AVALUOS Y CATASTROS

UNIVERSIDAD TECNOLOGICA INDOAMERICA - FACULTAD DE ARQUITECTURA Y ARTES APLICADAS

AUTOR: XAVIER IZA G.

Limite de precio Urbano y agrcola

MAPAS DE CURVAS DE ISOVALORES:

Indican la "topografa" econmica del suelo urbano en los diferentes sectores de

la ciudad.

Sin embargo, para el caso de nuestras ciudades es difcil aplicarlas, pues el

nmero de datos existentes

en un perodo corto son escasos, irreales y subvalorados con respecto al real

valor comercial por

razones polticas (pago de menos impuestos).

Se han tomado en cuenta zonas homogneas en cuanto al uso del

suelo, grado de consolidacin y

estratos socioeconmicos

Es la tasacin del valor de un predio a precios

comerciales en condiciones normales, realizado
por un perito o firma especializada en bienes races a fin de determinar una operacin
mercantil o hipotecaria.

AVALO:

Condiciones normales pueden ser de auge o

recesin segn la situacin generalizada por la
que atraviese el sector o la economa regional o
nacional en cierto perodo.

EL AVALU COMERCIAL ES NICO!

VALORIZACIN Y
DESVALORIZACIN
:

Debe
entenderse
como
el
crecimiento de los precios por
encima
de
la
inflacin.
Lo
importante es comparar los valores
reales o constantes en los que ya
se ha descontado la inflacin.
No deben compararse los precios
de un ao contra otro en cifras
absolutas.
De esta manera, si el precio actual
es mayor que el precio anterior, el
terreno se ha valorizado.
Lo contrario, s el precio actual es
menor que el precio anterior, el
bien se ha desvalorizado

DETERIORO DE
ZONAS URBANAS:

En trminos econmicos, se considera

que hay deterioro de zonas urbanas
cuando stas se desvalorizan en forma
continua o cuando el crecimiento de sus
precios fue menor al crecimiento de la
inflacin durante un perodo de tiempo
relativamente prolongado.

Son suelos generalmente ubicados en el cruce

de vas importantes. Por su rentabilidad de sitio
privilegiado, adquiere los mayores precios del
sector o de la ciudad.

FOCOS DE
VALORIZACIN

Con el transcurso del tiempo los habitantes los

toman como puntos de referencia. A la vez se
convierte en fuente de irradiacin de precios en
sus alrededores extendiendo altos valores a
una zona ms amplia.

Lmite de precios
urbanos y
agrcolas:

De acuerdo a los esquemas del cono

invertido o efecto cordillera, a medida
que se alejan de los focos de
valorizacin, los precios bajaran hasta
alcanzar el valor de la tierra agrcola de
la periferia de la ciudad.

Los costos de construccin se elevan por

las necesidades de dichos edificios.

Fenmeno de
obsolescencia:

El espacio til para la venta es menor en

cada piso conduciendo a una elevacin
de precios por unidad de rea hasta el
punto en que el mercado se restringe
prefiriendo comprar en otro sitio de
menor prestigio a menor precio.

LA VALORIZACIN
CON EL TIEMPO
En consecuencia, ante la demanda creciente y una oferta escasa, los precios suben en
trminos reales, es decir, por encima de la inflacin lo cual da como resultado la
valorizacin continua de los precios urbanos.

EL
COMPORTAMIENT
O CCLICO

"Los ciclos son inherentes a la

naturaleza y al ser, por ende, a la
economa dado que no es posible
concebirla sin el concurso del hombre y
los recursos que lo rodean" Yesid Soler
Mendoza.

EL
COMPORTAMIENT
O SECULAR

Se refiere al comportamiento de la
valorizacin de la tierra en el largo y
mediano plazo.
Este comportamiento muestra como las
mayores tasas reales de valorizacin se
experimentaron en anteriores perodos
siendo menores en cada perodo
subsiguiente.

VALORIZACIN
POR OBRAS DE
INFRAESTRURA

La dotacin de obras de infraestructura es

causa de la elevacin de los precios del
terreno por la misma incorporacin de los
costos de urbanismo as como por las
nuevas potencialidades de desarrollo que se
le abren en este terreno anteriormente no
incorporado al conjunto de redes urbanas y,
por tanto no utilizable para usos urbanos.

IMPACTO DE LAS VAS EN LA

VALORIZACIN.
Las vas de comunicacin pueden causar una valoracin muy superior en otros predios no aledaos ya que causa
un efecto especial en los puntos de origen y destino.
As, por ejemplo, los ms beneficiados con una va de circunvalacin sern los sectores de estratos altos que,
con el uso del automvil particular, podrn obtener mayores beneficios de la va.
Al anunciar la obra o emitirse la licitacin, los propietarios elevan los precios en forma acelerada producindose
el fenmeno de especulacin. Los terrenos, entonces, suben de precio mucho mas all de lo que puede pagar la
demanda.
Cuando la construccin tarda mucho o se interrumpe se deterioran los precios y la valorizacin real se ve
disminuida hasta el punto de ser anulada. La reactivacin posterior obedece ms al factor estructural que a la
misma va. La nueva va genera ms valorizacin en las zonas nuevas que en las consolidadas.
Durante los ciclos negativos no se observa la valorizacin pero su desvalorizacin es menor frente a los dems
terrenos de la ciudad.