CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Manual de Derecho Civil: Las fuentes

de las Obligaciones
Ramn Meza Barros

Temuco, abril 2013

Ttulo de la diapositiva
CONCEPTO,
CARACTERSTICAS, TIPOS
Art. 1915 CC
1. Es un contrato consensual
2. Es un contrato bilateral, oneroso y conmutativo.
El Cdigo Civil reconoce diversos tipos: arrendamiento de cosas,
contratos de confeccin de obra material, arrendamiento de
servicios inmateriales y contrato de transporte.
Hay regulaciones especiales en el contrato de trabajo y el
contrato de transporte.

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ARRENDAMIENTO
DE COSAS
Art. 1919 CC. ART. 1970, 1979
Es el ms similar a la compraventa, sin embargo, se diferencian
en el tipo de ttulo que es cada uno y en el tiempo de goce de la
cosa que otorga cada uno.
Asimismo, el contrato de arrendamiento otorga al igual que el
derecho de usufructo el goce de una cosa, sin embargo, ambos
son distintos.

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ARRENDAMIENTO
DE COSAS/ ELEMENTOS
Sus elementos esenciales son tres: consentimiento, cosa y precio.
1. Consentimiento.
El contrato es consensual. Sin embargo, el otorgarlo por escrito
facilita la prueba del mismo y adems, de otorgarse por escritura
pblica inscrita obliga a respetarlo al acreedor hipotecario cuya
hipoteca es de fecha posterior a la inscripcin del contrato de
arrendamiento.
Sin embargo, hay solemnidades:
a) Legales: en atencin a la calidad de las partes (sociedad
conyugal)
b) Voluntarias: art. 1921

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ARRENDAMIENTO
DE COSAS/ ELEMENTOS
2. Cosa arrendada.
Debe cumplir los requisitos generales del objeto. Adems debe
ser no consumible.
Art. 1916. arts. 793, 1946.
3. Precio.
Debe ser real y determinado o determinable.
Puede pactarse en dinero o en frutos (aparcera)
Puede pactarse su pago una sola vez en su totalidad o
peridicamente (renta)
Art. 1917, 1918

ARRENDAMIENTO
DE COSAS/ OBLIGACIONES DEL
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ARRENDADOR

Art. 1915 y 1924

1. Entregar la cosa arrendada
2. Mantener la cosa en un estado de servir para el fin del
arrendamiento
3. Librar al arrendatario de toda turbacin o embarazo en el
goce de la cosa

ARRENDAMIENTO
DE COSAS/ OBLIGACIONES DEL
Ttulo de la diapositiva
ARRENDADOR/ENTREGA DE LA COSA ARRENDADA

1. Entregar la cosa arrendada

Es la obligacin de la esencia del contrato.
Cmo, cuando y dnde se efecta?
Cmo: Art. 1920
Cuando: en la poca acordada o inmediatamente despus de
celebrado.
Donde: reglas generales. Art. 1587, 1588 y 1589
Estado en que debe entregarse la cosa: debe ser entregada en
estado de servir para el fin del arrendamiento.

ARRENDAMIENTO
DE COSAS/ OBLIGACIONES DEL
Ttulo de la diapositiva
ARRENDADOR/ENTREGA DE LA COSA ARRENDADA
Garanta por el estado de la cosa.
Art. 1932, 1933
Hay que distinguir:
1. La cosa esta totalmente en mal estado, es decir, no sirve para el fin del
arrendamiento: el arrendatario podr solicitar la terminacin del contrato.
2. El mal estado de la cosa impide parcialmente el cumplimiento del
contrato: el juez determinar la terminacin o la rebaja de la renta. Art.
1932 inc. 2
3. Puede el arrendatario solicitar adems la indemnizacin de perjuicios.
Art. 1933
4. Pero no puede pedir la indemnizacin: art. 1934

ARRENDAMIENTO
DE COSAS/ OBLIGACIONES DEL
Ttulo de la diapositiva
ARRENDADOR/ENTREGA DE LA COSA ARRENDADA

Arrendamiento de la misma cosa a varias personas: art. 1922

Incumplimiento de la obligacin de entregar la cosa arrendada:
art. 1925
Cumplimiento tardo de la obligacin de entregar: art. 1926

ARRENDAMIENTO
DE COSAS/ OBLIGACIONES DEL
Ttulo de la diapositiva
ARRENDADOR/MANTENER LA COSA EN BUEN ESTADO
Art. 1927
En qu estado? En estado de cumplir los fines del arrendamiento.
Hay que distinguir:
1. Mejoras locativas: son de cargo del arrendatario. Art. 1927
2. Mejoras necesarias: son de cargo del arrendador. Art. 1935 Esto es, si las
efecta el arrendatario, ste tiene derecho a rembolso cuando:
Que el arrendatario no las haya hecho necesarias por su culpa,
-. Que el arrendatario haya dado noticia oportuna al arrendador,
-. Que el arrendador no haya tratado de hacer las reparaciones oportunamente,
-. Que el arrendatario no haya podido dar noticia oportuna a su arrendador.
3. Mejoras tiles: art. 1936. Reembolsa el arrendador si las autoriz
expresamente y se oblig a reembolsarlas.

