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Diplomado La Salle

FIDEICOMISO

Lic. Ruben Barahona

ADQUISICIN POR PARTE DE EXTRANJEROS:


En trminos de la Ley de Inversin Extranjera se entiende por:

INVERSIONISTA EXTRANJERO
Es toda persona fsica o moral de nacionalidad distinta a la mexicana y las entidades extranjeras sin personalidad jurdica.

INVERSION EXTRANJERA
A) La participacin de inversionistas extranjeros, en cualquier proporcin, en el capital social de sociedades mexicanas. B) La realizada por sociedades mexicanas con mayora de capital extranjero y C) La participacin de inversionistas extranjeros, en las actividades y actos contemplados por esta Ley. La inversin extranjera podr participar en cualquier proporcin en el capital social de sociedades mexicanas, adquirir activos fijos, ingresar a nuevos campos de actividad econmica a fabricar nuevas lneas de productos, abrir y operar establecimientos, salvo por lo dispuesto en la ley de Inversin Extranjera.

ZONA RESTRINGIDA
De acuerdo a la Ley de Inversin Extrajera, se entiende por zona restringida, la faja de territorio nacional de cien kilmetros a lo largo de las fronteras y de cincuenta a lo largo de las playas. Las sociedad mexicanas con clusula de exclusin de extranjeros podrn adquirir el dominio de bienes inmuebles en el territorio nacional ubicados en la zona restringida, destinados en la realizacin de actividades no residenciales; y podrn adquirir derechos sobre bienes inmuebles en la zona restringida, a que sean destinados a fines residenciales.

ARTICULOS DE LA LEY DE INVERSION EXTRANJERA RELACIONADOS CON LA ADQUISICION DE BIENES INMUEBLES POR PARTE DE EXTRANJEROS
ART. 10.- De conformidad con lo dispuesto por la frac. I del art. 27 de la Constitucin Poltica de los Estados Unidos Mexicanos, las sociedades mexicanas con clusula de exclusin de extrajeros o que hayan celebrado elconvenio a que se refiere dicho precepto, podrn adquirir eldominio de bienes inmuebles en el territorio nacional. En el caso de las sociedades en cuyos estatutos se incluya el convenio previsto en la fra. I del art- 27 constitucional, es estar a lo siguiente:

I.- Podrn adquirir el dominio de bienes inmuebles ubicados en la zona restringida, destinados a la realizacin de actividades no residenciales, debiendo dar aviso a dicha Secretara de Secretara de Relaciones Exteriores, dentro de los 60 das siguientes a aquel en el que se realice la adquisicin y II.- Podrn adquirir el dominio de bienes inmuebles ubicado en la zona restringida, destinados a fines residenciales, de conformiidad con las disposiciones del captulo siguiente.

ART. 10.- Los extranjeros que pretendan adquirir inmuebloes fuera de la zona restringida, y obtener concesiones para la explotacin y explotacin de minas y aguas en el territorio nacional, debern presentar previamente ante la Secretara de Relaciones Exteriores un escrito en el que convengan lo dispuesto en la fracc. I del art. 27 de la Constitucin Poltica de los Estados Unidos Mexicanos y obtener el permiso correspondiente de dicha dependencia. Cuando el bien inmueble que se pretenda obtener una concesin para la ubicacin fuera de la zona restringida o cuando se pretenda obtener una concesin para la explotacin de minas y aguas en territorio naciona, el permiso se entender otorgado si no se publica en el Diario Oficial de la Federacin la negativa de la Secretara de Relaciones Exteriores dentro de los cinco das hbiles siguientes a la fecha de la prestacin de la solicitud.

