UNIVERSIDAD NACIONAL MAYOR

DE SAN MARCOS
FACULTAD DE INGENIERIA GEOLOGICA, MINERA ,
METALURGICA Y GEOGRAFICA
ESCUELA ACADEMICO PROFESIONAL DE INGENIERIA CIVIL

CURSO DE INGENIERIA DE
VALUACIONES

Docente: Mg. Ricardo Ramiro Santos Rodríguez

C.U - 2016 - I
 Metodología de la
enseñanza y forma de
Evaluación
Metodología:
Teórico – Practico
Evaluación:
a).- Trabajo Monográfico : 50%
b).- ExamenES : 50%
 INGENIERÍA DE VALUACIONES
Rama de la Ciencia por medio del cual se establece el Valor
racional y correcto de todos los bienes en un determinado
momento; es decir el Justiprecio y/o Justo Valor de dichos
bienes.
Para determinar dicho Justiprecio, se aplican los
conocimientos y criterios que enseña la ingeniería.
La obtención del Justiprecio de un bien, es un proceso
ordenado sistemático y concreto; el cual requiere una
cuidadosa información, conocimientos de Economía en el
momento de la Valuación (Inflación, Recesión, Depresión,
etc.), así como la influencia del factor moneda.
La Ingeniería de Valuaciones es el arte de estimar los
Justos Valores de cambio de propiedades
determinadas en los casos donde son esenciales el
conocimiento y el criterio del Ingeniero — Marston.
 VALUACIÓN y \ o TASACION
1. Arte de estimar los Justos Valores de Cambio de Propiedades
determinadas.
2. Fijación del Justo Valor de los Bienes.
Si ella se expresa en dinero (medida que sirve para dar valor a los
Bienes), se denomina Precio del Bien.
3. Procedimiento por el cual un Perito estudia el bien; analiza, determina
sus cualidades y características en determinada fecha, para
establecer apoyado en ellas, su Justiprecio de acuerdo a las
Normas del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú

4. Estimación del Precio que tiene un bien, total o parcialmente

considerándola, en determinada condición de lugar y
tiempo - Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú

De todo ello se concluye que la determinación del Valor de un

bien es Dinámico, es decir depende del tiempo.
Una Tasación es el resultado del procedimiento de
fijar el Valor Comercial de un Bien Mueble o un
Bien Inmueble. La valorización se realizará,
partiendo de la identificación y verificación
individualizada de las características de los Bienes
Muebles o Bienes Inmuebles, analizando los
factores que influyen en el mercado (Oferta y la
Demanda de cada bien), estado de conservación,
antigüedad y grado de operatividad y/o
obsolescencia. De tal manera, se obtendrá el Valor
Comercial de mayor aproximación real, exacto y
justo”
Para efectuar la valuación de los bienes, se debe contar con
las bases teóricas que permita tener el fundamento de los
criterios de actuación y la ordenación de los medios técnicos
tendientes a señalar el valor de los bienes
Se trata de formular la equivalencia en términos económicos
de las cualidades de un bien :Mc Michael considera que las
tablas dan idea del valor del bien, pero no lo determinan; es
decir que para encontrar el valor de un bien ha de
conocerse el mercado donde se sitúa y no seguir de forma
histérica la aplicación de las normas; las normas y reglas
son meros hitos que ayudan a emitir una opinión bien
fundada, pero no se debe estar sometido en esclavitud a
ellas
 EVOLUCION HISTORICA
La ciencia de la valoración tiene su origen en la valuación de la Tierra
Hay indicios que ella adquirió gran importancia 3000 años antes de
cristo, en Egipto se sabe que cada año ante las crecidas del rio Nilo ella
inundaba el Valle del rio y fertilizaban las tierras con los nutrientes que
arrastraban las aguas, es decir el nivel de las aguas del rio permitía
estimar el valor de las futuras cosechas, a mayor altura del nivel del
agua mayor eran los nutrientes aportados y mayor seria la producción
agrícola ese año
Así mismo en el imperio romano con fines catastrales e impositivos,
existen antecedentes de la valoración de la tierra y que ella servía para
para establecer los impuestos que debían pagar los nobles
Desde esa época a la fecha la ciencia de la valoración se ha extendido :
1.- Valoración de bienes Agrarios : Tierra, agua, ganado, cosechas,
maquinaria, etc.
2.- Valoración Urbana: Viviendas, hospitales, patrimonio
arquitectónico, etc.
3.- Valoración Industrial: Maquinarias, naves industriales,
……etc.
4.- Valoración de Empresas y activos financieros:
…….Acciones, bonos, etc.
5.- Valoración de Activos con valor artístico y Cultural:
…….Joyas, cuadros, monumentos, etc.
6.- Valoración de bienes de Equipo: Vehículos, ordenadores,
……impresoras, etc.
7.- Valoración de otros elementos : Intangibles ( marcas,
……franquicias, patentes, etc.), recursos humanos, puestos de
……trabajo, etc.
¿ Una manera de determinar el valor del Terreno?
 Antecedentes históricos de la teoría de la valuación
Teóricamente la valuación se ha venido realizando desde tiempo
inmemorial como una necesidad surgida de manera espontánea
por el intercambio de bienes. Desde el establecimiento de los
primeros asentamientos urbanos, que se remontan a la antigua
Babilonia, y posteriormente, al introducirse el Derecho Absoluto
de Propiedad en el Imperio Romano (460 A.C.), se da por primera
vez la práctica común de establecer previamente valores sobre
objetos, bienes raíces y derechos sobre la figura jurídica de la
propiedad privada.
El filósofo Platón concebía que la teoría no sólo debía ser previa
al hacer, sino que debía desembocar en una acción. No obstante,
esto no significa que la teoría suponga modos concretos de hacer,
decir teoría no es lo mismo que método, dado que no implica una
secuencia de procedimientos que permita solucionar problemas
concretos. Los clásicos tenían una teoría del valor-trabajo, o costo
Al término de la década de 1890, se constata el crecimiento
de la inverinmobiliaria, la mejora del equipamiento urbano y
el inicio de la expansión de Lima. El servicio de tranvías,
inaugurado en 1878, tenía diez años después 41 unidades en
servicio que atendían a todas las zonas de la capital. En
1886, se dota de alumbrado eléctrico a Lima y en 1888 se
instalan los primeros servicios telefónicos .

En esa época se efectúan mejoras en el servicio de agua. En

1888, se promulga la Ley, creando el Registro de la
Propiedad de Inmueble y el año siguiente se dio la Ley de
Bancos Hipotecarios.
En 1892, se promulga la Ley de Municipalidades .
Se hacía así necesario normar los procedimientos seguidos en
las valuaciones de Predios rústicos y urbanos, garantizando la
idoneidad del personal encargado de las mismas. De acuerdo a
un Proyecto del Dr. Guillermo Seoane, jurista reputado,
Ministro de Justicia del Presidente Cáceres se dictó el Decreto
del 13 de diciembre de 1889, creando el Cuerpo Técnico de
Tasaciones, corporación que debía reunir a los ingenieros,
agrimensores y arquitectos que con titulo legal actuaban como
tasadores en la capital de la República.
La Institución debía examinar los títulos de sus miembros y
formar la matrícula de acuerdo a las especialidades; formular
anualmente la razón de precios base para las tasaciones; fijar
las reglas de los operaciones periciales; emitir los informes
que le solicitara el Gobierno y publicar
regularmente los trabajos técnicos que efectuara.
Por el mismo Decreto se encargó la organización del
Cuerpo a una Comisión presidida por el Ingeniero José E.
Castañan, que preparó los Estatutos aprobados por el
Ejecutivo el 28 de noviembre de 1890 y el Reglamento
Interno, que se sometió a la Junta, enero el 8 de septiembre
del mismo año, que lo adoptó sin modificaciones
El Cuerpo Técnico de Tasaciones contó el primer año de su
gestión con un registro de 54 profesionales, de los cuales 22
eran ingenieros civiles, 12 ingenieros de minas, 12
agrimensores, 4 arquitectos 3 ingenieros mecánicos y un
ingeniero agrónomo.
El Reglamento de Tasaciones contribuyo a uniformar los
procedimientos de valuación, garantizando la seriedad de las
operaciones y su nivel técnico. En él se estableció la forma de
presentación de los trabajos de tasación que debían constar de un
resumen donde se precisaran los elementos esenciales de la
propiedad y su valor total y un anexo donde se especificara los
detalles de la cosa valuada y los procedimientos seguidos en la
operación Un aporte del Reglamento fue determinar la forma de
realizar la tasación por formulas de amortización de anualidades
y un interés del 9% anual.
El Reglamento otorgaba al Cuerpo la capacidad de sancionar a
los profesionales que efectuaran valuaciones incorrectas, que
defirieran en mas del 50% del promedio obtenido con la tasación
efectuada por distinto profesional.
Dichas sanciones significaban la suspensión de seis meses a un
año y la devolución de ¡os honorarios percibidos
El primer arancel de aéreas urbanas aprobado fue el de Lima,
seguido por los de Callao, Barranco, Chorrillos, Ancón,
Chiclayo, Ica y Arequipa; localidades donde se advertía
claramente el proceso dé expansión urbano.
En Lima, el mayor valor fijado a los predios urbanos fue en
la Plaza de Armas, siendo de S/ 20.00 el metro cuadrado. Los
valores dados al
Desarrollo y Situación Actual de la Ingeniería de Valuación
consideraba que el valor de las calles disminuía conforme su
alejamiento del centro. Se dieron normas para determinar el
valor de los terrenos en esquina y el de los lotes de fondo
mayor a 25 metros.
El arancel de Áreas rusticas, se fijaba valores de 300 a 200
soles según cercanía a la Alameda de Circunvalación ( Por
Ha)
En el Arancel de Precios se determinaba los honorarios de los
ingenieros en S/. 20.00 diarios,
los salarios de sobrestantes y maestros en S/ 4.00 diarios; artesanos
de S/ 2.00 diarios; y peones de 5/ 1 .50 diarios. También se fijaba
precios de- excavaciones, movimiento de tierras y el correspondiente
a las diferentes partidas de las edificaciones urbanas.
La Ley 7761 promulgada el 5 de febrero de 1930, dispuso que los
aranceles de tierra y los
Reglamentos de Valuación que formulara el Cuerpo Técnico de
Tasaciones tuvieran valor legal
cuando obtuvieran aprobación del Gobierno.
El primer Reglamento Moderno de Tasaciones, formulado por el
Cuerpo, obtuvo aprobación
gubernativa en noviembre de 1947 por Resolución Suprema M 917
Posteriormente, en 1956 se
aprobó un nuevo Reglamento, que derogaba el anterior, por
Resolución Suprema Nº 076.
Diferentes instrumentos legales como la Ley 12063 sobre
expropiación forzosa, establecieron dispositivos de excepción a
favor del Cuerpo de Tasaciones y de sus miembros,
constituyendo de esta manera la valuación, un ejercicio
profesional restringido o cautivo.
Al debatirse en las Cámaras Legislativas en 1961, la Ley de
Creación del Colegio de Ingenieros del Perú la Junta Directivo
del Cuerpo de Tasaciones gestiono la modificación de algunas
disposiciones que podían limitar las posiciones alcanzadas.
La Ley de Creación del Colegio de Ingenieros del Perú; su
Constitución y en especial la Ley del Ejercicio Profesional Nº
16053, determinan claramente que para ejercer la profesión y
realizar valuaciones de ingeniería se requiere estar inscrito en el
Registro de Matrícula de la Institución.
Asimismo, que le corresponde al Colegio normar el Ejercicio
Profesional y supervigilar su desempeño.
Sin embargo, la máxima jerarquía profesional institucional,
que en el consenso de la profesión tiene el Colegio no
enervó las actividades históricas del Cuerpo.

