TRIBUTAO DAS OPERAES IMOBILIRIAS Prof.

Odmir Fernandes
Nossa exposio abordar os aspectos tributrios da venda e da locao do setor imobilirio

1) Imposto de Renda e Contribuies

Pessoa fsica. Equiparao

Pessoa jurdica: Lucro presumido. Lucro real

Ativo circulante. Ativo imobilizado Vantagens e desvantagens

2) Tributao Municipal: ISS, IPTU e ITBI 3) Tributao Estadual: ICMS e ITCMD 4) Tributao Federal: Situaes especificas
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IMPOSTO DE RENDA
PESSOA FSICA

IR - PESSOA FSICA
COMPRA E VENDA

IR = 15% sobre o Ganho de Capital

Valor de Venda........................... 1.000.000,00 (-) Custo de aquisio...............(-) 800.000,00 (=) Ganho de Capital.................... 200.000,00 (-) Fator de Reduo.................... IR Ganho de Capital. Alquota..... 15% IR a Pagar (carn leo)................... 30.000,00 A tributao definitiva
(No compensa na Declarao de Ajuste Anual)
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IR - PESSOA FSICA
ISENO
1) At o valor R$ 440.000,00, do nico imvel que possua, desde que no tenha outra alienao nos ltimos cinco anos, tributada ou no (art. 23, Lei 9.250/95 e art. 132, II, do RIR/1999).
Iseno condicionada a um nico imvel e a cada cinco anos.

irrelevante tratar de terreno, casa, apto., residencial, comercial, lazer, etc.

Considera-se parte da alienao em condomnio ou em comunho.
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IR - PESSOA FSICA
ISENO
2) Est isento (a partir de 16.06.2005) o ganho de capital na venda de imvel residencial, para compra de outro imvel residencial, no prazo de 180 dias (art. 39, Lei 11.196/2005) No se aplica na venda de imvel residencial para quitar dbito de imvel residencial j possudo pelo alienante No se aplica na venda ou aquisio de terreno No se aplica na aquisio de vaga de garagem ou boxe de estacionamento (IN SRF n 599/2005, art. 2) Aplicao parcial da venda - tributao proporcional

3) Outras hipteses de iseno ou n/t

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IR - PESSOA FSICA
CUSTO DE AQUISIO Gastos que integram o custo de aquisio

Construo, ampliao, reforma (com projeto aprovado pelos rgo competentes) Pequenas obras Demolio de prdio Corretagem Execuo de obras pblicas em beneficio do imvel.

IR PESSOA FSICA
Reduo do Ganho de Capital
I) Reduo = Depreciao: art. 18, Lei 7.713/1988

Imveis adquiridos de 1969 a 1988 Adquiridos at 1969 Isentos - pela reduo de 100%

II) Fatores de Reduo FR1 e FR 2 - art. 40, Lei 11.196/2005:

Alienaes a partir de 16.06.2005 Pode acumular as duas espcies de reduo Clculos. Programa SRFB. 1 e 2
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IR - PESSOA FSICA
AQUISIO - ALIENAO

Caracterizam-se aquisio e alienao a compra, venda, permuta, transferncia de domnio til de imveis foreiros, cesso de direitos, promessa de qualquer uma dessas operaes, adjudicao ou arrematao em hasta pblica, procurao em causa prpria, doao, ou por contratos afins em que ocorra a transmisso de imveis ou de direitos sobre imveis (art.154, RIR/99 e PN 152/75). Considera-se ocorrida a aquisio ou alienao ainda que a transmisso do imvel se d mediante instrumento particular (art. 154, RIR/99).

IR - PESSOA FSICA
AQUISIO - ALIENAO Transferncia para integralizar capital alienao

No est sujeita ao Ganho de Capital, se pelo mesmo valor constante da Declarao de Ajuste do IRPF Valor diferente. Apura-se o Ganho de Capital Na Declarao anual de Ajuste IRPF - Bens e Direito Constar as cotas/aes da sociedade

IR - PESSOA FSICA
LOCAO DO IMVEL

Recebimento do alugueis: IR-Fonte

Alquota de 15% a 27,5%, - Tabela progressiva

Recto. de P. Fsica: Pagamento pelo Carn Leo

Recto. de P. Jurdica: Desconto/reteno

O IR-Pago/Retido na Fonte ser objeto de ajuste na Declarao do IRPF em abril do ano seguinte, com complementao ou restituio do imposto.