ARRENDAMIENTO
DE COSAS/ OBLIGACIONES DEL
Ttulo de la diapositiva
ARRENDADOR/LIBRAR DE TODA TURBACIN EN EL GOCE

Esta obligacin comprende:

a) Que el arrendador no turbe al arrendatario en el goce de la
cosa arrendada, y
b) Que el arrendador asegure el goce pacfico de la cosa
arrendada al arrendatario.

ARRENDAMIENTO
DE COSAS/ OBLIGACIONES DEL
Ttulo de la diapositiva
ARRENDADOR/LIBRAR DE TODA TURBACIN EN EL GOCE

a) Que el arrendador no turbe al arrendatario en el goce de la

cosa arrendada.
Art. 1928
Las acciones del arrendatario dependern de la magnitud de la
perturbacin en la cosa. Si impide el ejercicio de los derechos,
la terminacin del contrato; si permite que subsista, la rebaja
del precio.
La indemnizacin procede en los casos del inciso 4 y 5 del art.
1928

ARRENDAMIENTO
DE COSAS/ OBLIGACIONES DEL
Ttulo de la diapositiva
ARRENDADOR/LIBRAR DE TODA TURBACIN EN EL GOCE

b) Que el arrendador asegure el goce pacfico de la cosa

arrendada al arrendatario.
Art. 1930. hay que distinguir:
- Perturbaciones de hecho: inciso 1 artculo 1930
- Pertubaciones de derecho: incisos 2 y 3: rebaja del precio si
es parcial, terminacin del contrato si es total
- Indemnizacin de perjuicios: inciso 4. Mencin especial a la
rebaja del lucro cesante en el inciso final.

ARRENDAMIENTO
DE COSAS/ OBLIGACIONES DEL
Ttulo
de
la
diapositiva
ARRENDADOR/DERECHO LEGAL DE RETENCIN DEL ARRENDATARIO

Art. 1937
Casos en que procede:
a) Perturbaciones al arrendador por mutaciones o trabajos en
la cosa
b) Turbaciones que le cause la alegaciones de terceros sobre la
cosa
c) El mal estado de la cosa arrendada
d) Las mejoras tiles hechas con el consentimiento del
arrendador obligndose a abonarlas al arrendatario.

ARRENDAMIENTO
DE COSAS/ OBLIGACIONES DEL
Ttulo de la diapositiva
ARRENDATARIO

Art. 1938 y siguientes.

Est obligado a:
a) Pagar el precio o renta,
b) A usar la cosa segn los trminos del contrato,
c) Cuidar la cosa como un buen padre de familia,
c) Efectuar las reparaciones locativas
d) Restituir la cosa una vez terminado el contrato

ARRENDAMIENTO
DE COSAS/ OBLIGACIONES DEL
Ttulo de la diapositiva
ARRENDATARIO/PAGO DEL PRECIO

Art. 1942
Qu pasa si no hay acuerdo sobre el precio? Art. 1943
poca del pago de la renta: art. 1944. Primero lo deben acordar
las partes, luego rige la costumbre y finalmente lo dispuesto por
el legislador.
Qu sucede si no se paga el precio? Procede la terminacin o
el cumplimiento forzado y la indemnizacin. Respecto a esta
ultima, se aplica el art. 1945

ARRENDAMIENTO
DE COSAS/ OBLIGACIONES DEL
Ttulo de la diapositiva
ARRENDATARIO/USO DE LA COSA CONFORME AL FIN

Art. 1938
Cul es el fin?
Primero lo que las partes acuerden, si no hay acuerdo, el
destino natural, o lo que se presume del contrato, o lo que diga
la costumbre del pas.
Qu sucede ante el incumplimiento de esta obligacin?

ARRENDAMIENTO
DE COSAS/ OBLIGACIONES DEL
Ttulo de la diapositiva
ARRENDATARIO/CUIDADO COMO UN BUEN PADRE DE FAMILIA

Art. 1547 y art. 1939

Qu ocurre frente a la infraccin?
De quien responde el arrendatario? Art. 1941
Subarrendamiento: art. 1946. Slo procede si expresamente se
ha facultado al arrendatario.