Fue el Gobierno que en el año 1969, dentro del proceso de

modernización de la estructura del Estado, consideró
necesario asumir la normatividad de los procedimientos de
arancelamiento y valuación creando al efecto el Consejo
Nacional de Tasaciones. (CONATA)
En cuanto a como evoluciono los conceptos relativos al valor de los
bienes, lo encontramos entre las diferentes escuelas económicas, las
cuales contribuyeron a la conformación del significado del valor
1.- ESCUELA CLASICA
a.- ADAM SMITH (1723 a 1790)
Iniciador de la Economía Clásica . La Riqueza de las Naciones
Según el cual el valor lo poseía el bien y el precio lo establecía el
mercado en un momento determinado
Para Adam el valor:
Utilidad del bien Valor de Uso
Poder de compra de otros bienes Valor de Cambio
Según el cual los bienes que poseían alto valor de uso, contenían
escaso valor de cambio Ej. El agua; en cambio los bienes que poseían
alto valor de cambio, pero escaso valor de uso Ej. Los diamantes

Esta Escuela propugna que la medida real de los bienes es

producto del trabajo
b.- Thomas Robert Malthus ( 1766-1834)
Enuncio la ley de los Rendimientos Decrecientes: El cual indicaba que el
valor de los bienes por ser de existencia o producción finita, ante el
crecimiento de la población, terminaría por no poder servir a todos, es
decir el rendimiento cada vez será menor por ser el bien de existencia
finita, llegando a servir solo para la estricta subsistencia Ej. El Suelo,
imprescindible para la producción del bien inmueble construido, al
crecer la población las partes que tocaría a cada uno serán cada vez
menores (cada vez mas alejado de los centros económicos )
c.- David Ricardo ( 1772 – 1823)
Principios de Economía Política y Tributación, considero la Utilidad del
Bien, por lo cual los bienes obtienen su valor de cambio de dos fuentes :
Su escasez y de la cantidad de trabajo requerido para obtenerlos
d.- D. John Stuart Mill ( 1806 – 1873)
Considerado como el Revisionista de los postulados de la Escuela
Clásica. Planteo la necesidad de definir el trabajo productivo e
improductivo."El trabajo no crea objetos, sino Utilidades, de tal
manera que se podría considerar productivo todo trabajo que
ESCUELA NEOCLASICA
a.- Alfred Marshall ( 1842- 1924) : “Principios de Economía”
Sostuvo que la demanda de los bienes descansa en la noción de Utilidad Marginal
Decreciente (La demanda de un bien a medida que se satisfacen las necesidades de los
usuarios, tiende a disminuir porque el mercado residual de tales necesidades se va
reduciendo : la Utilidad Marginal va Decreciendo. De acuerdo a ello el sistema
económico ya no se fundamentaba sobre la producción de bienes, sino en la
producción de Satisfacciones, siendo la medida del Valor lo que el consumidor estaba
dispuesto a comprar o vender
b.- William Stanley ( 1835 – 1882)
Afirmo que el valor depende de la utilidad del cual dependen las leyes de la oferta y la
demanda
Ej. Agua en el desierto…. Indica que este bien es indispensable hasta cierto momento,
pero por encima de ella la utilidad desciende gradualmente hasta cero o negativas. (Ej.
la Niña, en el Perú)
Considera que para un hotelero, su propiedad es considerado Capital y caso de las
casas ocupadas por sus propietarios, como producto de inversión. Ej. Dos personas
que viven en sus casas no es consideradas como Capital, pero si intercambian ellas y
pagan una renta si
La Economía Keynesiana
Desde comienzos el siglo XX John Mayner Keynes, aporto
en su obra “Teoría General del Empleo, el interés y el
dinero”, las líneas maestras para que la propia dinámica
social sea el elemento corrector y potenciador del
bienestar (Ej. Viviendas: Europa - Perú)
Actualmente esta teoría da lugar al desaforado deseo de
compra, ya no se va al ahorro sino a la inversión
inmobiliaria, sin calibrar el riesgo real de futuro que se
adquiere . Ej Bienes inmuebles en Europa
 CIENCIAS RELACIONADAS CON LA
VALORACION
ECONOMIA
PARA REALIZAR UNA CORRECTA VALUACION ES NECESARIO CONOCER
EL MECANISMO DE LA OFERTA – DEMANDA DEL MERCADO, LAS RENTAS,
INTERESES, FLUJOS DE CAJA, LA RENTABILIDAD, LA INFLACION, ETC.

ESTADISTICA
LOS METODOS COMPARATIVOS DE VALUACION REQUIEREN PARA SU
APLICACIÓN EL CONOCIMIENTO DE LOS CONCEPTOS ESTADISTICOS:
POBLACION, MEDIA, VARIANZA, ANALISIS DE REGRESION, ETC.

TECNOLOGIA
PARA REALIZAR UNA ADECUADA VALORACION SE DEBE CONOCER LOS
ASPECTOS ESPECFICOS DEL BIEN A VALORAR. EJ. SUELO AGRICOLA ,
CENTRO COMERCIAL, ETC.

DERECHO
CONOCIMIENTO DEL CODIGO CIVIL Y PENAL; REGIMEN DE PROPIEDAD
HORIZONTAL, ORDENANZAS MUNICIPALES, LEYES URBANISTICAS,ETC
 METODOS DE VALUACION
1.- TECNICAS COMPARATIVAS
a.- METODOS SINTETICOS
b.- METODO BETA
c.- METODO ECONOMETRICO O DE REGRESION
2.- TECNICAS ANALITICAS
a.- METODO DE CAPITALIZACION
b.- METODO DEL COSTE DE REPOSICION
c.- METODO DEL VALOR RESIDUAL
USO DE LOS METODOS
DEPENDE:
Información disponible Del bien a valuar
De la finalidad de la valuación De la base de valor utilizada
 1.- TECNICAS COMPARATIVAS
Método de comparación para obtener el precio más probable para un
bien inmueble, para lo cual comparamos nuestro bien inmueble con un
conjunto de precios reales de venta de inmuebles similares y de la misma
zona al que tratamos. Es un método basado en el principio de la
equivalencia funcional.
Se aplica a toda clase de inmuebles
Se determinan dos valores:
a.- Valor por Comparación : Determina el Valor de Mercado
Se requiere mínimo 6 valores u ofertas comparables que reflejen
adecuadamente la situación del mercado local
b.- Valor por Comparación Ajustado : Valor Hipotecario
Al valor anterior se ajusta de acuerdo a las normas de la entidad
financiadora, variando ella entre el 10% al 20%
Caracteristicas comunes:
1.- Se fundamentan en datos del Mercado
2.- Se basan en la comparación de varios inmuebles
 a.- METODOS SINTETICOS
.- Métodos de Comparación Espacial
Se basan en la comparación con otros bienes de características
similares:
1.-Metodo Baricentrico
2.-Metodo de los Ratios
3.-Metodo de los Extremos
4.-Metodo del Origen
.- Métodos de comparación temporal
Consiste en comparar el precio que alcanzo dicho bien en compra-
ventas, efectuadas en periodos pasados; basado en que los precios
alcanzadas en épocas anteriores se va a seguir manteniendo, en
momentos posteriores de tiempo ( Lo cual no es cierto Ej. Europa)
 b.- METODO BETA
Se basa en determinar las funciones de distribución de las dos variables
“ Valor de mercado” y “ Variable Explicativa”; y posteriormente
comparar o relacionar dichas funciones de distribución. Ellas se
construyen a partir de la información de sus valores máximos, mínimos
y modal

