UNIDAD VI:

CONDOMINIO
 CONCEPTO

Es un supuesto de comunidad de
derechos reales. sta se produce
por la existencia de una
pluralidad de sujetos titulares de
un derecho igual sobre la misma
cosa, cuando el derecho real
respecto del cual se establece
tal comunidad tiene el carcter
de exclusividad.
 DEFINICIN LEGAL
ARTICULO 1983 C.C Y C.- Condominio. Condominio
es el derecho real de propiedad sobre una cosa que
pertenece en comn a varias personas y que
corresponde a cada una por una parte indivisa. Las
partes de los condminos se presumen iguales,
excepto que la ley o el ttulo dispongan otra
proporcin.

Art. 2673 C.C.: Es el derecho real de propiedad

que pertenece a varias personas, por una parte
indivisa sobre una cosa mueble o inmueble. Es la
comunidad que existe entre copropietarios de una
misma cosa.
 ELEMENTOS

Varios sujetos.
Un solo objeto.
Partes ideales o indivisas o
cuotas partes.
 CONSTITUCIN/FUENTES
Por contrato.
Por testamento.
Por ley.

Otra forma de constitucin es por medio de la

prescripcin adquisitiva ejercida por ms de una
persona.
Segn el art. 2505 para que la constitucin del
condominio tenga efectos respecto de terceros,
tendr que inscribirse en el registro de la
propiedad.
 CLASES
Condominio sin indivisin

forzosa.

Condominio con indivisin

forzosa.
 DESTINO DE LA COSA

ARTCULO 1985 (C. C. y C.): El destino de

la cosa comn se determina por la
convencin, por la naturaleza de la cosa o
por el uso al cual estaba afectada de hecho.

ARTCULO 2713 (C. C.): El destino de la

cosa comn se determina no habiendo
convencin, por su naturaleza misma y por
el uso al cual ha sido afectada.
 FACULTADES DE LOS CONDMINOS SOBRE LA COSA
COMN
ARTCULO 1986 (C. C. y C.): Cada condmino,
conjunta o individualmente, puede usar y gozar de la
cosa comn sin alterar su destino. No puede
deteriorarla en su propio inters u obstaculizar el
ejercicio de iguales facultades por los restantes
condminos.
ARTCULO 2680 (C. C.): Ninguno de los condminos
puede sin el consentimiento de todos, ejercer sobre la
cosa comn ni sobre la menor parte de ella,
fsicamente determinada, actos materiales o jurdicos
que importen el ejercicio actual e inmediato del
derecho de propiedad. La oposicin de uno bastar
para impedir lo que la mayora quiera hacer a este
respecto.
ARTCULO 2681 (C. C.): Ninguno de los condminos
puede hacer en la cosa comn innovaciones
 FACULTADES DE LOS CONDMINOS RESPECTO
DE LA PARTE INDIVISA
ARTCULO 1989 (C. C. y C.): Cada condmino puede enajenar y
gravar la cosa en la medida de su parte indivisa sin el asentimiento
de los restantes condminos. Los acreedores pueden embargarla y
ejecutarla sin esperar el resultado de la particin, que les es
inoponible. La renuncia del condmino a su parte acrece a los otros
condminos.
ARTCULO 2677 (C. C.): Cada condmino puede enajenar su parte
indivisa, y sus acreedores pueden hacerla embargar y vender antes
de hacerse la divisin entre los comuneros.
ARTCULO 2678 (C. C.): Cada uno de los condminos puede
constituir hipoteca sobre su parte indivisa en un inmueble comn,
pero el resultado de ella queda subordinado al resultado de la
particin, y no tendr efecto alguno en el caso en que el inmueble
toque en lote a otro copropietario, o le sea adjudicado en licitacin.
 CONVENIO DE USO Y GOCE
ARTCULO 1987 (C. C. y C.): Los
condminos pueden convenir el uso y goce
alternado de la cosa comn o que se ejercite
de manera exclusiva y excluyente sobre
determinadas partes materiales.

En elCdigoCivil no exista ninguna

prohibicin para que los condminos
ejercieran el uso y goce alternado de la cosa.
 USO Y GOCE EXCLUYENTE

ARTCULO 1988 (C. C. y C.): El uso y goce

excluyente sobre toda la cosa, en medida
mayor o calidad distinta a la convenida, no
da derecho a indemnizacin a los restantes
cond-minos, sino a partir de la oposicin
fehaciente y slo en beneficio del oponente.
 OBLIGACIONES DE LOS CONDMINOS
GASTOS
ARTCULO 1991 (C. C. y C.): Cada condmino debe pagar los gastos de
conservacin y reparacin de la cosa y las mejoras necesarias y
reembolsar a los otros lo que hayan pagado en exceso con relacin a sus
partes indivisas. No puede liberarse de estas obligaciones por la renuncia a
su derecho.
El condmino que abona tales gastos puede reclamar intereses desde la
fecha del pago.

