Captulo 1. La publicidad registral y sus fines.

1) NOCIONES GENERALES. DERECHOS REALES PERSONALES: SUS DIFERENCIAS Y CONSECUENCIAS.

2) CLASIFICACIN DE COSAS: MUEBLES E INMUEBLES; DERECHOS O BIENES REGISTRABLES Y NO REGISTRABLES. 3) SEGURIDAD ESTTICA Y DINMICA. 4) LA PUBLICIDAD Y SUS DISTINTOS NOCIN, IMPORTANCIA Y NECESIDAD. TIPOS. BREVE

Nociones generales. Derechos reales y personales: diferencias y consecuencias.

Vamos a analizar el sentido que tiene el Derecho Registral, el porqu de su

nacimiento y vamos a justificar su existencia. Para ello indagaremos acerca de la publicidad en general y la registral en especial. Ms all de la seguridad esttica (del titular del derecho registrado), y de la dinmica (o del trfico, que protege principalmente a terceros que lleguen a ser adquirentes) existe, una razn ms de fondo, ontolgica, que justifica el nacimiento del Derecho Registral y de la publicidad misma, la cual tiene su gnesis en las diferencias que existen entre los derechos reales y personales. De hecho en Espaa al Derecho Registral se le denomina Derecho Hipotecario. Y en Alemania, Derecho Inmobiliario. Explicaremos esta idea: primero debe quedar en claro que no slo los derechos reales se inscriben, o necesitan de registracin. No. Tambin algunos derechos personales requieren de inscripcin. Incluso los derechos intelectuales, como bien se sabe, ameritan su inscripcin para proteger al autor de los mismos (ley 11.723 que tiene en vista principalmente aquella seguridad esttica).

Derechos reales y personales: diferencias y consecuencias (2)

Entonces, si bien no slo los derechos reales necesitan de

inscripcin registral, por un lado, no se puede negar, por el otro, que la publicidad misma siempre estuvo ligada al derecho real. Su vinculacin es harto cercana y hace hasta la propia constitucin del mismo (vg. art. 577 del Cdigo de Vlez, si admitimos cierta funcin publicitaria a la traditio posesoria). Para comprender un poco dicha proposicin se torna necesario indagar mnimamente sobre el derecho real y compararlo, a su turno, con el personal o de crdito. Recordemos que el derecho real es aquel en el cual una persona -sujeto- se encuentra en forma directa e inmediata en relacin con la cosa -objeto del derecho-, de tal manera que no existen sino esos dos elementos: persona y cosa, relacionados en forma directa e inmediata, dicho esto con carcter general. Los dems son terceros.

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Por el contrario, en el derecho personal contamos

con la presencia de tres elementos: el acreedor, el deudor y la prestacin. Adems podramos sumarle el vnculo que media entre ambos (y hasta la causa). Pero para estos fines basta con resaltar dichos tres elementos, el sujeto activo titular del crdito (lado o polo activo), el sujeto pasivo sobre quien pesa la deuda (polo pasivo) y la prestacin que debe realizar ste en favor de aqul para desobligarse (solutio o pago). Por cierto que el derecho de crdito es personal en un doble sentido: corresponde a una persona y se alega frente a una persona

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Es a partir de ese simple esquema que pueden trazarse las diferencias que los autores de todos los pases hicieron, algunas con razn y otras que fueron puestas en tela de juicio. El propio Vlez separ claramente ambas rbitas de derechos patrimoniales. Ello sin desconocer ciertos puntos de contacto y disposiciones comunes a ambos (vg. sucesiones, prescripcin, etc.). En efecto, el Cdigo velezano se pronunci por la contraposicin de dos rdenes de derechos subjetivos bien diferenciados: los derechos personales y los reales (conf. art. 497 del Cd. Civ.), excluyendo del terreno obligacional todo lo referido al derecho real.