Cuando el bien inmueble que se pretenda adquirir est en un municipio parcialmente ubicado dentro de la zona restringida, la Secretara de Relaciones Exteriores resolver la peticin dentro de los 30 das hbiles siguientes a la fecha de su presentacin. El Instituto Nacional de Estadstica, Geografa e Informtica publicar en el Diario Oficial de la Federacin y mantendr actualizada una lista de los municipios mencionados, as como de los que estn totalmente ubicados en la zona restringida. La Secretara de Relaciones Exteriores podr determinar, mediante acuerdos generales que se publicarn en el Diario Oficial de la Federacin, supuesto en los que los extranjeros, para tener derecho a que se refiere ese artculo, slo debern presentar ante dicha dependencia un escrito en el que convengan lo dispuesto en la frac. I del art. 27 constitucional, sin requerir el permiso correspondiente de dicha dependencia.

Para efectos de ley, bien inmueble para fines residenciales es aquel destinado exclusivamente a vivienda para uso del propietario o de terceros. De manera enunciativa pero no limitativa, se consideran bienes inmuebles destinados a la realizacin de actividades no residenciales. 1.- Los que se destinen a tiempo compartido

2.- Los destinados a alguna actividad industrial, comercial o turstica y que de manera simultanea sean utilizados para fin residencial. 3.- Los adquiridos por instituciones de crdito para la recuperacin de adeudos a su favor que se deriven de operaciones propias de su objeto.

4.- Los que se utilicen por personas morales para el cumplimiento de su objeto social, consistente en la enajenacin , urbanizacin, construccin, fraccionamiento y dems actividades comprendidas en el desarrollo de proyectos inmobiliarios 5.- En general, los bienes inmuebles destinados a actividades comerciales, industriales, agrcolas, ganaderas, pesqueras y de prestacin de servicios.

Para que las personas fsicas o morales puedan acceder al dominio de bienes inmuebles ubicados fuera de la zona restringida, u obtener concesiones para la explotacin de agua en el territorio nacional deben presentar un escrito ante la Secretaria de Relaciones Exteriores precisando la forma y porcentaje de adquisicin, con el fin de obtener el permiso correspondiente. Igualmente debern acreditar la capacidad jurdica su legal estancia en el pas y la calidad migratoria que les permita realizar el acto jurdico de que se trate; los documentos debern estar legalizados ante el cnsul mexicano o apostillados, tambin debern acompaar, en su caso, un anexo que contenga la superficie, medidas y colindancias del inmueble y cubrir los derechos establecidos.

ASPECTOS GENERALES DEL FIDEICOMISO


El fideicomiso es un mandato irrevocable en virtud del cual se entrega a una Institucin Bancaria, con carcter de Fiduciario, determinados bienes para que disponga de ellos o de sus productos segn la voluntad del que los entrega, llamado Fideicomitente, en beneficio de un tercero llamado Fideicomisario.

De la definicin se desprenden las siguientes caractersticas:


1.- Afectacin de un patrimonio, o parte de el, destinado a la realizacin de un fin. 2.- El fin deber ser lcito y en todo caso determinado 3.- La realizacin del fin queda a cargo de la Institucin Fiduciaria exclusivamente 4.- Los beneficios obtenidos podrn o no tener un destinatario especifico llamado Fideicomisario

La mecnica del funcionamiento del Fideicomiso se detalla de la siguiente manera:


1.- El Fideicomitente decide desprenderse de parte de su patrimonio (bienes), con el fin de llegar a un objetivo especfico. 2.- Esos bienes constituirn un patrimonio autnomo y ya no permanecern ligados al fideicomitente mediante el vnculo de propiedad, ahora quedarn dirigidos y organizados por la Fiduciaria. 3.- El Fiduciario es el titular tanto del patrimonio afectado como de los derechos y obligaciones activas conducentes a la realizacin del objetivo. 4.- Del cumplimiento de los fines del fideicomiso se desprenden beneficios jurdicos que como tales, deben tener un destinatario denominado Fideicomisario, el cual en su carcter de beneficiario jurdico, puede en determinados casos exigir al Fiduciario el exacto cumplimiento de los fines del fideicomiso.

