DESALOJO POR OCUPACION PRECARIA

DESALOJO
Es aquella que tiene por objeto recuperar el uso y goce de inmueble que se encuentra
ocupado por quien carece de titulo para ello, sea por tener una obligación exigible de
restituirlo o por revestir el carácter de simple intruso sin pretensiones a la posesión.
La titularidad de dicha pretensión corresponda no sólo al propietario, sino también al
poseedor a título de dueño, al usufructuario, al usuario, y, en general, a todo aquel
que tenga un derecho de uso y goce del inmueble.

PRECARIO
Según el Diccionario de la Real Academia Española
Precario (del latine precarius) es el "que tiene sin título, por tolerancia o inadvertencia
del dueño. Poseedor precario es el que ocupa un bien sin título, ya sea porque nunca
lo tuvo o porque el que tenía ha fenecido
 En el Derecho Romano
Se entendía por “precaria un contrato innominado realizado entre dos
personas, una de las cuales, decidía por los ruegos de la otra, concedía a esta
el disfrute y la posesión gratuita de una cosa por un tiempo cuya duración
debía terminar en la primera reclamación del concedente.
A la concepción romana corresponden opiniones como las de Albadalejo .
Cuando refiriéndose al precario sostiene "específicamente, se designa con
este nombre a la posesión concedida a otro por alguien con reserva del
derecho de revocarla a su voluntad".

Para la teoría subjetiva de Savigny, los elementos de la posesión son el animus

y el Dominus. En cambio para la teoría objetiva de Ihering, la posesión es un
poder de hecho, no requiriéndose del animus.
▪ El Código civil diferencia entre posesión ilegítima y posesión precaria
de modo que no se pueden confundir ambas instituciones. La
posesión ilegítima requiere de un título que adolece de un vicio, de
forma o de fondo, que conlleva la nulidad o anulabilidad, en cambio,
en la posesión precaria no existe título alguno o cuando el que se
tenía ha fenecido. Consiguientemente, no es lo mismo posesión
ilegítima y posesión precaria.
 En tal virtud, es errónea la afirmación de Gonzales . Cuando sostiene
que el precario debe ser necesariamente un poseedor inmediato, por lo
que debe excluirse de la precariedad al vendedor que no cumple con
entregar el bien; al contratante que se mantiene en la posesión del bien
luego que el contrato haya sido anulado o resuelto; a los casos de
vencimiento del plazo que origina el deber de restitución del bien; al
que detenta el bien de su principal que no restituye el bien después de
extinguido el vínculo jurídico.
 Siguiendo la noción de precario del Derecho romano, el Código
argentino, art. 2364, establece que la posesión precaria es viciosa
cuando siendo precaria se " tuviese por un abuso de confianza”. Al
respecto, Musto , dice que la posesión es precaria "cuando se tiene por
un título que produzca una obligación de devolver la cosa en el
momento que lo requiera el dueño. Si se produce este requerimiento, y
el precarista (que puede ser como tal legítimo) pretende continuar con
su posesión y la continua en los hechos, con actos exteriores que
importan una verdadera intervención de su título, entonces la posesión
tiene el vicio de precario, que el Código llama "abuso de confianza".
 En Perú:
▪ Si bien la posesión Precaria, no tiene antecedentes en los cuerpos
normativos civiles; si lo tiene en la norma procesal anterior,
concretamente en el Código de Procedimientos Civiles de 1912; que
en su artículo 970
▪ Artículo 911.- La posesión precaria es la que se ejerce sin título alguno
o cuando el que se tenía ha fenecido.
▪ Cuarto Pleno Casa torio.
 TRAMITE DEL DESALOJO PRECARIO

REQUISITOS:
1. Conciliación Extrajudicial (requisito exigible
por ley).
2. Demanda firmada por el demandante
(arrendador) y abogado.
3. Copia simple del DNI del demandante.
4. Tasa judicial por ofrecimiento de pruebas
(abonar en el Banco de la Nación).
5. Cédulas de notificación suficientes (abonar en
el Banco de la Nación).
6. Documentos que acrediten la propiedad o
posesión.
7. Contrato de arrendamiento que acredite el
vencimiento del contrato o sustente la falta de
pago.
 TRAMITE DEL DESALOJO PRECARIO

ENTONCES LOS PASOS A SEGUIR PARA INICIAR UN PROCESO JUDICIAL POR DESALOJO SERÍAN LOS SIGUIENTES:

