LA PROPIEDAD

1.- CONCEPTO:
La propiedad es definida usualmente como un poder
jurídico, el más completo que las personas pueden tener en
virtud del cual el bien queda sometida de manera absoluta al
señorío de la persona. Este señorío pleno se ve reflejado en
las facultades que tiene la persona sobre el bien, que son las
más amplias posibles. En este sentido, el artículo 923 de
Código Civil señala que la propiedad es el poder jurídico que
permite usar, disponer y revindicar un bien.
En realidad la propiedad no es una relación jurídica
sobre bienes. Toda relación jurídica es siempre entre dos o
mas personas. Es inadmisible hablar de relaciones jurídicas
entre personas y bienes, pues esto implicara aceptar que los
bienes tienen relaciones jurídicas con las personas.
 USAR

DISPONER

DISFRUTAR

REIVINDICAR
PROPIETARIO
BIEN
 Lo que ocurre es que las relaciones jurídicas
necesariamente entre personas, pueden tener un objeto
distinto. En unos casos las relaciones jurídicas tiene como
objeto la existencia de bienes y el uso o disfrute que debe
dárseles y en otros las conductas que deben desplegar las
personas respecto de otras. Pero siempre las relaciones
jurídicas incluida la propiedad se establecen entre personas.
El concepto de propiedad no es univoco. Históricamente
el concepto ha ido cambiando. La noción de propiedad de
nuestro código está influenciada por la codificación
napoleónica. En este sentido DE TRAZEGNIES denomina
propiedad: “…a ese esquema de las relaciones entre
individuos con relación a un objeto que fue definido y
desarrollado jurídicamente por el Code Napoleón y por las
juristas clásicos. Esta definición es aparentemente arbitraria
pues privilegia con el nombre de propiedad a una de las
formas históricas que reviste las relaciones sociales en torno a
los objetos. Sin embargo la propiedad liberal clásica a la que
aludimos representa “un hito muy importante en la historia de
estas relaciones y constituye la base de gran parte de los
Codigos Civiles actuales. De otro lado, es indudable que la
propiedad privada adquiere su forma acabada sólo cuando se
pasa a una sociedad de mercado basada en el intercambio de
propiedad individuales…”
El Código Civil define a la propiedad por la reunión de
cuatro facultades: uso disfrute, disposición y
reivindicación. Esto no significa que las facultades del
propietario no sean muchas más. Son todas las posibles como
se verá más adelante.
El contenido del derecho de propiedad esta delimitada no
tanto por las facultades que confiere a su titular sino por los
límites que se imponen a su ejercicio. Este es el punto central.
 Es insuficiente decir que el propietario tiene las mayores
facultades sobre sus bienes, sino se dice cuáles son los
límites a dichas facultades.
La propiedad moderna se define en forma subjetiva e
individualista.
Es subjetiva, por cuanto la propiedad se considera un
derecho, a diferencia de lo que ocurría en el derecho romano
en que la propiedad se confundía con el objeto mismo: la
propiedad era la cosa.
Por otro lado, la definición es individualista porque el
derecho de propiedad se identifica con un individuo como
sujeto titular, a diferencia de lo acontecido en otras épocas
históricas, la propiedad ahora ya no corresponde a una familia,
a un estamento social o a un grupo indeterminado. La
concepción subjetivista de la propiedad exige la existencia de
un universal absoluto
P DOCTRINA SUBJETIVA:

R LA PROPIEDAD ES UN DERECHO

O
P
I
E
D DOCTRINA INDIVIDUALISTA:

A LA PROPIEDAD SE IDENTIFICA
CON EL INDIVIDUO COMO SUJETO TITULAR
D
(el estado) a cuya voluntad se ligue el otorgamiento de la
propiedad como derecho. El individualismo de la propiedad
representa la crisis de las titularidades corporativas, lo cual es
una manifestación concreta de la destrucción de los grupos
intermedios entre el individuo y el Estado. Todos los Códigos
del mundo occidental responden a esta concepción de la
propiedad, incluyendo obviamente el nuestro (artículo 923).
Sobre la definición de la propiedad privada existen dos
grandes corrientes en el derecho comparado. La primera
originaria del Código Civil Francés, por la cual se define a la
propiedad mediante la individualización de cada uno de sus
poderes o facultades. La segunda, originaria del Código Civil
Alemán, por el cual se define a la propiedad como síntesis de
poderes, sin un contenido precisable.
 DEFINICION DE LA PROPIEDAD PRIVADA

USAR

DISPONER

CODIGO CIVIL FRANCES

CODIGO CIVIL ALEMAN

DEFINE A LA PROPIEDAD
MEDIANTE LA INDIVIDUA- DEFINE A LA PROPIEDAD
LIZACION DE CADA UNO COMO SINTESIS DE
DE SUS PODERES O PODERES, SIN UN CON-
FACULTADES TENIDO PRECISABLE

DISFRUTAR

REIVINDICAR
 La cuestión no es meramente dogmática y puede traer
importantes consecuencias de orden práctico, sin ir en contra
del elemento histórico subyacente en cada una de estas
perspectivas.
Nuestro Código Civil mantiene la definición de la
propiedad como conjunto de facultades individualmente
consideradas aunque acentuó la tendencia solidarista de la
propiedad, en cuanto ésta debe ejercerse en armonía del
interés social y dentro de los límites de la ley. Según el
legislador el ejercicio de los tres poderes inherentes a la
propiedad (uso, disfrute y disposición) deben guardar armonía
con el interés social. La Constitución de 1993 no define el
derecho de propiedad, pero si indica que es “inviolable”
(artículo 70). Posteriormente agrega que la propiedad “se
ejerce en armonía con el bien común y dentro de los límites
de ley”.
2.- FACULTADES:
La propiedad confiere a su titular la plenitud de las
facultades sobre el bien. La amplitud de estas facultades
conlleva a que no se pueden enumerar. Sin embargo el
artículo 923 del Código Civil señala que la propiedad es el
poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y
reivindicar un bien. Esto no significa que las facultades del
propietario se agoten en estos derechos. Las facultades del
propietario son todas las posibles.
Los atributos consagrados en el artículo 923 provienen del
derecho romano que condenso en el Jus Utendi, Jus Fruendi
y Jus Abutendi los derechos del propietario. La propiedad es
el más pleno y completo de los derechos que pueden existir a
propósito de los bienes.
Es la relación jurídica más amplia que las personas
pueden establecer respecto de los bienes.
 Por tanto, los atributos o facultades que
establece el artículo 923 se debe entender también
de la manera más amplia.
a) USO:
El derecho de propiedad confiere a su titular la
facultad de usar sus bienes. El término uso es muy
especifico; usar significar servirse del bien,
utilizarlo de acuerdo a su naturaleza; así se usa
una casa habitándola, un automóvil manejándolo,
un libro leyéndolo.
b) DISFRUTE:
El derecho de propiedad confiere a su titular la
facultad de disfrutar de sus bienes. El término
disfrutar también es muy específico; disfrutar
consiste en percibir frutos, los cuales son como se
dijo los provechos renovables que produce un bien,
 sin que se altere ni disminuya su sustancia
(artículo 890 del Código Civil); se disfruta una
casa, por ejemplo, percibiendo la renta que
produce si es arrendada.
c) DISPOSICION:
aturaleza; así se usa una casa habitándola, un
automóvil manejándolo, un libro leyéndolo.
b) DISFRUTE:
El derecho de propiedad confiere a su titular la
facultad de disfrutar de sus bienes. El término
disfrutar también es muy específico; disfrutar
consiste en percibir frutos, los cuales son como se
dijo los provechos renovables que produce un
bien,
 Se disfruta una casa por ejemplo percibiendo la renta
que produce si es arrendada.
C) DISPOSICIÓN:
El derecho de propiedad confiere a su titular la facultad
de disponer del bien. La disposición debe entenderse en
términos amplios. Las disposición puede consistir en actos
materiales o jurídicos. Se dispone materialmente cuando se
consume el bien o se le destruye. Se dispone jurídicamente
cuando se enajena o se grava el bien.
¿Pueden convenirse que una persona no venda sus
bienes? El Código Civil señala en el artículo 882 que no se
pueden establecer contractualmente la prohibición de gravar
salvo que la ley lo permita. Este pacto conocido como
cláusula de inalienabilidad esta prohibida ya sea la
prohibición temporal o perpetua.
 El articulo 882 se refiere a la enajenación o gravamen.
Por ENAJENACION se entiende normalmente un acto
traslativo de la propiedad (la venta o donación por ejemplo)
pero también se puede entender como un acto que transfiere
cualquier derecho como la posesión o el usufructuó. Por la
ubicación del articulo 882 en las Disposiciones Generales del
Libro de los Derechos Reales del Código Civil parecería que la
prohibición abarca no sólo abarca a la propiedad sino a los
demás derechos reales. Lo mismo puede decirse del
gravamen es decir la constitución de garantías reales sobre
bienes. Se grava el derecho de propiedad como el de
usufructo. La prohibición se refiere al gravamen de cualquier
derecho real susceptible de ser afectado en garantía.
El fundamento de la prohibición de no enajenar está en la
necesidad de asegurar la libre circulación de los bienes deben
circular para satisfacer necesidades humanas y para que
lleguen a manos de quienes le den un uso más eficiente.
Las cláusulas de inalienabilidad son cuestionados porque chocan
con el principio de la autonomía de la voluntad. Además en el
caso del gravamen la prohibición no afecta al acreedor ya que al
tener un derecho real (una hipoteca, por ejemplo) puede
perseguir el bien en manos en quien se encuentre. En otras
palabras el gravamen del bien al igual que su enajenación no
afecta al acreedor.
En los últimos años con la llegada de la inversión extranjera el
artículo 882 recibido fuerte críticas. Se sostuvo que la disposición
perjudicaba las inversiones. El caso era el de los extranjeros
interesados en hacer negocios con personas determinadas en
función a sus cualidades personales. La prohibición las cláusulas
inalienabilidad en este contexto desincentivaba las inversiones.
La nueva Ley General de Sociedades (Ley N° 26887) dio un
paso adelante en este tema la antigua ley también prohibía las
cláusulas de inalienabilidad respecto de la propiedad de
acciones.
 La norma solo autoriza limitaciones temporales (hasta por un
plazo no mayor de diez años prorrogables antes del
vencimiento por periodos no mayores). Están incluidas
aquellas limitaciones que suponga la prohibición absoluta de
transferir gravar o afectar acciones.
D) REIVINDICACIÓN:
El derecho de propiedad confiere a su titular la facultad de
revindicar el bien. La reivindicación es el derecho que tiene el
propietario reclamar la restitución de su bien.
La inclusión de la reivindicación en el artículo 923 del Código
Civil como atributo de la propiedad es criticada por Avendaño
en el siguiente sentido: “…porque la reivindicación es la
materialización de la persecutoriedad y está corresponde en
realidad a todo derecho real. La reivindicación no es privativa
del derecho de propiedad. Por consiguiente no es acertado
colocar esta atributo que es
común a todos los derechos reales en el mismo nivel que los
demás atributos que en conjunto tipifican y distinguen el
derecho real por excelencia..”.
La reivindicación es el remedio de tutela por excelencia de
la propiedad, por la cual el propietario reclama la entrega del
bien cuando éste se halla en posesión de un tercero sin título
alguno. Mediante ella, y, según una muy usual definición, el
propietario no-poseedor hace efectivo su derecho a exigir la
restitución del bien respecto del poseedor no-propietario. No
obstante y como veremos a lo largo de este apartado, dicha
definición no es comprensiva de todas las situaciones jurídicas
que pueden ser remediadas a través de ella.
La reivindicación es una acción real, es decir, puede ser
dirigida contra cualquier tercero que posea el bien. En este
sentido, la reivindicación ofrece grandes ventajas con respecto
a cualquier otra acción personal, empezando por los remedios
posesorios.
 Las ventajas de la reivindicación son de tres tipos:
- El actor sólo requiere la prueba de su propiedad, no
necesita probar la existencia de una especifica obligación de
restituir por parte del demandado;
- La reivindicación tiene éxito no sólo contra el
usurpador, sino contra cualquiera que tuviese el control del
bien luego de la usurpación.
- El legislador suele acordar a favor del reivindicante
términos largos para ejercer su pretensión.
Por su parte, los requisitos de procedencia de la
reivindicación son los siguientes:
- La carga de la prueba corresponde al actor, esto es, a
quien afirmar ser propietario.
- El demandado no debe ostentar ningún derecho sobre
el bien.
 - El demandado debe hallarse en poder del bien, ya que
la reivindicación pretende tornar en efectivo el derecho del
actor, recuperando la posesión del bien.
- Identificados el demandante y demandado en el
proceso por reivindicación, es necesario que también quede
identificado el objeto litigioso.
El efecto de la acción reivindicatoria es la restitución del
bien con sus accesiones. Pero, además, la restitución implica
la liquidación de un estado posesorio, en donde dependerá la
buena o mala fe del poseedor para el abono de los frutos, sin
perjuicio del régimen de mejoras y resarcimiento por daños.
El artículo 927 del Código Civil declara imprescriptible la
acción reivindicatoria, salvo si el propietario ya hubiese
perdido esa condición en virtud a la usucapión consumada por
un tercero.
 De esta norma se infiere que la acción reivindicatoria
será procedente sin importar el tiempo de no uso del derecho.

3.- CARACTERES DEL DERECHO DE PROPIEDAD:

