UNIDAD III.

PUBLICIDAD Y
PROTECCION DE LOS
DEERECHOS REALES.

.
 La publicidad en general: Concepto y distinción con la
forma del Acto Jurídico. Finalidad de la publicidad.

ARTÍCULO 1886.- Persecución y preferencia. El derecho real atribuye a su titular la facultad de

perseguir la cosa en poder de quien se encuentra, y de hacer valer su preferencia con respecto a
otro derecho real o personal que haya obtenido Oponibilidad posteriormente.

ARTÍCULO 1893.- Inoponibilidad. La adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de

conformidad a las disposiciones de este Código no son oponibles a
terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente.
Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso.
Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario y
suficiente para la oponibilidad del derecho real.
No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni
aquellos que conocían o debían conocer la existencia del título del derecho real.
 SISTEMAS REGISTRALES
• NO REGISTRALES • LA TRADICIÓN
Publicidad Posesoria • PREGÓN
• CEREMONIAS
• EXTERIORIZACIÓN POSESORIA
• (-ACTOS SOLEMNES
• -ACTOS PRIVADOS)

• REGISTRALES • PUBLICIDAD DECLARATIVA

• PUBLICIDAD CONSTITUTIVA
PUBLICIDAD DECLARATIVA

• DECLARATIVA RELATIVA
• (NO HAY FÉ PÚBLICA REGISTRAL)

• DECLARATIVA ABSOLUTA
• HAY FÉ PÚBLICA REGISTRAL
 PUBLICIDAD CONSTITUTIVA

• LA INSCRIPCÍON EN LOS REGISTROS TIENE EFECTO

CONSTITUTIVO DEL DERECHO
• EJEMPLO “EL SISTEMA TORRENS”
 Sistemas Registrales
Registros Obligatorios y Voluntarios
Dec 6582/58 ARTICULO 1º.- La transmisión del dominio de los
automotores deberá formalizarse por instrumento público o privado y
sólo producirá efectos entre las partes y con relación a terceros desde
la fecha de su inscripción en el Registro Nacional de la Propiedad del
Automotor.
Registros Reales, Personales y Causales.
Registros Constitutivos y Declarativos.
Registros Convalidantes y No Convalidantes

Función Calificadora
 Principios de los Registros Declarativos
•Principio de Rogación
•Principio de Especialidad = Individualización del objeto de Registración
•Principio de Prioridad = Prelación Temporal
• Principio de Tracto Sucesivo = Continuidad Registral
• Principio de Inscripción = Obligatoriedad
• Principio de Legalidad = Registro de Títulos
Control de formas extrínsecas
Control de la Actividad del
Órgano Controlante

• Función Calificadora = Análisis de las formas extrínsecas

 LEY 17.801

PRINCIPIOS REGISTRALES
 PRINCIPIO DE INSCRIPCION
1886. Persecución y preferencia. El derecho real Situaciones Jurídicas Registrales
atribuye a su titular la facultad de perseguir la cosa en Art. 2º:
poder de quien se encuentra, y de hacer valer su
preferencia con respecto a otro derecho real o personal
que haya obtenido oponibilidad posteriormente. Conc. Arts 1886, 1893 del C.C.C. y N. para su
1893. La adquisición o transmisión de derechos reales publicidad y Oponibilidad a terceros, se
constituidos de conformidad a las disposiciones de este
inscribirán o anotarán los siguientes
Documentos:
Código no son oponibles a terceros interesados y de
buena fe mientras no tengan publicidad suficiente.
Se considera publicidad suficiente la inscripción • a) Los que constituyan, transmitan,
registral o la posesión, según el caso. declaren, modifiquen o extingan derechos
Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la reales sobre inmuebles.
registración es presupuesto necesario y suficiente para
la oponibilidad del derecho real. • b) Los que dispongan embargos,
No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes inhibiciones y providencias cautelares.
participaron en los actos, ni
aquellos que conocían o debían conocer la existencia
del título del derecho real. • c) Los previstos por leyes especiales.
 .
Requisitos de los Documentos para su anotación o inscripción
Art. 3º

• a) Constituidos por escritura pública o resolución judicial o

administrativa.

• b) Formalidades establecidas por leyes.

• c) Carácter de auténticos y hacer fe por sí mismos.

• Podrán ser inscriptos o anotados los instrumentos privados, con

firma de los otorgantes certificada por escribano público
.
 PRINCIPIO DE ROGACION
Sujetos Legitimados: Peticionantes
Arts. 6º y 7º

• a) El autorizante del documento.

• b) Quien tuviere interés en asegurar el derecho que se

ha de registrar
 PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD
Matriculación
Arts. 10º, 11º, 12 y 13º

• a) Inmuebles deben estar previamente matriculados.