ARTCULO 2685 (C. C.): Todo condmino puede obligar a los

copropietarios en proporcin de sus partes a los gastos de conservacin o
reparacin de la cosa comn; pero pueden librarse de esta obligacin por
el abandono de su derecho de propiedad.

ARTCULO 2686 (C. C.): No contribuyendo el condmino o los

condminos, pagarn los intereses al copropietario que los hubiese hecho,
y ste tendr derecho a retener la cosa hasta que se verifique el pago.
 DEUDAS EN BENEFICIO DE LA
COMUNIDAD
ARTCULO 1992 (C. C. Y C.): Si un condmino contrae
deudas en beneficio de la comunidad, es el nico
obligado frente al tercero acreedor, pero tiene accin
contra los otros para el reembolso de lo pagado.
Si todos se obligaron sin expresin de cuotas y sin
estipular solidaridad, deben satisfacer la deuda por
partes iguales. Quien ha pagado de ms con respecto a
la parte indivisa que le corresponde, tiene derecho
contra los otros, para que le restituyan lo pagado en esa
proporcin.

ARTCULO 2687 (C. C.): A las deudas contradas en

pro de la comunidad y durante ella, no est obligado
sino el condmino que las contrajo, el cual tendr
accin contra los condminos para el reembolso de lo
que hubiere pagado.
 IMPOSIBILIDAD DE USO Y GOCE COMN:
RGIMEN DE ADMINISTRACIN

IMPOSIBILIDAD DE USO Y GOCE EN

COMN

ARTCULO 1993 (C. C. y C.): Si no es posible el uso y

goce en comn por razones atinentes a la propia cosa o
por la oposicin de alguno de los condminos, stos
reunidos en asamblea deben decidir sobre su
administracin.

ARTCULO 2699 (C. C.)

 ASAMBLEA
ARTCULO 1994 (C. C. y C.): Todos los condminos deben ser
informados de la finalidad de la convocatoria y citados a la
asamblea en forma fehaciente y con anticipacin razonable.
La resolucin de la mayora absoluta de los condminos
computada segn el valor de las partes indivisas aunque
corresponda a uno solo, obliga a todos. En caso de empate,
debe decidir la suerte.
ARTCULO 2699 (C. C.): Siendo imposible por la calidad de la
cosa comn o por la oposicin de alguno de los condminos, el
uso o goce de la cosa comn o la posesin comn, resolvern
todos, si la cosa debe ser puesta en administracin, o alquilada
o arrendada.
ARTCULO 2703 (C. C.): Ninguna determinacin ser vlida, si
no fuese tomada en reunin de todos los condminos o de sus
legtimos representantes.
 FRUTOS
ARTCULO 1995 (C. C. y C.): No habiendo
estipulacin en contrario, los frutos de la cosa
comn se deben dividir proporcionalmente al
inters de los condminos.

ARTCULO 2707 (C. C.): Los frutos de la cosa

comn, no habiendo estipulacin en contrario o
disposicin de ltima voluntad, sern divididos
por los condminos, en proporcin de los valores
de sus partes.

 CONDOMINIO SIN INDIVISIN

FORZOSA

Es aquel en el cual cualquiera de los

condminos, en cualquiertiempoy sin
depender de la conformidad de los dems
condminos, puede poner fin a la
copropiedad solicitando la particin de la
cosa comn. Como el condominio est
siempre sujeto a la voluntad de todos los
condminos, si alguno de ellos no est de
acuerdo con aquel pide la divisin y se acaba
el condominio.
 PARTICIN

Es la operacin por la cual el objeto

del condominio se divide en tantas
partes como condminos haya,
recibiendo cada uno de stos la
propiedad exclusiva de cada una de
esas partes.
Es decir, que el efecto de la divisin
es declarativo (no traslativo de la
propiedad), lo que le toca a cada
condmino al hacer la particin, es
 DERECHO A PEDIR LA
PARTICIN
ARTCULO 1997 (C. C.y C.): Excepto que se haya convenido la
indivisin, todo condmino puede, en cualquier tiempo, pedir la
particin de la cosa. La accin es imprescriptible.

ARTCULO 2692 (C. C.): Cada copropietario est autorizado a

pedir en cualquier tiempo la divisin de la cosa comn, cuando
no se encuentre sometida a una indivisin forzosa.