A) PERPETUO:
La propiedad es un derecho perpetuo porque no se
extingue por el no uso. Otros derechos reales como el
usufructuó (articulo 1021 inciso 2 del Código Civil ) o la
servidumbre (artículo 1050 del Código Civil) si se
EXTINGUEN por el no uso. La propiedad subsiste así no se
ejercite ninguna de las facultad que confiere.
La propiedad dura lo que dura el bien, de forma tal que
en tanto existe bien habrá propiedad. La muerte del dueño o
la transferencia del bien hace que cambie el titular pero el
derecho de propiedad permanece.
 Como consecuencia del carácter perpetúo del derecho de
propiedad la acción reivindicadora es imprescriptible, es decir,
no se extingue por el transcurso del tiempo.
La acción reivindicatoria es el que plantea el propietario
contra el poseedor. a fin de obtener la restitución del bien. La
reivindicación es inherente al derecho de propiedad y tiene por
finalidad la obtención de la posesión. Habrá acción
reivindicatoria en tanto exista derecho de propiedad pero como
quiera que siempre habrá propiedad porque es un derecho
perpetuo siempre existirá la acción reivindicatoria. Por tanto es
imprescriptible.
El artículo 927 del Código Civil señala que la acción
reivindicatoria es imprescriptible. La norma agrega que la
acción no procede como aquel que adquirió el bien por
prescripción. Esto es evidente como que la acción
reivindicatoria no procede contra aquel que adquirió el bien por
prescripción.
 Ahora hay un nuevo propietario - tanto en el caso de la
prescripción adquisitiva como en el de compra venta quien
cuenta con la acción reivindicatoria -.
En el Código Civil de 1936 ningún artículo decía que la
acción reivindicatoria fuese imprescriptible. El inciso 1) del
artículo 1168 señalaba que la acción real prescribía a los
veinte años. Por otro lado el articulo 871 disponía que los
inmuebles se adquirían por prescripción adquisitiva a los
treinta años (salvo que mediaron justo titulo y buena fe en
cuyo caso el plazo se reducía a diez años). Se presentaban
entonces casos de poseedores de mala fe ocupando bienes
por mas de veinte años pero por menos de treinta. El
poseedor no era propietario porque la prescripción recién se
cumplía al año treinta. El propietario por su lado no podía
revindicar su bien, porque la acción reivindicatoria como toda
acción real había prescrito a los veinte años ¿Quién era
propietario del año veinte al año treinta?.
 ¿El propietario que no poseía y no podía revindicar o el
poseedor que todavía no había ganado el bien por
prescripción? La jurisprudencia dio una solución a estos casos
señalando que cuando el inciso 1) el artículo 1168 decía que la
acción real prescribía a los veinte años. Se refería a todas las
acciones reales con excepción de la reivindicatoria ya que el
derecho de propiedad era perpetuo. Para que no hubiera
dudas al respecto el Código Civil de 1984 consagro
expresamente que la acción reivindicatoria es imprescriptible.
A pesar de la propiedad es un derecho perpetuo el inciso 4
del artículo 968 del Código Civil dice que la propiedad de los
predios se extingue por el abandono del bien durante veinte
años en cuyo caso el predio pasa a favor del Estado. El
abandono es distinto del no uso. El abandono es la intención
de no ser propietario: el no uso significa no servirse del bien,
sin que ello implique el deseo de dejar de ser propietario.
 Sin embargo por tratarse de un tema subjetivo la
diferencia entre el abandono y el no uso puede ser sutil. Por
esta razón el inciso 4 del artículo 968 es cuestionable.
Además, según el artículo 79 de la Constitución a nadie
puede privarse de su propiedad sino exclusivamente por
causa de seguridad nacional o necesidad público declarado
por ley y previo pago en efectivo de indemnización. Es cierto
que al abandono está previsto en el artículo 88 de la
Constitución, pero solo para tierras agrarias.
B.- EXCLUSIVO:
La propiedad es un derecho “exclusivo” porque “excluye”
de su ámbito a todo otra persona. La propiedad se puede
oponer a todos su oponibilidad es erga omnes. No pueden
haber dos propietarios de un bien salvo el caso de
copropiedad o de comunidades en general en cuyo caso la
exclusividad es de la copropiedad o comunidad.
 La exclusividad incentiva la inversión en los bienes y
permite que se utilicen de la manera más eficiente. La
exclusividad determina que los bienes tengan mayor valor y
facilita su transferencia y gravamen. La exclusividad en
definitiva es el elemento esencial que permite la existencia
misma del derecho de propiedad. Esto merece ser explicado.
Utilizando un ejemplo de POSNER imaginemos a un
agricultor que siembre maíz y fertiliza la tierra, pero cuando
es época de cosecha su vecino se la roba. Si el agricultor no
tuviera un derecho de propiedad exclusivo sobre la cosecha,
es decir, si no pudiera hacer valer su derecho contra su
vecino al cabo de un tiempo el agricultor abandonaría el
cultivo de la tierra. Lo mismo puede decirse de los inventos.
Si la propiedad sobre los inventos no fuera oponible a todos
no habrían inventos.
 La propiedad exclusiva crea pues los incentivos para que
el agricultor y el inventor incurran en los costos necesarios
para que se siembre maíz y se creen inventos.
El caso de la luz eléctrica puede ser muy grafico para
apreciar porque la exclusividad hace que los bienes se usen
de manera eficiente. El uso de todo bien genera costo y
beneficios. El uso de la luz eléctrica supone un pago (costo)
pero a su vez permite ver de noche (beneficio) cuando el
“propietario” de la luz eléctrica asume los costos usa el bien
de manera eficiente porque ningún ser racional utiliza los
bienes se le producen mas perjuicios que beneficios. En
cambio los que no son “dueños” de la luz eléctrica no asumen
los costos sino únicamente los beneficios por lo que terminan
usando de manera ineficiente el bien. Es una casa esto se ve
claramente el que pago la luz es el que anda apagando las
luces. Los que no pagan la luz son los que dejan las luces
prendidas.
La exclusividad permite entonces que el propietario asuma los
costos y beneficios que genera el uso de los bienes lo que
deriva en su utilización eficiente.
La exclusividad de la propiedad hace que aumente el valor de
los bienes. Así como una casa tiene menor valor si esta
ocupada (ya que el que adquiere tendrá que asumir los gastos
judiciales para desalojar al ocupante y por tanto el precio que
estará dispuesto a pagar será menor) una casa en la que el
derecho de propiedad del vendedor está en cuestión también
tiene menor valor. Un derecho de propiedad que se puede
oponer a todos es un derecho que vale mas que el que no se
puede oponer a todos.
Esto último es sumamente importante para la transferencia y
gravamen de los bienes. La transferencia tiene por objeto que
los bienes circulen para que lleguen a quien les de un uso más
eficiente. A través del intercambio se asignan los recursos.
 El gravamen de los bienes busca asegurar el
cumplimiento de obligaciones. Los bienes sirven para
acceder al crédito. Con ellos disminuye el riesgo de no pago
que tiene el acreedor. La propiedad no oponible ocasiona que
los compradores valoricen los bienes a un menor valor y en
algunos casos que las personas tomen la decisión de no
adquirir los bienes. De esta forma una propiedad no exclusiva
puede convertirse en una propiedad estancada fuera del
mercado, que no puede ser objeto de transferencia ni sirve de
garantía.
¿Cómo hacemos para que la propiedad sea un
derecho exclusivo? La respuesta es muy simple:
publicitando el derecho. Si todos conocen o están informados
que una persona es propietaria de un bien la titularidad se
puede oponer a todos.
 ¿Cómo publicitamos el derecho de propiedad?
Modernamente existen dos formas la posesión y el registro.
La posesión es un mecanismo no tan perfecto como el
registro pero es menos costoso para ciertos bienes. A modo
de ejemplo sería oneroso registrar lápices pero resulta
comparativamente barato registrar las casas. En otras
palabras el registro de un lápiz podría costar tanto o más que
el bien mismo lo que ocasionaría que su valor de la
inscripción es pequeño en comparación con el del bien. Por
eso el mecanismo de publicidad más eficiente para los
lápices es la posesión y para las cosas el registro.
C.- ABSOLUTO:
La propiedad es un derecho absoluto porque confiere
todas las facultades posibles sobre el bien. Los demás
derechos reales otorgan algunas facultades.
 El usufructuó por ejemplo confiere las facultades de usar
y disfrutar, y, el uso la de servirse del bien.
Que la propiedad sea un derecho absoluto no significa
que sea un poder ilimitado todo lo contrario. La propiedad es
un derecho que tiene límites, y, muchos como veremos más
adelante.
D.- REAL:
Se suele decir que la propiedad es un derecho real,
porque su titular tiene una relación directa o inmediata sobre
el bien y porque su eficacia es generar el respeto de terceros
es decir su oponibilidad erga omnes.
El Código Civil no define lo que es un derecho real. La
doctrina, sin embargo, se encarga de definir el concepto para
lo cuál lo contrapone con el derecho personal.
Existen diversas teorías que explican la diferencia entre los
derechos reales y personales. La doctrina clásica ve en el
derecho real una relación directa e inmediata entre el titular y el
bien, mientras que, en el derecho personal la relación es entre
personas, una de las cuales debe realizar una determinada
prestación a favor de otra. En la relación real el titular satisface
su interés sin la necesidad de la cooperación de un tercero a
través del ejercicio de las facultades sobre el bien. Para esta
teoría el derecho real se caracteriza por su oponibilidad
absoluta.
Esta doctrina ha sido criticada porque todas las relaciones
jurídicas, reales o personales son entre personas. El derecho
en general regula relaciones entre personas. De otro lado hay
derechos reales como las servidumbres negativas, en los que
el interés no se obtiene a través del ejercicio directo e
inmediato sobre el bien, sino, mediante la abstención de
determinadas conductas y hay derechos tipificados como
personales como el arrendamiento, donde el interés se
satisface de manera directa e inmediata respecto del bien.
Finalmente, en lo que a oponibilidad se refiere hay derechos
personales que también pueden ser oponibles a todos.
Doctrinas posteriores negaron la distinción entre los derechos
reales y los derechos personales desde las que establecen la
diferencia a nivel de los sujetos pasivos (teoría
obligacionista) hasta las que reducen las dos categorías a la
de derechos reales.
DOCTRINAS ECLECTICAS trataron de superar la
diferencia entre la doctrina clásica y las negadoras de la
distinción. Se distingue así el derecho real en su aspecto
interno y externo. En el lado interno se refiere al poder directo
e inmediato de una persona sobre el bien y en su lado
externo a la obligación pasiva universal de abstención. Estas
doctrinas, en definitiva, refunden las doctrinas clásica y
obligacionista.
 En el Perú el artículo 881 del Código Civil señala que son
derechos reales los regulados en dicho Código y en otras
leyes. Esto es lo que se conoce como numero clausus. El
número y contenido de los derechos reales está determinado
por la ley. Las personas no pueden establecer o crear
derechos reales distintos a los previsto en la ley.
La limitación de los derechos reales a los establecidos por
ley se explicaría por la trascendencia social de dichos
derechos. Los derechos reales son exclusivos, en tanto tienen
como objeto los bienes. En consecuencia, excluyen de su
ámbito de todo otro titular. No puede haber dos titulares (en un
mismo nivel) de un derecho sobre su bien. La exclusividad
hace que los derechos sobre los bienes sean oponibles erga
omnes a todos, lo cual significa que deben ser respetados por
todos. Esta disponibilidad se concreta en el derecho de
persecución que tiene todo titular de un derecho real.
 Debido a la oponibilidad absoluta los particulares no
pueden crear derechos que tienen trascendencia general. El
estado entonces restringe la autonomía de la voluntad de los
particulares y se reserva la facultad de establecer las
relaciones reales que pueden existir.
En cambio, los derechos personales en principio no recaen
sobre bienes. Su ámbito de aplicación está limitado a los partes
intervinentes. Tienen una oponibilidad relativa, restringa al
acreedor y al deudor por lo que su importancia social es menor.
La consecuencia de lo anterior es que las relaciones
personales son ilimitadas en su número y contenido.
A diferencia de los derechos reales en los personales los
particulares en mérito de la autonomía de la voluntad. Si
pueden crear cualquier relación jurídica (numerus apertus)
siempre que no sea contraria a las leyes que interesan el orden
público o a las buenas costumbres.
A pesar de lo dicho en el Perú la oponibilidad absoluta no es
un elemento intrínseco a los derechos reales previstos en el
Código Civil. Existen derechos calificados de personales como
el arrendamiento que tienen oponibilidad absoluta (si está
registrado) y existen derechos reales tipificados como tales,
como la propiedad que tienen oponibilidad relativa (sino esta
registrada). Por eso se puede afirmar que la distinción entre
reales y personales es legal, es decir, que la impone la ley
mas allá de la distinta estructura que pueden tener.
Las relaciones entre las personas son distintas que duda cabe
ya se trate de regular el uso, disfrute y disposición de los
bienes o de cumplir determinadas prestaciones. El análisis
tradicional de la distinción está puesta en los poderes que
tiene el titular sobre el bien o en el poder a exigir una
prestación. Este análisis tradicional, sin embargo, no está
recogido legislativamente en el Perú.
4.- LOS LIMITES DEL DERECHO DE PROPIEDAD:
Los límites pueden en general considerarse tanto de interés
público como de interés privado, bajo este criterio
procederemos a analizarlos utilizando para ello sólo las
principales categorías.
4.1.- LÍMITES EN ORDEN AL INTERÉS PÚBLICO.-
A.- EN INTERÉS DE LA DEFENSA NACIONAL.-
Este punto se basa en lo señalado en el 2do. párrafo del
artículo 71 de la Constitución que señala que "dentro de 50
kilómetros de las fronteras, los extranjeros, no pueden adquirir
ni poseer, por título alguno, minas, tierras, bosques, aguas,
combustibles, ni fuentes de energía directa ni indirectamente,
individualmente ni en sociedad bajo pena de perder, en
beneficio del Estado, el derecho así adquirido. Se exceptúa el
caso de necesidad pública expresamente declarada por
decreto supremo aprobado por el consejo de Ministros
conforme ley".
 Esta norma contiene un claro criterio de salvaguardar la
integridad de nuestro territorio.
B.- EN INTERÉS DE LA SEGURIDAD DE PERSONAS Y
COSAS.-
Al respecto el Código Civil en su artículo 956, señala que "si
alguna obra amenaza ruina, quien tenga legítimo interés
puede pedir la reparación, la demolición o la adopción de
medidas preventivas" lo cual nos señala el derecho de
accionar que tiene toda persona que se vea afectada por la
ruina, vetustez o peligro de una obra. Esta norma es interesante
porque supera el artículo 860 del Código Civil anterior al
agregar que el encargado de hacer valer la acción es aquel que
tenga legítimo interés clarificando la ambigua la redacción de
dicho artículo.
La acción se tramitaba a través del artículo 1027 y siguiente
(interdicto de Obra Ruinosa) del Código de Procedimientos
Civiles de 1912 que indica que sólo pueden
intentar dicho interdicto el que tenga que pasar necesariamente
por la obra ruinosa o el dueño de alguna propiedad que pueda
sufrir daño por la misma, pero con la promulgación del Dec.
Leg. 768 (Nuevo Código Procesal Civil), el interdicto de obra
ruinosa queda absorbido por la figura del interdicto de retener
(artículo 606). Siendo a partir de su entrada en vigencia, el
poseedor perturbado en su posesión, el único titular para
interponer la acción, entendiendo la perturbación tanto como
actos materiales como la ejecución de construcciones en
estado ruinosos. Como vemos, esta nueva interpretación
limitaría en alguna manera el "legítimo interés" para solicitar la
"medida preventiva", exclusivamente al poseedor perturbado,
excluyendo a todo aquel que de una u otra manera se viera
afectado, sin embargo, debo señalar que considero que las
Municipalidades también tiene capacidad de accionar contra un
inmueble en estado ruinoso, en base a su deber de controlar
los inmuebles de áreas urbanas conforme se desprende de la
 lectura del Art. 65 inc. 11 y 14 de la Ley Orgánica de
Municipalidades (Ley 23853).
C.- EN INTERÉS DE LA VIVIENDA Y EL URBANISMO.-
Estas limitaciones se establecen por Leyes y
Ordenanzas Municipales. Esto último conforme lo señalaba el
Art. 255 Inc. 1 de la Constitución de 1979, (Art. 192 Inc. 5 de
la Constitución actual otorga competencia a la
municipalidades para planificar el desarrollo urbano y rural de
sus circunscripciones), que encargó a las municipalidades la
zonificación de viviendas y el urbanismo, este sometimiento
de la propiedad privada a las normas administrativas se ha
acentuado cada vez más, debido al gran crecimiento urbano
y los consiguientes problemas de salud y seguridad de la
población, etc. El artículo 957 del Código Civil señala en
forma general que "la propiedad predial queda sujeta a la
zonificación y a los requisitos y límites que establecen las
disposiciones respectivas".
 Específicamente, podemos señalar como las causas más
frecuentes de estos límites a la previsión (desarrollo de
proyectos), estética (buena presencia del caso urbano),
seguridad (no acarrear peligro), higiene (limpieza para
precaución de enfermedades) y patrimonio histórico
(conservación de monumentos). Entre los más frecuentes
tenemos:
- Altura máxima de edificaciones, en armonía con la
zonificación aprobada.
- Autorización previa, para abrir pozos, cisternas.
variación de planos.
-Fijación del uso de la tierra de conformidad con la
planificación y el Reglamento Nacional de Construcciones
(Ley 23853, Art. 73 Inc. 1).
- La Fijación de conservar el alineamiento y la de no
sobrepasar las alturas máximas permitidas (Art. 78, Inc. 4).
 - Los predios circundantes y adyacentes a los
aeródromos y aeropuertos destinados al servicio público
están sujetas a las restricciones legales a la propiedad,
cuando el fin de las mismas comprenda a la seguridad de las
operaciones aéreas (Ley de Aeronáutica Civil, Art. 26 al 28).
4.2.- LÍMITES EN ORDEN AL INTERÉS PRIVADO.-
Se encuentran reguladas por las disposiciones del
Código Civil en lo referente a las relaciones de vecindad. Es
interesante señalar que nuestro Código se refiere a
"limitaciones" por razón de vecindad, cuando lo adecuado
hubiera sido que se refiera a "límites" por razón de vecindad,
que en nuestro concepto como señalarnos anteriormente, es
la expresión que mejor responde a la intención del legislador.
A.- HUMOS, HOLLINES, EMANACIONES.-
Este límite se halla expuesto en el Art. 961 del Código
Civil.
 El Derecho Comparado, al referirse a este tema, ha
distinguido dos conceptos:
- Respeto Recíproco: Es decir, que no puede haber
respeto recíproco, sino hay tolerancia recíproca, ni puede
haber tolerancia recíproca sin respetó recíproco. Si cada
vecino ve su propio interés, sin preocuparse por los demás,
no habría paz para nadie, por tanto no habría justicia.
- Tolerancia Normal: Concepto que fue introducido por
Ihering indicándose, como señala Valencia Zea, que "Todo
acto que ejerza influencias molestas, deberá ser prohibido
cuando represente un uso anormal o extraordinario de la
cosa propia y supere el límite de la tolerancia establecido en
cada lugar y tiempo".
Partiendo de estos conceptos diremos que nuestra
norma en su primer Párrafo señala claramente que una
industria, no obstante su interés para la economía nacional,
 debe desenvolverse guardando el debido respeto a la
propiedad ajena, sin perjuicio de las normas previstas en el
Código de Derecho Ambiental (Dec. Leg. 611) y la
concordancia correspondiente con las normas del Código
Penal (Art. 304 y siguientes, Delitos Ecológicos o contra el
Derecho Ambiental).
El segundo párrafo tiene como inconveniente el no
definir la naturaleza de las "emanaciones" ya que aquí
debemos considerar las de cantidad (olores, etc.), su calidad
(el lugar donde provengan), y la condición del lugar (su
naturaleza geofísica puede dar lugar a la multiplicación, lo
que no se daría en otro lugar). Como vemos, nuestra norma
ha dejado en este caso al libre albedrío del Juez la valoración
de la "tolerancia normal" entre los vecinos.
B.- PROHIBICIÓN DE DESVIAR AGUAS A PREDIO VECINO.-
Nuestra Legislación regula en su artículo 964 este
criterio.
 El Derecho Comparado considera que "los predios inferiores
están sujetos a recibir las aguas que naturalmente descienden
de los predios superiores, así como la tierra o piedra que
arrastran en su curso" (Art. 552 C.C. Español y 640 del C.C.
Francés).
Finalmente, se considera que un propietario no puede,
aduciendo su propio interés, cortar o desviar el cauce de un
río, salvo que lo haga previo acuerdo con su vecino y pago de
indemnización.
C.- LÍMITE A LA FACULTAD DE EXCLUSIÓN.-
Con referencia a este punto los Arts. 959 y 960 de nuestro
Código Civil señalan los motivos por los cuales se limita al
propietario su facultad de excluir a un extraño de su predio.
El Art. 959 nos expone que: "el propietario no puede impedir
que en su predio se ejecuten actos para servicios provisorios
de las propiedades vecinas que eviten o conjuren
un peligro actual o inminente, pero se le indemnizará por los
daños y perjuicios causados". El análisis de esta norma nos
indica que es el propietario del predio amenazado con peligro
actual o inminente, el encargado de solicitar la autorización
de su vecino para poder realizar en su predio los actos
necesarios que conjuren dicho peligro. Siguiendo en este
terna a Wolf, decimos: "que el obligado a tomar las medidas
preventivas necesarias, no procede contra derecho frente al
propietario del predio vecino si las ejecuta contra la voluntad
de éste".
Es importante señalar que al referirnos "al obligado" no nos
referimos exclusivamente al propietario del predio, porque
puede darse el caso, que un edificio o construcción se
derrumbe por un vicio de construcción en la obra. En este
caso el dueño afectado pedirá indemnización al constructor,
siendo éste el obligado a tomar las medidas necesarias para
subsanar el vicio en la construcción y sería el encargado de
de pagar la indemnización al propietario que se vio obligado a
sufrir en su predio las obras correspondientes.
El artículo 960 señala que: "si para construir o reparar un
edificio es indispensable pasar materiales por predio ajeno o
colocar en él andamios, el dueño de éste debe consentirlo,
recibiendo indemnización por los daños y perjuicios que se le
causen". Es importante señalar que el Legislador en este
artículo cambia la frase "no puede impedir" del artículo
anterior, por el "debe consentirlo", lo cual nos daría a
entender que un elemento indispensable para obtener el
derecho de paso por el predio ajeno, es el previo
consentimiento de su dueño, lo que es discutible porque
dejaría al capricho de una persona la urgencia de lograr el
paso por su predio, para poder refaccionar un edificio dañado
por un terremoto.
La doctrina clásica erróneamente ubicaba esta norma
como servidumbre, razón por la cual señalaba la
 obligatoriedad de paso por predio vecino con cargo a la
indemnización respectiva.
Entendemos que nuestro Código se aparta de esta tesis,
por los argumentos señalados y en el supuesto de no darse
el consentimiento conforme al artículo ya citado, el vecino
abrumado por la necesidad de construir o reconstruir recurrirá
a la municipalidad para la autorización correspondiente previo
pago de la indemnización.
D.- LIMITE A LA LIBERTAD DE CONSTRUIR, PLANTAR Y
MONTAR INSTALACIÓN EN TERRENO PROPIO.-
Al respecto los Artículos 962 y 963 del Código Civil
establecen como fundamento para la aplicación de estos
límites, que los predios vecinos se vean amenazados por
posible desmoronamiento. ruina, pérdida de plantaciones o
falta de salubridad.
El artículo 962, al indicar que el propietario de un inmueble no
puede abrir o cavar pozos que amenacen de ruina o
desmoronamiento o afecte las plantaciones vecinas,
obviamente toma en consideración el tipo de construcciones
modernas que necesitan de excavaciones muy profundas
para su realización; es por eso que el Código Civil derogado
no consideraba una norma de este tipo.
La norma, en su segunda parte, tiene un marcado carácter
sancionador al señalar que "puede ser obligado a guardar las
distancias necesarias para la seguridad de los predios
afectados, además de la obligación de pagar la indemnización
por los daños y perjuicios"; esta sanción puede llegara
significar la paralización de la excavación en caso de acarrear
peligro actual o inminente para los colindantes.
El artículo 963 señala: la prohibición de construir hornos,
chimenea, establos, depósitos para agua, explosivos o
radiactivos sin observar las distancias y precauciones
establecidas por los reglamentos respectivos, o los que sean
necesarios para preservar la solidez o la salubridad de los
predios vecinos, la inobservancia de esta disposición puede
dar lugar al cierre o retiro de la obra y la indemnización de
daños y perjuicios. Esta norma, igual que la anterior, es nueva
para nuestra Legislación ya que es importante actualmente
regular esta materia, siendo que nos encontramos en la época
atómica. La norma es clara al señalar que este tipo de
construcciones se deben regir por las normas del Reglamento
Nacional de Construcciones y las ordenanzas Municipales
sobre Seguridad, Salubridad y Estética (Art. 73, inc. 2 de la
Ley Orgánica de Municipalidades).
Finalmente, se señala que la inobservancia de este precepto
puede generar, por parte de la autoridad correspondiente, al
cierre o retiro de la obra que afecta al predio vecino, que en
su caso se procedería a la indemnización por daños y
perjuicios.
 Es interesante señalar que la Legislación Española en su
artículo 590 del Código Civil señala que para que se pueda
tomar las medidas preventivas correspondientes,
previamente debe darse un examen pericial, requisito que
consideramos pertinente porque evitaría el abuso por parte
del vecino en el momento de exigir la indemnización, decisión
que actualmente está en manos de la autoridad municipal
(Art. 120 de la Ley Orgánica de Municipalidades).
E.- FACULTAD DEL VECINO EN ORDEN A LAS RAMAS Y
RAÍCES AJENAS QUE INVADEN SU ESPACIO O SUELO
Este criterio se halla expuesto en el Art. 967 que señala:
"todo propietario puede cortar las ramas de los árboles que
se extiendan sobre el predio y las raíces que lo invadan.
Cuando sea necesario podrá recurrir a la autoridad municipal
o judicial para el ejercicio de estos derechos". Este artículo
supera el criterio contenido en el artículo 864 del Código
anterior, al contemplar no sólo la capacidad de exigir que se
corten las ramas que invaden el predio vecino, sino que ahora
le da al dueño del predio vecino la capacidad de poder
cortarlas por sí mismo.
Nuestra Legislación en este punto, creemos con buen criterio,
evita caer en el excesivo tecnicismo de la legislación italiana,
la cual al señalar que el vecino tiene derecho a exigir la
extirpación de los árboles realiza una categorización en base
ala altura de los mismos (árboles de alto fuste, árboles de
medio fuste y árboles de bajo fuste). Asimismo, nuestro Código
no considera un plazo para que el propietario del árbol que
invade el predio ajeno pueda cortar las ramas invasoras-,
dejando al dueño del predio invadido que ejercite su derecho
en el momento que él estime conveniente y, en caso de
encontrar resistencia del otro propietario, recurrir a la autoridad
municipal o judicial para lograrlo.
Una pregunta se impone a quién le pertenecen los frutos que
cuelgan de las ramas invasoras?.
La Doctrina es unánime al señalar que cuando esos frutos
caen al suelo en forma natural, son de propiedad del vecino,
así lo conforma Wolff al decir "El derecho del vecino respecto
a los frutos caídos en su suelo no es un derecho de
propiedad". Los frutos se consideran de la propiedad en que
caen y, por tanto, corresponden al titular del derecho
(propietarios usufructuarios al poseedor de buena fe y al
arrendatario que tenga la posesión).
Es claro entonces afirmar que el propietario del predio
vecino no puede recoger los frutos del árbol ni sacudir éste.
Con estos medios no adquiere la propiedad.
Finalmente, diremos que los frutos que caen en un
inmueble de uso público (carretera, etc.) no se consideran
como frutos del mismo, sino que siguen siendo propiedad del
dueño del árbol, el tercero que se apodere de ellos comete
hurto.
F.- APERTURA DE PUERTA Y VENTANA EN PARED
MEDIANERA.-
Se puede considerar como un límite a la propiedad, pese a
que nuestro Código la ubica independientemente de las
limitaciones legales, dentro del capítulo de la co-propiedad. El
artículo 996 señala que: "todo colindante puede colocar
tirantes y vigas en la pared medianera y servirse de ésta sin
deteriorarla, pero no puede abrir en ella ventanas o
claraboyas".
La explicación de esta prohibición, como bien señalan los
MAZEUD, es: "a fin de que la curiosidad indiscreta de un
propietario no constituya una molestia constante para sus
vecinos-, en una pared medianera no se permite ningún hueco,
salvo de común acuerdo entre los propietarios".
Asimismo, el hecho de que la pared sea medianera otorga al
colindante su propiedad hasta la mitad de la pared y hasta la
altura máxima que pueda alcanzar el muro.
5.- EL DESLINDE.-
5.1.- DERECHO DE CERCAR.-
Conforme al artículo 965 del Código Civil, todo
propietario tiene derecho a cercar su propiedad, derecho que
en algunos casos se convierte en obligación, cuando nace de
una disposición municipal (Art. 73 inc. 5 de La Ley Orgánica
de Municipalidades), derecho que no hace desaparecer las
servidumbres que pudieran existir: este derecho se tomaría
entonces como una garantía a la inviolabilidad del predio.
5.2.- DERECHO DE OBLIGAR AL DESLINDE Y
AMOJONAMIENTO.-
El artículo 966 del Código Civil reconoce que el
propietario de un predio puede obligar a sus vecinos, sean
estos propietarios o poseedores, a la realización de un
deslinde y amojonamiento, con la finalidad de fijar la línea
que servirá de lindero entre los inmuebles colindantes,
 después de un examen de los títulos de propiedad (art. 504
del Código Procesal Civil). De no ser así, puede optar por la
colocación de los mojones (rectas o señas) que indique los
límites de la propiedad. Por lo general estos casos se dan
con más frecuencia en el campo o zonas de la ciudad por
urbanizar.
Puede haber dos clases de deslinde:
A) Extrajudicial; y,
B) Judicial.
A.- EXTRAJUDICIAL.-
En este caso, la partición del área en discusión se hará
en función al acuerdo que hayan tomado las partes,
tomándose como referencia para delimitar los terrenos, un
río, una cerca. cualquier otro punto de referencia que crea
conveniente. Esta partición constará en un documento de
carácter privado que en lo posible cumpla ciertas
 formalidades (en presencia del Juez de Paz, Notario Público
y Testigos).
B.- JUDICIAL.-
En este caso nos hallamos frente a la acción de
deslinde. En este supuesto no funciona el principio "quien
afirma prueba" ya que el Juez aceptará como único medio de
probanza los títulos de propiedad que cada colindante exhiba
otorgando la partición en base a ellos. El Juez procederá a
realizar inspección para verificar lo señalado en el título y la
colocación de los mojones en ambos extremos de la línea
divisoria, procediendo a levantar un acta de ese acto.
En caso de que los colindantes no presentaran títulos
verdaderos sobre la propiedad en discusión, el Juez
procederá a señalar la partición respetando el UTIS
POSIDENDI que tenga cada uno de ellos, si a través de este
criterio, tampoco se puede realizar la misma; el Juez podrá
realizar la partición proporcionalmente en base a la posesión
original que tuvieron.
El procedimiento a seguir en este caso se contempla en
el artículo 504 del Código Procesal Civil.
 LA COPROPIEDAD
Y PROPIEDAD HORIZONTAL
1.- CONCEPTO:
La propiedad es un derecho exclusivo porque es
oponible a todos y porque no es posible que existan dos
propietarios sobre un mismo bien. Puede ocurrir, sin embargo
que dos o más personas ostenten en conjunto la calidad de
propietarios. Cuando ello ocurre estamos frente a la
copropiedad.
En la copropiedad un bien pertenece por cuotas ideales
a varias personas, ninguna de las cuales ejerce la propiedad
sobre una parte material del bien, sino que cada una tiene un
derecho proporcional (una cuota) sobre el todo.
 Copropietario Copropietario
1 6
Copropietario
4