CARTA NOTARIAL AUDIENCIA CONCILIATORIA EN

JUZGADO DE PAZ LETRADO.
Debe ser : La etapa de conciliación de agota o se da por
culminada cuando:
• BREVE
• SENCILLA · LAS PARTES LLEGAN A UN ACUERDO.
• TENER LA DIRECCION EXACCTA · LAS PARTES NO LLEGAN A NINGÚN
• PARTIDA REGISTRAL ACUERDO.
• EXPONER LAS RAZONES Y PLAZO · EL DEMANDADO NO ACUDE A LAS
RESPECTO A LA DESOCUPACION DEL CITACIONES DE CONCILIACIÓN POR 2
INMUEBLE. VECES CONSECUTIVAS.
 TRAMITE DEL DESALOJO PRECARIO
DEMANDA POR DESALOJO
La demanda debe contar con los
requisitos señalados por la ley en
los artículos 424° y 425° del
Código Procesal Civil. En esta
etapa, el propietario deberá
indicar las razones de la demanda
sustentarlas con todas las pruebas
posibles
AUDIENCIA ÚNICA Y SENTENCIA DESALOJO O LANZAMIENTO
El lanzamiento se ordenara por pedido
Realizada la audiencia, el juez
de parte luego de 6 días de notificado
dará sentencia, declarando
el decreto que declara consentida la
fundada o infundada la
sentencia o lo que ordena se cumpla lo
demanda por desalojo. De este
ejecutoriado. (Art 592ºCPC).
modo la demanda podrá quedar
Si dentro de los 2 meses siguientes al
“consentida” si las partes no
lanzamiento se acredita que el
apelan o “ejecutoriada” si las
inquilino desalojado ha vuelto a
partes apelan pero el juez se
ingresar al predio, el demandante
pronuncia definitivamente.
puede solicitar un nuevo lanzamiento
(art. 593 del CPC).
 DESALOJO POR
OCUPACIÓN PRECARIA
 CASO PRÁCTICO:

▪ 1.- EXP. 14022-2003-0-18-01-JR-CI-24

▪ 2.- Distrito judicial: Lima
▪ 3.- Instancia: 24vo Juzgado Civil
▪ 4.- Sujetos procesales:
▪ 4.1.- Demandante: SHELL PERÚ S.A
▪ 4.2.- Demandado: Manuel Gustavo Córdova Ardions
LUBRICORD EIRL.
 “Restitución de la posesión

DEMANDA PETITORIO precaria del bien inmueble

ubicado en Avenida Tingo María,
Chacra Ríos Sur, Lima, la
restitución se refiere a un espacio
del inmueble en la que se
1.- SHELL PERU S.A adquiere la propiedad de la totalidad desarrolla la actividad del
del inmueble, mediante la celebración de un contrato de servicio de automotriz y que está
compraventa de fecha 15 de octubre del 2001, siendo que identificado en el medio de
su derecho de propiedad se encuentra debidamente inscrito prueba Nro. 3”
en la ficha 40445498 del registro de la propiedad inmueble
de Lima.
2.- Desde la fecha en que se produce la adquisición, los
demandados vienen ocupando de manera precaria un
ambiente del inmueble en donde se desarrolla actividades
relacionadas con el servicio automotriz. HECHOS EN LAS QUE SE
FUNDA LA DEMANDA
3.- a los demandados se les ha cursado reiteradas
comunicaciones solicitando la entrega de la posesión del
inmueble, sin obtener respuesta alguna.
CONTESTACION DE LA DEMANDA/
EXCEPCION POR FALTA DE
LEGITIMIDAD PASIVA
El demandado Manuel Gustavo Córdova Ardions interpone excepción de falta de legitimidad
pasiva, puesto que la demanda está dirigida contra el deponente, atribuyéndole la calidad
de poseedor precario, sin embargo es falso porque el señor Manuel Gustavo Córdova
Ardions interviene como apoderado de la empresa LUBRICORD E.I.R.L. y no a título
personal. Los hechos que fundamentan la excepción son las siguientes:

