Fundamentos Tasacion

Fundamentos Tasación Inmobiliaria
Chile - 2006
HERNÁN MARCHANT MONTERO
Relator :
Hernán Marchant Montero
Profesional con 10 años de experiencia en el área de Tasación & Gestión

Inmobiliaria especializado en la evaluación, formación, y comercialización de
Paños inmobiliarios para el desarrollo de proyectos en altura.
Amplio manejo de Planes Reguladores y valor del suelo según su rentabilidad

constructiva
conocimiento del ciclo de gestación y término de proyectos inmobiliarios

privados.
Diplomas en tasación urbana y valorización de macrolotes, Universidad de

Chile y Universidad Católica de Chile, respectivamente.
Técnico en Gestión Inmobiliaria, Universidad Mayor.
Panelista estable, en actualidad inmobiliaria, del programa “Palabra que será

Noticia ” en Radio Futuro junto al periodista Alejandro Guiller
E-mail : capacitacion@tasaciones.cl
OFF
Tasaciones Inmobiliarias en Chile
- EXISTE ALGUNA LEY DE TASACIONES ?
- QUIEN PUEDE SER TASADOR (A) ?
- COMO SE INICIAN LAS OPERACIONES ?
- COMO SE FIJAN LOS HONORARIOS x LOS INFORMES ?
¿Costará
más en el
¿cuánto
futuro ?
vale la
Propiedad ?
¿Cuanto?
¿Estoy
comprando a
buen precio ?
¿Qué es Tasar un Bien Raíz ?
“Consiste en ubicar un precio referencial dentro de una banda

aplicando un criterio determinado a través de una metodología
técnica según cada caso”
. . . BANDA DE PRECIO es un tramo de valores variable dentro de

un mercado en que funcionan normalmente la oferta y la demanda.

VALOR DE TASACION
Determinacion fundada del valor de mercado de un inmueble, es decir, de su ¨precio mas

probable¨, de acuerdo al analisis de todos aquellos aspectos que puedan influir en su valor,
tales como :
• Las caracteristicas, atractores y detractores del inmueble, asi como los derechos,
obligaciones y limitaciones inherentes al inmueble.
• Las condiciones de mercado al momento de la Tasacion : en particular, la situacion

coyuntural del segmento del mercado al que pertenece el bien y las externalidades que lo
afectan, y
• La posibilidad de darle un uso alternativo y/o de sufrir obsolescencias, o ser afectado por
siniestros, asi como las facilidades o dificultades para su mantenimiento futuro o para una
eventual venta superior.
• Tasación Comercial • Tasación Agrícola
• Tasación de Suelo • Tasación Industrial
• Tasación Bancaria
• Tasación Expropiaciones • Tasación para Seguros

Tasación Bancaria
El informe de tasación efectuado para una institución bancaria tiene como

finalidad principal determinar el VALOR DE LIQUIDACION del bien inmueble
a partir de su precio de mercado.
Valor de Liquidacion
SUPERINTENDENCIA DE BANCOS E INSTITUCIONES FINANCIERAS
MATERIA: BIENES RECIBIDOS O ADJUDICADOS EN PAGO DE OBLIGACIONES.
2.2.- Valor de liquidación. El valor de liquidación de los bienes recibidos o adjudicados en pago se debe
determinar de acuerdo con las condiciones vigentes de mercado, debiendo corresponder al monto neto que se
obtendría en la enajenación del bien de que se trate. Para ese efecto, las instituciones financieras se atendrán
a lo siguiente para la valorización de los bienes que se indican:
2.2.1.- Bienes raíces. La determinación del valor de liquidación de un bien raíz recibido o
adjudicado en pago debe basarse en una tasación que considere el plazo máximo en que debe
procederse a su enajenación y que cumpla a lo menos con los siguientes requisitos:
a) Que sea practicada por profesionales idóneos.
b) Que cuente con suficientes antecedentes de respaldo referidos a los precios utilizados, las fuentes que
originaron los cálculos de estos y las consideraciones que sirvieron de base para determinar el valor
final del bien tasado. Tales antecedentes habrán de permanecer en archivos de fácil consulta.
c) Que se encuentre actualizada mientras el bien permanezca en poder de la institución.