c.- METODO ECONOMETRICO O DE REGRESION

Consiste en estimar la influencia de ciertas variables independientes,
explicativas o exógenas, sobre otra variable dependiente, endógena o
explicada ( Siendo la variable endógena el valor del inmueble, y las
variables exógenas los signos externos o características del inmueble
que se utilicen como criterio de comparación; se examina la relación de
dependencia que puede existir entre una variable dependiente( valor del
inmueble), que esta relacionada con una o mas variables independientes
o explicativas ( superficie, calidad, altura, distancia, etc)
V = F(X1, X2,…Xn) Relación Funcional
 2.- TECNICAS ANALITICAS
a.- METODO DE CAPITALIZACION O DE
ACTUALIZACION DE RENTAS
Consiste en calcular un valor técnico, llamado Valor de
Actualización, que permite determinar tanto el valor de mercado
como su valor hipotecario; en función de las rentas o rendimientos
reales o potenciales que produce o puede producir
Usado para aplicar a inmuebles que producen rentas, debiendo
cumplirse:
.- Existencia de un mercado de alquileres representativo de los
……comparables
.- Existencia de un Contrato de arrendamiento sobre el inmueble
……objeto de valuación
.- Que el inmueble este produciendo o pueda producir ingresos como
bien ligado a una actividad económica : Hostales
Se calcula por el método de capitalización de las
rentas netas a un determinado interés o tipo de
capitalización, también llamado tipo o tasa de
descuento.
Entonces el valor obtenido por el método de
Capitalización, es el valor de referencia que un
comprador potencial estaría dispuesto a pagar por ese
bien,considerando un mercado Imaginario
transparente fluido y amplio de inmuebles dedicados
a alquiler.
Es decir que es el Valor de Mercado de referencia
para inversores institucionales como aseguradoras,
sociedades de inversión inmobiliaria, grandes
inmobiliarias, etc.
De acuerdo a ello para saber si el Proyecto es Viable o no ; es
necesario hacer uso de una herramienta que se conoce como
GESTION DE PROYECTOS, el cual se apoya en indicadores:
VAN : VALOR ACTUALIZADO NETO
Es el valor presente de los Beneficios Netos que genera un Proyecto,
usando la Tasa de Descuento acorde al Rendimiento minimo esperado
Mide cuanto mas rico sra el Inversionista si lleva a cabo ese Proyecto,
en vez de colocar su Capital en los Entes Financieros
TIR : TASA INTERNA DE RETORNO
Es la Tasa de interés máxima a la que es posible endeudarse para
financiar el Proyecto sin que genere perdidas.
Es la rentabilidad que nos esta proporcionando el Proyecto
Pero es necesario primero saber que es el FLUJO DE CAJA
 Flujo de Caja
Es un informe financiero que muestra los flujos de ingreso y
egreso en efectivo que ha obtenido una empresa.
Ingresos de efectivo : son el cobro de facturas, cobro de
préstamos, cobro de intereses, préstamos obtenidos, cobro de
alquileres, etc.
Egresos de efectivo : son el pago de facturas, pago de impuestos,
pago de sueldos, pago de préstamos, pago de intereses, pago de
servicios de agua o luz, etc.
El Flujo de Caja nos permite conocer la liquidez de la empresa, es
decir, conocer con cuánto de dinero en efectivo se cuenta, de
modo que, con dicha información podamos tomamos decisiones
tales como: Comprar de mercadería, al contado o solicitar crédito,
Cobrar al contado o otorgar créditos, pagar deudas a su fecha de
vencimiento o pedir un refinanciamiento o un nuevo
financiamiento, etc. O efectuar una inversión, con dicha Liquidez
VAN Consiste en comparar los
flujos de costos y beneficios
de las diferentes alternativas
generadas durante un cierto
periodo de tiempo (horizonte
de evaluación); con el fin de
obtener la información
necesaria para decidir la
conveniencia de ejecutar un
proyecto en base a su
viabilidad financiera.
V A N:VALOR ACTUALIZADO NETO

El VAN se halla actualizando los resultados del flujo de

caja al valor presente
Esto se realiza mediante la siguiente fórmula:

FCn
VAN  
(1  TPD ) n

En donde:
FCn son los resultados de los flujos de caja para cada período
TPD es la tasa de descuento privada o COK ( RENTA)
n es el número de períodos del PROYECTO ( TIEMPO)
Tir : TASA INTERNA DE
RETORNO
FCn
VAN   =0
(1  TPD ) n

 La TIR es la tasa de retorno que se espera que el proyecto

proporcione a los beneficiarios
 La TIR se halla igualando el VAN a cero. Es la tasa de
descuento que hace que el VAN sea igual a cero
 Del ejemplo anterior:
Si TIR > TPD : El proyecto es rentable o FACTIBLE
Si TIR = TPD : El proyecto es rentable o FACTIBLE
Si TIR < TPD: El proyecto no es rentable NO ES FACTIBLE
 Evaluación de un proyecto
7 8 9 10

¿Cuál? ¿Con qué? ¿Quién? ¿Cuándo?

Cuál alternativa se escogerá Con qué recursos se hará Quién realizará el Cuándo se
el proyecto proyecto realizará el
proyecto

Evaluación Financiamiento Diseño Cronograma

económica y institucional
social (Marco Lógico)

Alternativa recomendada
 Criterios de rentabilidad
¿Recuerdan que es?

VAN TIR B/C

Valor Actual Tasa Interna Relación

Neto de Retorno Beneficio Costo

Valor actual de Tasa porcentual que Cociente que resulta de

indica la rentabilidad dividir el valor actual
los beneficios
promedio anual que de los beneficios y el
netos que genera
genera el capital valor actual de los
el proyecto
invertido en el proyecto costos del proyecto

VAN > 0, aceptar TIR > COK, aceptar B/C > 1, aceptar
VAN = 0, indiferente TIR = COK, indiferente B/C = 1, indiferente
VAN < 0, rechazar TIR < COK, rechazar B/C < 1, rechazar
Un fabricante de envases de arcilla para la alimentación está
analizando la posibilidad de instalar una nueva planta de
producción. Tiene dos localizaciones que estudia por la ubicación
de la materia prima.
Opción 1. Ubicado en Huancayo. Esto le supone un desembolso
inicial de 500.000 dólares, generándose unos flujos de caja de
275.000 dólares y de 312.000 dólares en el primer y segundo año
respectivamente.
Opción 2. Ubicado en Tarma. Esto le supone un desembolso
inicial de 400.000 dólares, generándose unos flujos de caja de
250.000 dólares y de 500.000 dólares en el primer y segundo año
respectivamente.
El coste del capital es en ambos casos del 10%.
Se pide:
a) Determinar el Valor Actualizado Neto de cada una de las
…..inversiones.
b) Calcular la tasa interna de rentabilidad (TIR) para ambas
…..opciones.
Como en este problema se trata de elegir entre dos lugares, es
importante que la respuesta esté bien organizada y clara.
VAN = - Desembolso inicial + valor actual de los flujos de caja
Localización en Huancayo:
El valor actual de los flujos de caja es:
VAN = - 500000 +275000/(1+0.10) +312500/(1+0.10)2
VAN = - 500000 +250.000,00 + 258.264,46 = $ 8.264,46
VAN = - Desembolso inicial + valor actual de los flujos de caja
VAN = - 500.000 + 508.264,46= $ 8.264,46

Localización en Tarma:
El valor actual de los flujos de caja es:

VAN = -400.000+ 250.000/(1+.10) + 500.000/(1+.1)2

VAN = 227.272,73 + 413.223,14 = $ 240.495,87

Se prefiere la ubicada en TARMA
B. Calculo del TIR
Igualando a Cero en la formula del VAN, tiene
a) Localización en Huancayo
t = 1,11 ; t = - ojo
1 2

Como la rentabilidad no puede ser negativa, sólo

consideramos el primer resultado.
Como:
t=1+r
r = 0,112 ; es decir, la TIR sería un 11,2%.
b) Localización en Tarma
400t 250t 500 0
2

t = 1,477
1 2 t = - ojo

r = 0,477
TIR = 47,70%
Analizando los indicadores se opta por la segunda
alternativa: TARMA
Para el caso de determinar el Valor de un Bien Inmueble, se utiliza la
formula siguiente:

FCn
VAN  Io  
(1  TPD ) n

Efectuando : VAN = 0

FCn
Io   =V
(1  TPD ) n
b.- METODO DEL COSTE DE REPOSICION
Por el cual se obtiene el coste de construcción del inmueble, es decir que no
obtendremos el valor total del inmueble ya que no tiene en cuenta el valor del
suelo y luego agregar el valor del terreno
Consiste en calcular el equivalente al valor que costaría reconstruir o
construir un edificio idéntico al que estamos valorando, con precios actuales
de los factores de producción.
Al resultado de este cálculo le tenemos que restar la depreciación por el
estado actual del edificio.
El cálculo del coste actual cuando se trata de un edificio de reciente
construcción no tiene demasiada dificultad. Por otro lado si se trata de una
edificación antigua, con sistemas de construcción que ya no se usan en la
actualidad puede convertirse en un cálculo bastante costoso y difícil de
realizar. Lo mismo pasa con edificios singulares, históricos, culturales, etc.
que añade dificultad a la valoración del edificio. Esta es la limitación más
importante que nos encontramos en el método del coste de reposición.
c.- METODO DEL VALOR RESIDUAL
Aplicable a terrenos urbanos, que cuenten o no con fabrica, edificios
en proyecto, construcción o rehabilitación
Se efectúa a través de un valor técnico llamado Valor Residual, el cual
se obtiene por:
.- Procedimiento de calculo dinámico; se utilizan valores esperados de
cobros y pagos en periodos futuros
.- Procedimiento de calculo estático : se utilizan valores actuales, es
decir en la fecha de la valuación
Normalmente el elemento a averiguar será el Valor del Suelo (para
determinar el precio máximo que podemos pagar, para obtener el
beneficio deseado), por diferencia-residuo entre el valor de mercado y
el valor de construcción, gastos de la promoción y
beneficio del promotor.
 PRINCIPIO DE LAS VALORACIONES
1- Principio de prudencia
Consiste en la aplicación de los menores valores obtenidos, en la
correcta imputación de las depreciaciones y de las pérdidas de valor
previstas. “Ser prudente en las estimaciones y valoraciones a realizar
en condiciones de incertidumbre”.

2- Principio de máxima utilidad

El valor de un bien inmueble se calcula en base al mejor uso de sus
componentes: suelo y construcción, atendiendo a la edificabilidad y
tipología posibles que comporten máxima utilidad, económica y social.
Entendiéndose como mayor y mejor uso, el uso más probable,
financieramente factible y adecuadamente justificado que se hace de
un bien dentro de las posibilidades físicas y legales y que da como
resultado el mayor valor del bien valorado
3- Principio de adición
El valor total de un bien inmueble es igual a la suma de los valores de
los elementos de igual o distinta naturaleza que lo forman y su coste
total es igual a la suma de todos los costes de los factores de
producción necesarios para su construcción.
También se denomina principio de valor residual, en razón a que uno
de los elementos o factores del bien inmueble pueden obtenerse por
residuo o diferencia entre el valor o coste total y la suma del resto de
los elementos
4- Principio del mínimo error
La valoración debe hacerse con el mínimo error compatible con su
coste y finalidad, empleándose el método más idóneo para conseguirlo.
La valoración no es una ciencia exacta y está basada en procedimientos
estadísticos cuya probabilidad de error debe
evaluarse. El error admisible debe estar previamente determinado y en
consonancia con el mismo estará el coste de la valoración: a menor
error admisible, mayor coste de valoración.
5- Principio de objetividad
Siempre que sea posible deben emplearse criterios objetivos de
valoración, reduciendo las apreciaciones subjetivas del experto
valorador al mínimo posible.
6- Principio de equivalencia o equidad financiera
El valor actual (final) de un bien inmueble es igual a la suma
algebraica de los valores actuales (finales) de los ingresos y pagos
futuros, reales o potenciales, más el valor actual (final) del valor
residual del inmueble al término de su vida útil económica.
7- Principio de equivalencia funcional
El valor de un bien inmueble es equivalente al de otros bienes
inmuebles cuyas características físicas y constructivas cumplan las
mismas funciones.
Se denomina también principio de sustitución que es fundamental en
el método de comparación a la hora de elegir la muestra de inmuebles
comparables con el que se quiere valorar.
8- Principio de variación
Se llama también principio de temporalidad. Es por ello que las
valoraciones deben referirse a una determinada fecha y tienen plazo
de caducidad legal, ya que el valor de un bien inmueble es variable
en el tiempo.

9- Principio de coherencia
Una vez adoptados unos criterios para la valoración de un conjunto
homogéneo de inmuebles deberán mantenerse a lo largo de la misma
para todos los demás inmuebles.
Este principio tiene especial importancia en el método de
comparación temporal, cuando el mismo inmueble se valora en
momentos distintos deben mantenerse los criterios de valoración en
el tiempo.
10- Principio de importancia relativa
Podrá permitirse la no aplicación estricta de algunos de los principios de
la valoración inmobiliaria siempre y cuando la importancia relativa en
términos cuantitativos de la variación que tal hecho produzca, sea
escasamente significativa y en consecuencia, no altere el resultado
obtenido como imagen fiel del valor del bien inmueble valorado, en
razón de su finalidad.
11- Principio de transparencia
Según el cual el informe de valoración de un inmueble deberá contener
la información necesaria y suficiente para su fácil comprensión y
detallar las hipótesis y documentación utilizadas.
12- Principio de finalidad
Atendiendo a su finalidad pueden obtenerse diferentes valores de un
mismo bien inmueble: Valor de mercado, Catastral, Urbanístico,
Expiatorio, Comprobado, Registrado, Hipotecario, Legal, etc.
El Reglamento de Tasaciones contribuyo a uniformar los
procedimientos de Valuación, garantizando la seriedad de las
operaciones y su nivel técnico. En él se estableció la forma de
presentación de los trabajos de tasación que debían constar de un
resumen donde se precisaran los elementos esenciales de la
propiedad y su valor total y un anexo donde se especificara los
detalles de la cosa valuada y los procedimientos seguidos en la
operación Un aporte del Reglamento fue determinar la forma de
realizar la tasación por formulas de amortización de anualidades
y un interés del 9% anual.
El Reglamento otorgaba al Cuerpo la capacidad de sancionar a
los profesionales que efectuaran valuaciones incorrectas, que
defirieran en mas del 50% del promedio obtenido con la tasación
efectuada por distinto profesional.
Dichas sanciones significaban la suspensión de seis meses a un
año y la devolución de ¡os honorarios percibidos
El primer arancel de aéreas urbanas aprobado fue el de Lima,
seguido por los de Callao, Barranco, Chorrillos, Ancón,
Chiclayo, Ica y Arequipa; localidades donde se advertía
claramente el proceso dé expansión urbano.
En Lima, el mayor valor fijado a los predios urbanos fue en
la Plaza de Armas, siendo de S/ 20.00 el metro cuadrado. Los
valores dados al
Desarrollo y Situación Actual de la Ingeniería de Valuación
consideraba que el valor de las calles disminuía conforme su
alejamiento del centro. Se dieron normas para determinar el
valor de los terrenos en esquina y el de los lotes de fondo
mayor a 25 metros.
El arancel de Áreas rusticas, se fijaba valores de 300 a 200
soles según cercanía a la Alameda de Circunvalación ( Por
Ha)
En el Arancel de Precios se determinaba los honorarios de los
ingenieros en S/. 20.00 diarios,
los salarios de sobrestantes y maestros en S/ 4.00 diarios; artesanos
de S/ 2.00 diarios; y peones de 5/ 1 .50 diarios. También se fijaba
precios de- excavaciones, movimiento de tierras y el correspondiente
a las diferentes partidas de las edificaciones urbanas.
La Ley 7761 promulgada el 5 de febrero de 1930, dispuso que los
aranceles de tierra y los
Reglamentos de Valuación que formulara el Cuerpo Técnico de
Tasaciones tuvieran valor legal
cuando obtuvieran aprobación del Gobierno.
El primer Reglamento Moderno de Tasaciones, formulado por el
Cuerpo, obtuvo aprobación
gubernativa en noviembre de 1947 por Resolución Suprema M 917
Posteriormente, en 1956 se
aprobó un nuevo Reglamento, que derogaba el anterior, por
Resolución Suprema Nº 076.
Diferentes instrumentos legales como la Ley 12063 sobre
expropiación forzosa, establecieron dispositivos de excepción a
favor del Cuerpo de Tasaciones y de sus miembros,
constituyendo de esta manera la valuación, un ejercicio
profesional restringido o cautivo.
Al debatirse en las Cámaras Legislativas en 1961, la Ley de
Creación del Colegio de Ingenieros del Perú la Junta Directivo
del Cuerpo de Tasaciones gestiono la modificación de algunas
disposiciones que podían limitar las posiciones alcanzadas.
La Ley de Creación del Colegio de Ingenieros del Perú; su
Constitución y en especial la Ley del Ejercicio Profesional Nº
16053, determinan claramente que para ejercer la profesión y
realizar valuaciones de ingeniería se requiere estar inscrito en el
Registro de Matrícula de la Institución.
Asimismo, que le corresponde al Colegio normar el Ejercicio
Profesional y supervigilar su desempeño.
 TASACIONE
S
PARTE DE LA INGENIERIA
MEDIANTE EL CUAL SE
DETERMINA EL JUSTO VALOR
Y/O JUSTIPRECIO DE LOS
BIENES, SEAN ESTOS MUEBLES
E INMUEBLES.
PARA LO CUAL, EN NUESTRO PASO SOBRE LA
FAZ DE LA TIERRA; SE PRESENTAN COMO
MINIMO LOS CASOS SIGUIENTES A TENER EN
CUENTA :
1.- ADQUISICION DE UN
BIEN

