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Gestin Notarial

e Inmobiliaria
Unidad II: Procedimientos
Notariales
Tcnico Jurdico 2016
En nuestra sociedad existe la necesidad de poder probar
a futuro y en debida forma, la existencia de hechos,
derechos y obligaciones. La justificacin la necesidad de
contar con instrumentos pblicos proviene desde que el
hombre comenz a celebrar contrataciones y ellas
posteriormente fueron incumplidas.
Al comienzo fue un instrumento simple que se otorgaba
por escrito y se firmaba sin la intervencin de un
funcionario. Posteriormente como los negocios cada vez
se fueron haciendo ms complejos y surgi la necesidad
de estabilidad y de certeza jurdica para los contratantes,
es por ello que nace un instrumento pblico revestido de
formalidades y solemnidades especiales.
Es importante destacar que cualquier funcionario
dependiente de la administracin pblica del
Estado actuando en el mbito de sus facultades y
cumpliendo las formalidades legales puede otorgar
un instrumento pblico (como una sentencia
judicial, un certificado de nacimiento, un
certificado de avalo fiscal, una inscripcin de
propiedad, etc), pero no una escritura pblica.
Es as como el art. 1699 CC indica que es
instrumento pblico o autntico el autorizado
con las solemnidades legales por el competente
funcionario.
Otorgado ante escribano e incorporado en un
El notario pblico interviene en la formacin de
instrumentos pblicos, por la facultad otorgada
expresamente por el Estado, as lo dispone el
Artculo 399 del Cdigo Orgnico de
Tribunales: Los notarios son ministros de fe
pblica encargados de autorizar y guardar en su
archivo los instrumentos que ante ellos se
otorgaren, de dar a las partes interesadas los
testimonios que pidieren, y de practicar las dems
diligencias que la ley les encomiende.
Actas Notariales
Una de las caractersticas principales del instrumento
pblico es la de servir de medio de prueba efectivo, por la
garanta del poder que le da el Estado para que las
relaciones jurdicas obtengan las garantas necesarias para
el desenvolvimiento de la sociedad.
Tal objetivo se cumple en la gestin notarial principalmente
a travs de 2 tipos de instrumentos: la escritura pblica y
el acta notarial.
Por lo tanto, en el acta es aquel documento emitido por el
competente notario que tiene como contenido la
constatacin clara y precisa de la existencia de ciertos
hechos o circunstancias que ha apreciado en forma personal
a travs de sus sentidos sin poder entrar, en forma alguna, a
hacer una calificacin o interpretacin de ellos.
Su actuacin slo debe limitarse a transcribir fielmente cuando
observa, escucha o verifica en virtud de sus sentidos. Su
testimonio no tendr otro valor que el de establecer la
existencia en el da, lugar y hora de la diligencia, de los hechos,
actos o circunstancias que interesa destacar pero nada ms.
En cambio la escritura pblica goza de un privilegio de
veracidad, lo cual para ser impugnada debe ser alegada y
probada su falsedad o falta de autenticidad. Una escritura
pblica es un documento pblico notarial en el que se
recogen los negocios jurdicos(por ejemplo una compra-
venta de vivienda, una hipoteca, una herencia, etc.) y tiene
tanta fuerza ejecutiva que slo puede impugnarse por la va
judicial.
Se debe sealar que existe una diferencia
fundamental entre las actas notariales y las
escrituras pblicas, es que la escritura pblica
aparte del privilegio de veracidad, adems tiene
pleno valor probatorio respecto de las partes que
aparecen o se reputan haberlo suscrito, y de las
personas a quienes se han transferido las
obligaciones y derechos de stos.
En sntesis el acta notarial es todo instrumento
pblico notarial, emanado de competente notario y
que no tiene carcter de escritura pblica.
Requisitos del Acta Notarial
Pese al escaso tratamiento legislativo de las actas, ellas estn sujetas a
ciertos requisitos mnimos que son necesarios para su eficacia, ellos
son:
Competencia: De acuerdo a lo que seala el art. 401 numeral 6 del
COT, la diligencia o actuacin no debe estar encomendada a otros
funcionarios. Si as ocurriera, el Notario estara impedido de actuar.
Tambin el Notario debe ser competente para actuar dentro del
territorio que le corresponde.
Requerimiento: Significa que debe existir alguien que requiera o
solicite al notario su actuacin, porque no existe disposicin legal
alguna que faculte al Notario para actuar por iniciativa propia o de
oficio. As lo dispone el art. 399 COT del cual se desprende en forma
precisa que el requerimiento o rogacin es indispensable.