- Su máxima antiguedad no podrá exceder de 18 meses.
- Estas tasaciones servirán para determinar la diferencia entre el valor registrado en el

activo y el valor estimado de realización, siempre que no existan otros antecedentes
mas exactos, como podrían ser ventas recientes de bienes similares.

PLAZOS
Los bienes recibidos o adjudicados en pago deben ser enajenados dentro del plazo de un año contado desde
la fecha de adquisición, salvo que se trate de acciones, en cuyo caso la ley dispone un plazo de seis meses
a contar desde la fecha de adquisición.
Para todos los efectos, se considerara como fecha de adquisición o de enajenación, la fecha en que sea
firmada la correspondiente escritura. Sin embargo, en caso de que existan situaciones legales que impidan
perfeccionar la adjudicación respectiva como, por ejemplo, embargos o prohibiciones de celebrar actos o
contratos, podrá considerarse como fecha de adquisición aquella en que quede resuelto el problema de que
se trate, debiendo mantenerse a disposición de la Superintendencia los antecedentes que justifiquen tal
determinación.

Tasación Fiscal (SII)
Qué es la Tasación Fiscal ?
Una tasación fiscal corresponde al valor o avalúo fiscal que el Servicio de

Impuestos Internos determina respecto a un bien raíz, basado en la normativa
legal, definiciones técnicas y tablas de valores vigentes para efectos de la
aplicación del Impuesto Territorial:
El avalúo fiscal no representa ni corresponde al valor comercial de una propiedad.

En efecto, la tasación fiscal tiene por objetivo determinar la base para la aplicación
de un impuesto y corresponde a un procedimiento simplificado de tasación de
aplicación masiva, por lo que no apunta a reproducir todos los factores que inciden
en una tasación “comercial” detallada, que muchas veces se hace de un bien raíz
específico para fines comúnmente vinculados a transacciones comerciales.

Leyes que debe conocer un
Tasador Inmobiliario
• Ley de Urbanismo y Construcción
• Ley 2186 (Expropiaciones) • Ley 17.235 sobre Impuesto

Territorial
• Ley 19.939 de 2004 • Ley 19.913

(Delitos financieros y Lavado
de dinero)
Conceptos Técnicos
Identificacion numerica (Numero de manzana + numero de

- Rol de Avaluo = lote) asignada por el SII a los Bienes Raices.
Numero que multiplicado por la superficie total del predio,

descontadas de esta ultima las areas declaradas de utilidad
- Coeficiente de const. = publica, fija el maximo de metros cuadrados posibles de
construir en el.

Ley General de Urbanismo y
Construcción
Fusion de Roles
Construcción
Artículo 63º.- La fusión de dos o más terrenos en uno solo tendrá un beneficio
de mayor densidad, a través de aumentar el coeficiente de constructibilidad del
predio en un 30%.
EN LA PRACTICA …
Consiste en dejar bajo un sólo rol de avalúo, bienes raíces colindantes o contiguos que
tengan números de roles distintos y que pertenezcan a un mismo propietario.

EJEMPLO - 1
Superficie de Terreno : 2.000 m2
- Roles : 01
- Coeficiente de const. : 2.0
- Coeficiente final aplicable : 2.0
- Constructib máx. aplicable : 4.000,00 m2
EJEMPLO - 2
Superficie de Terreno : 2.000 m2
- Roles : 02
- Coeficiente de const : 2.0
- Fusion de Roles : 30% (+) sobre coef. base
- Coeficiente final aplicable : 2.6
- Constructib máx. aplicable : 5.200,00 m2
Construcción
Zonas de Remodelación (subsidios)

Construcción
Artículo 72º.- Las Municipalidades que tengan Plan Regulador podrán

fijar "Zonas de Remodelación", en las cuales se disponga congelar la
situación existente y establecer una política de renovación de las
mismas.
Para los objetos antedichos, deberá estudiarse y aprobarse

previamente un "Plan Seccional" de la zona escogida, en que se
determinen las nuevas características de ella, como ser, el aspecto
urbanístico de uso del suelo, trazados viales, densidades, líneas de
edificación, sistemas de agrupamiento de la edificación, coeficientes
de constructibilidad, alturas mínimas y máximas, etc..
Construcción
Conjuntos Armonicos