MUEBLE
INMUEBLES

a) URBANO
b) RURAL
c) ISLAS Y OASIS
2.- VENTA DE UN
BIEN
3.-PRESTAMOS
BANCARIOS
4.- PAGO DE
IMPUESTOS
N
 VALUACION

1.- C O M E R C I A L
2.- L E G A L
 EXISTEN EN NUESTRO PAIS LAS SIGUIENTES
ENTIDADES :

• CUERPO TECNICO DE
TASACIONES ....DEL PERU ( CTTP)
• CONSEJO NACIONAL DE
TASACIONES ....DEL PERU ( CONATA)
• SUPERINTENDENCIA DE ...BANCA Y
....SEGURO ( SBS)
• COLEGIO de INGENIEROS ( CIP – CDL)

•REGISTRO DE PERITOS DEL PODER

JUDICIAL ( REPEJ)
ETAPAS DE UNA
VALUACION
Estudio de la
Documentación
Inspección del Predio
Determinación de los
valores unitarios del
Terreno y de la
Edificación
Trabajo de Gabinete
 Estudio de la
Documentación
Testimonio compra venta
Titulo de Propiedad
Ficha de Inscripción en R.P.
Licencia de Construcción
Planos de la Edificación
Certificado de Numeración
Certificado de Conformidad
Reglamento Propiedad
Horizontal R. Interno
Planos de la Edificación
Replanteados
INSPECCION DEL
PREDIO
Comprobar las medidas
Inspeccionar la
Edificación
Constatar el estado
conservación
Averiguar Antigüedad de
la Edificación
Anotar y medir las
obras complementarias
Determinación de los
Valores Unitarios del
Predio
Arancelarios
Del Terreno
CONATA - MVC
Municipalidades

De la Edificación
Valores Unitarios
Oficiales de Edificación
CONATA - MVC
Determinación de los Valores
Unitarios del Predio
Comerciales
Del Terreno
Precio del Mercado
Inmobiliario

De la Edificación
Precio del Mercado
Inmobiliario, tomando en
cuenta sus características
Trabajo de
Gabinete
Análisis de la
documentación
Cálculos necesarios
( Reglamento Nacional
de Tasaciones del Perú)
Elaboración del
Informe Valuatorio

Formato Tipo:
RNTP
Ricardo Santos Rodríguez Hawai 132-Chorrillos
Consultor - Ingeniero Civil Teléfono 2540820

T A S A C I Ó N ARANCELARIA y
COMERCIAL DEL INMUEBLE LOCALIZADO
EN........
A . MEMORIA DESCRIPTIVA

1.- PROPIETARIO :
2.- SOLICITANTE :
3.- OBJETO DE LA TASACIÓN :
4.- METODOLOGÍA O REGLAMENTACIÓN EMPLEADA :
La tasación del predio se efectúa en concordancia con el Reglamento Nacional de
Tasaciones del Perú, aprobado por la R.M. Nro. 126-2007-VIVIENDA / 07 de Mayo del
2007; por el Método de la Tasación Directa
5.- FECHA :
6.- UBICACIÓN.- El predio se encuentra situado en……………Nº----- del Distrito de
----------- , Provincia de -----------------,del Departamento del Perú
7.- LINDEROS.- Los linderos de la propiedad son los siguientes:
Por el frente :
Por el costado derecho entrando :
Por el costado izquierdo entrando :
Por el fondo :
8.- PERÍMETRO.- Su perímetro es el siguiente:
Por el frente :
Por el costado derecho entrando :
Por el costado izquierdo entrando :
Por el fondo :
9.- ÁREA del Terreno.- El área encerrada por este perímetro es de :

10.- ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL DEL PREDIO

11.- INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS QUE POSEE EL PREDIO

12.- DESCRIPCIÓN DE LA DISTRIBUCIÓN DE LAS PLANTAS

13.- DESCRIPCIÓN DE LA EDIFICACIÓN.- El inmueble tiene las siguientes
especificaciones técnicas constructivas:
Cimentación: Muros y Columnas:
Techos y Coberturas: Pisos y Contrapisos :
Contrazocalos y Revestimientos :
Carpintería de puertas, ventanas, rejas, barandas, etc.
Vidrios : Pinturas :
Cerrajerías : Instalaciones Sanitarias:
Instalaciones Mecánicas y Eléctricas: Instalaciones Telefónicas :
Instalaciones Complementarias permanentes, ascensores, aire acondicionado,
sistemas de alarma, sistemas de bombeo de agua etc.
Instalaciones Inteligentes : Obras Complementarias : Otros :
14.- ESTADO DE CONSERVACIÓN
15.- SERVIDUMBRES
16.- ANTIGÜEDAD DE LA CONSTRUCCIÓN
17.- INSCRIPCIÓN EN LOS REGISTROS PÚBLICOS.- El predio se encuentra inscrito en
los Registros Públicos en el tomo……, de Folio………, partida………. y asiento…………/
Ficha
18.- OBSERVACIONES
 B. VALUACIÓN
a).-VALUACIÓN DEL TERRENO .- De conformidad al Reglamento Nacional de Tasaciones
del Perú y al Arancel Vigente se tiene:
Costo del Terreno = Área del Terreno x Arancel Vigente
b).- VALUACIÓN DE LAS EDIFICACIONES.- Según los Valores Unitarios de Edificación vigente,
aprobados según Resolución Ministerial Nº …………del…………y teniendo en cuenta la
tipificación y características constructivas predominantes se tiene:
Tipos de acabado Categoría Costo por m2
1.- Muros y columnas
2.- Techos
3.- Pisos
4.- Puertas y Ventanas
5.- Revestimientos
6.- Baños
7.- Instalaciones Costo por m2 : S/.
Depreciación % :
Costo por m2 depreciado : S/.
Áreas Construidas: 1er Piso : m2 2do Piso : m2
Otros : m2 Total : m2
c).- VALUACIÓN DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS
Costo de las obras Complementarias :
d).- VALUACIÓN DE INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES
Costo de los instalaciones :
e).- VALORES INTANGIBLES
Costo de los valores intangibles :
f).- CUADRO RESUMEN DE LAS VALUACIONES.- De conformidad al Art II.E.35, del
Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, se tiene:
Costo del terreno :
Costo de la edificación :
Costo obras Complementarias :
Costo de Instalaciones Fijas y Permanentes :
TASACIÓN LEGAL :

ANEXOS
FOTOGRAFÍAS Y OTROS
NECESIDADES HUMANAS
CORPORALES Y/O BIOLÓGICAS.- Son aquellas necesidades
primarias indispensables para la existencia del
ser humano: Nutrición, Reproducción etc.

B RELATIVOS Y/O DE EXISTENCIA SOCIAL.- Son aquellas

necesidades no primarias que usa el
hombre, en función del medio en que
vive

1.- De confort : Teléfono, televisor, vehículo, etc.

2.- De lujo : Cuadros culturales, culturizarse, etc.

3.- Colectivos : Comunes a la colectividad, parques, estadios, etc.

 BIENES
Son todas las cosas u objetos que sirven para satisfacer una
necesidad.
a).- BIENES LIBRES.- Aquellos Bienes que se encuentran
libres en la naturaleza; y que están al alcance de todos los
seres vivos, necesarios para su existencia: aire, luz solar, agua
de los ríos, etc.
b).- BIENES ECONÓMICOS.- Aquellos Bienes que necesitan
un trabajo y .un gasto para conseguirlos.
1.- Bienes de Uso y/o de Consumo.- Aquellos Bienes que
con el. transcurso del uso tienden a desaparecer y/o
deteriorarse : Ej. ..Lapicero, escritorio, etc.
2.- Bienes de Capital.- Aquellos Bienes que sirven para
producir otros .. Bienes: Ej. Fabrica textil, motores, Tierra, etc.
 LOS BIENES SE CLASIFICAN
EN:
a).- BIENES INMUEBLES.- Aquellos Bienes que están
unidos ...... artificialmente o permanentemente a la tierra: Ej.
El suelo, subsuelo, las minas, naves, aeronaves, las
estaciones de las vías de ferrocarriles y el material rodante,
etc.
Estos Bienes se inscriben en el registro de la Propiedad ..
.Inmueble.
b).- BIENES MUEBLES.- Aquellos Bienes que a pesar de .....
estar asentados sobre la superficie de la tierra, pueden
ser retirados de ella con mayor a menor facilidad.
Ej. Vehículos terrestres, construcciones en terreno
ajeno, equipos electrodomésticos, etc.
 FORMAS DE ADQUIRIR
UNA PROPIEDAD
PREDIOS.- Se denomina así a todos los terrenos urbanos,
rústicos, interurbanos con ó sin edificación; Haciendas, casas de
campo, etc.
PROPIETARIO DE UN BIEN.- Es el poseedor de un Bien; aquel
que tiene Dominio o Posesión Legal de dicho Bien; para lo cual
debe tener un documento en el que consta su Derecho, llamado
Titulo de Propiedad.
DERECHO DE PROPIEDAD.- Es la facultad de usar, gozar y
disponer de un Bien de la manera absoluta.