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IR - PESSOA FSICA
LOCAO DO IMVEL Dedues permitidas: ainda que pagas pelo locatrio,
mas desde que o nus seja do locador:

Impostos e taxas incidentes sobre o imvel que produz o rendimento Aluguel pago pela sublocao Despesas para cobrana/recebimento do aluguel Despesas de condomnio
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IR - PESSOA FSICA
EQUIPARAO
Equipara-se Pessoa Jurdica a pessoa fsica que promover a incorporao imobiliria (prdios em condomnios) ou loteamentos de terrenos urbanos ou rurais, com ou sem construo (arts. 151 a 160, do RIR/1999)
No ocorre equiparao: Na subdiviso feita por fora de partilha amigvel ou judicial de herana, legado, doao como adiantamento da legtima, ou extino de condomnio (art. 153, RIR/99).
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IMPOSTO DE RENDA
PESSOA JURDICA

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IR - PESSOA JURDICA
LUCRO PRESUMIDO
Ativo Circulante - Compra e Venda Valor R$ 1.000.000,00 Base de clculo = Lucro presumido (8% da Receita = R$ 80.000,00)

Tributos IRPJ IRPJ/ Ad (1) CSLL (2) PIS/ Cofins TOTAL

Alquota 15,00% 10,00% 9,00% 3,65%

% 1,2% 0,8% 1,08% 3,65% 6,73%

Imposto 12.000,00 8.000,00 10.800,00 36.500,00 R$67.300,00

(1) IRPJ/Adicional: BC Superior a R$240 mil/ano (no considerado no exemplo) (2) BC =12% s/ Receita
L.

Presumido: Podem optar. Circulante. Permanente

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IR - PESSOA JURDICA
LUCRO PRESUMIDO
Comparativo com a Pessoa Fsica Compra e Venda Pessoa Jurdica
Ativo Circulante - L. Presumido (R$1.000.000,00 = BC x 8% =R$ 80.000,00)
Tributos Alquota %Imposto 1,2% 0,8% 1,08% 3,65% 6,73% 12.000,00 8.000,00 10.800,00 36.500,00 67.300,00

Pessoa Fsica
V. de Venda 1.000.000,00 Custo Aquis. -800.000,00 Ganho/Capital 200.000,00
IR s/Ganho Capital: 15% Imposto................ 30.000,00

IRPJ 15,00% IRPJ/Ad(2) 10,00% CSLL (2) 9,00% PIS/Cofins 3,65% TOTAL ........................

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IR - PESSOA JURDICA
LUCRO PRESUMIDO
IMVEL NO ATIVO PERMANENTE

Venda - Tributa-se o Ganho de Capital

(BC = 100% do Ganho), considerando o Preo de venda (-) Custo de aquisio (-) Depreciao Ganho de Capital = R$200.000,00
Tributos IRPJ IRPJ/Ad. CSLL PIS e Cofins TOTAL Alquota 15% 10% 9% 3,65% % 15% 10% 9% 34% Valor a pagar R$ 30.000,00 R$ 20.000,00 R$ 18.000,00 N/T R$ 68.000,00

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IR - PESSOA JURDICA
LUCRO PRESUMIDO
LOCAO: RECEITA - R$ 1.000.000,00 BC 32% (1) = R$320.000,00 Tributos IRPJ IRPJ/Adic.(2) CSLL PIS/Cofins (3) TOTAL Alquota 15,00% 10,00% 9,00% 3,65% % 4,8% 3,2% 2,88% 3,65% 14,53% Impsto a pagar R$ 48.000,00 R$32.000,00 R$ 28.800,00 R$ 36.500,00 R$145.300,00

Comparativo: Na P. Fsica a tributao dos aluguis pode alcanar 27,5%. Na P. Jurdica: 14,33%.
(1) BC = Receita total, se o objeto social no for a locao (2) BC = Diferena superior a R$20mil/ms; R$240/ano (no considerado no exemplo) (3) N/T = No/Tributado, se o objeto social no for a locao
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IMPOSTO DE RENDA P.FSICA - P.JURDICA

