El contrato de compraventa en el

Cdigo Civil y Comercial de la

Nacin

Definicin
Hay compraventa si una de las partes
se obliga a transferir la propiedad de
una cosa y la otra a pagar un precio
en dinero.
Modificacin: se elimina de la
definicin la obligacin de recibir la
cosa vendida.

Alcance de la definicin
Hay compraventa an cuando la cosa vendida deba
ser manufacturada o producida, salvo que la
principal de las prestaciones consista en
suministrar mano de obra o algn otro servicio.
(Art. 1124/ 25)
Unidades funcionales en construccion

Compraventa y contrato de obra

Art 1125 Cuando una de las partes se

compromete a entregar cosas por un precio
aunque estas hayan de ser manufacturadas o
producidas se aplican las reglas de la
compraventa a menos que la principal
obligacion sea de suministrar mano de obra

Aplicacin supletoria a otros contratos

A.

B.

Cuando se transfieren derechos reales de

condominio, propiedad horizontal, superficie,
usufructo o uso, habitacin, conjuntos
inmobiliarios o servidumbre a una parte y
sta se compromete a pagar un precio en
dinero
Transferencia de la propiedad de ttulos
valores. (naturaleza de la venta de acciones)

Naturaleza del contrato

El contrato no debe ser juzgado como de
compraventa, aunque las pares as lo
estipulen, si para ser tal le falta algn
requisito esencial. (Art. 1127)

Obligacin de vender
Nadie esta obligado a vender, excepto que se
encuentre sometido a la necesidad jurdica de
hacerlo. (Art. 1128)

Venta de cosa ajena

Art. 1132: La venta de cosa total o
parcialmente ajena es vlida, en los trminos
del art. 1008.
Art 1008 Los bienes ajenos pueden ser objeto
de los contratos
El que promete no garantiza el xito
Los vende como propios

Venta de cosa futura

Si se vende cosa futura se entiende sujeta a la

condicin suspensiva de que la cosa llegue a
existir.
El vendedor debe realizar las tareas y
esfuerzos que resulten del contrato o de las
circunstancias
Puede asumir el adquirente. Que la cosa no
llegue a existir sin culpa del vendedor

Fijacin del precio por tercero

Si la determinacin del precio quedara al arbitrio

de un tercero y este no quiere o no puede
realizar la determinacin, el precio lo fija el
juez.
Modificacin: el proyecto altera los efectos de la
falta de determinacin por terceros.

Obligaciones del vendedor

Obligacin de transferir (art 1137)
Instrumentos requeridos por los usos (art 1137)
Estn al cargo del vendedor, excepto pacto en contrario,
los gastos de entrega, incluidos el estudio de ttulo y
sus antecedentes y, en su caso, los de mensura y los
tributos que graven la venta. (Art. 1138)
Entregar la cosa inmediatamente excepto convencin

Obligacin de realizar el estudio de

titulos

Se establece la obligacin de que el vendedor

pague los gastos
Art 1902 Cuando se trata de cosas registrables
la buena fe requiere el examen previo de la
documentacin y constancias registrales
Art 392 excepcin de restitucin del
subadquirente de derechos reales o personales
de buena fe y a titulo oneroso

Obligaciones del comprador art1141

Pagar el precio
Recibir la cosa
Pagar los gastos de recibo incluidos los del
testimonio de la escritura publica y los dems
posteriores a la venta ( art 1139)
El vendedor debe pagar el estudio del titulo y
antecedentes , mensura y tributos ( 1138)

Clusulas Especiales
Cdigo Civil

Pacto de no enajenar.
Venta a Satisfaccin del
comprador.
Pacto de retroventa.
Pacto de reventa.
Pacto de preferencia..
Compraventa condicional.
Clusula de
arrepentimiento.

Proyecto de reforma

NO
NO
SI condicin resolutoria
Si condicin resolutoria
SI condicion resolutoria
Se presume resolutoria
SI

Pacto de retroventa
Cdigo Civil
-

Solo se aplica para bienes

inmuebles.
Plazo mximo 3 aos.

Codigo civil y comercial

-

Esta previsto para bienes

muebles e inmuebles.
Plazo mximo 5 aos para
inmuebles y 2 aos para
muebles.

