VICIOS REDHIBITORIOS

y GARANTIA DE EVICCION
Por MARCELO HERSALIS
Art. 2164.
Son vicios redhibitorios los defectos
ocultos de la cosa, cuyo dominio, uso o
goce se transmiti por ttulo oneroso,
existentes al tiempo de la adquisicin,
que la hagan impropia para su destino,
si de tal modo disminuyen el uso de ella,
que al haberlos conocido el adquirente,
no la habra adquirido o habra dado
menos por ella.
Significado.
La redhibicin significa que, ante los
vicios de la cosa, el adquirente est
autorizado a deshacer el contrato y
devolverla al enajenante.
Condiciones del vicio.
Atendiendo a la redaccin del precepto, se
pueden resumir en: 1) Debe tratarse de un
vicio material en la cosa en s misma; 2)
Existente al tiempo del negocio; 3) El negocio
debe ser de transmisin a ttulo oneroso; 4)
Debe estar oculto; 4) Debe ser vicio grave; 5)
El adquirente debe haberlo ignorado; 6) No
debe haber pacto expreso de
irresponsabilidad por vicios redhibitorios.
Las prescripciones aplicables difieren
Los vicios redhibitorios prescriben a los tres
meses de ser descubiertos, en la compraventa
civil (art. 4041) y en un plazo que llega hasta los
seis meses, si la venta es comercial (art. 473 del
Cd. de Comercio), por lo cual el cmputo del plazo
en uno y otro caso es distinto. La responsabilidad
por ruina total o parcial de la obra a cargo del
locador se extiende por el trmino de diez aos de
recibida la obra, "y el plazo de prescripcin de
la accin ser de un ao a contar del tiempo en
que se produjo aqulla" (art. 1646 del Cd. Civil).
El vicio debe estar en la cosa antes o al
tiempo de la adquisicin en forma propia y
tangible, pues si solo fuera posible o en
potencia no habra garanta. Se trata de su
existencia no cuando se celebr el negocio,
sino al tiempo en que la cosa se transmiti
por tradicin (arts. 577, ver t. 1, p. 428, y
3265), pero basta que existiera en ese tiempo
de la tradicin en "germen" y que su
desenvolvimiento fuera posterior, salvo el
caso de locacin de cosas cuya solucin es
distinta (art. 1525, ver t. 2, p. 369).
Material
Es vicio de hecho y no de derecho que importa eviccin, sobre
cosas materiales susceptibles de valor.
Oculto.
No debe ser vicio aparente o visible. Esta condicin se tiene que
apreciar por los jueces en cada caso en particular, aunque se
pueden considerar alguna de las siguientes directivas, dadas por
los autores: a) que no pueda ser comprobado o pase
desapercibido para expertos, siempre que el enajenante no
haya obrado con dolo (SALVAT-ACUA ANZORENA,
REZZONICO, MOSSET ITURRASPE); b) que no pueda ser
apreciado por persona que pone el cuidado comn y corriente
como propietario de sus cosas (BORDA, LOPEZ DE ZAVALIA,
GARRIDO-ZAGO); c) hay que atender a las condiciones
personales del adquirente y a las circunstancias del caso
(WAYAR).
Grave.
Los defectos de menor importancia que no tienen
entidad y que por eso no han incidido en la concrecin
de la operacin, la que de todos modos, con o sin vicio
se habra concretado, quedan fuera de la garanta. Es
una pauta objetiva que tiene en consideracin la naturaleza y
funciones de la cosa, y a la vez subjetiva porque atiende al
destino que a la cosa iba a dar el adquirente. Basta que el vicio
la vuelva inadecuada para cumplir su funcin, en un grado que
apreciarn los jueces. Si el destino se ha expresado en el
contrato, es la pauta que prevalece.
Falta de calidad.
La falta de calidad no es vicio redhibitorio sino, en todo
caso, un caso de error como vicio de la voluntad (arts.
926 y 927, ver t. 1, p. 652).
Ignorancia.
La ausencia de ignorancia por el adquirente o si
ignoraba el vicio pero debi conocerlo, hace aplicable
la solucin del art. 2170 que niega la vigencia de la
garanta redhibitoria.
Art. 2170. - * El enajenante est tambin libre
de la responsabilidad de los vicios
redhibitorios, si el adquirente los conoca o
deba conocerlos por su profesin u oficio.
