Fuentes de las

Obligaciones.
Contrato de Compra venta.

Docente Oscar Rea Portal

2017 I
 La Compraventa es el contrato ms usado no
slo en las actividades ordinarias de las
personas sino tambin en los negocios de las
empresas. Es la figura contractual ms
importante jurdicamente, por cuanto
involucra la transferencia de la propiedad de
bienes, cosas o mercaderas. Se afirma que
durante la vida de las personas, stas pueden
llegar a no celebrar un Contrato de
Arrendamiento, Donacin o Mandatos, pero s
una infinidad de Contratos de Compraventa de
todo tipo. (Diego Meseguer Guich en Manual
de Contratos Comentados).
 La compraventa constituye el paradigma de los
contratos a travs de los cuales se realiza el
intercambio o el comercio de los bienes y, de
acuerdo con una muy extensa tradicin histrica, es
el contrato que dispone de una amplia regulacin
legal. Es esencial a la compraventa el que el precio
se pague siempre en dinero o signo que lo
represente. En este sentido representa un estadio
adelantado del comercio jurdico, que ha superado
ya la fase ms primitiva del simple trueque o
permuta. En l luce en toda su integridad la funcin
del dinero como medio de cambio, porque se
entrega y se recibe al ser la medida del valor de las
cosas.(Luis Diez Picazo y Antonio Gulln en Sistema
de Derecho Civil)
 Titulo I

Capitulo Primero

Disposiciones Generales
 Compraventa.
Art. 1529 Por la compraventa el vendedor se obliga a
transferir la propiedad de un bien al comprador y ste a
pagar su precio en dinero.
La primera forma de transmisin de la propiedad se dio en
los albores del Derecho Romano, a travs primero de la
mancipatio, que era una venta celebrada por medio de un
acto formal, y de la traditio, que era una simple entrega y,
como tal desprovista de forma.
Segn Badenes, con la expresin compraventa se menciona
una tipificacin caracterstica. La palabra venta y la palabra
compra estn indisolublemente unidas y solo representan dos
aspectos de una misma verdad conceptual. An ms, se
podra decir simplemente venta o se podra decir
simplemente compra, porque la primera comporta
correlativamente la segunda y viceversa. ( De La Puente y
Lavalle).
 Numerosos pases han adoptado el sistema de la
trasmisin mediante el consentimiento, que ha
sido acogido por el Cdigo Napolen, en virtud
del cual el adquiriente no es ya acreedor de la
transmisin de la propiedad, pues ya es
propietario.
Es necesario establecer cual es, segn la
definicin del art. 1529, el sistema de
transferencia de propiedad por compraventa
aplicable al Cdigo Civil Peruano.
Obsrvese, que el C. Civil, no establece que por
la compraventa se transfiere la propiedad, sino
que por la compraventa se obliga a transferir la
propiedad, lo cual es distinto.( De la Puente).
 Elementos de la Compraventa.
1) El vendedor, que es el dueo del bien que transfiere.
2)El comprador, que es aquel que adquiere dicho bien mediante
el pago.
3) El bien objeto de la transferencia; y
4) El precio, que es el valor en dinero del bien transferido.
Ahora, nuestro Cdigo adopta el sistema del ttulo y modo.
Entonces la compra venta constituye solo un ttulo, y este es
insuficiente por s solo para convertir al comprador en
propietario. Esto ltimo requiere la concurrencia de un modo
vlido de adquisicin, que puede consistir en la tradicin o en la
inscripcin registral, segn la naturaleza de la cosa vendida. Los
antecedentes se ubican en el art. 947 del C.C. sobre
transferencia de propiedad de cosa mueble por la tradicin y el
art. 949 que establece que la sola obligacin de enajenar un
inmueble determinado hace al acreedor propietario de l, saldo
disposicin legal diferente o pacto en contrario. ( De la Puente y
Lavalle).
Los caracteres de la compraventa son: 1) es un contrato
principal 2) es traslativo de dominio, 3) es de prestacin
recproca y 4) es oneroso.
 Art. 1530 Gastos de entrega y
Transporte.
Los gastos de entrega son de cargo del
vendedor y los gastos de transporte a un lugar
diferente del de cumplimiento son de cargo del
comprador, salvo pacto distinto.
Los gastos de entrega comprenden embalaje,
elementos de seguridad, carga, descarga,
transporte y flete, los seguros de riesgo y todos
aquellos que tengan relacin con el hecho de
materializar la toma de posesin por parte del
comprador, incluyendo los gastos de recepcin.
Art. 1531 Precio de Transferencia
Si el precio de una transferencia se fija
parte en dinero y parte en otro bien, se
calificar el contrato de acuerdo con la
intencin manifiesta de los contratantes,
independientemente de la denominacin
que se le de. Si no consta la intencin de
las partes, el contrato es de permuta
cuando el valor del bien es igual o excede
al del dinero; y de compraventa, si es
menor.
 Capitulo Segundo