Convencin en contrario

Las normas relacionadas admiten convencin en

contrario
Se presume la necesidad de hacer el estudio de
ttulos
El nuevo andamiaje normativo lo admitira como
obligacin a cargo del vendedor y habra que
eximirlo expresamente al escribano de su realizacin
ya que estara dentro de las operaciones de ejercicio.
Cambio que haba interpretado la jurisprudencia

Precio cierto en dinero

El precio es determinado
Cuando las partes lo fijan en una suma que el
comprador debe pagar
Cuando se deja su indicacin al arbitrio de un tercero
designado
Cuando lo sea con referencia a otra cosa cierta

Procedimiento para determinarlo

Pagar un precio en dinero

La obligacin es de dar dinero si el deudor debe

cierta cantidad de moneda determinada o
determinable al momento de constituirse la
obligacin.
Si se estipulo moneda que no sea de curso legal en
la Republica la obligacin debe considerarse como
de dar cantidades de cosas
El deudor puede liberarse dando el equivalente en
moneda de curso legal

Precio en moneda extranjera

Es licita la contratacin en moneda extranjera
La obligacin pactada en el contrato de
compraventa de entregar dlares hace
determinable el precio , cumple con el
elemento esencial
Si se comprometi a pagar de unaa determinada
manera debe pagar de esa manera ( 868)

Licitud del pacto

Constituye una obligacin en la que el deudor debe
entregar la cantidad correspondiente de la especie
designada art 766
Si por estar restringido o prohibido el acceso a la
moneda extranjera se puede convertir en imposible
Se considera como de dar cantidades de cosas y se
debera pactar cual es el equivalente en este
supuesto de la moneda de curso legal, o pedir la
resolucion del contrato ( doctrina Vignola)

Vuelta al nominalismo del rgimen del

Cdigo Civil

Art 617 si se hubiere estipulado dar moneda

que no sea de curso legal en la Republica la
obligacin debe considerarse como de dar
cantidades de cosas

Tratamiento como cosa

Como clusula de ajuste
Como dinero esencial

Superacin por el rgimen de la ley

23928

Si por el acto por el que se ha constituido la

obligacin se hubiere estipulado dar moneda
que no sea de curso legal en la republica la
obligacin debe considerarse como de dar
sumas de dinero
Art 619 ..si fuese de entregar una suma de
determinada especie o calidad de moneda
cumple la obligacin dando la especie
designada el da de su vencimiento

Regimen del codigo Civ. y Com

Art 765La obligacin es de dar dinero si el

deudor debe cierta cantidad de moneda
determinada o determinable
Si se estipulo dar moneda que no sea de curso
legal en la Republica la obligacin debe
considerarse como de dar cantidades de cosas
y el deudor puede liberarse dando el
equivalente en moneda de curso legal

Clusulas posibles

Pago en especie sin liberacin del deudor en

moneda de curso legal

Art 766 El deudor DEBE entregar la cantidad

correspondiente de la especie designada
Cuenta con el inconveniente de las restricciones a
la adquisicin de la moneda extranjera.

Clusulas que determinan una tasa de cambio

de la moneda extranjera (bonos, Montevideo,
NY)

BOLETO DE COMPRAVENTA

Forma: Clasificacin
FORMA

LIBRE

IMPUESTA

ABSOLUTA

RELATIVA

Principio: Libertad de formas

Art. 285: Si la ley no designa una forma

determinada para la exteriorizacin de la voluntad,
las partes pueden utilizar las que estimen
conveniente. Las partes pueden convenir una
forma mas exigente que la impuesta por la ley.
Art. 1015: Slo son formales los contratos a los
cuales la ley les impone una forma determinada
Autonoma de la voluntad

Forma impuesta

Art. 285: El acto que no se otorga en la forma

exigida por la ley no queda concludo como
tal mientras no se haya otorgado el
instrumento previsto, pero vale como acto en
el que las partes se han obligado a cumplir
con la expresada formalidad, excepto que ella
se exija bajo sancin de nulidad

Forma impuesta absoluta (art. 969)

Los contratos para los cuales la ley exige una

forma PARA SU VALIDEZ, son NULOS, si la
solemnidad no ha sido satisfecha...

Art. 1552: Deben ser hechas en escritura pblica,

bajo pena de nulidad, las donaciones de cosas
inmuebles, las de cosas muebles registrables y las
prestaciones peridicas o vitalicias.
Art. 1643: Transaccin sobre derechos litigiosos?

Forma impuesta relativa

Art. 969...Cuando la forma requerida para los

contratos, lo es para que stos PRODUZCAN
SU EFECTOS PROPIOS, SIN SANCION DE
NULIDAD, NO QUEDAN CONCLUIDOS
COMO TALES mientras no se ha otorgado el
instrumento previsto, PERO VALEN COMO
CONTRATOS EN QUE LAS PARTES SE
OBLIGARON A CUMPLIR CON LA
EXPRESADA FORMALIDAD...

Solemnidad relativa: supuestos

Art. 1017: Deben ser otorgados por escritura
pblica:
a) Los contratos que tienen por objeto la
adquisicin, modificacin o extincin de
derechos reales sobre inmuebles. Quedan
exceptuados los casos en que el acto es
realizado mediante subasta proveniente de
ejecucin judicial o administrativa.

Conversin (art. 384)

El ACTO NULO puede convertirse en otro

diferente vlido cuyos requisitos esenciales
satisfaga, si el fin prctico perseguido por las
partes permite suponer que ellas lo hubieran
querido si hubiesen previsto la nulidad.
Criterio subjetivo- objetivo
Principio de conservacin del acto

Supuestos de conversin
Art. 1330: ... El mandato destinado a ejecutarse
despus de la muerte del mandante es nulo si no
puede valer como disposicin de ltima voluntad.
Art. 294... El instrumento (pblico) que no tenga la
forma debida vale como instrumento privado si
est firmado por las partes
Art. 2309: La cesin de derechos sobre bienes
determinados que forman parte de una herencia no
se rige por este ttulo, sino por el del contrato que
corresponda...

Conversin por defecto de forma

Art. 1018: El otorgamiento pendiente de un

instrumento previsto constituye una
obligacin de hacer si el futuro contrato no
requiere una forma bajo sancin de nulidad.
Si la parte condenada a otorgarlo es remisa, el
juez lo hace en su representacin, siempre que
las contraprestaciones estn cumplidas, o sea
asegurado su cumplimiento.

Boleto: compraventa o
preliminar?

COMPRAVENTA:
No nula (arts. 969, 1018)
Regulacin en compraventa (arts. 1170/1)
Forma requerida para producir efectos propios (art. 969)
PRECONTRATO:
Nula (art. 384)
No quedan concluidos como tales (969)
Escrituracin venta forzosa (art. 1128)
Dificultad: plazo 1 ao (art. 994)

Efectos

Prescripcin adquisitiva breve: justo ttulo y buena fe

(art. 1898)
- Ttulo suficiente: acto jurdico revestido de las formas
establecidas por la ley (art. 1892).
- Legtimas: Relaciones de poder son ilegtimas cuando
no importan el ejercicio de un derecho real o personal
-Asentimiento conyugal (art. 470): promesa de los actos
comprendidos en los incisos anteriores (inc. a)enajenar
bienes registrables)

OPONIBILIDAD BOLETO VS.

CAUTELARES

Comprador de buena fe
Contrat con titular registral o adquirentes
sucesivos
Pag 25% del precio con anterioridad a la traba
Boleto con fecha cierta
Adquisicin tiene publicidad registral o
posesoria

Boleto de Compraventa
Oponibilidad a la quiebra o concurso del vendedor (art.
1171)
-

Buena fe.
Pago del 25% del precio.
El juez debe disponer la escrituracin.
Si la prestacin a cargo del comprador es a plazo debe
constituirse hipoteca.

Boleto de Compraventa

1.

2.

3.
4.

El derecho del comprador, de buena fe, tiene

prioridad sobre el de terceros que hayan
trabado cautelares sobre el inmueble vendido
si:
El comprador contrato con el titular registral o
con quien lo hubiera hecho.
El comprador pago el 25% del precio con
anterioridad a la traba de la cautelar.
El boleto tiene fecha cierta.
La adquisicin tiene publicidad suficiente, sea
registral, sea posesoria.

Boleto de Compraventa
Oponibilidad a la quiebra o concurso del vendedor
-

Buena fe.
Pago del 25% del precio.
El juez debe disponer la escrituracin.
Si la prestacin a cargo del comprador es a plazo debe
constituirse hipoteca.
Es concordante con lo establecido en el art.750