ARRENDAMIENTO
DE COSAS/ OBLIGACIONES DEL
Ttulo de la diapositiva
ARRENDATARIO/REPARACIONES LOCATIVAS

Art. 1927 Y 1940

Qu son las reparaciones locativas?

ARRENDAMIENTO
DE COSAS/ OBLIGACIONES DEL
Ttulo de la diapositiva
ARRENDATARIO/RESTITUCIN DE LA COSA ARRENDADA

Art. 1947
En qu estado se devuelve la cosa?
Cmo se restituye la cosa? Art. 1948
Incumplimiento de la obligacin de restituir? Art. 1949. Se aplica el
art. 1551?
Derecho legal de retencin del arrendador: art. 1942 inc. 2
a) Uso de la cosa contrario a los trminos del contrato,
b) Deterioros por no haber cuidado la cosa como buen padre de familia,
c) Mora del deudor en la restitucin de la cosa
d) Terminacin del contrato por culpa del arrendatario
e) Por no pago del precio

ARRENDAMIENTO
DE COSAS/ EXTINCIN DEL
Ttulo de la diapositiva
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Art. 1950 establece causales de trmino propias del arrendamiento al cual
tambin se le aplican las generales.
1. Destruccin de la cosa arrendada. Solo termina el contrato la
destruccin total de la cosa. Los efectos de la destruccin parcial los
califica el juez (art. 1932 inciso 2. Si la destruccin total ocurre por
culpa del arrendatario, el art. 1945 lo obliga a indemnizar los
perjuicios.
2. Por expiracin del tiempo estipulado. Art. 1955. El contrato es de
duracin determinada en los casos del art. 1954. Cuando el contrato
es de duracin indeterminada, se termina mediante el desahucio, art.
1951, 1952 y 1953.
El desahucio puede ser extrajudicial, verbal o escrito, o judicial. Este
ltimo caso est regulado en el 588 CPC y 1951 del CC. La ley regula
adems la antelacin de la noticia de trmino del contrato.

ARRENDAMIENTO
DE COSAS/ EXTINCIN DEL
Ttulo de la diapositiva
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Tcita reconduccin del contrato.
Art. 1956: la regla general es que una vez terminado el contrato no se
entender que subsiste porque el arrendatario retiene la cosa arrendada.
Salva la excepcin del mismo artculo siempre que:
1. La cosa arrendada sea inmueble;
2. Que el arrendatario pague la renta del periodo siguiente con el
beneplcito del arrendador, o bien que ambos por cualquier otro
hecho igualmente inequvoco manifiesten su intencin de perseverar
en el arrendamiento.
En este caso, la ley establece un tiempo de duracin del contrato
renovado.
Qu ocurre con las garantas cuando opera la tcita reconduccin? Art.
1957

ARRENDAMIENTO
DE COSAS/ EXTINCIN DEL
Ttulo de la diapositiva
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

3. Extincin del derecho del arrendador. Puede ser por causa

imputable al arrendador o por causas ajenas a su voluntad.
a) Por causas ajenas a la voluntad del arrendador. Art. 1958.
sin embargo, en estos casos, el arrendador puede verse
obligado a indemnizar perjuicios si estaba de mala fe. Art.
1959. Una causa tpicamente involuntaria es la expropiacin
por causa de utilidad pblica cuyos efectos en el
arrendamiento estn regulados en el art. 1960.

ARRENDAMIENTO
DE COSAS/ EXTINCIN DEL
Ttulo de la diapositiva
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

3. Extincin del derecho del arrendador. Puede ser por causa

imputable al arrendador o por causas ajenas a su voluntad.
b) Por causa o hecho del arrendador. Hay que distinguir si el
sucesor en el derecho del arrendador est obligado a respetar el
arrendamiento o no.
B1) Si el sucesor no est obligado a respetar el contrato: art.
1961. El arrendador debe indemnizar perjuicios, pudiendo
reclamar a su nombre el perjuicio de los subarrendatarios. Art.
1963
B2) Que el sucesor deba respetar el contrato es una situacin
excepcional y los casos slo son los del art. 1962

ARRENDAMIENTO
DE COSAS/ EXTINCIN DEL
Ttulo de la diapositiva
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Casos del art. 1962:

1. El sucesor adquiere el derecho a titulo lucrativo (gratuito):
herederos, legatarios y donatarios.
2. El sucesor adquiere el derecho a ttulo oneroso y el contrato
de arrendamiento se otorg por escritura pblica,
exceptuando a los acreedores hipotecarios.
3. Los acreedores hipotecarios cuando el contrato se otorg
por escritura pblica y se inscribi en el Registro del
Conservador con anterioridad a la respectiva hipoteca.

