LAUDO DE EXEMPLO - PERICIA DE ENGENHARIA - PARECER

TÉCNICO
Sérgio Martins Speranza, Engenheiro Civil, registrado no CREA sob n.o 0601303517, perito
especialista em patologias inerentes a revestimentos de edifícios de médio e grande porte, no âmbito da
Engenharia Civil, e conforme determinado em contrato de prestação de serviços firmado entre o
Condomínio Residencial - e a empresa Ivone Soeli & Ferreira Araraquara Ltda. – EP (Pinturas Araraquara)
apresenta seu parecer técnico conforme segue :
1 - Considerações preliminares
1.1 - Finalidade
Tem o presente a finalidade de relatar as anomalias relacionadas à estabilidade do
revestimento externo (fachada), e outras análises referentes às áreas comuns do Edifício, cuja
denominação é Condomínio Residencial, localizado na Avenida – SP, conforme vistoria efetuada in-loco
em 20 de maio de 2009 visando à aplicação de nova pintura cujas etapas de serviços e composição serão :
a) – Execução de hidrojateamento na fachada do edifício para remoção de partes soltas de pintura antiga,
remoção de placas soltas de emboço/reboco, partículas de poeira e limpeza das superfícies impregnadas
por fungos.
b) – Aplicação de uma demão de fundo preparador de paredes (a base de água) na fachada com a
finalidade de se proceder a maior adesão de partículas soltas do substrato e preparo da superfície para
receber a nova camada de tinta acrílica a ser aplicada.
c) – Tratamento de trincas e fissuras existentes no edifício, bem como tratamento das partes soltas ou
pulverulentas de emboço e emboço/reboco nas regiões onde forem detectados desplacamentos ou massa
podre.
d) - Aplicação de duas demãos de Suvinil Suviflex
e) – Aplicação de uma demão de textura acrílica – 1.a linha (a base de água).

Os serviços serão executados conforme especificações no orçamento apresentado e conforme contrato

de serviços firmados entre a empresa Ivone Soeli & Ferreira Araraquara Ltda. – EP (Pinturas Araraquara) e
o Condomínio Residencial, observando sempre as normas técnicas vigentes durante a execução dos
serviços de pintura
.
•
Serão obedecidas todas as orientações técnicas do fabricante das tintas Suvinil - Basf – The
Chemical Company, mesmo que alguns itens não estejam devidamente apresentados na planilha
inicial de mão de obra fornecida pela Pinturas Araraquara - Ivone Soeli & Ferreira Araraquara Ltda –
EP
2 – Características do Edifício objeto do presente estudo
Edifício de condomínio residencial constituído por 18 andares e pavimento térreo,
apresentando idade aparente de 15 anos de construção.
3 – Histórico apresentado
O revestimento apresenta inúmeras patologias, tais como fissuras e trincas externas,
desplacamentos do emboço/reboco e regiões pulverulentas (massa podre).
A causa preponderante para o surgimento da pulverulência (massa podre) e desplacamentos do
emboço/reboco é a percolação continuada de umidade de dentro para fora, tais como : infiltrações
em rejuntes de Box de banheiros, lavanderias e outras áreas úmidas, bem como infiltrações nos
pisos das sacadas.
A partir do momento em que a pulverulencia do reboco aflorou (perfurou) o revestimento
impermeável (tinta antiga) surgiram pontos vulneráveis que permitiram a infiltração das águas de
chuva agravando dessa forma a patologia pré-existente.
O agravamento das demais patologias (trincas e fissuras) se deu também devido a falta de
manutenção no que dizem respeito à impermeabilização (pintura) externa que sofreu deterioração
da camada impermeável (perda de resina da tinta) por calcinação devido ao tempo excessivo de
exposição às intempéries (mais de 07 anos), bem como o provável excesso de finos na argamassa
de reboco e dosagem inadequada de aglomerante (cimento) e plastificante (cal hidratada), não
descartando também, causas como as de movimentação estrutural devido à dilatação térmica.
Foto1 – data 20/05/2009 – Região – Fachada externa - inúmeras bolhas e reboco/emboço
apresentando desplacamento e pulverulencia (esfarelamento / massa podre) em diversas
regiões, provocada por umidade percolante (capilaridade) de dentro para fora.
Foto2 – data 20/05/2009 - (ampliação) – inúmeras fissuras, abertura de fundo aparente anterior
(<= 1mm), apresentando inicio de tratamento inadequado (imperícia) com utilização de ferramenta não
apropriada (abertura aparentemente efetuada com espátula metálica e não com ferramenta em “V”
normatizada). Tal procedimento comprometerá o tratamento posterior da superfície, pois haverá marcas
visíveis devido à destruição excessiva das bordas. A ferramenta em “V” possibilitaria um corte de abertura
preciso e de pequena largura, apenas o suficiente para aplicação de mastique elástico e não haveria
comprometimento substancial do acabamento final.
A maior parte das superfícies externas em todo o contorno do pavimento térreo até o 2.o/3.o andar tiveram
esse inicio de tratamento inadequado de fissuras, comprometendo dessa forma o acabamento final
Foto 3 – data 20/05/2009 - (ampliação) Região – Acesso ao Hall principal de entrada no edifício – Mesmo
procedimento inadequado de tratamento de fissuras relatado na foto 02 -
Técnicas adequadas para tratamento de fissuras e trincas.
METODOLOGIA APLICADA NAS FACHADAS DO EDIFÍCIO
:No edifício predominam na fachada as fissuras e micro fissuras. No caso das fissuras (<=0,5 mm) é efetuada
abertura pouco profunda com ferramenta em "V" com injeção de mastique elastico.
No caso das microfissuras (<=0,05 mm) as mesmas são vedadas diretamente com aplicação através de rolo de
pintura de suvinil suviflex, produto que está sendo aplicado em duas demãos em toda a fachada do edifício
Foto 4 – data 20/05/2009 - (ampliação) Região – Pav. Térreo - Pulverulência do
reboco/emboço provocada por umidade percolante proveniente do piso.
Foto 5 – data 20/05/2009 - (ampliação) Região – Pav. Térreo – Mesmo procedimento inadequado
de tratamento de fissura relatado na foto 02 -
Foto6 – data 20/05/2009 - (ampliação) Região – Pav. Térreo - Pulverulência do reboco/emboço provocada

