JUICIOS DE ARRENDAMIENTO

MARITZA VILLADANGOS FRANKOVICH

I.- PROCEDIMIENTOS VINCULADOS AL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE

PREDIOS URBANOS.
1.- Legislacin Aplicable: A partir del 29 de enero de 1982 rige la Ley N 18.101 sobre
arrendamiento de predios urbanos.
2.- Competencia: El artculo 17 de la ley, seala como juez competente el de letras que
conforme a las reglas generales del COT corresponda, para conocer en nica o primera
instancia, para lo cual debe tenerse presente lo dispuesto en el artculo 45 del COT.
Para la competencia relativa debe considerarse:
a) En el Juicio de desahucio y de restitucin, es competente el juez del lugar
donde debe cumplirse la obligacin, el del lugar donde se contrajo la obligacin o
el
del lugar donde est ubicado el inmueble, a eleccin del demandante. Art. 135 COT
b) En el procedimiento de terminacin de contrato de arrendamiento por no pago
de rentas y restitucin del bien raz, es competente el juez del lugar donde est
ubicado el inmueble Art. 137 COT
c)En los juicios en que tenga inters el Fisco, es competente el juez de letras
asiento de Corte si el Fisco es demandado o el juez asiento de Corte o el del
domicilio
del demandado si el Fisco es el demandante.
d)Se aplican las reglas de distribucin de causas.

3.- mbito de Aplicacin:

Ello lo seala el artculo 7 de la ley. Es decir a los siguientes
casos: (enumeracin no taxativa)
a) Desahucio.
b) Terminacin del arrendamiento.
c) Restitucin de la propiedad por expiracin del
tiempo estipulado para la duracin del arriendo.
d) Restitucin de la propiedad por extincin del
derecho del arrendador o arrendatario.
e) De la indemnizacin de perjuicios que intente el
arrendador o el arrendatario.
f) Otros que versen sobre las dems cuestiones
derivadas de estos contratos.

4.- Procedimiento: El procedimiento est establecido en el artculo 8 de la ley.

a) El procedimiento ser verbal, pero las partes podrn presentar si
quieren minutas escritas en que se establezcan los hechos invocados y
las peticiones que se formulen.
b) Primera providencia: Se cita a una audiencia al quinto da hbil
despus de la ltima notificacin.
c) Notificacin: La notificacin se efecta conforme a la norma del inciso
1 del artculo 553 del CPC ( es decir no es necesario que el demandado
est en el lugar del juicio para la notificacin del artculo 44 del CPC).
Pero adems se presume de derecho como domicilio del demandado el
que corresponda al inmueble arrendado.
d) Demanda: Ella debe indicar los medios de prueba de que intente
valerse. Slo pueden declarar hasta 4 testigos por cada parte, y la
nmina de
stos se presentar en la demanda. La lista del demandado
debe presentarse,
hasta antes de las 12:00 horas del da que preceda al
de la audiencia.
3

e) Audiencia: La audiencia se lleva a efecto con slo la parte que asista,

se inicia con la relacin verbal de la demanda y contina con la
contestacin verbal del demandado. Se procede acto seguido a efectuar
el llamado a conciliacin en forma obligatoria.
f) Reconvencin: Procede en este caso que el demandado pueda
presentar una demanda reconvencional, si es as, se da traslado al
demandante quien puede contestar de inmediato o en una nueva
audiencia para quinto da hbil que se citar al efecto. La reconvencin y
la cuestin principal se resuelven conjuntamente.
g) Prueba, si ella es procedente se por haber hechos substanciales,
pertinentes y controvertidos, se recibe la causa a prueba y ste se rinde
de inmediato en caso contrario se cita a las partes a or sentencia.
h) Apreciacin de la Prueba: Conforme a las reglas de la sana crtica.
i) Incidentes: Si los hay se promueven y tramitan en la misma audiencia,
conjuntamente con la cuestin principal sin paralizar el curso de sta.
4

j)

Sentencia: Se pronuncia sobre los incidentes y sobre la cuestin

principal o slo sobre los incidentes si ellos son previos e
incompatibles con aqulla.

k) Recursos: Slo es apelable la sentencia definitiva de primera

instancia y las resoluciones que pongan trmino al juicio o hagan
imposible su continuacin. La apelacin se concede en el slo
efecto devolutivo, tienen preferencia para su vista y fallo y durante
su tramitacin no se concede orden de no innovar.
l)

Competencia de segunda instancia, podr el tribunal de alzada a

solicitud de parte, pronunciarse por la va de la apelacin sobre
todas las cuestiones que se hayan debatido en primera para ser
falladas en definitiva, an cuando no hayan sido resueltas en el
fallo apelado.

m) Comparecencia de las partes: Ellas pueden comparecer y

defenderse personalmente en primera instancia, en los juicios
cuya renta vigente al tiempo de interponerse la demanda no sea
superior a 4 UTM.
5

5.- Norma especial para el desahucio:

Plazos para restituir el inmueble:
i.- Casos de contratos mes a mes o indefinidos:
Art. 3 ley En los casos que el plazo del arrendamiento se haya pactado
mes a mes y en los de duracin indefinida, el desahucio dado por el
arrendador slo podr efectuarse judicialmente o mediante notificacin personal
efectuada por un notario.
En estos casos el plazo de desahucio ser de dos meses, contados
desde su notificacin, y se aumentar en un mes por cada ao completo
que el arrendatario hubiere ocupado el inmueble. Dicho plazo ms el
aumento
no podr exceder, en total de seis meses
ii.- Casos de contratos de plazo fijo que no excedan de un ao:
En este caso la restitucin se puede solicitar slo judicialmente y en tal
evento el arrendatario tendr derecho a un plazo de dos meses,
contado
desde la notificacin para la restitucin del inmueble.
En los dos casos precedentes la propiedad puede restituirse antes del
plazo y en dicho evento el arrendatario slo est obligado a pagar la
renta de
arrendamiento hasta el da de la restitucin.

6- Subarrendamiento:
En los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados
a la habitacin con plazo fijo superior a un ao, se entender
siempre implcita la facultad de subarrendar, salvo
estipulacin en contrario, en cuyo caso ste podr poner
trmino anticipado al contrato sin la obligacin de pagar la
renta por el perodo que falte.
7.- Obligacin de pago de rentas y gastos comunes:
Cuando el arrendamiento termina por la expiracin del
tiempo estipulado para su duracin, por la extincin del
derecho del arrendador, o por cualquier otra causa, el
arrendatario continuar obligado a pagar la renta de
arrendamiento y los gastos por servicios comunes que sean
de su cargo, hasta que efecte la restitucin del inmueble.
7

8.- Facultad especial para solicitar la entrega del

inmueble:
Si el arrendatario abandonare el inmueble sin restituirlo al
arrendador, ste podr solicitar al juez de letras competente
que se lo entregue, sin forma de juicio, con la sola
certificacin de abandono de un ministro de fe. Dicho
funcionario levantar acta del estado en que se encuentre el
bien raz al momento de su entrega al arrendador y remitir
copia de ella al tribunal.

9.- Normas especiales para la terminacin del contrato de

arrendamiento por no pago de rentas:
El procedimiento es el mismo que sealamos con antelacin. Sin
embargo debemos recordar que el artculo 1977 del CC dispone la
mora de un perodo entero de la renta, dar derecho al arrendador,
despus de dos reconvenciones, entre las cuales medien a lo menos
cuatro das, para hacer cesar inmediatamente el arriendo, si no se presta
seguridad competente de que se verificar el pago dentro de un plazo
razonable, que no bajar de treinta das.
Basta que se deje de pagar una renta para que se pueda hacer uso de
esta facultad. Para constituir al deudor en mora es necesario dos
reconvenciones de pago, entre las cuales debe mediar a lo menos 4
das.
En la prctica la primera reconvencin se hace al notificar la demanda y
la segunda en la audiencia de rigor. El demandante debe pedir que se
haga la segunda reconvencin de pago.
9

10.- Cumplimiento de la sentencia en materia de arrendamiento.

Esto constituye una regla de comn aplicacin a todas las demandas de
arrendamiento.
El cumplimiento de las sentencias se rige por las reglas generales que
regulan los artculos 231 y ss del CPC. Si la sentencia ordene la
restitucin del inmueble, recibe aplicacin el especial procedimiento de
cumplimiento llamado lanzamiento.
El lanzamiento se aplica en la sentencia que acoge la demanda,
cualquiera que sea sta : El cumplimiento de las resoluciones que se
dicten en los juicios a que se refiere este Ttulo se regir por las reglas
generales. Sin embargo, cuando ellas ordenares la entrega de un
inmueble, se aplicar lo prescrito en el artculo 595 del CPC art. 13 de la
ley.
El lanzamiento es la expulsin material de un individuo conjuntamente
con todos sus bienes, enseres etc. Desde un inmueble.
10

El art. 595 del CPC dice que si ratificado el desahucio, llega el da

sealado para la restitucin sin que el arrendatario haya desalojado la
finca arrendada, ste ser lanzado de ella a su costa, previa orden del
tribunal notificada en la forma establecida por el art. 48 del CPC, o sea
notificada por cdula.
Es necesario pedir el lanzamiento con el auxilio de la fuerza pblica y
con facultades de descerrajamiento, por si hubiere oposicin.
Suspensin del lanzamiento: En estos juicios y en los de comodato
precario, el demandado puede pedir la suspensin del lanzamiento, el
tribunal puede acceder a ello hasta por 30 das. Art. 13 (antes era hasta
por 6 meses). Esto se tramita incidentalmente
Y si se accede a ello, obviamente el demandado est obligado a
continuar pagando las rentas.