El Titulo de Propiedad de un Inmueble, lo otorga el Registro de

Propiedad Inmueble, que es una sección de los Registros Públicos
órgano dependiente del Ministerio de Justicia.(MVC)
Cuando se inscribe un Bien inmueble por primera vez se llama
Primera de Dominio y/ó Inmatriculación : Ej. naves, aeronaves
LA PROPIEDAD DE UN BIEN
IMPLICA:
a).- OBJETO DE PROPIEDAD.- Son todos los Bienes materiales,
intelectuales y culturales, que puedan poseerse en forma privada y colectiva;
salvos los negados por la ley, pueden ser :

 Propiedades Privadas.- Aquellos Bienes que están bajo la posesión de una

ó varias personas para su aprovechamiento personal: Ej. Predios.

 Propiedades Colectivas .- Aquellos Bienes que son poseídos

colectivamente: Ej. Tierras de pastoreo, reservas forestales, etc.

b).- SUJETO DE PROPIEDAD .- Son aquellas personas o entidades que

gozan del Derecho de Propiedad de los Bienes que poseen, pueden ser :

 Personas Naturales.- Aquellas personas que por su propia naturaleza se

consideran que tienen derechos anteriores a la ley sobre dicho Bien. Todos
nosotros somos personas naturales.

 Personas Jurídicas.- Aquellas entidades reconocidas por la ley: Ej.

FORMAS DE ADQUIRIR UNA
PROPIEDAD TESTADA

SUCESION INTESTADA

.COMPRA . PERMUTA.
. CESIÓN
.DENUNCIA .EXPROPIACIÓN
( SPICA)
 PRESCRIPCIÓN
ADQUISITIVA
Es una manera de adquirir la propiedad de un bien en forma pacifica,
publica y sin violencia; demostrando que uno tiene el dominio de ella
por mas de cinco años.

a).- Ocupación ilegitima de buena fe: Adquisición de un predio y otra

persona es el propietario; se requiere cinco años

b).- Ocupación ilegitima de mala fe: La persona sabe que el predio

pertenece a otra y se hace poseedora de ella; se requiere diez años
( invasión)
Se demuestra con los pagos efectuados de los servicios, autovaluo
etc

Para lo cual se realiza un Juicio en el Poder Judicial y/o a través de un

Notario para obtener el

Titulo de propiedad de dicho predio

Ej. La plaza de toros Sol y Sombra.

 CLASES DE VALUACIÓN
a).-VALUACIÓN ORDINARIA.- Es aquella valuación de los
Bienes en que.el vendedor y comprador se ponen de acuerdo,
sobre el Valor efectivo de esos Bienes y realizan el cambio ó
trueque: Ej. Polvos Azules ( Demanda y Oferta )
b).-VALUACIÓN FORMAL.- Son las valuaciones de los
Bienes que se .efectúan estimando su Justo Valor de Cambio:
profesional calificado : .......Perito Valuador.
Este tipo de valuación se realiza para:
 Compra y venta de inmuebles
 Prestamos hipotecarios
 Expropiaciones - Fusión de empresas
- Fijación de impuestos, ........etc.
DEPRECIACIÓN DE UN BIEN
FÍSICO
Es la perdida de Valor que ha sufrido un BIEN, durante su
vida de servicio hasta la fecha en que se determina su valor.
Esta perdida de Valor se debe a la EDAD y al USO.
La Depreciación es un efecto económico causado por el
Deterioro y/o Obsolescencia.
El deterioro, se evidencia por el uso y desgaste, daños,
rajaduras, corrosión, incrustaciones o defectos
estructurales. Ej. Un edificio.
La Obsolescencia, es la Perdida de Valor que experimenta
un Bien; debido a la desaparición de su Uso, en razón de
nuevos inventos o mejoras en su diseño y fabricación. Ej.
ATX Pentium
 LA OBSOLESCENCIA SE
PRODUCE POR :
No utilización del Bien, en razón de haber desaparecido
la demanda de su producción

Ej. Reglas de Cálculo.

Que su trabajo es ejecutado por una unidad mejorada

Ej.: Reglas de Cálculo Calculadoras

Que su trabajo es ejecutado por una unidad mas

adecuada, con mayor eficiencia y a menor costo.

Ej. Panadería: Hornos Maquinaria

 LA OBSOLESCENCIA SE
CLASIFICA EN
.Funcional.- Debido a diseño defectuoso o
inadecuaciones físicas o mecánicas, mejoras en
las tecnologías que alteran su funcionamiento es
decir; se alteran por condiciones dentro de la
Propiedad.

Ej. Panadería : Hornos Maquinas

Económica.- Causada por factores externos a la

Propiedad
Ej. Reglas de Cálculo Calculadoras
 TIPOS DE DEPRECIACIÓN
a).- Depreciación Efectiva.- Es la verdadera perdida del Valor de un Bien. El cual es
..............determinado por :

 Expertos valuadores

 Del estudio de los datos obtenidos mediante el examen del Bien

 De la correcta aplicación de los principios de la Depreciación.

Esta Depreciación puede ser:

.- Anual.- Depreciación que ha sufrido el Bien, en un año de servicio

.- Acumulado.-Depreciación a la fecha de la Valuación que ha sufrido el BIEN

b).- Depreciación Económica.- Es aquella Depreciación supuesta, calculada

por .............formulas matemáticas, para distribuirlas a lo largo de la vida de
servicio .............promedio, de unidades semejantes y en condiciones similares de
servicio.

La Depreciación Económica puede ser realizado por cualquier profesional o

persona sin el examen de los Bienes, ya que ella se basa en la vida de servicio
promedio de Bienes similares y utilizando formulas matemáticas adecuadas.
MÉTODOS PARA CALCULAR LA
DEPRECIACIÓN
a).- MÉTODO DIRECTO Ó DE LA LÍNEA RECTA
Usado para depreciar Bienes, considerando que ella se deprecia en forma constante. No
funciona en países donde la moneda no es estable
D = ( Vo - Vr ) / n Vo : Valor nuevo o de Reposición
Vr : Valor Residual n : Número de años

Ej. : Vo = S/ 300.000 Vr = S/ 30.000 n = 6 años

D = S/ 45,000 (Depreciación Constante) Esto indica :

Que el Bien al final del 1er año se deprecia en S/. 45,000.00

Que el Bien al final del 2do año se deprecia en S/. 45,000.00

Que el Bien al final del 3er año se deprecia en S/. 45,000.00

Que el Bien al final del 4to año se deprecia en S/. 45,000.00

Que el Bien al final del 5to año se deprecia en S/. 45,000.00

Idem al 6to año S/.- 45, 000.00
Total depreciado S/.270,000.00
Por lo tanto el Valor del Bien es:

Al final del 1er año: S/. 300,000 - 45,000 = S/. 255,000.00

Al final del 2do año: S/. 255,000 - 45,000 = S/. 210,000.00

Al final del 3er año: S/. 210,000 - 45,000 = S/. 165,000.00

Al final del 4to año: S/. 165,000 - 45,000 = S/. 120,000.00
Al final del 5to año: S/. 120,000 - 45,000 = S/. 75,000.00
Al final del 6to año: S/. 75,000 - 45,000 = S/. 30,000.00 ( V. R.)

¿Pero que pasaría cuando el Bien sufre un deterioro repentino.

Ej. : Choque de un carro?
Debido a lo indicado anteriormente, es necesario cargar la
Depreciación a los primeros años.
b).- MÉTODO DE LA SUMA DE LOS DÍGITOS
Usado en la Depreciación de Bienes, en los cuales se deprecia fuertemente al inicio

Dx = ( n - x + 1)* (Vo - Vr) / Sd

Sd = n*( n + 1) /2

Vo = S/. 200,000.00 Vr = S/ 20,000.00 n=5

Ej: Sd = 6 ( 5 ) / 2 = 15 ( Vo - Vr ) / 15 = S/. 12,000

Depreciación al final del 1er año D1 = 12,000 (5-1+1) = S/60,000.00

Depreciación al final del 2do año D2 = 12,000 (5-2+1) = S/48,000.00

Depreciación al final del 3er año D3 = 12,000 (5-3+1) = S/36,000.00

Depreciación al final del 4to año D4 = 12,000(5-4+1) = S/24,000.00

Depreciación al final del 5to año D5= 12,000(5-5+1) = S/12,000.00

Total depreciado S/. 180,000.00

Valor Residual S/. 20,000.00

Valor de Origen S/. 200,000.00

Por lo tanto el Valor del Bien :

