Inversiones

Inmobiliarias

Bienes Races

Los bienes races son bienes econmicos

inmuebles
No

son transportables
Su uso o consumo slo ocurre en el lugar donde
se encuentran

Su configuracin que consta de dos

componentes
La

superficie o terreno
Una edificacin de tipo permanente.

Bienes Races

Cada propiedad es nica

Lo

cual dificulta el clculo de su valor de

mercado.

Mercados inmobiliarios ilquidos

Altos

costos de transaccin.

Gestin de portafolios
Sirven

para diversificar riesgos.

Objetivos de la inversin en bienes

races

Horizontes de inversin
Mediano

Escala y disponibilidad de capitales

Altos

a largo plazo

costos hundidos.

Necesidades de ingreso y liquidez

La

inversin inicial no necesariamente generar

flujos de efectivo rpidamente.

Capacidad de gestin financiera y tolerancia

a riesgos

Objetivos de la inversin en bienes

races

Expectativas de tasas de crecimiento de sus

fondos
Ahorro
Generacin

de ingresos

Inversiones en bienes races

El atractivo de la inversin en bienes races

est fundado, en que el respaldo de la
inversin es el bien en s.

Categoras de inversiones en bienes

races

Inmuebles de Propiedad simple Outright

ownership
Derechos

de propiedad absoluta al titular por un

perodo de tiempo indeterminado.

Posicin patrimonial apalancada

La

inversin se realiza con una estructura de

capital que incluye financiamiento parcial o
deuda.

Categoras de inversiones en bienes

races

Hipotecas Mortgage

El inversor constituye el titular o acreedor de un

prstamo hipotecario

Vehculos de agregacin Aggregation

vehicles

Son medios que permiten a los inversores

incrementar su diversificacin.
Sociedades limitadas en bienes races
Commingled Funds,
Real State Investment Trusts - REIT.

Mtodos de Valorizacin de
Inversiones en Bienes Races

Mtodo de Capitalizacin Directa

del Ingreso

Modelo de flujos de caja descontados (antes

de impuestos) para estimar el valor presente
de ingresos futuros producidos por una
propiedad.
El Ingreso Operativo Neto (NOI, por sus
siglas en ingls) es un estimador
simplificado basado en los ingresos anuales
brutos de la renta de una propiedad, a los
que se ha deducido los gastos operativos.

Mtodo de Capitalizacin Directa

del Ingreso
Potential Gross Income
Ingreso Bruto Potencial = Renta * Unidad de Superficie

PGI

Vacancy Allowance
- Vacancia Permitida = - (Tasa de Vacancia) * PGI

-V

Other Income
+ Otros Ingresos

+ OI

Operating Expenses
- Gastos Operativos

- OE

Net Operating Income

Ingreso Operativo Neto

NOI

Capital Improvement Expenditures

- Gastos en mejoras del inmueble

CI

Property Before Tax Cash Flow

Flujo de Caja antes de Impuestos de la Propiedad

PBTCF

El Modelo de Flujos de Caja

Descontados despus de Impuestos

Incorpora el efecto de la carga tributaria

sobre los flujos de efectivo generados por la
propiedad inmobiliaria.
Este mtodo expande su cobertura para
incluir el efecto de las tasas de inters del
financiamiento y la tasa tributaria aplicada al
ingreso sobre el flujo de efectivo antes de
impuestos (Equity before-tax cash flow
EBTCF).

El Modelo de Flujos de Caja

Descontados despus de Impuestos
INGRESOS
Ingreso Bruto Potencial PGI
(Vacancia Permitida)
Ingreso Bruto Efectivo EGI
(Gastos Operativos)
No incluye Depreciacin, pago de intereses de hipoteca
y gastos no operativos

Ingreso Operativo Neto NOI

(Gastos en mejoras de capital)
Flujo de Caja de la Propiedad antes de Impuestos PBTCF
(Servicio de la Deuda: Principal + Inters)
Flujo de Caja antes de Impuestos EBTCF
(Impuesto a la Renta)
+ t * Depreciacin
+ t * Intereses
Flujo de Caja despus de Impuestos EATCF

El Mtodo de Comparacin de Ventas

Emplea informacin de mercado sobre los

precios de propiedades similares, obtenida
de transacciones recientes en condiciones
normales de negociacin.
Los precios de las propiedades de referencia
o benchmark son ajustados por una serie de
factores.
Cambios

en las condiciones de mercado.

Caractersticas nicas de cada propiedad

El Mtodo de Comparacin de Ventas

Factores de ajuste
Caractersticas

fsicas

Ubicacin
Condicin

en la que se realiza la venta

La distancia temporal de las operaciones

Inversin en empresas del sector de

construccin residencial
Patrimonio Neto del Accionista
(en miles de USD)
2008
2007
2006
DR Horton Inc. DHI
NVR Inc. NVR 1/

3/

2,834,300
1,373,789

5,586,900
1,129,375

6,452,900
1,152,074

Toll Brothers Inc. TOL

2/

3,237,653

3,527,234

3,415,926

Pulte Homes Inc. PHM

Gafisa S. A. GFA 1/

1/

2,835,698
735,762

4,320,193
815,233

6,577,361
-

2,623,007
1,080,920

3,822,119
1,476,013

5,701,372
2,161,882

917,814
830,605

2,298,661
1,850,687

5,112,269
2,922,748

725,362

1,124,726

1,511,166

Meritage Homes Corporation MTH 1/

Xinyuan Real Estate Company Lt XIN 1/

527,206
400,255

730,164
389,899

1,006,832
-

Standard Pacific Corp. SPF 1/

Hovnanian Enterprises Inc. HOV

379,820
330,264

994,991
1,321,803

1,764,370
1,942,163

421,629

527,703

505,356

333,061
374,851

581,345
1,323,722

617,052
1,701,923

Lennar Corp. LEN 4/

MDC Holdings Inc. MDC
Centex Corporation CTX
KB Home KBH 4/
Ryland Group Inc. RYL

1/
5/

1/

Avatar Holdings Inc. AVTR

M/I Homes Inc. MHO 1/
Beazer Homes USA Inc. BZH

2/

1/

3/

Inversin en empresas desarrolladoras

de proyectos de bienes races

Inversin en Real Estate Investment

Trust - REIT
Valor de Mercado
Industria de Real Estate Investment Trust
REIT Retail y Tiendas por Departamentos
REIT Plantas y Complejos Industriales
REIT Proyectos Residenciales
REIT Hospitales y Centros Mdicos
REIT Oficinas
REIT Hoteles

(Billones USD)

2009*
53
25
24
20
11
6

2008**
41
9
27
25
21
7

Fondos de inversin en Bienes Races

ndices burstiles de Real Estate