Estudio de

Pre
-Factibilida
d del
Proyecto
Hotelero
Por:
Tom Rodriguez

Abril 201

Temas a tratar

Entorno econmico nacional

Marco Lgico
Estudio de mercado
Estudio tcnico
Estudio financiero
Estudio econmico y social
Evaluacin ambiental
Conclusiones y Recomendaciones

Entorno Econmico
Nacional
1. La actividad econmica nacional a mostrado soportar los
efectos de la pasada crisis internacional.

PAJA DE ECONOMIA Y
2. La Repblica de Panam obtuvo un crecimiento econmico
COMPETITIVIDAD
robusto del 7.5% alcanzado los B/. 20,862.9 millones para el
2010.
3. Este crecimiento se vio fundamentado especialmente por el
buen de desempeo de sectores como:
Transporte, almacenamiento y telecomunicaciones
Turismo y Hotelera
Construccin
Comercio Nacional e Internacional
4. La dinmica de exportaciones y la atraccin de Inversin
Extranjera Directa han sido factores relevantes para el
mantenimiento de la tasa de crecimiento.
5. Se obtuvo Grado de Inversin internacional

Polticas de inters
Se han establecido planes y polticas que fundamentan el
inters nacional por incentivar las actividades tursticas que
ataen al proyecto, entre estas estn:
1. Seguimiento y monitoreo del Plan Maestro de Turismo de
Panam 2007-2020.
2. Desarrollo de planes de capacitacin institucional para
mejoras en la atencin y el proceso.
3. Revisin y actualizacin de la Ley 8 de incentivos tursticos.
4. Promocin a nivel nacional e internacional de las
potencialidades de Panam como destino turstico y de
inversiones.
5. Aprobacin de supresin del requisito de VISAS para turistas
de pases seleccionados.
6. Aprobacin pliza de seguro para turistas.

Marco Lgico

Marco lgico del

proyecto
Antecedentes
Identificacin del problema y alternativas
Objetivos del estudio
Anlisis de actores
Legislacin referente
Metodologa de la investigacin

Estudio de Mercado

Estudio de Mercado
(Demanda)
La poblacin objetivo: Turistas ejecutivos y de
compras.
Consumidores y sus caractersticas
Demanda de mercado:
La evolucin de la tasa de crecimiento del
nmero de visitantes la cual ha
mantenido una tendencia promedio de
10.5% de crecimiento durante los ltimos
aos.
El 37% del volumen total de visitantes
que ingresan al pas lo componen los
turistas de negocios y convenciones.
El gasto turstico los ltimos 4 aos y
medio ha pasado de 1,032 millones de
dlares en el ao 2005 a 1,443 millones
de dlares para el 2009.

Estadsticas del
mercado

Fuente: Autoridad Panamea de Turismo

Estadsticas del
mercado
Principales motivos de viaje de los turistas ingresados a Panam
Aos: 2002- 2009

Fuente: Autoridad Panamea de Turismo

Estadsticas del
mercado

Fuente: Autoridad Panamea de Turismo

El porcentaje de gasto turstico con respecto al PIB oscila entre 5% y 11% lo cual demuestra
la importancia de la industria turstica dentro del conglomerado de actividades del sector
servicios nacional.

Factores determinantes de la
demanda

Estadsticas del
mercado
Distribucin geogrfica de la demanda

Los
Los principales
principales bloques
bloques emisores
emisores de
de
turismo
turismo aa Panam
Panam son
son en
en primer
primer
lugar
lugar los
los visitantes
visitantes de
de Amrica
Amrica del
del
Norte,
Norte, en
en segundo
segundo lugar
lugar los
los de
de
Amrica
Amrica del
del Sur,
Sur, en
en tercer
tercer lugar
lugar los
los
de
de Amrica
Amrica Central
Central yy en
en cuarto
cuarto lugar
lugar
Europa.
Europa.