Conjuntos Armónicos
Artículo 107º.- Las normas generales de los Planes

Reguladores y su Ordenanza Local, respecto a la agrupación de las
construcciones, coeficientes de constructibilidad, alturas mínimas y
máximas, y tamaños de los predios, podrán variarse cuando los
proyectos tengan la calidad de "conjuntos armónicos".
Para este efecto se considerará como tales aquellas agrupaciones de

construcciones que, por condiciones de uso, localización, dimensión o
ampliación de otras estén relacionadas entre sí, de tal manera que
constituyan una unidad espacial propia, distinta del carácter general
del barrio o sector.

Construcción
Cuando resulten terrenos de 2.500 m2. o más, podrán acogerse

a los beneficios que otorga el concepto de "Conjunto Armónico".
Plan Regulador Comunal
• Se entenderá por Planificación Urbana Comunal aquella que promueve el

desarrollo armónico del territorio comunal, en especial de sus centros poblados,
en concordancia con las metas regionales de desarrollo económico-social.
La planificación urbana comunal se realizará por medio del Plan Regulador

Comunal.
El Plan Regulador es un instrumento constituido por un conjunto de normas

sobre adecuadas condiciones de higiene y seguridad en los edificios y
espacios urbanos, y de comodidad en la relación funcional entre las zonas
habitacionales, de trabajo, equipamiento y esparcimiento.
• HERNÁN MARCHANT MONTERO

Plan Regulador Comunal
Sus disposiciones se refieren al uso del suelo o zonificación,

localización del equipamiento comunitario, estacionamiento,
jerarquización de la estructura vial, fijación de límites urbanos,
densidades y determinación de prioridades en la urbanización
de terrenos para la expansión de la ciudad, en función de la
factibilidad de ampliar o dotar de redes sanitarias y energéticas,
y demás aspectos urbanísticos.
Plan Seccional
En los casos en que, para la aplicación del Plan Regulador

Comunal, se requiera de estudios más detallados, ellos se
harán mediante Planos Seccionales, en que se fijarán con
exactitud los trazados y anchos de calles, zonificación
detallada, las áreas de construcción obligatoria, de
remodelación, conjuntos armónicos, terrenos afectados por
expropiaciones, etc.
En las comunas en que no exista Plan Regulador podrán

estudiarse Planes Seccionales.

Métodos de Tasación Inmobiliaria
Métodos de Tasación Inmobiliaria
“Cualquiera sea el tipo de tasación, sea para estimar el Valor de

Mercado o un valor definido como ajeno al mercado, requiere que el
tasador aplique una o más aproximaciones al valor”.
El término “método de tasación” es el o los criterios que el tasador (a)

deberá aplicar según cada caso en particular.
En la aplicación de los métodos de tasación juega un papel

esencial la finalidad del informe ;

1.- Costo de Reproducción
(valor físico)
“Es el procedimiento que llega al valor de una propiedad

mediante la determinación del costo de producir, o
ejecutar, una construcción igual, o al menos equivalente
en el aspecto físico, o que rinda los mismos servicios o
beneficios económicos“
“ Este método aparece como la evaluación, y suma, de 2
elementos ; edificio y terreno, y no de un inmueble como un
conjunto unitario. “
2.- Método Capitalización
de la Renta
“Este método se aplica para evaluar una propiedad a partir de la renta

que genera. Esta renta se puede considerar que se capitaliza a una
tasa de interés y de amortización de acuerdo con el mercado y las
características del inmueble.

de la Renta
La formula básica utilizada en el proceso de tasación por Capitalización de

Renta es :
VALOR = Ingreso Neto de operación

Porcentaje de capitalización

de la Renta
“Es fundamental evaluar las cuantías futuras de factores como, la depreciación

FISICA y FUNCIONAL , también las perdidas de rentas, variación de los
intereses, y cuantificar así la tasa de AMORTIZACION que compense la perdida
futura de valor de una propiedad destinada a producir renta.
“El precio de un Bien Raiz es la representacion monetaria del valor actual

de los futuros beneficios”, lo que es fundamental en el enfoque de
Capitalizacion de la Renta, en el que futuro depende de : la rentabilidad, la
durabilidad, y sus variaciones.

de la Renta
INTERES
El interés sobre el total del capital invertido (terreno y edificios), y que se
determina en función de los intereses obtenidos en otras inversiones usuales,
que tengan similares riesgos, plazo, liquidez, etc.
AMORTIZACION
Es la recuperación de la inversión en las construcciones dado que estas, como
entes físicos, se deterioran por efecto de los fenómenos naturales.