ARTCULO 2693 (C. C.): Los condominios no pueden renunciar

de una manera indefinida el derecho a pedir la divisin, pero le
es permitido convenir en la suspensin de la divisin por un
trmino que no exceda de cinco aos y de renovar este
convenio todas las veces que lo juzguen conveniente.
 FORMAS DE HACER LA
PARTICIN
ARTCULO 2369 (C. C. y C.): PARTICIN PRIVADA. Si todos los coparticipes
estn presentes y son plenamente capaces, la particin puede hacerse en la
forma y por el acto que por unanimidad juzguen convenientes. La particin
puede ser total o parcial.

ARTCULO 2370 (C. C. y C.): PARTICIN PROVISIONAL. La particin se

considera meramente provisional si los coparticipes solo han hecho una divisin
del uso y goce de los bienes de la herencia, dejando indivisa la propiedad. La
particin provisional no obsta al derecho de pedir la particin definitiva.

ARTCULO 2371 (C. C. y C.): PARTICIN JUDICIAL. La particin debe ser

judicial:
1)- si hay coparticipes incapaces, con capacidad restringida o ausentes.
2)- si terceros, fundndose en un inters legitimo, se oponen a que la
particin se haga
privadamente.
3)- si los coparticipes son plenamente capaces y no acuerdan en hacer la
particin
privadamente.
 REGLAS APLICABLES
ARTCULO 1996. (C. C. y C.): Rigen para el condominio las
reglas de la divisin de la herencia, en tanto sean
compatibles.

ARTCULO 2695 (C. C.): La divisin entre los

coproprietarios es solo declarativa y no traslativa de la
propiedad, en el sentido de que cada condominio debe ser
considerado como que hubiere sido, desde el origen de la
indivisin, propietario exclusivo de los que le hubiere
correspondido en su lote, y como que nunca hubiese tenido
ningn derecho de propiedad en lo que ha tocado a los otros
condominios.

ARTCULO 2698 (C. C.): Las reglas relativas a la divisin de

las sucesiones, a la manera de hacerla y a los efectos que
produce, deben aplicarse a la divisin de cosas particulares.
 CONDOMINIO CON INDIVISIN
FORZOSA
Tiene lugar cuando se encuentra coartada la facultad de
pedir la divisin del objeto del condominio en cualquier
tiempo ya sea por causa derivada de la ley, de la
convencin de los condminos o de una disposicin de
ltima voluntad.

ARTCULO 2715 (C. C): Habr tambin indivisin forzosa

cuando la ley prohbe la divisin de una cosa comn o
cuando lo prohibiere una estipulacin valida y temporal de
los condominios, o el acto de ltima voluntad temporal que
no exceda, en uno o en otro caso, el termino de cinco
aos, o cuando la divisin fuere nociva por cualquier
motivo, en cuyo caso debe ser demorada cuando sea
necesario para que no haya perjuicio a los condminos.
 CONDOMINIO CON INDIVISIN
FORZOSA TEMPORARIA

RENUNCIA A LA ACCIN DE
PARTICIN:

ARTCULO 1999 (C. C. y C.): El

condmino no puede renunciar a ejercer la
accin de particin por tiempo
indeterminado.

ARTCULO 2693 (C. C.): Los condominios

no pueden renunciar de una manera
 CONVENIO DE SUSPENSIN DE LA PARTICIN

ARTCULO 2000 (C. C. y C.): Los condminos pueden convenir

suspender la particin por un plazo que no exceda de diez aos. Si la
convencin no fija plazo, o tiene un plazo incierto o superior a diez
aos, se considera celebrada por ese tiempo. El plazo que sea
inferior a diez aos puede ser ampliado hasta completar ese lmite
mximo.

ARTCULO 2693 (C. C.): A los condminos le es permitido convenir

la suspensin de la divisin por un trmino que no exceda de cinco
aos y de renovar este convenio todas las veces que lo juzguen
conveniente.

ARTCULO 2694 (C. C.): Cuando la copropiedad de la cosa se

hubiere constituido por donacin o por testamento, el testador o
donante puede poner la condicin de que la cosa dada o legada
quede indivisa por el mismo espacio de tiempo.
 PARTICIN NOCIVA
ARTCULO 2001 (C. C. y C.): Cuando la particin es
nociva para cualquiera de los condminos, por
circunstancias graves, o perjudicial a los intereses de
todos o al aprovechamiento de la cosa, segn su
naturaleza y destino econmico, el juez puede disponer
su postergacin por un trmino adecuado a las
circunstancias y que no exceda de cinco aos. Este
trmino es renovable por una vez.