Pronsticos de la Demanda
Fuente: Autoridad Panamea de Turismo

Proyeccin
Proyeccin de
de la
la demanda:
demanda: por
por
mtodo
mtodo de
de regresin
regresin lineal
lineal resultando
resultando
espera
espera que
que el
el volumen
volumen de
de personas
personas
que
que ingresen
ingresen tenga
tenga un
un crecimiento
crecimiento
promedio
promedio interanual
interanual del
del 7.2%
7.2%

Fuente: elaboracin propia con informacin de la

Contralora General de la Repblica

Estudio de
Mercado
(Oferta
)

Servicio a ofrecer: un proyecto hotelero a ser desarrollado

en centro de la ciudad capital de Panam, especficamente
en el sector de Bella Vista.

Usuarios: turistas de tipo ejecutivo que ingresen al pas por

razones de trabajo, convenios o reuniones adems de los
turistas de compras o Shopping.
Usos: las localidades hoteleras instaladas en Panam es
brindar el servicio de hospedaje a turistas y nacionales.
Competencia existente: Segn la Autoridad de Turismo de
Panam, existen ms de 400 establecimientos dedicados al
hospedaje turstico, en los cuales se distribuye una oferta de
habitaciones de 15,800.
Comportamiento histrico de la oferta: 10 aos entre 1997
y 2007, la oferta de habitaciones tuvo un crecimiento absoluto
de 1,463 habitaciones, lo que representa un incremento
global de 54.4%.

Competencia
existente

El proyecto Royalty Hotel & Casino ser un hotel del Grupo 1 de

hoteles de ciudad en Panam: clasificacin que se refiere a los
hoteles con ms de 100 habitaciones y/o servicios especiales. Entre
los que estn:

Panam Plaza Paitilla Inn

Riande Continental Ciudad
Ejecutivo
Granada
Riande Continental Aeropuerto
Sheraton Panam
Miramar Intercontinental
Four Point Sheraton
Country Inn Suites
Camping Resort
Avalon

Bristol
Crown Plaza Panam
Country Inn Amador
DeVille
Radisson Decapolis
Marriott Panam
Courtyard
Radisson Decapolis
Veneto
Finisterre
Riu

Estadsticas del mercado

Porcentaje de Ocupacin de Hoteles Grupo 1
Enero Octubre / (2009-2010)

Fuente: Autoridad Panamea de Turismo y Contralora General de la Repblica

Estudio de Mercado
(Oferta)
Factores determinantes de la oferta:
Acceso a los insumos del servicio
Centro de Compras y Negocios
Tecnologa utilizada
Precios de los servicios sustitutos o complementarios
Proyeccin de la oferta de hoteles de la ciudad
Proyeccin del desarrollo hotelero / Aos 2010-2014
Descripcin

2010

2011

2012

2013

2014

Habitaciones

2,588

3,729

4,135

1,820

12,272

Inversin (Millones)

427.4

539

581

839.4

2,385.70

Empleos

2977

4,475

4,962

2,184

14,598

Fuente: Asociacin Panamea de Hoteles

Distribucin geogrfica de la oferta

Royalty Hotel
& Casino

Estudio de Mercado
(Comercializacin)
Estrategia de Marketing:
Precio
Modalidades de comercializacin
Plaza de distribucin del servicio
Volumen estimado
Normas de Calidad
Plan de Promocin y publicidad
Presupuesto estimado

Estudio de Mercado
(Comercializacin)
Sloga
n
Calidad Real a su Servicio
Logo

Estudio Tcnico

Estudio de Tcnico
Tamao: El Royalty Hotel & Casino est planeado para tener:
125 habitaciones en total de las cuales,
o 110 son tipo estndar
o 15 tipo suites

Factores determinantes del tamao:

Mercado
Materia prima bsica
Financiamiento
Tecnologa

Tecnologa a ultizar:

En ejecucin
En administracin
En seguridad

Estudio de Tcnico
PROCESO OPERATIVO DEL ROYALTY HOTEL &
CASINO

Fase de Ejecucin:
Se contempla la realizacin
actividades de asesora,
construccin, supervisin,
contratacin, etc.