• b) Cada inmueble tiene un folio especial.
• c) Ubicación y descripción del inmueble, superficie, linderos, nomenclatura
catastral.
Datos personales de los titulares si son personas físicas, y en el caso de
personas jurídicas nombre o razón social y domicilio.
Proporción de la copropiedad o monto del gravamen, estableciéndose el
encadenamiento del dominio.
Si un inmueble se dividiera, se confeccionarán tantas matrículas como
partes. Si se anexaren o unificaren, se hará una nueva y única matrícula.
 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO
Arts. 14º y 15º

• El objeto es conservar el orden regular de los sucesivos

titulares registrales.
• Todos los actos dispositivos forman un encadenamiento y
cada nueva inscripción se apoya en otra anterior, que resulta
ser su antecedente legítimo.
• No se registrarán documentos en los que aparezca como
titular del derecho una persona distinta de la que figure en la
inscripción precedente
 .
Tracto Abreviado.
Art. 16º
El tracto registral comprimido o abreviado es un tracto sucesivo, pero
dotado de un mecanismo especial de implementación registral, dirigido a
reducir el número de asientos sin resentir la completitividad de conjunto
del contenido registrado.
Casos Especiales
a) Documentos otorgados por los jueces, herederos o representantes, en
cumplimiento de obligaciones contraídas por el causante o su cónyuge.
b) Trasmisión o Cesión hereditaria.
c) Partición.
d) Instrumentaciones simultáneas.
 PRINCIPIO DE LEGALIDAD Y CALIFICACION REGISTRAL
• Arts. 7º, 8º y 9º

• Es la atribución que tiene el registrador de examinar el

documento cuya inscripción o anotación se solicita a los efectos
de verificar si reúne los presupuestos de ley.

• El Principio de Legalidad se hace efectivo a través de la Función

Calificadora del registrador y el objeto es evitar que ingresen al
Registro documentos nulos o insuficientes que no justifiquen y
permitan conferirles los efectos publicitarios, teniendo en
cuenta el principio fundamental de seguridad jurídica.
 . Caracteres de la Función Calificadora

• El Registro examina la legalidad de las formas extrínsecas.

• Realiza el control de legalidad.
• Interpreta, califica y establece consecuencias jurídicas.
• Supone una responsabilidad y un deber inexcusable si el acto es o no
inscribible.

Límites y Alcances de la Función Calificadora

• El registrador deberá calificar y examinar las formalidades prescriptas

para la inscripción del título.
• Verificar si se han cumplido los requisitos de legalización pertinente.
• Determinar la inexistencia de prioridades incompatibles.
• Asegurar la vigencia del tracto sucesivo.
 .
Alcances de la Función Calificadora. Interpretación
Arts. 8º y 9º
Muchos artículos han dado origen a interpretaciones dispares en
cuanto al alcance de la misma.
• a) Algunos autores sostienen que el registrador no debe incursionar
en el negocio jurídico. (Ej. Asentimiento conyugal Art 1277 C.C).
• b) Moisset de Espanés se manifiesta partidario de una tesis amplia
sosteniendo que el registrador puede analizar las cuestiones de fondo.
• c) López de Zavalía también se pronuncia sobre la amplitud de la
función calificadora. Se impone por tanto entrar al análisis del
contenido de los documentos, no pudiendo dicho examen ser
puramente superficial.
 .
Efectos de la Calificación Registral
Las posibilidades que ofrece la calificación son:
• a) Inscripción Definitiva del documento
• b) Inscripción o anotación provisoria
• c) Rechazo del mismo
Recursos Registrales
1.-En el caso de observaciones realizadas por el registrador, el requirente
podrá solicitar la Rectificación de la decisión, lo cual implica la prórroga
de la inscripción provisoria.
2.- Denegada la rectificación podrá promoverse el Recurso de Impugnación
previsto en la ley local. Particularidad: durante la sustanciación del
recurso se mantiene vigente la inscripción o anotación provisional.
 PRINCIPIO DE PRIORIDAD
Arts. 17º,18º,19º y 20º
La Prioridad está dada por la inscripción. Quien primero se inscribe es
más fuerte en el derecho.
 a) La prioridad entre las inscripciones se determina por la fecha y
número de la presentación en el Registro.
 b) No obstante, los actos que se presenten dentro de los 45 días de su
otorgamiento se consideran registrados a la fecha de su
instrumentación (Art. 5º).
 c) Convenio sobre prioridad: reserva de prioridad, permuta y
coparticipación.
Conclusión: La ley admite que las partes establezcan el orden de
preferencia de sus derechos reales con independencia de la fecha de
constitución, siempre que se respete el principio de especialidad.
 PRINCIPIO DE PUBLICIDAD
Alcance
Art. 21º
El Registro es Público pero sólo para quienes puedan obtener
información de él, para quienes tengan interés legítimo en averiguar el
estado jurídico de los bienes, documentos, limitaciones, etc.