Copropietario
2 Copropietario
7

Copropietario
Copropietario 5
3 Copropietario
8

DERECHO PROPORCIONAL
“CUOTAS”
 En este sentido cada copropietario tiene derechos
individuales sobre su cuota pero para enajenar gravar o
arrendar el bien común se requiere que todos los
copropietarios estén de acuerdo. Hay, si se quiere,
concurrencia de derechos sobre el bien. Cada copropietario
tiene un derecho pleno, pero limitado en cuanto a su ejercicio
por la existencia del derecho de los demás copropietarios. La
cuota ideal es la proporción o medida de esa
concurrencia de derechos.
Puede haber copropiedad sobre bienes materiales y
sobre bienes inmateriales es decir sobre derechos. ¿Sobre
qué derecho puede haber copropiedad? sobre los
derechos que son bienes. No todos los derechos son bienes.
Los derechos de crédito que no son objeto de relaciones
reales no son bienes, por lo que, sobre ellos no hay
copropiedad.
La copropiedad es un tipo de comunidad. Comunidad y
copropiedad se encuentran en relación de género y especie.
 Hay comunidad cuando un bien pertenece a dos o más
personas. La copropiedad supone que el bien pertenezca por
cuotas ideales a varias personas. Ejemplos de comunidad son
los bienes sociales en el matrimonio o los bienes en un edificio
destinados al uso y disfrute de todos los dueños de los
departamentos.
Las notas configuradoras de la copropiedad son las
siguientes: A.- La misma norma dice que la copropiedad
corresponde a “dos o más personas” (sean naturales o
jurídicas), pues de lo contrario estaríamos ante una propiedad
ordinaria.- B.- La copropiedad recae sobre un bien común,
pues si los copropietarios se hubiesen dividido el bien para
contar con un dominio exclusivo sobre las porciones físicas
resultantes, entonces la copropiedad sobre el todo se habría
convertido en una propiedad exclusiva sobre cada porción
individualizada. C.- El derecho de cada copropietario lo es “por
cuotas ideales”, esto significa que cada uno tiene un
porcentaje de interés en el bien común, el que no se
materializa en una porción física de éste. Por ejemplo “x” es
copropietario del 50% de un bien, lo cual hace referencia a un
porcentaje abstracto, cuya utilidad se halla en determinar el
interés de “x” en el bien común, pero que no se concreta o
localiza físicamente en alguna parte especifica del bien
común; de esta manera, “x” no es copropietario de una mitad
concreta, sino copropietario de un 50% ideal.
Históricamente la comunidad de bienes se ha
organizado de dos maneras la COMUNIDAD ROMANA o
POR CUOTAS y LA COMUNIDAD GERMÁNICA o EN
MANO COMÚN. La comunidad romana, parte de una
concepción individualista del mundo en la que el individuo es
el centro. Se reconoce el derecho exclusivo del individuo a
través de la cuota.
 La comunidad es transitoria porque es vista como algo
desventajoso o ineficiente y de allí que la posibilidad de
terminar con ella siempre está presente (a través de la
partición). La comunidad germánica en cambio, parte de
una concepción colectivista del mundo predominando el
derecho del grupo.
No se reconoce el derecho exclusivo del individuo
manifestada a través de cuotas de valor. La comunidad es
vista como una situación permanente y hasta beneficiosa por
lo que no se reconoce el derecho individual de terminar con la
comunidad.
En el Perú no está regulada la comunidad germánica,
sin embargo, la comunidad de bienes que existe en el
matrimonio se asimila a la comunidad en mano común. La
sociedad de gananciales, es consecuencia del matrimonio, el
cual es visto como algo estable.
 Respecto de los bienes sociales los cónyuges no tienen
derecho individuales expresados a través de medidas de valor
o cuotas, sino que tienen un derecho común. De lo anterior se
deriva que ninguno de los cónyuges pueda disponer de su
derecho sobre los bienes sociales. Es cierto que el matrimonio
pueda terminar y con ello el régimen de sociedad de
gananciales, pero ello es visto como un recurso final y
excepcional.
Así pues, en este caso no existen cuotas, por lo que el
cónyuge se halla impedido de “vender” las cuotas o de instar la
división mediante la “actio communi didundo”. El derecho de
cada cónyuge se reduce a participar, en la medida de su
interés, en la liquidación final; no puede realizar acto alguno
por propia cuenta, ni sobre el bien material, ni sobre la cuota
que no existe para realizar cualquier acto se requiere la
actuación conjunta de ambos cónyuges.
 La copropiedad es distinta de la comunidad que existe
en los bienes comunes de edificaciones sujetas al régimen de
propiedad exclusiva y propiedad común.
En la propiedad exclusiva y común prevista en la Ley N°
27157 y su Reglamento aprobado por el Derecho Supremo
N° 08-2000-MTC coexisten bienes de dominio exclusivo y
bienes de dominio común. Sobre los bienes de dominio
común existe una comunidad cuyos titulares son los titulares
de los bienes de dominio exclusivo. A diferencia de la
copropiedad la comunidad sobre los bienes comunes es
forzosa. Ello se debe a que los bienes de dominio común
están destinados al uso y disfrute de todos los dueños de las
secciones exclusivas o son imprescindibles para la existencia
de la edificación. No puede haber partición, por tanto, en la
escalera común de un edificio.
 La copropiedad también es distinta de la propiedad por
tiempo compartido. La PROPIEDAD POR TIEMPO
COMPARTIDO O MULTIPROPIEDAD, es una modalidad de
la propiedad en la que se comparte el tiempo. La relación
jurídica consiste en que varias personas son propietarios de
un mismo bien en momentos distintos y en forma rotativa. En
la copropiedad uno es propietario del bien en todo momento,
en la propiedad por tiempo compartido, uno es propietario por
un tiempo determinado. Durante ese tiempo se ejercitan los
atributos de la propiedad sobre el bien. Así si doce personas
son multipropietarios de un bien y deciden que cada uno sea
titular durante un mes al año. Cada uno es “propietario” en
forma exclusiva durante el mes que le corresponde cada año
pudiendo usar, disfrutar, disponer o gravar su derecho
durante ese tiempo.
 Durante los once meses restantes no tiene derecho
alguno.
La propiedad por tiempo compartido ha sido regulada en
el Perú para establecimientos turísticos y como una
modalidad de la copropiedad. Según el articulo 1º del Derecho
Legislativo Nº 706, se consideran Establecimientos Turísticos
de Tiempo Compartido aquellas en los cuales sus titulares
gozan de un derecho de copropiedad afectado al disfrute
periódico y exclusivo hasta por el plazo de treinta años
renovables. Durante el plazo contractual los titulares pueden
donar, transferir, legar y en general realizar cualquier acto
previsto en el Código Civil. A esta institución se le aplican la
disposiciones del Código Civil sobre copropiedad, salvo las
relativas a la partición. Esto se debe a que la propiedad por
tiempo compartido es distinta a la copropiedad como
anteriormente anotamos.
2.- CONSTITUCIÓN DE LA COPROPIEDAD.-
La copropiedad nace:
Por los contratos. Dos o más personas compran un bien
sin constituir entre ellas sociedad.
Por la adjudicación en una participación. El juicio de
partición, la subasta de un bien, por ejemplo, y en esta
diligencia se adjudica a dos o más personas. Estas son
copartícipes en el bien que se les ha adjudicado.
Por adjudicación en juicio ejecutivo. Lo mismo si la
adjudicación se hace a dos o más personas. No es el caso
de instituciones de herederos, porque con ella se crea un
estado de comunidad o pro-indivisión que nace de la
herencia.
Por actos de última voluntad. Así, si se lega un bien a
dos o más conjuntamente.
También nace el estado de copropiedad de la unión o mezcla
de bienes muebles (segunda parte del artículo 937 del Código
Civil).
Nace asimismo por la disolución de una sociedad mercantil;
en concordancia con el inciso 2 del artículo 378 de la Ley
General de Sociedades, cuyo texto es el siguiente: "El activo
resultante se repartirá entre los socios en la forma prevista en el
estatuto o en su defecto en proporción al importe nominal de las
acciones".
Se trataría de una copropiedad con indivisión forzosa no siendo
factible la división.
Aquel que ha obtenido la medianería de la pared deberá pagar al
vecino "La mitad del valor actual de la obra" de tal manera que la
constitución de esta forma de copropiedad es onerosa y no
gratuita como lo prescribe el Art. 995 del Código Civil. Para el
mecanismo de valorización podrían asesorarse por peritos
tasadores.
 También habrá que pagar la mitad del valor actual del
suelo ocupado en donde se levantó la pared, disposición
contenida en el artículo 995 del Código Civil. Esta valoración
también tiene que ser del valor actual del precio de terreno,
aplicando los criterios anteriormente señalados para obtener
la compensación económica correspondiente.
Constituida la copropiedad en la forma descrita, habría que
suprimir todo lo que sea incompatible con el uso común de la
pared; o lo que es lo mismo, clausurar puertas y/o ventanas
a fin de resguardar la privacidad de sus titulares en el uso de
la pared. Esta regla está en el artículo 995 del Código Civil.
A nuestro criterio la copropiedad también podría nacer
transfiriendo el 50% de la pared propia construido por el
vecino que separa los predios de acuerdo al artículo 995
del Código Civil "Si la pared que separa los predios se ha
levantado en terreno de uno de ellos, el vecino puede
obtener la medianería "en cuyo supuesto la pared se
convierte en una copropiedad o lo que es lo mismo, en un
patrimonio de los propietarios vecinos, obviamente si aquel
consiente en conferir a favor del otro la constitución de este
derecho. No se trata de una enajenación compulsiva. Tiene
que haber un consentimiento del que se levantó la pared.
De existir una convención o concierto de voluntades, la
constitución de esta forma de copropiedad está sujeto,
además, a las siguientes reglas:
Los artículos 996 y 997 del Código Civil prescriben “todo
colindante puede colocar tirantes y vigas y puede levantar
la pared medianera".
Esta facultad a nuestro criterio tiene cuatro limitaciones:
a) Que no se destruya la pared.
 b) No abrir en ellas ventanas o claraboyas para no
romper el principio de la privacidad que hablamos.
c) Que los gastos de quien haga uso de los derechos
anteriormente señalados serán de su responsabilidad
incluyendo aquellos de conservación, de reparación y
cualquier otro que exija la mayor altura de la pared.
d) Que los copropietarios colindantes contribuyan a
prorrata a los gastos de conservación, reparación o
construcción de la pared medianera, salvo que renuncien a
ella o no hagan uso de ellas en concordancia con el artículo
998 del Código civil.

3.- DERECHOS DE LOS COPROPIETARIOS:

Nos referiremos a los principales derechos de los
copropietarios.
A) DERECHO DE USO:
Durante la vigencia del Código Civil de 1936 no se
regulaba el derecho del uso de los copropietarios. Durante la
vigencia de dicho Código se presentaron casos de
copropietarios que no ocupaban el bien común y que
demandaban, a los copropietarios que si lo ocupaban, para
que les pagaran la renta. Los demandantes sostenían que los
demandados ocupaban todo el bien, respecto del cual tenían
una cuota ideal por lo que la manera de compensar por el uso
exclusivo era a través de pago de una suerte de renta ficta.
La respuesta de los demandados era muy simple: si los
demandantes no ocupaban los bienes era por decisión
propia.
Sostenían que no se les podía obligar a pagar una
compensación por un derecho que los demandantes no
deseaban ejercitar.
 Estos conflictos fueron resueltos por el Poder Judicial
dándole la razón a los demandados. Diversas ejecutorias
señalaron que si los bienes no producían frutos –
precisamente por estar ocupados – nada habría que distribuir.
El Código Civil de 1984 si regula el derecho de uso de
los copropietarios, en los artículos 974 y 975. El artículo 974
establece que cada copropietario tiene derecho a servirse del
bien común siempre que no se altere su destino ni se altere el
interés de los demás. El derecho de usar corresponde a
todos los copropietarios. En caso de desavenencia el juez
regula el uso para lo cual se observan las reglas procesales
sobre administración judicial de bienes.
El artículo 978 subordina el derecho de uso a dos
condiciones: a) Que no se altere el destino del bien, y, b)
Que no se perjudique el interés de los demás
copropietarios.
 El destino del bien depende en primer lugar de la voluntad
de las partes. A falta de acuerdo, el destino es determinado en
segundo lugar por la naturaleza del bien o por el uso que se le
haya estado dando.
El derecho de uso corresponde a todos los copropietarios.
Por tanto, dicho derecho debe ser ejercido de forma tal que no se
perjudiquen el derecho que tienen los demás copropietarios.
El artículo 975 por su parte señala que el copropietario que
usa el bien parcial o totalmente con exclusión de los demás debe
indemnizarles en las proporciones que les corresponda. Si un
copropietario usa el bien exclusivamente pero excluyendo a
los demás debe indemnizarle.
En otras palabras, si el copropietario que usa el bien no deja
que los demás lo usen debe indemnizarles. El problema se
presenta cuando el copropietario que usa el bien permite
que los demás lo usen, pero estos no lo hacen por no tener
interés. Es decir, puede haber un uso exclusivo sin oposición
de los demás copropietarios. ¿Hay indemnización de estos
casos?.
Se podría argumentar que el uso exclusivo, aunque no
sea excluyente, perjudica el interés de los demás
copropietarios porque estos no podrían arrendar el bien y
obtener un beneficio a través de la renta (para arrendar el bien
común el acuerdo debe ser tomado por unanimidad – artículo
971, inciso 1º del Código Civil y es evidente que el ocupante
del bien no prestará su consentimiento precisamente por estar
ocupando el bien).
A pesar de lo anterior, estimo que no debe haber
indemnización porque los copropietarios tenían derecho a usar
el bien. No puede haber derecho a recibir una indemnización
por no ejercer voluntariamente un derecho.
 No puede haber obligación de indemnizar si no hay una
conducta dañosa.
B) DERECHO A LOS PROVECHOS:
Este derecho al igual que el de uso esta referido al bien.
Si el bien produce frutos ellos corresponden
proporcionalmente a todos los copropietarios.

COPROPIETARIO 1

BIEN PRODUCE FRUTOS COPROPIETARIO 2

COPROPIETARIO 3
 Es indiferente quien hace producir los frutos, pues el
derecho de disfrutar corresponde a todos los copropietarios
como señala al artículo 976 del Código Civil. Si uno de los
copropietarios hace producir frutos recurriendo a sus gastos
personales estos deben ser reembolsados.
C) DERECHO DE DISPOSICIÓN DE LO CUOTA IDEAL Y DE
LOS FRUTOS:
Cada copropietario puede disponer de su cuota como le
parezca. Puede venderla, darla en usufructo o gravarla, y sin
limitación alguna y sin necesidad de consentimiento de los
demás copropietarios. Un copropietario que desee vender su
cuota no está obligado a ofrecerla previamente a sus
copropietarios, pues los demás copropietarios no tienen
derecho de preferencia para adquirir la cuota.
 El copropietario también tiene derecho a disponer de los
frutos de su cuota.
D) DERECHO DE REIVINDICACION:
Según el artículo 979 del Código Civil cualquier
copropietario puede reivindicar el bien común. Asimismo,
puede promover acciones posesorias, interdictos, acciones
de desahucio (hoy desalojo) y los demás que determine la
ley.
REIVINDICACION

ACCIONES POSESORIAS
COPROPIETARIO
INTERDICTOS

DESALOJO
E) DERECHO DE TANTEO O PREFERENCIAL:
La copropiedad termina mediante la división (cuando ello
es posible) y partición del bien, cuando un copropietario le
compra sus cuotas a los demás copropietarios o cuando el
bien es vendido a un tercero. Puede ocurrir, sin embargo, que
el bien nos sea divisible y que no haya acuerdo entre los
copropietarios en la adjudicación del bien o en la venta a un
tercero.
En tal eventualidad es usual que algún copropietario
demande a los demás para que se parta el bien. Durante el
proceso los copropietarios pueden ponerse de acuerdo en la
adjudicación del bien. Si no lo hacen el Juez ordena el remate
del bien a fin de que el producto del remate sea disputado
entre los copropietarios.
 Para evitar el embargo del bien. Cualquier copropietario
tiene un derecho de preferencia llamada tanteo en virtud del
cual puede adquirir todo el bien pagando en dinero la parte
que corresponde a los demás copropietarios.
Si dos o mas copropietarios hacen uso de su derecho de
preferencia, el Juez convoca a una suerte de remate entre
ellos y adjudica el bien al que haga la mejor oferta. Si hay
empate se adjudica por suerte.
El derecho de tanteo o preferencia está regulado en los
artículos 988 y 989 del Código Civil. Este derecho es sobre el
bien y no sobre la cuota, se ejercita antes de las ventas del
bien y procede únicamente antes del remate público a que se
refiere el articulo 989 del Código Civil.
F) DERECHO DE RETRACTO:
Otra forma de consolidar la propiedad de un bien sujeto
a copropiedad se presenta cuando uno de los copropietarios
desea vender su cuota a un tercero. En la copropiedad
cualquiera de los copropietarios puede vender su cuota sin
necesidad de contar con la autorización de los demás. Sin
embargo, luego de vendida la cuota los demás copropietarios
tienen lo que se llama el derecho de retracto. Quien hace
uso de este derecho (a quien se le denominará retrayente) se
sustituye en el lugar del comprador y en todas las
estipulaciones del contrato de compra venta. Este derecho
que supone una preferencia del copropietario para adquirir la
cuota, aunque el Código Civil no le regule se ejerce pagando
al comprador el precio que éste a su vez pago al que lo
vendió la cuota.
 El derecho de retracto se hace valer mediante un
proceso judicial en el que el demandante es el copropietario
– retrayente - y los demandados el copropietario -
vendedor y el comprador. Debe interponerse dentro del
plazo de 30 días de conocida la transferencia. El proceso
está regulado en los artículos 495 a 503 del Código Procesal
Civil.
El retracto está regulada en los artículos 1592 y
siguientes del Código Civil. Según el artículo 1592 el derecho
de retracto es el que la ley otorga a determinadas personas
para subrogarse en el lugar del comprador y en todas las
estipulaciones del contrato de compraventa. El contrato de
compraventa que da origen al retracto queda intacto. El
retracto no anula, rescinde, ni resuelve el contrato que lo
origina. El retrayente simplemente subroga al comprador.
 El retracto es un derecho que nace de la ley y no del
contrato. La Ley establece quienes tienen derecho de
retracto. No puede pactarse, por tanto, que determinada
persona tenga derecho de retracto. Si este no está
contemplando en la Ley.
El derecho de retracto es irrenunciable (artículo 1595
del Código Civil), y, también procede en la dación en pago
(artículo 1593 del Código Civil).
De acuerdo en el artículo 1599 inciso 2 del Código Civil,
tiene derecho de retracto el copropietario en la venta a
terceros de las porciones indivisas (cuotas). No hay retracto
en la venta entre copropietarios.
El derecho de retracto es sobre la cuota y no sobre el
bien, se ejercita luego de la venta de la cuota y no procede en
las ventas hechas por remate público (artículo 1592 del
Código Civil).
G) DERECHO DE ADMINISTRACIÓN:
Hay tres clases de administración: la convencional, la
judicial y la de facto.
LA ADMINISTRACIÓN CONVENCIONAL supone un
acuerdo entre los copropietario sobre la administración del
bien. Los copropietarios se ponen de acuerdo acerca de la
persona que administrará el bien sobre sus facultades.
LA ADMINISTRACIÓN JUDICIAL se rige por los artículos
769 y siguientes del Código Procesal Civil. Cualquier
copropietario puede solicitar la administración judicial del bien.
El Juez convoca a una audiencia. Si concurren quienes
representan más de la mitad de las cuotas en el valor de los
bienes y existe acuerdo unánime de la persona que debe
administrarlos el nombramiento se sujeta a lo acordado. Si no
hay acuerdo el Juez nombra al administrador en la forma
establecida en el artículo 772 del Código Procesal Civil.
 El administrador tiene las facultades que acuerden los
interesados con capacidad de ejercicio y que el Juez apruebe.
A falta de acuerdo, tiene las atribuciones que señala el Juez.
El administrador puede excepcionalmente vender los frutos
que recolecte y celebrar contratos sobre los bienes que
administra siempre que no impliquen su disposición, ni
excedan los límites de una razonable administración. Si
hubiera necesidad de realizar actos de disposición urgentes, el
administrador deberá obtener previamente autorización del
juez, quien puede concederla de plano o con audiencia de los
interesados.
LA ADMINISTRACIÓN DE FACTO por último está
establecido en el artículo 973 del Código Civil. Si no está
establecida la administración convencional o judicial,
cualquiera de los copropietarios puede asumir la
administración y emprender los trabajos para la explotación
normal del bien.
 El derecho de administración de facto corresponde a
todos los copropietarios. Las facultades del administrador de
facto son las del administrador judicial. Sus servicios son
retribuidos con una parte de las utilidades.
Con relación a la administración de los bienes sujetos a
copropiedad debe tenerse en cuenta que para disponer,
gravar o arrendar el bien, darlo en comodato o introducir
modificaciones en él, las decisiones se adoptan por
unanimidad. Para los actos de administración ordinaria las
decisiones se adoptan por mayoría absoluta, los votos se
computan por el valor de las cuotas y en caso de empate
decide el Juez. La mayoría se cuenta por el interés que las
personas tienen en la copropiedad y no por personas.
 DERECHOS DE LOS COPROPIETARIOS