CONCLUSES
Na venda - de modo geral - mais vantajosa a tributao na Pessoa Fsica (15% s/ o Ganho de Capital) do que na Pessoa Jurdica
No aluguel: A tributao mais onerosa na Pessoa Fsica do que na Pessoa Jurdica Carga tributria. Base de clculo considerada
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IMPOSTO DE RENDA P.FSICA - P.JURDICA

CONCLUSES
Na venda a tributao do imvel do Ativo Permanente ser mais alta, de 32% sobre o Ganho de Capital (na P.Fsica 15% sobre o Ganho) Manter o imvel no Ativo Permanente ser vantagem se o objetivo for a locao. Na PJ o Ganho ser maior se considerarmos a depreciao Se o objeto social tambm for a compra e venda, a SRFB tem entendido que o imvel poder ser transferido para o Ativo Circulante no momento da alienao (cf., Consulta 139/06 - SRRF/10 RF)

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IR - PESSOA JURDICA
LUCRO PRESUMIDO
Consulta n 139/06 - SRRF/10 RF IRPJ. Lucro Presumido. Bens passveis de integrar o Ativo Circulante e o Ativo imobilizado. Transferncia de Contas.
A empresa optante pelo lucro presumido que comercializa bens suscetveis de serem contabilizados tanto no ativo permanente como na conta estoques, em virtude de suas atividades desenvolvidas constarem, em ambos os casos, de seu objeto social, pode transferir da primeira conta para segunda o respectivo bem a ser destinado para futura comercializao sem a necessidade de apurar o correspondente ganho de capital, contanto que seja adotado um conjunto de procedimentos sistematizados, baseados nas normas e padres de contabilidade geralmente aceitos.
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IR - PESSOA JURDICA LUCRO REAL

Lucro Real = Lucro comercial/contbil da empresa ajustado = Base de clculo do IR Ajustes: adies, excluses ou compensaes de custos e despesas autorizadas pela lei
Lucro Real: Alquotas: 25% (15%+ 10%). Estimado e mensal CSSL: 9%; Pis/Cofins: 9,25% (no-cumulativo =1,65%+7,6%) Lucro real mensal e estimado No-cumulatividade: compensao dos custos e despesas autorizados pela lei
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IR - PESSOA JURDICA LUCRO REAL

Lucro Real: IR 15% + 10%; CSSL: 9% ; e Pis/Cofins: 9,25%
SITUAO ESPECFICA: Construo/incorporao: apropriao de custos e receitas A IN SRF 458/2004, disciplina a cobrana do PIS e da COFINS, no cumulativa. Alquota de 9,25%; O art. 10, XX, da Lei 10.833, permite a aplicao da cumulatividade (3,65%, com as receitas da execuo por administrao, empreitada ou subempreitada de obras de construo civil, at 31.12.2008) Pis/Cofins: Esto sujeitas incidncia cumulativa as PJ que apuram pagam o IR pelo Lucro Presumido ou Arbitrado.
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IR - PESSOA JURDICA
LUCRO REAL

Lucro real - Regime de competncia/caixa

Custos: Construo, servios, publicidade, atendimento, corretores, cadastro, cobrana, depreciao, seguro (regime de competncia). Na atividade imobiliria a apropriao dos custos e da receita aproxima-se do regime de caixa, mediante os ajustes na escrita contbil (Vedado ajuste no Lalur) Custos - nas operaes imobilirias podem ser apropriados: (1) custos pagos ou incorridos; (2) custos contratados; e (3) custo orados para as vendas de unidades ainda no realizadas e sem a contratao dos servios de execuo
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IR - PESSOA JURDICA Comparativo Receita de aluguel

Lucro real
Patrimnio........................

Lucro presumido
Patrimnio.......................

