EL TÍTULO Y MODO COMO FORMA

DE ADQUISICIÓN DE DERECHOS
REALES
Mario Solís Córdova
 TITULO Y MODO
 A) El título es la causa o razón jurídica que justifica la
constitución o transmisión del derecho real. Esta
causa remota o causa iusta puede ser toda fuente de
obligaciones (el contrato por excelencia) o incluso la
ley cuando realiza atribuciones directas, En el título
descansa la voluntad de las partes o el mandato del
sistema jurídico de constituir o transmitir un derecho.
 B) El modo en cambio, es la causa próxima de la
adquisición y transmisión de un derecho y consiste en
hechos jurídicos idóneos que permiten la constitución
y transferencia de derechos sobre bienes. Por lo
general se trata de conductas o de hechos
externalizados de efecto inmediato en la producción
de derechos subjetivos reales. Ejemplo: la tradición y
el registro.
 TITULO Y MODO

 Tiene su origen en Roma, en donde ni la voluntad

ni la obligación podían transmitir por si sola la
propiedad. Para que esto ocurriera, era necesaria
la presencia de un acto exterior, sea formal (como
la mancipatio o la iure cessio) o material (como la
traditio) con el transcurso del tiempo, los actos
formales entraron en crisis, de modo que en cierto
momento la transferencia de propiedad
únicamente opero a través de la traditio .
SISTEMAS DE TRANSMISIÓN DE DERECHOS
REALES
SISTEMA DE UNIDAD DE CONTRATO
a) SISTEMA ESPIRITUALISTA O
CONSENSUALISTA
b) SISTEMA DE DOBLE CAUSA (TITULO Y
MODO)
B.1 Sistema realista o “tradición” ( el
modo es la tradición)
B.2 Sistema registral constitutivo ( el
modo es el registro)

SISTEMA DE SEPARACION DE CONTRATO

Sistema transmitivo de causa abstracta
 SISTEMAS CONSENSUALISTAS
 FRANCIA

1138 del CODE: La obligación de entregar es

perfecta por el solo consentimiento de las partes
.La obligación hace al acreedor propietario,
aunque la tradición no haya sido hecha

La propiedad de los inmuebles se transfiere como efecto

de la estipulación, del consenso (consensus); la
obligación de entregar se reputa idealmente ejecutada;
La tradición que resulta luego del pacto es un
acontecimiento que no transfiere el dominio, sino solo
de poner al adquiriente en aptitud de servirse del bien.
La obligación nace y muere sin solución de
continuidad;
 SISTEMA CONSENSUALISTA
 ITALIA

Lo consagra el consensualismo en el articulo 1376º

al establecer: “en los contratos que tienen por
objeto la transferencia de la propiedad de una cosa
determinada la constitución o la transferencia de
un derecho real o la transferencia de otro derecho ,
la propiedad o el derecho se transmiten y se
adquieren por efecto del consentimiento
debidamente manifestado”
 SISTEMA ABSTRACTO
ALEMANIA
El BGB adopta la separación entre los
negocios juridicos obligacionales y los
negocios de disposición

Por los primeros se crean vínculos de obligación

que sirven de fundamento o base causal de la
transmisión del derecho real, mientras que los
segundos harán efectiva esta transmisión. Estos
segundos negocios generan titularidad real.(873 y
929 del BGB)
 SISTEMA DE DOBLE CAUSA
ESPAÑA
 El art. 609 CC expresa que: "La
propiedad se adquiere por la
ocupación. La propiedad y los demás
derechos sobre los bienes se
adquieren y transmiten por la ley,
por donación, por sucesión testada o
intestada y por consecuencia de
ciertos contratos mediante la
tradición
CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL ARGENTINO

Artículo 1892. Título y modos suficientes

La adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho real

requiere la concurrencia de título y modo suficientes.

Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas

establecidas por la ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir el
derecho real.

La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir

derechos reales que se ejercen por la posesión.(…) La inscripción
registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales
sobre cosas registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas
no registrables, cuando el tipo del derecho así lo requiera.