El bien materia de la venta

 Art. 1532 Bienes susceptibles de
compraventa.
Pueden venderse los bienes existentes o que
puedan existir, siempre que sean determinados o
susceptibles de determinacin y cuya
enajenacin no est prohibida por la ley.
Existe un sistema de numerus apertus para los
bienes que pueden ser materia de una
compraventa. (Diego Meseguer Guich)
Cuando el artculo se refiere a bien comprende
tanto a las cosas materiales como a los
derechos, o dicho de otro modo, a los bienes
corporales y a los bienes incorporales.
 Art. 1533 Perecimiento Parcial del bien
antes de la venta.
Si cuando se hizo la venta haba perecido una
parte del bien, el comprador tiene derecho a
retractarse del contrato o a una rebaja por el
menoscabo, en proporcin al precio que se fijo
por el todo
Arias Schreiber precisa que la perdida
insignificante no debe ser tomada en cuenta y si
se trata de una perdida parcial considerable,
esta ser una cuestin de hecho, bajo la premisa
de algo que tenga importancia y haya podido
influenciar al comprador en su decisin. (C.Civil
comentado Gaceta Juridica).
 Art. 1534 Compraventa de bien
Futuro.
En la venta de un bien que ambas partes
saben que es futuro, el contrato esta sujeto a
la condicin suspensiva de que llegue a tener
existencia.
En la exposicin de motivos de esta norma se
seala que para que esta modalidad de
compraventa de bien futuro regulada en la
misma sea eficaz, el bien debe efectivamente
existir en la cantidad y con la calidad
convenidas. (C. Civil comentado Gaceta
Jurdica.
Art. 1535 Riesgos de Cuanta y Calidad.
Si el comprador asume el riesgo de la cuanta y
calidad del bien futuro, el contrato queda
igualmente sujeto a la condicin suspensiva de
que llegue a tener existencia. Empero, si el bien
llega a existir, el contrato producir desde ese
momento todos sus efectos, cualquiera sea su
cuanta y calidad, y el comprador debe pagar
ntegramente el precio.
La parte conmutativa de esta modalidad de
compraventa de bien futuro est referida a la
existencia del bien, mientras que la parte
aleatoria esta referida a la cuanta y calidad.
 Art. 1536 Compraventa de esperanza
incierta.
En los casos de los artculos 1534 y 1535,
si el comprador asume el riesgo de la
existencia del bien, el vendedor tiene derecho
a la totalidad del precio aunque no llegue a
existir.
El Cdigo Civil al tipificar a la emptio spei
como una compraventa, esta admitiendo
excepcionalmente que existe una especie o
clase de compraventa que no es conmutativa,
sino aleatoria y de carcter especial. (C.Civil
Comentado Gaceta Jurdica)
 Art. 1537 Promesa de Venta de bien ajeno.

