El fraude inmobiliario

en el Per
Comentarios a Ley N 30313

Dr. Mateo Gmez Matos

I. Introduccin

II. Modalidades de falsedad en el Registro

III. Herramientas contra el fraude inmobiliario

IV. La Ley 30313

V. Conclusin
I. INTRODUCCIN
 Introduccin

Fraude inmobiliario hoy?

Separar en un doble enfoque: medidas de lucha y

sistema

Valoracin compleja de la Ley N 30313

Temas de fondo: notariado, sistema registral,

seguridad jurdica, transmisiones, trfico, etc.

Requiem del 2014

 Introduccin

Finalidad de SINARP L 26366 art. 1

mantener y preservar la unidad y coherencia del ejercicio
de la funcin registral en todo el pas, orientando a la
especializacin, simplificacin, integracin y
modernizacin de la funcin, procedimientos y gestin de
todos los registros que lo integran

Garantas del sistema art. 3

b) la intangibilidad del contenido de los asientos
registrales, salvo ttulo modificatorio posterior o sentencia
judicial firme
c) la seguridad jurdica de los derechos de quienes se
amparan en la fe del Registro
d) Indemnizacin por los errores registrales, sin perjuicio
de las dems responsabilidades que correspondan
conforme a ley
 Introduccin
Responsabilidad del Estado: objetiva
Tercero: Que, siendo ello as, atendiendo la finalidad del Estado la cul
es proteger los intereses y derechos de los administrados, su
naturaleza corporativa y su finalidad de propender al bien comn, la
administracin pblica responde como ente organizado por todo el
dao que cause con independencia de la licitud o ilicitud de su
actividad, considerando que el peso de los daos debe de ser colocado
sobre aqul que se encuentra en mejores condiciones de evitar el dao
a un costo lo menor posible y que la administracin puede diluir los
efectos econmicos del dao a travs de los fondos pblicos, los que a
su vez se sustentan en las aportaciones de los ciudadanos, por lo que
en consecuencia, en el caso de la responsabilidad objetiva de la
administracin pblica, basta con la existencia de un dao patrimonial
que puede ser valuado y la relacin de causalidad entre el
funcionamiento de la administracin y del dao causado y, en
donde la administracin responde an cuando acte lcitamente,
existiendo slo como eximente de la responsabilidad la fuerza mayor
como aqul evento extraordinario, imprevisible e irresistible generado
por un hecho ajeno a la administracin, razones expuestas por las
cuales este Supremo Colegiado comparte el criterio del Ad Quem en el
sentido de que la responsabilidad derivada por errores registrales
cometidos por el ente descentralizado del Estado como es Registros
Pblicos es una responsabilidad objetiva. Corte Suprema. Sala Civil
Transitoria. Causa 1028-2007
II. Modalidades
 Modalidades

1. Falsedad del asiento, de la Publicidad formal, de la

PE, antecedentes registrales

Se usa informacin registral para falsificar sellos,

firmas y contenidos de predio inscrito, elaborar
documento falso y sorprender a un tercero, quien
intentar, sin saberlo, ingresar un titulo viciado al
Registro

Doctrina: Supuesto imposible, Secundus penetra

subrepticiamente en el Registro; extiende un asiento
a su favor relativo al predio de Primus, Falsifica todos
los datos y la firma del Registrador y Vende la finca a
Tertius, que inscribe regularmente.
 Modalidades

2. Falsedad documental del instrumento notarial

Falsificador toma datos del Registro. EP falsa que se

inscribe

Prob.: titulo falso llega hasta el Registro! Cadena donde no

se detecta

Secundus accede a datos de la PE de Primus. Falsifica un

titulo imitando firma de Primus, de Notario, etc. Inscribe
parte falso a su favor. Secundus vende a Tertius, quien
tiene buena fe e inscribe

Ej. Cas. 5745-2011-L

 Modalidades

3. Suplantacin de personalidad del titular registral

Suplantador del titular acude a Notaria con adquirente. Ej.