por umidade percolante proveniente do piso ou da soleira adjacente .

Foto7 – data 20/05/2009 – Região Apartamento n.12– Sacada - Fachada externa - inúmeras bolhas e
reboco/emboço apresentando desplacamento e pulverulencia (esfarelamento / massa podre) em diversas
regiões, pulverulencia essa provocada por umidade percolante (capilaridade) proveniente do piso da sacada.
Pode-se observar que a maioria das sacadas dos demais apartamentos apresentam a mesma patologia com
graus variáveis de incidência. Deve-se verificar se durante a construção do edifício foi executada manta
impermeável no piso das sacadas.
Foto 8 – data 20/05/2009 - (ampliação) Região – Pav. Térreo - Pulverulência do reboco/emboço
provocada por umidade percolante proveniente do piso.
Foto 9 – data 20/05/2009 – Região – Apartamento 11 – Fachada externa - inúmeras bolhas e reboco/emboço
apresentando desplacamento e pulverulência (esfarelamento / massa podre) em diversas regiões, provocada por

.
umidade percolante (capilaridade) de dentro para fora
Foto 10 – data 20/05/2009 – Região – Apartamentos lado impar – Vista da Av. Mauá sentido Rua Padre Duarte
para Rua São Bento - Fachada externa - inúmeras bolhas e reboco/emboço apresentando desplacamento e
pulverulencia (esfarelamento / massa podre) em diversas regiões, provocada por umidade percolante
(capilaridade) de dentro para fora. Nos apartamentos do lado par há indícios de umidade percolante, tais
como manchas e bolhas, mas pelo fato da mesma estar protegida do sol da tarde as progressões dessas
patologias apresenta-se mais lentas.
Foto 11 – data 20/05/2009 – Cobertura – Capa quebrada
Foto 12 – data 20/05/2009 – Cobertura – capas quebradas e soltas.
Foto 13 – data 20/05/2009 – Cobertura – Capa quebrada
Foto14– data 20/05/2009 – Vista geral da cobertura
 .

• Considerações sobre a fachada externa da torre:

Não estando mais o revestimento (emboço/reboco) protegido da umidade

externa e interna (umidade percolante devido a falhas de impermeabilização), o mesmo
passou a absorver parte da água direta das chuvas e das áreas úmidas internas, sendo dessa
forma submetido ao trabalho constante de dilatação e contração pelo ganho e perda de
umidade de forma sequencial e constante ao longo dos anos.
Não obstante o edifício foi ganhando idade e tendo manutenção interna
(vazamentos) e externa precária (pintura), quase inexistente.
Ocorre nesse quesito que o edifício, pela sua idade aparente, sugere pontos não
facilmente detectáveis (ocultos) de percolação de água de dentro para fora devido a
infiltrações provenientes de rejuntes de banheiros e pequenos vazamentos nas redes
internas de esgoto e água fria.
Dada a urgência de se efetuar a nova pintura para estanqueidade do reboco
externo, (sob pena, em médio prazo, de perda de todo o reboco pelo seu provável
descolamento das alvenarias com formação de extensas placas soltas caso a pintura não
seja executada ), a mesma deverá ser em tons pastéis (cor clara) de fácil manutenção
prevendo-se de ante mão que pontos de umidade (de dentro para fora) irão aparecer
posteriormente no substrato, atacando a nova pintura em pontos localizados devendo
provocar anomalias tais como:
• Descolamento com pulverulência e Eflorescência.