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Seal LPEZ DE ZAVALA que es dable zanjar estas diferencias entre los

derechos reales y personales, a saber: por su esencia, el derecho real se da en una relacin entre una persona y una cosa, en cambio el derecho personal es una relacin entre personas, siendo el poder sobre conductas; por sus elementos, dos en el derecho real, tres en el derecho personal; por su causa, la causa fuente del derecho personal es simple y puede ser el contrato, el delito, el cuasidelito, etc., en tanto que la causa fuente del derecho real es doble (ttulo ms modo); por sus ventajas, el derecho real concede el ius praeferendi y el ius persequendi; por su nmero, los derechos personales son ilimitados, ello como consecuencia del dogma de la autonoma de la voluntad (pacta sunt servanda con los lmites que marcan el orden pblico, la moral y las buenas costumbres), en cambio en los derechos reales, en nuestro ordenamiento nacional, su cantidad depende exclusivamente de la disposicin de la ley -numerus clausus-; por su variedad, todos los derechos personales responden a un mismo tipo fundamental, en cambio los derechos reales son de diversos tipos -vg., dominio, condominio, usufructo, etc.-; por su prueba, puesto que los derechos personales nunca se presumen, en tanto que los derechos reales pueden inducirse del hecho de la posesin.

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A tales diferencias podramos agregar algunas otras, como ser que el

derecho real se ejerce frente a todo el mundo, ello puesto que es absoluto (erga omnes), en tanto que el personal es relativo; justamente por su propia esencia en el derecho real la relacin entre el sujeto con la cosa es inmediata, en tanto que en el personal es mediata (prestacin), puesto que la relacin directa es entre personas; esto ltimo tambin se manifiesta en que el objeto del derecho real es una cosa, mientras que en el creditorio lo es la prestacin; por otro lado el ejercicio del derecho real fortalece el mismo (es casi perpetuo), en tanto que en el derecho personal su ejercicio lo extingue, ello puesto que la obligacin es siempre temporal, aun cuando pueda tener larga duracin; ya se dijo que el derecho real slo puede ser creado por ley, mientras que el personal no, gozando los particulares de amplias atribuciones (vg. art. 1137 del Cdigo napolenico y 1197 del Cdigo velezano); remarco que los privilegios y las preferencias constituyen la regla en el derecho real, ello a diferencia del derecho creditorio donde en principio todos los acreedores se encuentran en un plano de igualdad frente a un deudor comn (salvo situaciones especiales y excepcionales de crditos privilegiados).

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Por otro lado, resalta MESSINEO que para que el

derecho de crdito pueda ejercitarse es necesaria la cooperacin del deudor o la actividad de los rganos judiciales, en tanto que el derecho real se ejercita recta via, o sea fuera de toda cooperacin de terceros; adems en el derecho de crdito falta la inherencia del poder a la cosa que, por el contrario, es carcter fundamental del derecho real; el derecho real disciplina relaciones de concurrencia o de exclusin, la obligacin, en cambio, relaciones de colaboracin o cooperacin; por otro lado, el derecho de crdito al encontrarse en conflicto con el derecho real, debe ceder a este ltimo (preferencia del derecho real sobre el derecho de crdito).

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Tambin existen diferencias desde el punto de vista pasivo, ello

puesto que en el derecho real tenemos un deudor indeterminado (la misma sociedad, con cierta salvedad), mientras que en el personal nos encontramos frente a un deudor determinado; adems se puede establecer una diferencia en cuanto al deber que pesa sobre ambos sujetos, ello puesto que en el derecho real nos encontramos frente a un deber general y legal negativo frente al derecho real ajeno, en tanto que en el derecho de crdito constatamos la existencia de un deber particular (obligatio en sentido estricto) o sea que incumbe a un slo sujeto (deudor) y de ordinario positivo, amn de que debe ser valorable patrimonialmente; por ltimo, la influencia del tiempo es distinta, as en el mbito de los derechos reales la prescripcin sirve para adquirir (usucapir) el dominio, en tanto que en los derechos personales la prescripcin es un medio de extincin de la accin -dicho ello con carcter general-.