Al final del 1er año S/.200,000 - S/.60,000 = S/.140,000.00

Al final del 2do año S/.140,000 - S/.48,000 = S/. 92,000.00

Al final del 3er año S/. 92,000 - S/.36,000 = S/. 56,000.00

Al final del 4to año S/. 56,000 - S/.24,000 = S/. 32,000.00

Al final del 5to año S/. 32,000 - S/.12,000 = S/. 20,000.00

Que es el Valor residual

c).- MÉTODO DOBLE DEL MÉTODO LINEAL Y/O
DIRECTO
Di = 2*(Vo -Vr) / n
Ej. Vo = S/.300,000 Vr = S/30,000

n = 6 años ( Vo - Vr ) / n = S/. 45,000

Al final del DEPRECIACIÓN VALOR

1er año D1 = 2(45,000) = S/. 90,000.00 S/. 210,000.00

2do año D2 = 2(210,000)/6 = S/. 70,000.00 S/. 140,000.00

3er año D3 = 2(140,000)/6 = S/. 46,666.67 S/. 93,333.33

4to año D4 = 2(93 333.33)/6 = S/. 31,111.11 S/. 62,222.22

5to año D5 = 2(62,222.22)/6 = S/. 20,740.74 S/. 41,481.48

6to año D6 = 2(41,481.48)/6 = S/. 11,481.48 S/. 30,000.00

Depreciación S/.270,000.00
Valor Residual 30,000.00
 d).- MÉTODO DEL PORCENTAJE FIJO DEL VALOR

DECRECIENTE EN LIBROS
Ej. Vo = S/.200,000.00 Vr = S/.20,000.00 n = 5 años R = 1 - n Vr/Vo
R = 36.90%

Al final del DEPRECIACIÓN VALOR

1er año 200,000.00 x 0.3690 = S/.73,800.00 S/.126,200.00

2do año 126,200.00 x 0.3690 = S/.46,567.80 S/. 79,632.20

3er año 79,632.20 x 0.3690 = S/.29,384.28 S/. 50,247.92

4to año 5 0,247.92 x 0.3690 = S/.18,541.48 S/. 31,706.44

5to año 31,706.44 x 0.3690 = S/.11,706.44 S/. 20,000.00

Depreciación total S/.180,000.00

Valor residual S/. 20,000.00

Valor Original S/. 200,000.00

 VALUACIÓN DE PREDIOS
URBANOS
La Valuación de una propiedad inmueble se sustenta en :
Valor de Reposición.- Es el Costo de reposición de la propiedad,
menos la depreciación acumulada o pérdida de Valor causada por
el deterioro físico, obsolescencia funcional y la obsolescencia
económica. Ella incluye: Costos Directos, Indirectos, Financieros
Valor de Mercado.- Es el Valor del Mercado Inmobiliario de
propiedades similares o comparables, en ventas recientes o
Tendencias futuras.
Valor de Capitalización.- Es el Valor de capitalización de la renta que
produce el inmueble y la estimada durante su vida económica futura,
empleando la tasa de interés del mercado de capitales. Ingresos
reales, proyectados, renta neta, impuestos, gastos etc.
Analizando estos tres estimados se obtiene el VALOR DE AVALUÓ
 PROCESO VALUATORIO
El procedimiento para el estimado del Valor debe efectuarse
mediante métodos ordenados y cálculos matemáticos que
permitan una evaluación fundamentada para el Valor
seleccionado.
Para lo cual se recomienda el siguiente procedimiento:
I.- ACOPIO DE INFORMACIÓN : Para lo cual el valuador
deberá disponer de documentos de :
Identificación de la Propiedad: Ubicación, características
Derechos Legales y Documentación: Titulo de Propiedad,
Declaración de Fabrica, Independización, etc.
Fecha de la valuación.
Objetivo de la valuación.
 II.- INVESTIGACIÓN PRELIMINAR Y PLAN DE
TRABAJO
1. Recolección de datos 4. Plazo de ejecución
2. Fuentes de Información 5. Programa
3. Personal requerido

III.- INSPECCIÓN TÉCNICA DE LA PROPIEDAD

1.- Ubicación : Región, ciudad, distrito, urbanización, servicios,
vecindario, ...........................etc.
2.-Económicos: Población, precios de Bienes raíces, costos
de ..........................construcción, entorno, niveles de gasto, capacidad
de ...........................compra etc.
3.- De la Propiedad: Titulación, emplazamiento, aspectos físicos, mejor
y ........................más alto uso etc.

4.- Comparativos: Zonificación, costos, venta de inmuebles,

alquileres, ...................gastos, impuestos, etc.
 VALUACIÓN DEL LOTE DE
Para efectuar la TERRENO
Valuación del Terreno se debe
considerar que dicho lote esta sin Edificación, pero con
sus obras de Habilitación Completas y en Estado
Operativo.
Se tendrá en cuenta los Valores de mercado de
operaciones recientes y establecer un precio razonable,
para lo cual se tendrá en cuenta:
Análisis del Vecindario.- Para lo cual se debe distinguir
entre el vecindario: la zona de Vivienda; de la zona
Comercial o Industrial.
Ubicación del Lote.- En el Valor de un lote urbano, es
muy importante la influencia del entorno en sus
aspectos Sociales y Económicos.
Método Aplicable.- Que puede ser el de Reposición o
el Valor de Origen
 VALOR DE MERCADO
Para analizar los factores que afectan el Valor de los Terrenos
Urbanos, según su uso se clasifican los lotes de terreno en
Residenciales, Industriales y Comerciales.

TERRENO PARA USO

RESIDENCIAL
LOTE SERVICIOS DISTANCIAS CONDICIONES
Fondo Pavimento Escuelas Distribución Zonal
Ancho Veredas Iglesias Desarrollo Zonal
Forma Alumbrado Transporte Clasificación
Topografía Teléfono Tiendas Orientación
Ancho calle Desagüe Comercio Terreno Plano
Interior Agua Esparcimiento
Esquina Electricidad Establecimiento Industrial
Altitud Agua/Incendio
 TERRENOS PARA USO
INDUSTRIAL / COMERCIAL
UTILITARIOS MANO OBRA COMUNITARIOS SERVICIOS
Medidas Salarios Vecindario Agua / Desagüe

Forma Proximidad Seguridad Electricidad

Topografía Especialidad Impuestos Teléfono
Accesibilidad * Serv./ Incendio
Insumos

 En este factor se debe considerar: Calles, Avenidas, Pasajes, Ferrocarriles,

Autopistas, ....Puertos, Aeropuertos.
 VALUACIÓN DE
TERRENOS
1. - CON FRENTE A UNA VÍA PUBLICA
Deducción de una formula general

a = Frente b = Longitud
S = Area total S=axb
Va = Valor arancelario del frente
a
Vt = Valor total del terreno
De acuerdo al artículo II.C22 se plantea:
1er caso.- El área es menor que el triple cuadrado del frente
S  3 a2
b
Entonces: Vt = Va x S
2do caso.- El área es mayor que el triple cuadrado del frente
S  3 a2 Dif. = ( S - 3 a 2 )
Vt = 3 a 2 ( Va) + 0.5 Va ( S - 3 a 2 ) Calle

Sacando factor común 0.5 Va:

1.-TERRENO CON UN SOLO FRENTE A
LA CALLE

21 m
Teniendo en
cuenta lo
40 m 30.50 m indicado en
el art.
II.C.22 del
RNTP
15 m

Calle A
Va = S/. 65.00 / m2 a = 15.00 m

S = 15 x 9.50 + 21.00 x 30.50 S = 783 .00 m 2

3 a2 =
675 m2

Como : S  3 a2

El valor del terreno se obtiene con la formula anterior :

Vt = 0.5xS/.65.00(783+3x(15)2)

Vt = S/. 47,385.00
2.- TERRENO IRREGULAR CON DOS FRENTES

20 m 20 m

10 m

Calle B
45 m
20 m Se valorizara
teniendo en cuenta
los Artículos :
II.C.23 y II.C.22
Del RNTP
28 m
Calle A
Calle A : Va = $ 30.00 / m2 Calle B : Vb = $. 45.00 / m2

1er Cálculo : Repartiendo proporcionalmente a los frentes :Articulo :

Calle A : 1,420 / ( 20 + 28 ) x 28 = 828.33 m2 Calle B : 591.67 m2
Calle A : Frente = 28 m S  3 a2
828.33 m2 x S/. 30.00 / m2 = S/. 24,849.90
Calle B : Frente = 20 m S  3 a2
591.67 m2 x S/. 45.00 /m2 = S/. 26,625.15 Vt = $ 51,475.05 **
2do Cálculo.- Calle A : S  3 a2 Frente = 28 m
Vt1 = 1,420.00 x S/. 30.00 /m2 = $ 42,600.00 **

3er Cálculo . - Calle B : S > 3 a2 Frente = 20 m

Vt2 = 0.5 x S/. 45.00/m2 ( 1,420 + 3 ( 20)2 ) = $ 58,950.00 **

Valor Definitivo = $ 58,950.00

3.- TERRENOS CON FRENTES A UN
PASAJE COMÚN
Si :

b a/3>1 a/3 =1
Sva < 0.50 Vau Sva = 0.50 Vau
a1
f Para Valuar este tipo de terreno
aplicar el Articulo. II.C.24
d
Sva = Vau x ( 1.00 - 0.01d ) x a / 3

Si : Sva = 0.50 Vau :

a Reemplazando en la formula, se tiene:

dmax. = 50 m
Calle A
Sva : Supuesto Valor Arancelario de la Vía de dominio
Vau : Valor arancelario de la vía pública
d : Distancia de la Vía Pública hasta el Vértice más cercano del terreno
Ej: a = 7.00 m a1 = 8.00 m b = 30.00 m d = 33.00 m

f = 41.00 m Seis departamentos iguales Va = $. 38.00 / m 2

VALOR DEL TERRENO
Supuesto Valor Arancelario : S = 8 x 30 = 240 m2 S  3 (a1)2

Sva = Vau ( 1 - 0.10 x d ) = S/. 38 x (1- 0.1x33) = $. 25.46/m2

Valor del Terreno Interior :