1.- como fluye de la escritura de

Constitución Social de la empresa 3.- nunca ha existido
LUBRICORD E.I.R.L. es la citada relación jurídica directa
2.- la intervención en el citado
persona jurídica la que celebra el entre el anterior propietario
contrato ha sido como
contrato de arrendamiento con el con Manuel Gustavo
representante de la empresa
anterior propietario del inmueble Córdova Ardions, sino con la
LUBRICORD E.I.R.L., lo que no
en el año 1999 siendo también la empresa LUBRICORD
traslada en modo alguno
citada empresa la que ocupa el E.I.R.L.
responsabilidad al recurrente.
bien materia de Litis.
 Los hechos que fundamentan la contestación de la
demanda son las siguientes:

1.- del contrato de arrendamiento.- que, en

el año 1999, la empresa LUBRICORD E.I.R.L.
celebro un contrato de arrendamiento, sobre
el local comercial ubicado en la Av. Tingo 2.- De la ocupación.- según los
María N°1172-1194, Chacra Ríos Sur, Lima demandados en ningún momento
con la Sucesión Mario Lercari Fossa, por el han actuado de forma dolosa, tal
año de 2 años. como lo manifiesta el demandante,
ya que han ocupado el inmueble con
3.- Posesión de Buena Fe.- teniendo la el consentimiento del entonces
condición de ocupantes de buena fe, propietario.
ocupación nacida de un contrato de
arrendamiento no tienen la calidad de
ocupantes precarios.
 AUDIENCIA UNICA
***SANEAMIENTO PROCESAL AUTOS Y VISTOS, se resolvió la
excepción de falta de legitimidad para obrar pasiva, interpuesto por
Manuel Gustavo Córdova Ardions, declarando FUNDADA dicha
excepción, por los siguientes motivos:
- Manuel Gustavo Córdova Ardions, tiene la calidad de Gerente
General es decir el órgano máximo de la empresa demandada y si
bien tiene a su cargo la decisión sobre los bienes y actividades de
esta, ello no significa ser titular de la acción, siendo así no resulta
tener legitimidad para obrar.
- Quien ocupa el inmueble materia de Litis es la empresa
LUBRICORD, como consecuencia de un contrato de
arrendamiento.
 Una vez saneado el
proceso, se da paso a la
conciliación,

En relación a los puntos controvertidos fija los siguientes:

- PRIMERO: determinar si la accionante es legitima titular
del bien inmueble cuya desocupación es pretendida.
- SEGUNDO: establecer si la demandada está obligada o no
ha restituí el inmueble al que hace referencia en el escrito
de la demanda, y si su condición es la de ocupante
precario.
SENTENCIA
Finalmente con las pruebas actuadas el vigésimo cuarto juzgado civil y bajo los siguientes
considerandos:
- QUINTO: que, puede demandar el desalojo el propietario, el arrendador, el administrador y todo
aquel que considera tener derecho a la restitución de un predio, tal como lo establece el artículo
quinientos ochenta y seis del Código Procesal Civil
- SEXTO: que, con la copia literal de la partida electrónica número 40445498 del registro de la
propiedad inmueble de Lima, se acredita el derecho de propiedad de la parte demandante SHELL
PERU S.A., ostentando así legitimidad para obrar
- SETIMO: que la codemandada LUBRICORD E.I.R.L., en su escrito de contestación de demanda
afirma que viene ocupando el inmueble sub litis en condición de inquilina desde el quince de
junio de mil novecientos noventa y nueve, conforme lo acredita con el contrato de arrendamiento
celebrado con la Sucesión Mario Lercari Fossa
 Falló declarando INFUNDADA la
demanda de fojas veintiuno a veintitrés
subsanado de fojas treinta y dos y de
fojas cuarenta y tres, con costas y
costos
RECURSO DE APELACIÓN

ERRORES DE HECHO
- Se debe tener presente que
mediante escrito de conciliación
- Que la empresa adquiere la y la demanda, se le ha requerido
propiedad el 15 de octubre al demandado la entrega del
del 2001, mientras que el bien y por esto supone que se le
contrato de arrendamiento ha puesto fin a cualquier
concluyo el plazo el 14 de relación que lo vincule con la
junio del 2001. posesión del inmueble.
SENTENCIA DE VISTA