Essas patologias deverão ocorrer de forma localizada e nas proximidades das áreas úmidas,
banheiros, áreas de serviços, falhas em rufos e calhas da cobertura, no prazo médio de um a
dois anos após o término da nova pintura. Nessa ocasião os pontos de umidade serão
facilmente detectáveis devendo ser sanados nas áreas internas e a pintura refeita nesses
pontos localizados, daí a necessidade técnica de aplicação da tonalidade clara, pois a mesma
permitirá maior facilidade de retoques sem manchas de tonalidades diferenciadas.

Concomitantemente aos serviços de pintura ou em data imediatamente posterior ao seu

término, o condomínio deverá contratar empresa especializada em impermeabilizações para
os devidos reparos e estanqueidade das áreas úmidas internas e externas. Entende-se por
áreas úmidas internas e externas os banheiros, lavanderias, cozinhas, prumadas de esgoto e
água fria, pisos das sacadas, caixas externas de ar condicionado, soleiras das janelas e
cobertura do edifício compreendendo calhas, rufos e condutores.
• Parecer técnico sobre as futuras anomalias (patologias) localizadas que deverão surgir
em função do novo revestimento altamente impermeável (pintura) a ser executado,
tendo em vista o estado de conservação interna do edifício e condições patológicas
sugestivas do reboco externo.
- Descolamento com pulverulência
Em algumas regiões das fachadas externas dos edifícios, situadas junto ás áreas
úmidas internas, poderá se verificar a anomalia chamada de descolamento com
pulverulência A película de tinta descolará em alguns pontos isolados arrastando o reboco
que se desagregará com facilidade (massa podre) sendo que nessas regiões o reboco
apresentara som cavo sob percussão.
Essa anomalia descolamento com pulverulência se da devido à composição
inadequada do reboco com exposição constante a umidade
Principais fatores (causas prováveis)
Excesso de finos no agregado
Traço pobre (falta de dosagem adequada de cimento)
Traço rico em cal
Ausência de carbonatação adequada da cal
Principal fator (causa prevista)
Ação constante de percolação de água de infiltração provenientes das áreas úmidas do edifício
compostas pelos banheiros internos cujos Box de banhos se encontram imediatamente anexos
as paredes externas (fachada), bem como a percolação também se verificara como provenientes
das bases dos caixilhos dos apartamentos (regiões de aparecimento constante de fissuras
devido à incompatibilidade de trabalho do alumínio dos caixilhos com o reboco- dilatações
diferenciadas). Portanto esse fator preponderante real de umidade somado a um ou a mais de
um dos fatores de causas prováveis acima, poderá culminar na patologia prevista.
• - Eflorescência

Em diversas regiões da fachada externa do edifício, situadas junto ás áreas

úmidas internas, poderá ocorrer a anomalia chamada de, : Eflorescência caracterizada por
manchas de umidade e pó branco acumulado sobre a superfície (face interna da película de
tinta descolada)

Principais fatores que provocam a Eflorescência (causas a serem constatadas in-loco

futuramente)

Umidade constante ( de dentro para fora, ou através de novas fissuras que poderão surgir no
reboco devido ao seu atual comprometimento)
Sais solúveis presentes nos componentes da alvenaria
Umidade infiltrada (percolação)
Cal não totalmente carbonatada (reativa à umidade)
• Região – Cobertura – Pode-se constatar diversas telhas trincadas ou remendadas.

O Condomínio deverá contratar empresa especializada em calhas e rufos para as devidas

correções em todos os pontos críticos do perímetro da cobertura.

Em médio prazo deverá também ser efetuada a substituição das telhas de fibrocimento, pois
as mesmas já se apresentam parcialmente porosas (enfraquecidas) e deterioradas e com
diversos pontos de emendas improvisadas. Recomendamos na oportunidade que as telhas
sejam substituídas por telhas metálicas galvanizadas ou de alumínio.

Detectou-se também que as borrachas vedantes dos parafusos de fixação das telhas estão
ressecadas, tendo já perdido sua função que seria a de anti vibração provocada por ventos e
vedação às águas de chuvas. Foram também encontrados diversos pontos de fixação com
ausência de parafusos de fixação.