Vt = 0.5x S/.25.46 ( 240 + 3x82 ) = $. 5,499.36
Valor del Pasaje : S1 = 7x41 = 287 m2 Frente = 7m2 S  3 a2

Vt1 = 0.50xS/.38.00 ( 287 + 3x72 ) = $. 8,246.00

Por lo Tanto el Valor del Terreno :

Vt = $. 5,499.36 + 1/6 Vt1 = $. 6,873.69

 4.- TERRENOS EN LA QUE SE CONSIDERA LOS
ARTÍCULOS II.C.27 y II.C.28 DEL R N T P
Va = S/. 42.00 / m2 Vb = S/. 35.00/ m2 S = 24.50 x 5.00 = 122.50 m2
1er. Cálculo: Se aplica el articulo II.C.23, efectuando el reparto proporcional:
Calle A: 122.50 x 24.50 / ( 24.50 + 5.00) = 101.74 m2
Calle B: 122.50 x 5.00 / ( 24.50 + 5.00) = 20.76 m2 122.50m2
101.74 x S/. 42.00 = S/. 4,273.08 4.15( S/.4,273.08)/15 = S/.1,182.22
20.76 x S/. 35.00 = S/. 726.60 5( S/.726.60)/6 = S/. 605.50 S/. 1,787.72
2do Cálculo
Frente a la Calle A S  3 a2
Se usa la reducción del : Articulo II.C.28
24.50 m

Calle B
Fondo promedio = Fo = 122.50 m2/ 24.50m = 5 m Fo  15

5m
S = 122.50 m2 Vt1 = Sx Va x 5 / 15 = S/. 1,715.00
Frente a la Calle B S  3 a2
Calle A
Se usa la reducción del : Articulo II.C.27
f = 5.00 m S = 122.50 m2
Vt2 = 0.5 x S/. 35.00 ( 122.50 + 3x52) x5 / 6 = S/. 2,880.20

El mayor valor es el Valor definitivo : Vt = S/. 2,880.20

 TASACIÓN DE LAS
EDIFICACIONES
1.- Consejo Nacional de Tasaciones del Perú
Para la valorización de las edificaciones o construcciones, el
Concejo Nacional de Tasaciones del Perú (CONATA ) se ciñe
estrictamente al Reglamento General de Tasaciones del Perú,
en el cual se toma en cuenta el área techada (AT) y los Valores
Unitarios de Edificación (VUE), vigentes a la fecha de la
Tasación. Así como la depreciación (D) por antigüedad y
Estado de Conservación, según el material estructural
predominante
Los valores de Depreciación, se dan en el Reglamento General
de Tasaciones del Perú; respecto a los valores Unitarios de
Edificación ellos son propuestos por el Concejo Nacional de
Tasaciones del Perú y aprobados por El Ministerio de
Para lo cual se consideran los siguientes parámetros:
‑ Valor de la Edificación (VE) : Que se obtiene deduciendo al valor
similar nuevo (VSN) la depreciación (D).
‑ Valor Similar Nuevo ( VSN) : Que se obtiene multiplicando el área
techada (AT) por el Valor Unitario Oficial de Edificación (VUE).
VSN = AT*VU
La Depreciación (D) : Se determina tomando del Valor Similar Nuevo
(VSN) un porcentaje (%) por Antigüedad y Estado de Conservación
que varía de acuerdo al material estructural predominante.
D =(%*AT*VUE)/ 100
Para la Valorización de la Edificación se aplica la siguiente formula:
VE = AT*VUE*( 1 - % /100)
VE = Valor de la edificación.
AT = Área techada.
VUE = Valor unitario oficial de la edificación.
% = Porcentaje de Depreciación.
VALUACIÓN DE LAS EDIFICACIONES
Según los Valores Unitarios de Edificación vigente, aprobados según Resolución
Ministerial Nº …………del…………y teniendo en cuenta la tipificación y características
constructivas predominantes se tiene:
Tipos de acabado Categoría Costo por m2
1.- Muros y columnas D–1 156.91
2.- Techos C–2 119.00
3.- Pisos
4.- Puertas y Ventanas
5.- Revestimientos
6.- Baños
7.- Instalaciones Costo por m2 : S/. 800.00
Depreciación 20% : 160.00
Costo por m2 depreciado : S/. 640.00
Áreas Construidas: 1er Piso : m2 2do Piso : m2
Otros : m2 Total : m2

Costo de la Construcción : Área x Costo depreciado

 CUADRO RESUMEN DE LAS VALUACIONES
De conformidad al Art II.E.35, del Reglamento Nacional de Tasaciones
del Perú, se tiene:
Costo del terreno :
Costo de la edificación :
Costo obras Complementarias :
Costo de Instalaciones Fijas y Permanentes :

TASACIÓN LEGAL/COMERCIAL

ANEXOS
FOTOGRAFÍAS Y OTROS
 2.- Cuerpo Técnico de Tasaciones del Perú

El Cuerpo Técnico de Tasaciones del Perú propone varios

Métodos para la Tasación de las Edificaciones, en las que
intervienen muchos factores que son importantes para dicha
valuación, de las cuales mencionaremos algunas.
 · El Método de Costos de Reposición por Costo
Unitario de Área Cubierta

Este método es muy usado en las Valuaciones de Inmuebles por

su factibilidad de ejecución, ya que no se necesitan Planos ni
Especificaciones de Construcción del Inmueble a Tasar.
Es suficiente que el Perito pueda determinar el Costo Unitario
por unidad de área, para las diferentes zonas de edificación, en
función de sus características físicas y de los materiales que la
componen; no siendo necesario de la misma Edificación a
tasar, sino de otra bien parecida o idéntica; teniendo en
cuenta las características de la Edificación.
Factores y Aspectos que afectan la
Valuación de una Edificación
Para lo cual se debe tener en cuenta el uso al cual va ser
destinado:
A.- Residenciales o de Vivienda.

B.- Comerciales o Industriales. Aquellas

dedicadas a las actividades
mercantiles o Industriales.
 A.- Residenciales o de Vivienda.
- Deberá de tenerse en cuenta el diseño de la vivienda, materiales,
estilos y funcionabilidad siendo uno de los principales factores de
una vivienda
El Grado de Aceptación en el Mercado Inmobiliario, que será mayor cuando
mejor sea la condición de diseño, calidad de construcción, materiales y
acabados.
Para lo cual se debe considerar los siguientes aspectos:
- Zonificación.
- Coeficiente y Funcionabilidad de Diseño.
- Calidad y adecuado empleo de los materiales.
- Distribución y áreas adecuadas, Circulación y Ventilación.
- Equipamiento de Equipo eléctrico e hidráulico, Intercomunicadores,
control de video y Sistemas de Seguridad, etc.
- Emplazamiento mejor y más alto uso, compatibilidad con el vecindario,
tener en cuenta: edificios inadecuados, trafico inadecuado.
B.- Edificios Comerciales y/o Industriales
En este tipo de Edificaciones existen varios factores tales
como; la Funcionabilidad de la Edificación, esta se basa en la
eficiente utilización y explotación comercial lo arquitectónico
ve principalmente la Funcionabilidad y atractivo comercial
para el cliente.
Ahora bien hay que mencionar que en los Edificios de
Tiendas - Centros Comerciales; el diseño ha cambiado ya
que tienen una variedad de mercaderías de variada índole,
tal como fuentes de soda, cinemas, restaurantes,
estacionamientos y medidas de seguridad; esto se traduce en
una mejor afluencia de compradores y un mejor rendimiento
económico, así como mayor funcionabilidad.
Por otro lado también en los Edificios de Oficinas; la
eficiencia de funcionabilidad es medida entre otros, por la
relación del área neta alquilada al total del área
Edificada y varia entre los rangos de 65 al 90 %.
Otros indicadores de la funcionabilidad de la Edificación
son: Iluminación y ventilación, buenas áreas de
estacionamiento propias y para visitantes, escalera
principal y de escape, ascensores de pasajeros,
montacargas.
Es importante la verificación de las instalaciones sanitarias
y eléctricas en cuanto al aspecto de seguridad, contra -
incendio y vida probable.
Para los Edificios Industriales son importante
muchos aspectos por revisar, por ejemplo la
localización, dimensiones y áreas adecuadas,
áreas libres de circulación y de estacionamiento,
patio de maniobras, coeficiente de edificación;
utilización eficiente del lote del terreno, áreas
para futura expansión; aspectos de seguridad de
equipos que puedan afectar el valor
Podíamos decir que los Métodos que propone el
Cuerpo Técnico de Tasaciones del Perú y los que
aplica son mayormente para realizar una Tasación
Comercial debido a que considera todos los factores
y aspectos que afectan al inmueble en el pasado,
presente y futuro de la vida del inmueble.
Ahora bien El Concejo Nacional de Tasaciones del Perú,
realiza sus Tasaciones de acuerdo a su Reglamento General
de Tasaciones del Perú, la que mayormente es considerada
como una Tasación Arancelaria; esto es debido a que los
Precios de Edificación son los oficiales dictaminados por
el Estado o entidad relacionada con él.