El contrato por el cual una de las partes se

compromete a obtener que la otra adquiera la
propiedad de un bien que ambas saben que es
ajeno, se rige por los artculos 1470, 1471 y
1472. (Contrato de Promesa de la obligacin o
del hecho de un tercero)
Puede observarse que el mecanismo de este
contrato parte de la obligacin principal de medios
(hacer lo posible pero sin garantizar el resultado)
asumida por el promitente de intentar persuadir al
tercero para que asuma una obligacin frente al
promisario o ejecute un hecho en su favor, como
podra ser transferirle la propiedad de un bien suyo.
 Art. 1538 Obligacin del Promitente que
adquiere propiedad del Bien.
En el caso del art. 1537, si la parte que se
ha comprometido adquiere despus la
propiedad del bien, queda obligada en virtud
de ese mismo contrato a transferir dicho bien
al acreedor, sin que valga pacto en contrario.
Del artculo se puede concluir que si el
promitente despus de vencido el plazo
otorgado en el contrato, logra la adquisicin
de la propiedad, tiene la obligacin imperativa
de transferirlo al acreedor.
 Art. 1539 Venta de Bien Ajeno.
La venta de bien ajeno es rescindible a
solicitud del comprador, salvo que hubiese
sabido que no perteneca al vendedor o
cuando ste adquiera el bien, antes de la
citacin con la demanda. De acuerdo con el
sistema peruano debe entenderse por
contrato de compraventa de bien ajeno, aquel
contrato de compraventa comn y corriente
cuya peculiaridad radica en que recae sobre
un bien que el vendedor conoce que es ajeno,
y el comprador lo ignora.
 Art. 1540 Venta de bien
parcialmente ajeno.
En el caso del articulo 1539, si el bien es
parcialmente ajeno, el comprador puede
optar entre solicitar la rescisin del contrato o
la reduccin del precio. Esta hiptesis
contempla dos posibilidades:
1) que el contrato verse sobre la venta de
varios bienes, de los cuales unos son propios
del vendedor y otros son ajenos; y
2) que se de la compraventa de bienes
pertenecientes en condominio con terceros.
Art. 1541 Efectos de la Rescisin.
En los casos de rescisin a que se refieren los
artculos 1539 y 1540, el vendedor debe
restituir al comprador el precio recibido, y a
pagar la indemnizacin de daos y perjuicios
sufridos. Debe reembolsar igualmente los
gastos, intereses y tributos del contrato
efectivamente pagados por el comprador y
todas las mejoras introducidas por ste. Es
evidente que si, por razn de la rescisin, la
compraventa queda sin efecto desde el
momento de su celebracin, el vendedor debe
devolver al comprador el precio recibido.
Art. 1542 Adquisicin de bien en
tiendas o locales.
Los bienes muebles adquiridos en tiendas o
locales abiertos al pblico no son
reivindicables si son amparados con facturas o
plizas del vendedor. Queda a salvo el
derecho del perjudicado para ejercitar las
acciones civiles o penales que correspondan
contra quien los vendi indebidamente. A
pesar de que el art. no lo indica, el
perjudicado tambin cuenta con las acciones
administrativas en supuestos especiales, caso
del consumidor acudir al INDECOPI.
 Capitulo Tercero