DERECHO
DERECHO
DE
DE
TANTEO
USO
Y PREFERENCIA

DERECHO
A LOS DERECHO
PROVECHOS DE
RETRACTO

DERECHO
DE DERECHO
DERECHO DE
REIVINDICACION DE
DISPOSICION DE LA
ADMINISTRACION
CUOTA IDEAL Y DE LOS
FRUTOS
3.- OBLIGACIONES DE LOS COPROPIETARIOS:
Nos referiremos a las principales obligaciones de los
copropietarios.
A) OBLIGACIÓN DE NO PRACTICAR ACTO QUE
IMPORTE EL EJERCICIO DE PROPIEDAD EXCLUSIVA:
De acuerdo con el artículo 978 del Código Civil si un
copropietario practica sobre todo o parte de un bien, acto que
importe el ejercicio de propiedad exclusiva dicho acto será
valido desde el momento en que se adjudica el bien a la parte
a quien practico el acto. Este artículo contiene una condición
suspensiva legal que impone por la Ley.
 El acto jurídico es la manifestación de voluntad
destinada a crear, regular, modificar o extinguir relaciones
jurídicas. Los elementos de la estructura del acto jurídico son
esenciales, naturales o accidentales. Los elementos
esenciales son los indispensables para la validez de todo
acto jurídico. La manifestación de voluntad, la capacidad,
el objeto, la finalidad y la forma. Los elementos naturales
son los que corresponden a la naturaleza de un determinado
acto jurídico mas no a su esencia, por lo que, las partes
pueden prescindir de ellos sin que se afecte la validez del
acto. Es el caso de la obligación de saneamiento en un
contrato de compra venta. Los elementos accidentales, por
último son los que las partes incorporan el acto jurídico. Estos
elementos accidentales son los llamadas modalidades:
la
condición, el plazo y el cargo o modo.
 La condición que es la que nos interesa es el hecho futuro
e incierto del cual las partes hacen depender la eficacia del
acto jurídico. La condición puede ser suspensiva o resolutoria.
Es suspensiva cuando verificado el hecho el acto produce
efectos; es resolutoria cuando verificado el hecho los efectos
del actos cesan.
Cuando un copropietario practica sobre todo o parte del
bien un acto que importa el ejercicio de propiedad exclusiva el
acto no produce efectos. En una venta por ejemplo no se
transfiere la propiedad al comprador. Ello es así porque en
principio nadie puede transferir un derecho que no tiene. El
acto, sin embargo, es válido ya que contiene los elementos
esenciales (agente capaz, objeto física y jurídicamente posible
y fin licito). La condición suspensiva a la cual queda sujeto el
acto es que se adjudica el bien a quien práctico el acto ( vendió
el bien) verificada la condición el acto produce efectos (se
transfiere la propiedad).
 El artículo 978 del Código Civil tiene una redacción
equivocada. En realidad el acto no es valido desde que se
adjudica el bien a quien practico el acto, como dice el artículo
sino que es eficaz desde que se adjudica el bien.
B) OBLIGACIÓN DE RESPONDER POR LAS MEJORAS:
El artículo 980 del Código Civil regula esta obligación de
los copropietario. Las mejoras necesarias y útiles pertenecen a
todos los copropietarios con la obligación de responder
proporcionalmente por los gastos.
Las mejoras pueden ser definidas como las
modificaciones que realiza un poseedor en un bien, que hacen
que aumente el valor del bien. Según el artículo 916 del
Código Civil las mejoras son necesarias cuando tiene por
objeto impedir la destrucción o el deterioro del bien. Son útiles
las que sin pertenecer a la categoría de las necesarias
aumentan el valor y la renta del bien.
 Son de recreo finalmente cuando sin ser necesaria ni
útiles sirven para ornato lucimiento y mayor comodidad.
El supuesto del artículo 980 es que uno los
copropietarios hace mejoras en el bien. Todas las mejoras se
incorporan al bien, salvo aquellas que pueden ser retiradas
sin causarle daño. Si son necesaria o útiles todo los
copropietarios deben responder proporcionalmente por los
gastos que demandaron su ejecución. La razón es muy
simple. Todos los copropietarios se benefician de las mejoras.
En el caso de las de recreo a pesar de que todos los
copropietarios también se benefician de ellas (si no pueden
ser separadas del bien) nadie obligó al copropietario a que
las hiciera. Las hizo por simple ornato, lucimiento o
comodidad. En las necesarias y útiles, en cambio hay si se
quiere la obligación de hacerlas. Por eso es razonable que en
las necesarias y útiles y no en las de recreo todos los
propietarios asuman los gastos.
C) OBLIGACIÓN DE CONCURRIR A LOS GASTOS:
Todos los copropietarios están obligados a concurrir en
proporción a su parte a los gastos de conservación y al pago
de los tributos, cargas y gravámenes que afectan al bien
común. Así lo dispone el artículo 981 del Código Civil.
D) OBLIGACIÓN DE HACER PARTICIÓN:
Según el artículo 981, los copropietarios están obligados
hacer partición cuando uno de ellos lo pida o el acreedor de
cualquiera de ellos lo pida, salvo los casos de indivisión
forzosa de acto jurídico o de ley que fije plazo para la
partición.
La partición es una obligación y un derecho para
todos los propietarios.
4.- PARTICIÓN:
La partición consiste en convertir la cuota ideal en un
parte localizada del bien. Jurídicamente, la partición es una
permuta por la que cada copropietario cede el derecho que
tiene sobre los bienes que no se le adjudican a cambio del
derecho que le ceden los demás copropietarios en los bienes
que se le adjudican (artículo 983 del Código Civil).
La partición no supone necesariamente la división del
bien. Si se parten dos casas entre dos copropietarios y se le
adjudica una a cada uno no hay división. En cambio, si lo que
se parte es un terreno y se le adjudica una sección a cada
copropietario además de haber partición habrá división.
La enajenación del bien a un tercero y la distribución del
producto de la venta entre los copropietarios no es partición.
Tampoco es partición, si un copropietario adquiere todas las
cuotas de sus copropietarios. En ambos caso se habrá
extinguido la copropiedad pero no a través de la partición.
 La partición es un acto traslativo. Hay un intercambio
de bienes (las cuotas) entre los copropietarios, una permuta.
La copropiedad es una situación efectiva en la que cada
copropietario tiene un derecho sobre el bien que luego
permuta con sus copropietarios. Una consecuencia de este
efecto traslativo es que las cuotas se transfieren en el estado
en que se encuentran. Si estaban gravadas se transfieren
con su gravamen. Durante la copropiedad cualquiera de los
copropietarios pueden hipotecar su cuota. Luego de la
partición la hipoteca se traslada a todo el inmueble.
La partición es como se dijo anteriormente
obligatoria. Así como todos los copropietarios tienen derecho
a pedir la partición, todos los copropietarios están obligados a
hacerla.
Esta obligación tiene excepciones: la indivisión forzosa,
cuando los copropietarios han celebrado un pacto para no
partir el bien durante un plazo determinado, o, cuando la ley le
fija un plazo para ella.
La partición es imprescriptible. Dice el artículo 985 que la
acción de partición es imprescriptible y que ninguno de los
copropietarios ni sus sucesores pueden adquirir por
prescripción los bienes comunes. La acción de partición no se
extingue porque lo que se quiere es que la copropiedad sobre
los bienes termine. La copropiedad es una modalidad de la
propiedad eminentemente transitoria. Está destinada a terminar
porque es fuente de dificultades para el uso y explotación de
los bienes. La copropiedad además dificulta la circulación de
los bienes ya que para la enajenación se requiere el
consentimiento de todos los copropietarios. Conviene entonces
que termine y para ello la acción para darle fin, la partición,
debe pode ejercitarse siempre.
 A lo anterior hay que agregar que no hay prescripción
adquisitiva entre los copropietarios. Si un copropietario usa
exclusivamente el bien jamás la adquirirá por prescripción. Si
ello es así, siempre habrá copropiedad. Y si, siempre hay
copropiedad, igualmente siempre existirá la acción inherente
a la copropiedad que permite ponerle fin.
La partición puede ser convencional o judicial. LA
PARTICIÓN CONVENCIONAL supone el acuerdo de todos
los copropietarios. Si alguno de los copropietarios es incapaz
o ha sido declarado ausente la partición convencional se
somete a aprobación judicial. La solicitud de aprobación se
sujeta al trámite del proceso no contencioso (artículo 987 del
Código Civil). En cuanto a la forma, el Código Civil no exige
una forma determinada, por lo que, los interesados pueden
utilizar la que consideren conveniente.
 LA PARTICION JUDICIAL, se presenta cuando no hay
acuerdo entre los copropietarios en la partición, en la
adjudicación del bien. La partición judicial se tramita como
proceso abreviado.