ARRENDAMIENTO
DE COSAS/ EXTINCIN DEL
Ttulo de la diapositiva
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Qu ocurre si en el contrato de arrendamiento si se estipula

una clusula de no enajenar? Art. 1964
Qu ocurre si sobre la cosa arrendada se despacha
mandamiento de ejecucin y embargo? Art. 1965. Art. 454 CPC

ARRENDAMIENTO
DE COSAS/ EXTINCIN DEL
Ttulo de la diapositiva
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Otras causas de extincin del arrendamiento:

1. Sentencia judicial: art. 1950 n4
2. Por insolvencia del arrendatario, pero existe una excepcin.
Art. 1968
3. Cuando deban hacerse reparaciones en la cosa arrendada.
Art. 1966. En cambio, si el arrendador necesita la cosa
arrendada, no puede poner trmino al contrato. Art. 1967
4. Arrendamiento de bienes de propiedad de su representado
por el padre, madre, marido o guardador. Art. 1969

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ARRENDAMIENTO
DE PREDIOS URBANOS
Se aplica la Ley 18.101 y arts. 1970 a 1977.
Bienes a los que se aplica: art. 1
Bienes a los que no se aplica: art. 2
El contrato es consensual, pero si no se otorga por escrito hay
una presuncin de renta en lo que diga el arrendatario. Art. 20
de la ley.
Pago de la renta. Art. 21

Ttulo de la diapositiva
ARRENDAMIENTO
DE PREDIOS URBANOS
Desahucio y restitucin.
Hay que distinguir la duracin del contrato:
a) Contrato pactado mes a mes o de plazo indefinido: art. 3.
debe realizarse el desahucio y luego la restitucin.
b) Contratos a plazo fijo que no exceda de un ao: art. 4,
procede la restitucin y no es necesario el desahucio.
c) Arrendamiento de inmueble destinado a la habitacin con
plazo fijo superior a 1 ao: art. 5
En los dems casos se aplica el Cdigo Civil.

Ttulo de la diapositiva
ARRENDAMIENTO
DE PREDIOS URBANOS
Abandono del inmueble por parte del arrendatario sin haber
efectuado la restitucin al arrendador: art. 6 inciso 2
Subarrendamiento: art. 5, art. 22
Cosa Juzgada en juicio de desahucio o terminacin regidos por
esta ley: art. 16
Terminacin del contrato por no pago de las rentas: art. 10

Ttulo de la diapositiva
ARRENDAMIENTO
DE PREDIOS URBANOS
Procedimiento: art. 8
Aplicacin del procedimiento: art. 7
Multas ordenadas por la ley: art. 24
Oponibilidad de la sentencia a los subarrendatarios: art. 11 y 12
Notificacin a empresas de servicios: art. 14
Ejecucin del fallo: art. 13

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ARRENDAMIENTO
DE PREDIOS RSTICOS
Se aplica el DL 993 y en subsidio, las normas del Cdigo Civil.
mbito de aplicacin: art. 1 DL 993.
Se excluyen:
1. Los predios rsticos ubicados dentro del radio urbano con
una cabida inferior a 1 hectrea;
2. Los predios fiscales; y
3. Los predios sujetos al contrato de aparcera o mediera del
art 8 de la Ley N17.729.

Ttulo de la diapositiva
ARRENDAMIENTO
DE PREDIOS RSTICOS
Forma de perfeccionarse: es consensual, pero si se otorga por
escritura pblica o privada (con la presencia de dos testigos
mayores de 18 aos) las partes contarn con un medio de prueba.
De no otorgarse por escritura, se estar a lo dicho por el
arrendatario.
En la escritura debe indicarse si el arrendador tributa bajo renta real
o efectiva, como asimismo, si el arrendador es contribuyente de la
primera categora.
Art. 5 DL 933
Incapacidades especiales: personas naturales y jurdicas extranjeras
no pueden celebrar este contrato en zonas fronterizas. Art. 2 DL 933

ARRENDAMIENTO
DE PREDIOS RSTICOS/OBLIGACION
Ttulo de la diapositiva
DEL ARRENDADOR

La principal obligacin es entregar la cosa.