TASACION POR RENTABILIDAD
RENTA PROMEDIO MENSUAL:
- 1º piso: $ 1.800.000
- 2º piso: $ 700.000
- 3º piso: $ 700.000
- Total: $ 3.200.000
RENTA LÍQUIDA ANUAL (11 meses): $ 35.200.000

*TASA DE INTERÉS : 5%
CÁLCULO: R=CxI
35.200.000 = C x (0.05 + 1/50)
35.200.000 = C
0.07
CAPITAL = $ 502.857.143 / UF 28.571

Los sistemas constructivos se dividen en tres subsistemas : Obra gruesa (o estructura), instalaciones
y terminaciones. A cada una de ellas le corresponde un porcentaje del costo total, los que varian según
la calidad y superficie de la construcción, y de los equipos que esta dotada.
La participación promedio se estima en :
Etapa Superior Media Económica
Obra gruesa 30 a 35 % 35 a 40 % 50 a 55 %
Instalaciones 18 a 23 % 17 a 20% 15 a 18 %
Terminaciones 45 a 50 % 40 a 45 % 30 a 35 %

3.- Método de valor Residual
“Es el procedimiento que llega al valor neto del suelo

mediante la estimación a precios de mercado de todos los
costos asociados al máximo aprovechanmiento que rinde
el suelo de acuerdo a su potencial constructivo y uso
asignado por la normativa correspondiente.
“El valor residual, despues de todos los costos a valor de

mercado es el MÁXIMO posible a pagar por el mercado objetivo
del suelo (constructoras e inmobiliarias), generalmente.“
Elevación Oriente
4.- Método comparativo
(precio de mercado)
“Este método es el más usado en las Tasaciones

inmobiliarias ya que refleja la realidad entregada
directamente por el mercado en un momento
determinado.
“El método comparativo es una banda de precio generada desde

distintas fuentes de información ; C.B.R. – avisos económicos en
diarios – informes comerciales de oferta de inmuebles, -
encuestas en terreno y/o con agentes del mercado“.

Metodología Aplicada
1.- Identificar los factores de valor del inmueble en estudio que “detonan” la demanda
en el mercado tomando en cuenta los puntos de vista del comprador objetivo.
2.- Encontrar Inmuebles comparables que hayan sido transadas recientemente .
3.- Comparar los inmuebles seleccionados con el inmueble en estudio (tasado) y

hacer los ajustes por las diferencias.
4.- Llegar a situar el inmueble en estudio una BANDA DE PRECIO a la fecha de la

Tasación.
PROCESO DE AJUSTE
“Es muy importante considerar sólo transacciones recientes (de los últimos 6
meses) y estas deben ser transacciones Libres y los inmuebles deben ser lo
más parecidos que sea posible al Bien Raíz en estudio”.

Método comparativo
(precio de mercado)
VPE = VPC +/- A
“Teóricamente, si se pudiera encontrar dos inmuebles exactamente iguales,

excepto por una variable, el precio de ajuste de esa variable sería la
diferencia en los precios de venta de los dos bienes inmuebles “
ELEMENTOS A CONSIDERAR
• Ubicación
• Superficie y caracteristicas del terreno
• Tipo de construcción
• Superficie, número de dependencias y programa de la construcción
• Antiguedad
• Términos de la transacción (venta) y condiciones generales en

que se llevo a cabo

Método comparativo
o análisis de mercado
• Recopilación de Información
• Verificación de la Información
• Antecedentes Complementarios
• Procesamiento de la Información
• Análisis de los Datos
• Interpretación de los Análisis Estadísticos
LEVANTAMIENTO DE DATOS
(C.B.R. - MUNICIPALIDAD)