ACTO TRASLATIVO

CARACTERISTICAS OBLIGATORIA

IMPRESCRIPTIBLE
5.- PACTO DE INDIVISIÓN:
Como señalábamos anteriormente, la partición es obligatoria,
salvo los casos de indivisión forzosa de acto jurídico o de ley
que fije un plazo para la partición. El acto jurídico es el pacto
de indivisión a que se refiere el artículo 993 del Código
Civil.
El Código Civil permite que los copropietarios celebren un
acuerdo llamado pacto de indivisión por el que convienen en no
partir el bien.
Diversas razones podrían tener los copropietarios para celebrar
un pacto de indivisión. Un mal momento económico, por
ejemplo, podría resultar perjudicial a los intereses de los
copropietarios, por lo que podría resultar aconsejable que no se
parta el bien.
El artículo 993 del Código Civil señala que el pacto de indivisión
puede establecerse por un plazo no mayor de cuatro años y ser
renovado todas las veces que los copropietarios lo juzguen
conveniente.
 Para acordar la renovación los copropietarios no tienen
que esperar a que venza el plazo de cuatro años.
El pacto de indivisión podría colisionar con el interés de
los acreedores, de alguno de los copropietarios, quienes
también tienen derecho a pedir la partición. El artículo 993
soluciona este potencial conflicto estableciendo que para que
el pacto produzca efecto frente a terceros debe inscribirse
en el registro correspondiente. Esto es así, debido a que el
registro publicita la relación jurídica que existe sobre el bien
(pacto de indivisión) convirtiéndose en oponible a todos.
Finalmente el artículo 993 establece que si median
circunstancias graves, el juez puede ordenar la partición
ante del vencimiento del plazo.
6.- MEDIANERIA:
Hemos venido refiriéndonos a la copropiedad normal, es
decir aquella a la que se le puede poner fin en cualquier
momento mediante la partición. El Código Civil contempla
también la copropiedad con indivisión forzosa o
denominada medianería y regulada en los artículo 994 a 998.
Las paredes, cercos o zanjas que separan dos predios
puede pertenecer a cada uno de los dueños de los predios
colindante o a los dos dueños de los predios colindantes.
Serán propias, si están construidas en el terreno de cada
colindante; serán comunes si están construidas ocupando
terrenos de los dos colindantes y con dinero de los dos
colindantes. En este último caso estamos en presencia de
la medianería.
La medianería es un caso de copropiedad con indivisión
forzosa. Hay sin embargo, diferencias entre la medianería y la
copropiedad normal.
La medianería la impone la Ley y es una situación forzosa y
permanente salvo que se renuncie a ella. Como consecuencia
de este último, en la medianería no hay partición. La
copropiedad normal en cambio nace de la voluntad de las
partes, salvo el caso de herencia y es una situación temporal
por lo que concluye por voluntad de cualquiera de los
copropietarios mediante la partición.
El artículo 994 del Código Civil señala que las paredes cercos
o zanjas situados entre dos predios se presumen comunes,
mientras no se pruebe lo contrario. La prueba en contra
consiste en acreditar que la pared esta ubicado en el predio
de uno de los colindantes.
En términos económicos conviene que las paredes que
separan dos predios sean medianeras. De esta forma se
produce ahorro para los dos colindantes en terreno y en valor
de la construcción.
 Por esta razón, cuando la pared que separa dos predios
no es medianera por haber sido levantada en terreno de uno
de ellos, el vecino puede obtener la medianería pagando la
mitad del valor actual de la obra y del suelo ocupado.
Todo colindante puede colocar tirantes y vigas en la
pared medianera y servirse de ella sin deteriorarla, pero no
puede abrir en ella ventanas o claraboyas. Cualquier
colindante puede también levantar la pared medianera,
siendo de su cargo los gastos respectivos.
De otro lado todo colindante tiene la obligación de
contribuir a prorrata para la conservación, reparación o
reconstitución de la pared medianera.
La utilidad de la medianería se halla en evitar la
construcción de una doble pared entre los predios limítrofes,
con la pérdida consiguiente del terreno aprovechable.
 La medianería es una copropiedad especial,
caracterizada por las siguientes notas distintivas:
- Es una copropiedad con carácter anexo a la propiedad
del predio, constituyendo con éste una sola unidad, sujeta al
mismo destino jurídico.
- Es una copropiedad especial por razón del objeto, pues
no recae sobre un bien con autonomía jurídica, sino sobre
partes integrantes de un bien (muros, cercos, fosas);
- Se trata de una copropiedad que reconoce zonas de
uso exclusivo para cada comunero.
A estas características debería agregarse que la
medianería produce una copropiedad forzosa, no susceptible
de partición, por lo cual solamente se le pone fin con la
renuncia de alguno de los comuneros (art. 998 C.C.), o, por
acuerdo entre éstos.
RÉGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD
EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMÚN
El régimen de unidades inmobiliarias de propiedad
exclusiva y propiedad común, conocido como propiedad
horizontal, es aquel en el que coexisten bienes de dominio
exclusivo y bienes de dominio común. Se trata del régimen al
que están sujetos los edificios, quintas, galerías comerciales
y demás unidades inmobiliarias con secciones exclusivas y
bienes comunes.
El titular de cada sección independiente goza de un
derecho de propiedad individual, con la características de la
propiedad regulada en el Código Civil. La diferencia con la
propiedad del Código Civil (la de los predios, en particular)
radica principalmente en la extensión del derecho sobre el
bien. La propiedad de los predios se extiende al subsuelo y
sobresuelo de manera ilimitada, hasta donde es útil al
propietario (artículo 954 del Código Civil).
En el régimen de propiedad exclusiva y común, en el caso de
edificios, el dominio exclusivo se extiende hasta el límite de
las secciones de arriba y de abajo. Hay, si se quiere una
propiedad superpuesta sobre otra. De allí proviene
precisamente el nombre de propiedad horizontal.
Sobre los bienes de dominio común existe una comunidad,
cuyos titulares son los propietarios de las secciones
independientes. Los bienes comunes, son aquellos que están
destinados al uso y disfrute de todos los propietarios o que
son imprescindibles para la existencia de la edificación. Por
eso el carácter forzoso de la comunidad (no puede haber
partición como en la copropiedad) y que sea inseparable de
cada propiedad individual.
El régimen de la propiedad exclusiva y común se ha
desarrollado rápidamente en los últimos tiempos debido al
crecimiento de las ciudades.
 La población tiende a concentrarse en las ciudades y
estas, por falta de espacio crecen hacia arriba. Se trata de una
institución cambiante. Por ello el Código Civil no la regula sino
que la remite a la legislación de la materia (artículo 958).
1.- ANTECEDENTES:
El Código Civil de 1936 no regulo la propiedad exclusiva y
común como la conocemos hoy. El Código se refirió
únicamente a los pisos de un edificio que pertenecían a
diferentes propietarios. En el año 1946 se dicto la Ley 10726
precisando la disposiciones del Código Civil de 1936 sobre la
división horizontal de la propiedad inmueble. Esta norma es
considerada la primera ley de propiedad horizontal en el Perú.
Las quintas no estaban comprendidas en las
disposiciones de Código Civil de 1936 ni en la Ley N° 10726
por lo que los constructores de aquella época se enfrentaron al
problema de falta de regulación.
 La naturaleza de los derechos de propiedad de los
dueños de las casa de una quinta no encuadraba en ninguno
de los derecho reales previstos en el Código Civil 1936. Como
diera Código limitaba los derechos reales a los regulados en el
Código y permitía que se inscribieran en los Registro Públicos
básicamente derechos reales. Un régimen similar de
propiedad exclusiva y común (como esta regulada hoy)
establecido por los particulares para las quintas no era
admitido, ya que hubiera implicado crear un nuevo derecho
real o modificar alguno existente (como pactar que la
copropiedad sobre el pasaje común fuera forzosa). En esta
circunstancias lo que se solía hacer era constituir una
servidumbre de paso sobre el pasaje de uso común a favor de
los dueños de las casas de la quinta. El pasaje quedaba en
propiedad exclusiva de uno de los propietarios de las casas o
de un tercero, pero en beneficio de todos los propietarios de
las casas de la quinta.
 El Decreto Ley N° 22112 derogó la Ley 1076 y estableció
el nuevo régimen de propiedad horizontal (así lo llamó la
norma). El Decreto Ley N° 22112 y su Reglamento aprobado
por el Decreto Supremo N° 019-78-VC fueron a su vez
derogados por la Ley N° 27157 que es la norma que esta
vigente en la actualidad. La Ley N° 27157 ya no hace
referencia a régimen de propiedad horizontal sino al de
unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y propiedad
común.
El Decreto Ley N° 22112 se aplicaba obligatoriamente a
las edificaciones o conjunto de edificaciones integrados por
secciones de dominio exclusivo pertenecientes a diferentes
propietarios y por bienes de dominio común y por servicios
comunes. Estaban comprendidos en el ámbito de la ley los
edificios y las unidades vecinales, los agrupamientos
residenciales, quintas y demás modalidades diferentes a los
tradicionales de edificios en altura. La norma enumeraba los
bienes de dominio común y los servicios comunes, señalaba
que debía de haber un reglamento interno y fijaba su
contenido, establecía los derechos y obligaciones de los
propietarios y se refería a la Junta de Propietarios,
consignado sus facultades, números de reuniones y quorum.
En lo concerniente al porcentaje de participación de cada
propietario respecto de los bienes de dominio común, la
norma lo fijaba sobre al base del área construida de cada
sección exclusiva.
El Decreto Ley N° 22112 era cuestionable por diversas
razones. La principal crítica que se le podía hacer es que las
relaciones jurídicas que establecían las personas respecto de
sus bienes (sujetos a propiedad horizontal) diferían de lo que
establecía la norma. Como consecuencia de ellos, los
propietarios de inmuebles sujetos a propiedad horizontal no
formalizaban sus títulos y si lo hacían no se inscribían en los
Registros Públicos por contener pactos no previstos en la
legislación.
 Se presentaban problemas por ejemplo en el tema de los
porcentajes de participación y con los bienes comunes. Con
respecto a los porcentajes de participación según el artículo 2
del Decreto Ley N° 22112 cada propietario de una sección de
dominio exclusivo era copropietario del terreno sobre el que
estaba constituida la edificación o conjunto de edificaciones y
de los bienes de dominio común en proporción al área
construida de su sección. Habían casos, sin embargo, como
el de las casa en playas en lo que los porcentajes se
obtenían de manera distinta.
En las habilitaciones en playas a las que se aplicaba el
régimen de propiedad horizontal, normalmente hay varias
filas de lotes. Los lotes de la primera fila (con vista al mar)
tiene una extensión mayor y por consiguiente mayor valor
pero sus titulares pueden construir un piso a fin de no impedir
la vista de los lotes posteriores.
 Los lotes de la segunda fila tiene un área más pequeña y
un valor menor pero sus titulares tienen derecho a construir
mas pisos que les permita tener vista al mar. Los lotes de la
última fila, por último son aún más pequeñas, pero sus
titulares pueden construir hasta tres pisos. Estos lotes,
evidentemente, tienen menor valor.
Los lotes de mayor valor (primera fila) tenían una menor
área construida por lo que en aplicación del Decreto Ley N°
22112 el porcentaje de participación de sus titulares sobre los
bienes comunes era menor. En cambio, los lotes de la
segunda y tercera fila tenían un menor valor pero al tener
mayor área construida sus titulares tenían un mayor
porcentaje de participación que los obligaba a contribuir con
mayores gastos de conservación, mantenimiento y
administración.
 Como se puede apreciar, se presentaba el absurdo que
los titulares de los lotes más valiosos y hasta mas grandes
aportaban menos. Y los que tenían lotes menos valiosos y
más pequeñas aportaban más.
Este absurdo fue solucionado de manera práctica
obteniendo el porcentaje mediante la división del área de cada
lote entre el área de todos los lotes de la habilitación, lo cual
significa que el porcentaje resulta del área y valor de los lotes.
Sin embargo, como esto no estaba previsto en el Decreto Ley
N° 22112 los títulos donde constaba la propiedad horizontal
de los playas no eran inscribibles en los Registro Públicos.
En el caso de los bienes comunes el artículo 3° del
Reglamento del Decreto Ley N° 22112 enumeraba los bienes
que obligatoriamente debían ser comunes. Su transferencia
era nula. Se consideraban bienes comunes por ejemplo el
terreno sobre el que estaba construida la edificación.
 La opción legislativa de considerar al suelo como bien
común en un edificio tenía cierta lógica porque sobre el se
recuestan todas las secciones exclusivas de la edificación.
Sin embargo, considerar al suelo como bien común en todos
los inmuebles o conjuntos de inmuebles que estaban sujetos
al régimen de propiedad horizontal no era acertado ni
razonable. ¿Por qué el suelo anexo a un edificio tiene que ser
común? Y en el caso de las casas de Playa. ¿Por qué el
dueño de una casa tiene que tener un derecho sobre del
suelo donde están construidas las demás casas?.
Estas divergencias entre la realidad y la norma legal
impactó en el ámbito registral. Como se sabe los
registradores califican la legalidad de los documentos en cuya
virtud se solicita una inscripción, la capacidad de los
otorgantes y la validez del acto. Las propiedades horizontales
que ingresan a los Registros Públicos debían respetar
minuciosamente lo establecido en el Decreto N° 22112.
 Así los porcentajes debían fijarse con relación al área
construida, debían detallarse los bienes comunes que
establecía la Ley (incluido el terreno) y debía consignarse todo
aquella que disponía el mencionado Decreto Ley N° 22112.
Cualquier disposición al margen de la citada norma era
observada por los registradores.
2.- LA LEY N° 27157 Y EL DECRETO SUPREMO N° 08-2000 –
MTC:
La Ley N° 27157 y su Reglamento aprobada por Decreto
Supremo N° 08-2000–MTC regulan tres temas distintos; el
trámite de regularización de las edificaciones construidas o
demolidas antes del 21 de julio de 1999, sin contar con licencia
y/o conformidad de obra o que no cuenten con declaratoria de
fábrica; el trámite para construir edificaciones a partir del 20 de
julio de 1999 (procedimiento que se inicia con la licencia de
obra culmina con la inscripción de la declaratoria de fábrica en
los Registros Públicos); y, el régimen de propiedad exclusiva y
común. Nos interesa este último.
 En lo concerniente al régimen de propiedad exclusiva y
común la Ley N° 27157 y el Decreto Supremo N° 08-2000–
MTC se aplican a las unidades inmobiliarias en las que
coexisten secciones de propiedad exclusiva y bienes y/o
servicios comunes. El régimen es optativo, cuando las
secciones que las conforman pertenencen a dos o más
propietarios y optativa cuando pertenecen a uno solo.
Las unidades inmobiliarias que comprenden bienes de
propiedad exclusiva y comunes son los edificios de
departamentos de uso residencial, comercial, industrial o
mixto; quintas; casas en copropiedad; centros y galerías
comerciales o campos feriales y otras unidades inmobiliarias
con bienes comunes. Edificios de departamentos, son
unidades inmobiliarias que cuentan con bienes y servicios
comunes y secciones exclusivas ubicadas en edificaciones
de más de un piso.
 Quintas, son unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva
que cuentan, por los menos con un pasaje común de acceso.
Casas en propiedad, son unidades inmobiliarias de propiedad
exclusiva que cuentan con áreas recreativas adyacentes de
propiedad común y/o servicios comunes. Centros y galerías
comerciales o campos feriales, son unidades inmobiliarias
que tienen bienes y servicios comunes y secciones de
propiedad exclusiva para uso comercial.
La Ley N° 27157 y su Reglamento establecen que los
propietarios de las secciones exclusivas pueden optar entre
dos regimenes de independización y copropiedad o el de
propiedad exclusiva y propiedad común.
A) REGIMEN DE INDEPENDIZACION Y COPROPIEDAD:
Este régimen supone la existencia de unidades inmobiliarias
exclusivas susceptibles de ser independizadas y bienes de
dominio común sujetos al régimen de copropiedad regulada en
el Código Civil.
Los propietarios de los bienes de propiedad exclusiva pueden
optar por este régimen cuando se trata de quintas, casas en
copropiedad, centros y galerías comerciales o campos feriales
u otras unidades inmobiliarias de bienes comunes siempre
que estén conformadas por secciones de un solo piso o que
de contar con mas de un piso, pertenezcan a un mismo
propietario y los pisos superiores se proyecten verticalmente
sobre el terreno de propiedad exclusiva de la sección. No se
puede optar por este régimen en el caso de edificios de
departamento.
Las unidades de propiedad exclusiva comprenden
necesariamente el terreno que ocupa cada una. Así, en una
quinta el dueño de cada casa es necesariamente propietario
del terreno que ocupa cada casa.
Los bienes de dominio común se dijo están sujetos al régimen
de copropiedad del Código Civil.
 Por tanto, se aplican todos las disposiciones de la
copropiedad salvo la acción para pedir la partición, la cual
queda suspendida por disposición de artículo 11 de la Ley N°
27333. Se aplican, sin embargo, las demás normas de la
copropiedad como derecho de los copropietarios a disponer del
bien común (si lo hacen por unanimidad), a retraer la cuota en
caso de venta a un tercero o administrar de facto el bien
común.
B) RÉGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD
COMÚN:
Este régimen supone la existencia de una edificación o
conjunto de edificación integradas por secciones exclusivas
pertenecientes a “diferentes propietarios” bienes comunes y
servicios comunes que cuentan con un Reglamento Interno y
una Junta de Propietarios
SECCIONES EXCLUSIVAS
Las secciones exclusivas están sometidas al régimen del
derecho de propiedad establecido en el Código Civil.
 Por tanto, el titular puede usar, disfrutar, disponer y
reivindicar su sección como lo haría cualquier propietario,
salvo que con respecto al uso el Reglamento Interno
establezca limitaciones.
A cada propietario de una sección de dominio exclusivo
le corresponde un porcentaje de participación en los bienes
comunes. Este porcentaje es accesorio a la sección exclusiva
y debe estar determinado en el Reglamento Interno. A
diferencia de la Legislación derogada sobre propiedad
horizontal (Decreto Ley N° 22112 y Decreto Supremo N° 019-
78-VC) el porcentaje de participación puede obtenerse
atendiendo a criterios razonables como el área ocupada de
las secciones, la ubicación de éstas, los usos a los que están
destinados entre otros.
LOS BIENES COMUNES
En toda edificación o conjunto de edificaciones hay
bienes que son de dominio común ya sea porque están
destinados al uso y disfrute de “todos” los propietarios de las
secciones exclusivas o porque de ellos depende la existencia
de la edificación. En un edificio de departamentos, por
ejemplo, son bienes comunes los pasadizos y escaleras de
acceso al edificio, así como los cimientos y otros elementos
estructurales de mismo.
La determinación de los bienes de dominio común
reviste la mayor importancia porque ellos pertenecen a todos
los propietarios quienes tiene el derecho o usarlos y a su
vez están obligadas a conservarlos y mantenerlos en la
proporción que les corresponda.
 En doctrina se puede distinguir entre bienes comunes
por naturaleza y bienes comunes por destino. Los primeros
son aquellos que tienen que ser necesariamente comunes
porque sirven para el uso y disfrute de todos los propietarios o
para la integridad de la edificación. En el caso del pasaje de
ingreso de un edificio o las estructuras del mismo. La
comunidad sobre ellas es forzosa. Los bienes comunes por
destino, en cambio, no son imprescindibles para el uso y
disfrute de los propietarios o para la integridad de la
edificación por lo que la comunidad respecto de ellos no es
forzosa. Un ejemplo de estos bienes son los aires de la
edificación. Por lo mismo que la comunidad no es forzosa, las
partes pueden establecer que estos bienes en principio
comunes, tengan la calidad de exclusivos.
Los bienes comunes por naturaleza son inseparables de
los bienes exclusivos y no puede ser objeto de derechos
singulares.
 No es admisible que estos bienes sean de propiedad
exclusiva o pueden ser enajenados. Los bienes comunes por
destino son separables y por tanto susceptibles de ser
materia de derecho singulares. Pueden ser de propiedad
exclusiva.
El Decreto Ley N° 22112 decía que cada propietario de
una sección de dominio exclusiva era copropietaria del
terreno sobre el que estaba construida la edificación y de los
demás bienes de dominio común. Por su lado el Decreto
Supremo N° 019-78–VC enumeraba los bienes de dominio
común. Estas normas no distinguían entre bienes comunes
por naturaleza y bienes comunes por destino. El régimen era
obligatorio y sólo para el caso de los sótanos y azoteas, en
principio bienes comunes, estaba previsto que pudieran ser
bienes exclusivos (artículo 3 inciso g) del Decreto Supremo
N° 019-78-VC).
 La Ley N° 27157 y su Reglamento tampoco distinguen
entre bienes comunes por naturaleza y bienes comunes por
destino. Sin embargo, el artículo 40 de la Ley N° 27157 señala
que los bienes de propiedad común “pueden” ser el terreno
sobre el que está construida la edificación, los cimientos,
sobrecimientos, columnas, muros exteriores, techos y demás
elementos estructurales siempre que estos no sean
integrantes únicamente de una sección sino que sirva a dos o
más secciones, los pasajes, pasadizos, escaleras y en general
las vías y áreas de circulación de uso común los ascensores y
montacargas, las obras decorativas exteriores de la edificación
o ubicados en ambientes de dominio común los locales
destinados a servicios de portería y guardianeria, los jardines y
los sistemas e instalaciones para agua desague electricidad,
eliminación de basura y otros servicios que no estén
destinados a una sección en particular los sotanos y azoteas,
los patios, pozos de luz, ductos y demás espacios abiertos y
los demás bienes destinados al uso y disfrute de todos los
propietarios.
La palabra “pueden” significa que los bienes que
enumera la Ley N° 27157 son comunes por destino. En
consecuencia los propietarios de las secciones están
facultadas para establecer qué bienes son comunes y qué
bienes no lo son.
Ahora bien el artículo 134 del Reglamento de la Ley N°
27157, contienen una enumeración de bienes comunes, pero
señalaba que ellos “son comunes intransferibles, salvo pacto
en contrario establecido en el Reglamento Interno” ¿En que
consiste el pacto en contrario?. Cabe dos interpretaciones que
el pacto en contra consista en que los bienes comunes sean
transferibles pero manteniendo su calidad de comunes o que
el pacto implique que los bienes y por tanto transferibles.
 La primera interpretación supondría que dicho bienes
sean necesariamente comunes lo cual contrariaría la Ley N°
27157 que no les conceda tal calidad. Esta no debería ser,
entonces, la interpretación correcto.
En el artículo 43 de la Ley N° 27157 permite la
transferencia de bienes comunes siempre que las aprueban
los propietarios que representen dos tercios de los votos de la
Junta de Propietarios. Así, podría darse el caso de un edificio
de tres pisos. Un departamento por piso en el que los
propietarios de los dos primeros pisos acuerdan vender a un
tercero la porción de escalera que de del segundo al tercer
piso perjudicando el derecho del propietario del departamento
del tercer piso. Para evitar este absurdo, el artículo 135 del
Reglamento de la Ley N° 27157 señala que la transferencia
de bienes comunes “susceptibles de ser transferidos” debe
ser autorizados por la Junta de Propietarios mediante
acuerdo adoptado por las dos terceras partes de los
propietarios de las secciones de propiedad exclusiva, siempre
que la transferencia no contravenga parámetros urbanísticos
y edificatorios y las normas de edificación vigentes, ni se
perjudique las condiciones de seguridad y funcionalidad de la
edificación, ni se afecte los derechos de las secciones de
propiedad exclusiva o de terceros.
Con relación a la naturaleza del derecho sobre los
bienes comunes el Decreto Ley N° 22112 decía que los
propietarios de las secciones de dominio exclusivo eran
copropietarios de los bienes de dominio común ¿Eran
realmente copropietarios en los término del Código Civil?.
Como hemos visto anteriormente cuando dos o más
personas ostentan en conjunto y por cuotas las calidad de
propietarios de un bien estamos en presencia de la
copropiedad.
El bien pertenece por cuotas ideales a varias personas ninguna
de las cuales ejerce la propiedad sobre una parte material del
bien, sino que cada uno tiene un derecho proporcional (cuotas)
sobre todo el bien. Cada copropietario tiene derechos
individuales sobre su cuota y comunes sobre el bien. El
copropietario puede disponer de su cuota como le parezca,
pero disponer del bien o parte de él, se requiere que todos los
copropietarios presten o estén de acuerdo.
La copropiedad es una suerte de propiedad anormal en la
que las facultades de los propietarios están reducidas. Por
ello conceptualmente no tiene vocación de permanencia. Mas
bien, es transitoria y está destinada a terminar. Por eso la
acción que busca acaban con la copropiedad la participación
es imprescriptible. Aquí radica la diferencia con el derecho que
tienen los propietarios de las secciones de dominio exclusivo
respecto de los bienes comunes de una edificación o conjunto
de edificaciones.
 Durante la vigencia del Decreto Ley N° 22112 existía una
copropiedad forzosa sobre los bienes de dominio común.
Dichos bienes eran esenciales par la existencia de la
edificación o estaban destinadas al uso de todos los
propietarios. De allí el carácter forzoso de la copropiedad. La
copropiedad no era transitoria. Todo lo contrario, tenía
vocación de permanencia y no era admisible la partición.
El derecho que tenían todos los propietarios de las
secciones exclusivas sobre los bienes comunes no encajaba
pues en el concepto de copropiedad regulado por el Código
Civil. El Decreto Ley N° 22112 denominaba copropiedad al
derecho que tenían los titulares de las secciones exclusivas
sobre los bienes comunes, pero en realidad no era la
copropiedad regulada por el Código Civil sino un caso de
comunidad con características propias.
 Este error conceptual ha sido corregido por la Ley N°
27157 y por su Reglamento. Estas normas no hablan de
copropiedad sino de bienes de dominio común. Se trata
pues de un caso de comunidad con características distintas a
las de la copropiedad.
LOS SERVICIOS COMUNES:
Son servicios comunes la limpieza, conservación y
mantenimiento de las áreas y ambientes comunes,
instalaciones sanitarias y eléctricas de uso común y en
general cualquier otro elemento de los bienes comunes, la
administración de la edificación, la guardianería, la jardinería
y la portería, los servicios de vigilancia y seguridad de la
edificación en su conjunto, la eliminación de basura, los
servicios de publicidad, la administración de las playas
estacionamiento y las demás que acuerde la Junta de
Propietarios.
Los servicios de limpieza conservación y mantenimiento de la
áreas y ambientes comunes, instalaciones sanitarias y
eléctricas de uso común y en general de cualquier otro
elemento de los bienes comunes son obligatorios para toda
edificación sujeta al régimen de propiedad exclusiva y común.
Los demás servicios son obligatorias siempre que sean
establecido por acuerdo de la Junta de Propietarios.
El pago de los servicio comunes y el de cualquier gasto
extraordinario adoptado por la Junta de Propietarios lo efectúan
los propietarios (o los arrendatarios de ser el caso) en
proporción o los porcentajes establecidas en el Reglamento
Interno. Estos porcentajes que no tienen que ser
necesariamente iguales a los de participación en los bienes
comunes se establecen teniendo en cuenta criterios de uso,
espacio ocupado, demanda de servicios, el número de
personas que ocupan las secciones, la ubicación o
accesibilidad de los mismos.
EL REGLAMENTO INTERNO:
El Reglamento interno es el conjunto de disposiciones que
regulan la propiedad exclusiva y común. Debe contener
obligatoriamente la determinación de la unidad inmobiliaria
matriz y de los bienes de propiedad exclusiva (con indicación
del área construida de los mismas y destino o uso al que deben
estar dedicadas) y propiedad común: los derechos y
obligaciones de los propietarios; la relación de servicios
comunes, los porcentajes de participación que correspondan a
cada propietario en los bienes comunes y en los gastos
comunes; el régimen de la Junta de Propietarios, sus órganos
de administración y sus facultades y responsabilidades; el
quórum, votaciones, acuerdos y funciones de la Junta de
Propietarios; así como cualquier otro pacto lícito.
El Reglamento Interno se inscribe en el Registro de Propiedad
inmueble en la parida registral del predio matriz o en la que
corresponde o los bienes comunes.
Mediante Resolución Vice Ministerial N° 004-2000-MTC/15.04
se aprobó el Reglamento Interno Modelo el cual puede ser
adoptado por los propietarios.
Se puede otorgar mas de un Reglamento Interno y conformar
las respectivas Juntas de Propietarios por áreas físicamente
determinadas que comprendan un conjunto de unidades. En
estos casos, se constituye además una Junta General de
Propietarios, la que se encarga de todo lo concerniente con la
edificación es su conjunto. La conformación, funciones,
mecanismos de coordinación entre Juntas con fijados en un
Reglamento Interno General.
LA JUNTA DE PROPIETARIOS:
La Junta de Propietarios está constituida por todos los
propietarios de las secciones y tiene la representación conjunta
de éstos. Se inscribe en el Registro de Propiedad inmueble. La
Junta de Propietarios no tiene personalidad jurídica.
 Tienen derecho a participar en la Junta todos los
propietarios. Sin embargo los propietarios declarados
inhábiles por no haber cumplido con pagar tres o más cuotas
ordinarias o una extraordinaria sólo tienen derecho a voz y no
se les considera para efectos del quórum.
Salvo disposiciones distinta del Reglamento Interno la
Junta de Propietarios debe ser convocado por el Presidente
con una anticipación no menor de cinco días naturales,
mediante aviso contenido en carta, esquela facsímil, correo
electrónico o cualquier otro medio que permita dejar
constancia de su entrega o recepción y carteles publicados
en las vitrinas o pizarra que al efecto debe mantener la
administración en uno o varios sitios visible de la edificación.
Los avisos y carteles deben contener la indicación del día
hora y lugar de la reunión y las materias a tratarse.
Si la sesión debidamente convocada no se celebrara en la
fecha prevista, la Junta debe ser nuevamente convocada en la
misma forma dentro de los tres días naturales desde la fecha de
la sesión no celebrada.
La Junta de Propietarios es presidida por uno de sus miembros
quien tiene la calidad de Presidente. El Presidente goza de las
facultades generales y especiales de representación
contemplados en los artículos 74 y 75 del Código Procesal Civil.
Los acuerdos de la Junta de Propietarios se adoptan por las
mayorías que establezca el Reglamento Interno de la
Edificación salvo el caso de mayoría calificada (propietarios que
representan dos tercios de los participantes en los bienes
comunes) cuando se trate de actos de disposición de bienes
comunes.
Las sesiones de la Junta de Propietarios y los acuerdos
adoptados deben constar en un Libro de Actas.
ADMINISTRACIÓN DE LA EDIFICACIÓN:
Toda edificación debe contar con un Administrador General
quien vela por el adecuado funcionamiento y conservación de
los bienes y servicios comunes.
La designación es efectuada por la Junta de Propietarios y
puede recaer en el Presidente de la Junta en cualquiera de los
poseedores de las secciones de propiedad exclusiva
propietario o no o en cualquier persona natural o jurídica
especialmente contratada para tal función.
El administrador General cumple las siguientes funciones:
vela por el adecuado manejo de los bienes y servicios
comunes, su mantenimiento limpieza y preservación; cobra
las cuotas de los gastos comunes; cuida que los pagos de los
servicio comunes estén al día; realiza previo aviso visitas
periódicas a las secciones de propiedad exclusiva con el
objeto de verificar que no se realicen
acciones contrarias a las establecidas en el Reglamento
Interno a que afecten los servicios comunes; elabora y
propone el presupuesto anual de ingresos y gastos ante la
Junta de Propietarios. Lleva los libros de actas al día
asumiendo las funciones de Secretario de la Junta; cumple y
hace cumplir los acuerdo de la Junta de Propietarios y ejerce
todas la funciones que la Junta o el Reglamento interno lo
asignen así como los demás que establezcan el Reglamento
Interno.
MODOS DE ADQUISICION DE LA
PROPIEDAD
El Código Civil regula cinco modos de adquirir la
propiedad: la apropiación, la especificación y mezcla la
accesión, la transmisión y la prescripción.
La apropiación es un modo de adquirir la propiedad de un
bien mueble mediante su aprensión. El código contempla los
casos de las cosas muebles que no pertenecen a nadie (articulo
929), los animales de caza y pesca (articulo 930 y 931), los
objetos perdidos (artículos 932 y 933) y el tesoro (artículos 934
y 936).
Da origen o nacimiento al derecho de propiedad cuando se
trata de bienes muebles sin dueño. En este caso la apropiación
recibe el nombre específico o técnico de aprehensión.
En materia de inmuebles la apropiación se denomina
ocupación.
 En materia de inmuebles la apropiación se denomina
ocupación. La libre ocupación de la tierra sin dueño (terra
nullius es en realidad la forma más antigua de adquirir la
propiedad sobre las fincas o predios). En el momento actual,
este derecho de libre ocupación sobre la tierras nullius,
existente en el derecho romano, ha sido suprimido.
La ocupación no da entonces origen al derecho de
propiedad, pues para ello se necesita que sean res nullius y
en nuestra legislación no hay bienes inmuebles sin dueño.
Aquellos que no son de propiedad particular, son del Estado.
La aprehensión es la toma de posesión de un bien
mueble de nadie, por medio de un "acto propio unilateral“; en
síntesis, la aprehensión es la toma de posesión a título de
propietario, de un bien mueble nullius, pero el bien está en el
comercio jurídico (están excluidos los que no están).
 En suma, aprehensión es un modo originario de adquirir la
propiedad de bienes muebles nulllius a través de un acto
unilateral, propiedad que adquiere por la mera toma de
posesión.
El fenómeno de la aprehensión, para que proceda,
presupone la existencia de los elementos o requisitos
siguientes: a) Que se trate de bienes muebles que no
pertenezcan a nadie, o sea, res nullius. Se excluyen por
tanto los bienes inmuebles. b) Que haya aprehensión
material del bien, es decir toma de posesión efectiva del
mismo (elemento material).
La doctrina clásica consideraba que requiere dos
elementos: uno material, el inicio de la posesión, y, otro
subjetivo, que es la intención de tener el bien como propio,
de retener para sí la posesión.
 La ESPECIFICACIÓN y MEZCLA están previstas en el
artículo 937.
ESPECIFICACIÓN; normalmente, la especificación se
regula en forma conjunta a los casos de accesión mobiliaria,
o a la unión o mezcla, omitiéndose tener en cuenta las
grandes diferencias entre la una y las otras. El signo distintivo
de la especificación no se encuentra en el conflicto derivado
de la unión material de dos bienes de distintos propietarios,
sino el caso regular consistente en la formación de un bien
nuevo en virtud de elaborar o transformar una o varias
materias anteriores.
Por tanto la especificación en conflicto se halla entre la
materia (propiedad de uno) y el trabajo de elaboración
prestado por otro.
 La característica de la especificación es la mutación de
la especie, siendo ejemplos típicos de ésta los casos de
transformación por parte del escultor de un bloque de mármol
ajeno, o la elaboración de vino a través de una cierta cantidad
de uvas ajenas.
MEZCLA, la unión o mezcla se produce cuando dos
bienes muebles de distintos propietarios, y sin mediar la
voluntad de éstos, se juntan indisolublemente para formar
una sola unidad. La unión o mezcla es otros de los modos de
adquisición originario de la propiedad, en cuanto la
copropiedad no trae causa en la voluntad de los anteriores
titulares, sino que nace “ex novo”.
 APROPIACION