El primer uso es modo suficiente de adquisición de la servidumbre

positiva.
LA SUPUESTA CONSAGRACIÓN DEL TITULO
Y MODO

 Para la adquisición de derechos reales nuestro

Código Civil ha adoptado la teoría de título y
modo, según la cual cuando se celebre un
contrato tendente a la adquisición de un derecho
real (por ejemplo la compra de un bien mueble),
la adquisición no se produce por el solo efecto del
contrato sin que hace falta además la tradición
del bien (modo).” DE LA PUENTE Y LAVALLE,
Manuel. El Contrato en general. Lima: Palestra.
2011. Tomo II. p.22
 TÍTULO Y MODO EN LA
TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD

 Artículo 947º.- La transferencia de propiedad de

una cosa mueble determinada se efectúa con la
tradición a su acreedor, salvo disposición legal
diferente.
 Similar caso a la Hipoteca, derecho de garantía
que requiere para su constitución del contrato y
del registro.
 CONSTITUCIÓN DE DERECHOS
REALES SEGÚN EL CÓDIGO CIVIL
Artículo 1000º.- El usufructo se puede constituir
por:
1.- Ley cuando expresamente lo determina. 2.-
Contrato o acto jurídico unilateral.3.- Testamento.

Artículo 1031º.- El derecho de superficie puede

constituirse por acto entre vivos o por testamento.
Este derecho es trasmisible, salvo prohibición
expresa.
 TRANSMISION DE PROPIEDAD
Transferencia de propiedad de bien
inmueble
Artículo 949º.- La sola obligación de enajenar un
inmueble determinado hace al acreedor
propietario de él, salvo disposición legal diferente o
pacto en contrario.
Artículo 1529º.- Por la compraventa el vendedor
se obliga a transferir la propiedad de un bien al
comprador y éste a pagar su precio en dinero.
 POSICIONES CLASICAS QUE DEFIENDEN
EL TITULO Y MODO A PARTIR DE LA
OBLIGACIÓN
Profesor Manuel de la Puente y Lavalle

 La introducción del artículo 949 del Código Civil de

1984 no tiene el significado de la inaplicación de la
teoría del título y el modo a la transferencia de bienes
inmuebles determinados,
 Sólo si la obligación de transferir la propiedad es
exigible, esta obligación producirá el efecto de hacer al
comprador propietario del bien, pero no por razón del
contrato de compraventa, que sigue en su limitado rol
de creador de una relación obligacional, sino por
efecto del artículo 949 del Código civil, que convertirá
al comprador (acreedor de la obligación) en
propietario.
 POSICIÓN TRADICIONAL
 Profesores Mario Castillo Freyre y Felipe
Osterling Parodi

 Para los mencionados profesores no es el contrato sino

más bien la obligación de enajenar creada por el
mismo la que en definitiva provoca la transferencia de
la propiedad inmueble
 El contrato en general, como categoría abstracta,
tiene por objeto crear obligaciones, y el contrato de
compraventa, en particular, crea la obligación de
transferir la propiedad de un bien, así no puede
concebirse la celebración de un contrato cuyo fruto no
sea una obligación, porque seria algo contrario a la
naturaleza misma del contrato.
POSICIÓN DEL ANÁLISIS ECONÓMICO DEL
DERECHO
Profesor Alfredo Bullard

 Para BULLARD el controvertido articulo 949. C.C.

por la cual la propiedad se transfiere al momento del
perfeccionamiento del contrato. Sin embargo, esta
norma es complementaria incoherente con la función
que la propiedad debe desarrollar. El contrato es un
acto que, de ordinario, permanece oculto al
conocimiento de terceros. Se crea solo una propiedad
relativa
 Por eso promueve un sistema constitutivo registral
que por un lado reduce costos de transacción,
permitiendo la circulación de riqueza y por el otro
otorga seguridad jurídica a las transacciones.
 POSICIONES
CONSENSUALISTAS
Profesor Hugo Forno

 La transmisión del derecho de los bienes inmuebles

determinados se produce por efecto del contrato. El
contrato tiene carácter traslativo y no obligacional en la
transferencia de bienes inmuebles, advirtiendo que el
cumplimiento de una obligación requiere de una actividad
del deudor la misma que no se da en el caso del 949.