Falta de convenio.
Al ser un elemento natural del negocio, las partes
pueden modificarlo o renunciarlo (ver,
analgicamente los arts. 2166 y 2167).
Art. 2166.
Las partes pueden restringir, renunciar o ampliar su
responsabilidad por los vicios redhibitorios, del mismo
modo que la responsabilidad por la eviccin, siempre que
no haya dolo en el enajenante.
Art. 2167.
Pueden tambin por el contrato hacerse vicios redhibitorios
de los que naturalmente no lo son, cuando el enajenante
garantizase la no existencia de ellos, o la calidad de la cosa
supuesta por el adquirente. Esta garanta tiene lugar
aunque no se exprese, cuando el enajenante afirm
positivamente en el contrato, que la cosa estaba exenta de
defectos, o que tena ciertas calidades, aunque al
adquirente le fuese fcil conocer el defecto o la falta de la
calidad.
Concordancias y lmite
Acorde con la remisin del art. 2166, se aplican los arts. 2098 a
2102. El lmite a la autonoma de la voluntad est dado por el
dolo, por lo que la supresin o disminucin de la garanta si
hubo engao, seran nulas. Si hay dolo de ambas partes, nada
pueden demandar entre ellas.
Formas de los convenios.
Las clusulas especiales de responsabilidad pueden ser
expresas, pero tambin tcitas como cuando el enajenante
declar que la cosa tena determinada calidad o que no tena
defectos. En estos ltimos casos el conocimiento de lo contrario
que pudiera tener el adquirente, no libera al enajenante que lo
garantiza (arts. 2106), pero sin tal garanta ese conocimiento s
lo libera. Los meros elogios de las cualidades de la cosa
corrientes y comunes en las ventas, no importan la afirmacin
responsable de cualidades que se garantizan.
PRUEBA
Art. 2168.
Incumbe al adquirente probar que el vicio exista al tiempo de la
adquisicin, y no probndolo se juzga que el vicio sobrevino
despus.
Carga de la prueba.
Se aplica el principio general y, quien alegue los vicios o
defectos, tiene que probar las condiciones impuestas por la ley
para hacer valer la garanta de redhibicin, en particular la
existencia anterior o contempornea del vicio a la concrecin
del contrato. Como el vicio aparece despus de la tradicin de la
cosa, porque es oculto y desconocido por el adquirente, la
prueba debe recaer sobre cul fue el origen, segn lo estatuido
por el art. 2164
Medios de prueba.
Todos los medios de prueba son admisibles, pero en el rea del
derecho comercial se exigen peritos arbitradores, acorde con la
regla y excepciones del art. 467 del Cd. Com
La Ley 24.240 denominada "de defensa del
consumidor" en su artculo 1 declara comprendidos
en su rgimen: "a) la adquisicin o locacin de cosa
muebles, b) la prestacin de servicios; c) la
adquisicin de inmuebles nuevos destinados a
vivienda, incluso los lotes de terreno adquiridos con
el mismo fin, cuando la oferta sea pblica y dirigida a
personas indeterminadas". La norma considera que
son "consumidores o usuarios, las personas fsicas o
jurdicas, que contratan a ttulo oneroso para su
consumo final o beneficio propio, o de su grupo
familiar o social". A su vez, la Reglamentacin del
Decreto 1798/94 dispone sobre el particular, en su
inciso c), que "se entiende por nuevo el inmueble a
construirse, en construccin, o que nunca haya sido
ocupado".
Estas normas del rgimen de proteccin al
consumidor, en armona con el sistema
protectivo que en general dicho rgimen
establece, resultan aplicables al "consumidor"
inmobiliario, con prescindencia que lo sea a
ttulo de comprador (compraventa) o de
locatario (locacin de obra). Ello, adems de
resultar claro del texto de la ley (art. 1 Ley
24.240 y dec. reglam. 1798/94 Adla, LIV-D,
4525), ha sido reconocido por nuestra
jurisprudencia
Art. 4041.
Se prescribe por tres meses, la
accin redhibitoria para dejar sin
efecto el contrato de compra y
venta; y la accin para que se baje
del precio el menor valor por el
vicio redhibitorio.
Accin redhibitoria. Accin Quanti minoris.