Inscripciones de dominio C.B.R.
FOJAS NUM NOMBRE NOMBRE

NUM DIA COMPRADOR VENDEDOR DIRECCION COMUNA FECHA NOTARIA U.F.
12576-10610 6/2/08 IRENE LEVY KIGUEL SYLVIA AGLIATI GAMBINO D/ 52 AV. RICARDO LYON 635 PROVIDENCIA 20/12/07 REVECO 3.413,19
12578-10613 6/2/08 MARIA TRESPALACIOS CUETO DOMINGO TRESPALACIOS MARTINEZ DR. JOEL RODRIGUEZ 984 PROVIDENCIA 28/1/08 FARREN 2.967,99
12579-10615 6/2/08 ASTRID COMANDARI KAISER RAFAEL RAGA CASTELLANOS AV. EL BOSQUE 2409 PROVIDENCIA 3/2/08 AVELLO 5.045,59
12939-11115 6/2/08 ANTHONY FACCUSE BABOUN JORGE LOBOS CANALES D/ 205 AV. LOS LEONES 764 PROVIDENCIA 5/12/07 VILA 1.370,03
12958-11149 6/2/08 CONSUELO RIEDEL GARCIA MARIA ALMARZA PENSA D/ 634 AV. V. MACKENNA 54 PROVIDENCIA 30/1/08 AVELLO 682,64
12971-11173 6/2/08 GABRIEL MATUS DIAZ INMB. LA FRONTERA S.A D/ 205 AV. HOLANDA 1800 PROVIDENCIA 13/11/07 BENAVENTE 4.678,65
12978-11187 6/2/08 JORGE LOPEZ VIDALES ALFREDO BUSTOS AZOCAR D/ 302 JORGE MATTE GORMAZ 2536 PROVIDENCIA 20/12/07 MOZO 2.374,40
12990-11207 6/2/08 OSCAR DIAZ GUZMAN JUAN MOLETTO RISI D/ 507 AV. HOLANDA 2354 PROVIDENCIA 31/12/07 REVECO 1.899,52
12990-11208 6/2/08 FRANCISCO ZAMORANO VALDIVIA DARIO BOBADILLA CABELLO D/ 5 AV. SALVADOR 327 PROVIDENCIA 13/12/07 MUSALEM 1.009,06
13007-11235 6/2/08 JUANA VERGARA MONTECINOS ANDRES VALCARCEL QUIROZ D/ 3 MARIA LUISA SANTANDER 0180 PROVIDENCIA 8/1/08 BENAVENTE 1.270,00
13018-11251 6/2/08 DAVID TOBAR RIQUELME MARCELA TOBAR GARRIDO D/ 1704 AV. BUSTAMANTE 130 PROVIDENCIA 27/12/07 UNDURRAGA 1.305,92

Gestión Municipal
• Principales certificados emitidos por las Municipalidades.
Para Tasar se necesita ver y/o conocer :
Informe Previo
Plan Regulador
Certificado de Número
Recepción final
Certificado de Exp.
Las Tipologías de productos inmobiliarios
Características propias de un bien que afectan su valor
Accesibilidad
Cercanía a equipamientos y servicios

Ubicación
Entorno
Vistas
Orientación
Condiciones de Edificación
Bien Normativa
Posibilidades de ampliación, subdivisión,
etc
Programa Superficie
Número y disposición de recintos
Calidad de Materiales
Construcción
Control térmico
EXPROPIACIONES
* D. Ley 2186 del Año 1978
Resumen :

RESEÑA HISTORICA
ANTIGUA LEY DE EXPROPIACIONES
- Se cancelaba valor fiscal del inmueble

- Se podía negar a la expropiación
- Se cancelaba Lucro cesante estimado
LEY 2.186 DEL AÑO 1978
- Se cancela el REAL daño patrimonial causado