ESPECIFICACION
MEZCLA

MODOS
DE
ADQUIRIR ACCESION
LA
PROPIEDAD

TRANSMISION

PRESCRIPCION
 Por la accesión se adquiere la propiedad de todo
aquello que se adhiere materialmente al bien o lo que
produce el bien.
El presupuesto de la accesión es la existencia de dos
bienes, uno de los cuales tendrá el carácter de “principal” y el
otro de “accesorio”, siendo éste último el que se adhiere en el
primero. Sin embargo, el conflicto de intereses no se presenta
cuando el titular de los dos bienes (principal y accesorio) es la
misma persona, pues en tal caso no caben dudas de quien es
el propietario del objeto resultante. El conflicto requiere que
los propietarios de ambos bienes, antes de la accesión, sean
distintas personas. Por tanto, el presupuesto para que opere
esta figura es la modificación objetiva del bien, en virtud a la
adhesión de un objeto perteneciente a otra persona.
 La accesión natural se produce por obra de la
naturaleza, sin intervención humana en su realización. Se
presenta en dos casos: aluvión y avulsión. Se
Se entiende por ALUVIÓN, las uniones de tierra y los
incrementos que se forman sucesiva e imperceptiblemente en
los fundos situados a lo largo de los ríos o torrentes (artículo
939 del Código Civil).
Los requisitos para que nos encontremos frente a un
aluvión son los siguientes:
1) Que se produzca un incremente del terreno ribereño;
2) Que el aumento de terreno se produzca en forma lenta,
sucesiva e imperceptible y que su origen sea la naturaleza.
 Por AVULSIÓN a la porción considerable y reconocible
en un campo ribereño que es arrancada por la fuerza de un
río y llevada a otro campo (artículo 940 del Código Civil).
Supone que un hecho súbito produce un
desprendimiento violento originado por la fuerza de una
avenida o creciente repentina del río, la misma que arranca
una porción considerable e identificable de terreno, cultivos y
los conduce a la ribera opuesta a los traslada cauce abajo, el
terrenos desglosado pertenece a propietario distinto al
propietario del suelo que lo recibe.
 Los artículos 941 a 944 del Código Civil regulan cuatro
supuestos: Cuando el que edifica en terreno ajeno obra de
buena o de mala fe y cuando el dueño del suelo sobre el que
se edifica la obra actúa de buena o de mala fe. El Código Civil
también contempla el caso de edificación con materiales
ajenos o siembra con plantas o semillas ajenas (artículo 946) y
el supuesto de crías de una animal (artículo 946).
En consecuencia, el presupuesto de la accesión es la
existencia de dos bienes, uno de los cuales tendrá el carácter
de “principal” y el otro de “accesorio”, siendo éste último el que
se adhiere al primero. Sin embargo, el conflicto de intereses no
se presenta cuando el titular de los dos bienes es la misma
persona, pues en tal caso no caben dudas de quien es el
propietario del objeto resultante. El conflicto requiere que los
propietarios de ambos bienes, antes de la accesión, sean
distintas personas. La solución jurídica se funda en la ficción
de
 ACCESIÓN ARTIFICIAL: El suelo, como cosa principal,
atrae para su dueño la propiedad de las cosas incorporadas al
mismo, siendo así es que se establece la denominada
ACCESIÓN VERTICAL y que nuestra legislatura los reconoce
en los siguientes casos:
a) EDIFICACIÓN DE BUENA FE EN TERRENO AJENO: El
art. 941 del Código Civil se sitúa, en este caso, en la situación
de que una persona creyendo tener el derecho de hacerlo,
edifique en un terreno que no es suyo. Nuestros legisladores
en este supuesto han señalado que el propietario del suelo
tiene dos opciones:
1) Adquirir la obra pagando su valor que se determinará entre
el costo y el valor actual de la obra;
2) Obligar al invasor a comprarle el terreno a su valor
comercial.
b) EDIFICACIÓN DE MALA FE EN TERRENO AJENO: El
artículo 943 del Código Civil señala que en este caso el
propietario puede quedarse con lo edificado sin pagar su valor,
o bien obliga al constructor a que destruya la obra por su
cuenta y además el pago de una indemnización.
c) MALA FE DEL PROPIETARIO DEL SUELO: El artículo 942
del Código Civil señala el caso en que sea el propietario del
suelo el que actúe de mala fe, al guardar silencio frente a una
construcción que se realiza en su terreno, silencio que se lleva
a error al constructor. Asimismo, señala el artículo que de
darse este caso, la opción que se trata el artículo 941
corresponde al invasor de buen a fe quien en tal caso puede
exigir que se le pague el valor actual de la edificación o pagar
el valor comercial actual del terreno.
d) INVASIÓN DE BUENA FE DEL SUELO COLINDANTE: El
artículo 944 del Código Civil se pone en el caso que la doctrina
conoce como “construcción extralimitada”.
 A través de la misma una persona construye sobre su
propiedad pero por error de medición, error en los linderos o
cualquier otra circunstancia que genere dicho error, la
construcción invade una porción de terreno contiguo.
Este entuerto se resuelve en la forma prevista en la
primera parte del artículo 944 del Código Civil, señalando que
el propietario del edificio adquiere el terreno ocupado pagando
su valor que es una buena opción. Frente a la tesis de destruir
lo construido, salvo que la obra se haya hecho de mala fe en
cuyo caso el dueño del terreno puede exigir la demolición de lo
construido mas una indemnización por daños o hacer suyo lo
edificado sin obligación de pagar su valor.
e) ACCESIÓN POR UTILIZACIÓN DE MATERIALES Y
SEMILLAS AJENAS: El artículo 945 del Código Civil señala
que el dueño del suelo desconocía que los materiales, plantas
o semillas eran ajenas. Es decir el propietario debe demostrar
las circunstancias que originaron ese error, sólo así el
propietario podrá demostrar su buena fe.
ACCESIÓN DE ANIMALES: El artículo 946 del Código Civil
considera que mucho más importante que la participación del
macho en la procreación, lo es el hecho de que el animal
hembra lleve en su vientre a la cría, lo cual ya le otorga a esta
la condición de frutos, siendo recién al momento de la
expulsión que se convierte en objeto de derecho, naciendo
sobre ella un derecho de propiedad por parte del dueño de la
madre, salvo que hubiese pactado lo contrario.
La norma considera también el caso de inseminación
artificial de buena fe y de mala fe, si se diera el caso el
propietario del animal hembra, deberá de pagar el valor del
elemento reproductor, para adquirir la cría y si fuese el
segundo deberá de pagar el triple de su valor.
 La accesión es, pues, otro modo de adquisición
originario de la propiedad en cuanto el derecho no trae causa
en la voluntad del anterior titular, sino que nace “ex novo”. En
consecuencia de los dicho, la teoría de la accesión contiene
tres elementos configuradores: La continuidad de la
propiedad del bien principal, la pérdida de la propiedad del
bien accesorio y la restitución del enriquecimiento.
Si por medio de la accesión se atribuye la propiedad del
todo al bien principal y se expropia de su titularidad al bien
accesorio – con cargo de restitución -, entonces la pregunta
siguiente es obvia ¿Cómo se determina la principalidad del
bien? El Código no da una respuesta, pero la doctrina ha
dado algunos criterios.
 La transmisión de la propiedad está regulada en los
artículo 947 a 949 del Código Civil. Los artículos 947 y 948 se
refieren a la transmisión de bienes muebles y 949 a la
transmisión de bienes inmuebles.
La prescripción, por último, está prevista en los
artículos 950 a 953 del Código Civil. Se trata de un modo de
adquirir la propiedad mediante la posesión de un bien durante
un tiempo y con características determinadas.
La apropiación, especificación y mezcla accesión y
prescripción son modos originados de adquisición de la
propiedad. En estos casos el derecho de propiedad se crea
como consecuencia de un hecho unilateral. La propiedad
surge sin que una persona la derive a otra.
 La transmisión es un modo derivativo de adquisición de la
propiedad. Aquí no se crea un nuevo derecho, sino que se
traslada uno ya existente. La adquisición derivativa supone el
acuerdo de voluntades. Se trata de una adquisición
convencional.

1.- LA ADQUISICIÓN CONVENCIAL DE LA PROPIEDAD

Existen dos grandes sistemas de adquisición convencional
de la propiedad: el sistema de separación del contrato y el
sistema de unidad del contrato.
En el sistema de separación del contrato, el acuerdo de
transferencia genera solamente la obligación de transferir
la propiedad, pero para que la propiedad se transfiera
efectivamente se requiere de un nuevo acuerdo de
transmisión entre las partes, denominado “contrato real”.
Este “contrato real” que tiene naturaleza abstracta, va
unido de la entrega o de la inscripción, según se trate de
bienes muebles o de inmuebles.
En el sistema de unidad del contrato, el acuerdo de
transferencias está contenido en el propio contrato de
transferencia. No se requiere de un nuevo “contrato real”.
Este sistema adopta dos modalidades: el sistema del
“principio contractual puro” y el sistema de
“yuxtaposición de los principios de unidad y de
tradición”, conocido como la teoría del título y el modo.
 En el sistema del principio contractual puro la transmisión
de la propiedad se produce con la celebración del contrato.
Por eso se dice que la transmisión se produce con el solo
consenso. En el sistema del titulo y del modo se requiere,
además, del contrato la tradición del bien. Se distingue así
entre el título y el modo de adquisición.

2.- TRANSMISIÓN DE MUEBLES.-

2.1.- TEORÍA DEL TITULO Y EL MODO : EL ARTICULO 947.-
El artículo 947 del Código Civil señala que la transferencia
de la propiedad de una cosa mueble determinada se efectúa
con la tradición a su acreedor, salvo disposición legal
diferente. Este artículo recoge la teoría del título y del modo
para la adquisición convencional de la propiedad de las cosas
muebles, es decir, de los bienes muebles corporales.
 En materia de bienes muebles, el contrato de transferencia
sólo crea la obligación de transferir. Para que la transferencia
de produzca, es necesario, que se verifique el modo que
consiste en la tradición. El consentimiento por sí sólo (el
contrato) es incapaz de producir la transferencia de propiedad
de los bienes muebles. Lo que produce la transferencia es la
tradición. El elemento esencial para la transferencia de
propiedad es, entonces, la tradición.
El sistema de transmisión de bienes distingue entre titulo
de adquisición y modo para adquirir. El título es el acto
jurídico por el que se establece la voluntad de enajenar. El
modo es el acto por el que efectivamente se realiza la
transferencia. El título contiene el acuerdo de transmisión. El
modo consiste en la entrega del bien. El título (contrato) genera
la obligación de transmitir, pero no transmite. Para que se
verifique la transferencia es necesario cumplir con el modo.
 Título y modo son interdependientes. Hay entre ellos una
relación de causa - efecto de forma tal que si el título es nulo
no hay transferencia así se entregue el bien.
La tradición se justifica porque a través de ella se obtiene
la posesión del bien y por medio de la posesión se publicita la
propiedad lo que permite que el derecho sea oponible a
todos. La propiedad se convierte así en un derecho exclusivo.
La parte final de artículo 947 del Código Civil (salvo
disposición legal diferente) se refiere a ciertos bienes
muebles respecto de los cuales alguna disposición legal
establece que para su transferencia se requiere algo distinto.
Es el caso de los vehículos automotores cuya transferencia
se formaliza mediante su inscripción en el Registro de
Propiedad Vehicular tal como lo señala el artículo 34.1 de la
Ley General de Transporte y Tránsito Terrestre.
 El artículo 947 del Código supone que el enajenante
tenga la facultad de disponer. Esto es así, porque en principio
solo el propietario puede disponer del dominio. Nadie puede
transferir un derecho que no tiene.
2.2.- ADQUISICIÓN A NON DOMINO: EL ARTICULO 948
¿Qué sucede si una persona transfiere un bien
mueble que no le pertenece?. El artículo 948 del Código
Civil regula este supuesto disponiendo que quien de buena fe
y como propietario recibe de otra la posesión de un cosa
mueble, adquiere el dominio, aunque el enajenante de la
posesión carezca de facultad para hacerlo. Termina el artículo
señalado que se exceptúan de esta regla los bienes perdidos
y los adquiridos con infracción de la ley penal.
El artículo 948 contempla un supuesto “anormal” de
transferencia de propiedad conocido como adquisición a non
dominio o el caso del depositario infiel.
 Si el tercero tiene buena fe, adquiere como propietario y
no se trata de un bien perdido ni adquirido con infracción de
ley penal, adquiere el bien, es decir se convierte en
propietario.
El fundamento de la adquisición a non dominio está dado
principalmente por la presunción de propiedad contenida en
el articulo 912 del Código Civil. Como se sabe el poseedor es
reputado propietario. La presunción es casi absoluta, en
materia de bienes muebles porque la prueba en contrario es
muchas veces imposible. Por eso la presunción legitima al
poseedor a transferir el bien y el tercero adquiere la
propiedad. A lo anterior hay que agregar que al legislador le
interesa propiciar el tráfico de los bienes.
En la venta de un bien mueble ajeno el legislador tiene
dos posibilidades; protege al propietario original o al tercero
adquirente. El legislador ha optado por el tercero, en atención
a la seguridad del comercio.
 La adquisición a non dominio tiene una excepción; los
bienes perdidos y los adquiridos con infracción de la ley
penal. Si una persona se encuentra un bien perdido o se roba
uno y luego lo transfiere el tercero no adquiere el dominio así
tenga buena fe. Esta excepción se justifica en el caso de los
bienes adquiridos con infracción de la ley penal porque no es
deseable crear derecho sobre la base de delitos. De no existir
esta excepción, se incentivarían las infracciones penales.
Además y tanto para los bienes adquiridos con infracción de
la ley penal como para los bienes perdidos, el derecho
desprotege al propietario original en la medida que hubiera
entregado voluntariamente la posesión del bien a un tercero.
Al entregar el bien a un tercero, la ley estima que el
propietario asume que el bien circule en el mercado y sea
transferido. Cuando le roban el bien al propietario o se le
pierde, no se desprende voluntariamente de la posesión del
 bien y por eso la ley lo protege.
El artículo 948 del Código Civil debe concordarse con el
artículo 1542. Esta norma señala que los bienes muebles
adquiridos en tiendas o locales abiertos al público no son
reivindicables si son amparados con facturas o pólizas del
vendedor quedando a salvo el derecho del perjudicado para
ejercitar las acciones civiles o penales que correspondan
contra quien los vendió indebidamente. El sustento de esta
norma está en asegurar el comercio de los bienes. A diferencia
del artículo 948 del Código Civil el artículo 1542 no exige la
buena fe del adquirente y comprende los bienes perdidos y los
adquiridos con infracción de la ley penal.
2.3.- CONCURRENCIA DE ACREEDORES: ARTICULO 1136:
Los artículos 947 y 948 se complementan con lo dispuesto
en el artículo 1136 del Código Civil. Según este artículo si el
bien cierto que debe entregarse es mueble y lo reclamasen
diversos acreedores a quienes el mismo deudor se hubiese
obligado a entregarlo, será preferido el acreedor de buena fe
a quien el deudor hizo tradición de él, aunque su título sea de
fecha posterior. La norma termina señalando que si el deudor
no hizo tradición del bien, será preferido el acreedor cuyo
título sea de fecha anterior; prevaleciendo en este último caso
el título que conste en fecha cierta mas antigua.
El artículo 1136 está ubicado en el libro de obligaciones
del Código Civil y regula la concurrencia de acreedores en las
obligaciones de dar. Esta norma se refiere a obligaciones de
dar, pero como la entrega transfiere propiedad en materia
mobiliaria, podría ocurrir que una persona le venda el mismo
bien mueble a dos personas. ¿A quien le entrega el bien para
que se convierta en propietario?.
El artículo 1136 se pone en dos supuestos. Que el bien
haya sido entregado o que no haya sido entregado.
 Si el bien no ha sido entregado, es preferido para que se le
entregue y en consecuencia para que adquiere propiedad el
acreedor que tenga un titulo anterior. Esta solución es
razonable porque el primero que tiene el título de adquisición
debe ser preferido para adquirir la propiedad en aplicación del
principio primero en el tiempo primero en el derecho. La
exigencia de la fecha cierta se justifica porque es un elemento
para determinar quién tuvo el primer título, el de fecha anterior.
Si el bien hubiera sido entregado, el articulo 1136 exige
que el acreedor (comprador) tenga buena fe. ¿En qué consiste
la buena fe del comprador? No se trata del desconocimiento de
que el enajenante no era dueño del bien, porque si no había
entregado el bien seguía siendo propietario y contaba con el
poder de disposición. La buena fe consiste en el
desconocimiento de que el vendedor había celebrado un
contrato previo de la compraventa, aunque no hubiera
transferidos propiedad.
 La exigencia de la buena fe, en los términos expuestos,
no tiene justificación porque la transferencia de propiedad de
los bienes muebles no queda perfeccionada con el acuerdo
entre las partes. La transferencia se produce con la entrega a
tenor del artículo 947 del Código Civil. Lo único que debe
interesar para la transferencia de propiedad es que el
verdadero sea propietario al momento de la entrega. Si había
vendido el bien previamente pero no lo había entregado,
seguía siendo propietario y podía transferir. Por tanto, el
tercero a quien se le vende y entrega debería adquirir el
dominio del bien, así hubiera conocido de otros contratos de
compraventa celebrados por el vendedor.
2.4.- TRANSMISIÓN DE INMUEBLES:
2.4.1.- EL SOLO CONSENTIMIENTO: EL ARTÍCULO 949:
 El artículo 949 del Código Civil señala que la sola
obligación de enajenar un inmueble determinado hace al
acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o
pacto en contrario. Esto significa que el solo consenso
transfiere la propiedad de los bienes inmuebles.
En el Perú, el contrato no transmite propiedad. El
contrato crea obligaciones. Como dice el artículo 1351 del
Código Civil, el contrato es el acuerdo de dos o más partes
para crear, regular, modificar o extinguir una relación jurídica
patrimonial. El contrato queda perfeccionado cuando hay
acuerdo entre las partes, es decir, cuando se forma el
consentimiento. Sin embargo, en el caso de inmuebles la
obligación creada por el contrato trasmite a su vez la
propiedad.
 En una compraventa, por ejemplo, el contrato genera la
obligación del vendedor de transferir la propiedad del bien al
comprador, pero esa obligación al mismo tiempo transmite la
propiedad.
Para que se produzca la transferencia de propiedad de los
bienes inmuebles no es necesario suscribir documento alguno,
tampoco se requiere entregar el bien al comprador o inscribir
la transferencia en los Registros Públicos. Basta con el solo
acuerdo de voluntades.
La obligación tiene que ser de enajenar como dice el
artículo 949. Y esto supone como se evidente, que el vendedor
cuente con el poder de disposición que sea propietario porque
no se puede derivar un derecho que no se tiene.
El artículo 949 del Código Civil señala en su parte final
que la obligación de enajenar hace propietario al acreedor,
salvo disposición legal diferente o pacta en contrario.
 El salvo disposición legal diferente se refiere aquellos
casos en los que una norma señala que la transferencia de
algún inmueble se produce de una manera distinta. Es el caso
de los aviones, inmuebles de acuerdo con el inciso 4 del
artículo 885 del Código Civil, cuya transferencia se produce
con la inscripción en el registro respectivo. El pacto en
contrario alude el acuerdo por el que el vendedor se reserva
la propiedad del bien hasta que se haya pagado todo el precio
o una parte determinada de él (compraventa con reserva de
propiedad).
Ahora bien, como se mencionó a propósito de la
transferencia de propiedad de los bienes muebles, la tradición
es esencial porque a través de ella se adquiere la posesión
del bien lo que hace que se publicite lo propiedad y se tenga
un derecho exclusivo. En la transferencia de los bienes
inmuebles no exista ningún elemento que publicite el derecho.
 La propiedad nace en forma oculta. La consecuencia de
ello es que la propiedad que se adquiere no es oponible a
todos. Por eso se dice que el sistema de transferencia
adoptada por el artículo 949 del Código Civil crea
propiedades relativas.
El sistema de transferencia sobre la base del solo
consentimiento no crea propiedades exclusivas en el Perú.
Esta falta de exclusividad es corregida de alguna manera por
la norma que consagra el concurso de acreedores (artículo
1135 del Código Civil) y por las normas registrales (artículo
2014 y 2022 del Código Civil).
2.4.2.- CONCURRENCIA DE ACREEDORES: ARTICULO 1135:
El artículo 1135 del Código Civil lo siguiente: cuando el
bien es inmueble y concurren diversos acreedores a quienes
el mismo deudor se ha obligado a entregarlo, se prefiere al
acreedor de buena fe cuyo titulo ha sido primeramente
inscrito o en defecto de inscripción al acreedor cuyo título se
de fecha anterior. En este último caso, se prefiere al título que
conste de documento de fecha cierta más antigua. Esta
norma ubicada en el Libro de Obligaciones del Código Civil,
se aplica a la transferencia de propiedad de bienes
inmuebles, inclusive si el bien ha sido entregado.
El supuesto es el de una persona que vende se inmueble
dos veces. Con el acuerdo de voluntades en la primera venta
transfirió la propiedad. Cuando vende por segunda vez, ya no
era propietario ya no contaba con el poder de disposición. Sin
embargo, si el segundo adquirente tiene buena fe e inscribe
su adquisición, queda amparado y es el propietario del bien.
La adquisición del segundo comprador se produce con el
registro.
 En el caso de doble venta, el segundo adquirente que
inscribe adquiere de un no propietario. En este sentido, el
artículo 1135 equivale de alguna manera al artículo 948 del
Código Civil, relativo a muebles.
La buena fe exigida por el artículo 1135 es distinta a la
buena fe en caso de concurrencia en materia mobiliaria
(artículo 1136). En materia mobiliaria la buena fe supone
desconocimiento de que el primer vendedor se había
obligado a transferir, pero el vendedor seguía siendo
propietario desde que no había entregado. En cambio, la
buena fe en materia inmobiliaria implica desconocer que el
vendedor ya no era propietario, puesto que, con la primera
obligación de enajenar había dejado de serlo. El segundo
adquirente de un no propietario. Y por eso en materia
inmobiliaria a diferencia de lo que ocurre con los muebles la
buena fe del segundo adquirente si se justifica.
 ¿Porqué se prefiere al primero que inscribe?. La
persona que figura con derecho inscrito queda legitimado
para celebrar actos y contratos y el tercero que confía en el
registro y contrata con el titular registral es amparado.
Cuando el tercero inscribe la adquisición publicita su derecho
y ello le permite oponerlo a todos. El registro hace las veces
de la posesión en los bienes muebles.
En defecto de inscripción, se prefiere al título más
antiguo (primero en el tiempo, primero en el derecho) para lo
cual se recurre a la certeza del título que conste de
documento de fecha cierta.
2.4.3.- LA FE PÚBLICA REGISTRAL: EL ARTÍCULO 2014:
La función principal de un registro es dar a conocer,
informar, publicar relaciones jurídicas sobre bienes.
 TERCERO

