Legislao e Legalizao

Tc. Edific I UNIGRANRIO

Aula 1

Prof. Azenil de Carvalho Filho

Anlise Documental

O primeiro ponto a ser analisado a documentao existente para

o imvel. Devemos analisar o que consta no Registro de Imveis, o
que consta no IPTU e por fim, o que encontramos no local. Vejamos
alguns exemplos e o caminho a seguir:
REGISTRO DE IMVEIS: LOTE DE TERRENO / IPTU: TERRITORIAL /
LOCAL: SEM CONSTRUO
1Para construir, dever apresentar projeto de construo de
prdio residencial, fazendo constar no quadro de reas a rea do
lote, rea a ser construda e taxa de ocupao. Com o projeto
aprovado, abrir processo de incluso predial para apurar valor de
ISSS. Com o habite-se e demais documentos, apurar o valor de INSS
e apresentar no Registro de Imveis para averbar a construo.
REGISTRO DE IMVEIS: LOTE DE TERRENO / IPTU: TERRITORIAL /
LOCAL: UMA CONSTRUO
Dever apresentar projeto para legalizao de edificao residencial
obras concludas ou no e seguir as demais recomendaes do
item 1.

REGISTRO DE IMVEIS: LOTE DE TERRENO / IPTU:

RESIDENCIAL / LOCAL: SEM CONSTRUO
Vale o que consta no RI. Dever apresentar projeto para
construo de prdio residencial e solicitar a legalizao de
demolio de benfeitoria para atualizar o cadastro de IPTU.
Seguem as demais recomendaes do item 1, devendo, no ISS,
apresentar a licena e aceitao da demolio e para o INSS
pagar o valor referente a demolio da benfeitoria.
REGISTRO DE IMVEIS: LOTE DE TERRENO / IPTU:
RESIDENCIAL / LOCAL: UMA CONSTRUO
Apresentar projeto de legalizao de prdio residencial. A rea
cadastrada no IPTU servir para deduo do valor a pagar de ISS,
no comprovando, por si s, a legalidade do imvel. Se a rea
cadastrada for menor que o existente no local, no poder
solicitar modificao e acrscimo e sim legalizao de toda a
rea uma vez que no Registro de Imveis nada consta referente a
construo.

REGISTRO DE IMVEIS: PRDIO E TERRENO / IPTU:

RESIDENCIAL / LOCAL: SEM EDIFICAO
A existncia de prdio e respectivo terreno indica que um dia
existiu uma construo legal no lote, bem como o cadastro de
IPTU residencial. Assim, dever seguir a orientao do item 1 e
solicitar a legalizao da demolio do prdio que existiu.
REGISTRO DE IMVEIS: PRDIO E TERRENO /IPTU:
RESIDENCIAL /LOCAL: UMA CONSTRUO
Pelo que tudo indica, o imvel est legal, devendo-se observar
a existncia de projetos aprovados para o local e se a rea
cadastrada no IPTU est conforme o existente. Se a rea no
estiver de acordo, dever ser apresentado projeto de
modificao e acrscimo e, com base nos projetos aprovados
e licena de obras, abrir processo na SMF para atualizao dos
dados cadastrais do IPTU e apurao de ISS.

Como podemos observar a anlise inicial da

documentao existente para o imvel, bem como a
constatao do que existe fisicamente no local
fundamental para dar incio de forma correta ao processo
administrativo de legalizao/construo.
O principal documento a ser examinado o registro de
imveis, que deve estar atualizado, devendo-se ainda, de
posse de tal documento, conferir as metragens de acordo
com a existente no local. Devemos observar possveis
desapropriaes, tombamento, recuos, etc. O IPTU trs
informaes tributrias importantes, mas, por si s, no
prova a legalidade do bem.
Consultas ao DLF, Certido de Informao e a existncia
de processos em andamento ou arquivado so de extrema
importncia para no sermos surpreendidos com multas
ou processos inacabados.

HABITE-SE
HABITE-SE quer dizer: PODE HABITAR, PODE MORAR, ou seja,
autorizao, atravs de ato administrativo da Prefeitura para
que o contribuinte possa efetivamente ocupar o seu imvel. A
concesso da certido de Habite-se implica no reconhecimento
da Prefeitura de que foram cumpridas todas as formalidades
legais, desde o licenciamento at o cumprimento correto das
restries contidas no alvar inicial. Enquanto o incio da obra
tem sua autorizao legal atravs da licena de obras, sua
concluso ser atestada pela emisso da certido de Habite-se.
Embora atualmente os agentes financeiros no estejam
exigindo na sua grande maioria a comprovao do Habite-se
para financiamento imobilirio, este imprescindvel para
averbao da construo perante o Registro Geral de Imveis.

Exerccio em grupo de 4 a 5 alunos

Voc est sendo contratado para realizar uma construo

residencial de em lote de vila, VAZIO, conforme Registro de
Imveis apresentado a seguir
Consta no IPTU uma residncia com 80,00m
A taxa de ocupao para vila de 80% devendo 20% ser
deixada como rea livre
O proprietrio necessita de uma rea estimada de 90,00m
com trs quartos.
No existe afastamento frontal para o local.
Qual a melhor soluo para o caso concreto em questo?
Qual o procedimento legal a ser adotado no licenciamento?