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Art.

31 El Valor del Inmueble para el


momento de la transaccin.
Capitulo V: De los Cnones, su pago y Fijacin

Arq. Deyanira Lpez Boccardo


Art. 31 El Valor del Inmueble para el
momento de la transaccin.
Capitulo V: De los Cnones, su pago y Fijacin

EL VALOR DEL INMUEBLE (VI):


Se estimar mediante Avalo realizado por el
Mtodo de Costo de Reposicin
Costo actual de reemplazo de Bienes existentes como si fueran nuevos

Supervisa: la SUNDEE y sta acordar la


metodologa de avalo a aplicar.

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Art. 32: FIJACION DEL CANON DE
MUTUO
LO DETERMINARN DE COMUN ACUERDO: Arrendador y Arrendatario
SELECCIONANDO UNA DE LAS SIGUIENTES OPCIONES:

1. CANON de arrendamiento FIJO (CAF)


2. CANON de arrendamiento VARIABLE (CAV)
3. CANON de arrendamiento MIXTO (CAM)

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CANON de arrendamiento FIJO
(CAF)
Toma como base el valor actualizado del inmueble (VI)
de acuerdo a mtodo de costo

Divide entre 12 meses y entre rea arrendable (M2A)


Obtiene canon por metro cuadrado (m2) /mes
Multiplica por rea a arrendar (M2a) y
por el % de rentabilidad anual (%RA)
Obtiene canon mensual a aplicar al local
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CAF: Propone aplicar la siguiente
frmula:
CAF = (VI / 12 meses / m2 A ) x m2 a x %RA
CAF: Valor del canon de arrendamiento fijo mensual
VI: Valor del Inmueble
M2 A: metros cuadrados arrendables
m2 a: metros cuadrados a arrendar
%RA: porcentaje de rentabilidad anual (12% el primer ao)
Cuando se trate de Centros Comerciales y/o locales completamente nuevos, el porcentaje de
rentabilidad anual (%RA) establecido, podr ser como mximo el 20%, slo para el primer
ao

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Ejemplo:
Local con uso comercial
rea: 100m2
Valor del Inmueble equivalente a 2.700.000 Bs.
Se decide arrendar la mitad, es decir 50m2

CAF = ( 2.700.000 Bs / 12 meses / 100 m2) x 50 m2 x 12%

CAF = 13.500 Bs

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Cul es el punto a determinar para la
estimacin del Valor del Inmueble (VI)?
El costo de reposicin del local

COSTO DE REPOSICIN:
Es el precio actual de construccin de un edificio que tiene la misma utilidad
que la estructura sujeto,
Debe hacerse notar como condicin para la estimacin,
que puede ser imposible duplicar exactamente la
propiedad sujeto en el mercado actual.
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DE METROS CUADRADOS-
Existen mtodos para estimar el costo de
El costo actual de construccin por metro cuadrado, del tipo de
reposicin o de substitucin de una construccin:
edificacin que se esta evaluando, se multiplica por el nmero de metros
cuadrados que tiene la propiedad sujeto

DE INDEXACIN- El valuador aplica un factor, que representa el


cambio en los costos de construccin a lo largo del tiempo, al costo
original de la propiedad sujeto

DE ESTUDIO DE COSTOS presupuesto de obra/anlisis de precios unitarios-


Se separan los

costos directos (relacionados con materiales y mano de obra)


Y costos indirectos de construccin (permisos de construccin,
impuestos, utilidad del constructor, financiamiento, promocin,
transferencia, post venta)
Se multiplican
Arq. Deyanira por las cantidades de obra y
Lpez Boccardo se obtiene el
Ejemplos de macropartidas y
partidas que incluye el estudio de costos

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Clasificacin de la informacin a recabar para
la estimacin de los costos de reposicin

Tipos de locales o de Centros Comerciales


segn Ordenanzas Municipales
Emplazamiento territorial
Calidad de la edificacin
Altura de la edificacin
Edad de la construccin

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ENFOQUE DEL COSTO
Es uno de los mtodos de valuacin universalmente aceptados,
basados en las Normas dictadas por la Unin Panamericana de
Asociaciones de Valuacin (UPAV), y el Comit Internacional de
Estndares de Valuacin, IVSC.

