Panorama del Mercado Inmobiliario

Residencial Comuna de Estacin Central

2015

Estacin Central gana atractivo entre inmobiliarias

Fuente: El Mercurio 15/03/2015
http://images.elmercurio.com/MerServerContents/NewsPaperPages/2015/mar/15/MERSTPR002FF1503_800.swf
Estacin Central se ha convertido en
una de las comunas ms atractivas
para inversionistas y empresas. Su
ubicacin cntrica, un plan regulador
que permite la construccin de
edificios con grandes alturas y la
cercana a espacio importantes como
universidades, terminales de buses y
centros comerciales transformaron a
este sector en un centro importante
para las inmobiliarias, dicen los
expertos.
As, de acuerdo a datos de Colliers
International, a enero de 2014 haba 24
proyectos con oferta activa en Estacin
Central. Los nuevos edificios se
concentran en los alrededores de las
calles Ecuador, Alameda Bernardo
OHiggins y Las Rejas. En la consultora
explican que el fuerte crecimiento
inmobiliario que ha experimentado la
comuna se debe a que existen
normativas que permiten construcciones
de alta densidad.

Gran alza
En Colliers indican que en los ltimos 24 meses la tasa de incorporacin
de nuevos proyectos ha crecido entre 25% y 30%. Un porcentaje que se
traduce en entre 6 y 7 nuevos edificios o condominios en la comuna. Otro
detalle que ha colaborado en que las inmobiliarias tengan un mayor
inters en la comuna es que la normativa vigente establece que las alturas
mximas quedaran libres hasta una rasante de 70 por deslindes. Ello
permite el desarrollo de proyectos en gran cantidad de unidades y etapas
futuras.

La mayor parte de las nuevas construcciones que

se desarrollan en Estacin Central corresponden a
edificios de gran altura y con una alta densidad
habitacional. El Plan Regulador Comunal, PRC,
vigente ofrece zonas de desarrollo mixto, donde
aparecen proyectos de gran altura y cantidad de
unidades, que se encuentran en un 37,3% entre 50
a 60 metros cuadrados y un 34,4% entre 40 a 50
metros cuadrados, segn la disponibilidad a
diciembre 2014. Y en relacin a los valores en UF,
la concentracin es ms marcada, con precios
entre UF 1.500 y UF 2.000, y un 86,2% de
disponibilidad de departamentos nuevos, explica
Carolina Arrau, gerente de estudios de Colliers
International en Chile.
Otro punto importante en Estacin Central es que
existe una importante distribucin de proyectos
entre las inmobiliarias, lo que obliga a las empresas
a competir en precios y calidad.
Estacin Central todava tiene precios
accesibles y rentables para inversin, sin contar
que tiene excelente conectividad en las
cercanas al eje Alameda y est a solo 15
minutos en metro del centro de Santiago y a
minutos del aeropuerto. En unos aos
esperamos que cambie totalmente, ser un
nuevo centro, explica Cristin Jorquera, jefe de
Marketing de Inmobiliaria Fundamenta.

Opinin similar comparten en Colliers, donde

tambin enfatizan que Estacin Central es un sector
que plantea posibilidades de crecimiento. En
relacin al mercado, los proyectos del entorno gozan
de altos niveles de absorcin (velocidad de venta
por mes), lo que se traduce en un importante
atractivo para diferentes operadores inmobiliarios
que ofertan en segmentos medios de la demanda,
sealan en la consultora.
En Inmobiliaria Fundamenta, que en estos
momentos tiene tres proyectos activos en la
comuna, proyectan que este sector tiene el potencial
necesario para seguir siendo atractivo para
empresas en los prximos aos. Creemos que
Estacin Central tendr un alto desarrollo
inmobiliario durante los prximos aos, netamente
por la disponibilidad de paos y su cercana al
centro. El plano regulador de la comuna permite
construccin en altura y eso tambin la hace
atractiva para las inmobiliarias, asegura Jorquera.

Crecimiento Global
En Colliers consideran que el crecimiento de la comuna en los prximos aos no solo ser en el aspecto
residencial, sino tambin incluir un aumento del comercio y servicios. Segn nuestras ltimas
proyecciones internas (base INE), se espera que para el ao 2025 la comuna arroje una cantidad total de
habitantes entre 110.000 y 120.000, con gran participacin de proyectos residenciales nuevos sobre otras
iniciativas residenciales en baja densidad. Adems, se espera que se sigan incorporando proyectos
comerciales, cadenas de retail , educacionales y de equipamiento complementario que beneficien an
ms el perfil urbano de Estacin Central, seala Carolina Arrau.

Auge inmobiliario en Estacin Central sube valor de

terrenos hasta UF 35
Fuente: Diario Financiero 06/05/2015
https://www.df.cl/noticias/empresas/actualidad/auge-inmobiliario-en-estacion-central-sube-valor-deterrenos-hasta-uf-35/2015-05-06/115250.html
El eje Alameda, entre los metros Estacin Central y Las Rejas, se ha convertido en una zona de
atractivo inmobiliario dentro de la Regin Metropolitana.
Esto porque dicha rea, correspondiente a la zona IPB del Plan Regulador de la comuna de Estacin
Central "no tiene precisin en el lmite de altura" y slo est regido por "ngulos rasantes y
distanciamientos que definen la envolvente", segn detalla un anlisis del Plan Regulador Comunal del
Arquitecto Csar Dimiroff de Innovarquitectura.