El Precio
 Art. 1543 Nulidad de la
Compraventa.
La compraventa es nula cuando la
determinacin del precio se deja al arbitrio de
una de las partes.
El precio es uno de los elementos
fundamentales de la ecuacin legal que
contiene la transaccin denominada
compraventa. De ah que la norma sancione
con nulidad la ausencia de este elemento,
siguiendo el aforismo romano sine pretio
nulla est venditio de Ulpiano.
 Art. 1544 Determinacin del
precio por un tercero.
Es vlida la compraventa cuando se confa la
determinacin del precio a un tercero
designado en el contrato o a designarse
posteriormente, siendo de aplicacin las
reglas establecidas en los artculos 1407 y
1408.
Estas ltimas normas son referentes al
arbitrio de equidad y al mero arbitrio,
respectivamente.
 Art. 1545 Acuerdo del precio de
bolsa o mercado.
Es tambin vlida la compraventa si se
conviene que el precio sea el que tuviere el
bien en bolsa o mercado, en determinado
lugar y da. Podra ocurrir que cuando se deje
el sealamiento del precio de un bien en el
contrato de compraventa a la cotizacin que
tenga el mismo en un mercado en un
determinado da, dicho bien, durante el da,
no tenga una sola cotizacin, sino varias; en
este caso algunos C. Civiles dan solucin
tomando un promedio de las cotizaciones.
Art. 1546 Reajuste automtico del
precio.
Es licito que las partes fijen el precio con
sujecin a lo dispuesto en el primer prrafo del
artculo 1235.
Al hacerse mencin al art. 1235, tenemos 3
posibilidades a las que las partes pueden dejar
la determinacin del precio en el contrato de
compraventa: a) ndices de reajuste automtico
que fija el Banco Central de Reserva del Per;
b) Otras monedas, lo que equivale a decir,
monedas extranjeras; y c) Mercancas.
 Art. 1547 Fijacin de precio a
falta de determinacin expresa.
En la compraventa de bienes que el
vendedor vende habitualmente, si las partes
no han determinado el precio ni han
convenido el modo de determinarlo, rige el
precio normalmente establecido por el
vendedor. Si se trata de bienes que tienen un
precio de bolsa o de mercado, se presume, a
falta de indicacin expresa sobre el precio,
que rige el del lugar en que debe realizarse la
entrega.
 Art. 1548 Precio por Peso Neto.
En la compraventa en que el precio se fija
por peso, a falta de convenio, se entiende
que se refiere al peso neto. En este caso lo
que le interesa al comprador es,
precisamente, el contenido (peso) neto del
bien vendido. La envoltura o envase tiene por
finalidad resguardar el producto del clima o
de su traslado de un lugar a otro (por
ejemplo, del lugar donde se ha producido,
hasta el lugar donde se ha pactado su
entrega), pero al fin al cabo ella resulta
siendo accesoria.
 Capitulo Cuarto

Obligaciones del Vendedor

 Art. 1549 Perfeccionar la transferencia de la
propiedad
Es obligacin esencial del vendedor
perfeccionar la transferencia de la propiedad del
bien.
Con relacin al momento del perfeccionamiento
de la transferencia, debe sealarse que aun
cuando este momento sea diferente del
momento de la celebracin del contrato, no se
trata de un nuevo contrato diferente del de
compraventa, sino que la traslacin de la
propiedad es el efecto del contrato de
compraventa, encontrndose por ende
comprendido en la venta del bien.
 Art. 1550 Entrega del Bien
Art. 1550 El bien debe ser entregado en el
estado en que se encuentre en el momento de
celebrarse el contrato, incluyendo sus accesorios.
El mandato legal de que el bien debe entregarse
con sus accesorios tiene sustento en el artculo
889 del C. Civil lo accesorio sigue la suerte de
lo principal.
En cuanto al trmino accesorios lo ubicamos en
el art. 888 del C. Civil son aquellos bienes que