CONSTITUCIN DEL FIDEICOMISO


Los conceptos que dan vida y legalidad al Fideicomiso son: Las formalidades y los elementos personales El patrimonio Fiduciario Las formas de extincin y prohibiciones

En cuanto a las formalidades, la ley seala que el contenido del fideicomiso deber constar por escrito y ajustarse a los trminos de la legislacin comn sobre transmisin de derechos o de propiedad.
Los requisitos de forma a que esta sujeta la constitucin del fideicomiso, es decir, la aceptacin del fiduciario deber ser siempre expresa.

En cuanto a los elementos personales que intervienen en el fideicomiso, son tres:


EL FIDEICOMITENTE, que es quien establece el fideicomiso y destina para el cumplimiento del mismo, los bienes necesarios. Pueden ser Fideicomitentes las personas, fsicas o morales, que tengan capacidad para afectar los bienes que el fideicomiso implique, es decir, debe tener poder de disposicin sobre los bienes materiales o derechos que constituyan el patrimonio fedeicomitido. Puede haber pluralidad de fideicomitentes , como en la situacin de un bien sujeto a copropiedad.

EL FIDUCIARIO, solo pueden serlo las Instituciones de crdito, y se convierte en el administrador del patrimonio que constituye el objeto materia del fideicomiso.
EL FIDEICOMISARIO es la persona que tiene derecho a recibir los beneficios del fideicomiso, es nombrado por el fideicomitente y pueden haber uno o varios fideicomisarios; tambin puede serlo el mismo fideicomitente, pero jams podr serlo el fiduciario. El fideicomisario no es un elemento esencial del fideicomiso.

En cuanto al Patrimonio Fiduciario, una vez constituido el fideicomiso, aquella parte del patrimonio que se desprendi el fideicomitente , y que constituy el objeto del fideicomiso, se erige como un patrimonio sujeto a arreglos especiales, cuyo destino no puede ser otro que el sealado por el fideicomitente en el contrato.

FIDEICOMISOS SOBRE BIENES INMUEBLES EN ZONA RESTRINGIDA


Se requiere permiso de la Secretaria de Relaciones Exteriores para que las instituciones de crdito adquieran como fiduciarias, derechos sobre bienes inmuebles ubicados dentro de la zona restringida, cuando el objeto del fideicomiso sea permitir la utilizacin y el aprovechamiento de tales bienes sin constituir derechos reales sobre ellos y los fideicomisarios sean: Sociedades mexicanas sin clusula de exclusin de extranjeros, o Personas fsicas o morales extranjeras

Las solicitudes que presenten las instituciones de crdito, a travs de su delegado fiduciario, para obtener el permiso de la Secretaria de Relaciones Exteriores deben contener:
1.- Nombre y nacionalidad de los fideicomitentes 2.- Nombre de la institucin de crdito que fungir como fiduciaria 3.- Nombre y nacionalidad del fideicomisario 4.- Duracin del fideicomiso 5.- Uso del inmueble 6.- Descripcin, ubicacin y superficie del inmueble objeto del fideicomiso 7.- Distancia del inmueble respecto de la Zona Federal Maritimo-Terrestre

Se entender por utilizacin y aprovechamiento de los bienes inmuebles ubicados en la zona restringida, los derechos al uso o goce de los mismos, incluyendo en su caso, la obtencin de frutos, productos y en general, cualquier rendimiento que resulte de la operacin y explotacin lucrativa, a travs de terceros o de la institucin fiduciaria.