Legalidad: El mbito de la actuacin notarial est regido
por la legalidad, es por eso que no puede intervenir en la
constatacin de hechos o circunstancias en los cuales se
presenten situaciones de atetados a las buenas costumbres,
a la moral o sean constitutivos de delito.
Informacin: Es importarte consignar como requisito de
validez para el Acta Notarial la circunstancia que el Notario,
por su categora y calidad, no puede actuar en forma
encubierta. Por lo tanto el Notario siempre debe
identificarse.
Contenido: Partes que se distinguen en un acta Notarial
Es posible encontrar en un Acta Notarial 3 partes:
El encabezamiento. En esta parte el Notario debe expresar que a requerimiento o
solicitud de tal persona (que individualizar al menos con su nombre y apellidos y
cdula de Identidad) se constituy en determinado lugar con el objeto de levantar un
acta sobre tales hechos o circunstancias.
La constatacin. En esta parte expondr haber advertido al solicitante que concurre
en su calidad de Notario y que habr de levantar un Acta de cuando vea, escuche o
perciba.
Luego expondr en forma suscinta (resumida), clara y ordenada los hechos que
motiven el inters del requirente.
La certificacin y la firma. Finalmente el Notario expondr ser efectivo cuanto se
ha establecido y firmar.
Es importante indicar que no existe obligacin para el Notario de guardar los originales
de las actas notariales en un archivo, salvo en los casos de actas de protesto de letras u
otras que la ley le imponga guardarlas. Sin embargo puede ser una medida conveniente
el mantener un archivo de ellas, al menos en un computador.
Tipos de actas Notariales
La Doctrina clasifica las actas atendido su contenido, no as la ley quien no
se ha hecho cargo de normarlas en profundidad menos clasificarlas.
Actas de fe de identidad: En esta actuacin el notario certifica que tal
persona es quien dice ser. Como es imposible que el notario pueda conocer
a todo aquel que se acerca a su oficio, puede ayudar a conocer la identidad
un documento habilitante como la cdula de identidad o pasaporte. En
caso de no contar con esto, el notario puede afirmar conocer la identidad
de una persona por la declaracin de 2 testigos hbiles mayores de edad.
Actas de fe de capacidad legal: Este tipo de actas se ve en los actos
testamentarios, en que el notario hace una declaracin acerca de que a su
parecer el testador demuestra encontrarse en su sano y entero juicio al
momento del otorgamiento. Tambin existe en los casos que el notario
inserta en toda escritura pblica donde indica que los comparecientes son
mayores de edad.

Actas de fe de existencia: Este tipo de actas casi no se
encuentra en uso en nuestras prcticas notariales. Nuestra
legislacin acepta lo que se denomina declaracin de
supervivencia y que normalmente consiste en que el declarante
se presenta ante el notario con 2 testigos hbiles mayores de edad
que declaran conocer a determinada persona y constarles que se
encuentra viva.
Acta de certificacin de hechos: En este tipo de actuaciones el
notario certifica a peticin de parte interesada lo que percibe a
travs de sus sentidos. La actuacin notarial slo se limita a la
simple constatacin de los hechos que se presencia. El notario no
debe emitir juicio alguno de valor pues estara entrando en un
campo pericial que no le corresponde.
Acta de protocolizacin: Este tipo de acta debe ser
incorporada al registro o protocolo del notario. Pertenecen
a esta clase las protocolizaciones de documentos tales
como planos, inventarios, etc.
Actas de declaraciones: Se incorporan a este tipo de
acta las constancias que levanta el notario cuando alguien
concurre a su oficio a efectuar una determinada
declaracin con el fin que esta sea posteriormente
recepcionada por un tercero requirente de ella y con el fin
de dar curso a algn trmite administrativo. Ejemplo
declaraciones juradas, autorizaciones, etc
Algunos tipos de Actas Notariales ms frecuentes
De entre la variada gama de actas Notariales cabe indicar como las
ms comunes las siguientes:
El acta que se escribe sobre la cubierta del sobre que contiene el
testamento cerrado dando fe del hecho de haber manifestado el
otorgante de su intencin de testar y las dems menciones sealadas
en la ley.
Acta de certificacin de firmas.
Actas de constatacin de hechos. Como la son las fotografas de
daos causados a vehculos o sobre la existencia de cierto
hecho,etc..
Certificacin de autenticidad en fotocopias.
La carta Notarial. El Notario en la copia idntica que se le entrega
certifica el hecho de la entrega o del despacho de la carta.
