IMPUESTO TERRITORIAL

Ley N 17.235
Derecho Tributario II
UDP 2015
IMPUESTO TERRITORIAL CARACTERSTICAS:
-Impuesto que grava la propiedad raz.
Es un tributo de -Impuesto real .
carcter patrimonial -Impuesto directo (grava un ndice directo de
cuyo hecho gravado es capacidad econmica)
la propiedad de bienes -Impuesto cuya base es el avalo fiscal de las
inmuebles de propiedades. Se aplica sobre el valor del suelo y las
naturaleza agrcola y edificaciones. Los bienes races se dividen en dos
no agrcola y que tiene series: agrcolas y no agrcolas.
como base de clculo -Impuesto de beneficio municipal.
el avalo fiscal, siendo -Impuesto de carcter patrimonial.
su recaudacin -Impuesto anual que se gira en 4 cuotas con
destinada en su vencimiento de pago los meses de abril, junio,
totalidad (sin perjuicio septiembre y noviembre.
de algunas sobretasas -Impuesto no sujeto a declaracin: debe ser pagado
a beneficio fiscal) a las sin previa declaracin del contribuyente (Fisco con
municipalidades del Cementos Bio Bio).
pas. -Impuesto regulado en la ley N 17.235, de 1969.
-Impuesto que considera algunas exenciones para
las viviendas y predios agrcolas y especiales (ej.
Inmuebles destinados al culto, educacin y
deporte). Un porcentaje importante de los predios
 Hecho gravado (artculo 1)

