VALORACIN DE ACTIVOS, RENTABILIDAD Y RIESGO

FERNANDO AGUIRRE GMEZ Ingeniero Indus ri!" # MS$% en E$ono&'! BOGOT( D%C% NOVIEMBRE DE )*+,

2.1. CONCEPTOS BSICOS: Tasas de inters y equivalencias: No inales! Peri"dicas! E#ectivas! $ntici%adas. &alor %resente 'P(! &alor #ututo ')(! Tasa ' r (! Per*odos 'n(. Tasas de inters co +inadas o si ult,neas ' oneda e-tran.era! /&0! tasas varia+les 1 s%read! entre otras(. $nualidades! 2radiente arit tico! 2radiente 3eo trico. Costo %ro edio %onderado de ca%ital 'CPPC 4 5$CC( )lu.o de ca.a li+re ')C6( &alor %resente neto '&PN( Tasa interna de retorno 'TI0( Para -!"or!r !$ i-os re!"es ./o !$ i-os 0in!n$ieros se de+en tener en cuenta los anteriores conce%tos.

Cos o de C!1i !" o Cos o 2ro&edio 2onder!do de C!1i !" 3C22C o 4ACC, en ing"5s6% Corres%onde a la su a del coste %onderado de los recursos a.enos '7euda( y de los recursos %ro%ios 'Patri onio(. CPPC 8 9r7:'14 t(:'7;'71P$T.((< 1 90P$T.:'P$T.; '71P$T((<
Siendo: 7: recursos a.enos P$T.: recursos %ro%ios 7 ; '71P$T.(: %ro%orci"n de recursos a.enos so+re recursos totales P$T. ; '71P$T.(: %ro%orci"n de recursos %ro%ios so+re recursos totales r7 :'14t(: costo de los recursos a.enos des%us de i %uestos t: tasa i %ositiva 0P$T:: costo de los recursos %ro%ios

E7e&1"o8 Si rD 9 )*:, 9 ,,:, R2AT8 9 +;:, D 9 ,*: . 2AT8 9 ;*: C22C o 4ACC 9 +<,=):

CA2M 3C!1i !" Asse 2ri$ing Mode"6 =todo que se utili>a %ara o+tener la renta+ilidad que se requiere a los recursos %ro%ios. C$P= 8 0# 1 ? '0 4 0#(
Siendo8 0#: renta+ilidad de un activo que no o#rece ries3o 0 : renta+ilidad del ercado '0 40#(: %ri a de ries3o del ercado ?: coe#iciente de varia+ilidad del rendi iento de los recursos %ro%ios de la e %resa res%ecto al rendi iento de los recursos del ercado. Cu,nto ayor sea ?! ayor ser, el ries3o que corre la e %resa. Si ?@1: la renta+ilidad es%erada de los #ondos %ro%ios ser, ayor a la renta+ilidad del ercado. Si ?A1: la renta+ilidad es%erada de los #ondos %ro%ios ser, enor a la renta+ilidad del ercado. Si ?8B: la renta+ilidad es%erada de los #ondos %ro%ios ser, la renta+ilidad de un activo sin ries3o. Si ?81: 6a renta+ilidad es%erada de los #ondos %ro%ios ser, la renta+ilidad del ercado.

E.e %lo: Si 0#: C!BD! 0 : 12!BD! ?: E. C$P= 8 22!BD

En ocasiones tene os que decidir so+re donde invertir los e-cedentes de liquide> %ara que nos 3eneren una +uena renta+ilidad! claro est,! ini i>ando el ries3o. Co o res%uesta! encontra os alternativas tales co o: invertirlos en activos reales o en activos #inancieros. $CTI&OS 0E$6ES: Tierras In ue+les Edi#icios! aquinaria! equi%o. Tecnolo3*a. Otros $CTI&OS )IN$NCIE0OS: Bonos $cciones