- No se puede negar a la Expropiación, sólo se puede reclamar el
monto de la indemnización.
- No se cancela Lucro cesante sin peritaje contable preciso
RESUMEN DECRETO LEY 2.186
ARTICULO 1
Toda expropiación por causa de utilidad pública o de interés social o nacional, cualquiera que sea
la ley que la autorice o la institución que la decreta, SE SUJETARÁ al procedimiento establecido
en el presente texto.
ARTÍCULO 4
Todo procedimiento expropiatorio SE INICIARÁ O CONTINUARÁ, según corresponda, con el
nombramiento de una comisión de tres miembros encargada de determinar el monto provisional
de la indemnización. La entidad expropiante DESIGNARÁ a los miembros de esta comisión, en la
cual NO PODRÁN figurar profesionales pertenecientes a dicha entidad, de entre los técnicos de
diversas especialidades QUE FIGUREN en una lista de peritos que apruebe el Presidente de la
República por decreto del Ministerio de Hacienda, para una región o agrupación de regiones. Esta
comisión NO PODRÁ ser integrada con más de un miembro que pertenezca a la administración
centralizada o descentralizada del Estado.
ARTICULO 20
... SE EXTINGUIRÁN, también, los arrendamientos, comodatos y demás contratos que constituyan
títulos de mera tenencia, ocupación o posesión en favor de terceros, y todas las prohibiciones,
embargos, retenciones y medidas precautorias que afectaren al bien expropiado. Los derechos,
prohibiciones y medidas a que se refiere este inciso SE MANTENDRÁN vigentes respecto de la parte que
el propietario conservara en su dominio.
El Conservador respectivo CANCELARÁ de oficio las inscripciones vigentes de los derechos extinguidos, al
momento de inscribir la cosa expropiada a nombre del expropiante.
ARTICULO 38.
Cada vez que en esta ley se emplea la palabra "indemnización", DEBE ENTENDERSE que ella se
refiere al daño patrimonial efectivamente causado con la expropiación, y que sea una consecuencia
directa e inmediata de la misma.
Expropiación : “ Procedimiento Administrativo, por el cual
el Estado, en atención al interés público, dispone para sí la
transferencia del bien particular, entregando a éste, a
cambio, la respectiva indemnización.
Ámbito de aplicación ; Ministerio de Obras Públicas,

Ministerio de la Vivienda, Municipalidades, Ministerio de
Agricultura.
* El procedimiento se inicia con el nombramiento de

una comisión de tres miembros encargada de
determinar el monto provisional de la indemnización.

. . . EL PROPIETARIO TIENE DERECHO A INDEMNICACIÓN
POR EL DAÑO PATRIMONIAL “EFECTIVAMENTE” CAUSADO
CON LA EXPROPIACIÓN, Y QUE SEA UNA CONSECUENCIA
DIRECTA E INMEDIATA DE LA MISMA.
. . . NO SE INDEMNIZA EL DAÑO MORAL, COMO TAMPOCO EL

DAÑO EMERGENTE NI LUCRO CESANTE, SI ESTOS NO PUEDEN
SER DEMOSTRADOS COMO REAL DAÑO PATRIMONIAL.
ESTRUCTURA DE PRECIOS
VALOR DEL SUELO

 Análisis de mercado, teoría de oferta y demanda, determinación de banda
de precios.
 Estadística de la oferta (corredores de propiedades, avisos en la prensa
local y nacional, estudio de terreno).
 Estudio de la demanda (ultimas transacciones en el C.B.R.)
VALOR DE EDIFICACIONES
 Costo de reposición a valor de mercado.

ESTRUCTURA DE PRECIOS
INVENTARIO DE ELEMENTOS VALORABLES

 Costo de reposición para flores, plantas, árboles.
 Cultivos anuales no se valoran, ya que se debe esperar la cosecha.
 Frutales y forestales, valorización por flujos de caja y evaluación de

proyectos.
 Obras anexas e instalaciones se tasan a valor de reposición.
Caso emblemático
CASA “ISLA” AV. OSSA
ULTIMO TRAMO QUEDARA HABILITADO EN 1990: TERMINADO 88 %

DEL ANILLO VIAL AMERICO VESPUCIO
Los trabajos entre Ochagavía y Pajaritos, que corresponden a los 7
kilómetros que restan por finalizar, concluirán en 1990.
El 88 % de la extensión del anillo Américo Vespucio, de 62 kilómetros, se
encuentra habilitado y el término del tramo de siete kilómetros, entre
Ochagavía y Pajaritos, está proyectado para fines de 1990. Esos trabajos
incluyen, además, tres pasos a distinto nivel y otras dos intersecciones
importantes a nivel con una inversión total de seis millones de dólares.
Fuente: EL MERCURIO, martes 12 de julio de 1988, cuerpo C, página 6,