Derechos reales y personales: diferencias y consecuencias (9)

Sin ahondar en detalles que pasan por investigar a fondo si en

realidad tales diferencias son siempre predicables, ni tampoco en constatar sus ntimos contactos y disposiciones comunes y dejando de lado aquella zona intermedia constituida por las obligaciones propter rem, lo cierto y evidente es que los derechos reales se distancian netamente de los personales. Justamente mencionaba LPEZ DE ZAVALA a la teora del ttulo y el modo como caracterstica propia del derecho real. Ahora slo deseamos resaltar que para hacer nacer al derecho real hace falta que se cumpla con el requisito de la traditio, la cual debe estar justificada por un ttulo suficiente, claro est. Y la traditio misma cumple y cumpli desde antao una finalidad publicitaria.

Derechos reales y personales: diferencias y consecuencias (10)

Es que para lograr ese respeto de la sociedad -que es tpico del derecho real- es

necesario que el mismo de alguna manera se exteriorice, para que pueda as la sociedad conocer qu es lo que debe respetar, en qu ha de consistir su deber de tolerancia o abstencin. Y publicidad hay de muchas formas, desde la simple y elemental publicidad posesoria -anuncio- hasta la ms evolucionada publicidad registral. Pues bien, esta necesidad de la publicidad siempre se relacion con el derecho real mismo. Y el Derecho Registral no es ni ms ni menos que una forma avanzada de publicidad. Su forma ms perfecta. Vale decir que el derecho real tanto en su constitucin, cuanto en su ejercicio o exteriorizacin-, la publicidad en general, y el Derecho Registral en especial, estn clara e ntimamente conectados. Lgicamente la publicidad no es necesaria en las relaciones personales en donde un sujeto determinado (deudor) debe cumplir una prestacin frente a otro sujeto determinado (acreedor) formando una especie de crculo cerrado. En cambio en el derecho real el deber de respetar es genrico, pesa sobre toda la sociedad. Cualquier sujeto est en situacin de poder infringirlo -en el derecho de crdito slo el deudor puede transgredirlo- y, por lo tanto, todos deben conocer la existencia de los derechos reales que dan origen a tales deberes (ver nota de Vlez al art. 577 en donde sigue la idea de Freitas).

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Por supuesto que Vlez no adopt como sistema publicitario en general a la

inscripcin registral, sino a la traditio posesoria, excepcin hecha del derecho real de hipoteca que no se manifiesta, justamente, por la posesin. Por ahora dejamos asentado que la publicidad en general siempre estuvo ligada al derecho real. Concluyendo: la publicidad y, entre ellas, la registral, siempre estuvo vinculada al derecho real. De all las diversas y equvocas denominaciones en las doctrinas alemana y espaola. Y si se indaga en la gnesis, en los elementos, en la causa, y dems caractersticas determinantes del derecho real, se comprender ms an la cuestin. Con slo pensar en la ubicacin, sentido y objeto del artculo 2505 del Cdigo de Vlez no puede pensarse sino de la manera que proponemos: la ntima vinculacin que existi y an existe entre el derecho real y la publicidad misma. Pero quede en claro que al existir tantos tipos de Registros, lo sealado anteriormente slo tiene un valor relativo. Ello puesto que actualmente no slo se acude a la inscripcin de los derechos reales, sea sobre inmuebles (Registro Inmobiliario), sea sobre ciertos muebles (Registro del Automotor, de Buques, Aeronaves, etc.), sino que constatamos la existencia de Registros personales y hasta de los derechos intelectuales. Pero ello no le resta mayor importancia a esa comprobacin elemental que hicimos de la ntima relacin que existe entre los derechos reales, la publicidad y el Derecho Registral.

. Clasificacin de cosas: (Derecho romano)

Como dice el maestro Moisset de Espans desde hace mucho tiempo

existe la distincin, sobre todo en el mundo occidental, entre cosas de mayor y de menor importancia, teniendo en consideracin principalmente el valor de los bienes y su funcin econmica. Por supuesto que para ser titular de las cosas de mayor importancia se deban cumplir ciertos requisitos que para las otras cosas no se exigan; lo mismo quepa decir para la transmisin de las mismas, pudiendo afirmarse que se requeran mayores solemnidades y publicidad frente a transmisiones de cosas de mayor importancia.