10.000.000,00 Terreno................................2.000.000,00 Edificao (1)......................8.000.000,00

Receita

10.000.000,00 Terreno ...............................2.000.000,00 Edificao (1)......................8.000.000,00

Receita

de Aluguel................100.000,00

de Locao..............100.000,00

Pis/Cofins

9,25%..................(-) 9.250,00 Custos/despesas..................(-) Depreciao (1)....................(-) 2.666,00

IRPJ/=BC

IR/BC..................................(R$88.084,00)

32%(R$32.000,00) IR (15%+10%) ......................(-) 8.000,00 Pis/Cofins 3,65% R.Bruta....(-) 3.650,00 CSSL 9%...............................(-) 2.880.00
Resultado

IR

(15%+10%)..........................22.021,00 CSSL 9% (2).......................... 2.880,00

Resultado

aps impostos..... 85.470,00

aps impostos.... 67.183,00

(1) Depreciao: 4% a.a. = Parcela mensal

(2) BC 32% Receita

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TRIBUTAO
MUNICIPAL E ESTADUAL
IPTU ISS ITBI
ICMS - ITCMD
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TRIBUTAO MUNICIPAL ISS

LC 116/2003 e Leis municipais

Prestao de servios

Lista de servios
Execuo de obras de construo civil, engenharia... Locao. Regime. LC 116/2003 e DL 406/1968 Locao de bens mveis. Cesso de uso (STF, Pleno, RE 116.121-3/SP ) Atividade meio e atividade fim
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TRIBUTAO MUNICIPAL ISS

Local da prestao. Reteno. Guerra fiscal Base de clculo. Dedues. Materiais e Subempreitadas

Materiais prprios e de terceiros. Regime LC 116/03 e DL 406/68 (STJ, 2 T., AgReg no REsp 1.002.693/RS,j.2008)
Mercadorias e materiais (bens) ISS/ICMS

Concreto: O fornecimento de concreto, por empreitada, para construo civil, preparado no trajeto at a obra em betoneiras acopladas a caminhes, prestao de servio, sujeitando-se apenas incidncia do ISS (STJ Smula 167)
Argamassa: Na obra. Na loja
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TRIBUTAO MUNICIPAL ISS

Base de Clculo presumida: Tabelas. Preo dos servios. Contratao. Concluso da obra. Habite-se Incorporao: Na incorporao, h dois contratos: o de compra e venda e o de empreitada, sendo legtima a cobrana de ISS (STJ, REsp 766.278/PR, j. 2007) Construo prpria: Para venda ou locao - no incidncia. Servios prprios (STJ, REsp 10.054/RJ, j, 1994; REsp 39.735/RJ, j,1996)

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TRIBUTAO MUNICIPAL IPTU

IPTU Propriedade e Posse do imvel

Base de clculo: Valor Venal Alquota: 1% a 1,5% Contribuintes: Propriedade e posse Pessoas distintas. Domnio e posse. animus domini. Cadastro municipal: Imveis compromissados e no transferidos. Execues fiscal ao titular do domnio. Base de clculo. Planta de valores. Presunes Reclamao administrativa. Judicirio
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TRIBUTAO MUNICIPAL ITBI

Transmisso de bens imveis inter vivos a titulo oneroso Compra e venda

Base de clculo: Valor Venal Presuno: IPTU. Tabelas. Reavaliao

Alquotas (SP): 2% (0,5% no SFH, at R$48 mil)

Reclamao. Ao judicial. Administrativa/Ao Judicial DTI - Declarao de Transmisso imobiliria (Portaria SF 81/05-SP) Obs.: Transmisso a titulo gratuito ITCMD Tributo Estadual
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TRIBUTAO MUNICIPAL ITBI

Imunidade - No incidncia
No incide: Na transmisso de bens ou direitos incorporados ao patrimnio de pessoa jurdica em realizao de capital, nem sobre a transmisso de bens ou direitos decorrente de fuso, incorporao, ciso ou extino de pessoa jurdica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locao de bens imveis ou arrendamento mercantil. (cf. art. 37, CTN e 156, 2., I, CF/88)

Preponderncia: CTN, art. 37: 1 Considera-se atividade preponderante quando mais de 50% da receita operacional da pessoa jurdica adquirente, nos 2 (dois) anos anteriores e nos 2 (dois) anos subseqentes aquisio, decorrer de transaes mencionadas neste artigo.