se encuentran permanentemente unidos a otro
bien a fin de cumplir una funcin econmica u
ornamental.
 Art. 1551 Entrega de documentos y
ttulos de Propiedad
Art. 1551 El vendedor debe entregar los
documentos y ttulos relativos a la propiedad o
al uso del bien vendido, salvo pacto distinto.
La razn que justifica la obligacin legal de
hacer entrega de todos los ttulos y
documentos relacionados con el bien materia
de la venta, radica en facilitar en el
comprador convertido en propietario- el
ejercicio de los atributos inherentes a la
propiedad y, sobre todo, el acceso al crdito.
(C. Civil comentado de la Gaceta Jurdica).
 Art. 1552 Entrega Inmediata
Art. 1552 El bien debe ser entregado
inmediatamente despus de celebrado el
contrato, salvo la demora resultante de su
naturaleza o de pacto distinto.
La inmediatez en la entrega del bien solo
operar si las partes no han pactado un plazo.
Este plazo puede obedecer a distintas causas,
por ej. El cambio de color de un vehculo por
exigencia del comprador o por la voluntad de
las partes; y en cuanto a la naturaleza del
bien podemos indicar el caso de compraventa
de bien futuro o ajeno.
Art. 1553 Lugar de entrega del bien.
Art. 1553 A falta de estipulacin, el bien debe
ser entregado en el lugar en que se encuentre
en el momento de celebrarse el contrato. Si el
bien fuera incierto, la entrega se har en el
domicilio del vendedor, una vez que se realice
su determinacin.
Pothier afirma que si no se sealado lugar, la
entrega deber efectuarse en donde est la
cosa. Al comprador toca mandar por ellas; no
pudiendo el vendedor transportarla a otro lugar
donde la entrega resulte gravosa al comprador;
y si as lo hiciese debe indemnizar.
Art. 1554 Responsabilidad por los
Frutos.
Art. 1554El vendedor responde ante el
comprador por los frutos del bien, en caso de ser
culpable de la demora de su entrega. Si no hay
culpa, responde por los frutos slo en caso de
haberlos percibido.
Cuando no existe culpa, la responsabilidad de ese
vendedor se circunscribe a los frutos percibidos,
para evitar de esta manera un enriquecimiento
indebido de su parte. En efecto, si el vendedor
hubiese efectuado la entrega en su oportunidad,
los frutos habran correspondido al comprador.
 Art. 1555 Demora en entrega de frutos.
Art. 1555 Si al tiempo de celebrarse el
contrato el comprador conoca el obstculo
que demora la entrega, no se aplica el articulo
1554 ni es responsable el vendedor de la
indemnizacin por los daos y perjuicios.
Respecto a los daos y perjuicios, se debe
apreciar que el dispositivo reconoce que la
demora de por s puede originarlos, sin
embargo, cuando el comprador conozca esta
situacin pierde todo tipo de pretensin
indemnizatoria.
Art. 1556 Resolucin por Falta de Entrega
Art. 1556 Cuando se resuelve la
compraventa por falta de entrega, el vendedor
debe rembolsar al comprador los tributos y
gastos del contrato que hubiera pagado e
indemnizarle los daos y perjuicios.
Castillo Freyre expone que a travs de la
resolucin contractual es que las partes se
restituyen las prestaciones en tanto sea
posible- al estado en que se encontraban al
momento de la celebracin del contrato. (C.
Civil comentado de la Gaceta Jurdica).
 Art. 1557 Prrroga de los plazos por
demora en entrega de bien.
Art. 1557 Demorada la entrega del bien por
el vendedor en un contrato cuyo precio debe
pagarse a plazos, stos se prorrogan por el
tiempo de la demora.
Para Arias Schreiber, se altera el cronograma
del contrato de compraventa a plazos,
corrindose el pago de las armadas en razn
directa del tiempo de la demora, sin que
interese que haya habido o no culpa por parte
del vendedor. (C. Civil Comentado).
 Capitulo Quinto

