Taller de Finanzas

Inmobiliarias
Modelos de Cascadas de Pagos

El flujo de caja de un proyecto de desarrollo o inversión se

puede dividir en un sin número de formas

Una cascada de pagos es un método de dividir los beneficios

entre los socios en una transacción que permite que los
beneficios sigan una distribución desigual
Modelos de Cascadas de Pagos

La estructura de la cascada puede ser pensada como una serie

de piscinas que se llenan con flujo de caja y luego una vez
llena, derrama el exceso de flujo de efectivo en piscinas
adicionales.
Modelos de Cascadas de Pagos (Promote)

Este tipo de acuerdo es beneficioso porque permite a los

inversionistas recompensar al socio operativo con una parte
extra

Esta parte adicional de los retornos se llama “Promote”, que se

utiliza como un bono para motivar al socio operativo para
superar las expectativas de retorno
Rendimiento Preferente

La rentabilidad preferente, a menudo llamada simplemente

“Pref", se define como una primera reclamación sobre los
beneficios hasta que se ha logrado un retorno objetivo.

Los inversores preferentes en un proyecto son los primeros en la

línea y obtendrán la rentabilidad preferente antes que
cualquier otro inversor reciba una distribución de ganancias.
Retorno Preferente

• El retorno preferido puede ser acumulativo o no acumulativo

• Un rendimiento preferido también puede ser compuesto o no

compuesto
Provisión Lookback

La disposición de retroceso prevé que el patrocinador y el

inversionista "mirar hacia atrás" al final del acuerdo y si el
inversionista no alcanzará una tasa de retorno
predeterminada, entonces el patrocinador se verá obligado
a renunciar a una parte de su ganancia a fin de proporcionar
al inversor la rentabilidad predeterminada.
Provisión Catch Up

Esta provisión de recuperación proporciona que el inversor

recibe el 100% de todas las utilidades hasta que se haya
alcanzado una tasa de retorno predeterminada.

Luego, después de que el inversionista logra la rentabilidad

requerida, el 100% de los beneficios se destinará al
patrocinador hasta que el patrocinador esté "compensado".
Caso de Estudio

Supongamos que tenemos un socio general y un inversor

externo que aportan un total combinado de $ 1,000,000 en
un proyecto. El socio general invierte el 10%, o $ 100,000, y el
inversionista externo aporta el 90% restante, o $ 900,000. Todos
los inversionistas de capital (que incluye tanto al socio general
como al tercero inversionista) reciben una rentabilidad
preferencial anual del 10% sobre su capital invertido. Si las
distribuciones en cualquier año caen por debajo del nivel de
preferencia del 10%, entonces la deficiencia se transferirá a
los años siguientes y se compone anualmente a la tasa de
rendimiento preferida. En otras palabras, el “Pref” es tanto
acumulativo como compuesto.
Caso de Estudio (Promote)

Después de que se haya alcanzado el 10% de retorno preferido,

todas las ganancias adicionales hasta una TIR del 15% se
asignarán a una tasa del 20% al socio general y un 80% a los
inversionistas de capital. Después de que el benckmark del
15% de TIRs se ha logrado, entonces todas las ganancias
adicionales se asignarán a una tasa del 40% al socio general
y el 60% a los inversores de capital. Todos los cálculos de TIRs
estarán a nivel de proyecto.
Caso de Estudio (Promote)

Por lo tanto, basándonos en los supuestos anteriores, tenemos un

modelo de cascada de 3 niveles con todos los obstáculos de
TIR medidos a nivel de proyecto. El primer nivel es un 10% de
TIR, el segundo nivel es un 15% de TIR y el nivel 3 es cualquier
por encima de un 15% de TIR.
Estructura del Promote

De A Sponsor Inversor
Nivel 1 0.00% 10.00% 10.0% 90.0% Pari passu
Nivel 2 10.00% 15.00% 20.0% 80.0% 20 / 80
Nivel 3 15.00% 40.0% 60.0% 40 / 60
Ejemplo de Cascada de Pagos