El artculo 1 seala que se establece un impuesto a los bienes

races,, por lo tanto, hecho gravado o imponible son los
bienes races, los inmuebles. No obstante ello, y atendida las
reglas que definen los obligados tributarios (elemento
subjetivo), queda la duda s tambin constituye hecho gravado
la titularidad sobre inmuebles de un derecho real de usufructo
o la titularidad como adjudicatario de una concesin
administrativa sobre bienes races fiscales, municipales o de
dominio pblico (en todo caso, se grava el valor del inmueble).
Hay quienes incluso sostienen que el impuesto en cuestin
afecta a la tenencia de los bienes races.
Elemento fundamental de la regulacin del impuesto es la
calificacin de los bienes races como agrcolas y no agrcolas.
 Bienes agrcolas y no agrcolas
PRIMERA SERIE: BIENES RACES AGRCOLAS: comprende todo predio,
cualquiera que sea su ubicacin, cuyo terreno est destinado preferentemente
a la produccin agropecuaria y forestal, o que econmicamente sea susceptible
de dichas producciones en forma predominante. La destinacin preferente se
evala en funcin de las rentas que produzcan o puedan producir la actividad
agropecuaria y los dems fines a que se pueda destinar el predio. En la serie
agrcola el impuesto se aplica sobre el avalo fiscal de los terrenos y las casas
patronales. Se excluyen del avalo fiscal, por un plazo de 10 aos (desde la
vigencia de la tasacin en que se otorgue el beneficio), el mayor valor que
adquieran los terrenos como consecuencia de algunas mejoras costeadas por
los particulares (ej. represas, tranques, canales y otras obras de regado para
terrenos de secano; obras de drenaje hechas en terrenos hmedos y turbosos;
limpias y destronques; puentes y caminos; etc.).
SEGUNDA SERIE: BIENES RACES NO AGRCOLAS: comprende todos los
bienes races no incluidos en la serie anterior, con excepcin de las minas, de
las maquinarias e instalaciones, aun cuando ellas estn adheridas, a menos que
se trate de instalaciones propias del edificio, tales como ascensores,
calefaccin, etc.
 Exenciones
Estn exentos del impuesto territorial los inmuebles sealados en la propia ley
N 17.235, como asimismo aquellos que gocen de este beneficio tributario en
virtud del leyes especiales.
Hay un monto del avalo que est exento (exencin general): (i) los predios
no agrcolas destinados a la habitacin gozan hoy de un monto de avalo
exento de $20.086180 del 01.01.2014; (ii) los predios agrcolas gozan de un
monto de avalo exento de $7.779.238.
Las exenciones pueden totales (100%) o parciales (75% y 50%) y benefician a ciertas personas (personales)
o bienes races (reales). Ejemplos de personas y bienes exentas 100%: en general, el Fisco y las
Municipalidades, los establecimientos educacionales (en la parte destinada exclusivamente a la educacin),
Universidades, IP y CFT (respecto de los bienes de su propiedad destinados a educacin, investigacin o
extensin, y siempre que no produzcan renta por actividades distintas a dichos objetos), instalaciones
deportivas (los recintos deportivos de carcter particular estarn exentos mientras mantengan convenios
para el uso gratuito de sus instalaciones con colegios municipalizados o particulares subvencionados;
recordar sentencia TC CASO ESTADIOS), cementerios fiscales y municipales (los particulares estarn afectos
por las instalaciones destinadas a la administracin de la actividad y ciertos terrenos), los templos y, en
general una serie de bienes races de propiedad de agrupaciones e instituciones, siempre que cuenten con
personalidad jurdica, estn al servicio de sus miembros (ej. sindicatos) o al fin de beneficencia establecido
en sus estatutos (ej. Consejo Nacional de Proteccin de la Ancianidad) y no produzcan renta por actividades
distintas a dicho objeto. Dentro de las exenciones parciales (exencin del 50%) destaca la que
beneficia a las viviendas econmicas acogidas al DFL N 2 de 1959, en la forma y plazos
establecidos en dicho cuerpo legal (ver diapositiva siguiente).
 Exencin Viviendas econmicas DFL
2
Las "viviendas econmicas" estn exentas del impuesto territorial, a contar de la fecha del
certificado de recepcin emitido por la Direccin de Obras Municipales correspondiente, por
los siguientes plazos:
1. por 20 aos, cuando la superficie edificada, por unidad de vivienda, no exceda de 70 metros
cuadrados;
2. por 15 aos, cuando esa superficie exceda de 70 metros y no pase de 100 metros cuadrados, y
3. por 10 aos, cuando ella sea superior a 100 metros cuadrados y no pase de 140 metros
cuadrados.
La ley N 20.455, de 2010 establece un lmite a contar de la fecha que indica a contar de la
publicacin (reduce el mbito de aplicacin de la exencin parcial del Impuesto Territorial): "A
los beneficios para las viviendas econmicas que contempla el presente decreto con fuerza
de ley [DFL N 2], solamente podrn acogerse las personas naturales, respecto de un mximo
de dos viviendas que adquieran, nuevas o usadas
IMPORTANTE: en el caso de un inmueble DFL 2 con destino habitacional, se aplicar la
exencin que sea mayor entre aquella general (llamada tambin habitacional y que hoy
asciende a $18.839.190) y la exencin parcial DFL 2 (50%). Ejemplo: supongamos una
vivienda econmica con avalo fiscal total de $30.000.000.- Si se aplicara la exencin DFL 2
(50% avalo fiscal) el avalo afecto sera = $15.000.000.- Al ser mayor la exencin general o
habitacional se aplica sta, por lo tanto el avalo afecto sera $11.160.810.- (= avalo total
[$30.000.000.-] avalo exento [$18.839.190]). Para calcular la cuota anual del impuesto se
aplica la tasa correspondiente sobre el avalo afecto ($11.160.810 X 1,0%= $111.608). Para
calcular la cuota trimestral se divide la cuota anual por 4 ($111.680 4= 27.902).
 Sujetos Pasivos
Contribuyente o sujeto pasivo principal: ser cualquier persona natural o
jurdica (u otras entidades que seale la ley) que ostente la titularidad sobre
el bien raz.
La ley no distingue los distintos tipos de sujetos pasivos, slo se contenta
con hablar de los obligados al pago del impuesto (artculo 25 y ss.):
1. El dueo de la propiedad. Si la propiedad raz pertenece a dos o ms dueos en
comn, cada uno de ellos responder solidariamente del pago del impuesto, sin
perjuicio de la divisin que se haga entre propietarios (pluralidad de deudores).
2. El ocupante de la propiedad (sea usufructuario, arrendatario o mero tenedor), sin
perjuicio de la responsabilidad que afecte al propietario. Estos sujetos no estarn
obligados a pagar el impuesto devengado con anterioridad al acto o contrato. El
arrendatario que efecta el pago del impuesto, quedar autorizado para deducir
la suma respectiva de los cnones de arrendamiento.
3. Si el bien raz pertenece a una sociedad o persona jurdica, sern solidariamente
responsables del pago del impuesto, sin perjuicio de sus derechos contra el
deudor principal, los administradores, gerentes o directores (pluralidad de
deudores).
4. El concesionario u ocupante a cualquier ttulo de bienes races fiscales,
municipales o nacionales de uso pblico.
 Base imponible
La base imponible del Impuesto Territorial est constituido por el AVALO FISCAL.
El AVALO FISCAL se determina mediante tasacin fiscal. El SII es la entidad
responsable de determinar el avalo de las propiedades. Por tanto, es un valor
fijado administrativamente.
La tasacin fiscal es diversa a la tasacin comercial, pero usa como referencia el
valor de mercado (pero no considera todas las variables que inciden en el valor de
mercado, sino que privilegia el valor relativo por sobre el valor absoluto).
La tasacin fiscal de predios agrcolas considera fundamentalmente la tasacin del
suelo. La base para la tasacin de este tipo de predios es la clasificacin del suelo:
suelos de riego suelos de secano. Las construcciones slo se avalan cuando el
bien raz cuenta con casa patronal, o con establecimientos cuyo fin sea la
obtencin de productos agropecuarios primarios, vegetales o animales.
La tasacin fiscal de predios no agrcolas considera el suelo y la construccin.
VALOR SUELO = VALOR BASE DE SUELO M2 (valor unitario de terreno asignado a
un rea homognea al interior de la comuna X COEFICIENTE GUIA DE SUELO POR
MANZANA (ajusta el valor base por la localizacin del predio al interior del rea
homognea) X COEFICIENTE CORRECTOR (ajusta el valor unitario de terreno por
caractersticas fsicas del mismo y que lo diferencian del lote tipo).
 Base imponible (cont.)