Fuente: EL MERCURIO, martes 12 de julio de 1988, cuerpo C, página 6,
ANTES Y DESPUES
Antes de 1973 se construyó básicamente en una calzada el sector Ruta-68-
Recoleta, y el sector sur-oriente, entre Grecia y Ochagavía. Desde 1973 hasta hoy
se ejecutó la segunda calzada, entre Bilbao y Gran Avenida, además de la totalidad
de las obras en el sector Río Mapocho-Recoleta y la primera calzada entre Pajaritos
y la Ruta 68.
Un obstáculo para el normal término de los trabajos de la segunda calzada en
el sector Avenida Ossa con Bilbao, ha sido la "casa-isla", cuya expropiación
aún está en litigio y que obligó a un desvío para ejecutar los trabajos.
Hasta la fecha la inversión total en esta obra, desde sus inicios, asciende a 50
millones de dólares, y sólo en los últimos cuatro años ha ocupado mano de obra
equivalente al trabajo continuo de una cuadrilla de 550 hombres.

RESUMEN EXPROPIACIONES
1.- La expropiación es un proceso establecido por Ley
2.- Nadie puede negarse a la expropiación
3.- Se puede demandar un mayor valor de indemnización
4.- Solo se cancela el REAL daño patrimonial efectivamente causado, por lo

que no corresponde el uso de PLUSVALIA ni MINUSVALIA.
5.- El procedimiento es largo, y no solo involucra al MOP,sino que pasa

por Bienes Nacionales y Hacienda
RESUMEN EXPROPIACIONES
6.- La comisión de peritos debe encontrar la Banda justa de precio utilizando

el modelo de mercado para los valores del suelo y de costo de reposición
para el inventario.
7.- Las edificaciones e instalaciones no se deprecian, ya que se le debe

reponer lo mismo que tenia la parte expropiada, en términos de funcionalidad.
8.- Los letreros de publicidad no se cancelan.
9.- La tasación de negocios debe ajustarse al concepto de daño patrimonial

efectivamente causado, por lo que el calculo de lucro cesante o daño emergente se
restringe a un acabado estudio contable, impositivo y de comprobado resultado
futuro, por lo que debe ser establecido por un juez.

TALLER DE TASACIONES
PARTE I
Informes de Tasación
EXPROPIACION
BANCARIA
AGRICOLA
TALLER DE TASACIONES
PARTE II

RENTABILIDAD x ARRIENDO
DE INMUEBLES
Rentabilidad(Cánon de arriendo Mensual) x 12 –

Anual (Gastos generados por la 100
= propiedad) x
Esperada
Valor de la propiedad
EJERCICIO 1
UBICAR TASA DE RENTABILIDAD DE INMUEBLE

HABITACIONAL UBICADO EN AVENIDA RICARDO LYON 289
DEPTO 21, COMUNA DE PROVIDENCIA
(CERTIFICADO DE AVALUO Y CONTRIBUCIONES EN WORD ADJUNTO)
DEPTO HABITACIONAL
• PRECIO DE MERCADO : $ 52.000.000.-

• CANON DE ARRIENDO : $ 320.000.-
• CUOTA CONTRIBUCIONES : $ 113.197.-
• GASTOS COMUNES : $ 60.000.-
(CERTIFICADO DE AVALUO Y CONTRIBUCIONES EN WORD ADJUNTO)

AV. RICARDO LYON, DEPTO. 21, ACERA PONIENTE
COMUNA DE PROVIDENCIA
• DORMITORIOS : 03 + 01 SERVICIO
• BAÑOS : 02 + 01 SERVICIO
• TERRAZA : 01
• ESTACIONAMIENTO : 01
• BODEGA : 01
• SUPERFICIE UTIL : 140 m2
• NUMERO PISOS EDIFICIO : 03
• AÑO DE CONSTRUCCION : 1962
AV. RICARDO LYON 289, DEPTO. 21, ACERA PONIENTE