0 1 2 3 4 5 TIR

Cash Flow Before Tax -1,000,000 90,000 180,000 300,000 300,000 1,300,000 21.24%

Sponsor -100,000 0 0 0 0 0 0
Inversionistas -900,000 0 0 0 0 0 0
Capital -1,000,000 0 0 0 0 0

Flujo para distribución 90,000 180,000 300,000 300,000 1,300,000 0

Aportaciones de Capital

Sponsor -100,000 10.00%

Inversionistas -900,000 90.00%
Suma -1,000,000
 Cash Flow Nivel 1
0 1 2 3 4 5 TIR

Cash Flow Before Tax -1,000,000 90,000 180,000 300,000 300,000 1,300,000 21.24%

Sponsor -100,000 0 0 0 0 0 0
Inversionistas -900,000 0 0 0 0 0 0
Capital -1,000,000 0 0 0 0 0

Flujo para distribución 90,000 180,000 300,000 300,000 1,300,000 0

Distribución para TIR -1,000,000 90,000 180,000 300,000 300,000 546,162.05 10% Por solver
preferencial del 10%

Distribución Nivel 1

Devolución Inversionsita 0.9 81,000 162,000 270,000 270,000 491,546 1,274,546

Devolución Sponsor 0.1 9,000 18,000 30,000 30,000 54,616 141,616
Promote 0.1 1,416,162 Total Distribuido

Remanente para Nivel 2 753,838

Cash Flow Nivel 2
Cash Flow remanente Nivel 2 Del 10% al 15%

0 1 2 3 4 5 TIR

Cash Flow Before Tax -1,000,000 90,000 180,000 300,000 300,000 1,300,000 21.24%

Sponsor -100,000 0 0 0 0 0 0
Inversionistas -900,000 0 0 0 0 0 0
Capital -1,000,000 0 0 0 0 0

Flujo para distribución 90,000 180,000 300,000 300,000 1,300,000 0

Distribución para TIR -1,000,000 90,000 180,000 300,000 300,000 838,444.07 15% Por solver
preferencial del 10%

Distribución del Nivel 2 292,282.01

Devolución Inversionsita 0.8 81,000 162,000 270,000 270,000 233,826

Devolución Sponsor 0.1 9,000 18,000 30,000 30,000 29,228
Promote 0.1 29,228

Total Pagado en el Nivel 2 292,282

Cash Flow Nivel 3
Cash Flow remanente Nivel 3 Del 15% +++

0 1 2 3 4 5 TIR

Cash Flow Before Tax -1,000,000 90,000 180,000 300,000 300,000 1,300,000 21.24%

Sponsor -100,000 0 0 0 0 0 0
Inversionistas -900,000 0 0 0 0 0 0
Capital -1,000,000 0 0 0 0 0

Flujo para distribución 90,000 180,000 300,000 300,000 1,300,000 0

Distribución para TIR -1,000,000 90,000 180,000 300,000 300,000 1,299,636.48 21.24% Por solver
preferencial del 10%

Distribución del Nivel 3 461,192.42

Devolución Inversionsita 0.6 81,000 162,000 270,000 270,000 276,715

Devolución Sponsor 0.1 9,000 18,000 30,000 30,000 46,119
Promote 0.3 138,358

Total Pagado en el Nivel 3 461,192

Remanente 364
Resumen de Rendimientos

Resumen de Rendimientos

0 1 2 3 4 5 TIR Multiplo

Cash Flow Before Tax -1,000,000 90,000 180,000 300,000 300,000 1,300,000 21.24%

Sponsor -100,000 9,000 18,000 30,000 30,000 297,550 36.33% 3.85

Inversionistas -900,000 81,000 162,000 270,000 270,000 1,002,087 18.90% 1.98
Cascada de Pagos en un Fondo Privado

Particpación Fondo 80%

Aportación Inicial
Rendimiento Preferente 8.00%
Rendimiento Preferente del Periodo 18.15%
Exceso por Compartir
Capital Contable del Fondo
Retorno para el Fondo 1.35
Rendimiento del Periodo 35.37%
Rendimiento Anual Equivalente 15.00%

Particpación de X 20%
Aportación Inicial

Capital Contable para X

Retorno c/ promote 1.88
Rendimiento del Periodo 87.54%
Rendimiento Anual Equivalente 33.67%