FUNCION PRINCIPAL TERCERO

DEL REGISTRO

DAR A CONOCER,
INFORMAR, PUBLICAR,
RELACIONES JURI-
DICAS SOBRE LOS
BIENES
BIEN
TERCERO
El registro (inmobiliario) da a conocer a terceros quiénes son
los propietarios de los inmuebles y los actos jurídicos que
crean, declaran, transmiten, extinguen, modifican o limitan
derechos sobre dicho inmuebles.
Si no existiera registro, los compradores de inmuebles no
tendrían cómo saber si los vendedores son efectivamente los
propietarios. Tampoco podrían saber si los inmuebles están
hipotecados o embargados. Esto ocasionaría, sin duda, una
disminución de las transferencias de inmuebles. Por su lado,
los acreedores, básicamente los bancos, difícilmente otorgarían
créditos con garantía de inmuebles, lo cual generaría un recorte
en el crédito. La publicidad registral se convierte entonces en
una seguridad jurídica y económica.
En doctrina la publicidad (sustantiva) registral abarca dos
aspectos: LA CONVALIDACIÓN REGISTRAL y LA FE
PÚBLICA DEL REGISTRO. La primera se refiere al título
(documento).
 Por el sólo hecho de ingresar un título al registro queda
legitimado. Cualquier defecto que pudiera haber tenido es
subsanado por efecto de la publicidad. Si el título era nulo,
queda convalidado con la inscripción. La fe del registro, en
cambio, alude a los terceros. El que adquiere de buena fe y a
titulo oneroso de quien aparece en el registro como
propietario e inscribe su derecho queda protegido, mantiene
su adquisición.
En el Perú no está regulada la convalidación registral, la
inscripción no convalida el título, no es prueba del derecho.
Sin embargo, el contenido de la inscripción se presume cierto
y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se
declare judicialmente su invalidez (artículo 2013 del Código
Civil). La fe pública, en cambio, si está consagrada en la
legislación civil, en el artículo 2014 del Código Civil.
 El artículo 2014 del Código Civil establece que el tercero
que de buena adquiere a título oneroso algún derecho de
persona que el registro aparece con facultades para
otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrita su
derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el
del otorgante por virtud de causas que no consten en los
Registros Públicos. El artículo continúa señalando que la
buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que
conocía la inexactitud del registro.
La fe pública registral tiene su fundamento en la
presunción iuris tantum de exactitud y validez del contenido
de la inscripción. La inscripción produce todos sus efectos
mientras no se rectifique o declare judicialmente su
invalidez (artículo 2013 del Código Civil).
 Esto es lo que se conoce como legitimación, la cual tiene
dos lados o facetas legitimación activa y legitimación
pasiva. La legitimación activa habilita al titular registral a
celebrar actos jurídicos respecto del derecho inscrito; la
pasiva, protege al tercero que contrata con el que tiene
derecho inscrito.
La protección que confiere la fe pública registral exige
requisitos: que el tercero tenga buena fe, que la adquisición
sea a titulo oneroso, que el tercero inscriba su derecho y
que se anule, rescinda o resuelva el derecho del otorgante
por causas que no consten en los registros públicos.
A) LA BUENA FE:
La buena fe consiste en desconocer la inexactitud de la
información que publica el registro. Para tener buena fe, el
tercero debe desconocer los vicios o las causas de
rescisión o resolución del derecho de la persona que figura
 QUE EL TERCERO
TENGA BUENA FE

QUE LA ADQUISICION SEA

A TITULO ONEROSO

PARA PROTEGER LA
FE PUBLICA
EXIGE
LOS SIGUIENTES REQUISITOS QUE EL TERCERO
INSCRIBA SU DERECHO

QUE SE ANULE, RESCINDA,

O RESUELVA EL DERECHO
DEL OTORGANTE POR
CAUSAS QUE NO CONSTEN
EN LOS REGISTROS
en el registro. Asimismo, el tercero debe creer que el
otorgante con derecho inscrito tiene las facultades suficientes
para transferir, es decir, que cuenta con el poder de
disposición.
Existen dos criterios para poder entender la buena fe:
uno objetivo y otro subjetivo. El primero atiende
exclusivamente a la información que consta del registro, no
interesa si el adquiriente conoce una realidad distinta a la que
aparece en el registro. La buena o mala fe es ajena al
adquiriente. Basta que la inexactitud no conste del registro,
para que el tercero tenga buena fe. El criterio subjetivo, por
su lado, pone énfasis en la realidad extra registral. Sin
perjuicio de la inexactitud del registro el adquiriente debe
ignorar que lo publicado es inexacto. Para este criterio lo
importante no es el que el registro omita informar los vicios,
sino que el adquiriente desconozca en realidad dichos vicios.
 El criterio subjetivo es el que predomina en la mayoría de
las legislaciones. Se sostiene que la buena fe (subjetiva)
debe existir para suavizar los efectos de la buena fe pública
registral, pues esta en definitiva sacrifica el interés del
verdadero propietario, en beneficio de la seguridad de las
transacciones.
En el Perú, al igual que en la mayoría de las
legislaciones, el Código Civil adopta el criterio subjetivo,
cuando el último párrafo del artículo 2014 dice que la buena
fe se presume mientras no se pruebe que el tercero conocía
la inexactitud del registro. La jurisprudencia también se inclina
por este criterio.
En consecuencia, para tener buena fe y quedar
protegidos por la fe registral, el tercero debe desconocer la
inexactitud del registro.
 NO INTERESA SI EL ADQUIRIENTE
CONOCE UNA REALIDAD DISTINTA
A LA QUE APARECE EN EL REGISTRO.
CRITERIO LA BUENA O MALA FE ES AJENA AL
ADQUIRIENTE. BASTA QUE LA
OBJETIVO INEXACTITUD NO CONSTE DEL
REGISTRO, PARA QUE EL TERCERO
TENGA BUENA FE.

BUENA
FE

PONE ÉNFASIS EN LA REALIDAD

EXTRA REGISTRAL. SIN PERJUICIO
DE LA INEXACTITUD DEL REGISTRO
EL ADQUIRIENTE DEBE IGNORAR QUE
CRITERIO LO PUBLICADO ES INEXACTO.
PARA ESTE CRITERIO LO IMPORTANTE
SUBJETIVO NO ES EL QUE EL REGISTRO OMITA
INFORMAR LOS VICIOS, SINO
QUE EL ADQUIRIENTE DESCONOZCA
EN REALIDAD DICHOS VICIOS.
B) ADQUISICIÓN A TÍTULO ONEROSO:
Los derechos adquiridos a título gratuito no gozan de la
protección registral. La onerosidad se justifica porque se
sacrifica al verdadero titular del derecho siempre que el
tercero registral haya dado una contraprestación. Es
preferible que el adquirente a título gratuito deje de percibir
un beneficio (que nada le costó) a que se perjudique a
aquellos que tienen acreditado su derecho.
La onerosidad es un requisito del tercero. Es decir, si se
compra a un donatario y se verifican todos los requisitos del
artículo 2014 del Código Civil, el adquirente queda
protegido.
C) INCRIPCIÓN:
El presupuesto de la protección registral del tercero es la
inscripción.
 Frente a lo no inscrito, prevalecen, como es evidente, los
títulos válidos.
D) QUE LAS CAUSAS DE ANULACIÓN RESCISIÓN O
RESOLUCIÓN NO CONSTEN EN LOS REGISTROS
PÚBLICOS:
Si uno quiere inscribir una compraventa, por ejemplo,
ésta debe extenderse en escritura pública. El título (el
documento) se presenta a los registros públicos y es
calificado por el registrador, quien de encontrarlo conforme
procede a la inscripción, levantando el correspondiente
asiento registral. En el asiento se consigna un resumen del
título, el cual queda archivado en los registros públicos. Tanto
los asientos registrales como los títulos archivados pueden
ser revisados por las personas en general.
 Hay dos interpretaciones del significado de la frase “que
no consten en los registros públicos”. Según la primera, la
inexactitud no debe aparecer del asiento registral. Es
indiferente lo que diga el título; si el error no consta del
asiento, el tercero queda amparado por la fe pública registral.
De acuerdo con la segunda interpretación, el vicio no debe
aparecer ni del asiento ni del título archivado que le dio
orígen.
El principal argumento para sostener que las causas de
anulación, rescisión o resolución deben constar también en el
título archivado, es que las personas tienen acceso a los
títulos archivados, por ser públicos los registros. Por tanto, la
publicidad debe comprender tanto los asientos como los
títulos archivados. Además, en nuestro sistema de inscripción,
se resume el contenido del título en el asiento a diferencia del
sistema francés, de trascripción, en el que se transcribe
íntegramente el título en el asiento. Resulta razonable
entonces que la publicidad incluya al título archivado pues de
esta forma las partes conocen el título en toda su extensión.
Esta argumentación es discutible.
Las partes y para ser mas precisos, el Notario, son los
responsables por los títulos que ingresan al registro. Cuando el
título accede al registro la responsabilidad se traslada al
registrador, quien debe calificarlo, y, de encontrarlo conforme
procede a la inscripción, por tanto, debe ser responsabilidad
del registrador (o del registro). Exigirle a los interesados que
revisen los títulos archivados equivale caso a que las partes
realicen la función calificadora del registrador. Esto es
inadmisible.
La jurisprudencia peruana estima que las causas de
anulación, resolución o rescisión no deben constar del asiento
registral ni del correspondiente título archivado.
 CAUSAS ASIENTO TITULO
DE CAUSAS
REGISTRAL ARCHIVADO DE
RESOLUCION
DE ANULACION
CONTRATO