DTI - Declarao de Transmisso Imobiliria S.Paulo

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TRIBUTAO ESTADUAL ITCMD

Transmisso causa mortis e doao de quaisquer bens ou direitos

Inventrio, arrolamento, separao, divrcio, doao. Contribuintes: Herdeiros e/ou legatrios; donatrio (ou doador).

Base de clculo Causa mortis: Valor dos quinhes dos bens ou direitos transmitidos aos herdeiros ou legatrios.
Base de clculo. Doaes: Valor venal

Alquota: at 8% - Resoluo do SF n 9, de 1992 - (SP 4%)

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TRIBUTAO ESTADUAL ICMS

Tributo que incide sobre operaes com mercadorias, bens importados e servios de transportes e de comunicao. Mercadorias para o ICMS - so bens mveis com a finalidade comercial.
Bens de uso e consumo. Ativo imobilizado: No so mercadorias Distino. Critrio. Destinao/finalidade
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TRIBUTAO ESTADUAL ICMS

Materiais empregados. Conceito de obra. Contratao Mercadorias/Materiais: Produzidos fora do local da obra

Materiais prprios e de terceiros (STJ, 2 T., AgReg no REsp 1.002.693/RS, j.2008)

Inscrio estadual. Contribuinte

STJ: Empresa de construo civil no contribuinte do ICMS (STJ, 1 S., EmbDiv. REsp 149.946-MS, j. 06.12.99)

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TRIBUTAO ESTADUAL ICMS

Substituio tributria
Lei 12.681/2007 (Dec. 52.942, de 29.04.2008 - estoque) Art. 8 - So sujeitos passivos por substituio, no que se refere ao imposto devido pelas operaes ou prestaes com mercadorias e servios adiante nominados: XXXIII - quanto a materiais de construo e congneres, relativamente ao imposto devido nas operaes subseqentes at o consumo final:

a) o fabricante, o importador ou o arrematante do produto importado do exterior e apreendido;

b) qualquer estabelecimento situado em outro Estado ou no Distrito Federal que promova sada da mercadoria a estabelecimento paulista;

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TRIBUTAO FEDERAL
SITUAES ESPECFICAS

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TRIBUTAO FEDERAL
ITR (INCRA)
Imposto Territorial Rural ITR

Posse ou propriedade de Imvel Rural art. 29, CTN Escritura: exige comprovao do pagto. do ITR dos ltimos cinco anos (art. 167 e 168, da Lei 6.015/73 e art. 21, Lei 9.393/96) Declarao do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural DITR, composta do: I - Documento de Informao e Atualizao Cadastral do ITR -Diac; II - Documento de Informao e Apurao do ITR -Diat (IN/SRF
256/2002; IN/RFB 746/2007; e IN/RFB 830/2008).

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TRIBUTAO FEDERAL
PATRIMNIO DE AFETAO Regime Especial de Tributao RET (Lei 10.931/2004)
Finalidade: Segregar o patrimnio do incorporador para no ser atingido pelas dividas da empresa

Garantia maior ao adquirente do imvel

Imposto de Renda: Art. 4 . Para cada incorporao submetida ao RET, a incorporadora ficar sujeita ao pagamento mensal equivalente a 7% (sete por cento) das receitas mensais recebidas, o qual corresponder ao pagamento unificado de: I - IRPJ; II - CSLL; III Contribuio para o PIS/Pasep; e IV - Cofins.

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SOCIEDADE DE PROPSITO ESPECFICO - SPE

Finalidade especifica (objeto social)

Possui personalidade jurdica: sociedade personificada Consorcio. Associao de empresas - Joint venture Segregao dos riscos empresariais Endividamento tributrio, trabalhista, etc.

Preservao da empresa principal

Diversidade de investidores Facilidade de financiamentos Escolha melhor da forma de tributao Tributao - Pessoas Jurdica em geral
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SOCIEDADE EM CONTA DE PARTICIPAO - SCP

Sem personalidade jurdica (CC: arts. 991 a 996; RIR/1999: art. 148 a 254;

INSRF179/1987)

Scio oculto - scio ostensivo

Equiparadas a P. Jurdicas. Tributao na pessoa do scio ostensivo Tributao na pessoa do scio ostensivo Objetivo: Segregar patrimnio do scio oculto, evitar riscos empresariais Escriturao contbil/fiscal prprios ou no scio ostensivo Scio oculto: existncia da sociedade - prova admitidas no direito As SCP imobilirias podem optar pelo lucro presumido, salvo se mantiver

custo orado (IN SRF 31/2001).