 El artículo 949 no exige conducta alguna para que opere la

transferencia de propiedad, debe entenderse que dicha
transmisión no deviene del cumplimiento de una obligación
(la de enajenar a que hace referencia el dispositivo), sino
que surge directamente del contrato. No existiría, pues, un
modo para que opere la transferencia, a ese efecto bastaría
el titulo.
 POSICIÓN CONSENSUALISTA
 Profesor Gastón Fernandez Cruz

Del 949 del Código Civil, no se desprende en modo

alguno -ni histórica, ni conceptualmente- la existencia
de un sistema transmisivo de doble causa. A lo sumo,
se trata de una consagración, en pleno final del siglo
XX, de teorías francesas de comienzos del siglo XIX,
que no pudiendo romper con el peso de la tradición
romana de concebir al “contractus” , idearon una
ficción para fundamentar un sistema espiritualista de
transmisión del dominio, en donde el contrato creaba
una obligación que nacía y moría en un mismo
instante, aún cuando ello, lógicamente, no se condecía
con la naturaleza jurídica de la obligación.
 POSICIÓN CONSENSUALISTA
Profesor Gastón Férnandez Cruz

 El consenso, como mecanismo de transmisión

inmobiliaria, tiene la virtud de maximizar la
circulación de la riqueza, a bajos costos de
transacción, aún cuando -es cierto- la seguridad
jurídica que brinda es sólo tangible a nivel
colectivo y no individual.
 POSICIONES CONSENSUALISTAS
Profesor Gastón Fernandez Cruz

“…en el Perú, principalmente por su problema

estructural de Estado-Nación (problema de orden
sociopolítico)l1, y por su economía aún
preponderantemente rural y agraria, se
materializa un divorcio entre la función esencial
de maximización de la circulación de la riqueza
inmobiliaria y la función complementaria de
reducción de riesgos a través de un adecuado
sistema de publicidad.”
 DATOS IMPORTANTES SECTOR
AGRARIO
 Según datos del INEI, el 79.9% de la población
peruana es urbana y mas de un tercio se
concentra en Lima.
 La economía peruana es hoy urbana, es una
economía de servicios.
 Existe una fuerte concentración de la propiedad
agraria pues solo 2000 predios tienen el 55% de
la tierra
 Un millón de predios abarcan solo el 5.8%
(minifundio)
 DATOS IMPORTANTES A NIVEL
REGISTRAL
 El 70% de la información registral no es
concordante con la realidad (De Soto, Hernando.
El misterio del capital, Grupo Editorial Norma,
Lima 2009, p. 90),
 Los costos registrales en el Perú son elevados en
comparación con otros países de la región e
incluso con Europa
 Respecto al catastro, hasta el 2016 no existía una
entidad que estandarice los diversos catastros
realizados por diversas entidades. Hoy es el
Instituto Geográfico Nacional
¿EN QUE MOMENTO NOS SENTIMOS
PROPIETARIOS?
 RAZONES PARA PENSAR EN EL
TITULO Y MODO (TRADICIÓN)
 El Code Francés no estuvo tan alejado de la tradición.
El antiguo derecho francés se conservo un tipo de
tradición ficticia con una clausula de
desapoderamiento “dessaisine-saisine”
 El Código Civil Italiano ha tenido que aceptar la
categoría de contratos obligacionales, al parecer los
contratos accidentalmente son negocios de
disposición.
 La inmediatez
 El fenómeno de la formalización de la propiedad en el
Perú
 La generación de menos dudas y menos litigios.
 Una mirada al derecho romano.
 Seguridad Jurídica.