En trminos concretos, esto significa que "a mayor tamao del terreno ms posibilidad de construir
edificios ms grandes y con mayor oferta. Esta zona tiene los lmites en Av. Ecuador por el norte, General
Velsquez por el oriente, 5 de Abril por el sur y Las Rejas por el poniente", indic el profesional.
Por este motivo, la zona que incluye la Av. Libertador Bernardo O'Higgins y las cuadras siguientes hacia
el norte y sur del eje se han convertido en un verdadero atractivo inmobiliario, como tambin en una
posibilidad concreta de negocio para los propietarios de dichos terrenos.
Segn precis Juan Enrique Cruz, Socio Director de Protech S.A., el valor del metro cuadrado en esta
zona oscila actualmente entre las UF 28 a UF 35 ($ 694.372 a $ 867.965 a valor UF actual aprox.)
"Esto depende de los servicios cercanos como tambin si hay variaciones en la densidad. Por ejemplo, si
la densidad permitida en un rea especfica es sobre los 400 habitantes por hectreas ese terreno valdr
ms que el que permite menos que eso, ya que en el primero se podrn construir mayor cantidad de
departamentos studio", dijo el experto.
Otra zona de Estacin Central que tambin genera inters inmobiliario es la llamada IPC del Plan
Regulador Comunal, y que limita con la calle Ecuador por el sur, Avenida las Rejas al poniente y Avenida
Porto Seguro en el lmite Norte con Quinta Normal y General Velsquez por el oriente.

Crecimiento de la demanda inmobiliaria

En tanto, el ltimo informe de preferencias habitacionales de la Regin Metropolitana, elaborado
por Tren Inmobiliario, precis que el 14% de la demanda se concentra en Estacin Central, siendo
la segunda comuna ms cotizada del Gran Santiago.
"Esta pertenece principalmente a departamentos con oferta de viviendas en blanco desde las 833 UF
hasta departamentos sobre las 1.615 UF de 2 dormitorios 1 bao", precisa Benjamn Rabanales, gerente
general de Tren Inmobiliario.

Estacin Central
Actualmente, la comuna de Estacin Central tiene 16 proyectos de
departamentos en venta, con una oferta disponible a Sept. 2014 de 3.128
unidades, correspondiendo al 13,7% del total de departamentos en el Gran
Santiago. (Fuente: Adimark)
Importantes inmobiliarias se encuentran tomando posicin en la comuna, con
terrenos, y con desarrollos de varios proyectos, impulsando una relevante
inversin inmobiliaria en la zona, entre otras:

Inmobiliaria Fundamenta.
ICOM.
Senexo.
Santolaya.
Fortaleza
PAZ.
Avellaneda.
Pilares (Socovesa)
Conquista
RVC

Estacin Central
Estacin Central se rige por el plan regulador metropolitano y no cuenta con un
plan comunal que restrinja la densidad, por lo que permite mayor cantidad de
viviendas de menor metraje, transformndose as en una zona muy atractiva
para los desarrolladores.
Cuenta con beneficio de Subsidios Habitacionales Renovacin Urbana de 200
UF.
Cuenta con ejes viales estructurantes, que dan gran accesibilidad, tales como:
General Velsquez
Alameda (Ruta 68)
Accesos expeditos a Costanera Norte y Autopista del Sol.
Un elemento importante de accesibilidad es la lnea del Metro, que corre bajo la
Alameda, la proximidad a ella es relevante para el desarrollo de proyectos
inmobiliarios.
Su ubicacin es central, en relacin a todas las comunas vecinas hacia el sur
poniente y oriente, y un puente de acercamiento a Santiago Centro.
Estacin Central tiene una ventaja de precios competitiva con Santiago.

Estacin Central

Evolucin de Oferta y Ventas

Fuente: GFK Adimark

Estacin Central
Evolucin de Precios

Fuente: GFK Adimark

Modificacin Plano Regulador Santiago

Centro (2010)
1. INCORPORACIN NDICE DE CONSTRUCTIBILiDAD
Esta modificacin incorpora ndice de constructibilidad de 3,6, y 4,8, el que equivale al 50%
a 60% de lo que se construa antes
2. LIMITACIN DE ALTURA MXIMA
Se limita la altura a 22,5 M (9 Pisos), existiendo corredores con altura de 30,5 (12 pisos).
3. PORCENTAJES DE MIX DE PRODUCTOS
Se limita el Porcentaje de Deptos. bajo los 40M2 al 20% y se obliga a un 40% de depto. de
superficies sobre los 50 M2.
4. INCORPORACIN DE NUEVOS INMUEBLES DE CONSERVACIN
Se incorporan alrededor de 70 nuevos Inmuebles de Conservacin, limitando la altura de
las nuevas edificaciones de toda la manzana. Esto grava alrededor de 40 manzanas
directamente y 70 indirectamente
Severas restricciones tcnicas al desarrollo inmobiliario de edificios de Santiago
Centro..
Esto, en comparacin, convierte a Estacin Central en la ZONA MS ATRACTIVA
PARA INVERSIN.