CV; Poder a otro que tranfiere y cadena; Suplantacin de
PPJJ propietaria mediante falsa certificacin de libro de
actas con apoderamiento;

Prob.: identificacin de personas en Notarias

Estafador Quartus suplanta identidad de propietario

Primus. El Notario es sorprendido y autoriza EP de venta de
predio de Primus-Quartus. Secundus adquiere el bien de
Primus-Quartus
(no est todava protegido, aunque ignore la estafa, y haya
inscrito en el Registro, puesto que ha adquirido mediante
un acto viciado por suplantacin)
Tertius, de buena fe, adquiere de Secundus.
 Modalidades

4. Otras modalidades

- PAD instaurada por Secundus (que ni siquiera

posee) en el que el propietario Primus no es citado
correctamente. Secundus vende a tertius

Prob.: defectuoso o malicioso procedimiento PA

Notarial + Precedentes SUNARP en los que se limita la
calificacin de partes notariales de procedimientos
no contenciosos
 Modalidades

- Inmueble de propietario A, no inscrito, que sufre

procedimiento notarial de ttulos supletorios a favor
de B, quien inscribe y luego vende a C

Prob.: procedimientos no contenciosos notariales +

res. SUNARP
 Modalidades

Procedimiento arbitral en el que no participa el

propietario A.
El favorecido B inscribe y transfiere a C.

Prob.: arbitrajes ad hoc + normas SUNARP que

limitaban calificacin de laudos
Modalidades
 Modalidades

Banda llega buscando importante inmueble para

alquilar en condiciones atractivas. Ej. Fundacin por
los Nios del Per.

Celebran el contrato y colocan precisiones en torno

las mejoras y clusula de sometimiento arbitral a uno
Ad Hoc.
Luego presentan controversia por mejoras
exhorbitantes, solicitan adjudicacin en pago y
ganan el arbitraje. Despus venden a C.
 Modalidades

Fraudes en ejecuciones hipotecarias

Ej. Se simula CV o dacin anterior con fechas falsas
Adquirente es declarado insolvente y en concurso
liquidador adjudica a C y este a D, levantando
gravmenes
III. HERRAMIENTAS CONTRA EL
FRAUDE INMOBILIARIO
 Herramientas contra el fraude

Antes de la Ley 30313 ya existan una serie de

medidas destinadas a detectar la presentacin de
documentos falsos en el Registro y, si ya se
inscribieron de alguna forma suspender sus efectos.

Suficientes?

Eficientes?
 Herramientas contra el fraude
a) Alerta registral

b) Instalacin del Mdulo de Notarios

c) Acceso a la Pgina Web del Poder Judicial

d) Presentacin Cautiva de partes notariales: Registro de Predios; Registro de

Mandatos y Poderes

e) Presentacin Cautiva para las Actas Notariales de transferencia en el Registro

de Propiedad Vehicular

f) Anotacin Preventiva en el supuesto de Presunta Falsedad Documentaria o

Suplantacin

g) Anotacin por falsificacin de instrumentos extraptotocolares y de constancia

de qurum

g) Bloqueo por Presunta Falsedad Documentaria

h) Inmovilizacin temporal de la PE

i) Ley N 30313
Herramientas contra el fraude

HERRAMIENTAS EX ANTE
 Herramientas contra el fraude

Alerta registral

Resolucin de la Superintendencia Nacional de los

Registros Pblicos N 185-2008-SUNARP/SN
Servicio gratuito que permite avisar al titular
registral del ttulo o de los ttulos que se han
presentado para su inscripcin en la partida en la
que tiene inscrito su derecho de propiedad y para la
que ha sido solicitado el servicio
Prob.:
no autoriza oposicin (art. 1 TUO RGRP)
Autotutela; y el Estado?
 Herramientas contra el fraude
Mdulo de Notarios
Herramienta virtual implementada por la SUNARP en la que
el Registrador encuentra informacin respecto al notario:
nombre, direccin, telfono, dependientes autorizados,
nmero de colegiatura, firmas y sellos utilizados, y si ste
se encuentra vigente o no.

Problemas
No es obligatorio su uso (art. 32 TUO RGRP)
Verificacin de forma y fondo, no comprende
autenticidad. Perito?
el Registrador no ser responsable en el caso que se
extiendan inscripciones o cancelaciones basadas en
documentos falsificados o adulterados, siempre que la
falsedad o adulteracin no se desprenda de manera
evidente o notoria del mismo documento (art. 45
Estatuto SUNARP)
 Herramientas contra el fraude

Acceso a la Pgina Web del Poder Judicial

Consulta del Registrador, verificar la existencia

del expediente judicial y la firma y sello del juez

Problemas
No es totalmente confiable pues, no se
actualiza constantemente y no estn
comprendidos todos los juzgados.
 Herramientas contra el fraude