Obligaciones del Comprador

 Art. 1558 Pago del Precio.
Art. 1558 El comprador est obligado a pagar el
precio en el momento, de la manera y en el lugar
pactados. A falta de convenio y salvo usos diversos,
debe ser pagado al contado en el momento y lugar
de la entrega del bien. Si el pago no puede hacerse
en el lugar de la entrega del bien, se har en el
domicilio del comprador.
Si no hay acuerdo expreso o si no hay un uso
diverso establecido la norma indica que el comprador
debe pagar el precio al contado, lo cual se condice
con el principio de integridad del pago y con el de
indivisibilidad, segn los cuales el pago debe ser
integro o total y no puede compelerse al acreedor a
un pago parcial.
Art. 1559 Pago Parcial del Precio.
Art. 1559 Cuando se ha pagado parte del
precio y en el contrato no se estipul plazo para
la cancelacin del saldo, el vendedor puede
ejercitar el derecho contemplado en el art. 1429.
Resuelto el contrato, el vendedor debe devolver
la parte del precio pagado, deducidos los tributos
y gastos del contrato. Ej. Se ha efectuado
un pago parcial de S/. 800.00 soles de un total
de S/. 1,000.00 soles, quedando un saldo de S/.
200.00 soles sin fecha o plazo determinado para
su cancelacin. En este caso el vendedor podra
llegar a la resolucin contractual aun cuando
hubiera recibo el 80% del precio.
 Art. 1560 Resolucin por Falta de
Garanta por el Saldo.
Art. 1560 Se observar lo dispuesto en el art.
1559 si el contrato se resuelve por no haberse
otorgado, en el plazo convenido, la garanta
debida por el saldo del precio.
Lo que ha querido decirse al remitirse al art.
1559, es que al no otorgarse la garanta el
vendedor tiene la opcin, si quiere, de resolver el
contrato pero siguiendo previamente el
procedimiento del art. 1429,es decir
requerimiento notarial de 15 das, bajo
apercibimiento de resolucin de pleno derecho.
 Art. 1561 Incumplimiento del pago por
armada.
Art. 1561 Cuando el precio debe pagarse por
armadas en diversos plazos, si el comprador deja
de pagar tres de ellas, sucesivas o no, el
vendedor puede pedir la resolucin del contrato o
exigir al deudor el inmediato pago del saldo,
dndose por vencidas las cuotas que estuvieren
pendientes. La norma se refiere a 3
armadas, lo que ha generado discusin, pues el
vendedor no tendra ese derecho cuando el
comprador pago 8 de un total de 10 e incumpli
el pago de las 2 ultimas. Lo mismo ocurre con el
pacto de 2 armadas, o inclusive en 3 armadas.
 Art. 1562 Improcedencia de la Accin
Resolutoria.
Las partes pueden convenir que el vendedor
pierda el derecho de optar por la resolucin
del contrato si el comprador hubiese pagado
determinada parte del precio, en cuyo caso el
vendedor solo podr optar por exigir el pago
del saldo. Cuando la norma seala que
las partes pueden convenir, esta indicando
al margen de toda duda que ahora se trata de
una norma supletoria para toda compraventa,
y ya no imperativa como lo era antes solo
para las compraventas a plazo.
Art. 1563 Efectos de la resolucin por falta de
pago.
La resolucin del contrato por incumplimiento del
comprador da lugar a que el vendedor devuelva lo
recibido, teniendo derecho a una compensacin
equitativa por el uso del bien y a la indemnizacin de los
daos y perjuicios, salvo pacto en contrario.
Alternativamente, puede convenirse que el vendedor
haga suyas, a ttulo de indemnizacin, algunas de las
armadas que haya recibido, aplicndose en este caso las
disposiciones pertinentes sobre las obligaciones con
clusula penal. En este caso se debe devolver la
parte del precio recibida, pero con derecho a que se le
compense equitativamente por el uso del bien (como si
se hubiera sido arrendado) y el derecho a indemnizacin
de Daos y Perjuicios.
Art. 1564 Resolucin Automtica por Falta de Entrega
del bien mueble.
En la compraventa de bienes muebles no
entregados al comprador, si ste no paga el
precio, en todo o en parte, ni otorga la garanta
a que se hubiere obligado, el vendedor puede
disponer del bien. En tal caso, el contrato
queda resuelto de pleno derecho.
El derecho de disposicin debe entenderse no
solo en el sentido de que est facultado para
vender el bien a un tercero, sino para disponer
del bien de cualquier forma o por cualquier
titulo como donacin, arrendamiento o
comodato.
 Art. 1565 Obligacin de recibir el bien.
El comprador est obligado a recibir el bien en el
plazo fijado en el contrato, o en el que sealen los
usos. A falta de plazo convenido o de usos diversos,
el comprador debe recibir el bien en el momento de
la celebracin del contrato.
Claro est que en la prctica, y sin que nada obste
para que el vendedor exija el resarcimiento de daos
y perjuicios, podra tambin optar por consignar el
bien, es decir hacer entrega del mismo por la va del
pago por consignacin, conforme a lo dispuesto en el
art. 1251 y ss. del C. Civil y art. 802 del C.P.C., con
lo que as cumplira con su obligacin de entrega y
se librara de la carga que implica la custodia del
bien.
 Art. 1566 Rgimen de la compraventa de
muebles inscritos.
Los contratos de compraventa a plazos de
bienes muebles inscritos en el registro
correspondiente se rigen por la ley de la
materia.
Para inscribir las ventas a plazos de
automviles, mnibuses, tractores, pianos,
maquinas de coser, motores y dems
mquinas, se realizaba en el Registro Fiscal de
Ventas a plazos en la Sunarp. Ahora esta
vigente la ley N 28677 de Garanta Mobiliaria,
publicada en el Peruano el 01-03-2006.
 Capitulo Octavo

