I ENCONTRO DE

NOTRIOS E
REGISTRADORES NA
REGIO DOS LAGOS
Eduardo Pacheco Ribeiro de
Souza

A promessa de compra e venda como

direito real Aspectos do Novo Cdigo
Civil
A vigncia do Cdigo Civil de 2.002 trouxe
inovaes relativas aos compromissos de compra
e venda, contidas nos arts. 1.225, VII, 1.417, e
1.418, ensejando reflexes no confronto com o
art. 108 e com dispositivos de leis especiais no
expressamente revogadas pelo novel diploma.
Exige abordagem, tambm, a aplicao dos arts.
467 a 471, que cuidam do contrato com pessoa a
declarar, s promessas de compra e venda.

DEFINIO
A promessa de compra e venda espcie de
contrato atravs do qual uma pessoa, fsica
ou jurdica, denominada promitente ou
compromitente vendedora, se obriga a
vender a outra, denominada promissria ou
compromissria
(ou
promitente)
compradora, bem imvel por preo,
condies e modos pactuados.

HISTRICO
O art. 1.088 do C.C. de 1.916 pode ser considerado o ponto de partida
da srie de fases envolvendo a promessa de compra e venda, pois
permitia o arrependimento do promitente vendedor.
O Decreto-Lei 58/37, que protege o consumidor, coibiu a prtica ao
conferir ao promissrio comprador direito real sobre o lote
compromissado.
Na esteira da evoluo, o art. 25 da Lei 6.766/79 atribui direito real a
compromissos de compra e venda, cesses e promessas de cesso,
estando registrados, atribuindo o art. 69 da Lei 4.380/64 eficcia de
direito real ao contrato de promessa de cesso de compromisso
registrado.

DIREITO REAL
O Cdigo Civil de 2.002 incluiu o direito do promitente
comprador no rol dos direitos reais (art. 1.225, VII).
No obstante alguns o entendam como direito real de
gozo ou fruio, e outros como direito real de garantia,
antes mesmo da edio do novo Cdigo Civil, Caio Mrio
da Silva Pereira invocou Serpa Lopes para asseverar que
a promessa de compra e venda mais se aproximava de
uma categoria de direito real de aquisio. Maria Helena
Diniz o enquadra como direito real sobre coisa alheia de
aquisio. Ocupa, pois, lugar parte na classificao dos
direitos reais, formando uma nova categoria, segundo
Arnold Wald.

ADJUDICAO COMPULSRIA
O Cdigo Civil vigente regulamentou a adjudicao
compulsria, estabelecendo no art. 1.418 que o promitente
comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente
vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem
cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e
venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se
houver recusa, requerer ao juiz a adjudicao do imvel.
Titular de direito real aquisio aquele que, nos exatos
termos do art. 1.417, registrou na serventia de registro de
imveis o instrumento de promessa de compra e venda em
que no se pactuou arrependimento.
Assim, requisito indispensvel para a adjudicao
compulsria, dentre outros, o registro do instrumento de
promessa.
Estaria em vigor a Smula 239 do S.T.J.?

INSTRUMENTO PBLICO OU
PARTICULAR?

1) Art. 1.225, VII;

2) Art. 1.227;
3) Arts. 1.417 e 1.418;
4) Art. 108;
5) Art. 462;
6) Art. 541.

EXCEES
Art. 108 do Cdigo Civil, art. 11
do Decreto-lei 58/37, art. 26 da
Lei 6.766/79, 5 do art. 61 da
Lei 4.380/64 e art. 38 da Lei
9.514/97, excees a admitir o
instrumento particular.

O 6 do art. 26 da Lei
6.766.
A Lei 9.785, de 29/01/1.999, alterou o Decreto-Lei no 3.365, de
21/06/1.941 (desapropriao por utilidade pblica), e as Leis nos 6.015,
de 31/12/1.973 (registros pblicos) e 6.766, de 19/12/1.979
(parcelamento do solo urbano).
Ao criar a desapropriao para implantao de parcelamentos populares,
destinado s classes de menor renda, a lei estabeleceu regras pertinentes
a tal modalidade, e dentre as alteraes da Lei 6.766/79 incluiu quatro
pargrafos ao art. 26 (3 ao 6).
6: Os compromissos de compra e venda, as cesses e as promessas de
cesso valero como ttulo para o registro da propriedade do lote
adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitao.