)%)% For&!s de -!"or!r un !$ i-o8 E" -!"or $on !>"e8 Es el valor de un activo tal co o se uestra en el Balance 3eneralF re%resenta su costo Gist"rico! %or lo tanto! no reconoce su Hverdadero valorI. V!"or de "i?uid!$i@n: Es el valor que %odr*a o+tenerse %or un activo si se vendiese individual ente y no co o %arte de un ne3ocio en arcGa. Este valor ta %oco se considera co o su Hverdadero valorI! %ues una e %resa #uncionando con -ito 3enera siner3ias entre sus %artes que Gacen que su valor total sea ayor a la su a de sus valores individuales de liquidaci"n. V!"or de" &er$!do: &alor al que coti>a un activo en el ercado! esto es! el valor que los inversionistas estar*an dis%uestos a %a3ar y de%ender, de la %u.a que se %resente entre la O#erta y la 7e anda. V!"or e$on@&i$o o in r'nse$o, -!"or 7us o8 Es el valor %resente de un #lu.o de in3resos que se es%era que el activo sea ca%a> de

)%,% E" 1ro$eso de -!"or!$i@n El valor de un activo es el valor actual del #lu.o de ca.a que se es%era que este sea ca%a> de 3enerar! descontado a la tasa de renta+ilidad e-i3ida %or el inversionista. El valor de un activo est, deter inado %or tres ele entos: L! $!n id!d . e" &o&en o de "os 0"u7os de $!7! es1er!dosA e" riesgo !so$i!do ! es os 0"u7os . "! !s! de ren !>i"id!d re?uerid! 1or e" in-ersionis !% Pasos %ara valorar un activo: Esti ar el #lu.o de ca.a que se es%era 3enere el activo! esti ando la cantidad Fn en el o ento n en que se %roducir*a. 7eter inar la renta+ilidad requerida 3r6! lo cual se Gace teniendo en cuenta! de una %arte! e" i1o de in er5s "i>re de riesgo! de otra! "! 1ri&! de riesgo que el inversionista este dis%uesto a asu ir. Calcular el valor actual del #lu.o de ca.a es%erado 32o6.

)%,% E" 1ro$eso de -!"or!$i@n B $on inu!$i@n

&aloraci"n que se Gace con +ase en la #"r ula: 6os #lu.os de ca.a 'casG #loJs( se de+en descontar a una tasa ' r( que re#le.e el costo de ca%ital de la e %resa! tanto el de la deuda co o el que asu en sus %ro%ietarios! CPPC " 5$CC! costo que se Galla %onderando los costos de cada una de las #uentes de ca%ital. No se %uede desconocer que cualquier inversi"n! si +ien se es%era 3enere una renta+ilidad! esta i %l*cita ente re%resenta un nivel de riesgo %ara el inversionista! res%ondiendo esta co +inaci"n a uno de los %rinci%ios #unda entales de las #inan>as cor%orativas! C! &!.or riesgo, &!.or ren !>i"id!dD y viceversa% 7e%endiendo del inversionista! el nivel de ries3o que ste se encuentra dis%uesto a ace%tar es uy varia+le! desde la aversi"n a+soluta a este! Gasta la indi#erencia total al is o.

)%,% E" 1ro$eso de -!"or!$i@n B $on inu!$i@n

M5 odo de 0"u7os de e0e$ i-o des$on !dos des1u5s de i&1ues os8 Esta etodolo3*a considera el valor que es ca%a> de 3enerar la e %resa en el #uturo! teniendo en cuenta los +ene#icios #iscales que de el se %uedan o+tener. E7e&1"o8 Con +ase en la si3uiente in#or aci"n anual! considerar la conveniencia de la co %ra de un edi#icio de consultorios: In3resos +rutos esti ados %or arrenda iento KB.BBB.BBB Se3uros 1.BBB.BBB I %uestos 2.2BB.BBB =anteni iento y e.oras 1.KBB.BBB Inicial ente calcular la /tilidad O%eracional Neta '/ON(: In3resos +rutos esti ados %or arrenda iento Se3uros KB.BBB.BBB 1.BBB.BBB