EJEMPLO DE CARTA PODER
Yo ., C.I. ...., con domicilio en.., comuna de Santiago Centro, en
Representacin de SPA, R.U.T. ., domiciliado en Moneda 973,
of. 534, comuna de Santiago Centro.
Vengo por el presente instrumento en conferir poder especial, pero tan
amplio como en derecho se requiera a.,y/o.. C.I.., para que en
mi nombre y representacin, acten indistintamente ante el Servicio de
Impuestos internos, a fin de rectificar y firmar Formularios
29,22,2125,4415,2217 y/o 50; para ser notificado personalmente en
nombre del mandante; corregir datos de identificacin, y domicilio,
pudiendo firmar el Formulario 3239; firmar declaraciones juradas,
rectificatorias y/o modificatorias, giros emitidos por S.I.I.; realizar
iniciacin de actividades, obtener Rut y clave de internet, ampliaciones de
giro, presentar trmino de giro; estando expresamente facultado para
firmar el formulario 3230
y retirar la documentacin debidamente timbrada; adems de realizar
toda clase de trmites ante el citado Servicio, incluso las de abrir
sucursales de esta Sociedad en cualquier parte del pas.Les faculto
adems, para que indistintamente acten y representen validamente a
la Sociedad antes mencionada ante la Tesorera General de la
Repblica, Municipalidades, Cajas de Compensacin, Instituciones de
Seguridad, Sesma, AFPs,Isapres,Fonasa, Direccin e Inspeccin del
trabajo, y/o Juzgados Laborales, AFC Chile.
Al efecto confiero a los mandatarios indistintamente todas las
facultades necesarias para el eficaz desempeo de su cometido,
incluso las de firmar los documentos y dems resguardos que se
exijan, y en general ejecute todos los trmites que sean necesarios
para dar cumplido trmino al mandato.
Firmas Fecha
2 Escritura Pblica
El Art. 403 COT define la Escritura pblica como
el instrumento pblico o autntico otorgado
con las solemnidades que fija esta ley, por el
competente notario, e incorporado en su
protocolo o registro pblico.
Por su parte, del contenido del art. 1699 del CC.,
se desprende que es el "Instrumento publico o
autentico es autorizado con las solemnidades
legales por el competente funcionario.
Otorgado ante escribano e incorporado en un
protocolo o registro publico, se llama escritura
publica."
Caractersticas de la Escritura Pblica
Firmeza e Irrevocabilidad: Una vez suscrita por los otorgantes no hay
poder que pueda reformarla o modificarla, salvo que las mismas partes as
lo decidan.
Ejecutoriedad: Es decir, que los derechos que de ella emanan confieren al
contratante diligente la posibilidad de actuar ejecutivamente en contra del
incumplidor.
Fecha cierta: Es una de las caractersticas ms sobresalientes y proviene
precisamente de la necesidad de resguardar en debida forma la creacin o
extinsin de derechos u oligaciones para las partes.
Seguridad: El art. 329 del COT establece la necesidad de empastar los
protocolos a lo menos cada dos meses.
Adems, las escrituras que forman los protocolos deben ser remitidas al
archivero judicial en la oportunidad correspondiente. (art. 433 COT). A
dems existe la obligacin de guardarlos en cajas de seguridad o bvedas,
segn el art. 434.
Requisitos de la Escritura Pblica
Estos requisitos estn regulados en el art. 426 COT, por lo cual,
para que una escritura pblica sea vlida deben reunirse los
siguientes requisitos:
Que sea autorizada por funcionario competente en razn
del cargo.
El nico funcionario que puede otorgar escrituras pblicas es el
notario.
Debe estar incorporada la escritura al protocolo del
notario autorizante o del suplente. Habitualmente se conoce
como matriz y que es el documento que las partes, terceros
intervinientes, testigos en su caso y el notario suscriben.
Que la escritura se otorgue con las solemnidades legales.
Formalidades de escritura pblica (art 404 al 411 del COT)
Las formalidades que deben cumplir toda escritura pblica son:
1. Las escrituras pblicas deben escribirse en idioma castellano.
2. Las escrituras pblicas deben escribirse con estilo claro y
preciso,
3. En las Escrituras no podrn emplearse abreviaturas, cifras ni
otros signos que los caracteres de uso corriente, ni contener
espacios en blanco.
Podrn emplearse tambin palabras de otro idioma que sean
generalmente usadas o como trmino de una determinada ciencia o
arte.
4. El notario deber inutilizar, con su firma y sello, el reverso no
escrito de las hojas en que se contenga una escritura pblica o
de sus copias.