Presentacin cautiva

Decreto Legislativo N 1049: partes notariales a

presentar en el Registro de Predios y en el Registro
de Mandatos y Poderes.
D. S. N 036-2001-JUS: actas de transferencia
vehicular en el Registro de Propiedad Vehicular
documentos sean presentados ante el Registro
solamente por el notario o sus dependientes o
excepcionalmente a la persona a quien ste autorice
Problemas:
- No existe con generalidad en el RIRP
- Los dependientes de los Notarios
- La excepcin se ha generalizado
Herramientas contra el fraude

HERRAMIENTAS EX POST
 Herramientas contra el fraude
Anotacin Preventiva por Presunta Falsificacin de
Documentos o por Suplantacin

Cuando el Notario que supuestamente expidi el

documento que sustent la inscripcin, detecte la
presunta falsificacin de ste ya sea por el
documento mismo o por un caso de suplantacin, en
un plazo no mayor de tres das, debe comunicar esta
circunstancia al RRPP, bajo su responsabilidad, y
solicitar una anotacin preventiva, que tendr una
vigencia de un ao contado a partir de la fecha del
asiento de presentacin (D. Leg. N 1049, 5ta. Y 6ta.
DCTF).
 Herramientas contra el fraude

Anotacin por falsificacin de instrumentos

extraptotocolares y de constancia de qurum

Problemas:

- Y las copas certificadas del libro de actas?

- Sistema de DDJJ para acreditar qurums y
publicidad de la convocatoria
- Reaperturas del acta
 Herramientas contra el fraude
Bloqueo por Presunta Falsificacin de Documentos:

Ante el conocimiento de una partida registral en la cual se

ha extendido un asiento registral en base a documentos
presuntamente falsos, el Registrador o cualquier persona,
pondr en conocimiento al Jefe de la Zona Registral, el
mismo que autorizar, mediante Resolucin Jefatural, el
bloqueo de la Partida Registral, procedindose a suspender
los ttulos cuyos asientos de presentacin son de fecha
posterior al mismo, siempre que tengan vinculacin con el
asiento registral cuyo ttulo que lo fundamenta contiene
presuntamente el documento falsificado, salvo la decisin
final y consecuente cancelacin del mencionado asiento
registral (Resolucin N 019-2012-SN- 27 de febrero de
2012 que aprueba Directiva N 001-2012).
 Herramientas contra el fraude

Inmovilizacin temporal de la PE

Directiva N 08-2013-SUNARP/SN
Cerrar parcial y temporalmente la PE hasta cumplir un
procedimiento de verificacin de autenticidad de
ttulos, a fin de resguardar los derechos inscritos

Problema:

Absurdo: para qu existe el Registro?

Verificacin luego de la inmovilizacin?
Esta casa no se vende
Esta PE est cerrada
 Herramientas contra el fraude

Propuestas

- Sistema de Interconexin Interinstitucional con el

Poder Judicial y Notarias Pblicas: en tiempo real
debe permitir verificar autenticidad de documentos
presentados a calificacin

- Cifrado o contrasea registral del titular

 Herramientas contra el fraude

Otras propuestas

- Cambio en la clasificacin de bienes?

- Cambio del sistema de transferencia de propiedad

del CC + cambio del sistema declarativo registral?
IV. La Ley 30313
 Ley 30313
Aspectos regulados

Cancelacin del
Modificatoria
Oposicin al Asiento
Modificatoria de los artculos
Procedimiento Registral por
de los artculos 4 y 55 y la
de Inscripcin suplantacin de
2013 y 2014 quinta y sexta
Registral en Identidad o
del Cdigo civil. DCTF del D.Leg.
Trmite. falsificacin de
N 1049
documentacin.
A) OPOSICIN AL PROCEDIMIENTO DE
INSCRIPCIN REGISTRAL EN TRMITE

Notario

LEGITIMADOS:
Cnsul Juez

Funcionario
rbitro Pblico
 OBJETOS DE Declaracin
IMPUGNACIN Notarial

Declaracin
Parte Judicial
Consular

Laudo
Arbitral Requisitos:
- Contengan
suplantacin de
identidad.
- Sean falsos.
Participacin de tercero
afectado
No puede denunciar directamente ante
SUNARP.
Posibilidad de denunciar los actos a travs
del notario, cnsul, rbitro juez o
funcionario pblico.

Una vez interpuesta la denuncia por

suplantacin o falsificacin, ante el
notario, cnsul, rbitro juez o funcionario
pblico, puede hacer de conocimiento de
SUNARP.
Culminacin del
Procedimiento

Registrador

Tribunal
Registral

TACHA DEL TTULO

B) CANCELACIN DE ASIENTO
REGISTRAL

LEGITIMADOS: Notario, Cnsul, Juez, rbitro o

Funcionario Pblico.