En efecto, en el Derecho romano la distincin ms significativa se haca entre las res

mancipi y las res nec mancipi. Para lograr la transmisin de las res mancipi se exiga la forma solemne de la mancipatio, con la presencia del libre pens, y el empleo de los trozos de metal que se colocaban en la balanza En resumen, las cosas que realmente tenan importancia econmica para la vida de ese pueblo solamente podan ser objeto de propiedad por los quirites, es decir los ciudadanos romanos, y su rgimen jurdico se distingua del aplicable a las cosas de menor valor econmico, para las cuales no se exiga esa serie de formalidades. Tambin eran actos que requeran de formas solemnes, adems de la mancipatio, la in jure cessio, la adjudicatio y misma traditio.

Clasificacin de cosas (2) (Derecho germnico).

Y si al antiguo Derecho germnico echamos una ojeada, la situacin

es harto similar y ms clara an. All -y entonces- las transmisiones inmobiliarias constituan un acto nico que se llevaba a cabo en el mismo inmueble (vg. pagando el precio y entregando la cosa ah mismo, en la compraventa). Como enseaba Ren PADILLA, la publicidad de esa transmisin se efectuaba por medio de testigos y los autores recuerdan a este propsito la ley Ripuaria. Pues dicha ley literalmente estableca una distincin segn se trate de una finca de escaso valor, de mediano, o de gran precio. Para las primeras se deba acudir al lugar de la tradicin con slo tres testigos. Seis testigos eran necesarios en las transmisiones de fincas de mediano valor y doce si se trataba de una de gran precio. Por cierto que tambin se requera la presencia de tantos nios como testigos hubieren, a quienes -para su desgracia- se les repartan sendas bofetadas y tirones de orejas para que stos recuerden y puedan dar testimonio de lo que presenciaron

Clasificacin de cosas (3) (muebles/inmuebles).

Es sabido que en el Medioevo la importancia econmica,

social y poltica pasaba por la posesin de las tierras. De hecho existe una frase que resume claramente esa situacin de superioridad de los inmuebles respecto de los muebles: res movilis, res vilis. Es que no debemos olvidar que en la Edad Media la propiedad de la tierra confera a sus titulares riqueza y poder poltico; de all que, basndose en la importancia econmica y poltica que se adjudicaba a los inmuebles las leyes estableciesen la distincin capital entre muebles e inmuebles, clasificacin que se proyecta todava en muchos cdigos contemporneos, como el nuestro (conf. L. Moisset de Espans).

Clasificacin de cosas (3) (muebles/inmuebles).

Entones: los inmuebles por su naturaleza constituan la

principal fuente de concentracin del poder econmico y poltico en el Medioevo. Y por ello dicha categora fue el actor principal de varias leyes, incluidos todos los cdigos decimonnicos, muchos de los cuales todava mantienen plena vigencia (vg. Cdigo Civil francs de 1804; argentino de 1871; espaol de 1889; etc.). Sin embargo dicha clasificacin de bienes muebles e inmuebles fue desplazada -o al menos comparte el protagonismo- hace aproximadamente siete dcadas. Es que en la actualidad existen bienes muebles que tienen un valor muy superior a los inmuebles (aeronaves, buques, etc.). E incluso han surgido algunos derechos que no son cosas pero que tienen una muy considerable importancia econmica (propiedad intelectual, la industrial, los ttulos valores, etc.).

Clasificacin de cosas (4) (registrables).