Se llaman vicios redhibitorios "los defectos ocultos de
la cosa cuyo dominio, uso o goce se transmiti por
ttulo oneroso, existentes al tiempo de la adquisicin,
que la hagan impropia para su destino (art.2164). En
la compraventa esos defectos ocultos le dan derecho
al comprador para optar (art. 2173) entre la
resolucin del contrato (accin redhibitoria) o la
rebaja del precio (accin estimatoria o de "quanti
minoris"); para ambas acciones la norma establece
un plazo de prescripcin de tres meses.
En los dems contratos de enajenacin el adquirente
no puede accionar por reduccin de precio (art.
2172), solo podr ejercer la accin redhibitoria o de
resolucin del contrato, a las cuales no se extiende el
plazo de prescripcin establecido en el artculo 4041,
habida cuenta la interpretacin restrictiva que cuadra
en materia de prescripcin, lo cual obliga a aplicar la
decenal u ordinaria en stos ltimos. El inicio de esta
prescripcin es la fecha de tradicin de la cosa pero,
si el comprador arguye que los vicios que denuncia,
no obstante que existan en ese momento, se
manifestaron despus, dispondr de tres meses
desde la aparicin de esos vicios para entablar la
accin

EVICCION
Art. 2091.
Habr eviccin, en virtud de sentencia y por
causa anterior o contempornea a la
adquisicin, si el adquirente por ttulo oneroso
fue privado en todo, o en parte del derecho
que adquiri, o sufriese una turbacin de
derecho en la propiedad, goce, o posesin de la
cosa. Pero no habr lugar a garanta, ni en
razn de las turbaciones de hecho, ni aun en
razn de las turbaciones de derecho,
procedentes de la ley, o establecidas de una
manera aparente, por el hecho del hombre, o
de pretensiones formadas en virtud de un
derecho real o personal de goce, cuya
existencia era conocida al tiempo de la
enajenacin.
Significado y concepto. La palabra
"eviccin" se relaciona con la privacin
o desposesin que sufre el adquirente
de un derecho, a consecuencia de una
sentencia judicial que hizo lugar al
reclamo de un tercero. El concepto lo
establece el art. 2091.
Garanta de eviccin.
No solo con la garanta de eviccin, como
elemento natural del contrato, se asegura o
garante que el ttulo sobre la cosa es legtimo
y, producida la eviccin, surge la
responsabilidad por el pago correspondiente
debido a la privacin de dicha cosa adquirida
o de su uso y goce, sino que obliga al
enajenante a salir en defensa del
adquirente, frente a la turbacin o
reivindicacin ejercidas por el tercero.
Derechos que abarca la garanta.
En principio, se debe cuando hay transmisin de un
derecho que puede o no ser de propiedad, lo que no
ocurre con el boleto de compraventa que no produce
por si la transmisin del dominio. Tampoco se
considera aplicable esta garanta, en el caso de
subastas pblicas, en que el propietario deudor
ejecutado no es responsable por eviccin. Entran, en
cambio, en la garanta, la divisin de derechos
comunes o particin en casos de condominio o
indivisin sucesoria, y la locacin de cosas, en que se
transmite el uso y goce de la cosa
Onerosidad.
El requisito de que se trate de un
negocio a ttulo oneroso, comprende,
sin embargo, la garanta de eviccin
para ciertas clases de donaciones (ver
arts. 2145 y sgts).
Elementos de la eviccin.
Hay cuatro elementos que establece el art. 2091, y
que son: 1) Prdida total o parcial o una turbacin de
derecho; 2) Que la prdida o turbacin tengan una
causa anterior o contempornea con la adquisicin
del derecho; 3) En caso de prdida que provenga de
sentencia; 4) Que la pretensin del tercero no fuera
conocida por el adquirente al tiempo de la
enajenacin. A ellos, otras normas agregan estos
otros cuatro: 5) Que el negocio sea a ttulo oneroso ;
6) Que se trate de transmisin de derechos o de
divisin de bienes comunes; 7) Que, en principio, no
se haya pactado clusula que libere de la garanta
Prdida por sentencia y turbacin de
derecho.
La prdida por sentencia es posterior a la
turbacin. Hay privacin total o parcial del
derecho, cuando el tercero tiene xito en una
demanda de reivindicacin, por sentencia que
hace lugar al reclamo; la turbacin es anterior
y en la etapa en que se ha iniciado el juicio, o
simplemente cuando se ha amenazado con
iniciarlo.