5. Las escrituras pblicas debern otorgarse ante notario
y podrn ser extendidas manuscritas, mecanografiadas o en
otra forma que leyes especiales autoricen.
6. Las escrituras debern indicar:
El lugar y fecha de su otorgamiento,
La individualizacin del notario autorizante y
El nombre de los comparecientes, con expresin de su
nacionalidad, estado civil, profesin, domicilio y
cdula de identidad, salvo en el caso de extranjeros y
chilenos radicados en el extranjero, quienes podrn
acreditar su identidad con el pasaporte.
7. Las escrituras sern rubricadas y selladas en todas
sus fojas por el notario.
8. Cualquiera de las partes podr exigir al notario que antes
de firmarla, lea la escritura en alta voz, pero si todos los
otorgantes estn de acuerdo en omitir esta formalidad,
leyndola ellos mismos, podr procederse as.
9. Si alguno de los comparecientes o todos ellos no supieren
o no pudieren firmar, lo har a su ruego uno de los
otorgantes que no tenga inters contrario, segn el texto de
la escritura, o una tercera persona, debiendo los que no
firmen poner junto a la del que la hubiere firmado a su
ruego, la impresin del pulgar de la mano derecha o, en su
defecto, el de la izquierda. El notario dejar constancia de
este hecho o de la imposibilidad absoluta de efectuarlo.
10. No ser obligatorio insertar en la escritura documentos de ninguna
especie, a menos que alguno de los otorgantes lo requiera.
Si en virtud de una ley debe insertarse en la escritura determinado
documento, se entender cumplida esta obligacin con su exhibicin al
notario, quien dejar constancia de este hecho antes o despus de la
firma de los otorgantes indicando la fecha y nmero del documento, si
los tuviere, y la autoridad que lo expidi; y el documento ser agregado
al final del protocolo.
11. Se tendrn por no escritas las adiciones, apostillas, entre
reglonaduras, raspaduras o enmendaduras u otra alteracin en
las escrituras originales que no aparezcan salvadas al final y antes
de las firmas de los que las suscriban.
Corresponder al notario, salvar las adiciones, apostillas, entre
renglonaduras, raspaduras o enmendaduras u otra alteracin en las
escrituras originales.
Estructura de toda escritura pblica
En una escritura pblica es posible distinguir 4 partes:
1) El encabezamiento
2) La comparecencia
3) La parte expositiva, que contiene la convencin,
contrato o acto jurdico en s
4) La parte Final, donde se encuentras las personeras
y referencias a documentos acreditantes.
1) El encabezamiento: est compuesto por los datos de lugar y
fecha del otorgamiento, la individualizacin del oficial pblico ante
quien se otorga y la indicacin de la sede de su oficio notarial.
2) La comparecencia: es la parte relativa a los sujetos
otorgantes, relativo, donde los datos que conforman la
comparecencia son aquellos referidos a la individualizacin de los
comparecientes y son: nombre y apellidos, nacionalidad, estado
civil, profesin o actividad, domicilio, cdula de identidad o
pasaporte. (Los otorgantes de una escritura son aquellos que
directamente celebran el negocio jurdico de que se trata ej:
vendedor-comprador, arrendador-arrendatario, etc). Hay personas
que comparecen a suscribir la escritura pero que no son
otorgantes como los que concurren prestando su consentimiento o
autorizando determinada actuacin para la eficacia y validez del
negocio jurdico.
3) La parte expositiva: es la parte ms extensa de la
escritura pues contiene la convencin, el contrato o el acto
jurdico. Esta parte cambia dependiendo del tipo de acto o
contrato.
4) La parte Final: habitualmente las escrituras terminan
con una frase que reza: En comprobante, previa lectura,
ratifican y firman. Doy Fe. Luego de ello vienen las firmas
de los otorgantes y dems comparecientes.
Es posible encontrar en esta parte constancias o
certificaciones que hace el notario acerca del
cumplimiento de algunos requisitos solicitados por la ley,
como pagos de impuestos, presentacin de planos,
personeras, etc
Luego el notario procede a autorizar la escritura lo que se
manifiesta con su firma y timbre.
Minutas de escrituras pblicas
La minuta consiste en un texto escrito suministrado a la notara normalmente por el abogado
de alguna de las partes y que contiene el borrador del acto o contrato respectivo. En base a
esta minuta se proceder en la notara a extender la correspondiente escritura pblica.
La regla general es que las escrituras pblicas se extiendan con arreglo a las instrucciones
que, de palabra o por escrito, les
dieren las partes otorgantes.