La nueva clasificacin a la que nos estamos refiriendo,

que deja atrs en el tiempo al par bienes muebles/inmuebles es, precisamente, la de bienes o derechos registrables y no registrables. Al respecto remarc CHICO Y ORTZ, que en Espaa el brillante profesor y jurista DE CASTRO fue quien utiliz por primera vez la distincin entre cosas registrables y no registrables, centrando la esencia de la clasificacin en las normas de la publicidad y abriendo con ello el gran cauce para que determinadas cosas susceptibles de identificacin reciban el beneficio de la publicidad registral y sobre las cuales pueda constituirse un sistema de garantas.

Clasificacin de cosas (5) (registrables).

Por supuesto que contina teniendo relevancia el valor de los

bienes y su funcin econmica. Ahora bien, como seala MOISSET DE ESPANS, Para determinar la inclusin de un bien en la categora de registrable, no se atender a la movilidad o inmovilidad de la cosa, sino a su importancia econmica y a la posibilidad de individualizar el bien que va a ser objeto de registracin. Claro est que esta nueva categora de bienes registrables es la que dar impulso al Derecho Registral, permitiendo que se extienda desde los inmuebles -como haba nacido originariamente- a una cantidad de cosas muebles, e incluso de otros derechos que no son cosas, pero que tienen gran importancia social y son perfectamente individualizables.

3) Seguridad esttica y dinmica.

Esta nueva clasificacin de derechos o bienes registrables y no

registrables va a tener varias proyecciones o implicancias. Por un lado vino a desplazar o intentar desplazar a su predecesora categora de bienes muebles e inmuebles. Por otro lado tambin va a impulsar, el nacimiento de una nueva disciplina jurdica, el Derecho Registral. Pero adems con la creacin de los Registros se ayud a contribuir en forma considerable a afianzar el valor seguridad. Y sobre la seguridad normalmente se hace esta distincin. Por un lado tenemos la seguridad que se va a dispensar a la persona que accede al Registro, cuando realice la inscripcin y perfeccione o complemente su operacin (a ese ttulo y modo suficientes), puesto que va a sentirse protegido, y el Derecho lo proteger en su nueva situacin, lograda con la mentada inscripcin registral.

3) Seguridad esttica y dinmica (2).

Esto se denomina seguridad esttica. Esttica pues no se

mueve, no sale del Registro y se relaciona pura y exclusivamente con el titular o derecho-habiente que accede al mismo con la finalidad de perfeccionar su operacin y protegerse en su situacin jurdica. Algunos autores llaman a esta especie como seguridad individual, la cual protege la existencia de derechos singulares, individuales. Es claro que en nuestro Derecho la inscripcin registral no llega a sustituir al modo traditio, sino simplemente lo complementa o perfecciona. Es que la traditio es requisito ineludible para lograr la constitucin o el nacimiento del derecho real mismo (conf. art. 577 del Cdigo de Vlez). Lo que se logra con la inscripcin es la plena oponibilidad del acto en cuestin (erga omnes), siempre hablando de materia inmobiliaria.

Seguridad esttica y dinmica (3).

Tambin con la creacin de los Registros y las inscripciones que se realizan

en su consecuencia, se logra afianzar la seguridad dinmica. As como la seguridad esttica hace referencia principalmente a la proteccin que se dispensa al titular que inscribe su derecho, en la dinmica se tiene presente su transmisin, el cambio de titularidad de una determinada propiedad, su trfico jurdico. De all su nombre. Su norte est enfocado principalmente en la proteccin de terceros. ejemplo es sumamente til para que terceros en general puedan conocer en todo momento el estado registral de una finca -propiedad-, si posee o no gravmenes, quin es su titular, etc. Pero tambin sirve para tener presente el estado real (al menos el registral) del patrimonio de una persona, y de esta manera poder ejercer cierto control, o tomar determinadas precauciones frente a eventuales o actuales deudores. Por ello en la doctrina espaola se hace referencia a un doble juego de intereses dinmicos, el del crdito y el del comercio propiamente dicho.

Esta denominada seguridad dinmica tiene varias proyecciones. Por

Seguridad esttica y dinmica (4).