Compraventa sobre medida

 Art. 1577 Compraventa Ad Corpus
Si el bien se vende fijando precio por el todo
y no con arreglo a su extensin o cabida, aun
cuando sta se indique en el contrato, el
comprador debe pagar la totalidad del precio
a pesar de que se compruebe que la extensin
o cabida real es diferente.
Sin embargo, si se indic en el contrato la
extension o cabida, y la real difiere de la
sealada en ms de una dcima parte, el
precio sufrir la reduccin o el aumento
proporcional.
 Junior y Rafael celebran un contrato de
compraventa de un inmueble de 525 m2 de
extensin ubicado en Monterrico, con la
indicacin expresa de que la compraventa es ad
corpus , y fijando el precio total en $ 350,000.00
dlares. En este caso, de comprobarse que el
inmueble en referencia es de menor extensin
que el indicado en el contrato, el comprador esta
obligado a pagar la totalidad del precio
convenido. Del mismo modo, en caso de
verificarse que el inmueble es de mayor
extensin que el declarado, el vendedor pierde el
derecho a que se le pague suma adicional alguna
por el exceso en la extensin.
 No obstante lo mencionado y en estricta
aplicacin de los dispuesto en el 2 prrafo
del presente articulo, al haberse indicado la
extensin del inmueble (525 m2) y de
comprobarse que el mismo tiene solo 450
m2, el precio de la compraventa sufrir la
reduccin proporcional correspondiente al
diferir al extensin real de la declarada en
ms de una dcima parte. Del mismo modo,
sufrir el aumento proporcional si se verifica
que el inmueble tiene 600 m2.
 Capitulo Dcimo
Pactos que pueden integrar la
compraventa.
Disposicion General
 Art. 1582 Pactos permitidos y pactos
Nulos
Pueden integrar la compraventa cualquier
pacto licito, con excepcin de los siguientes,
que son nulos:
1)El pacto de mejor comprador, en virtud
del cual puede rescindirse la compraventa por
convenirse que, si hubiera quien d ms por
el bien, lo devolver el comprador. 2) El
pacto de preferencia, en virtud del cual se
impone al comprador la obligacin de ofrecer
el bien al vendedor por el tanto que otro
proponga, cuando pretenda enajenarlo.
 El pacto de mejor comprador conocido tambin
como pacto de mejor oferta y en Roma como adictio
in diem- de acuerdo con la definicin propuesta por
Arias Schreiber , es aquel pacto en virtud del cual
una vez realizada una venta, si el vendedor pudiese
obtener de un tercero una oferta mejor, la primera
compra queda resuelta y el comprador tiene que
devolver el bien para que se realice la segunda
compra, por un precio ms favorable.
El Pacto de Preferencia, llamado en Roma pactum
protemeseos, este pacto, de acuerdo con Arias
Schreiber, consiste en el derecho preferencial que se
reserva el vendedor para recuperar el dominio del
bien vendido, en caso de que el comprador, a su
vez, lo vendiese a un tercero.
 Art. 1583 Pacto de Reserva de
Propiedad.
En la compraventa puede pactarse que el
vendedor se reserva la propiedad del bien
hasta que se haya pagado todo el precio o
una parte determinada de l, aunque el bien
haya sido entregado al comprador, quien
asume el riesgo de su prdida o deterioro
desde el momento de la entrega.
El comprador adquiere automticamente el
derecho a la propiedad del bien con el pago
del importe del precio convenido.
 En el caso de la compraventa con pacto de
reserva de propiedad, si bien no se ha
producido an a favor del comprador la
transferencia de la propiedad de los bienes,
el vendedor, en ejecucin del contrato, ha
hecho entrega del bien al comprador sin que
dicha actividad implique, por el mrito de la
reserva, tradicin traslativa. Desde ese
momento el riesgo de la prdida del bien
pasa a la esfera del comprador sin que este
pueda ampararse en la ausencia de culpa
para librarse del cumplimiento del pago del
precio. (C. Civil comentado Gaceta Jurdica).
 Art. 1584 Oponibilidad del pacto de
reserva.
La reserva de la propiedad es oponible a los