Após o término dos serviços de pintura o condomínio deverá contratar empresa

especializada em cobertura para os devidos reparos gerais necessários.
• Perda de Pigmentação ( tonalidade )

Após a execução da nova pintura haverá uma perda natural de pigmentação

oriunda de intemperismo e ação dos raios solares ultravioletas.

Considerações (despigmentação – perda de tonalidade) :

Quando da utilização de pigmentos orgânicos ou inorgânicos nas tintas ocorre uma perda
natural da cor (tonalidade) devido à ação do intemperismo e principalmente devido aos
efeitos dos raios ultravioletas do sol.

A tinta a ser utilizada se enquadrará no parâmetro de alto padrão, tinta de boa qualidade,
classificação primeira linha, com índice de resina (aglutinante impermeável) satisfatório,
fazendo com que essa perda de tonalidade transcorra de forma natural, com índice de perda
da tonalidade principal na ordem de 10% a 20% ao ano, dependendo da face do edifício
exposta a maior incidência dos raios solares e da tonalidade empregada, podendo-se
futuramente constatar uma perda natural em relação à tonalidade original tendendo ao tom
branco/pastel. Essa perda de tonalidade se enquadrara dentro da normalidade de desgaste
natural.
• Conclusões e Considerações finais :

Pode-se constatar que o principal agente das anomalias previstas a serem apresentadas será a
umidade de percolação inicialmente oculta proveniente das áreas úmidas internas do edifício, o qual
deverá ser sanado pelo Condomínio, gradativamente conforme forem surgindo, visando à recuperação da
fachada para uma situação de normalidade. O condomínio deverá de forma concomitante aos serviços de
pintura ou em data imediatamente posterior, contratar os serviços de empresa especializada em
impermeabilizações a fim de sanar as patologias existentes (infiltrações) já detectadas.
Poderão também surgir novas fissuras e trincas em médio prazo devido à excessiva exposição
anterior do reboco às intempéries ( mais de 07 anos sem pintura de proteção) e também devido a possíveis
acomodações naturais estruturais e de fundações do edifício.
Devido à alta incidência de fissuras, trincas, desplacamentos, será efetuado o acabamento
final de nivelamento nas regiões a serem tratadas, mas o mesmo poderá não apresentar um resultado
altamente satisfatório no acabamento geral das superfícies.
Salientamos também que o revestimento atual existente (emboço/reboco) apresenta altíssimo
índice de absorção de água com baixa resistência mecânica além da umidade percolante de dentro para
fora, tendo sido submetido a esforços térmicos e exposição ao intemperismo por longo período. Por esses
motivos o revestimento (emboço/reboco) poderá apresentar novas placas soltas em médio prazo, mesmo
com a execução da nova pintura atual e correção das placas soltas existentes atualmente.
As tintas empregadas deverão ser oriundas de fornecedor confiável enquadrando-se na
classificação de primeira linha, tendo o Condomínio optado pela marca Suvinil fabricada pela Basf The
Chemical Company
A mão de obra a ser empregada na pintura deverá ser de boa qualidade com
acompanhamento e orientação de engenharia especializada em pintura de Edifícios, observando-se as
premissas básicas de número de demãos satisfatórias, diluição satisfatória da tinta (indicada pelo
fabricante) e preparação adequada das superfícies a serem pintadas.
Para efeito de manutenção preventiva a fachada externa do edifício deverá ser pintada no
máximo a cada 04 anos com 01 demão de liquido preparador e 02 (duas) demãos de tinta látex 100%
acrílica nas paredes externas.
• Encerramento
Este signatário apresenta o presente trabalho concluído, constando de 20 folhas
digitadas de um só lado, todas rubricadas, exceto esta última, que segue devidamente
datada e assinada, colocando-se a disposição para quaisquer esclarecimentos adicionais que
se fizerem necessários.
Araraquara, 20 de maio de 2009

Sérgio Martins Speranza Eng. Civil – CREA 0601303517

Abaixo assinado, o Sindico e os membros do conselho da Administração do Condomínio
Residencial tomam ciência do presente parecer técnico de perícia de engenharia com a
finalidade de esclarecimentos sobre as patologias existentes e previstas no revestimento
externo do edifício, e também de que receberam as orientações dos procedimentos
necessários para saná-las.

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• Sérgio M. Speranza Eng. Civil CREA 0601303517

Av. Mauá 763 Araraquara SP Fones : 16-3335-6661 / 9768-7609
e-mail : consultoria@seutrabalho.com
Site : www.seutrabalho.com/consultoria
• Laércio Moraes Junior
• RA 007062

•Obrigado