Ahora

bien, la pregunta crucial es cul de estas seguridades triunfa en caso de confrontacin? Nuestro padre y maestro contesta diciendo que principalmente la publicidad (sobre todo la registral) ha sido establecida en afn de proteger la seguridad del trfico y cuando se produce un enfrentamiento ha de triunfar la seguridad del trfico -y no la individual-, porque ah apareci el tercero. Adems que all ya ha aparecido el tercero (que algunos agregaran que sea de buena fe, registral, a ttulo oneroso, etc. -requisitos no siempre exigibles-) debe tenerse en cuenta un aspecto fundamental que se refiere a la apariencia del derecho real y la proteccin que debe dispensarse a quien ha confiado en dicha apariencia. Slo as podr existir un verdadero trfico jurdico.

Seguridad esttica y dinmica (5). La apariencia.

Explica CANO TELLO que la esttica del derecho se refiere al titular o

dueo de una cosa que no puede perderla sin su consentimiento. En cambio la dinmica de los derechos aparece cuando la cosa ha entrado en el trfico jurdico y si un adquirente ha confiado -razonablemente- en la apariencia, no puede ser privado de su adquisicin. Aade que la dinmica de los derechos reales y la seguridad del trfico jurdico exigen que los adquirentes sean protegidos por el hecho de realizar una adquisicin aparentemente eficaz. La proteccin de la apariencia tiene en el trfico jurdico real una importancia notable respecto del campo creditorio cuyos efectos se limitan a las partes; en cambio las relaciones reales son bsicas para el trfico y los terceros pueden ser afectados por ellas. Por ello, concluye En materia de derechos reales la apariencia se encuentra estrechamente ligada con los medios de publicidad que crean una apariencia que debe ser reconocida por el ordenamiento jurdico. En el campo de los derechos reales existen dos formas de publicidad y apariencia: la posesin y el Registro. Lo que equivale a decir que tanto el poseedor con respecto a la cosa poseda, cuanto el titular registral respecto de la cosa registrada, estn legitimados para intervenir en el trfico jurdico.

Seguridad esttica y dinmica (6). La apariencia.

Dijo Cano Tello que para obtener la necesaria seguridad de los

adquirentes de bienes inmuebles y de los prestamistas con garantas sobre tales bienes, se crea el Registro Inmobiliario que adopta en las primeras etapas el carcter de Registro de cargas y gravmenes (en el histrico Derecho espaol existieron los Registros de Oficios y Contaduras de Hipotecas), para pasar en el siglo XIX a convertirse en un verdadero registro de dominio jugando un importante papel en la industrializacin a travs del fortalecimiento del crdito inmobiliario mediante la proteccin del trfico jurdico. En fin, coincidimos en general con las ideas expuestas por el citado Profesor espaol, aunque debemos recordar que all el Registro cumple una funcin saneatoria de vicios o convalidante, lo cual torna an ms fuerte la proteccin dispensada a los adquirentes, a la confianza depositada en la apariencia creada, o al trfico jurdico. Mientras que nuestro sistema registral inmobiliario, al igual que el galo, si bien es declarativo, su efecto es simplemente corroborador.

5) La publicidad y sus distintos tipos

Publicidad hay de varias clases y desde antao. Digamos

que desde la aparicin del hombre. Es que desde que el hombre toma algo para s, vale decir aprehende algo con la intencin de apropirselo, ya constatamos algn tipo de publicidad. La posesoria. El anuncio. Quizs el error consista en pretender asimilar hoy los vocablos y conceptos de la publicidad con el de inscripcin registral. Debe quedar en claro que el gnero es la publicidad, siendo la inscripcin una de sus muchas especies, la ltima, la ms avanzada y perfecta.

5) La publicidad y sus distintos tipos(2)

Como deca mi padre la publicidad es la posibilidad

formal de anoticiamiento, la congnocibilidad. Ello no significa en modo alguno conocimiento de lo que sucede o ha sucedido, sino la simple posibilidad de que se conozca. Y cuando mencionaba a la posibilidad formal, se refera a una ficcin legal de anoticiamiento, puesto que se trata de una forma de anoticiamiento pero cuyo contenido se ignora, no sabemos si habr o no lugar a ese anoticiamiento. Mientras que la inscripcin es un modo por el cual se va a dar publicidad. Es un sistema, una tcnica por la cual se recepta lo que ya viene en un resumen y se hace otro resumen, que es el asiento registral.