Alcance.
La privacin es no solo cuando se ha debatido sobre el ttulo,
sino tambin cuando el adquirente fue vencido en una accin
posesoria o en un interdicto de recobrar la posesin, sin que
tenga que esperar, para que funcione la garanta, el debate en
el juicio petitorio acerca del ttulo de su enajenante. Se
comprende toda pretensin, excepcin o defensa en juicio, que
de progresar pueda producir la prdida total o parcial del
derecho.
Turbaciones.
Tienen que ser reales, efectivas y que superen las meras
amenazas o el simple temor. Cuando, en cambio, el adquirente
ha reconocido las pretensiones extrajudiciales e irrefutables del
tercero, hay turbacin que justifica la garanta.
Turbaciones excluidas.
Las de hecho no dan garanta, cuando el tercero sin
pretender un derecho acta en los hechos
molestando o haciendo actos posesorios, casos en
que el adquirente debe ejercer sus defensas como
cualquier propietario.
Causa anterior o contempornea.
Este elemento puede ser modificado por las partes,
extendiendo los efectos de la garanta a causas
posteriores a la adquisicin del derecho. Se considera
que es causa anterior o contempornea al negocio,
cuando la cosa estaba afectada por derechos de
terceros que no haban nacido todava, pero que
pueden fundar una accin para hacerla abandonar al
adquirente.
Adquisicin posterior.
Si el adquirente perturbado o
demandado vuelve a adquirir la cosa
por otro ttulo independiente -como
donacin, herencia o compra-, conserva
la accin contra el enajenante sin
necesidad de sentencia que declare la
eviccin. Este puede desconocer
judicialmente la validez del nuevo ttulo
Art. 2098.
Las partes sin embargo pueden aumentar,
disminuir, o suprimir la obligacin que nace
de la eviccin.
Art. 2095.
Cuando el derecho que ha causado la
eviccin es adquirido posteriormente a la
transmisin de la cosa, pero cuyo origen era
anterior, los jueces estn autorizados para
apreciar todas las circunstancias, y resolver la
cuestin.
En general la excepcin del art. 2095 se relaciona con la
usucapin, cuando el plazo ha comenzado antes de la
transmisin o divisin de cosas comunes y concretado despus
de ellas.
Solucin.
Si bien en este caso se suprime la garanta, se establece la
equidad como moderadora, pudiendo el juez resolver si el
enajenante o el adquirente fueron los culpables de la prdida, al
haberse producido la prescripcin adquisitiva, que comenz
cuando era titular el primero y termin cuando lo era el
segundo. Se tiene en cuenta la circunstancia de si el adquirente
pudo o no interrumpir el curso del plazo y quien es responsable.
Es importante determinar si el enajenante no puso en
conocimiento del nuevo titular, del peligro que representaba la
usucapin posible
Art. 2097.
La responsabilidad que trae la eviccin
tiene lugar, aunque en los actos en que
se transmiten los derechos, no hubiere
convencin alguna sobre ella.
ELEMENTO NATURAL DE LOS
CONTRATOS A TITULO ONEROSO
Art. 2145.
En caso de eviccin de la cosa donada,
el donatario no tiene recurso alguno
contra el donante, ni aun por los gastos
que hubiere hecho con ocasin de la
donacin.
Art. 2146. - Exceptanse de la
disposicin del artculo anterior los
casos siguientes:
1. Cuando el donante ha prometido
expresamente la garanta de la donacin.
2. Cuando la donacin fue hecha de mala fe,
sabiendo el donante que la cosa era ajena.
3. Cuando fuere donacin con cargos.
4. Cuando la donacin fuere remuneratoria.
5. Cuando la eviccin tiene por causa la
inejecucin de alguna obligacin que el
donante tomara sobre s en el acto de la
donacin.
Principio. Remisin.
No hay garanta de eviccin para los actos a
ttulo gratuito, tal como surge del art. 2089
Alcance del principio.
Se excluye no solo los gastos como establece
el precepto, sino tambin el cobro de mejoras
que el donatario hubiere hecho si el
reivindicante no las abonara. Se extiende el
principio al pago de lo que no se debe que es
donacin simulada, la renuncia de una deuda
y la cesin gratuita de crditos, as como los
actos de liberalidad que no son donaciones