ARTCULO 2715 (C. C.): Habr tambin indivisin

forzosacuando la divisin fuere nociva por cualquier
motivo, en cuyo caso debe ser demorada cuando sea
necesario para que no haya perjuicio a los condminos.
 PARTICIN ANTICIPADA

ARTCULO 2002 (C. C. y C): A

peticin de parte, siempre que
concurran circunstancias graves, el
juez puede autorizar la particin
antes del tiempo previsto, haya
sido la indivisin convenida u
ordenada judicialmente.
PUBLICIDAD DE LA INDIVISIN
O SU CESE

ARTCULO 2003 (C. C. y C.):

Las clusulas de indivisin o el
cese anticipado de la
indivisinsloproducen efecto
respecto de terceros cuando se
inscriban en el respectivo
registro de la propiedad.
 CONDOMINIO SOBRE ACCESORIOS INDISPENSABLES
ARTCULO 2004 (C. C. y C.): Existe indivisin forzosa

cuando el condominio recae sobre cosas afectadas como
accesorios indispensablesal uso comn de dos o ms
heredades que pertenecen a diversos propietarios.
Mientras subsiste la afectacin, ninguno de los
condminos puede pedir ladivisin.

ARTCULO 2710 (C. C.): Habr divisin forzosa cuando

el condominio sea sobre la cosa afectadas como
accesorios indispensables al uso comn de dos o ms
heredades que pertenezcan a diversos propietarios y
ninguno de los condminos podr pedir la divisin.
 USO DE LA COSA COMN
ARTCULO 2005 (C. C. y C.): Cada condmino slo puede usar
la cosa comn para la necesidad de los inmuebles a los que
est afectada y sinperjudicarel derecho igual de los restantes
condminos.

ARTCULO 2712 (C. C.): Cada uno de los condominios puede

usar de la totalidad de las cosas comn y de sus diversas partes
como de una cosa propia, baja la condicin de no hacerla servir
a otros usos de aquellos a que est destinada y de no
embarazar al derecho igual de los condominios.

ARTCULO 2714 (C. C.): Los copropietarios de la cosa comn

no pueden usar de ella si no para las necesidades de las
heredades, en el inters de las cuales la cosa ha sido dejada
indivisa.
 EL MURO CERCO O FOSO SE DENOMINA
ARTCULO 2006 (C. C. y C)

Lindero, separativo o divisorio, al que demarca

un inmueble y lo delimita del inmueble colindante.
Encaballado, al lindero que se asienta
parcialmente en cada uno de los inmuebles
colindantes.
Contiguo, al lindero que se asienta totalmente, en
uno de los inmuebles colindantes de modo que el
filo coincide con el lmite separativo.
Medianero, al lindero que es comn y pertenece
en condominio a ambos colindantes.
Privativo o exclusivo: al
lindero que pertenece a uno
solo de los colindantes.
De cerramiento: al lindero de
cerramiento forzoso, sea
encaballado o contiguo.
De elevacin: al lindero que
excede la altura del muro de
cerramiento.
Enterrado: al ubicado debajo
del nivel del suelo sin servir de
 CERRAMIENTO FORZOSO URBANO
ART. 2007 (C. C. y C.)
ART. 2726 (C.C.)

Cada uno de los propietarios de

inmuebles ubicados en un ncleo de
poblacin o en sus arrabales tiene frente
al titular colindante, el derecho y la
obligacin recprocos de construir un
muro lindero de cerramiento, al que
puede encaballar en el inmueble
colindante, hasta la mitad de su espesor.
 MURO DE CERRAMIENTO FORZOSO
ART. 2008 (C. C. y C.)
ART. 2725 (C. C.)

El muro de cerramiento forzoso

debe ser estable, aislante, y de
altura no menor a tres metros
contados desde la interseccin
del lmite con la superficie de los
inmuebles. Esta medida es
subsidiaria de las que disponen
las reglamentaciones locales.
 ADQUISICIN DE LA MEDIANERA
ART. 2009 (C. C. y C.)
ART. 2717 (C. C.)

El muro construido conforme a lo dispuesto

en el artculo 2008, es medianero hasta la
altura de tres metros. Tambin es
medianero el muro de elevacin, si el
titular colindante de un derecho real sobre
cosa total o parcialmente propia, adquiere
la copropiedad por contrato con quien lo
construye, o por prescripcin adquisitiva.
 COBRO DE LA MEDIANERA
ART. 2014 (C. C. y C.)
ART. 2728 (C. C.)