VALOR M2 CONSTRUIDO = VALOR UNITARIO DE CONSTRUCCIN DE

ACUERDO A SU TIPOLOGA (CLASE CALIDAD) X FACTOR POR CONDICIN
ESPECIAL DE EDIFICACIN X FACTOR POR EDAD DE LA EDIFICACIN X
FACTOR CORRESPONDIENTE AL GRUPO EN EL QUE SE ENCUENTRA
CLASIFICADA LA COMUNA DONDE SE UBICA EL INMUEBLE.
Las directrices para efectuar la tasacin se contienen en el artculo 4.
Terminada la tasacin respecto a una comuna, el SII forma el ROL DE AVALOS
correspondiente (artculo 5). Cul es el contenido del ROL DE
AVALOS? (i) totalidad de bienes races comprendidos en la comuna
(incluidos los exentos); (ii) respecto de cada inmueble: (a) N Rol de Avalo;
(b) nombre del propietario; (c) la ubicacin o direccin de la propiedad o el
nombre de ella si es agrcola; (d) el destino; (e) avalo total; (f) avalo exento
(se refiere a aquella parte del avalo que por ley o disposiciones legales
especiales se encuentra exenta del pago de impuesto territorial); (g) valor
nominal de la cuota de impuesto que corresponda pagar. El Avalo Afecto
se calcula como la diferencia entre el avalo total y el avalo exento
y corresponde al monto del avalo por el cual se paga impuesto
territorial (avalo afecto multiplicado tasa).
 Base imponible (cont.)