Fase de operacin:
Se contempla la
realizacin actividades de
administrativas y de
mantenimiento de las
instalaciones del hotel.

Estudio de Tcnico
Especificacin del equipo: Al tratarse de una estructura de 35 pisos de altura y 125 habitaciones.

Equipamiento del Royalty Hotel & Casino

Incluye
Camas
Dos almohadas por cada una
Velador entre las camas y a los
costados
Televisor LCD de 42 pulgadas
Equipo reproductor de Blu-Ray
Telfono
Aire acondicionado
Mueble semanero
Mini-bar
Caja de seguridad
Escritorio
Exquisita decoracin
Dormitorio con jacuzzi
incorporado

Todo lo anterior en un rea determinada entre habitaciones desde 36 m2 hasta 75 m2.

Estudio de Tcnico
(Ingeniera)

Obras civiles: inversin por nmero de

Distribucin de servicios por localizacin

habitacin de $ 68,000.00 mantenindose

dentro del promedio para un hotel de 1era
categora.

Bajo el valor de inversin en

infraestructuras de $ 8.5 millones se
realizarn las obras civiles siguientes:

Cercar el rea del proyecto

Remover los rboles, Demolicin y
limpieza del terreno
Excavacin subterrnea
Colocacin de Tuberas, columnas y
bases metlicas
Vaciado de concreto y hormign armado
Levantado de paredes y pisos por niveles
Colocar la cristalera exterior
Realizacin del portn de ingreso
Construccin del rea del Casino
(diagonal al hotel)
Construccin de rea de seguridad

Fuente: elaborado por el autor

Estudio de Tcnico
(Localizacin)
Ubicacin geogrfica del Royalty Hotel & Casino
Macro localizacin:
Repblica de Panam

Micro localizacin:
Ciudad de Panam,
corregimiento de Bella
Vista, Calle 46

Seleccin de la
localizacin:
Mtodo cualitativo por
puntos sobre San Francisco
y Va Espaa

Fuente: elaborado por el autor para desarrollo del proyecto Royalty

Hotel & Casino

Estudio de Tcnico
(Organizacin)
1. Organizacin para la
ejecucin
Tipo de organizacin:
funcional
Estructura Organizativa

2. Organizacin para la operacin

Tipo de organizacin: funcional
Estructura Organizativa

Nota: Recurso Humano Requerido (50 personas)

Estudio de Tcnico
(Organizacin)
Requerimiento de personal y normas de
desempeo:
Fase de ejecucin
Fase de operacin
Programacin de la ejecucin:

Direccin previa
Componente de construccin y equipamiento
Componente de supervisin
Componente de administracin
Componente pre-operacional

Diagrama de Gantt para el Proyecto: Royalty Hotel & Casino

Estudio Financiero

Estudio Financiero

Inversiones Totales:

Ingresos operacionales:

Ingresos por ocupacin

Ingresos por concesiones
Ingresos Anuales Brutos

B/. 6,961,806
B/. 588,000
B/. 7,549,806

Costos y gastos:

Gastos generales y administrativos: inicial en $1,816,080 para el primer ao

de funcionamiento hasta llegar a $ 1,754,754 al ao 10 como horizonte del
proyecto

Estudio Financiero
(Financiamiento)
1. Detalle de la inversin a realizar:
Inversin Total......
Financiamiento...
(equivalente al 60%)

B/. 16,388,675
B/.9,833,206

Aporte de los socios.. B/. 6,555,470

(equivalente al 40%)
2. El proyecto ser ser financiado por el Banesco Panam a plazo
de 10 aos
3. El servicio de la deuda asciende B/. 1, 600,309 por ao
4. Tasa de inters del 10.5%