DE INMUEBLES
I) Ingreso anual x Arriendo

$ 3.840.000
II) Gastos anual (04 cuotas contribuciones + 1 mes de

vacancia)
$ 772.788.-
III) Total ingreso - gastos anuales

$ 3.067.212.-
DE INMUEBLES
$ 3.067.212 x 100
R.A. = $52.000.000
DE INMUEBLES
R.A. = 5,89 %
RESUMEN MÓDULO
TASACIONES
• Todos los informes de tasación inmobiliaria deben expresar

claramente el propósito, la función y fecha de emisión.
• El uso ponderado de la experiencia y pericia y la correcta aplicación

de la metodología son esenciales.
* El menor costo de la mejor alternativa, ya sea un sustituto o el

original, tiende a establecer el precio de mercado.

Estructura del Informe
IDENTIFICACION
CLASIFICACION
EVALUACION
COMENTARIOS Y ANEXOS
• Descripciones completas, precisas y sinteticas.
• Lenguaje simple, sin tecnicismos complicados.

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Profesional con 10 años de experiencia en el área de Tasación & Gestión

Amplio manejo de Planes Reguladores y valor del suelo según su rentabilidad

conocimiento del ciclo de gestación y término de proyectos inmobiliarios

Diplomas en tasación urbana y valorización de macrolotes, Universidad de

Técnico en Gestión Inmobiliaria, Universidad Mayor.

Panelista estable, en actualidad inmobiliaria, del programa “Palabra que será

- EXISTE ALGUNA LEY DE TASACIONES ?

- QUIEN PUEDE SER TASADOR (A) ?

- COMO SE INICIAN LAS OPERACIONES ?

- COMO SE FIJAN LOS HONORARIOS x LOS INFORMES ?

“Consiste en ubicar un precio referencial dentro de una banda

. . . BANDA DE PRECIO es un tramo de valores variable dentro de

HERNÁN MARCHANT MONTERO

Determinacion fundada del valor de mercado de un inmueble, es decir, de su ¨precio mas

• Las condiciones de mercado al momento de la Tasacion : en particular, la situacion

• Tasación de Suelo • Tasación Industrial

• Tasación Expropiaciones • Tasación para Seguros

HERNÁN MARCHANT MONTERO

El informe de tasación efectuado para una institución bancaria tiene como

a) Que sea practicada por profesionales idóneos.

c) Que se encuentre actualizada mientras el bien permanezca en poder de la institución.

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- Su máxima antiguedad no podrá exceder de 18 meses.

- Estas tasaciones servirán para determinar la diferencia entre el valor registrado en el

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Qué es la Tasación Fiscal ?

Una tasación fiscal corresponde al valor o avalúo fiscal que el Servicio de

El avalúo fiscal no representa ni corresponde al valor comercial de una propiedad.

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• Ley de Urbanismo y Construcción

• Ley 2186 (Expropiaciones) • Ley 17.235 sobre Impuesto

• Ley 19.939 de 2004 • Ley 19.913

Identificacion numerica (Numero de manzana + numero de

Numero que multiplicado por la superficie total del predio,

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Superficie de Terreno : 2.000 m2

Superficie de Terreno : 2.000 m2

Zonas de Remodelación (subsidios)

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Artículo 72º.- Las Municipalidades que tengan Plan Regulador podrán

Para los objetos antedichos, deberá estudiarse y aprobarse

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Artículo 107º.- Las normas generales de los Planes

Para este efecto se considerará como tales aquellas agrupaciones de

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Cuando resulten terrenos de 2.500 m2. o más, podrán acogerse

• Se entenderá por Planificación Urbana Comunal aquella que promueve el

La planificación urbana comunal se realizará por medio del Plan Regulador

El Plan Regulador es un instrumento constituido por un conjunto de normas

• HERNÁN MARCHANT MONTERO

Sus disposiciones se refieren al uso del suelo o zonificación,

En los casos en que, para la aplicación del Plan Regulador

En las comunas en que no exista Plan Regulador podrán

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“Cualquiera sea el tipo de tasación, sea para estimar el Valor de

El término “método de tasación” es el o los criterios que el tasador (a)

En la aplicación de los métodos de tasación juega un papel

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“Es el procedimiento que llega al valor de una propiedad