El que construye el muro de cerramiento

contiguo tiene derecho a reclamar al titular
colindante la mitad del valor del terreno,
del muro y de sus cimientos. Si lo
construye encaballado, solo puede exigir la
mitad del valor del muro y de sus
cimientos.

 PRUEBA
ART. 2013 (C. C. y C.)
ART. 2720 Y 2721 (C. C.)

La prueba del carcter medianero o privativo

de un muro o la que desvirta las presunciones
legales al respecto, debe provenir de
instrumento pblico o privado que contenga
actos comunes a los dos titulares colindantes,
o a sus antecesores, o surgir de signos
materiales inequvocos. La prueba resultante
de los ltimos prevalece sobre la de los signos.
 PRESUNCIONES
ART. 2010 (C. C. y C.)
ART. 2718 (C. C.)

A menos que se pruebe lo

contrario, el muro lindero
entre dos edificios de una
altura mayor a los tres
metros, se presume
medianero desde esa altura
hasta la lnea comn de
POCA DE LAS PRESUNCIONES
ART. 2011 (C. C. Y C.)

Las presunciones del artculo

2010 se establecen a la fecha
de construccin del muro y
subsisten aunque se destruya
total o parcialmente.
 EXCLUSIN DE LAS PRESUNCIONES
ART. 2012 (C. C. y C.)
ART. 2719 (C. C.)

Las presunciones de los

artculos anteriores no se
aplican, cuando el muro separa
patios, huertos y jardines de un
edificio o a estos entre s.
 VALOR DE LA MEDIANERA
ART. 2019 (C. C. Y C.)

El valor computable de la
medianera es el del muro,
cimientos o terreno, segn
corresponda, a la fecha de la
mora.
 INICIO DEL CURSO DE LA PRESCRIPCIN
EXTINTIVA
ART. 2020 (C. C. Y C.)

El curso de la prescripcin de la accin de

cobro de la medianera respecto al muro de
cerramiento se inicia desde el comienzo de
su construccin y respecto al de elevacin
o al enterrado, desde su utilizacin efectiva
por el titular colindante.
 FACULTADES MATERIALES
ART. 2021(C. C. Y C.)
ART 2731 (C. C.)

El condominio puede adosar

construcciones al muro, anclarlas en
el, empotrar todo tipo de tirantes y
abrir cavidades, aun en la totalidad de
su espesor, siempre que del ejercicio
regular de ese derecho no resulte
peligro para la solidez del muro.
 MEJORAS EN LA MEDIANERA URBANA
ART. 2027 (C. C. Y C.)
ART. 2722 (C. C.)

Los condominios estn obligados, en la

proporcin de sus derechos, a pagar
los gastos de las reparaciones o
reconstrucciones de la pared como
mejoras necesarias, pero no estn
obligados si se trata de gastos o
mejoras tiles o suntuarias que no son
beneficiosas para el titular colindante.
 ABDICACIN DE LA MEDIANERA
ART. 2028 (C. C. Y C.)
ARTS. : 2723 Y 2724 (C. C.)

El condominio requerido para el pago de crditos

originados por la construccin, conservacin, o
reconstruccin de un muro, puede liberarse mediante
la abdicacin de su derecho de medianera aun en los
lugares donde el cerramiento es forzoso, a menos que
el muro forme parte de una construccin que le
pertenece o la deuda se haya originado en un hecho
propio. No puede liberarse mediante la abdicacin del
derecho sobre el muro elevado o enterrado si mantiene
su derecho sobre el muro de cerramiento.
 READQUISICIN DE LA MEDIANERA
ART. 2030 (C. C Y C.)
ART. 2739 (C. C.)

El que abdico la medianera

puede readquirirla en
cualquier tiempo pagndola,
como si nunca la hubiera
tenido antes.
 CERRAMIENTO FORZOSO RURAL.
ART. 2031 (C. C. Y C.)

El titular de un derecho real sobre cosa total o

parcialmente propia, de un inmueble ubicado
fuera de un ncleo de poblacin o de sus
aledaos, tiene el derecho a levantar o excavar
un cerramiento, aunque no sea un muro en los
trminos del cerramiento forzoso. Tambin tiene
la obligacin de contribuir al cerramiento si su
predio queda completamente cerrado.
 ATRIBUCIN, COBRO Y DERECHOS EN LA
MEDIANERA RURAL.
ART. 2032 (C. C. Y C.)

El cerramiento es siempre medianero,

aunque sea excavado.

El que realiza el cerramiento tiene

derecho a reclamar al condmino la
mitad del valor que corresponde a un
cerramiento efectuado conforme a los
estndares del lugar.