Estudio Financiero

(Indicadores

de Rentabilidad)
1. Costo del capital contable CAPM o Ri = Rf + B ( Rm Rf)

2. Promedio ponderado de costo de capital (PPCC o WACC)

PPCC o WACC = ((% deuda)(Costo deuda)) + ((% Capital contable) (Costo capital contable))

PPCC o WACC =

((% deuda)(Costo deuda))

((0.60) (0.074))
=
( 0.00444 )

+
+

((% Capital contable)(Costo capital contable))

((0.40) (0.2016))
( 0.08064 )

PPCC o WACC = 12.50%

Estudio Financiero

(Indicadores

de Rentabilidad)
Indicadores de rentabilidad del Proyecto
TASA INTERNA DE RETORNO

(12.5%)

44.28 %

VALOR PRESENTE NETO (12.5%)

28,954,733

RELACION BENEFICIO/COSTO (12.5%)

2.66

Periodo de Recuperacin de la Inversin = 2.28 aos

1

7,158,847

7,203,292

7,223,653

(9,229,829)

(2,026,537)

5,197,116

Indicadores de Rentabilidad con Financiamiento

TASA INTERNA DE RETORNO
(12.50%)
VALOR PRESENTE NETO

(12.50%)

RELACION BENEFICIO/COSTO
(12.50%)

49.56%
16,762,20
9
2.86

Lo cual demuestra que

el proyecto es rentable
con y sin financiamiento

Presentacin de algunos
cuadros Financieros

Estudio Financiero
(Indicadores de Rentabilidad Sensibilizados)
Sensibilizacin del Proyecto

Parmetros
TIR (%)
VPN (B/.)
R B/C (B/.)

Normales

Anlisis de Sensibilidad
Incremento en Disminucin de
Incremento de
la inversin del los ingresos en costos 25% y tasa
20%
20%
de 14%
36.65%

34.96%

44.54%

28,954,733 25,676,998

20,319,826

26,295,717

2.24

2.16

2.54

44.28 %

2.66

An realizando las pruebas de sensibilidad al proyecto,

incrementando
inversiones,
costos,
disminuyendo
ingresos e incrementando la tasa de referencia de la
deuda, el proyecto mantiene una tendencia positiva en sus
indicadores de rentabilidad.

Evaluacin
Econmica y Social

Evaluacin Econmica y
Social
Objetivo de la evaluacin
Aplicacin de factores de conversin y razones Preciocuenta
Identificacin de los Beneficios Econmicos Indirectos
Ahorros Estatales por Gasto de Publicidad Turstica por
B/. 759,398
Beneficio por la no desercin escolar del personal de baja renta
de B/. 75,240

Inclusin de Beneficios Econmicos al flujo de proyecto

Calculo de nuevos indicadores de rentabilidad
Anlisis del costo de eficiencia

Evaluacin Econmica y Social

Evaluacin Econmica y
Social
Rentabilidad Econmica del Proyecto
Royalty Hotel & Casino

Rentabilidad Econmica-Social del Proyecto

Hotel Royalty Hotel & Casino

Los criterios de
evaluacin mantienen
resultados positivos
para la ejecucin del
proyecto

Evaluacin Econmica y
Social

El costo de eficiencia indica la eficiencia que posee el proyecto en cuanto

a la utilizacin de los fondos, considerndose el factor de conversin de la
tasa de descuento del proyecto utilizada 12.5% y el valor actual de los
flujos de gastos durante el horizonte del proyecto.