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OUTROS ASPECTOS E OBRIGAES DA TRIBUTAO FEDERAL

SITUAES ESPECFICAS*

Fundo Investimento Imobilirio

Built to suit (Const. sob medida). Locao atpica. STJ Recebveis Imobilirios.* Letras. Alien.fiduciria. Lei 9514/97 Simples Nacional -- LC 123/2006 DOI - Declarao sobre Operaes Imobilirias Dimob - Declarao de Informaes sobre Ativ. Imobilirias Coaf - Conselho de Controle de Atividades Financeiras

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TRIBUTAO DAS OPERAES IMOBILIRIAS LEGISLAO BSICA

Constituio Federal. CTN. CC;

LC 87/1996, 116/2003, 123/2005;

Leis 6.404/1976; 9.698/1998; 10.406/2002; 10.637/2002; 10.833/2003; 10.931/2004; 11.196/2005;

Decretos 4.524/2002; 5.164/2004; 5.442/2005

RIR- Decreto 3.000/1999; Princpios contbeis. Res. CFC 750/93 (10.5Ativ. Imobilirias); IN/SRF 21/79; 84/79; 23/83; 179/87; 67/88; 107/88; 11/96; 25/99; 31/01; 84/01; 14/04; 404/04; 458/04; 468/04; 474/04; 576/05; 599/05; 694/06.
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TRIBUTAO DAS OPERAES IMOBILIRIAS DOUTRINA: CONTBIL/FISCAL

1-Magnus Amaral da Costa, Contabilidade da construo civil e atividade imobiliria, Ed. Atlas, 2 ed., 2 tiragem, SP, 2005 2-Alberto Manoel Scherrer, Contabilidade imobiliria: abordagem sistemtica, gerencial e fiscal, Ed Atlas, SP, 2003

3-Paulo Joaquim Antnio Manual de contabilidade e tributos de construtoras e imobilirias, Ed Atlas, SP, 2003
4-Alexandre Pereira Gonalves, Tributao imobilirias, Ed. Quartier Latin, SP, 2007 das operaes

5-Paulo Joni Teixeira, Permuta de imveis: prtica contbil e fiscal, Ed. Alternativa, PA, 2000.
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TRIBUTAO DAS OPERAES IMOBILIRIAS DOUTRINA: CONTBIL/FISCAL

6-Paulo Joni Teixeira, Carin Fernandes Pereira e Milton J. Pantaleo, Atividades imobilirias: prtica contbil e fiscal, Ed. Alternativa, 3 ed., PA, 2006.
7-Paulo Joni Texeira e Milton J. Pantaleo, Construo civil: aspectos tributrios e contbeis, Ed. Alternativa, 3 ed. PA, 2003. 8-F. Nepomuceno, Custos e contabilidade na atividade imobiliria da construo civil, Ed. IOB, SP, 2004 9-Antonio Carlos Mathias Coutro, Contrato de corretagem imobiliria, Ed. Atlas, 2 ed., SP, 2007 10-Adriana Manni Peres, Ivo Ribeiro Viana e Miguel Gazola, Operaes imobilirias Col. IOB de Dir.imobilirio, Ed. IOB, 2 ed., SP, 2003

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OBRIGADO!!!
ODMIR FERNANDES
Advogado. Contabilista. Consultor Jurdico Foi Juiz Titular da 6 Vara da Fazenda Pblica e Cood. das Execues Fiscais da Capital Juiz Tribunal de Impostos e Taxas de Estado Presidente do STJD - Justia Desportiva Mediador e Conciliador junto ao TJ/SP Especialista em direito tributrio e empresarial Co-autor: Lei de Ex.Fiscal com., e do CTN com., ed. RT. Membro do IBDT/USP odmir@odmir.adv.br odmir1@uol.com.br Fone: (11) 3285-4733 Fax: (11) 3283-4522

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