Informe Certificado
• No produce Reserva de Prioridad  Produce Reserva de Prioridad
• No tiene ningún plazo  Tiene plazo y caduca a su
vencimiento
 Garantiza la inmutabilidad de
• No garantiza la inmutabilidad de los los datos
datos
 Efecto: cierre o bloqueo
• Efecto: no produce registral
 INEXACTITUD Y ERROR REGISTRAL. RECTIFICACION DE ASIENTOS
Se emplea genéricamente la denominación de “inexactitud” para
caracterizar todas las discordancias entre realidad y registro, reservando el
nombre de “error registral” para una especie de inexactitud que tiene' su
origen en una equivocación del registrador.
No registración de la alteración producida en la realidad jurídica
Causas de Error cometido en la elaboración de los títulos ó en la redacción de los
Inexactitud asientos del Registro

Falta de validez del título que hubiere motivado el asiento

Doble inscripción de una misma finca en favor de personas distintas

 Los medios de rectificación registral están en función
de las causas de inexactitud
Cuando la inexactitud registral Cuando la inexactitud se produce por la falta
se produce a causa del retraso de validez del título que haya motivado el
.en la registración, la asiento, la rectificación se efectuará por la
rectificación se efectuará por cancelación de dicho asiento en virtud de la
medio de la correspondiente declaración de nulidad del título
operación registral.
Cuando la inexactitud provenga de
Cuando la inexactitud se produce por error, la doble inscripción de una finca en
hay que distinguir según se cometa éste en la favor de personas distintas, se
elaboración de los títulos o en la práctica de los rectificará el registro cancelando una
asientos. En el primer caso, la rectificación se de las inscripciones, con el acuerdo
hará por el otorgamiento de un nuevo título o de los distintos titulares y si éstos no
por la pertinente resolución judicial. En el se ponen de acuerdo se hará
segundo caso, la rectificación se hará mediante mediante la resolución judicial
la práctica de un nuevo asiento correspondiente
Régimen Jurídico de Automotores Art. 1895 CCCU
Cosa Mueble - Inmueble Cosa Registrable - No registrable

ARTÍCULO 1895.- Adquisición legal de derechos reales sobre muebles por

subadquirente.
La posesión de buena fe del subadquirente de cosas muebles no registrables
que no sean hurtadas o perdidas es suficiente para adquirir los derechos reales
principales excepto que el verdadero propietario pruebe que la adquisición fue
gratuita.
Respecto de las cosas muebles registrables no existe buena fe sin
inscripción a favor de quien la invoca.

Tampoco existe buena fe aunque haya inscripción a favor de quien la

invoca, si el respectivo régimen especial prevé la existencia de
elementos identificatorios de la cosa registrable y éstos no son
coincidentes.
Características del Registro de la Propiedad de Automotores
(RPA)

Registro Obligatorio
Registro Real
Registro Constitutivo
Registro NO CONVALIDANTE

Arts. 1892, 1909, 1918, 1919, 1923, y 1924

.
ARTÍCULO 1892.- Título y modos suficientes.
La adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho real requiere la
concurrencia de título y modo suficientes.
Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas
por la ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real.
La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales
que se ejercen por la posesión. No es necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del
propietario, y éste por un acto jurídico pasa el dominio de ella al que la poseía a su nombre,
o cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro.
Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro reservándose la tenencia y
constituyéndose en poseedor a nombre del adquirente.
La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales
sobre cosas registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas no registrables,
cuando el tipo del derecho así lo requiera.
El primer uso es modo suficiente de adquisición de la servidumbre positiva.
Para que el título y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus
otorgantes deben ser capaces y estar legitimados al efecto.
A la adquisición por causa de muerte se le aplican las disposiciones del Libro Quinto.
.
ARTÍCULO 1909.- Posesión.
Hay posesión cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de hecho
sobre una cosa, comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no.
ARTÍCULO 1918.- Buena fe.
El sujeto de la relación de poder es de buena fe si no conoce, ni puede conocer que carece
de derecho, es decir, cuando por un error de hecho esencial y excusable está persuadido de
su legitimidad.
ARTÍCULO 1919.- Presunción de buena fe.
La relación de poder se presume de buena fe, a menos que exista prueba en contrario.
La mala fe se presume en los siguientes casos:
a. cuando el título es de nulidad manifiesta;
b. cuando se adquiere de persona que habitualmente no hace tradición de esa clase
de cosas y carece de medios para adquirirlas;
c. cuando recae sobre ganado marcado o señalado, si el diseño fue registrado por
otra persona.
.
ARTÍCULO 1923.- Modos de adquisición.
Las relaciones de poder se adquieren por la tradición. No es necesaria la
tradición, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste pasa la
posesión a quien la tenía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del
propietario, principia a poseerla a nombre de otro, quien la adquiere desde
que el tenedor queda notificado de la identidad del nuevo poseedor.
Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro, reservándose la
tenencia y constituyéndose en representante del nuevo poseedor. La posesión
se adquiere asimismo por el apoderamiento de la cosa.
ARTÍCULO 1924.- Tradición.
Hay tradición cuando una parte entrega una cosa a otra que la recibe. Debe
consistir en la realización de actos materiales de, por lo menos, una de las
partes, que otorguen un poder de hecho sobre la cosa, los que no se suplen,
con relación a terceros, por la mera declaración del que entrega de darla a
quien la recibe, o de éste de recibirla.
Principios Registrales del Régimen Jurídico de
Automotores (RJA)

Inscripción e Inscripción Inicial ( Matriculación )

Prioridad Reserva de Prioridad
Especialidad
Rogación
Legitimación para Obrar
Legalidad Técnico Registral