11

11.-Algunos aspectos sustantivos de la Ley 18.101

a)Irrenunciabilidad de los derechos del arrendatario. Art. 19 de la ley.
b)Presuncin de renta a favor del arrendatario cuando el contrato no
consta por escrito. art. 20
c)Reajustabilidad de las sumas adeudadas segn unidad de fomento. En
caso de mora, los pagos o devoluciones que deban hacerse entre las
partes de todo contrato de arriendo, regido o no por esta ley, se
efectuarn reajustados en la misma
proporcin en que hubiere
variado el valor de la unidad de fomento entre la fecha en que debieron
realizarse y aquella en que efectivamente se hagan. Cuando se deban
intereses, se calcularn sobre la suma primitivamente adeudada, ms el
reajuste anterior. Art. 21
d)Aplicacin de esta ley a los subarrendadores y subarrendatarios. Art.
22.
12

e)
Sistema de pago por consignacin por depsitos en Tesorera. En caso
de negativa del arrendador de recibir la renta de arrendamiento o a
otorgar el
correspondiente recibo al arrendatario que no deseare recurrir al procedimiento
de pago por consignacin que establece el Cdigo
Civil en el prrafo 7 del
Ttulo XIV del Libro IV, podr depositar aquella
en la unidad del Servicio
de Tesoreras que corresponda a la ubicacin del inmueble, indicando el nombre,
apellidos y la
residencia del arrendador.
Dicha unidad le otorgar el recibo respectivo y comunicar al
arrendador, por carta certificada, la existencia de depsito. Este
pago se
considerar hecho al arrendador para todos los efectos
legales; pero su
suficiencia ser calificada en el juicio que
corresponda.
El retiro del depsito por el arrendador no significar renuncia a
sus derechos ni producir los efectos previstos en el inciso 3 del
art. 1956
CC.
Si transcurridos tres aos desde la fecha del ingreso del depsito
en el Servicio de Tesorera, el arrendador no hubiere efectuado
su retiro,
los fondos correspondientes pasarn a rentas
generales de la Nacin.
Art. 23
13

f)
Auxilio de la polica para garantizar el derecho legal
de retencin del arrendador. Esto lo contempla el art. 23 bis
de la ley. El art. 598 del CPC dispone que si el
arrendatario pretendiera burlar el derecho de retencin que
concede al arrendador el artculo 1942 del CC extrayendo
los objetos a que dicho artculo se
refiere, podr el
arrendador solicitar el auxilio de cualquier funcionario de
polica para impedir que se
saquen esos objetos de la
propiedad arrendada. El
funcionario de polica prestar
este auxilio slo por el
trmino de dos das, salvo que
transcurrido este plazo
le exhiba el arrendador copia
autorizada de la orden
de retencin expedida por el
tribunal competente.

14

g)
Sancin de determinadas conductas con multas, a imponerse por el
juez que conoce del juicio de arrendamiento. As se dispone que
sern
sancionados con multas de una a sesenta unidades de
fomento,
que impondr el juez que conozca del juicio en que sea controvertido el hecho
que las motiva:

El arrendatario que en los casos contemplados en los incisos 2

y 3 del artculo11, incurriere en falsedad en la declaracin, sea
acerca
de la existencia o no de subarrendatarios, sea acerca de
sus nombres.

El subarrendador que, habiendo percibido las rentas de

subarriendo, no pagare la renta de arrendamiento y a consecuencias de
ello el subarrendatario fuese lanzado del inmueble y

El arrendador que injustificadamente se negare a otorgar al

arrendatario la autorizacin para abandonar el inmueble y retirar
sus
muebles, o el recibo que acredite el pago de la renta de
arrendamiento.
Las multas indicadas sern a beneficio fiscal e ingresarn a Rentas Generales de
la Nacin. Art. 24

15

II.-PROCEDIMIENTOS
VINCULADOS
AL
ARRENDAMIENTO DE PREDIOS RUSTICOS.

CONTRATO

DE

1.- legislacin Aplicable. Se rige por el DL 993 de 1975 y 2567 de

1979.
2.- mbito de aplicacin: El DL 993 se aplica tanto a los
arrendamientos como a las medieras y aparceras y otras formas de
explotacin de tales inmuebles por terceros.
3.- Definicin de Predio rstico: Todo inmueble susceptible de uso
agrcola, ganadero o forestal, est comprendido en zonas urbanas o
rurales. Art. 1 del DL 993. No obstante lo anterior el arrendamiento de
predios rsticos que estn ubicados en reas urbanas y que tengan una
cabida inferior a una hectrea fsica se regular por la legislacin general
sobre arrendamiento de inmuebles urbanos.

16

4.- Tribunal competente: Los jueces de letras donde

estuviere ubicado el inmueble.
5.- Procedimiento: Conforme al juicio sumario. Tratndose
de juicio de terminacin por no pago de rentas el DL 2567
estableci tambin un sistema de doble reconvencin, sin
embargo entre la primera y la segunda debe mediar un plazo
de a lo menos 30 das.
Posteriormente el procedimiento contina conforme al
artculo 611 del CPC. Que reglamenta el antiguo juicio de
reconvenciones de pago.

17

III.-PROCEDIMIENTOS RELATIVOS AL ARRENDAMIENTO

DE BIENES MUEBLES.
No hay norma especial, por lo que se puede sostener que se
aplica el procedimiento de los artculos 588 y siguientes del
CPC.

18