Excepcionalmente, la ley exige el envo de una minuta por parte de un abogado para
realizar la correspondiente escritura pblica, que son:
Las escrituras de constitucin, modificacin, resciliacin o liquidacin de
sociedades,
De liquidacin de sociedades conyugales,
De particin de bienes,
Escrituras constitutivas de personalidad jurdica,
Contratos de transacciones y contratos de emisin de bonos de sociedades
annimas.
Asimismo, el notario dejar constancia en las escrituras del nombre del abogado redactor
de la minuta.
Valor Probatorio de la escritura pblica
El mrito probatorio de la escritura de pblica es el mismo del
instrumento pblico, extendindose este valor a las copias que de
ella se otorguen.
En primer lugar se debe sealar que el instrumento pblico notarial
goza de u privilegio probatorio enorme porque se ha otorgado por un
funcionario pblico que cuenta con la autorizacin del Estado.
El instrumento pblico notarial goza de un privilegio de
veracidad, ello significa que quien impugne (alegue) su falsedad o
su falta de autenticidad debe probarlo. Lo que se traduce en que
las partes que presentan el instrumento pblico nunca deben
probar su veracidad, pues la ley le otorga este valor intrnseco de
verdad. El mrito probatorio lo tendr hasta mientras no se
resuelva por resolucin judicial ejecutoriada su falsedad o falta de
autenticidad.
El art. 1700 CC seala que el instrumento pblico hace
plena fe en cuanto al hecho de haberse otorgado y su fecha,
pero no en cuanto a la verdad de sus declaraciones que en
l hayan hecho los interesados. En esta parte no hace plena
fe sino contra los declarantes.
El mrito probatorio se refiere a:
Fecha y lugar de otorgamiento.
Veracidad de haberse efectuado por los intervinientes las
declaraciones que el instrumento contiene.
Que el consentimiento ha sido expresado sin vicios en el
momento de su otorgamiento.

Veracidad de hechos o testimonios que el Notario ha
constatado y que seala en la escritura.
Sobre la concurrencia e identificacin de las partes o
comparecientes en general, como los testigos cuando han
sido requeridos, por las partes, el notario o la ley.
Sobre la intervencin del Notario.
Sobre la observancia de los requisitos legales en general
para un acto jurdico eficaz.
Actos Jurdicos que deben otorgarse por escritura pblica
Compraventa
Art. 1793 del Cdigo Civil. La compraventa de inmuebles: es un contrato en
que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero.
Aqulla se dice vender y sta comprar. El dinero que el comprador da por la
cosa vendida, se llama precio.
Mutuo
Art. 2196 del Cdigo Civil. El mutuo o prstamo de consumo es un contrato
en que una de las partes entrega a la otra cierta cantidad de cosas
fungibles con cargo de restituir otras tantas del mismo gnero y calidad.
Transaccin
Este es un contrato mediante el cual las partes dan solucin a un conflicto
pendiente o precaven un problema futuro. En efecto, para resolver esos
conflictos, su solucin es el contrato de transaccin, es conveniente
realizarlo por escritura pblica.

Hipoteca
Art. 2407 del Cdigo Civil. La hipoteca es un derecho de prenda,
constituido sobre inmuebles que no dejan por eso de permanecer en
poder del deudor.
Art. 2409 del Cdigo Civil. La hipoteca deber otorgarse por
escritura pblica.
Art. 2410 del Cdigo Civil. La hipoteca deber adems ser inscrita en
el Registro Conservatorio; sin este requisito no tendr valor alguno; ni
se contar su fecha sino desde la inscripcin.
Arrendamiento
Art. 1915 del Cdigo Civil. El arrendamiento es un contrato en que las
dos partes se obligan recprocamente, la una a conceder el goce de
una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar
por este goce, obra o servicio un precio determinado.
Permuta
Este contrato se produce cuando una parte entrega a la otra una cosa
y recibe otra distinta en pago, la que tiene un valor igual o similar
.Cuando la permuta se refiere a un Bien Raz, debe materializarse en
escritura pblica.
Alzamiento
Es la escritura pblica que otorga el acreedor cuando el deudor
cumple ntegramente las obligaciones garantizadas a su favor con
una garanta hipotecaria o prendaria. Su alzamiento permite
inscribirlo y dejar as el o los bienes libres de esos gravmenes.
Cancelacin
Estas escrituras pblicas las otorga el acreedor una vez cumplidas
por el deudor todas las obligaciones que ste tena con aquel, dejando
constancia del cumplimiento, cancelando a la vez esas obligaciones.