CAUSAS
DE
RECISION
DE
CONTRATO
2.4.5.- OPONIBILIDAD DE DERECHOS INSCRITOS:
ARTICULO 2022:
El artículo 2022 del Código Civil dice que para oponer
derechos reales sobre inmuebles a quienes también tiene
derechos sobre los mismos, es preciso que el derecho que se
opone este inscrito con anterioridad al de aquel a quien
opone. El artículo continua indicando que si se trata de
derechos de diferente naturaleza se aplican las disposiciones
del derecho común.
La primera parte de la norma es coherente con un
sistema de oponibilidad de derechos sobre la base del
registro. El primero que hace público su derecho, lo hace
exclusivo y por tanto debe ser preferido. La segunda parte de
la norma – derechos de diferente naturaleza – es la
cuestionable.
 La jurisprudencia peruana estima que por derechos de
diferente naturaleza deben de entenderse uno de naturaleza
real y otro de naturaleza personal como la propiedad y el
embargo. En caso de conflicto entre al propiedad de un bien y
un embargo sobre el mismo bien, debe prevalecer dice la
jurisprudencia – la propiedad por tratarse de un derecho real
que es oponible a todos, frente al embargo, derecho
personal, que es oponible entre las partes. Las disposiciones
del derecho común serían la doctrina que informa que el
derecho real prevalece sobre el personal. El tema es muy
cuestionable.
En el Perú hay derechos reales como la propiedad, que
si no se inscribe no es oponible a todos. En cambio, hay
derechos personales como el arrendamiento que si se
inscribe se opone a todos (el adquiriente de un bien
arrendado debe respetar el arrendamiento, si éste esta
inscrito como señalaba el artículo 1708 del Código Civil) No
puede sostenerse entonces que en el Perú los derechos
reales per se son oponibles a todos.
La oponibilidad está dada por la publicidad que se le da
a la relación jurídica. Y en el caso de derechos sobre
inmuebles esa publicidad la da el registro.
Independientemente de la naturaleza real o personal de un
derecho. No hay razón pues para que prevalezca la
propiedad sobre un embargo, si éste último se inscribió
primero.
Si una persona vende su propiedad y el comprador no
registra su adquisición, el adquiriente tiene un derecho
relativo: no oponible. Y así como queda desprotegido si el
vendedor con derecho inscrito hipoteca la propiedad a un
tercero. Igual, debe quedar desprotegido si un tercero
embarga en forma de inscripción la propiedad que figura
inscrita a nombre del vendedor.
3.- LA PRESCRIPCION:
3.1.- NOCION Y FUNCION:
La prescripción adquisitiva o usucapión es un modo de
adquirir la propiedad u otro derecho real, mediante la
posesión de un bien de manera continua, pacifica pública y
como propietario.
El Código Civil distingue dos clases de prescripción
adquisitiva: la ordinaria y la extraordinaria. La diferencia
entre una y la otra radica en los requisitos de la posesión. La
prescripción ordinaria exigen requisitos mas exigentes que la
prescripción extraordinaria (justo título y buena fe para los
inmuebles y buena fe para los muebles) y por eso el plazo de
duración de la posesión es mas corto (cinco años para los
inmuebles y dos años para los muebles).
 La prescripción es una consecuencia de la protección de
la posesión. Normalmente la propiedad vence a la posesión.
Pero cuando el propietario no ejercita su derecho y en cambio
un no propietario posee un bien durante un tiempo
determinado, la posesión derrota a la propiedad. De alguna
manera, la prescripción representa el triunfo del hecho
sobre el derecho.
En la prescripción adquisitiva el interés protegido no es
solamente individual sino social, pues la prescripción actúa
en el ámbito de la seguridad. Esto se aprecia fácilmente por
la función que cumple la prescripción adquisitiva. Si bien
mediante ella el poseedor ilegítimo se convierte en propietario
a través de ella se prueba o acredita la propiedad.
El Código Civil Peruano no define la prescripción,
limitándose a regularla en los artículos 950º al 953º
(Prescripción Adquisitiva) y 1989º y siguientes (Prescripción
Extintiva), regulando separadamente dos aspectos de un
mismo fenómeno: "el transcurso del tiempo". En ambos casos
el transcurso del tiempo conlleva a la pérdida de un derecho.
La prescripción adquisitiva a la pérdida del derecho de
propiedad en favor de un tercero y la prescripción extintiva a
la pérdida del derecho de poder accionar contra el deudor.
Con referencia a la prescripción extintiva sólo diremos
que sus principales diferencias con la prescripción adquisitiva
son: La prescripción adquisitiva denota un hacer por parte
del poseedor, una relación directa con el bien. La
prescripción extintiva denota una inacción por parte del
acreedor en ejercer la acción a que tiene derecho su razón de
ser, se comprende que sería injusto que el acreedor pudiera
eternamente tener la posibilidad de accionar contra un
deudor, en base a papeles ya amarillos por el tiempo.
 La prescripción adquisitiva funciona sobre los Derechos
Reales, otorgando la propiedad al poseedor que haya
cumplido con los requisitos de ley. La prescripción extintiva
funciona de una manera directa sobre los derechos de crédito
y demás acciones que considera el artículo 2001º del Código
Civil.
La Doctrina en general define la Prescripción Adquisitiva
como el modo de adquirir, mediante una posesión prolongada
durante un tiempo determinado la propiedad de un bien.
3.2.- REQUISITOS DE TODA PRESCRIPCION:
En principio todo bien mueble o inmueble son
susceptibles de ser adquiridos por prescripción. Sin embargo,
los bienes que no pueden ser objeto de propiedad privada no
son adquiribles por prescripción.
 Es el caso de los bienes de dominio público, como las
calles y plazas. Hay disposición constitucional expresa que
dice que los bienes de dominio público son imprescriptibles
(artículo 73 de la Constitución).
Hay bienes que pueden ser materia de relaciones
jurídicas privadas y a pesar de ello no son adquiribles por
prescripción. Esto se debe a la naturaleza del bien o a la
relación jurídica que existe respecto de él. El fluido eléctrico
por ejemplo es un bien consumible que se agota con el
primer uso. El fluido eléctrico se posee usándolo, pero si con
cada uso se agota, es imposible adquirirlo por prescripción, lo
que supondría una posesión prolongada. Un bien sujeto a
copropiedad, de otro lado, no puede ser adquirido por alguno
de los copropietarios. Un tercero podría adquirirlo, pero no los
copropietarios.
3.2.2.- POSESION:
La posesión debe ser continua, pacífica pública y como
propietario.
POSESIÓN CONTINUA es aquella que no tiene
interrupciones. Se debe poseer durante todo el plazo de la
prescripción. La prescripción se interrumpe cuando se pierde
la posesión o se es privado de ella. La prueba de la posesión
durante todo el plazo de prescripción es casi imposible. Por
eso existe la presunción de continuidad (artículo 915 del
Código Civil) en virtud de la cual si el poseedor actual prueba
haber poseído anteriormente, se presume que poseyó en el
tiempo intermedio.
POSESIÓN PACIFICA es la contraria a violenta. La
violencia puede ser física o moral y debe estar ausente
durante todo el plazo de posesión. Los casos autorizados por
el derecho para defender la posesión con violencia
(artículo 920 del Código Civil), no hacen que la posesión deje
de ser pacífica, para efectos de la prescripción.
Posesión pública es aquella que se ejerce como lo
haría el propietario. Posesión pública no es lo contrario de
posesión clandestina. La clandestinidad supone una posesión
no pública, pero una posesión no pública no es
necesariamente clandestina, este es un comportamiento
destinado a esconder, es sin duda una posesión no pública.
En el caso del ladrón que se roba el bien y lo esconde
durante todo el plazo de prescripción. Pero pueden haber
comportamientos posesorios no públicos, fuera de la vista del
público, sin que sean clandestinos, como el uso poco público
que se hace de las joyas por temor a un robo. Hablar de
posesión pública es contradictorio por que la publicidad es
inherente a al posesión.
 No hay posesión pública y posesión no pública, por que
toda posesión, por definición es pública, lo que debe
entenderse por posesión pública para efectos de la
prescripción, en consecuencia, es que el adquiriente por
prescripción se comporte respecto del bien conforme a su uso
normal.
Posesión como propietario, finalmente, es con el animus
domini. Este es el elemento subjetivo de la doctrina posesoria
de Ihering. El poseedor se debe comportar respecto del bien
como lo haría su propietario. El arrendatario no puede adquirir
la propiedad por prescripción del bien que ocupa porque no
posee como propietario, tampoco el usufructuario.
3.2.3 PLAZO:
El plazo para adquirir por prescripción depende de la
naturaleza del bien. Si se trata de inmuebles, el plazo es de
diez años (prescripción extraordinaria), salvo que medien
justo titulo y buena fe, en cuyo caso el plazo se reduce a
cinco años (prescripción ordinaria). Si el bien es mueble, el
plazo es de cuatro años (prescripción extraordinaria) y de dos
si hay buena fe (prescripción ordinaria).
El Código Civil de 1936 tenía plazos distintos para la
prescripción de inmuebles. La prescripción extraordinaria era
de treinta años y la ordinaria de diez (artículo 871). ¿Qué
ocurre con las prescripciones iniciadas durante la vigencia del
Código Civil de 1936, que completan el plazo estando vigente
el Código Civil de 1984?. ¿Qué Código se aplica?.
El último artículo del Código Civil de 1984, el 2122, nos da
la respuesta: la prescripción iniciada antes de la vigencia del
Código Civil, se rige por las leyes anteriores; sin embargo, si
desde que entra en vigencia dicho Código transcurre el tiempo
requerido en él para la prescripción, ésta surte sus efectos,
aunque por dichas leyes sé necesitare un lapso mayor.
 Así en el caso de una prescripción extraordinaria, un inmueble
poseído desde el año 1960 se adquirirá en el año 1970 y uno
poseído desde el año 1970 en 1994.
3.3.- PRESCRIPCIÓN ORDINARIA DE INMUEBLES:
El plazo de !a prescripción de inmuebles se reduce a 5
años cuando median justo título y buena fe.
El Código Civil no define lo que es el justo título, pero
debe entenderse el acto jurídico válido cuya finalidad es
transmitir la propiedad, pero que no lo hace por carecer el
enajenante del derecho de propiedad. El título es ineficaz en
cuanto a la adquisición de la propiedad, pero el adquirente
entra a poseer amparado en el título. Cuando un usurpador
transfiere el inmueble a un tercero, el acto jurídico en sí mismo
es válido, siempre que reúna los requisitos del articulo 140 del
Código Civil, pero no es idóneo para transferir propiedad,
porque el usurpador no cuenta con el poder de disposición no
pudiendo derivar un derecho que no tiene.
El adquirente del usurpador, sin embargo, tiene justo título.
La buena fe es la creencia que tiene el adquiriente de haber
adquirido de quien era el propietario. La buena fe supone un
error por parte del adquiriente, y se presume, de conformidad
con lo establecido en el artículo 914 del Código Civil.
Para que un poseedor se ampare en la prescripción ordinaria,
justo título y buena fe deben coexistir durante 5 años. Así, en
el caso del usurpador que transfiere el bien al cuarto año, el
adquirente necesita cinco años mas de posesión para adquirir
por prescripción, siempre que medien justo titulo y buena fe.
No podría adquirir al año de la transferencia, porque aunque
jurídicamente posea por cinco (pues suma las cuatro añas del
usurpador, amparado en el artículo 898 del Código Civil), solo
tiene un año con justo título y buena fe.
 Lo anterior no significa que el justo titulo y la buena fe
tengan que estar presentes en el mismo poseedor durante los
cinco años, sino que tienen que haber cinco años, aunque
sean varios los poseedores, con justo título y buena fe.
Podría ocurrir, por ejemplo, que el usurpador transfiera el bien
al año y que el adquirente tenga justo título y buena fe. A su
vez, el adquirente transfiere a los dos años de haber
adquirido el bien a un tercero, quien también tiene justo título
y buena fe y posee por tres años más. El tercero tendría seis
años de posesión, ya que suma la de la persona que le
transfirió el bien quien poseyó dos años; y, la del usurpador
(que poseyó un año), pero tendría cinco años con justo título
y buena fe (tres años él y dos años el que le transfirió el
bien), en cuyo caso adquiere por prescripción al sexto año.
Se pueden adquirir por prescripción bienes registrados y
bienes no registrados.
 En el caso de los bienes registrados, difícilmente el adquirente
podrá recurrir a la prescripción ordinaria, la corta, porque
tratándose de bienes inscritos, la presunción de buena fe
prevista en el artículo 914 no favorece al poseedor.
3.4.- LA PRESCRIPCIÓN ORDINARIA DE MUEBLES:
La propiedad de los bienes muebles se adquiere con la entrega
(artículo 947 del Código Civil), incluso si el vendedor no es
propietario del bien (artículo 948 del Código Civil), siempre que
no se trate de un bien perdido ni adquirido con infracción de la
ley penal. Entonces, ¿qué bienes muebles se adquieren por
prescripción?
Los bienes muebles que se adquieren por prescripción son las
que están fuera del supuesto de adquisición o non domino
previsto en el articula 948 del Código Civil. Es decir, si una
persona compra un bien robado, o se encuentra un bien, o
sabe que el bien no es del enajenante, no adquiere la
propiedad.
 En estos casos, sin embargo, puede recurrir a la prescripción
adquisitiva de dominio.
El único requisito de la prescripción ordinaria de muebles
es que el adquirente tenga buena fe. No se exige justo titulo,
como en los inmuebles, porque la posesión hace las veces de
justo titulo.
3.5.- EFECTO DE LA PRESCRIPCIÓN:
El efecto de la prescripción es la adquisición de la
propiedad, aunque la prescripción funcione como un medio
de prueba de la propiedad, como se mencionó anteriormente.
Los bienes se adquieren por prescripción cuando transcurre
el plazo exigido por los artículos 950 (para inmuebles) y 952
(para muebles) del Código Civil.
Para adquirir la propiedad de un bien por prescripción
adquisitiva no es necesario acudir al Poder Judicial.
Se recurre al proceso para que el juez declare la prescripción y
el poseedor, convertido en propietario por el transcurso del
tiempo, cuente con un titulo que acredite su derecho. El título
de propiedad, entendido este como el instrumento donde
consta el derecho, es la sentencia final. La resolución judicial
es declarativa: el Juez no hace a uno propietario, sino que
declara que el poseedor se ha vuelto propietario al cabo de un
tiempo. Esta es la razón por la que no es indispensable que el
Juez declare la prescripción, sino que puede ser declarada por
Notarios, por la Comisión de Formalización de la Propiedad
Informal (COFOPRl) o por registradores.
En este sentido, el artículo 952 del Código Civil dispone
que quien adquiere un bien por prescripción puede entablar
juicio para que se le declare propietario. Y agrega: la sentencia
que accede a la petición es titulo para la inscripción de la
propiedad en el registro respectivo y para cancelar el asiento a
favor del antiguo dueño.
 Existe discusión sobre el efecto retroactivo de la
prescripción. Algunos sostienen que la prescripción tiene
efecto retroactivo, por lo que se adquiere el derecho desde el
momento en que se inicia la posesión. Hernández Gil
distingue en la prescripción entre el hecho generador de la
adquisición y el efecto adquisitivo.
La prescripción supone que alguien pierde su derecho de
propiedad y otro adquiere el derecho. La prescripción
convierte al poseedor ilegitimo en propietario. Se trata
entonces de una institución que priva del derecho de
propiedad, que restringe un derecho, beneficiando a otro (el
poseedor). Por esta razón, las normas del Código Civil deben
interpretarse de la manera menos gravosa para el titular que
ve perder su propiedad.
 El Código Civil no contiene, norma alguna que diga que la
prescripción tiene efecto retroactivo, en consecuencia, no se
debe interpretar que la prescripción tenga efecto retroactivo.
Si se diera efecto retroactivo a la prescripción, el poseedor
seria propietario desde que comenzó a poseer, por lo que los
frutos le corresponderían desde entonces, incluso si hubiera
sido un poseedor de mala fe. Los actos realizados por el
propietario devendrían en ineficaces. Las hipotecas
válidamente constituidas, por ejemplo, quedarían sin efecto.
En definitiva, se estaría perjudicando aún mas al propietario
que pierde su derecho por la posesión de un tercero, a pesar
de la ausencia de norma.
3.6.- INTERRUPCIÓN Y SUSPENSIÓN:
La prescripción supone de un lado la posesión del bien durante
todo el plazo exigido por la ley y de otro la inacción del
propietario en reclamar su bien durante el mismo plazo.
Si el poseedor deja de ser poseedor del bien o si el propietario
lo reclama, la prescripción queda interrumpida. Producida la
interrupción, todo el tiempo transcurrido queda inutilizado.
Cuando le prescripción se interrumpe porque cesa la
posesión, estamos en presencia de la interrupción natural;
cuando la interrupción se produce por el reclamo del
propietario, es la interrupción civil.
El Código Civil regula la interrupción natural en el articulo 953.
Según esta norma, se interrumpe el término de la prescripción
si el poseedor pierde la posesión o es privado de ella,
agregando la norma que cesa el efecto de la interrupción si el
poseedor recupera la posesión antes de un año o si por
sentencia se le restituye.
El Código Civil no regula la interrupción civil en el capitulo
correspondiente a la prescripción adquisitiva (artículos 950 y
953).
 El Código lo hace a propósito de la prescripción extintiva.
De conformidad con el artículo 1996, aplicable por analogía a
la prescripción adquisitiva, la prescripción se interrumpe por
reconocimiento de la obligación, por intimación para constituir
en mora al deudor, por citación con lo demanda o por otro
acto con el que se notifique al deudor, aun cuando se haya
acudido a un Juez o autoridad incompetente, y por oponer
judicialmente la compensación. El artículo 1997, por su lado,
señala que la interrupción queda sin efecto cuando se prueba
que el deudor no fue citado con la demanda o no fue
notificado con cualquiera de lo otros actos a que se refiere el
artículo 1996, el actor se desiste de la demanda o de los
actos con los que ha notificado al deudor, o cuando el
demandado se desiste de la reconvención o de la excepción
con la que ha opuesto la compensación, o cuando el proceso
fenece por abandono.
 ¿Qué sucede si una demanda reivindicatoría contra el
poseedor resulta infundada? ¿Habrían cesado los efectos de
la interrupción? Para que la citación con la demanda
produzca efectos no debería bastar que ella se haga, sino
que además debería seguirse el proceso y obtenerse
sentencia que declare fundada la demanda. Lo que debería
interrumpir la posesión debería ser el ejercicio con éxito de la
acción judicial dirigida a reclamar la posesión, si bien los
efectos tienen lugar a partir del momento de la citación y no
de la sentencia. Esto, sin embargo, no está previsto en los
supuestos de! artículo 1997 en los que la interrupción queda
sin efecto.
Con respecto a la suspensión, implica como su nombre
lo dice, la suspensión del plazo prescriptorio. Por causas
establecidas en la ley se impide el transcurso del plazo, a fin
de beneficiar a determinadas personas.
 Dice el articulo 1995 del Código Civil: desaparecida la
causa de suspensión, la prescripción reanuda su curso
adicionándose el tiempo transcurrido anteriormente. La
suspensión, a diferencia de la interrupción, no anula el plazo
prescriptorio que hubiera transcurrido.
Al igual que la interrupción civil, la suspensión esta
prevista en capítulo de la prescripción extintiva del Código
Civil, y sus normas son igualmente aplicables por analogía a
la prescripción adquisitiva. De acuerdo con el articulo 1994,
se suspende la prescripción en los siguientes casos: cuando
los incapaces no están bajo la guarda de sus representantes
legales; entre los cónyuges y los convivientes, durante la
vigencia de la sociedad de gananciales y la unión de hecho
respectivamente; entre los menores y sus padres o tutores
durante la patria potestad o la tutela; entre los incapaces y
sus curadores, durante el ejercicio de la cúratela; durante
 durante el tiempo que transcurra entre la petición y el
nombramiento del curador de bienes; entre las personas
jurídicas y sus administrados, mientras éstos continúen en el
ejercicio del cargo; y, mientras sea imposible reclamar el
derecho ante un tribunal peruano.
3.7.- LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA Y LA PROTECCIÓN
REGISTRAL:
Como se ha visto, la propiedad se adquiere por
prescripción cuando transcurre el plazo exigido por ley. El.
adquirente puede acudir al Poder Judicial para que se declare
su derecho y con la sentencia (su título) inscribe su
adquisición en los registros públicos y, de ser el caso, se
cancela la inscripción del dueño anterior (artículo 952 del
Código Civil).
De lo anterior resulta que el derecho adquirido por
prescripción es oponible al que tiene derecho inscrito.
El problema se presenta cuando lo prescripción no es
declarada judicialmente (o si declarada, no se registra la
adquisición) y el titular con derecho inscrito luego enajena el
bien. El caso es el de una persona que adquiere un bien por
prescripción, pero antes de iniciar el respectivo proceso
judicial, el titular con derecho inscrito transfiere el bien a un
tercero, quien registra su adquisición. ¿Quién es el propietario
del bien: el adquirente por prescripción o el tercero que
posteriormente registra su adquisición?
El Código Civil no regula la situación descrita. El derecho del
tercero registral debería prevalecer al del adquirente por
prescripción, porque la publicidad registral es el eje de la
oponibilidad de los derechos sobre inmuebles. Si amparamos
al adquirente por prescripción, se destruiría la eficacia del
registro, El que adquiere de quien en el registro aparece como
dueño, e inscribe el derecho adquirido, siempre debe quedar
protegido.
No importa que el enajenante sea dueño. Pudo haber vendido
antes el bien, o un tercero haber adquirido la propiedad por
prescripción, pero si la transferencia o la adquisición por
prescripción no consta en el registro, la transferencia posterior
que se inscribe debe mantener su eficacia.
El conflicto entre lo prescripción y el tercero registral ha
sido abordada por algunas legislaciones extranjeras. En
España, por ejemplo, el articulo 36 de la Ley Hipotecaria
protege al tercero registral y sacrifica al adquirente por
prescripción. Según esta norma, la prescripción consumada o
la que pueda consumarse dentro del año siguiente a su
adquisición, prevalece en dos casos: sí el tercero registral
conocía o tenia medios racionales y motivos suficientes para
conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que el bien
estaba poseído a título de dueño por persona distinta a su
enajenante, o sí, siempre que, no habiendo conocido ni
 podido conocer tal posesión el tiempo de la adquisición, el
adquirente inscrito consienta la posesión, expresa o
tácitamente, durante lodo el año siguiente a la adquisición.
Este tema ha sido abordado por lo Comisión encargada
de elaborar un anteproyecto de la ley de reforma del Código
Civil de 1994. Se ha aprobado que los alcances de la te
pública registral (articulo 2014 del Código) se extienda pera
proteger al .tercero registral incluso contra el adquirente por
prescripción adquisitiva.
3.3.- PRESCRIPCIONES ESPECIALES:
3.3.1.- LA PRESCRIPCIÓN NOTARIAL:
La Ley N° 27157 y su reglamento aprobado por Decreto
Supremo N° 0O8-2O0O-MTC regulan un trámite de
regularización de edificaciones construidas o demolidas antes
del 21 de julio de 1999, sin contar con la respectiva licencia o
conformidad de obra, o que carezcan de declaratoria de
fábrica, reglamento interno o la correspondiente
independización si se tratara de un inmueble sujeto al
régimen de propiedad exclusiva y propiedad común.
El trámite esta destinado a obtener el reconocimiento legal e
inscripción de edificaciones existentes sobre terrenos que
cuenten, por lo menos, con la aprobación de su proyecto de
habilitación urbana y se realiza mediante la declaración
contenida en un formulario registral (el FOR) suscrito por el
propietario, autorizado por un verificador y certificado por un
notario.
Si durante el trámite de regularización de una edificación se
advierte la necesidad de iniciar un procedimiento de
saneamiento de su titulación a través de la prescripción
adquisitiva de dominio, el notario se encarga del
procedimiento.
 Puede tramitarse notarialmente la prescripción
adquisitiva de dominio cuando el interesado acredita
posesión continua, pacífica, pública del inmueble por más de
diez años, esté o no registrado el predio. El procedimiento se
inicia con un pedido del interesado que va acompañado de
una serie de documentos que acreditan la posesión, El
notario notifica al titular registral, de estar inscrito el inmueble
y a los propietarios y ocupantes de los predios colindantes, se
fijan carteles en el predio y se hace una publicación en el
diario oficial “El Peruano”. A continuación el notario se
constituye en el inmueble y extiende una acta de presencia
en la que hace constar la descripción y caracteristicas del
inmueble, la posesión pacífica y pública ejercida por el
solicitante y el dicho de los ocupantes de los predios
colindantes y de los testigos (que tiene que declarar sobre la
posesión del solicitante). Transcurridos treinta días desde la
 ultima publicación (son tres publicaciones con intervalos de tres
hábiles cada uno), el notario levanta un acta donde hace
constar una evaluación de lo actuado y declara la prescripción
adquisitiva de dominio del solicitante. El acto notarial que
declara la prescripción es título suficiente para la inscripción de
la propiedad en el registro respectivo y para la cancelación del
asiento registral a favor del antiguo dueño, de ser el caso.
Hasta el momento de emitirse el acto notarial que pone fin
al procedimiento, cualquier persona puede oponerse a la
declaración de propiedad por prescripción. Ante una oposición
por escrito, el notario suspende el trámite en el estado en que
se encuentre y remite lo actuado al Juez Civil. El Juez una vez
recibido el expediente, adecua y prosigue el trámite conforme
al procedimiento judicial.
3.3.2.- LA PRESCRIPCION DE COFOPRI.-
COFOPRI es el organismo encargado de diseñar y
ejecutar un Programa de Formalización de la Propiedad
Predial a nivel nacional. Con ese fin COFOPRI formula,
aprueba y ejecuta dicho programa que comprende la
identificación y calificación de asentamientos humanos, la
adjudicación de predios del estado, la promoción y el
saneamiento físico legal de los predios, la regularización de
habilitaciones urbanas, del tracto sucesivo de la titulación y el
acceso al Registro de Predios que comprende al Registro
Predial Urbano. En lo que se refiere a la regularización de
propiedad, los poseedores de predios ubicados en
Urbanizaciones Populares y Centros Poblados incorporados
al programa de formalización, cuyos títulos de propiedad no
puedan ser inscritos por deficiencias en la continuidad de las
transmisiones, pueden solicitar a COFOPRI la regularización
e inscripción de su derecho.
 El Decreto Supremo Nro. 032-99-MTC regula el
procedimiento administrativo de declaración de propiedad
mediante la prescripción adquisitiva de dominio. El
procedimiento está destinado a declarar la propiedad de
quienes adquirieron un predio matriz o un lote por el ejercicio
de su posesión de manera, continúa, pacífica y pública como
propietarios durante diez años. Cuando se trate de predios
matrices ocupados por asentamiento humanos o zonas
ocupadas en general, el procedimiento se tramita en forma
integral, declarándose la propiedad a favor de los poseedores
identificados por COFOPRI que de manera conjunta posean
por diez años.
Respecto de urbanizaciones populares, como
asociaciones o cooperativas de vivienda, el procedimiento
también se tramita en forma integral, declarándose la
propiedad a favor de ellas, y, estas a su vez transfieren la
propiedad a cada uno de sus miembros, debidamente
identificados por COFOPRI. Por último, en el caso de lotes, el
procedimiento se tramita en forma individual.
El Decreto Supremo Nro. 032-99-MTC establece los
requisitos para la declaración administrativa de la propiedad
mediante la prescripción adquisitiva, los casos en los que no
procede y el procedimiento en forma integral así como el
individual. La prescripción es declarada por COFOPRI, sin
necesidad de recurrir a un proceso judicial.
Cualquier afectado con el procedimiento seguido ante
COFOPRI puede oponerse a la declaración de prescripción.
La oposición lo resuelve la Gerencia de Declaración y
Regularización de la Propiedad y en segunda instancia, vía
apelación, el Tribunal Administrativo de la Propiedad de
COFOPRI.
 Las resoluciones de este tribunal agotan la vía
administrativa y son impugnables ante el Poder Judicial.

3.8.3.- LA PRESCRIPCION DE PREDIOS RUSTICOS.-

Quien esta poseyendo y explotando económicamente un
predio rural de propiedad de particulares en forma directa,
continua, pacífica y pública y como propietario, por un plazo
mayor de cinco años, puede solicitar la inscripción de su
derecho en el Registro de Predios, que comprende la sección
Especial de Predios Rurales, Una vez inscrito el derecho de
posesión, el registrador notifica al propietario y a los
colindantes y publica la notificación en el Diario Oficial “El
Peruano”. En la notificación se establece el nombre del
poseedor con derecho inscrito, la ubicación del predio y se
señala que en caso de no presentarse oposición durante los
treinta días siguientes desde la fecha del primer día de su
publicación, se procederá a la inscripción, en forma
automática del derecho de propiedad del solicitante, sin
requerirse declaración judicial previa. En caso de formularse
oposición el registrador lo remite al Poder Judicial.
Los requisitos para que se inscriba la posesión, el trámite
que se sigue ante el Registro de Predios y el de la oposición,
están regulados en el Decreto legislativo Nro. 667.
Esta forma de titular un predio rustico en los últimos
tiempos ha tenido una serie de observaciones por cuanto
cada una de las titulaciones llevadas adelante por los
funcionarios correspondientes se han hecho sin tomar en
cuenta en los más mínimos las normas sustantivas y
adjetivas civiles causando en la sociedad más conflictos de
intereses e incertidumbres jurídicas.
 PROTECCIÓN DE LA PROPIEDAD

1. LA ACCION REIVINDICATORIA: Es una acción real, es decir,

puede ser el remedio de tutela por excelencia de la propiedad,
por el cual el propietario reclama la entrega del bien cuando
éste se halla en posesión de un tercero sin título alguno.
Mediante ella, el propietario no – poseedor hace efectivo su
derecho a exigir la restitución respecto del poseedor no –
propietario.
VENTAJAS DE LA REIVINDICACIÓN:
- El actor sólo requiere la prueba de su propiedad, no necesita
probar la existencia de una especifica obligación de restituir por
parte del demandado.
- La reivindicatoria tiene éxito no sólo contra el usurpador, sino
contra cualquiera que tuviese el control del bien luego de la
usurpación.
 REQUISITOS DE LA REIVINDICACIÓN:
- Que el demandante o titular del derecho tenga legitimo
derecho de propiedad sobre el bien que pretende reivindicar;
- Que el legitimo propietario o titular esté privado de la
posesión del bien;
. Que se trate de un bien inmueble determinado, preciso e
identificable.

2.- TERCERIA: La tercería debe fundamentarse en la propiedad

sobre la cosa (mueble o inmueble) que afirma el terceristas
es de su propiedad; persigue el levantamiento del embargo
porque se considera lesivo al derecho de propiedad que
invoca el tercerista respecto de las cosas embargadas; o sea
que no se trata de ventilar la cuestión de dominio, , sino
hacerlo declarar frente a una medida cautelar trabada.
 Es una facultad que se le acuerda al propietario, toda vez
que con el remate y la adjudicación del bien, no pierde el
dominio ya que podrá reivindicarlo del tercer adquiriente.
CLASES DE TERCERIA:
TERCERÍA DE DOMINIO: En la cual un tercero pretende
que se declare su dominio sobre el bien que es objeto del
proceso principal, pidiendo que se deje sin efecto el embargo
trabado sobre el mismo. Se debe aclarar que aún no
presentándose la tercería, eventualmente el afectado podrá
reivindicar el bien frente al adquiriente.
TERCERÍA DE DERECHO PREFERENTE: Es aquella en
la que el tercerista no alega ser propietario de los bienes en
litigio, sino tener sobre ellos un derecho preferente al que
pretenden los litigantes. Tiene por objeto lograr que el tercerista
sea reintegrado de su crédito con los bienes embargados, y con
preferencia al acreedor ejecutante.
 EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD
Nuestro Código se ocupa de la extinción de la propiedad
en el artículo 968, a través de 4 incisos, que encierran a su
vez cuatro formas de extinción de la propiedad.
1. ADQUISICIÓN DEL BIEN POR OTRA PERSONA: A través
de ésta forma e encierra lo que se denomina enajenación que
por su carácter de acto esencialmente traslativo tanto es
modo de perder la propiedad como de adquirirla.
La extinción es un acto voluntario que comprende la
transmisión por un acto unilateral o bilateral o el abandono o
renuncia cuando se trata de bienes muebles.
2.- DESTRUCCIÓN O PÉRDIDA TOTAL O CONSUMO DEL
BIEN: La propiedad es un derecho real consistente en la
suma de poderes sobre un bien determinado.
 Por tal razón, si el bien ya no existe más, resulta obvió
que el derecho de propiedad se extingue automáticamente,
sin perjuicio de eventuales acciones resarcitorias a favor del
perjudicado. La destrucción o pérdida total o consumo del
bien es la típica causal de extinción absoluta de propiedad,
así lo regula el artículo 968 inciso 2 del Código Civil.
3.- LA EXPROPIACIÓN:
Esta causal se halla reconocida en el artículo 968
inciso 3 del Código Civil. La expropiación también es una
causa relativa de extinción de la propiedad, pues el derecho
no se extingue, sino que se extingue en relación al anterior
titular, pero renace en cabeza del nuevo titular.
4.- ABANDONO DEL BIEN POR 20 AÑO EN CUYO CASO
PASA EL PREDIO AL DOMINIO DEL ESTADO: Es bastante
discutible, si los bienes muebles o inmuebles que no son de
los particulares, son del Estado.
 Si se trata de un bien de propiedad de un particular y a
su muerte no aparece nadie con vocación hereditaria, como
en nuestro país no existe la figura de la herencia vacante,
obviamente este bien será del Estado.