5) La publicidad y sus distintos tipos(3)

Pues bien, publicidad hay, como se dijo, de muchas formas y existe desde

que el hombre es hombre. Amn de aquella mera publicidad posesoria, una de las formas ms incipientes de la publicidad consista simplemente en un anuncio por el que se exteriorizaba el derecho existente sobre una cosa. De esta forma -con el mentado anuncio- se hace conocer a los dems que una cosa se encuentra en el mbito de disposicin jurdica de un sujeto, de donde surge la obligacin de la sociedad de respetar su libre goce. Por supuesto que esta publicidad anuncio protega ante todo la seguridad esttica. Incluso la posesin no es ni ms ni menos que una manifestacin tpica de esta publicidad anuncio, diramos que se trata de una especie de ella. Pero esta simple publicidad anuncio se ir transformando con el propsito de proteger el trfico jurdico -seguridad dinmica-. Por ello estos anuncios que en un principio se reducan a hacer conocer la titularidad para que los dems respetaran esa relacin, luego se extiende a los actos de transmisin de ese derecho. Por dicho camino se da ms fuerza al acto de transmisin y lo hace oponible a terceros.

5) La publicidad y sus distintos tipos(4)

De hecho en la Grecia clsica, si bien la publicidad era rudimentaria, existan formas

primitivas de publicidad inmobiliaria. Las transmisiones se hacan en forma pblica -mercados- y se llamaba a tres vecinos que reciban una moneda cada uno para ser testigos de la transmisin. Adems se anunciaba el acto efectuado hacindose proclamar en lugares pblicos o exponindose carteles. Dichos anuncios, despus de transcurrir un plazo, hacan al acto inatacable. seala MOISSET que para reforzar el anuncio posesorio de publicidad, se recurre a otros anuncios, como los pregones, para hacer conocer el cambio de titularidades, o la insinuatio -que es una publicidad de tipo judicial- en el caso de las donaciones. En estos anuncios, primera forma histrica de publicidad, est en germen la defensa del trfico jurdico, pero resultan insuficientes, sobre todo porque no quedan constancias de ellos, ya que se los haca oralmente -sea por pregones, sea a la salida de la misa dominical-, o se los fijaba durante algn tiempo en el Ayuntamiento, pero luego se los sacaba y no quedaban asentados datos que informasen de la transmisin, ni haba donde recurrir para enterarse. En otras palabras, faltaba la posibilidad de conocer en todo tiempo, que es propia del concepto de publicidad en sentido tcnico.

De esta forma ya se estaba protegiendo, claro est, la seguridad dinmica. Bien

5) La publicidad y sus distintos tipos(5)

Ante esta necesidad de posibilidad de conocer en todo tiempo es

que se crean sistemas que satisfagan dicha dificultad y para ello se asientan en libros las constituciones y transmisiones de ciertos derechos. As nace la registracin. La primera ciudad de la cual se tiene conocimiento de la existencia de estos libros registrales es la ciudad de Colonia -ao 1135-, Alemania. Bien se ha sealado que la inscripcin en aquellos primeros libros registrales se las haca en un principio para recordar las operaciones realizadas; luego como medio de prueba de las mismas; despus para declarar sobreponindose la eficacia de su fecha, para finalmente alcanzar un efecto constitutivo del derecho real que se inscriba. Por supuesto que el Derecho germnico ha tenido la influencia del Derecho romano (fenmeno de la penetracin el Derecho romano) y de su choque surgen los distintos sistemas registrales inmobiliarios.