Copias de los roles comunales son enviadas a las

municipalidades respectivas. El alcalde dentro de los 10 das
siguientes lo har fijar durante 30 das seguidos en lugar
visible y lo publicar en un peridico.
REAVALOS: consisten en procesos tendientes a actualizar
los avalos fiscales de los bienes races mediante la captura
de las plusvalas y minusvalas, privilegiando el aspecto
relativo por sobre el absoluto en la determinacin. En
trminos concretos, importa una modificacin de las tablas
de precios unitarios de suelos y construcciones. Los
procesos de reavalos son nacionales y quinquenales.
 Actualizacin de los roles de avalos
artculo 16
La ley impone al SII la obligacin de mantener al da los roles definitivos de avalo,
utilizando, entre otras fuentes, las siguientes:
La informacin que emane de las escrituras pblicas de transferencia y de las
inscripciones que se practiquen en los registros de los Conservadores de Bienes Races.
La informacin que debern remitirle las respectivas municipalidades en relacin a
permisos y recepciones de construcciones, loteos y subdivisiones, patentes
municipales, concesiones y aprobaciones de propiedades acogidas a la Ley de
Copropiedad Inmobiliaria.
La informacin que aporten los propietarios de bienes races, en la forma y plazo que el
Director del Servicio determine.
Los procesos propios de fiscalizacin selectiva del SII.
Los avalos de bienes races se reajustarn semestralmente, en el mismo porcentaje
que experimente la variacin del IPC en el semestre anterior a aquel en que deban
regir los avalos reajustados (artculo 9).
Sobre la base de los avalos vigentes para cada semestre, el SII emite, por comunas,
un rol del cobro del impuesto a los bienes races que se denominar Rol Semestral de
Contribuciones (artculo 18).
Cuando se producen variaciones respecto de las cuotas normales giradas, el SII efecta
cobros suplementarios o de reemplazos(rebajas) durante junio y diciembre de cada
ao.
 Tasas Anuales del Impuesto
Propiedades (segundo semestre 2013) Tasas
No agrcolas uso habitacional con Avalo hasta Exentos
$20.086.180
No agrcolas uso habitacional con Avalo entre 1,0%
$20.086.180 y $71.736.350
No agrcolas uso habitacional con Avalo superior a 1,2%
$71.736.350, en la parte que exceda dicho monto +sobretasa 0,025 a
beneficio fiscal

Agrcolas 1,0%
* Estn exentos hasta un avalo de $7.779.238.
Destino no habitacional 1,2%
(ej. predio destino industrial u oficinas)

No agrcolas correspondan a sitios urbanos no edificados, Sobretasa 100%*

propiedades abandonas y pozos lastreros (no se aplica en * Corresponde a un cobro
reas de expansin urbana y rurales) adicional a la cuota anual
 Ejercicios

1. Seale los impuestos que afectan la propiedad raz en el sistema

impositivo chileno. Considere las siguientes posibles situaciones: (i)
enajenacin; (ii) explotacin; (iii) titularidad o mera tenencia de la
propiedad.
2. Explique cmo se relacionan el Impuesto Territorial y el Impuesto de 1
Categora.
3. La tasa del Impuesto Territorial es proporcional o progresiva?
4. Qu rol juegan las Municipalidades en la estructura del Impuesto
Territorial?
5. Se afirma que un elemento fundamental de la regulacin del Impuesto
Territorial es la calificacin de los bienes races como agrcolas y no
agrcolas. Comparte dicha afirmacin?
6. Una propiedad (DFL 2 y con destino habitacional) ubicada en la
comuna de Pealoln tiene un avalo comercial de $120MM y un
avalo fiscal de $70MM. Se pide: Explicar el proceso de clculo del
Impuesto Territorial. Hay algn monto exento? Cambia en algo la
operatoria si en el prximo proceso de reavalo el avalo fiscal sube a
$98MM?