pacfico, en buen estado de conservacin (arts. 1.515 y 1523 del Cd. Civil) c)Ser resarcidos de las mejoras necesarias y autorizadas (art. 1.523 del Cd. Civil)

Obligaciones del locatario a) Usar y gozar de la

cosa conforme a derecho. (arts. 1.503, 1.504, 1.554, 1.555 y 1559 del Cd. Civil) b) Conservar la cosa en buen estado. 1.572 y 1.581 del Cd. Civil) c) Pagar el precio. en los plazos convenidos (arts. 1.556, a 1581 del Cd. Civil)

d) Restituir la cosa al concluir la locacin. al trmino del contrato e)Poner en conocimiento del locador toda usurpacin o daos a su derecho (art. 1.530 del Cd. Civil).

Conclusin de la locacin

1.-Por cumplimiento del plazo.-Si fuese contratada por tiempo determinado, acabado el tiempo. 2.- Rescisin unilateral del locatario. (art. 8 ley 23.091) 3.- Por distracto, o sea por acuerdo de partes

4.- Por resolucin del contrato por incumplimiento; ya sea por culpa del locador o del locatario que autorizan a uno u otro a resolver el contrato. 5.- Por confusin de las calidades de locador y locatario.-

Arrendamiento rural Ley 13.246

Habr arrendamiento rural cuando una de las partes se obligue a conceder el uso y goce de un predio ubicado fuera de la planta urbana de las ciudades o pueblos con destino a la explotacin agropecuaria en cualquiera de sus especializaciones y la otra a pagar por ese uso y goce un precio en dinero (art. 2 ) Se establece un plazo mnimo de tres aos (art. 4 ley 13.246)

Aparcera

Habr aparcera cuando una de las partes se obligue a entregar a otras animales o un predio rural con o sin plantaciones , sembrados animales o elementos de trabajo , para la explotacin agropecuaria en cualquiera de sus especializaciones con el objeto de repartirse los frutos. (artculo 21 de la ley 13.246 )

Diferencias entre el arrendamiento rural y la aparcera

En la locacin que es un contrato de cambio, el locatario tiene el uso y goce de la cosa y es libre de hacer la explotacin que desee.

La aparcera, en cambio, es una especie de contrato asociativo, en que las partes tienen una finalidad comn y todo lo referente a la explotacin debe decidirse de comn acuerdo

Locacin de servicios

La locacin de servicios, es un contrato consensual, aunque el servicio hubiese de ser hecho en casa que una de las partes debe entregar. Tiene lugar cuando una de las partes se obligare a prestar un servicio, y la otra a pagarle por ese servicio un precio en dinero.

La subordinacin: tipos
a) Es econmica, cuando el trabajador tiene en el trabajo que desempea, su fuente de subsistencia. b) Es jurdica, cuando el patrono tiene el poder de dirigir y controlar el cumplimiento de las tareas. c) Es tcnica, cuando la competencia especifica sobre el modo de ejecutar la tarea la pone el empleador

Caracteres
a)

Consensual: (art 1.623 del Cdigo Civil) b) Sinalagmtico: c) Conmutativo:

d)

Oneroso: f) Nominado y tpico: g) No formal:

Diferencias con la locacin de obra

En la locacin de obra, el rasgo caracterizante, es que interesa el resultado (material o inmaterial) de la actividad personal.

La retribucin es independiente del tiempo empleado para ejecutar la obra y alcanzar el resultado. El contratista no queda subordinado al dueo de la obra y el poder de direccin est a cargo del locador.

Diferencias con la locacin de obras

a) En cuanto al resultado buscado o finalidad perseguida. La locacin de servicios es una obligacin de medios. b) En la locacin de obra los riesgos estn a cargo del empresario o locador, en cambio en la locacin de servicios los riesgos son soportados por el locatario

c)En cuanto a la prescripcin. El plazo en la locacin de obra es de diez aos entre presentes y de veinte entre ausentes. e) En la locacin de servicios el locatario responde por los daos causados a terceros por el locador de servicios (art. 1113 del Cd. Civil). d) En cuanto al modo de retribucin.

Diferencias con el contrato de trabajo

El contrato de trabajo es: 1.- oneroso, 2.- personal, 3.- sinalagmtico, 4.- consensual y 5.- conmutativo 6.- pertenece a la esfera del Derecho Pblico.

La diferencia es la continuidad, porque en la locacin de servicios a diferencia del contrato de trabajo, las primeras las prestaciones son accidentales y aisladas y pertenece a la esfera del Derecho Privado

Diferencias con el contrato de trabajo

El trabajador se incorpora a una organizacin jerrquica, sin tener poder econmico de negociacin. El poder de direccin est a cargo del empleador. El trabajo se considera por s mismo y la retribucin se hace pro rata temporis. Estas son notas distintivas de la subordinacin que, como hemos visto, es un carcter tpico del contrato de trabajo.