Evaluacin
Ambiental

Evaluacin Ambiental
Considerando el tamao de la estructura y el volumen
de operacin en el horizonte, se han identificado los
siguientes impactos negativos a la sociedad y el
ambiente:

Evaluacin Ambiental

Una vez identificados los impactos principales, se procedi a la

valoracin y luego a realizar las diferentes combinaciones con
sus ponderaciones que se denominaron as: A = alto; B = bajo;
C = medio

Evaluacin Ambiental

Este mtodo de evaluacin establece dos tipos de impactos no

significativos: Aquellos cuyas cinco caractersticas hayan sido calificadas con
B, o aquellos que a lo ms tengan una sola caracterstica M y las restantes
cuatro caractersticas con B.
Coeficientes de significancia relativa CSR

Evaluacin Ambiental
De acuerdo a las valoraciones realizadas podemos
observar que los impactos negativos ms significativo es
el Aguas Residuales; ya que el mismo se mantiene
durante la etapa de construccin al igual que durante la
operacin del proyecto.

Evaluacin Ambiental
(PMA)

El Plan de Manejo Ambiental, est dirigido a mitigar aquellos

impactos que pueden provocar alteraciones y riesgos en cada
uno de los componentes ambientales.

El cual se enmarca dentro de la estrategia de conservacin del

ambiente, en armona con el desarrollo socioeconmico de los
poblados influenciados por el proyecto.

ste ser aplicado durante y despus de las obras de cada una

de las etapas del proyecto.

Evaluacin Ambiental (PMA)

Conclusiones y
Recomendaciones

Conclusiones

Panam es una ciudad con muchos factores que la hacen atractiva

para los negocios.

Existe una demanda de hospedaje por negocios y convenciones

significativa.

El mercado continua en crecimiento tanto la oferta como la demanda

poseen perspectivas positivas al corto y mediano plazo.

El proyecto contribuir al desarrollo econmico y comercial del rea.

El proyecto generar nuevas fuentes de empleo transitorio y

permanente, mejorando el nivel de vida del personal que ser
contratado.

Se disearon procesos de operacin a partir de los estndares que

manejan importantes cadenas hoteleras y se aspira a lograr una
certificacin Intl. ISO

Conclusiones
Los indicadores de rentabilidad medidos en los
aspectos:
Financieros
Econmicos
Sociales
Ambientales
Demuestran que la ejecucin y operacin del proyecto
sera rentable tanto para los inversionistas como para
la sociedad en general.
Vecinos del rea, comerciantes, clientes y
colaboradores se vern beneficiados

Recomendaciones
Se recomienda como analista de proyectos, se
realice la ejecucin de la obra, para su posterior
operacin.
Siguiendo los parmetros de elaboracin y
manuales de ejecucin a desarrollarse.
Se debe dar seguimiento al Plan de Manejo
Ambiental
considerando
que
impactos
ambientales generados son mnimos y pueden
ser mitigados.

Bibliografa

Bibliografa
o Manual. Administracin de Proyectos para la planeacin y evaluacin.
Secretara de Seguridad Ciudadana. Segunda Edicin. Mxico. 2007
o Material docente sobre gestin y control de proyectos - Programa de
capacitacin BID/ILPES.
o Miranda, Juan Jos. Gestin de Proyectos. Cuarta Edicin.
o Sampieri, Roberto. Metodologa de la Investigacin. Publicacin electrnica.
ISBN 968-422-931-3.
o Lawrence Gitman: Fundamentos de Administracin Financiera, 3era Edicin,
1999.

Bibliografa
o Gua de los Fundamentos para la Direccin de Proyectos (gua de
PMBOOK) cuarta edicin. Talledo, Mnica. Project Management Institute
(PMI) Member. ID: 1352929.
o Sapag Chain, Nassir: Preparacin y Evaluacin de Proyectos, 11va. Edicin
2007. Mc Graw Hill, 439 pgs.
o Eugene
Brigham y Scott Besley: Fundamentos de Administracin
Financiera, 10ma. Edicin 2006, 916 pgs.
o Aswath, Damodaran: Betas de Industria Mundiales. Actualizado a Enero
2010. Consulta en lnea:
http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/New_Home_Page/datafile/Betas.html

Muchas Gracias