DIREITO CIVIL III

ESPCIES DE CONTRATO
COMPRA E VENDA

CONCEITO

um contrato translativo de domnio, em

que o titular do bem compromete se a
transferncia da titularidade para o
adquirente,
mediante
pagamento
do
respectivo preo.

ART. 481

O art. 481 conceitua compra e venda como

sendo o contrato pelo qual algum (o
vendedor) se obriga a transferir ao
comprador o domnio de coisa mvel e
imvel
mediante
uma
remunerao,
denominada preo. Portanto, trata-se de um
contrato translativo, mas que por si s no
gera transmisso de propriedade.

O Contrato de compra e venda traz somente

o compromisso do vendedor em transmitir
propriedade,
denotando
efeitos
obrigacionais.

Art. 482. A compra e venda, quando pura,

considerar-se- obrigatria e perfeita, desde
que as partes acordarem no objeto e no
preo.

CARACTERSTICAS

Translativo de domnio

Transferncia plena

Conjunto de poderes que o titular tem

sobre a coisa uso, fruio, disposio,
reivindicao.

O contrato translativo no sentido de trazer

como contedo a referida transmisso, se
perfaz pela tradio nos casos que envolvem
bens mveis, ou pelo registro , nas hipteses
de bens imveis.

CONSENSUALIDADE

o contrato de compra e venda meramente

consensual, pois a transmisso do domnio ou
da
propriedade
depende
de
modos
especficos, dele decorrentes mas autnomos
(registro do ttulo, para os bens imveis
art. 1.245; tradio, para os bens mveis
art. 1.267, ambos do Cdigo Civil).

Onerosidade

Vantagem patrimonial recproca

Alienante preo
Adquirente - coisa bens economicamente valorados.

obrigaes pecunirias - obrigao de entregar dinheiro, ou seja,

de solver dvida em dinheiro. Como ocorre no contrato de mutuo,
em que o tomador do emprstimo obriga-se a devolver, dentro de
determinado prazo, a importncia levantada.

Caractersticas quanto a sua

natureza jurdica

A respeito de sua natureza jurdica, a compra e a venda possui as

seguintes caractersticas:

Bilateral ou sinalagmtico, por excelncia, havendo sinalagma

(reciprocidade de prestaes presentes direitos e deveres
proporcionais entre as partes, que so credoras e devedoras
entre si).

Oneroso vantagem patrimonial recproca:porque h sacrifcios

patrimoniais para ambas as partes, ou seja, para o comprador e
para o vendedor (prestao +contraprestao). Essa onerosidade
confirmada pelo preo.

Comutativo as partes sabem de antemo quais sero suas

prestaes . Eventualmente, incidir o elemento lea, podendo a
compra e venda assumir a forma de contrato aleatrio ,
envolvendo riscos. Em tais casos duas vendas aleatrias: (arts.
458 a 461)

ARTS. 458 A 461

Art. 458. Se o contrato for aleatrio, por dizer respeito a coisas ou

fatos futuros, cujo risco de no virem a existir um dos contratantes
assuma, ter o outro direito de receber integralmente o que lhe foi
prometido, desde que de sua parte no tenha havido dolo ou culpa,
ainda que nada do avenado venha a existir.
Art. 459. Se for aleatrio, por serem objeto dele coisas futuras,
tomando o adquirente a si o risco de virem a existir em qualquer
quantidade, ter tambm direito o alienante a todo o preo, desde que
de sua parte no tiver concorrido culpa, ainda que a coisa venha a
existir em quantidade inferior esperada.
Pargrafo nico. Mas, se da coisa nada vier a existir, alienao no
haver, e o alienante restituir o preo recebido.
Art. 460. Se for aleatrio o contrato, por se referir a coisas existentes,
mas expostas a risco, assumido pelo adquirente, ter igualmente
direito o alienante a todo o preo, posto que a coisa j no existisse,
em parte, ou de todo, no dia do contrato.
Art. 461. A alienao aleatria a que se refere o artigo antecedente
poder ser anulada como dolosa pelo prejudicado, se provar que o
outro contratante no ignorava a consumao do risco, a que no
contrato se considerava exposta a coisa.

Vendas de coisas futuras quanto existncia

(art. 458) e a quantidade (art. 459);
Venda de coisas existentes, mas expostas a riscos
(art. 460)
Em relao venda de coisas futuras, o risco do
contrato pode referir-se a:
Venda da esperana quanto existncia da
coisa ou venda da esperana (empitio spei)
Venda da esperana quanto quantidade da
coisa ou venda da esperana como coisa
esperada (empitio rei speratae)

Fica a dvida se a compra e venda um contrato

consensual (que tem aperfeioamento com a manifestao
de vontade) ou real (aperfeioamento ocorre com a
entrega da coisa). A compra e venda assume a primeira
categoria, pois o aperfeioamento
ocorre com a
composio das partes
Art. 482. A compra e venda, quando pura, considerar-se-
obrigatria e perfeita, desde que as partes acordarem no
objeto e no preo.
A entrega da coisa ou o registro do negcio no CRI, no tem
qualquer relao com seu aperfeioamento e sim com o
cumprimento do contrato, com a eficcia do negcio
jurdico, particularmente com a aquisio da propriedade
pelo comprador.

A compra e venda pode ser negcio formal

(solene) e informal (no solene); a
solenidade est relacionada com a escritura
pblica e no com a forma escrita
(formalidade gnero, solenidade
espcie).

O contrato de compra e venda exige

escritura pblica quando o valor do bem
imvel, objeto do negcio, for superior a 30
(trinta) salrios mnimoas (art. 108)
contrato formal e solene

ART. 108

No dispondo a lei em contrrio, a escritura

pblica essencial validade dos negcios
jurdicos
que
visem

constituio,
transferncia, modificao ou renncia de
direitos reais sobre imveis de valor superior
a trinta vezes o maior salrio mnimo vigente
no Pas.

imvel com valor inferior ou igual a 30

(trinta) salrios mnimos, no haver
necessidade de escritura pblica, a ser
lavrada no Tabelionato de Notas

Em todo caso envolvendo imvel e necessria

forma escrita para registro no CRI, estando a
eficcia no mesmo plano que a validade do
contrato em questo (contrato formal e nosolene):

Nas hipteses de compra e venda de bem

mvel, de qualquer valor, no h necessidade
de escritura pblica nem a forma escrita,
pois no h registro (contrato formal nosolene).

Compra e venda um contrato tpico, pois

est tratado pela codificao privada, sem
prejuzo de outras leis especficas.

Por diversas vezes, compra e venda assume a

forma de adeso, podendo ainda ser contrato
de consumo, nos termos dos art. 2 e 3 da
Lei n. 8.078/1990 (Lei do consumo):

ARTS. 2 E 3 DA LEI N.
8.780/1990

Art. 2 Consumidor toda pessoa fsica ou jurdica que adquire ou

utiliza produto ou servio como destinatrio final.
Pargrafo nico. Equipara-se a consumidor a coletividade de
pessoas, ainda que indeterminveis, que haja intervindo nas
relaes de consumo.
Art. 3 Fornecedor toda pessoa fsica ou jurdica, pblica ou
privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes
despersonalizados, que desenvolvem atividade de produo,
montagem, criao, construo, transformao, importao,
exportao, distribuio ou comercializao de produtos ou
prestao de servios.
1 Produto qualquer bem, mvel ou imvel, material ou
imaterial.
2 Servio qualquer atividade fornecida no mercado de
consumo, mediante remunerao, inclusive as de natureza
bancria, financeira, de crdito e securitria, salvo as decorrentes
das relaes de carter trabalhista.

A teoria do dilogo das fontes

fundamental, pois as regras relativas ao
contrato previstas no CC-02 devem ser
interpretadas de acordo com os princpios de
proteo ao consumidor e com artigos do
CDC.

SUJEITOS DO CONTRATO

Legitimidade:
venda
ascendente
para
descendente anulvel por conta de
proteo a igualdade sucessria.

Prazo: 02 (dois) anos decadencial termo a

quo tradico/RI.

ELEMENTOS CONSTITUTIVOS DA COMPRA E

VENDA

Os elementos da compra e venda so os

seguintes:

Partes (comprador e vendedor) sendo

implcita a vontade livre, o consenso entre as
partes, sem vcios (consensus).
Coisa (res.)
Preo (premium)

As partes

Devem ser capazes sob pena de nulidade ou anulabilidade

da compra e venda, o que depende da modalidade de
incapacidade.

Art. 1.647, I regras especiais de legitimao: trata da

necessidade de outorga conjugal para venda de bens
imveis a terceiro. No havendo tal outorga (uxria ou
marital), a compra e venda ser anulvel (art. 1.649),
desde que proposta ao anulatria pelo cnjuge no prazo
decadencial de 02 (dois) anos, contados da dissoluo da
sociedade conjugal.

A referida outorga dispensvel se o regime entre os

cnjuges for de separao absoluta.

QUANTO AO CONSENTIMENTO EMITIDO

PELAS PARTES

Deve ser livre e espontneo;

Deve recair sobre os demais elementos do
contrato e compra e venda, quais sejam, a
coisa e o preo.
Em havendo um dos vcios de consentimento
(erro,dolo, coao moral, estado de perigo e
leso), o contrato de compra e venda
anulvel (art. 171, II).

A coisa

Deve ser lcita, determinada (coisa certa) ou determinvel (coisa

incerta, indicada pelo gnero e quantidade).

Art. 483: Trata de compra e venda da coisa futura, como ocorre

nas vendas sob encomenda. Essa coisa futura deve existir em
posterior momento, sob pena de ineficcia do contrato, salvo se
a inteno das partes era celebrar um contrato aleatrio.

Diante da boa f objetiva, recomenda-se no momento da

realizao do contrato de venda sob encomenda, que o vendedor
j tenha a coisa sua disposio.

A coisa deve ser tambm alienvel - deve ser consumvel no

mbito jurdico (art. 86 consuntibilidade jurdica)

A venda de um bem inalienvel, caso de bem de

famlia voluntrio ou convencional (arts. 1.711 e
1.712), considerada nula, seja pela ilicitude do
objeto (art. 166, III), ou por fraude lei imperativa
(art. 166, VI).

A coisa deve ser de propriedade do vendedor, sob

pena de caracterizao de venda a non domino,
realizada por aquele que no seu dono.

A venda a non domino-vendarealizada por quem

no proprietrio do bem, e sem a autorizao do
verdadeiro dono caso de ineficcia do contrato,
e no de sua inexistncia ou invalidade (art.
1.268).

Quanto aos bens mveis - art. 1.268 caput:

feita por quem no seja proprietrio, a
tradio no aliena a propriedade

Caso de bens imveis: segue a corrente que

entende pela mesma soluo em caso de
bens imveis, o que j era aplicado pela
melhor jurisprudncia superior.

O Preo

Remunerao do contrato, este deve ser

certo e determinado e em moeda nacional
corrente, pelo valor nominal, conforme art.
315 (princpio do nominalismo).

O preo no pode ser fixado expressamente

em moeda estrangeira ou em ouro, sob pena
de nulidade absoluta do contrato (art.318).
Exceo: compra e venda internacional
(Decreto-Lei n. 857/1969).

CATEGORIAS ESPECIAIS DE PREO

Preo por cotao (art. 487): sendo lcitos os

contratos de compra e venda cujo preo fixado
em funo de ndices a parmetros suscetveis de
objetiva determinao , caso do dlar e do ouro,
desde que conste o correspondente em reais.

Art. 486. Tambm se poder deixar a fixao do

preo taxa de mercado ou de bolsa, em certo e
determinado dia e lugar.

Preo por avaliao (art. 485): o preo pode ser

arbitrado pelas partes ou por terceiro de sua
confiana. comum na venda de imveis,
avaliao por uma imobiliria ou por um
especialista do ramo. No que interessa essa
confiana deve-se mencionar que o princpio da
boa-f objetivas est explcito nesse comando
legal. Se esse terceiro no aceitar a incumbncia
, ficar sem efeito o contrato (ineficcia), salvo
quando os contratantes concordarem em indicar
outra pessoa.

Preo tabelado e preo mdio (art. 488): uma novidade

da atual codificao. Dispe que convencionada a venda
sem fixao de preo ou de critrios para sua determinao,
se no houver tabelamento oficial, entende-se que as partes
j sujeitaram ao preo corrente nas vendas habituais do
vendedor. Pargrafo nico. Na falta de acordo, por ter
havido diversidade de preo, prevalecer o termo mdio.
Assim, se as partes no convencionarem o preo, valer o
preo tabelado que por ter relao com a ordem pblica no
pode ser contrariado (funo pblica do contrato). No
havendo conveno ou tabelamento, valero preos de
costume, decorrentes das vendas habituais. Em havendo
vrios preos habituais, prevalecer o preo mdio, a ser
fixado pelo juiz.
Preo unilateral (art. 489): consagra a nulidade da compra
e venda se a fixao do preo for deixada ao livre-arbtrio de
uma das partes.

CLUSULAS ESPECIAIS DE
COMPRA E VENDA
Compra

e venda com pacto de retrovenda (arts. 505 a 508)

Art. 505. O vendedor de coisa imvel pode reservar-se o direito de recobr-la

no prazo mximo de decadncia de trs anos, restituindo o preo recebido e
reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o perodo
de resgate, se efetuaram com a sua autorizao escrita, ou para a realizao
de benfeitorias necessrias.
Art. 506. Se o comprador se recusar a receber as quantias a que faz jus, o
vendedor, para exercer o direito de resgate, as depositar judicialmente.
Pargrafo nico. Verificada a insuficincia do depsito judicial, no ser o
vendedor restitudo no domnio da coisa, at e enquanto no for
integralmente pago o comprador.
Art. 507. O direito de retrato, que cessvel e transmissvel a herdeiros e
legatrios, poder ser exercido contra o terceiro adquirente.
Art. 508. Se a duas ou mais pessoas couber o direito de retrato sobre o
mesmo imvel, e s uma o exercer, poder o comprador intimar as outras
para nele acordarem, prevalecendo o pacto em favor de quem haja efetuado
o depsito, contanto que seja integral.

uma clusula adjeta contratao pela

qual o alienante de bem imvel reserve para
si o direito de reaver o bem alheado no prazo
mximo de 03 (trs anos).
Essa clusula especial confere ao vendedor o
direito de desfazer a venda, reavendo de
volta o bem alienado dentro do prazo
mximo
de
03
(trs
anos)
(prazo
decadencial).
Somente admissvel em venda de bens
imveis

Refere-se a bem imvel

Deve constar no RI oponibilidade erga
omnes
Prazo decadencial: 03 anos no mximo
excesso prazal desconsiderado.
Valor:
restitudo
com
atualizaes,
indenizaes e benfeitorias.

Compra e venda ad corpus e ad mensuram (art.

500)

Art. 500. Se, na venda de um imvel, se estipular o preo por medida de

extenso, ou se determinar a respectiva rea, e esta no corresponder,
em qualquer dos casos, s dimenses dadas, o comprador ter o direito
de exigir o complemento da rea, e, no sendo isso possvel, o de
reclamar a resoluo do contrato ou abatimento proporcional ao preo.
1oPresume-se que a referncia s dimenses foi simplesmente
enunciativa, quando a diferena encontrada no exceder de um vigsimo
da rea total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar
que, em tais circunstncias, no teria realizado o negcio.
2oSe em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha
motivos para ignorar a medida exata da rea vendida, caber ao
comprador, sua escolha, completar o valor correspondente ao preo ou
devolver o excesso.
3oNo haver complemento de rea, nem devoluo de excesso, se o
imvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas
enunciativa a referncia s suas dimenses, ainda que no conste, de
modo expresso, ter sido a vendaad corpus.

Clusula adjeta em que a dimenso do

imvel poder ser determinante para o preo
ou irrelevante para o valor da coisa alheada.
Podero as partes estipular o preo por
medida de extenso.
Ad mensuram: se o preo for determinado
pelas especificaes (rea) clusula
presumida, implcita.
Se a diferena for de at 5% do total da rea
includa: tolerncia normativa.
Se a diferena for maior rea total:
reparao civil.

Ad corpus: um imvel vendido como corpo

certo e determinado, independente de suas
medidas especificadas no instrumento.

O preo deve ser correspondente ao preo do

bem e no da rea venda de corpo certo
venda por unidade imobiliria.

Compra e venda de bem em condomnio (co-dominio)

art. 504

Art. 504. No pode um condmino em coisa indivisvel

vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser,
tanto por tanto. O condmino, a quem no se der
conhecimento da venda, poder, depositando o preo,
haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer
no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadncia.
Pargrafo nico. Sendo muitos os condminos, preferir o
que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de
benfeitorias, o de quinho maior. Se as partes forem
iguais, havero a parte vendida os comproprietrios, que
a quiserem, depositando previamente o preo.

Um mesmo bem pertence a dois ou mais sujeitos

titulares ao mesmo tempo.
Direito de preferncia: direito prelao ou
preleo legal.
Prazo de manifestao: 30 dias (mnimo legal
garantido jamais inferior a 30 dias silncio:
gera presuno de recusa.
Inobservncia do direito de preferncia gera ao
de perempo (anulatria)
Prazo decadencial:
2 anos bens imveis
3 anos bem mveis
Adquirente prejudicado pela sentena ser
considerado evicto.

Classificao do condomnio

Condomnio pro indiviso: quando o bem no se

encontra dividido no plano fsico ou ftico entre os
vrios proprietrios, de modo que cada um apenas
possui parte ou frao ideal. Aplica-se a restrio do
art. 504.

Condomnio pro diviso: quando apesar de possurem

em condomnio, cada condmino tem sua parte
delimitada e determinada no plano fsico. Cada
condmino pode vender sua parte a terceiro, sem estar
obrigado a oferec-la aos outros condminos. o que
ocorre em relao unidade autnoma em condomnio
de edifcio , que pode ser vendida a terceiro, sem
qualquer direito de preferncia a favor dos demais
condminos. No se aplica a restrio do art. 504.

Compra e venda a contento (arts. 509-512)

Art. 509. A venda feita a contento do comprador entendese realizada sob condio suspensiva, ainda que a coisa
lhe tenha sido entregue; e no se reputar perfeita,
enquanto o adquirente no manifestar seu agrado.
Art. 510. Tambm a venda sujeita a prova presume-se
feita sob a condio suspensiva de que a coisa tenha as
qualidades asseguradas pelo vendedor e seja idnea para
o fim a que se destina.
Art. 511. Em ambos os casos, as obrigaes do comprador,
que recebeu, sob condio suspensiva, a coisa comprada,
so as de mero comodatrio, enquanto no manifeste
aceit-la.
Art. 512. No havendo prazo estipulado para a declarao
do comprador, o vendedor ter direito de intim-lo,
judicial ou extrajudicialmente, para que o faa em prazo
improrrogvel.

Compra e venda vinculada a uma condio

suspensiva satisfao do adquirente de bens
mveis.
A venda no se aperfeioa enquanto o
comprador no se declara satisfeito com o bem
a ser adquirido (condio suspensiva).
Efeitos similares a venda por amostra.
Se ocorre a insatisfao a compra e venda
no se aperfeioa.
Gera um direito personalssimo no se
transmite aos sucessores do comprador por ato
inter vivos ou causa mortis - o falecimento do
comprador extingue tal direito.
Prazo improrrogvel (no havendo prazo
estipulado) (art. 512)

Compra e venda por amostragem (art. 484)

Art. 484. Se a venda se realizar vista de

amostras, prottipos ou modelos, entenderse- que o vendedor assegura ter a coisa as
qualidades que a elas correspondem.

Pargrafo nico. Prevalece a amostra, o

prottipo ou o modelo, se houver
contradio ou diferena com a maneira pela
qual se descreveu a coisa no contrato.

Compra e venda sob condio suspensiva.

Amostra: a reproduo perfeita e corprea

de uma coisa determinada.
Prottipo: o primeiro exemplar de uma
coisa criada (inveno)
Modelo:
constitui
uma
reproduo
exemplificativa da coisa, por desenho ou
imagem, acompanhada de uma descrio
detalhada.

No ocorre o aperfeioamento do negcio at

ulterior tradio,com qualidade esperada.

Compra e venda fiduciria

fidcia = confiana
A alienao fiduciria em garantia em que o
credor no contrato de mtuo, adquire a
Propriedade resolvel de bem mvel ou
imvel, comprometendo-se transmisso do
domnio para o devedor, quando ocorre a
quitao da dvida.

RESTRIES DE COMPRA E VENDA

Da venda de bens sob administrao (art. 497)

Art. 497. Sob pena de nulidade, no podem ser comprados,

ainda que em hasta pblica:
I - pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores,
os bens confiados sua guarda ou administrao;
II - pelos servidores pblicos, em geral, os bens ou direitos da
pessoa jurdica a que servirem, ou que estejam sob sua
administrao direta ou indireta;
III - pelos juzes, secretrios de tribunais, arbitradores, peritos
e outros serventurios ou auxiliares da justia, os bens ou
direitos sobre que se litigar em tribunal, juzo ou conselho, no
lugar onde servirem, ou a que se estender a sua autoridade;
IV - pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda
estejam encarregados.
Pargrafo nico. As proibies deste artigo estendem-se
cesso de crdito.

O art. 497 no faz meno restrio

constante no art. 1.133 co CC-16, qual seja a
impossibilidade de compra pelos mandatrios
de bens cuja administrao ou alienao
estejam encarregados.

Da venda de bens de condomnio (art.504)

Art. 504. No pode um condmino em coisa indivisvel vender a sua
parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O
condmino, a quem no se der conhecimento da venda, poder,
depositando o preo, haver para si a parte vendida a estranhos, se o
requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadncia.
Pargrafo nico. Sendo muitos os condminos, preferir o que tiver
benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinho
maior. Se as partes forem iguais, havero a parte vendida os
comproprietrios, que a quiserem, depositando previamente o
preo.
Nos termos do art. 504, no pode um condmino em coisa indivisvel
vender sua parte a estranhos, de outro condmino a quiser, tanto
por tanto (em igualdade de condies). O condmino, a quem no
der conhecimento da venda, poder, depositando o preo, haver
para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de 180
dias, sob pena de decadncia.