El locador presta una actividad humana que se agota en s misma. No hay continuidad, exclusividad, ni permanencia, es decir que no hay subordinacin. El poder de direccin est a cargo del locador, y l se limita a cumplir lo pactado. La retribucin no es peridica, slo es pagado por la actividad que ha prestado.

Capacidad
Desde los 14 aos, se puede celebrar un contrato de locacin de servicios (Ley 11.317 y 1.420). Situaciones: a) menor que obtuvo el ttulo habilitante para el ejercicio de una profesin la que podr ejercer por cuenta propia sin necesidad de previa autorizacin (art. 128 Cdigo Civil)

b) el caso de la habilitacin comercial que permite realizar prestaciones de servicios, a travs del ejercicio del corretaje, intermediacin inmobiliaria.

Objeto y prueba
Objeto: Prueba:

El contenido del objeto de la obligacin es siempre una conducta, actividad.

Se admite cualquier clase de prueba. En principio, cabe la aplicacin de los artculos 1.190 y siguientes del Cdigo Civil.

Profesiones liberales: Naturaleza jurdica

4.- Teora del contrato 1.Teora del mandato. atpico (Borda) 5.-Teora del contrato 2.Teora de la locacin multiforme (Trigo de servicio (Salvat) Represas) 6.- Teora del contrato 3. Teora de la profesional locacin de obra. (Lorenzetti)

(Messineo)

Caracteres.
1.- Es bilateral 2.- Es consensual 3.- Es conmutativo 4.- Se presume oneroso 5.- En principio no es formal, aunque las leyes sobre las profesiones liberales tienden al formalismo 6.- Es un contrato de confianza,

Contratos deportivos

En torno al deporte moderno, de amplia competitividad en todas su expresiones, se han desarrollado un variado nmero de contrato, muchas veces conexos, que relacionan jurdicamente

a) a la entidad y los jugadores, a travs de sus representantes b) a diversos clubes entre s, c) al organizador y los clubes; d)entre el representante, organizador y servicios complementarios

Caracteres y responsabilidad

En principio, los contratos deportivos

son atpicos,
y se les aplican las normas relativas a la locacin de servicios.

La responsabilidad es contractual pero puede ser extracontractual. dada la red de contratos que se generan alrededor de los espectculos deportivos, includos los provenientes de accidentes y daos y perjuicios culposos y dolosos.

Locacin de obra
Hay locacin de obra cuando dos partes se obligan recprocamente, la una a ejecutar una obra y la otra a pagar por ella un precio determinado en dinero. Llamamos empresario a quien ejecuta la obra y dueo de la obra a quien paga el precio por el resultado de la misma.

Caracteres.

a.- Bilateral: porque las relaciones entre las partes son recprocas. b.-Consensual: porque sus efectos se producen desde su celebracin.

c.- Oneroso: porque tiene por objeto un resultado mediante el pago de un precio en dinero convenido de antemano. d.-Conmutativo: porque las partes buscan equivalencia en las prestaciones y no estn sujetos al lea

Sistemas de fijacin de precio

a-Ajuste alzado: se fija un precio inamovible. b-De coste y costas: se determina el ajuste, segn las variaciones del mercado de todos los rubros: materiales, mano de obra, c-Por unidad de medida: el precio se fija por unidades de obra o medidas tcnicas..

d-Multiplicidad de empresarios. e-Subcontratacin: f-Ejecucin por administracin o economa: g-Contratacin por concurso de oposicin:

Responsabilidad del empresario

El constructor es el responsable de la ruina total o parcial, por vicios en la construccin, o del suelo o de la mala calidad de los materiales(art. 1.646). Es responsable tanto de las personas que trabajan para l

Para que sea aplicable la responsabilidad, la ruina debe producirse dentro de los 10 aos de producida la obra y el plazo de prescripcin ser del ao a contar desde que se produjo dicha ruina.

Responsabilidad (2)

As mismo sern responsables el director de la obra y el proyectista, por ser considerados sujetos en la relacin.

No se admite la dispensa contractual por responsabilidad por aplicacin del art 1.643, los empresarios constructores son responsables por la inobservancia de disposiciones municipales y policiales (art. 1.647 y 1.647 bis del Cdigo Civil).

Obligaciones del locador de obra

a) Ejecutar de la obra b)No puede variar el proyecto de la obra sin permiso del dueo

c) Entregar la obra en el plazo acordado y a falta de l en un tiempo razonable d) Obligacin de soportar el contralor del dueo de la obra

Obligaciones del locatario de la obra

a)

Recepcin de la obra en tiempo b) El pago del precio

c)

Obligacin de cooperar con el locador.

Conclusin de la obra: causas

1.- Cumplimiento: 2.- Desistimiento del dueo: 3.-Muerte, desaparicin, o

falencia del locador

d) Imposibilidad: e)Incumplimiento de prestaciones debidas por el locatario: