Procedimiento Registral: ¿Qué sería del

mismo sin los Principios Registrales?

Profesor: Jorge Ortiz Pasco

¿QUÉ ES EL DERECHO REGISTRAL?

Es el conjunto de normas………………………
“NO MAS”

Es la regulación del acceso, la calificación de

la eficacia de los actos que buscan un registro
para ser publicitados

2
HERRAMIENTAS DEL DERECHO
REGISTRAL

 Rogación
Al inicio o Postulación
 Prioridad (Presentación)

 Calificación
Durante la Calificación  Tracto Sucesivo
 Prioridad de Rango y Excluyente

 Publicidad
Como consecuencia de
la Inscripción  Legitimación
 Fe Pública Registral
3
Titulación Auténtica o Pública

 Por principio las inscripciones se

practican sobre la base de los
documentos públicos

 Excepcionalmente, se realizan
inscripciones sobre la base de
documentos privados

4
 Documento
“Cosa corporal por medio de la cual se
representa aquel hecho o acto jurídico,
que es la declaración de voluntad”.

Mesineo Francesco, Manual de Derecho Civil

Tomo II, Pág. 386, N° 7.

5
Elementos del Documento
1.- Corporalidad.-Se integra en la cosa con actitud
representativa, va constituir soporte
elemento físico apto para la
representación del hecho.

visibilidad
Grafía expresividad
reconocibilidad

6
Elementos del Documento
2.- Autoría.- No es quien lo hace sino quien lo
redacta.
Actividad humana de tipo ideológica.
Creación Intelectual.

3.- Contenido.- Texto.

Cosa jurídica de un hecho relevante.

7
Documento Registrable
 Escrito
 Público
 Privado
 Contenido “generalmente” dispositivo

Quepor disposición o no de la Ley

(Hipoteca) (Art. 949 C.C.)

Intenta acceder al Registro

8
Teoría General del
Documento Registrable
Publico.-

Auténtico.-
Del documento debe surgir que su autor es quien el
documento indica.

Debe hacer fe por sí mismo.-

Documento autosuficiente, que se baste a sí mismo.
Existen los documentos complementarios.

Debe servir de inmediato título.-

El acto jurídico contenido en el documento actúa como
“causa” de la transmisión, constitución.

9
Títulos

Material o Sustantivo.- Estático. Causa o

razón justificativa.

Formal o Instrumental.- Dinámico.

Documento en el cual consta la causa del
contrato o pacto.

10
Excepciones al Instrumento Público

 Ley 28698 artículo 3

 Ley 28677 artículo 34.

11
Titulación Pública - Precedente de
Observancia Obligatoria

 “Procede la inscripción de actos en el Registro

de Predios en mérito de Formulario Registral
otorgado durante la vigencia de las normas
que regían al ex Registro Predial Urbano, si tal
documento fue certificado antes de la entrada
en funcionamiento del Registro de Predios”.

 Pleno X, 16 Precedente de Observancia

Obligatoria.
12
Titulación Pública – Precedente de
Observancia Obligatoria

 “En virtud del artículo 7 de la Ley 27755, a partir del

16 de Junio de 2004 (fecha de unificación del Registro
de Predios), han quedado derogadas tácitamente las
disposiciones legales que establecían inscripciones en
mérito de documentos privados con legalización de
firmas. Sin embargo si procede la inscripción en mérito
de dichos documentos, si fueron otorgados durante la
vigencia de las normas derogadas”.

 Pleno XII, 5 Precedente de Observancia

Obligatoria.
13
Titulación Pública – Precedente de
Observancia Obligatoria
 “Es admisible la presentación de testimonios de
escrituras públicas expedidas por el Archivo General de
la Nación, siempre que se haya identificado a la
persona que tramitará la presentación del título”. La
exigencia de indicar el nombre de la persona que llevara
adelante la tramitación guarda concordancia con lo
dispuesto en la Sétima Disposición Complementaria,
Final y Transitoria del Decreto Legislativo 1049 – Ley del
Notariado

 Pleno LXII, 6 Precedente de Observancia

Obligatoria

14
ESPECIALIDAD

“ No es un principio, es una herramienta

del procedimiento registral ”

15
PROCEDIMIENTO REGISTRAL

16
¿DÓNDE ACTÚAN LOS PRINCIPIOS
REGISTRALES?

¡En el Procedimiento Registral!

Rogación Calificación Inscripción

Tracto Sucesivo
Prioridad Publicidad
Prioridad Excluyente
Legitimación
Fe Pública Registral

17
AL INICIO O POSTULACION

Rogación:

Es la solicitud, rogatoria …………………………..

“NO MAS”
Es la materialización de la presentación de un
documento para ser calificado y, de ser el caso,
registrado

18
Una Novedad ¿¿¿¿¿ ?????

 Ley del Notariado Decreto Legislativo 1049, Sétima

Disposición Complementaria, Transitoria y Final.

 “La presentación de los partes notariales a los

Registros de Predios y Mandatos y Poderes en las
oficinas registrales, deberá ser efectuada por el
NOTARIO ante quien se otorgó el instrumento o por
sus dependientes acreditados…”
AL INICIO O POSTULACION

Rogación:

“...toda vez que dicha solicitud de inscripción no es más que

un medio a través del cual llega al registro la rogatoria...”

Resolución 069-2001-ORLC-TR de fecha 14/02/2001

20
AL INICIO O POSTULACION
Rogación:

“...pues los formularios de presentación no conforman por si mismos una fórmula

idónea de expresión de la rogatoria registral, sino, por el contrario, representan un
método administrativo que facilita el rápido despacho de los asuntos sometidos al
procedimiento registral...”

Resolución Jefatural Registral Regional 098-1997-ORRLLW publicada el 23/03/1997

21
AL INICIO O POSTULACION
 Para pensar un poco???????
 “…sin perjuicio de lo señalado, se informa que en
la solicitud de inscripción (Formulario verde…
jajaja) se ha consignado como acto a inscribir
“anotación preventiva”, sin embargo de la
Escritura Pública de fecha…se aprecia que el
acto inscribible es una servidumbre…”
 Una de las observaciones formuladas al título
00355968 de fecha 03 de Junio de 2008
¿Porqué el FORMULARIO no constituye
la Rogatoria?

 Por lo dispuesto en el artículo 154 de la LPAG.

 Por lo dispuesto en la Resolución 007-2002-

CAM- INDECOPI.

 Por lo dispuesto en la Resolución 0274-2007-

CAM-INDECOPI.

23
PRIORIDAD

“Prior tempore potior jure”

¡POR FAVOR!

Es el derecho para ocupar una posición expectante

de posible registro. Si este derecho es calificado
como positivo, entonces los efectos de la inscripción
se retrotraen (hacia atrás)

24
PRIORIDAD

Los efectos de los Asientos Registrales

y
la preferencia de los Derechos que generen
se retrotraen
a la fecha y hora del Asiento de Presentación

25
Prioridad y Bloqueo

 Resolución de Superintendencia 006-

2012-SUNARP/SN.

 “El bloqueo tiene una vigencia de 60

días hábiles contados a partir de la
fecha de su anotación en la partida
registral”.

26
Prioridad y Créditos Laborales

 Decreto Legislativo 856.

 “Los créditos laborales a que se refiere

el artículo anterior (SPP y SNP) tienen
prioridad sobre cualquier otra
obligación de la empresa o empleador”.

27
Prioridad – Precedente de Observancia
Obligatoria

 “El artículo 47 del RG debe interpretarse en concordancia

con los artículos 26 y 29 del mismo, es decir, en el caso
que un título presentado con posterioridad no sea
incompatible con uno anterior pendiente de inscripción
referente a la misma partida, debe procederse a su
calificación y de ser positiva a su inscripción, y en el
caso de ser incompatible ,debe procederse a la
calificación y suspensión del asiento de presentación del
título posterior”

 Pleno III , 7 Precedente de Observancia

Obligatoria.
28
DURANTE LA CALIFICACION

Calificación:

Es el Principio de Legalidad

¡QUE LOCURA!

 La Legalidad es todo, “pobres registradores”

 La calificación alcanza a todos los documentos
 Es una imposición, no acepta libre albedrío
29
Principio de Legalidad
“Es la plena vigencia del ordenamiento jurídico, por encima de
la voluntad del funcionario, que debe sujetarse estrictamente a
la Ley”.

vs

Control Difuso Sentencia Tribunal Constitucional de 14 de

Noviembre de 2005 (Caso Salazar Yarleque) Expediente 3741-
2004-AA-TC
vs

Sentencia Tribunal Constitucional de fecha 18 de Marzo de

2014 (Caso Consorcio Requena) Expediente 4293-2012-PA/TC

30
DOCTRINA

“Habría, por tanto, tres tipos distintos de aspectos

calificables: los relacionados con el contenido del
título, los formales atinentes al documento y los
dependientes del registro”

Gabriel De Reina Tartiére

31
DOCTRINA

“la calificación consiste en el examen o

comprobación que hace el Registrador de la
Legalidad de los títulos que se presentan para
registrar. Según lo considere, el Registrador
procederá a la inscripción, la denegará o la
suspenderá”

Francisco Javier Gómez Galligo y

Pedro Del Pozo Carrascosa
32
Doctrina

“doctrinaria y legalmente se da como necesaria la

función calificadora para que a través de la misma se
pueda cumplir el principio de legalidad. De esta forma
se llega a la calificación registral como una de las
manifestaciones del principio de legalidad”.

José María Chico y Ortiz

33
Doctrina

“...en virtud del cual se establece como una facultad y

deber del registrador efectuar un estudio previo de los
documentos que pretenden inscribirse y pronunciarse
sobre su admisibilidad o rechazo”.

Luis Moisset de Espanés

34
 Finalidad de la Calificación
1.- Evitar el ingreso de documentos ¿nulos?
insuficientes
que no justifiquen
conferir efectos
publicitarios

2.- Cumplir el Principio Fundamental de Seguridad Jurídica

es decir
Lograr la mayor concordancia Realidad Registral
y
Realidad Extraregistral 35
Para cumplir con dicha FINALIDAD
El Registrador

verificará

La Presencia de: Condiciones

Recaudos
Formas

estructuran “presunción” de legitimidad

Aquellos actos que nuestro ordenamiento considera

interesantes. 36
Facultad de Calificar

Medio para asegurar que el asiento a practicar

y el documento que lo motiva

Se ajustan “formalmente” al marco legislativo

existente, a los Principios Registrales y a lo que el
Registro contiene y legitima.

37
 Caracteres de la Función de
Calificación
1) Obligatoriedad: Inexcusable, el Registrador no puede:

Omitir La Calificación
Suspender
pretexto

Oscuridad
Insuficiencia Legislativa
Exceso de Tareas
Complejidad del Asunto
38
Caracteres de la Función de
Calificación
El Registrador solamente puede:

Efectivizar la Inscripción o Anotación

Denegar por existir defectos subsanables

(observaciones) e insubsanables (tacha
sustantiva)

Suspenderla (otorgando plazo de

protección) para subsanar las deficiencias.

39
Ejemplo de Obligatoriedad

 Por la NATURALEZA de nuestro sistema

registral se tiene que Calificar

40
Caracteres de la Función de
Calificación
2) Independencia o Autonomía:

Porque el “Funcionario” a cargo de un Registro

no debe estar sujeto

Directiva alguna de autoridad superior

que

Limite
Oriente su facultad de Calificación
Impida 41
Independencia o Autonomía

 Primera Garantía del Sistema

Registral.-

 “ La autonomía de sus funcionarios

en el ejercicio de la función registral”.

 Ley 26366 artículo 3 literal a

42
 Caracteres de la Función de
Calificación
3) Esencialidad Jurídica:

El Registrador no aplica solamente normas registrales.

El Registrador debe conocer e interpretar inductivamente

el ordenamiento jurídico.

A diario se aplican normas de Derecho Civil, Comercial,

Municipal, Administrativo y Procesal.

43
Ejemplo de Esencialidad

Ley 28698, Artículo 3,Constitución Garantía

Hipotecaria Programas de Vivienda.

DS 006-2006-Vivienda, Artículo 5, Inscripción Actas de

Conciliación.

Ley 27809, Artículo 85,Sistema Concursal.

44
Caracteres de la Función de
Calificación
4) Limitación:

Amplitud o Extensión de la Función de Calificación

Determinar los elementos a los que puede recurrir el

Registrador para efectuar su análisis.

Dichos elementos comúnmente son:

El propio documento rogado.

Asientos registrales.
Antecedentes registrales. 45
Caracteres de la Función de
Calificación
5) Complementa:

Vinculación con la Prioridad y el Tracto Sucesivo.

Se beneficia mejor posición

Se perjudica con los que lo hicieron antes

Deficiencias y discordancias con los Asientos

y los Antecedentes.
46
Ejemplo de Complementa

 Precedentes de Observancia Obligatoria. Tercer

Pleno del Tribunal Registral, Precedente Número 7.

47
 Ejemplo de Complementa

Rogación Verificando que la rogatoria se realiza por

persona admitida en la Ley.
.
Rogatoria Ley del Notariado y Cónsul.

Autenticidad Los documentos deben revestir el carácter

de auténticos (Art. 2010 CC).

Legitimación Resolución 377-2009-TR-L (Laudos)

48
 Ejemplo de Complementa

Prioridad Inexistencia de Inscripciones

incompatibles.

Asignar el grado que corresponda.

Tracto Sucesivo Verificar el “perfecto encadenamiento”

Efecto Excluyente X Incompatibilidad
49
LA CALIFICACIÓN TIENE SUS PROPIOS
LIMITES y EXTREMOS

 Verificar cumplimiento de las formalidades

 Capacidad de los otorgantes
 Validez del acto
 Verificación de los obstáculos
 Condición de inscribible o no inscribible

50
Calificación Registral – Precedentes
de Observancia Obligatoria

Documentos Judiciales

51
Espacio de Opinión: Calificación
Registral ¿Qué nos está pasando?

Quinto Pleno del Tribunal Registral-Tercer Precedente

El Registrador no debe calificar el Fundamento o
adecuación a la Ley de la Resolución Judicial.

Conforme el 2do. párrafo del Art. 2011 del C.C. el

Registrador puede solicitar las aclaraciones pertinentes.

Si el Juez responde reiterando el mandato de Anotación

o Inscripción mediante una Resolución.
“Incorpora al fondo del proceso dicha circunstancia y
en consecuencia, al emitir pronunciamiento sustantivo,
el mismo no puede se objeto de calificación”.
(¿Proceso?)

“Siendo en estos casos responsabilidad del

magistrado el acceso al Registro, de lo que deberá
dejarse constancia”. (¿Publicidad Forzada?)
Espacio de Opinión: Calificación
Registral de Documentos Judiciales.
 Vigésimo Sétimo y Octavo Pleno del Tribunal
Registral - Primer Precedente

 “Se encuentra dentro del ámbito de la calificación

registral del título que contiene la declaración de
adquisición de la propiedad mediante prescripción, la
evaluación de la adecuación del título presentado con los
asientos registrales, lo cual implica verificar que el
proceso judicial o el procedimiento notarial se haya
seguido contra el titular registral de dominio cuando el
predio se encuentre inscrito; para ello bastará constatar
que el referido titular aparezca como demandado o
emplazado en el proceso respectivo”
Espacio de Opinión: ¡AREQUIPAZO!
Calificación Registral de Documentos
Judiciales

 Resolución del Tribunal Registral 079-2008-

SUNARP-TR-A

 “No resulta procedente anotar en la partida de una

sociedad anónima, la medida cautelar de anotación de
demanda recaída sobre las acciones de propiedad de
uno de los socios, dado que, ello deberá hacerse en
el respectivo libro matrícula de acciones, que toda
sociedad anónima debe llevar por mandato legal”
Pleno 93 Primer Precedente
 “ Las circunstancias prescritas por el artículo 58 de
la ley orgánica del Poder Judicial (que no hay un
notario a más de 10km, ausencia o vacancia) para
que el juez de paz letrado asumas funciones
notariales no constituyen la competencia , sino
los presupuestos previos para asumirla. En tal
sentido, el registrador no puede calificarlas pues
esta tarea recae estrictamente en el ámbito de
responsabilidad del juez de paz letrado”

 SIN EFECTO por el Pleno 109.

56
Pleno 109 Precedente Segundo
 “El Registrador deberá oficiar al Colegio de
Notarios correspondiente, a fin de que emita
constancia de que en el lugar donde se realizó la
escritura imperfecta operaban las condiciones
establecidas en la Ley Orgánica del Poder Judicial
que justificaban la actuación del Juez de Paz
Letrado. De igual forma, deberá oficiar a la
Corte Superior correspondiente a fin de que
expida constancia en la que se precise si el Juez
de Paz Letrado se encontraba en funciones en
la fecha de otorgamiento de la escritura”

57
Pleno 121 Primer Precedente
 “La custodia de las Escrituras Imperfectas
extendidas por los Jueces de Paz que hayan
superado los cinco años señalados por el
artículo 60 del Decreto Supremo 007-2013-JUS
le corresponde a la oficina distrital de apoyo a
la justicia de paz de la corte superior
respectiva, la que debe autorizar el parte de la
escritura para efectos de la inscripción
registral. Por tanto, no se admitirán partes de
escrituras imperfectas autorizadas por Juez de
Paz”

58
Pleno 170 Unico Precedente

 “ Es exclusiva responsabilidad del juez de paz

determinar si los testigos que intervienen en el
otorgamiento de una escritura imperfecta son
vecinos del lugar y si cumplen con los demás
requisitos previstos en el artículo 58 d la Ley
Orgánica del Poder Judicial”.

59
Calificación Registral – Precedentes de
Observancia Obligatoria

 Documentos Arbitrales

60
Pleno 99 Tercer Precedente
 Las instancias registrales no pueden calificar la
validez ni la eficacia objetiva o subjetiva del
laudo o de los actos procedimentales realizados
por los árbitros. En ese sentido, el registro no
puede cuestionar las decisiones motivadas del
árbitro o tribunal arbitral de incorporar a un
tercero al procedimiento arbitral, o de extender
los efectos del laudo a dicho tercero. El árbitro
o tribunal arbitral asume exclusiva y excluyente
responsabilidad por dichas decisiones”
 Sin efecto por el Pleno CXXII

61
Pleno 121 Segundo Precedente

 “No es aplicable a la reiteración de inscripción

por el árbitro, el precedente de observancia
obligatoria aplicable a las resoluciones
judiciales, aprobado en el Quinto Pleno del
Tribunal Registral”.

62
Calificación Registral – Precedentes de
Observancia Obligatoria

 Documentos Administrativos

63
Pleno 93 Segundo Precedente

 “En la calificación de actos administrativos, el registrador

verificará la competencia del funcionario, la formalidad
de la decisión administrativa, el carácter inscribible del
acto o derecho y la adecuación del título con los
antecedentes registrales. No podrá evaluar los
fundamentos de hecho o de derecho que ha tenido la
Administración para emitir el acto administrativo y al
regularidad interna del procedimiento administrativo en
el cual se ha dictado”

64
Pleno 105 Primer Precedente

 “La resolución administrativa que

declara la nulidad de un acto inscrito es
título suficiente para extender el
correspondiente asiento cancelatorio”.

65
PRIORIDAD EXCLUYENTE

Un Título incompatible con otro:

No se puede inscribir

aunque

sea de fecha anterior o igual

66
Concordancia: Artículo 26 del Reglamento
TRACTO SUCESIVO

Es la consecuencia de un asiento con otro

Permite confrontar: Documento Calificado

vs.
Asientos del Registro

Tiene efecto Excluyente en caso de incompatibilidad

Se produce el “cierre del registro"

67
 Nuestro Objetivo La Inscripción
“Es la inscripción del derecho de propiedad en un registro
público, el medio a través del cual el derecho trasciende
su condición de tal y se convierte en una garantía
institucional para la creación de riqueza y, por ende, para
el desarrollo económico de las sociedades, tanto a nivel
individual como a nivel colectivo”.

Sentencia del Tribunal Constitucional Peruano

Expediente N° 0016-2002-AI/TC
30 de Abril de 2003

68
ASIENTO REGISTRAL

Expresar el Acto Jurídico

emane

Derecho Inscrito (¿Acto?)

deberá constar

Título

La Inscripción no convalida

Actos Nulos o Anulables

69
SENTENCIA DEL TRIBUNAL
CONSTITUCIONAL
“Es la inscripción del derecho de propiedad en un
registro público, el medio a través del cual el
derecho trasciende su condición de tal y se convierte
en una garantía institucional para la creación de
riqueza y, por ende, para el desarrollo económico de
las sociedades, tanto a nivel individual como a nivel
colectivo”.

Expediente N° 0016-2002-AI-TC, publicada el 15 de mayo de 2003.

70
“Y es que si bien es cierto, tal como ha quedado dicho,
la inscripción en el registro del derecho de propiedad
dota de seguridad jurídica al ejercicio del mismo,
también lo es que es importante que la legislación cree
las condiciones suficientes para que la seguridad
jurídica esté del mismo modo presente en el
procedimiento previo a la inscripción, sobre todo si se
considera que de lo que se trata es que el contenido
de la inscripción sea fiel reflejo de la realidad”.

Expediente N° 0016-2002-AI-TC, publicada el 15 de mayo de 2003.

71
“Los que ostentan un título inscrito cuentan con un
derecho de propiedad oponible erga omnes, razón
por la cual será más difícil despojarlos injustamente
de su propiedad, con el desmedro económico que
ello acarrearía.

Expediente N° 0016-2002-AI-TC, publicada el 15 de mayo de 2003.

72
¿Defendemos la Inscripción?

 Resolución de Superintendencia
314- 2013- SUNARP/SN
Inmovilización Temporal de Partidas
de Predios.

73
¿Defendemos la Inscripción?

 Resolución de Superintendencia
019-2012 SUNARP/SN Bloqueo por
presunta Falsedad documental
Protocolar

74
Y las Anotaciones Preventivas????
 Surten los mismos efectos que las Inscripciones en cuanto a la
Publicidad que otorgan
 Sirven como mecanismo idóneo para reservar prioridad
 Es bueno analizar la Ley del Notariado Decreto Legislativo 1049
Quinta y Sexta Disposiciones Complementarias, Transitorias y
Finales en cuanto a la : Falsificación de partes notariales o la
suplantación de los intervinientes
 A manera de Crítica , la Ley del Notariado dice: “…inscripciones
sustentadas en partes o escrituras públicas…” Las Escrituras
Públicas generan traslados Instrumentales (uno de ellos son los
Partes Notariales) y por tanto no cabe remitir una Escritura
Pública para hacer una inscripción
Reglamento “Registral” de la Ley del
Notariado (Disposiciones 5 y 6)

 Resolución de Superintendencia
315-2013-SUNARP/SN.

76
 Consecuencias de la Calificación

1) Asientos Sólidos (Legitimidad)

2) Información Certera (Publicidad)

3) Oponibilidad frente a Terceros (Fe Pública Registral)

77
COMO CONSECUENCIA DE LA
INSCRIPCIÓN

Con la Inscripción se activan los principios de:

 Publicidad

 Legitimación

 Fe Pública Registral

78
Publicidad Registral desde la
Doctrina
Refiriéndose específicamente a la publicidad de los
Derechos Reales, diremos que es la actividad
dirigida a hacer cognoscible una situación jurídico
real, y que persigue como finalidad primordial la
protección del crédito y la seguridad del tráfico
jurídico.

La Publicidad Registral, Luis Moisset de Espanés

Palestra Editores. Lima Perú, Año 2004, Pág. 108
Publicidad Registral desde la
Doctrina
Puede definirse como la exteriorización continuada
de situaciones jurídicas de trascendencia real
referidas a los inmuebles, en un registro público y
bajo el control profesional del registrador, con el
fin de posibilitar el conocimiento general de las
mismas, y con determinados efectos jurídicos
substantivos sobre la situación publicada.

Lecciones de Derecho Hipotecario

Francisco Javier Gómez Gálligo y Pedro del Pozo Carrascosa
Marcial Pons Editores. Madrid España, Año 2000, Pág. 17
Publicidad Registral desde la
Doctrina
En cuanto a los medios para la publicidad, los
libros pueden manifestarse de cuatro formas:
1. Por certificación
2. Por consulta directa
3. A través de copias autenticadas
4. Por los informes solicitados al registrador

Manual de Derecho Registral Inmobiliario

Gabriel de Reina Tartiere
La Ley Editores. Buenos Aires Argentina, Año 2003, Pág. 40
Publicidad Registral desde la
Doctrina
Cuando hablamos de publicidad debemos hacer
referencia a tres elementos:
1. Aquello que se quiere dar a conocer
2. Los destinatarios de aquello
3. El medio a utilizar para que llegue o pueda
llegar al conocimiento de los destinatarios.

Derecho Registral
Américo Atilio Cornejo
Astrea Editores. Buenos Aires Argentina, Año 2001, Pág. 1
 Publicidad Registral desde la
Doctrina
A la publicidad registral se le concibe:
1. Como instrumento de protección de terceros
adquirientes (publicidad material).
2. Como instrumento de afección de lo inscripto a
terceros adquirientes (publicidad material).
3. Como instrumento de cognoscibilidad legal de los
asientos registrales (publicidad material).
4. Como instrumento de información del contenido
del registro (publicidad formal).
5. Como instrumento de valor constitutivo de la
existencia del derecho o acto registrable (publicidad
registral).

Teoría General de Derechos Inmobiliario Registral, Antonio Coghlan

Abeledo Perrot Editores, Buenos Aires Argentina, Año 1984, Págs. 13 y 14
CLASES DE PUBLICIDAD

Posibilidad legal del conocimiento de

las situaciones jurídicas.
MATERIAL Publicidad de los Derechos Reales.
Implica el tránsito del documento al
Registro

Información de las situaciones

jurídicas registradas.
Publicidad de los asientos.
FORMAL Recorre el camino inverso, es decir
va del Registro a los Sujetos
84
PUBLICIDAD MATERIAL
Publicidad Otorga El Registro
Jurídica

Actos Derechos

Partidas Contienen Inscripciones

Registrales Anotac. Preventivas

dicho contenido afecta 3ros.

Presunción
85
PUBLICIDAD FORMAL

Acceso a la Información contenida en un Registro

Conocimiento real o efectivo

(cognoscible)

Partidas Registrales (específico)

Archivo Registral (genérico)

86
LA PUBLICIDAD MATERIAL Y FORMAL

Se unen y confunden en un elemento común

“El Asiento Registral”

Que es generado Que es divulgado

Publicidad Material Publicidad Formal
87
Casación 2458-2005-LIMA

 “…debiendo entenderse que el citado

principio de publicidad, está referido no
solamente a los asientos registrales, sino
también a los títulos archivados”

 Publicada el 31 de Enero de 2007 Página 18751, Diario El Peruano

Alerta Registral sobre Predios
Interesante ¡¡¡¡¡!!!!!

 Creado por Resolución del Superintendente

185-2008-SUNARP/SN

 Se crea la posibilidad de que el propietario de

un inmueble tome conocimiento de los títulos
que se presentan al registro y buscan una
inscripción sobre el inmueble de su propiedad

 El Titular Registral recibirá la información por

correo electrónico. ¿Y qué hace?
QUE BUENA PUBLICIDAD
QUE BUENA PUBLICIDAD
LEGITIMACIÓN

Apariencia de veracidad

adquiere quien logra acceder al registro

Para emplazarse en él (el que inscribe)

92
Decreto Supremo 018-98-PRES

“La Titularidad de COFOPRI sobre dichos

terrenos (mercados públicos) se da incluso
en los casos en que existieran títulos de
cualquier naturaleza, inscritos o no”

Artículo 2013 del Código Civil

93
Decreto Supremo 007-2004-EF

 “En los procesos de liquidación regulados por el

Decreto Legislativo 674, la transferencia de
cualquier bien de la empresa, generará el
levantamiento automático de todos los
gravámenes, medidas cautelares y cargas que
pesen sobre éste, sin que se requiera par tales
efectos mandato judicial o la intervención del
acreedor garantizado con dicho bien”.
DecretoSupremo 007-2008-Vivienda
Reglamento Ley del Sistema Bienes
Estatales.

 Cuarta Disposición Complementaria

Final.- “Los bienes inscritos en los
Registros Públicos a nombre del Fisco,
Supremo Gobierno, Hacienda Pública,
Dirección de Bienes Nacionales u otra
entidad, son propiedad del Estado…..
“debiendo efectuarse la “aclaración”
registral correspondiente a solicitud de
cualquiera de las entidades”.
Resolución de Alcaldía 1015-2003
Municipalidad de Tambopata.

 Artículo 1.- Declarar la Reversión del lote

de terreno adjudicado al Señor……inscrito
en…

 Artículo 3.- Disponer la Cancelación de la

Inscripción registral ante la oficina de los
Registros Públicos de Madre de Dios.
Decreto Supremo 032-2008-VIVIENDA
(Reglamento del Decreto Legislativo
1089)

 Artículo 68.- Emitido el informe técnico –legal,

que contenga opinión favorable sobre la
reversión, la oficina zonal de COFOPRI dictará
resolución que contenga:

6) La cancelación del asiento de inscripción del

derecho del adjudicatario y de cualquier
asiento donde conste inscrito algún otro
derecho sobre el predio
Decreto Supremo 032-2008-VIVIENDA
(Reglamento del Decreto Legislativo
1089)

 Artículo 71.- Cancelación de inscripción la resolución

que dispone la reversión del predio al dominio del
Estado con la constancia que haya quedado firme, y los
respectivos planos, serán títulos suficientes para que el
registro de la propiedad proceda a cancelar los asientos
registrales de todo tipo de derechos , aún cuando
figure a nombre de terceros

 Además de la Legitimación Registral: ¿dónde queda la

Fe Pública Registral ?
Ley 29415, Saneamiento Fisico-Legal de
Predios Tugurizados con Fines de Renovacion
Urbana, articulo 16.-

 “La Resolución Municipal que declara el

abandono constituye cosa decidida,
extinguiendo el dominio anterior y
dispone la transferencia a favor de la
municipalidad provincial”.
 Reversión de Predios Rústicos Ley 28667 y
artículo 4 del Reglamento Decreto Supremo
018-2006-AG.-

 “…este procedimiento es sin perjuicio de

que el adjudicatario original lo haya
transferido a terceros…”
 Ley 29320 Expropiaciones en AAHH
Inscripción de la Transferencia de
Propiedad.-

 “La inscripción de la transferencia de propiedad de los

terrenos afectados a favor del Estado s efectúa en
mérito de la copia certificada del documento que
acredite el pago de la indemnización justipreciada…”
Ley 26785 , artículo 1 - Cofopri

 Tratándose de títulos “inscritos”, Cofopri

remitirá al Registro……el título
rectificatorio con los nuevos planos donde
se detallen las medidas rectificadas…”
 FE PÚBLICA REGISTRAL
Posibilidad de mantener la titularidad del derecho real inscrito

terceros de buena fe y a título oneroso

hubieren celebrado negocios jurídicos válidos

Confiados en el contenido del registro (a pesar de su inexactitud)

103
FE PÚBLICA REGISTRAL

Inexactitud Registral
Real
Negocio Derivativo
Jurídico Valido
Oneroso
Presupuestos
Buena Fe
de Aplicación Configuración
del Tercero
Ausencia de Reflejo de
la Inexactitud

Inscripción Registral

La Inexactitud Registral y su Proyección Negocial. Vargas de Vallania y otros,

104
De Palma Editores, 1985, Buenos Aires Argentina, página 61
¿Qué es la FE?

 “Es aferrarse a lo que se espera”

 “Es la certeza de cosas que no se pueden

ver”
Buena Fe
 La Buena fe significa la “ignorancia” del
vicio en el contrato

por tanto:

 La Protección del tercero constituye el

fundamento ético de la inscripción.
Buena Fe

 El hecho de pensar que la Buena Fe debe

buscarse en el registro es una miopía,

por tanto

 La Buena Fe del tercer adquiriente no

puede ser mas que la realidad misma
FE PUBLICA REGISTRAL

 Hagamos un recorrido por nuestras normas

legales
FE PUBLICA REGlSTRAL

“La inexactitud o invalidez de los asientos de

inscripción del registro no perjudicará al tercero que
de buena fe hubiere celebrado actos jurídicos sobre
la base de los mismos, siempre que las causas de
dicha inexactitud o invalidez no consten en los
asientos registrales”

Título Preliminar numeral IV del Reglamento del Registro de Propiedad de

Embarcaciones Pesqueras, aprobado por Resolución 479-2002-SUNARP/SN

El Reglamento mencionado ya no se encuentra vigente, ha sido derogado por la

Resolución 022-2012-SUNARP/SA que no contiene disposición expresa sobre la
Fe Pública Registral
FE PUBLICA REGISTRAL

“La inexactitud de los asientos registrales por nulidad,

anulación, resolución o rescisión del acto que los origina, no
perjudicará el tercero registral que a título oneroso y de
buena fe hubiere contratado sobre la base de aquéllos,
siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en
los asientos registrales”

Título Preliminar numeral VIII del Reglamento del Registro Nacional del Derecho de Autor y
Derechos Conexos, aprobado por Resolución de Jefatura 276-2003/ODA-INDECOPI
Principio de Fe Pública Registral

“La inexactitud de los Asientos Registrales por

nulidad, anulación, resolución o rescisión del acto
que los origina, no perjudicará al tercero registral
que a título oneroso y de buena fe hubiere
contratado sobre la base de aquellos, siempre que
las causas de dicha inexactitud no consten en los
Asientos Registrales.”

Título Preliminar numeral VIII del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos
FE PUBLICA REGISTRAL

“El tercero que de buena fe adquiere a titulo

oneroso algún derecho de persona que en el
registro aparece con facultades para otorgarlo,
mantiene su adquisición una vez inscrito su
derecho, aunque después se anule, rescinda,
cancele o resuelva el del otorgante por virtud de
causas que no consten en los asientos registrales y
los títulos archivados que lo sustentan.
La buena fe del tercero se presume mientras no se
pruebe que conocía la inexactitud del registro”

Artículo 2014 del Código Civil (modificado por Ley 30313)

¿SÓLO HAY REGISTRO A CARGO DE LA
SUNARP? ¡NO!

También los hay en otros campos:

 Palomas Mensajeras
 Caballos de Paso
 Nacional de Condenas
 Vehículos que transportan mercancías
(MTC)
 Productos peligrosos (Sunat)

113
¿Qué dice DIOS del registro?

 “El Señor INSCRIBE a los pueblos en el

REGISTRO: Este en ella nació, éste también”

 Salmo 87, versículo 6

114
¿Qué dice DIOS del registro?
 “Señor, este pueblo ha cometido un pecado
gravísimo haciéndose divinidades de oro. Pero
te ruego que perdones su pecado; si no lo
haces, bórrame del registro donde tienes
inscrito a los tuyos”

 Libro del Exodo 32, 31 al 32

115
¿Qué dice una Santa del registro?
“Un caballero hindú, a quien yo jamás había visto, nos estaba
esperando con la sorpresa de su casa como absoluto regalo para
las Hermanas: una hermosa casa, con jardín y todo, que había
registrado a nuestro nombre, en condiciones de total gratitud”

Madre Teresa de Calcuta

Seremos juzgados sobre el Amor

116
¿Qué dice la Literatura del registro?

 En cuanto a la toma de posesión de mis

bienes, él no encontraba la menor
dificultad, ya que mi socio vivía y podría
testimoniar de mis derechos , fuera de
que mi nombre estaba debidamente
inscrito en el registro de
propietarios”

 Robinson Crussoe, Año 1650 (gentil aporte del abogado y registrador

público de Lima Alonso Amorós)

117
¿Qué dice la Literatura del registro?
 “Por lo demás, se llevaba a cabo en dos etapas: primero
se procedía a registrar toda propiedad de tierras
e inmuebles y luego - como un segundo momento –
con la determinación de los impuestos que
efectivamente se debían pagar. La primera etapa
tuvo lugar por tanto en el tiempo del nacimiento
de Jesús; la segunda, mucho más lacerante para el
pueblo, suscitó la insurrección”

 Joseph Ratzinger – Benedicto XVI, La Infancia de Jesús, Editorial

Planeta, Noviembre 2012,página 69

118
¿QUÉ NO DEBE CONTENER UNA NORMA
REGISTRAL?

 Dispositivos que impiden la calificación

 Requisitos que eleven los costos de

transacción

 Elementos que vuelvan lenta la Publicidad

esperada

119
¿QUÉ DEBE CONTENER UNA NORMA
REGISTRAL?

Requisitos:

 Creación del Registro

 Registro obligatorio o declarativo
 Contenido del título
 Calificación del título
 Inscripción
 Modificaciones de la Inscripción
 Publicidad

120
ORDENANZA MUNICIPAL N° 291 MDPP
PUBLICADA EL 07 JULIO DE 2016

Créase el Registro
 Creación del Registro:
Municipal de Canes

 Registro obligatorio Los canes se registrarán de

o declarativo: manera obligatoria
Documento de identidad
 Contenido del título: del propietario
Fotografía y color del can

121
ORDENANZA MUNICIPAL N° 52 (arts. 13
al 17) PUBLICADA EL 02 NOVIEMBRE DE
2002

Declarado procedente el
 Calificación del Título: registro solicitado (rogación)
y previo pago

La Municipalidad entregará
carné de identidad, collarín
 Inscripción: y medalla del can
Número de inscripción
asignado
122
 MODIFICACIONES DE LA INSCRIPCIÓN

El propietario o poseedor del can deberá comunicar:

 Cambio domiciliario
 Venta
 Traspaso
 Donación
 Pérdida
 Robo
 Muerte

123
 MODIFICACIONES DE LA INSCRIPCIÓN
 Publicidad: La identificación de los canes se hará:

 Medallas
 Microchips
 Tatuajes
 Collares
 Otros

124