CAUSALES: Suplantacin de identidad o

falsificacin.

COMPETENTE PARA DECLARAR LA CANCELACIN: Jefe

zonal de la Oficina Registral. No recurrible en
sede administrativa.
C.1) MODIFICATORIA ART. 2013 CDIGO
CIVIL PRINCIPIO DE LEGITIMACIN

REDACCIN ORIGINAL LEY N 30313

El contenido de la El contenido del asiento registral se
presume cierto y produce todos sus
inscripcin se presume efectos, mientras no se rectifique por
cierto y produce todos sus las instancias registrales o se declare
efectos, mientras no se su invalidez por el rgano judicial o
arbitral mediante resolucin o laudo
rectifique o se declare
firme.
judicialmente su invalidez.
El asiento registral debe ser
cancelado en sede administrativa
cuando se acredite la suplantacin de
identidad o falsedad documentaria y
los supuestos as establecidos con
arreglo a las disposiciones vigentes.

La inscripcin no convalida los actos

que sean nulos o anulables con
 C.2) MODIFICATORIA ART. 2014
CDIGO CIVIL PRINCIPIO DE FE PBLICA
REGISTRAL
REDACCIN ORIGINAL
El tercero que de buena fe
adquiere a ttulo oneroso
algn derecho de persona
que en el registro aparece
con facultades para
otorgarlo, mantiene su
adquisicin una vez inscrito
su derecho, aunque despus
se anule, rescinda o resuelva
el del otorgante por virtud
de causas que no consten en
los registros pblicos.
LEY N 30313
El tercero que de buena fe adquiere a
ttulo oneroso algn derecho de
persona que en el registro aparece
con facultades para otorgarlo,
mantiene su adquisicin una vez
inscrito su derecho, aunque despus
se anule, rescinda, cancele o resuelva
el del otorgante por virtud de causas
que no consten en los asientos
registrales y los ttulos archivados que
lo sustentan.
La buena fe del tercero se presume
mientras no se pruebe que conoca la
inexactitud del registro.
Consecuencias de la
modificatoria del art. 2014
Qu es el principio de Fe Pblica
registral? Cmo opera?

Modificatoria: Buena fe depende del

conocimiento de ttulos archivados.

Desnaturalizacin del Sistema

Registral?
 D.1) MODIFICATORIA DEL ART. 4 DEL
D. LEG. 1049.
Redaccin Original
El mbito territorial del ejercicio de la
funcin notarial es provincial no obstante
la localizacin distrital que la presente ley
determina.
Ley N 30313
El mbito territorial del ejercicio de la
funcin notarial es provincial no obstante
la localizacin distrital que la presente ley
determina. Son nulas de pleno derecho
las actuaciones notariales referidas a
actos de disposicin o gravamen
intervivos de bienes inmuebles ubicados
fuera del mbito territorial del notario
provincial, sin perjuicio que de oficio se
instaure al notario el proceso disciplinario
establecido en el Ttulo IV de la presente
ley. La presente disposicin no se aplica
al cnsul cuando realiza funciones
notariales. Cuando el acto de disposicin
o gravamen comprenda ms de un
inmueble ubicado en diferentes
provincias es competente el notario del
lugar donde se encuentre cualquiera de
ellos, quedando autorizado para ejercer
D.2) MODIFICATORIA DEL ART. 55 DEL
D. LEG. 1049.
Redaccin Original
El notario dar fe de conocer a los otorgantes y/o
intervinientes o de haberlos identificado.
Es obligacin del notario acceder a la base de datos del
Registro Nacional de Identificacin y Estado Civil - RENIEC-
en aquellos lugares donde se cuente con acceso a Internet y
sea posible para la indicada entidad brindar el servicio de
consultas en lnea, para la verificacin de la identidad de los
intervinientes mediante la verificacin de las imgenes,
datos y/o la identificacin por comparacin biomtrica de
las huellas dactilares. Cuando el notario lo juzgue
conveniente exigir otros documentos y/o la intervencin de
testigos que garanticen una adecuada identificacin.
El notario que diere fe de identidad de alguno de los
otorgantes, inducido a error por la actuacin maliciosa de
los mismos o de otras personas, no incurrir en
responsabilidad
Ley N 30313
El notario dar fe de conocer a los otorgantes y/o
intervinientes o de haberlos identificado. Es obligacin del
notario verificar la identidad de los otorgantes o
intervinientes, a travs del acceso a la base de datos del
Registro Nacional de Identificacin y Estado Civil -RENIEC-,
en aquellos lugares donde se cuente con acceso a Internet y
sea posible para la indicada entidad brindar el servicio de
consultas en lnea, as como a la base de datos de la
Superintendencia Nacional de migraciones, respecto de la
informacin sobre los extranjeros residentes o no en el pas,
pudiendo acceder al registro de carns de extranjera,
pasaportes y control migratorio de ingreso de extranjeros,
para la verificacin de la identidad de los intervinientes
mediante la verificacin de las imgenes, datos y/o la
identificacin por comparacin biomtrica de las huellas
dactilares. Cuando el notario lo juzgue conveniente exigir
otros documentos y/ o la intervencin de testigos que
garanticen una adecuada identificacin. Para estos efectos,
el ejercicio personal de la funcin no excluye la colaboracin
de dependientes del despacho notarial, sin que ello implique
la delegacin de la funcin para realizar los actos
complementarios o conexos que coadyuven al desarrollo de
su labor, bajo la responsabilidad exclusiva del notario. El
notario que cumpliendo los procedimientos establecidos en
el presente artculo diere fe de identidad de alguno de los
otorgantes, inducido a error por la actuacin maliciosa de
los mismos o de otras personas, no incurre en
 D.3) MODIFICATORIA DE LA QUINTA
DCTF DEL D. LEG. 1049.
Redaccin Original Ley N 30313