)%,% E" 1ro$eso de -!"or!$i@n B $on inu!$i@n

Con +ase en la /ON del %ri er aLo y %reviendo una tasa de incre ento 'r( en las rentas del 1BD! se %uede calcular el valor del activo co o una %er%etuidad! as*: &alor del activo 8 /ON ; r &alor del activo 8 MK.EBB.BBB ; B!1B 8 F<,%***%*** $Gora! si se adquiere el in ue+le en NMBB.BBB.BBB! de los cuales %a3a co o cuota inicial el EBD y so+re el resto se solicita un crdito a una tasa de inters del 12D anual! %a3os i3uales durante 1K aLos: 6a inversi"n inicial %or el activo es de N12B illones y el crdito ser, %or N2OB illones! siendo el %ri er %a3o de NM1.11B.COC! 'NEE.PBB.BBB %or %a3o de intereses y NC.K1B.COC %or a+ono a ca%ital(. Si la tasa i %ositiva es del EED y el car3o %or de%reciaci"n de NO.BBB.BBB al aLo! la /tilidad Neta 7es%us de I %uestos '/N7I(! es:

)%,% E" 1ro$eso de -!"or!$i@n B $on inu!$i@n

/N7I: /tilidad neta o%eracional NMK.EBB.BBB '4( 7e%reciaci"n O.BBB.BBB '4( Intereses EE.PBB.BBB 396 U i"id!d !n es de i&1ues os ,%;**%*** '4( I %uestos 1.221.BBB 396 U i"id!d o1er!$% des1u5s de i&1ues os )%F;=%*** E" F"u7o Ne o de E0e$ i-o 3Free C!sG F"oHIFCF68 Co o la de%reciaci"n no es una salida real de e#ectivo! su valor de+e incor%orarse nueva ente al #lu.o! ade ,s! se de+e tener en cuenta el a+ono a ca%ital del crdito #inanciero. /tilidad o%eracional des%us de i %uestos 2.MCQ.BBB '1( 7e%reciaci"n O.BBB.BBB '4( $+ono a ca%ital C.K1B.COC F"u7o Ne o de E0e$ i-o 3FCF6 )%=JK%)+, $ %artir de lo cual es %osi+le calcular los #lu.os #uturos de e#ectivo y de i3ual #or a el &alor Presente Neto '&PN( y la Tasa Interna de 0etorno 'TI0(.

)%,% E" 1ro$eso de -!"or!$i@n B $on inu!$i@n

Proyectar el )lu.o de e#ectivo si el inversionista %retende vender el edi#icio dentro de tres aLos en NMMB.BBB.BBB! teniendo en cuenta que el saldo del crdito Gi%otecario en ese o ento es de N2KM.PKK.PBB y su costo de o%ortunidad es del 1KD.
1
Utilida d netaopera tiva (-) D eprec ia c in (-) Interes es (= ) Utlida da ntesde i p!es tos (-) I p!es tos (= ) Utilida d des p!#sde i p!es tos (% )D eprec ia c in (-) &'ono ac a pita l (= )( !)o de e*ec tivo (( +( ) 45.300.000 8.000.000 33.600.000 3."00.000 1.221.000 2.4"9.000 8.000.000 7.510.787 2.9$8.213

2
49.830.000 8.000.000 32.698.706 9.131.294 3.013.327 $.11".9$" 8.000.000 8.412.082

3
54.813.000 8.000.000 31.689.256 15.123."44 4.990.836 10.132.909 8.000.000 9.421.531

5."05.88$ 194.055."""

)%,% E" 1ro$eso de -!"or!$i@n B $on inu!$i@n

Teniendo en cuenta la inversi"n inicial que reali>" el inversionista! el )lu.o de e#ectivo ser,:
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( + (con la Invers in inicial (12 0.0 00.00 0) 2.9$ 8 .21 3 5."05.88 $ 19 4.055 ."" "

Con +ase en el )lu.o de e#ectivo se %rocede a calcular el &PN y la TI0: V2N 9 E+F%F=*%,=K 6o cual! %or ser ayor a cero! quiere decir que el %royecto es via+le y %uede ser ace%tado. TIR 9 +=,<;: Situaci"n que es con#ir ada %or la TI0! de+ido a que esta es ayor al costo de o%ortunidad del inversionista.