El valor del inmueble de acuerdo a este tipo de tasacin


implica determinar:

el valor de la tierra por enfoque de comparacin


directa de mercado, al cual
se le suma el valor de lo construido depreciado por
antigedad, estado de conservacin,
mantenimiento o cualquier otra obsolescencia
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Frmula bsica para el
Clculo del Valor
VI = Valor del Inmueble
CR = Costo de Reposicin
Vt = Valor del terreno

VI = CR d + Vt

DEPRECIACION:
La depreciacin puede ocurrir por deterioro o por obsolescencia.
El deterioro es una perdida del valor de una propiedad, como resultado del
desgaste ordinario por uso, desintegracin y exposicin a los elementos
ambientales a lo largo del tiempo.
La obsolescencia puede ser funcional, tecnolgica, externa

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CONSIDERACIONES
DE ESTE ENFOQUE:
Aplica solo a lo construido

Requiere determinar el costo actual de ejecucin material de


lo construido
La obtencin del costo actual se har por:
Reposicin o reproduccin: replica idntica o
Reemplazo: rplica similar

Siempre puede ser perfeccionable

Aplicable para lograr el valor del inmueble solo cuando hay


correspondencia entre el uso actual del inmueble y el uso del
suelo.

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CANON de Arrendamiento VARIABLE (CAV)

Se aplicar un % que oscila entre el 1% y el 8%


Entre el 8% y el 15% cuando la actividad principal es
entretenimiento.

Referencia: el Monto Bruto de Ventas realizadas (MBV) por el


arrendatario
Base de clculo: Declaracin Regular del Impuesto a las Ventas
(IVA) del mes anterior
Si hubiere una declaracin sustitutiva, el % residual ser sumado al correspondiente del mes siguiente.
Contrato: el % debe estar claramente establecido

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CANON de Arrendamiento MIXTO (CAM)

La porcin fija no superar el 50% de lo que


corresponde a un canon de arrendamiento fijo
La porcin variable no superar el 8% de las
ventas brutas
Cuando el % de ventas supere el doble de la
porcin fija, se suprime la porcin fija y se calcula
solamente sobre la variable.

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Consideraciones
En caso de no haber acuerdo entre
arrendatarios y arrendadores con respecto al
canon, debern solicitar su determinacin a la
SUNDDE

La SUNDDE podr modificar la rentabilidad


anual (%RA) mediante providencia, cuando
as lo determinen razones de inters pblico o
social

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Articulo 33: Los cnones de arrendamiento
sern revisados en los casos siguientes:
Despus de transcurrido el primer ao de
firmado el contrato de arrendamiento:
Su ajuste se har tomando como tope mximo la variacin
porcentual anual del grupo de Bienes y Servicios Diversos
considerado en el ndice Nacional de Precios al Consumidor (INPC)
del ao inmediatamente anterior. (publicado pro BCV)

Cuando el arrendador haya realizado mejoras o


reparaciones mayores cuyo costo exceda el 40%
del valor del inmueble establecido como base para la
determinacin del canon de arrendamiento

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Beneficios de esta ley con respecto a
Decreto 602 del 29/11/2013 en
cuanto al canon de arrendamiento
No existe un canon nico (250,00 Bs/m2)
Se defini marco legal y se fijaron tres mtodos para el
calculo de las rentas
El canon ser acordado entre las partes.
Se aprueba pagos sobre ventas brutas por la actividad
comercial realizada por el arrendatario
Lo correspondiente al condominio, se nombrara comit
Paritario de Administracin, compuesto por inquilinos y
propietarios.
Se aprueban los ajustes anuales
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Gracias
Deyanira Lpez Boccardo
@deyanirac21alfa
delopezb@gmail.com

Cel: 0414 200.5050


Ofc: 0212 285.7003

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