En el caso de inscripciones sustentadas en partes o

Se vara el plazo de presentacin de la
escrituras pblicas presumiblemente falsificadas, el
notario ante quien supuestamente se habra otorgado anotacin preventiva de 3 das a 5
dicho instrumento, en un plazo no mayor de tres das das. Presentacin posterior al plazo
hbiles de conocer este hecho, deber comunicar esta
circunstancia al registro pblico, bajo su no es causal de inadmisibilidad.
responsabilidad, y solicitar una anotacin preventiva, Mayor detalle del trmite.
que tendr una vigencia de un ao contado a partir de la
fecha del asiento de presentacin. Si dentro de ese La presente anotacin preventiva ser
plazo, se anota la demanda judicial o medida cautelar
procedente aunque el actual titular
que se refiera a este mismo hecho, dicha anotacin
judicial se correlacionar con la anotacin preventiva y registral sea un tercero distinto al que
surtir sus efectos desde la fecha del asiento de adquiri un derecho sobre la base del
presentacin de esta ltima. La interposicin de estas
acciones judiciales, corresponder a aquellos que tengan instrumento notarial presuntamente
inters legtimo en la nulidad de la inscripcin obtenida falsificado
con el ttulo falsificado. Vencido el plazo de un ao a que
se refiere el primer prrafo, sino se hubiera anotado la
demanda o medida cautelar, la anotacin preventiva
caduca de pleno derecho.
D.4) MODIFICATORIA DE LA SEXTA
DCTF DEL D. LEG. 1049.
Redaccin Original Ley N 30313
En el caso de inscripciones sustentadas en Se vara el plazo de presentacin de la
escrituras pblicas en las que presumiblemente se anotacin preventiva de 3 das a 5 das.
habra suplantado al o a los otorgantes, el Notario Presentacin posterior al plazo no es causal
ante quien se otorg dicho instrumento, podr
de inadmisibilidad.
solicitar al Registro Pblico, bajo su
responsabilidad, una anotacin preventiva, que Mayor detalle del trmite.
tendr una vigencia de un ao contado a partir de La presente anotacin preventiva ser
la fecha del asiento de presentacin. Si dentro de procedente aunque el actual titular registral
ese plazo, se anota la demanda judicial o medida sea un tercero distinto al que adquiri un
cautelar que se refiera a este mismo hecho, dicha derecho sobre la base del instrumento
anotacin judicial se correlacionar con la notarial presuntamente falsificado.
anotacin preventiva y surtir sus efectos desde la
fecha del asiento de presentacin de esta ltima.
La interposicin de estas acciones judiciales,
corresponder a aquellos que tengan inters
legtimo en la nulidad de la inscripcin obtenida
con el ttulo falsificado.
Vencido el plazo de un ao a que se refiere el
primer prrafo, sin que se hayan anotado la
demanda o medida cautelar, la anotacin
preventiva caduca de pleno derecho.
En lo que resulte aplicable, las disposiciones
V. Conclusiones
 Conclusiones

Inseguridad: bienvenidas las nuevas herramientas!

Matar al enfermo o a la enfermedad?

Qu sistema de circulacin queremos?

Gracias!