La cuarta Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de

Lima, en su sentencia de Vista le dio la razón al
accionante, es decir a la empresa SHELL PERU S.A.,
pues revocaron la sentencia que declara INFUNDADA la
demanda y REFORMANDOLA declararon FUNDADA la
demanda interpuesta por SHELL PERU S.A. y en
consecuencia ORDENARON que LUBRICORD E.I.R.L.
cumpla con desocupar el inmueble, bajo apercibimiento
de lanzamiento.
 A FAVOR EN CONTRA
El fundamento más importante por el cual Que, conforme se advierte del documento
revocaron la sentencia es la siguiente: que en copia legalizada, la emplazada viene
Se aprecia que los primigenios propietarios, poseyendo el inmueble sub-litis en virtud del
integrantes de la Sucesión Mario Lercari Fosa, contrato de arrendamiento suscrito con la
suscribieron un contrato de arrendamiento con anterior propietaria del inmueble, contrato
LUBRICORD .E.I.R.L. demandada en este proceso, que tenía como plazo de duración de dos
representado por el señor Manuel Córdova, con años, el mismo que vencía el catorce de
fecha anterior a la de adquisición del bien por la junio del 2001, no obstante al permanecer en
accionante, esto es, junio de mil novecientos uso del bien arrendado, debe entenderse
noventa y nueve.- fecha de vigencia del contrato; que existe una continuación del
sin embargo se aprecia que aquel arrendamiento, arrendamiento bajo sus mismas
que existió con la anterior propietaria, concluyo con estipulaciones, hasta que el arrendador
la enajenación del inmueble a favor de la actora, solicite su devolución tal como prescribe el
ahora SHELL PERU S.A. artículo 1700 del código civil.
- Que, no obstante lo mencionado
anteriormente, no se ha corroborado de
modo fehaciente que la entidad accionante El plazo de vigencia del presente
haya dado por concluido el arrendamiento contrato será de 02 (dos) años, el
mismo que se inicia el 15 de junio de
pese a haber adquirido la titularidad del
1999 y concluye el 14 de junio de
inmueble mediante escritura pública de 2001. Dicho plazo podrá ser renovado
compra venta, esto es con posterioridad al por periodos sucesivos de un año,
vencimiento del plazo pactado en el 3.1) de la para lo cual bastara que el
arrendatario comunique su decisión
cláusula tercera del contrato de
en tal sentido mediante una
arrendamiento, por lo que el mismo se comunicación escrita dirigida al
encontraría plenamente vigente, arrendador, con una anticipación no
constituyendo un título justificatorio de la menor de treinta (30) días a la fecha
de conclusión del presente contrato.
posesión que viene ejerciendo la emplazada.
CASACIÓN
QUINTO: que, en autos se encuentra acreditado que la empresa demandada LUBRICORD
E.I.R.L. fue arrendataria del anterior propietario, la Sucesión Mario Lercari Fossa, respecto del
inmueble ubicado en la Av. Tingo María , Chacra Ríos Sur, de la ciudad de Lima, dedicado al
servicio automotriz; SEXTO: que, el hecho de que el bien fue transferido no cambia la naturaleza
jurídica del contrato de arrendamiento ni puede constituir en precario al poseedor, no obstante que
el contrato haya vencido; SEPTIMO: por consiguiente las conclusiones de la sala de mérito no se
ajustan a la naturaleza de proceso de ocupante precario, dado que existe el contrato de
arrendamiento suscrito entre el anterior propietario y la empresa recurrente el mismo que no se
extingue automáticamente si el contrato de arredramiento no se encuentra inscrito, lo cual si bien
es causal de su resolución, permite la continuación del contrato si el arrendamiento permanece en
el uso del bien, hasta que el arrendador solicite la devolución del mismo en efecto, para poner
término a un contrato de arrendamiento de duración indeterminada como el presente, se debe dar
aviso judicial o extrajudicial al otro contratante antes de proceder a su desalojo, requiso que la
demandada no cumple ya que cumple en la causal de ocupación precaria por lo que resulta
evidente que la sala de mérito ha efectuado una interpretación errónea de inciso segundo del
artículo 1708 de C.C debiendo dejarse a salvo el derecho de la demandante para que ejerza su
derecho conforme corresponda;
 declararon FUNDADO el recurso de casación
interpuesto a fojas 183 por don Manuel Gustavo
Córdova Ardions, por derecho propio y en
representación de LUBRICORD E.I.R.L. y en
consecuencia CASARON la sentencia de vista
de fojas 176, su fecha 27 de abril del 2005 y
actuando en sede instancia CONFIRMARON la
apelación de fojas 104 de fecha 4 de septiembre
de 2003 que declara INFUNDADA la demanda
por desalojo por ocupación precaria.