5) La publicidad y sus distintos tipos(6)

Es lgico que dichas constancias registrales, por otro lado, sean ms

necesarias en derechos que no se manifiestan por la posesin, tal como las hipotecas. En stas falta todo tipo de publicidad posesoria. Por ello el antecedente registral ms antiguo en nuestra tierra Patria lo constituye una Real Pragmtica de Carlos I (tambin conocido como Emperador de Alemania Carlos V) quien cre por primera vez los Registros u Oficios de Censos e Hipotecas en el ao 1539, comenzando por esta va a acentuarse la proteccin de la seguridad del trfico. Tambin es por ello que en materia de hipotecas desde la sancin de nuestro Cdigo Civil que necesitan de inscripcin. El nico Registro contemplado por Vlez fue el Hipotecario.

Es conocido que estos Registros pueden tener carcter constitutivo

o declarativo. Incluso existen graduaciones dentro de esos dos gneros (constitutivo de carcter absoluto o relativo; declarativo con eficacia saneatoria o corroboradora).

5) La publicidad y sus distintos tipos(7)

Por otro lado, tambin resulta patente que la llegada del sistema

registral se hizo imperiosa en la poca actual. Ms all que la idea del Registro no es novedosa y que su necesidad se hizo sentir hace siglos, no puede desconocerse el enorme impulso que la vida moderna ha brindado a esta nueva disciplina jurdica. Es que la publicidad registral aporta enormes beneficios a la sociedad. Su fcil, econmico y masivo acceso, su constante actualizacin tcnica e informtica, el aval que brinda el Estado -principio de exactitud registral-, entre otros aspectos favorables, evidencian que no se alcanzan dichos fines que se relacionan principalmente con la seguridad dinmica con la simple dupla del ttulo y modo traditio consagrados por Vlez. No por lo menos para una gran variedad de bienes y derechos. Remarcamos que la publicidad registral no representa una simple propaganda o difusin, sino la posibilidad de conocer, que no es conocimiento. Su finalidad es consignar titularidades y estados de los bienes, quedando a disposicin de cualquier interesado que pretenda consultar los libros registrales. Por ello tambin es natural que el Estado se haya reservado para s la organizacin de tal publicidad.

5) La publicidad y sus distintos tipos(8)

Para concluir, es evidente que en la poca actual los Registros

son harto necesarios, ello tanto para proteger la seguridad esttica, pero por sobre todo la dinmica. De hecho existe esta nueva categora jurdica de bienes o derechos registrables y no registrables, la cual est desplazando -o al menos conviviendo- con aquella de muebles e inmuebles que tanto conocen todos por su adopcin en la mayora de los Cdigos decimonnicos. Por otro lado debe quedar en claro que lo recin manifestado no quiere significar que la posesin (anuncio) no tenga cierta virtualidad publicitaria en estos das. Por ahora simplemente diremos que la posesin sigue cumpliendo dicha finalidad publicitaria. Tampoco debemos olvidar la funcin misma de la traditio como constitutiva del derecho real (siempre que se apoye en un ttulo suficiente, claro est).

5) La publicidad y sus distintos tipos(9)

Cerrando el tema, resaltaremos junto a nuestro maestro cordobs,

que las distintas formas de publicidad de las que pasamos somera revista conviven en nuestro ordenamiento jurdico. Tales seran, la publicidad anuncio; la publicidad con efectos de oponibilidad frente a terceros; y la publicidad constitutiva. Por ahora slo quepa adelantar que en nuestro ordenamiento coexisten, repetimos, los distintos tipos de publicidad. As, para los bienes muebles no registrables existe solamente una publicidad posesoria; para los inmuebles existe un rgimen de publicidad registral de carcter declarativo (conf. art. 2505 del Cdigo Civil, y ley 17801); lo mismo quepa proclamar de los Registros de Buques y Aeronaves, los cuales tienen efectos meramente declarativos. Por ltimo, en materia de automotores (y el Registro de Caballos), el Registro cumple una funcin constitutiva, vale decir que el negocio jurdico se integra con el Registro publicitario, producindose por esa va, recin, la transmisin de la titularidad (conf. decreto ley 6582/58).