Aplica-se o 6 do art. 26 da Lei 6.766/79 a qualquer

loteamento?
O Tribunal de Justia de So Paulo decidiu que no:
Como ficou consignado, recentemente, em acrdo
prolatado quando do julgamento da Apelao 92.208.0/800, da Comarca de Mogi Mirim, o texto do 6 do artigo
26 da Lei 6.766/79, acrescido pela Lei 9.785/99, necessita
ser interpretado restritivamente, ante a regra geral de que a
instituio ou a transmisso de direito real incidente sobre
imvel requer instrumentalizao pblica. O legislador
construiu um sistema destinado a dotar de absoluta
praticidade a realizao de empreendimentos habitacionais
e de salvaguardar a posio dos adquirentes de lotes em
parcelamentos populares.

Foram introduzidos, numa nica oportunidade, os 3,

4, 5 e 6 do aludido artigo 26, os quais merecem
apreciao conjunta e sempre observada a consonncia
entre cada uma das novas normas positivadas estatudas.
Assim, os compromissos de compra e venda, as cesses e
promessas de cesso, referidas no texto legal, para que
sejam admitidos como ttulo para o registro da
propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da
respectiva prova de quitao, devem se referir a imveis
provenientes de parcelamentos populares e no, a
qualquer unidade imobiliria, proveniente de qualquer
parcelamento.Nesse sentido, no se poderia cogitar da
transferncia do domnio, sob pena do registro desejado
violar, tambm, o disposto nos artigos 108 do vigente
Cdigo Civil e 221, inciso II da Lei 6.015/73.

A aplicao dos arts. 467 a

compromissos de compra e venda.

471

aos

Inovao no direito ptrio, o contrato com pessoa a declarar

instituto j regulado no direito civil portugus e italiano. O negcio
jurdico celebrado com a incluso da clusula pro amico eligendo,
que permite a um dos contratantes indicar outra pessoa que o
substitua na relao contratual, adquirindo os direitos e assumindo as
obrigaes dele decorrentes. Em verdade, trata-se de clusula a ser
inserida em um contrato.
A relevncia da incluso da clusula pro amico eligendo est em
afastar a solidariedade passiva do promitente comprador/cedente
independentemente da anuncia do promitente vendedor no ato da
cesso, pois antecipadamente a admitiu ao contratar nos termos do
art. 467 e seguintes da lei civil.

Concluses
1- requisito indispensvel para a adjudicao
compulsria o registro da promessa de compra e venda,
perdendo eficcia a Smula 239 do S.T.J.;
2- O instrumento pblico, em regra, essencial validade
da promessa de compra e venda irretratvel. O
instrumento particular s admissvel em se tratando de
imveis de valor igual ou inferior a 30 vezes o maior
salrio mnimo vigente no Pas, ou havendo previso em
lei extravagante (Ex.: Dec.-lei 58/37, Lei 6.766/79);
3- As normas relativas ao contrato com pessoa a declarar,
inseridas no Ttulo V, Dos Contratos em Geral, aplicam-se
ao contrato de promessa de compra e venda, por no haver
qualquer incompatibilidade;

4- A indicao da pessoa nos termos da clusula pro amico

eligendo importa em cesso dos direitos do promitente
comprador; estando registrada a promessa, h
transferncia de direito real sobre imvel;
5- A cesso nos termos do item anterior importa em
pagamento de tributos e na prtica de ato de registro no
Registro de Imveis;
6- A ineficcia da nomeao ter como conseqncia o
cancelamento do registro da cesso, por averbao, que se
dar a requerimento dos interessados ou por determinao
judicial, dependendo de sua causa.

Muito obrigado!
Eduardo Pacheco
Ribeiro de Souza

Cabo Frio, 4 de outubro de 2.008