acreedores del comprador slo si consta por escrito
que tenga fecha cierta anterior al embargo. Si se
trata de bienes inscritos, la reserva de la propiedad
es oponible a terceros siempre que el pacto haya
sido previamente registrado. El art. pretende
regular la incidencia que pueda tener el pacto de
reserva de propiedad respecto de aquellos terceros
que pueden ostentar derechos, titularidades o, en
general, ciertas situaciones jurdicas susceptibles de
exigirse o de hacerse valer en cuanto al bien materia
del contrato, contra el comprador reservatario o
contra el vendedor reservista.
 Art. 1585 Arrendamiento-venta
Las disposiciones de los artculos 1583 y
1584 son aplicables a los contratos de
arrendamiento en los que se convenga que, al
final de los mismos, la propiedad del bien sea
adquirida por el arrendatario por efecto del
pago de la merced conductiva pactada.
El art. Prev para la relacin jurdica nacida
del denominado contrato de alquiler-venta o
arrendamiento venta, la concurrencia de los
regimenes del arrendamiento y del pacto de
reserva de propiedad. (C. Civil comentado).
 Art. 1586 Pacto de Retroventa.
Por la retroventa, el vendedor adquiere el
derecho de resolver unilateralmente el
contrato, sin necesidad de decisin judicial.
La mayora de la doctrina italiana sostiene que
el pacto de retroventa, denominado pacto de
rescate, no configura una condicin sino una
clusula que otorga un derecho potestativo,
denominado poder de revocacin, por lo que
el contrato de compraventa no seria un
negocio condicionado sino un negocio puro y
simple.
 No se puede dejar de advertir la posibilidad
de que el pacto analizado pueda ser utilizado
para encubrir una transferencia con fines de
garanta, es decir dirigido a concretar
contratos que, teniendo una vestimenta
jurdica lcita aquella de la venta con pacto
de retroventa- encubran realmente una
operacin ilcita, como aquella segn la cual
el acreedor adquiera definitivamente la
propiedad de la cosa dada en garanta en
caso de incumplimiento del deudor,
materializndose una figura bastante similar
al mutuo con pacto comisorio.
 Art. 1592 Derecho de Retracto
El derecho de retracto es el que la ley
otorga a determinadas personas para
subrogarse en el lugar del comprador y en
todas las estipulaciones del contrato de
compraventa.
El retrayente debe reembolsar al
adquiriente el precio, los tributos y gastos
pagados por ste y, en su caso, los
intereses pactados.
Es improcedente el retracto en las ventas
hechas por remate pblico.
 De la Puente y Lavalle subraya que la ley crea
el derecho de retracto y lo pone a disposicion
del retrayente, que es un tercero calificado,
correspondiendo a este activar o no tal
derecho en su favor cuando el propietario del
bien proceda a enajenarlo. Si el retrayente se
decide a hacerlo se coloca en el lugar del
comprador en el previo contrato de
compraventa, sin que se modifiquen las
estipulaciones de este contrato, salvo en lo
relativo al cambio de personas. (C. Civil
comentado de la Gaceta Jurdica).
 Art. 1599 Titulares del Derecho
de Retracto.
Tienen derecho al retracto:
1)Derogado por D. leg. 757.
2)El copropietario, en la venta a tercero de las
porciones indivisas.
3)El litigante, en caso de venta por el
contrario del bien que se est discutiendo
judicialmente.
4)El propietario, en la venta del usufructo y a
la inversa.
 5) El propietario del suelo y el superficiario, en
la venta de sus respectivos derechos.
6)Los propietarios de predios urbanos
divididos materialmente en partes, que no
puedan ejercitar sus derechos de propietarios
sin someter las dems partes del bien a
servidumbres o a servicios que disminuyan su
valor.
7)El propietario de la tierra colindante, cuando
se trate de la venta de una finca rustica cuya
cabida no exceda de la unidad agrcola o
ganadera mnima respectiva, o cuando aqulla
y sta reunidas no excedan de dicha unidad.