El arrendamiento puede celebrarse al igual que la compraventa
como especie o cuerpo cierto o por su cabida. En este ultimo
caso, se plica el art. 1978

ARRENDAMIENTO
DE PREDIOS RSTICOS/OBLIGACION
Ttulo de la diapositiva
DEL ARRENDATARIO

Las obligaciones son:

1. Pagar el precio: art. 1983
2. Obligacin de cuidar la cosa: art. 1979, art. 8 DL 933, art.
1982. Subarriendo y cesin: art. 7 DL 933
3. Obligacin de usar la cosa segn los trminos del contrato:
art. 1981
4. Restitucin de la cosa arrendada: se regula el caso que se
haya arrendado el predio con animales: art. 1984

Ttulo de la
TERMINO
DEL
diapositiva
CONTRATO
1. Desahucio: Art. 1985
2. Extincin del derecho del arrendador: art. 10 DL 993

Ttulo de laOdiapositiva
MEDIERA
APARCERA
Se define en el art. 12 del DL 933
Elementos del contrato: (art. 13)
a) Individualizacin de las partes
b) Ubicacin y superficie del terreno y todos los aportes que
deban hacerse las partes
c) Los cultivos que se realizarn
d) La distribucin de las utilidades y las prdidas
e) La fecha de entrega y de restitucin
f) La clusula arbitral y si lo desean, la designacin de un rbitro
Art 13: qu ocurre si no consta por escrito?

Ttulo de laOdiapositiva
MEDIERA
APARCERA
Obligaciones del mediero: art. 16 y 17 DL 993
Cesin y submediera: art 15
Muerte del mediero: 18 n2
Terminacin del contrato: art. 18

Ttulo de la diapositiva
CONFECCIN
DE OBRA MATERIAL
En el una parte se obliga a confeccionar una obra material y el otro a
pagar por ella.
Puede consistir en un arrendamiento o en una compraventa. Art 1996
La importancia de distinguir uno y otro es para efectos de quin
asume el riesgo.
a) Si es compraventa: art. 1996
b) Si es arrendamiento: art. 2000
Precio: art. 1997
Si las partes acordaron que un tercero fijara el precio, el at. 1998
resuleve el caso de muerte del tercero.

CONFECCIN
DE OBRA MATERIAL/OBLIGACIONES
Ttulo de la diapositiva

1. De quien encarga la obra:

a) Pagar el precio, en la poca en que lo acuerden las partes.
En silencio, deber pagarse una vez concluida, reconocida y
aprobada la obra. Tambin puede hacerse por parte. Art.
2001
b) Declarar si aprueba o rechaza la obra.
2. Obligaciones del artfice: ejecutar la obra fiel y
oportunamente. Art. 2002

CONFECCIN
DE OBRA MATERIAL/TERMINO DEL
Ttulo de la diapositiva
CONTRATO

1. Por declaracin unilateral de quien encarga la obra: art.

1999 inc. 2
2. Por muerte del artfice: art. 2005

CONFECCIN
DE OBRA MATERIAL/CONSTRUCCIN DE
Ttulo de la diapositiva
EDIFICIO

Art. 2003
Reviste normas especiales con obligaciones de garanta y
normas que protegen a los trabajadores.
Aplicacin. Art. 2003 inc. 1
Es necesario:
1. Un empresario (contratista) que se encargue de toda la
obra.
2. Que se fije u nico precio por la obra

CONFECCIN
DE OBRA MATERIAL/CONSTRUCCIN DE
Ttulo de la diapositiva
EDIFICIO

Reajuste del precio por imprevisin.

Art. 2003 n2 y 3
Recibo de la obra: art. 2003 n4 y n3
Responsabilidad subsidiaria del empresario: art. 2003 n5. art.
64 y 64 bis del Cdigo del Trabajo
Responsabilidad de los arquitectos: art. 2004

Ttulo de la diapositiva
ARRENDAMIENTO
DE SERVICIOS INMATERIALES
Art. 2006 a 2012
El Cdigo Civil regula tres tipos:
1. Servicios aislados en que predomina la inteligencia por
sobre la mano de obra: art. 2006
2. Servicios que consisten en una larga serie de actos: art.
2007
3. Servicios prestados por profesionales: art. 2012

Ttulo de la diapositiva
ARRENDAMIENTO
DE TRANSPORTE
Art. 2013
Obligaciones del acarreador:
1. Recibir la cosa o personas que debe transportar. Art. 2016
2. Realizar el transporte.
3. Debe cuidar las cosas o personas que transporta. Art. 2015
Obligaciones del cargador:
4. Poner a disposicin del acarreador a las cosas o pasajeros. Art.
2019
5. Pagar el precio por el flete. Art. 2017, 2018
6. Daos ocasionados por las cosas o pasajeros. Art.2018
Trmino del contrato: art. 2020