El inmueble objeto del fideicomiso nicamente podr ser destinado para: 1.- Parques y fraccionamientos industriales 2.- Hoteles y moteles 3.- Naves industriales 4.- Centros comerciales 5.- Centros de investigacin 6.- Desarrollos tursticos, siempre que no contengan inmuebles destinados a fines residenciales 7.- Marinas tursticas 8.- Muelles e instalaciones industriales y comerciales establecidos en stos 9.- Establecimientos dedicados a la produccin, transformacin, empaque, conservacin, transporte o almacenamiento de productos agropecuarios, forestales o pesqueros

La duracin de los fideicomisos ser por un perodo mximo de 50 aos, mismo que podr prorrogarse a solicitud del interesado, la Secretaria de Relaciones Exteriores podr verificar en cualquier tiempo el cumplimiento de las condiciones bajo las cuales se otorguen los permisos, as como la presentacin y veracidad del contenido de los avisos dispuestos en el mismo. La Secretaria de Relaciones Exteriores resolver sobre los permisos para constituir fideicomiso sobre bienes inmuebles en zona restringida, considerando el beneficio econmico y social que la realizacin de estas operaciones implique para la nacin.

Los contratos de fideicomiso que se contituyan al amparo de los permisos otorgados por la Secretaria de Relaciones exteriores debern sujetarse a las siguientes condiciones: 1.- Que el instrumento pblico respectivo establezca que los fideicomisarios extranjeros convienen en considerarse como mexicanos respecto a sus derechos como fideicomisarios y a no invocar, por lo mismo, la proteccin de sus gobiernos, bajo la pena, de perder dichos derechos en beneficio de la nacin. 2.- Que durante toda la vigencia del fideicomiso la institucin fiduciaria conserve la titularidad del bien inmueble fideicomitido sin conceder derechos reales a los fideicomisarios.

3.- Que la institucin fiduciaria presente ante la Secretaria de Relaciones Exteriores un informe anual sobre los fideicomisos autorizados en caso de sustitucin fiduciaria, as como de designacin de fideicomisarios sustitutos o cesin de derechos fideicomisarios en favor de personas fsicas o morales extranjeras, o de sociedades mexicanas con clusula de admisin de extranjeros, tratndose de inmuebles adquiridos para fines residenciales. 4.- Que los fideicomisarios se obligan a informar a la institucin fiduciaria sobre el cumplimiento de los fines del fideicomiso.

5.- Que la Institucin fiduciaria obtenga permiso previo de la Secretaria de Relaciones exteriores tratndose de ampliacin de la materia y cambio de los fines del fideicomiso.

6.- Que la Institucin fiduciaria se comprometa a notificar la extincin del fideicomiso a la Secretaria de Relaciones exteriores. 7.- que las partes en el contrato se comprometan a extinguir el fideicomiso a peticin de la Secretaria de Relaciones exteriores, en caso de incumplimiento o violacin a cualquiera de las condiciones establecidas en el permiso correspondiente.

Los permisos otorgados por la Secretaria de relaciones Exteriores para la constitucin de fideicomiso sobre inmuebles en zona restringida, no exime el cumplimiento de los planes y programas de desarrollo urbano y ordenamiento ecolgico de la localidad en la que se ubique el inmueble, ni de los criterios de sustentabilidad de la poltica ambiental.

PERSONAS MORALES
Las personas morales extrajeras que pretendan realizar habitualmente actos de comercio en la Repblica, debern obtener autorizacin de la Secretaria de Relaciones Exteriores, siempre y cuando cumplan con los siguientes requisitos: Que comprueben estar debidamente constituidas de acuerdo con las leyes de su pas Que el contrato social y dems documentos constitutivos de dichas personas no sean contrarios a los preceptos de orden pblico establecidos en las leyes mexicanas.

Para obtener la autorizacin para establecerse en territorio nacional y para realizar habitualmente actos de comercio, las personas morales extranjeras deben presentar solicitud por escrito en la que se sealen los datos generales de identificacin del solicitante, as como la descripcin de la actividad econmica que pretenda desarrollar en el pas; dicha solicitud deber estar acompaada de: 1.- Escritura, acta, certificado o cualquier otro instrumento de constitucin, as como los estatutos por los cuales se rige la persona moral; 2.- Poder del representante legal otorgado ante fedatario pblico; 3.- Comprobante de pago de derechos previstos en

la ley.